000036_2018_华联控股_2018年年度报告_2019-04-29.pdf

华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 1 证券代码：证券代码：000036 000036 证券简称：华联控股证券简称：华联控股 公告编号：公告编号：20192019-00007 7 华联控股股份有限公司华联控股股份有限公司 2018 年年度报告年年度报告 2019 年年 04 月月 华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人董炳根先生、公司负责人董炳根先生、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证年度报告中财务报告的年度报告中财务报告的真实、准确、完整。真实、准确、完整。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 刘秀焰 独立董事 出差 张淼洪 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的上市公司从事房地产业务的披露要求披露要求：是是。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,141,487,712 股为基数，向全体股东股为基数，向全体股东每每 10 股派发现金红利股派发现金红利 6.00 元（含税），送红股元（含税），送红股 3 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.27 第五节第五节 重要事项重要事项.38 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.50 第七节第七节 优先股相关情优先股相关情况况.50 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.51 第九节第九节 公司治理公司治理.58 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.64 第十一节第十一节 财务报告财务报告.65 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.150 华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司或本公司 指 华联控股股份有限公司 华联集团 指 华联发展集团有限公司 华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司 深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司 华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司 杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司 浙江兴财公司 指 浙江省兴财房地产发展有限公司 华联进贤湾公司 指 杭州华联进贤湾房地产发展有限公司 华联杭州湾公司 指 浙江华联杭州湾创业有限公司 上海申冠置业公司 指 上海申冠置业发展有限公司 神州长城（原深中冠）指 神州长城股份有限公司（原深圳中冠纺织印染股份有限公司）腾邦国际 指 腾邦国际商业服务集团股份有限公司 华侨城集团 指 华侨城集团有限公司 锦江集团 指 杭州锦江集团有限公司 前海梧桐基金 指 深圳市前海梧桐并购投资基金管理有限公司 腾邦梧桐基金 指 深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业（有限合伙）大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 深圳证券监督管理局 深交所 指 深圳证券交易所 巨潮网 指 巨潮资讯网（http:/）元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 限制性股票 指 有限售条件人民币普通股 A 股 华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 华联控股 股票代码 000036 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 华联控股股份有限公司 公司的中文简称 华联控股 公司的外文名称（如有）China Union Holdings Ltd.公司的外文名称缩写（如有）UDC 公司的法定代表人 董炳根 注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 注册地址的邮政编码 518031 办公地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 孔庆富 沈华 联系地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1103 室 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1104 室 电话(0755)83667450 83667257(0755)83667450 83667257 传真(0755)83667583(0755)83667583 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报和上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192471500W 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1998 年公司作为沪深五家资产重组和增发新股试点上市公司之一，公司实施了重大资产重组和增发 8000 万股新股工作，公司主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业。2005 年公司逐步退出传统纺织服装行业，主营业务转向石化新材料(PTA)。2009 年至今公司主营业务由石化新材料变更为房地产开发。历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层 签字会计师姓名 王广旭、李秉心 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元）3,334,572,281.03 3,971,747,004.38-16.04%2,171,743,816.69 归属于上市公司股东的净利润（元）968,644,086.69 1,343,125,081.19-27.88%1,348,542,374.06 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）777,659,479.52 1,338,387,643.82-41.90%713,689,985.79 经营活动产生的现金流量净额（元）2,808,043,117.36-250,441,171.00 1,221.24%2,102,808,643.54 基本每股收益（元/股）0.849 1.177-27.87%1.180 稀释每股收益（元/股）0.849 1.177-27.87%1.180 加权平均净资产收益率 19.80%34.54%-14.74%49.66%2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 总资产（元）10,893,040,699.04 8,718,661,474.28 24.94%9,725,476,321.94 归属于上市公司股东的净资产（元）4,815,135,432.28 4,407,840,060.35 9.24%3,379,145,444.21 华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 7 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 454,167,704.97 953,524,095.72 1,302,991,218.00 623,889,265.34 归属于上市公司股东的净利润 105,323,586.17 275,049,983.99 357,862,313.43 230,408,203.10 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 101,921,254.55 271,970,538.21 353,392,857.32 50,374,829.44 经营活动产生的现金流量净额 258,145,660.88 809,197,379.26 1,295,059,184.48 703,786,553.62 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）229,089,051.94-116,120.02 846,075,534.48 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）666,436.20 700,000.00 140,000.00 委托他人投资或管理资产的损益 24,812,770.09 14,325,463.56 0.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,900,628.41-8,937,741.19 313,750.77 减：所得税影响额 64,617,221.66 1,492,900.59 211,632,321.31 少数股东权益影响额（税后）2,867,057.81-258,735.61 44,575.67 合计 190,984,607.17 4,737,437.37 634,852,388.27-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 8 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 参照披露 房地产业 报告期内公司主营业务、利润及其构成情况报告期内公司主营业务、利润及其构成情况:公司主营业务为房地产开发和自有物业租赁管理业务。公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州、千岛湖等城市，物业资产及物业经营管理业务主要集中深圳、杭州、上海、千岛湖等区域。从事房地产开发的实体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、浙江兴财公司、上海申冠置业公司等五家企业。从事物业经营管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产出租及住宅地产项目、商业地产项目等运营与服务管理。根据根据“深圳证券交易所行业信息披露指引第深圳证券交易所行业信息披露指引第3号号上市公司从事房地产业务上市公司从事房地产业务”要求，公司房地产开发业务、项目储备要求，公司房地产开发业务、项目储备及自有物业出租等情况如下：及自有物业出租等情况如下：1.华联控股房地产开发项目情况(单位：平方米)项目名称 位置 总投资 权益比例 占地面积 计容积率建筑面积 可售面积（含商业）项目进度 华联城市全景 深圳宝安区 29亿 100%37,466 197,024 173,603.9 已 累 计 销 售15.28万平方米 华联城市中心(即“华联南山B区”城市更新项目)深圳南山区 35亿 68.7%34,289 210,400-工程建设中，北区工程取得预售证“华联南山A区”城市更新项目 深圳南山区 待定 待定 48,900 待批准-已获准计划立项并申报了专项规划方案 钱塘公馆 杭 州 钱 江 新区 7.4亿 74%11,549 46,421 38,068 已 累 计 销 售1.97万平方米 全景天地(1#楼：万豪酒店；2#楼：全景公寓)杭 州 钱 江 新区 10.3亿 74%24,009 54,588 16,447 万豪酒店已开业运营 半岛小镇 杭州千岛湖 10亿 70%297,013 103,954-见备注(3)备注：(1)公司2018年度没有新增土地储备项目。(2)“华联南山A区”城市更新目前正在进行专项规划申报及前期筹划工作。(3)公司进贤湾“半岛小镇”项目因与当地政府水资源保护区规划调整要求不符，淳安县人民政府拟将该项目的土地及地上建筑物进行收回、整改。经与当地政府协商，双方同意采取股权处置、资产整合、债权债务确认及支付等一揽子方案进行解决，有关情况请查阅公司2018年10月31日刊登的 华联控股董事会关于浙江省兴财房地产开发有限公司70%股权处置及相关事宜的公告(公告编号:2018-052)。华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 10 2.公司出租房产情况 公司出租房产主要分别在深圳、上海、杭州等地，房产数量合计22.31万平方米(含合并范围内的控股子公司),与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个，按照房产类别划分如下：单位：万平方米 房产类别 写字楼 商 铺 工业厂房*住 宅 公 寓 酒 店 合 计 数 量 8.91 3.03 5.23 0.20 1.04 3.90 22.31 说明：*上述出租房产含“华联南山A区”城市更新项目用地的地上建筑物(写字楼、工业厂房等)，若该城市项目进行开发建设，该地上建筑物将被拆除，公司上述出租房产数量需作相应调整。本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有发生变化。3.经营环境变化及判断，请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”内容。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情、主要资产重大变化情况况 主要资产 重大变化说明 股权资产 报告期内，公司转让了控股子公司浙江省兴财房地产发展有限公司 70%股权，详情请查阅公司于 2018 年 10 月 31 日披露的“华联控股股份有限公司董事会关于浙江省兴财房地产发展有限公司 70%股权处置及相关事宜的公告”（公告编号：2018-055）。货币资金 期末货币资金 461,524 万元，比上年增加 327,454 万元，增长 244.2%,主要是本期华联城市全景和钱塘公馆销售回款较多但除“华联城市中心”项目正常建设外，本期没有新的建设项目开工，因此，期末资金结余较大。存货 期末存货余额 333,715 万元，比上年减少 128,878 万元，从存货构成来看，由于公司属于房地产行业，因此公司的存货主要是处于建设阶段的项目开发成本和开发完工的开发产品。公司 2018 年末的开发成本主要由深圳华联城市中心、杭州全景天地等在建项目构成，其中，深圳华联城市中心金额最大，2018 年期末余额为 183，341 万元，占开发成本总额的 85.6%。公司 2018 年末完工在售的开发产品包括深圳华联城市全景花园、杭州钱塘公馆等项目。其他流动资产 期末余额 61,098 万元，比上年增加 12,233 万元，主要是期末持有的短期银行理财产品有所增加。递延所得税资产 期末余额 52,510 元，比上年增加 15,652 万元，主要是按清算口径计提但尚未缴纳的土地增值税等税金形成的暂时性差异。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 11 参照披露 房地产业 1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于持续推进华联南山B区、A区等城市更新项目的开发与运营。3.物业管理由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。4.公司资产质量优良，财务状况良好，为公司未来实施的产业升级、转型战略奠定了坚实基础。华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2018年，是公司稳中求进的一年。2018年，面对房地产行业严厉调控、国内金融去杠杆及中美贸易摩擦等严峻形势，公司在董事会的正确领导下，同心协力、辛勤耕耘、奋力拼搏，再一次经受住了市场的洗礼，取得了良好的经营业绩。截至2018年12月底，公司总资产108.93亿元、净资产48.15亿元、营业收入33.35亿元、归属于上市公司股东净利润9.68亿元。今日之良好经营局面来之不易，这得益于华联人多年来所坚持的稳健赋能、高质量发展的理念，稳中求进、稳中求变的经营风格，探索并坚持的精品华联的地产发展模式，有力保障企业继续保持着良好的发展势头。(一一)2018年业务回顾年业务回顾 1.房地产业务房地产业务 （1）深圳方面）深圳方面 深圳地产项目包括：“华联城市全景”、“华联城市中心”(即原“华联南山B区”、“华联城市商务中心”)和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。“华联城市全景华联城市全景”项目：项目：该项目是工改住方向的城市更新项目，计容积率建筑面积19.7万平方米(含保障性用房2.53万平方米)，项目总投资约29亿元。该项目为公司本年度主要利润来源之一。在“三价合一”、“限购”等房地产政策不断出台的严厉调控之下，公司及时应变，重新规划营销思路、调整营销策略，针对全景国际(公寓)及楼王和廷(大户型)不同的产品类型和客户群体，通过抢占先机，强化发声，快速去化，以及大客户成交等销售策略，成功完成了全景国际基本售罄的目标；通过形象起势、产品力价值优势、强化标签、圈层营销、体验感渗透、借助精准的渠道推广，采用多渠道促销手段，带动和廷产品的有序去化。同时还推进了工程结算、承接查验等工作。截至2018年12月，该项目全年销售面积4.58万平方米，新增销售金额30.37亿元。“华联城市中心华联城市中心”项目：项目：该项目为工改工方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，项目总投资约35亿元。本年度，公司从安全、质量、进度三管齐下，全面推进“华联城市中心”项目建设，积极推进了该项目策划营销和推广工作。工程建设方面：在前期施工进度延滞的压力下，通过与政府部门积极协调审核、报批，以及与设计、施工单位等高效协作，共同推进，使北区主体结构于2018年11月顺利封顶，并通过了住建部绿色施工示范工程、广东省优质结构奖等规范过程验收，荣获深圳市双文明工地及深圳市样板观摩工地等称号。2018年10月，营销中心开放；11月完成北区T1栋预售证办理；11月底开放展示区；12月完成北区T3、T5栋预售证办理；12月南区工程(T2、T4栋)主体工程开工建设。营销方面：“华联城市中心”项目为工改工方向，其推广和销售需要制定不同于传统住宅项目的销售策略。立足于“前海之门”的区位优势，公司以精品华联及超体大盘的市场认知作为切入点，做到“全市高端占位、精准圈层营销、全程品质展示”，树立“城市超体”市场形象，突出亮点与优势，吸引市场关注。推广方面:采用“全覆盖、造影响、树形象”的推广策略，建立和扩大项目广泛影响力，树立项目高端品牌的市场形象，10月至12月集中线上推广，11月成功举办了起势活动，同时举办了多场定向圈层的营销活动及多渠道资源嫁接，通过各大媒介同步发声，扩大市场知名度、拓宽客户来源，为项目的后续销售奠定了基础。华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 13 “华联南山华联南山A区区”项目：项目：该项目2017年2月被获准计划立项，更新方向拟为新型产业及商业服务业等功能，为公司在深圳的第三个城市更新项目。本年度，该项目主要开展了专项规划方案等工作。在完成前期建设布局论证、用地置换及腾挪沟通的基础上，积极推进产业园区的定位与规划，拟定产业集群方向包括新一代信息技术、人工智能+、军民融合、数字文创，以及教育培训、金融服务和科技服务等产业。2018年5月完成物业指标细化等工作；6月初申报专项规划文本，9月完成编制华联A区城市更新单元产业功能规划报告；10月项目产业规划获批；11月完成了A区实施主体确认等多项前置资料的准备工作。另外，为配合周边地铁工程，12月完成中联大厦拆除工程。(2)杭州方面杭州方面 杭州地产项目包括“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”两大项目。其中，“UDC时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”三个子项目组成。“钱塘公馆钱塘公馆”项目：项目：该项目为公司涉足房地产业以来，建造品质最高、地段最好、规格最高的房地产项目，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。本年度，公司有效推进了该项目的销售工作。截至2018年12月，该项目实现销售金额8.3亿元。项目依托独一无二的钱塘江景观资源及区位优势，结合项目超豪宅大平层定位，通过调整样板房楼层至高区、完善展示空间软装、系统化园区标识等方面提升产品素质，同时在营销、宣传推广上主打稀缺价值、藏品特质等优势，进一步深化高端豪宅定位，重点突出项目的核心价值，为项目的有序销售奠定了坚实基础。据统计，2018年杭州主城区总计成交25套五千万以上的物业，其中8套源自钱塘公馆。“时代大厦时代大厦”项目：项目：随着钱江新城板块的日益成熟，“时代大厦”项目作为杭州核心CBD商务区的高端写字楼、高品质服务的市场形象得到了广泛认可。本年度，公司继续夯实“时代大厦”甲级写字楼标杆地位及市场形象，紧紧抓住杭州设立钱江新区的发展机遇，完成了微软、上海通用等国际知名企业老客户的续约、扩租；同时积极拓展招商渠道，引进国内知名企业北京集顺工程咨询、浙江首开控股、美联美地（杭州）文化旅游公司等新客户签约、入驻，实现了接近满负荷出租的佳绩。截至2018年12月，实现写字楼出租总面积4.3万平方米，出租率97.3%，同比增长16%,全年实现租金收入6,754万元,超额完成了全年营收6,000万元目标。平均租金水平5.3元/天/平方米，租金水平在钱江新城区域写字楼中位列前茅。“全景天地全景天地”项目项目：完成了全景天地项目2#楼大堂的销售接待中心精装工程，软装设计及布置，水、电、空调和消防设施安装调试，配合开展了销售中心搬迁和对外开放工作。“万豪酒店”作为公司旗下第一座五星级酒店物业，由万豪集团管理公司负责酒店运营管理。“万豪酒店”整体经营和服务水平呈现稳步提升态势，2018年累计收入1.48亿元，超额完成了全年营收1.2亿元目标。千岛湖千岛湖“半岛小镇半岛小镇”项目：项目：为进一步加强千岛湖区域环境保护，上级政府对淳安县水功能保护区作出调整。进贤湾“半岛小镇”项目与该规划调整要求不符，淳安县人民政府将该项目的土地及地上建筑物进行收回、整改。公司经与当地政府协商，双方同意采取股权处置、资产整合、债权债务确认及支付等一揽子方案对该项目进行处置，有关情况请查阅公司2018年10月31日刊登的华联控股董事会关于浙江省兴财房地产开发有限公司70%股权处置及相关事宜的公告(公告编号:2018-052)。本次处置，公司收到股权转让款约4.1亿元，公司及公司控股子公司合计收回借款及利息约5.6亿元。2.物业经营业务物业经营业务 公司目前物业经营业务分布在沪深杭等区域，物业经营业务已发展成为公司一个服务于华联地产开发、实现集团化运华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 14 作、规模化经营的重要产业，且物业管理与服务水平在不断提升，收入继续保持稳定增长。(1)完善服务产品体系，打造特色高端物业服务模式完善服务产品体系，打造特色高端物业服务模式 时代在变、产品业态及其品质在变，服务理念和意识也需要与时俱进。2018年，华联物业集团与国际“白金管家”联盟联手，分别在深圳“华联城市全景”、“华联城市山林”、杭州“钱塘公馆”等高端住宅项目精心打造、推出“尊崇、优雅、周到、精确”的国际白金管家服务模式。同时，在高端商务项目中积极引进“金钥匙”服务，2018年11月，华联物业集团与国际金钥匙联盟签约，成功地推动“华联城市中心”顺利加入金钥匙联盟，并计划将金钥匙“满意+惊喜”的服务理念及服务模式、服务标准渗透至杭州“时代大厦”等其他项目，以高端的服务理念、服务标准不断提升不同产品体系的服务水平，契合时代变化和高端物业的服务要求，并通过打造智慧型社区，树立华联物业集团高端物业服务的市场品牌。(2)专业化服务水平、服务品质不断提升，自持性物业运营能力不专业化服务水平、服务品质不断提升，自持性物业运营能力不断增强，经营业绩持续增长断增强，经营业绩持续增长 一是华联物业集团通过严格落实规范化管理，坚持“三标”体系，完善运营管理制度，提升物业服务信息化水平，加强人性化服务，提升客户体验等方式不断提升服务品质。根据外部第三方客户满意度测评报告显示：华联物业集团所管辖项目的总体满意率为84.91%，其中，写字楼满意率98.20%,住宅满意率为82.14%，均高于同行业平均水平。二是公司的自持性物业为公司提供了稳定的经营性收益，是支撑公司保持长期稳定发展的坚实基础。随着业务规模日益扩大，尤其是商务综合体、产业综合体等项目的开发，公司的经营性物业档次也不断提升。一方面，对新增的优质物业，通过与市场接轨、与时代潮流相结合，不断提升经营管理水平，提高各商业、写字楼等物业的出租率和租金收益。另一方面，针对老旧物业，深挖潜力，通过硬件的更新改造、软件的整合优化及调整管理模式，释放老旧物业的盈利潜力。2018年，沪深杭三地物业租金及管理费收入4.11亿元，同比增长13.85%,业绩创新高，继续保持逐年稳定增长的良好发展势头。3.资本运营助发展，开阔视野，探索产业升级、转型发展新路径资本运营助发展，开阔视野，探索产业升级、转型发展新路径 资本运营方面，公司秉承稳健经营、审慎投资原则，借助专业机构投资团队的运营及管控能力进行投资布局，为公司未来跨行业投资和经营开阔视野。公司已先后投资了腾邦梧桐一期产业基金5,000万元、腾邦梧桐二期产业基金2,500万元、前海梧桐并购基金B+轮融资1,000万元。2018年11月，公司又拟以“华联城市中心”为依托，与前海梧桐并购基金等合作成立华桐智能基金，通过该创投基金，探索地产企业与新经济企业之间产城融合、产业互动发展的“新经济地产模式”，即房地产与新经济(房东+股东)有机结合的发展模式。4.强化内部管理，进一步提升管控能力和运行效率，促进企业稳健发展强化内部管理，进一步提升管控能力和运行效率，促进企业稳健发展 一是不断加强风险控制能力。通过加强对财务、审计等职能部门的监控及管理，保证了公司高效的运行效率；通过内部法务和外部法律顾问相结合的方式，有效防范和规避经营风险。二是持续完善信息化管理，通过对线上系统及程序的梳理和动态跟踪，有力保障了公司各主要业务系统的有序运行。三是继续加强人力资源管理，以盘点、分析、对比市场同类岗位等方式，开展深、杭企业岗位薪酬调研以及人才队伍调研，为公司人才队伍建设及结构优化提供数据支撑。组织和开展线上、线下后续教育与培训，正向提升员工的综合技能和培养复合型管理人才。四是安全生产扎实有序。安全生产防范为主，警钟长鸣。要做到思想上高度重视、制度保障、管理严格规范，同时，强化日常安全生产的管理与监督，定期开展安全生产大检查，做到发现隐患及时整改。全年安全生产管理基本处于有序可控状态，无重大安全责任事故。5.稳健发展兼顾社会责任，构建良好的企业形象稳健发展兼顾社会责任，构建良好的企业形象（1）实施稳定的股利分配政策，与股东分享经营成果，以回报股东长期支持 在上市发展历程上，公司依靠自身的实力、能力实现了三次产业转型，转型的背后既有成功的喜悦，也有失利的挫折，但公司坚持稳健赋能、高质量发展理念，创新发展，目前深耕地产主业，注重品质，做特色精品，推动企业稳步向前发展。另外，企业实现了有质量的发展，归根结底应落实到有质量的回报股东上，在兼顾企业可持续发展的基础上，进行高分红、高现金股息的利润分配方案，才是股东的真正福祉。为回馈公司股东的信任与支持，共享发展成果，公司董事会拟定2018年度利润分配预案为：每10股送3股红股派6元现金股息(含税)，拟派发现金股息6.85亿元，占公司2018年实现归属于上市公司股东净利润的70.71%。以华联集团提议分配的预披露的前一天(2019年3月19日)收盘价计算，每股税前股息率达8%，在房华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 15 地产上市公司中位居前列。最近三年(2016-2018)，公司累计实现归属于上市公司股东的净利润为36.59亿元，累计派发现金15.98亿元，现金分红比率为43.67%，连续三年股息率水平位居同行业及市场前列。（2）持之以恒，践行社会责任，热心公益活动 公司始终以强烈的社会责任感，积极开展各类社会性公益活动。一是连续十四年举办“UDC华联杯”健步行公益活动。2018年继续在深圳举办了健步行公益活动，积极响应和参与本次活动的社会公众3,000多人。二是连续十三年举办“华联文化大讲堂”。2018年分别在深圳、杭州举办了两场“华联文化大讲堂”公益活动，邀请社会著名学者或杰出人士等进行专场讲演，受到深杭两地市民的踊跃参与和好评。三是持续开展“华联晨露行动”。2018年在贵州麻江以及广东河源分别援建了图书馆，对贵定华联幼儿园和凯佐华联希望学校进行了回访、物资捐赠。四是筹备成立华联慈善基金会，拟以华联慈善基金会为平台，更好地扶贫济困、惠及民生和精准助学，践行社会责任，回馈社会。2018年，公司稳健经营与诚信发展也得到了社会与行业的充分认可，公司分别获得“2017年度福田区纳税百强第二十五名”、“2018年中国房地产业综合实力100强”、“2018年中国房地产资本价值卓越企业”、“2018年中国年度诚信价值品牌”、“2018年深圳上市公司治理优秀奖”、“中国上市公司百强企业”、“金典奖行业公众满意十佳典范品牌”等多项殊荣。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求(二二)管理层讨论与分析管理层讨论与分析 1.形势分析与看法形势分析与看法 国内经济形势：国内经济形势：2018年，我国经济运行总体平稳，稳中有变、变中有忧。供给侧改革成果显现，经济结构不断调整及优化，新动能、新兴产业等快速发展，服务业对经济增长贡献率已接近60%。但由于国内经济正处于结构性调整、换挡的阵痛期，供给侧改革、金融去杠杆等导致的经济下行趋势及压力，给许多行业和企业带来了较大的冲击和影响。此外，外部环境复杂、多变，不确定性增大。美国单边主义、英国脱欧、中美贸易摩擦等搅动世界政治、经济格局，经济全球化遭波折、多边主义受冲击，国内及全球经济面临新的下行压力。房地产行业方面：房地产行业方面：根据国家统计局统计，2018年全国商品房销售面积和销售金额分别为17.17亿平方米、15.0万亿元，同比分别增长1.7%和12.2%、增速分别下降6.4个百分点和1.5个百分点，销售面积和销售金额再次刷新历史新高。全国房地产开发投资12.0万亿、新开工面积20.9亿平方米，同比分别增长9.5%、17.2%、增速分别提高2.5个百分点和10.2个百分点。总体而言，2018年房地产市场稳中有增、稳中有忧。一是2018年上半年房地产市场交投较为活跃，但在“三价合一”及“五限”(限购、限价、限贷、限售、限商)等调控政策密集出台，调控政策体系不断完善的情况下，下半年房地产市场形势急速下滑，从分季度来看，住房销售面积增长率逐季下滑，四季度出现负增长。一二线城市销售下滑，三四线城市成为拉动本年度房地产投资和销售增长，促进本年度房地产市场保持稳定发展的主要动力。二是房价涨幅有所上升，新开工和土地购置意愿仍较强，但由于销售放缓，房企去化压力大，拿地则偏慎重，挂牌土地溢价率下降，多地接连出现挂牌土地流拍现象。三是行业集中度趋势明显，竞争越来越激烈；大房企发展战略由规模化转向质量化、多元化，中小房企面临较大的发展转型压力。四是调控由抑制需求向增加有效供给转变，各地加大了土地供应力度，租赁房、共有产权等政策性土地供应增加，存量房、商办住宅纳入调控范围。由于享受政策扶持，部分房企开始介入租赁市场“租售同权”、“共有产权”等新兴产品，借机丰富、增加产品业态。2019年，国家对房地产“房住不炒”长效机制不会动摇，同时以“稳房价稳地价稳预期”为目标导向，政策调控方式由原来的“分类调控”转变为“分类指导”，地方政府因地制宜，将拥有更多的自主权，调控政策主基调呈现由“控”向“稳”转变，存在“松绑”微调可能性。基于目前房地产市场下行趋势并没有得到有效扼制，全年销售出现负增长概率偏大，总体而言，预期房地产市场将围绕政策调控导向维持平稳运行态势。华联控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 16 公司经营及发展方面：公司经营及发展方面：回顾公司的创业发展历程，可概括为两次创业、三次转型。1998年，公司作为沪深五家增发试点企业之一，成功实施了重大资产重组和增发社会公众股，实现主业由单一化纤向纺织服装转型，开启了公司二次创业征程。2003年，公司再次增发新股，同时有序剥离了纺织服装资产，主业转型为石化新材料行业。2009年，公司依靠自身资本积累和地产管理团队等资源，又将主业调整为房地产，经过近十年的努力拼搏，探索并走出了一条具有华联特色的、内生式增长发展之路。然而，土地储备不足是制约公司可持续发展的瓶颈，公司目前迎来了二次创业以来新的关键时期，为适应公司转型发展的需要，在巩固、捍卫二次创业成果的基础上，公司还需要慎重考虑和处理好产业升级、转型发展及产业发展规划等问题。此外，对政策调控风险的把控与应对、销售去化、产业新城等新业态运营管理、人才队伍建设等内部经营及管理方面工作，也有待加强、完善和提高。2.风险因素分析风险因素分析（1）政策调控风险。）政策调控风险。国家目前对房地产的调控持续深化，对房地产企业的后续经营及发展将会产生一定影响或制约，若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司在建、拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险，特别是深圳城市更新项目的后续开发与建设。（2）经营风险。）经营风险。“房住不炒”调控政策导向、租购并举、共有产权等新产品、新业态，房地产供应结构正在发生