000631_2018_顺发恒业_2018年年度报告（更新后）_2019-06-10.pdf

顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 1 顺发恒业股份公司顺发恒业股份公司 2018 年年度报告年年度报告 2019 年年 03 月月 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人管大源、公司总裁王德宏、主管会计工作负责人及会计机构负公司负责人管大源、公司总裁王德宏、主管会计工作负责人及会计机构负责人责人(会计主管人员会计主管人员)祝青声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。祝青声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告内容涉及的未来计划等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公本年度报告内容涉及的未来计划等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，请投司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中描述资者注意投资风险。公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”之之“可能面对的风可能面对的风险及对策险及对策”部分内容。部分内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,432,519,168 股为基数，股为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 2.00 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公股（含税），不以公积金转增股本。积金转增股本。顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.27 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.36 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.41 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.42 第九节第九节 公司治理公司治理.48 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.53 第十一节第十一节 财务报告财务报告.56 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.149 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 顺发恒业、公司或本公司 指 顺发恒业股份公司 顺发有限 指 顺发恒业有限公司 淮南顺发 指 淮南顺发置业有限公司 南通顺发 指 南通顺发置业有限公司 桐庐顺和 指 桐庐顺和置业有限公司 吉顺房产 指 杭州吉顺房地产开发有限公司 杭州揽拓 指 杭州揽拓投资管理有限公司 杭州旭佰 指 杭州旭佰投资管理有限公司 杭州旭杰 指 杭州旭杰投资有限公司 杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司 万兴恒 指 浙江万兴恒服务有限公司（原名浙江纳德物业服务有限公司）万兴恒杭州 指 浙江万兴恒服务有限公司杭州分公司 万兴恒桐庐 指 浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司 万兴恒淮南 指 浙江万兴恒服务有限公司淮南分公司 顺发美国 指 Shunfa Hengye(US)LLC 顺发美洲 指 Shunfa Hengye(America)Limited 钱潮供应链 指 浙江钱潮供应链有限公司（原名浙江大鼎贸易有限公司）万向钱潮 指 万向钱潮股份有限公司 技术学院 指 杭州万向职业技术学院 万向财务 指 万向财务有限公司 万向美国 指 万向美国房地产集团有限公司 万科大家 指 杭州万科大家房地产开发有限公司 通联支付 指 通联支付网络服务股份有限公司 大洋世家 指 浙江大洋世家股份有限公司 杭州龙卓 指 杭州龙卓房地产有限公司 杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司 旭登实业 指 上海旭登实业有限公司 万向信托 指 万向信托股份公司 万向精工 指 浙江万向精工有限公司 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 5 北京北辰 指 北京北辰实业股份有限公司 普通服务 指 浙江普通服务市场有限公司 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 顺发恒业 股票代码 000631 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 顺发恒业股份公司 公司的中文简称 顺发恒业 公司的外文名称（如有）SHUNFA HENGYE CORPORATION 公司的外文名称缩写（如有）SFHY 公司的法定代表人 管大源 注册地址 长春市前进大街 3055 号南湖新村办公室 201 室 注册地址的邮政编码 130012 办公地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 办公地址的邮政编码 130021 公司网址 http：/ 电子信箱 sfhy_ 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 钱嘉清 刘海英 联系地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 电话 0431-85180631 0431-85180631 传真 0431-81150631 0431-81150631 电子信箱 sfhy_ 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（）公司年度报告备置地点 公司办公室 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 912201012438438899 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）本报告期内，无变更 历次控股股东的变更情况（如有）本报告期内，无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 杭州市新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 610 室 签字会计师姓名 严海锋、何斯雯 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元）2,715,717,577.56 6,681,695,222.33-59.36%3,635,318,884.86 归属于上市公司股东的净利润（元）1,027,732,475.44 765,040,341.37 34.34%366,317,643.94 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）881,606,094.78 742,211,570.55 18.78%372,770,310.57 经营活动产生的现金流量净额（元）1,456,658,250.62 1,972,328,829.55-26.15%3,304,636,076.60 基本每股收益（元/股）0.42 0.31 35.48%0.16 稀释每股收益（元/股）0.42 0.31 35.48%0.16 加权平均净资产收益率 16.86%13.17%3.69%7.64%2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 总资产（元）12,630,428,765.37 13,691,369,112.87-7.75%16,639,398,231.97 归属于上市公司股东的净资产（元）6,380,953,983.68 6,092,602,593.27 4.73%5,583,774,964.73 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 8 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 740,711,635.42 937,138,744.39 208,954,024.93 828,913,172.82 归属于上市公司股东的净利润 391,183,119.34 362,287,324.84 107,956,887.03 166,305,144.23 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 390,711,077.92 351,122,449.57 101,473,834.10 38,298,733.19 经营活动产生的现金流量净额 86,218,927.41 1,097,801,085.05 209,045,884.13 63,592,354.03 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）138,539.34-59.44 100,949.57 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）176,553.01 182,268.52 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 173,791,450.84 22,979,300.47 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,993,872.25 7,278,337.21-6,164,842.65 其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,174,943.36 减：所得税影响额 41,139,228.14 7,685,570.04 387,473.55 少数股东权益影响额（税后）9,750.00-74,494.10 1,300.00 合计 146,126,380.66 22,828,770.82-6,452,666.63-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 水利建设基金 55,384.48 水利建设基金与公司正常经营业务直接相关，故界定为经常性损益项目。顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业（一）主营业务概述（一）主营业务概述 2018年度，公司主业未发生变化，专注于房地产开发与经营，经营模式为：自主开发与销售，并提供物业服务；主要产品为：住宅地产。报告期内，公司项目主要分布在浙江（杭州、桐庐）、安徵（淮南）、江苏（南通）三地。主要有：杭州地区：世纪之光、国悦府、璟悦府；南通地区：御园三期。报告期内，公司紧紧围绕“顺应市场，加速库存去化”的战略目标，按照时间和数字目标的管理要求，在审慎经营、严控风险的基础上，扎实细致地开展各项工作，努力提升经营质量和业绩，超额完成了全年效益指标。2018年度，公司实现营业收入271,571.76万元，营业利润135,838.99万元，归属于母公司所有者的净利润102,773.25万元，分别较上年同期增长-59.36%、40.19%和34.34%。2018年度，公司在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米；2018年1-12月，公司完成合同销售金额211,851.74万元，合同销售面积10.85万平方米，分别较上年同期下降16.43%和9.28%。（二）公司所属行业情况及公司所处行业地位（二）公司所属行业情况及公司所处行业地位 2018年，我国房地产行业在分类调控、因城施策的差别化调控作用下，市场效果明显。公司面对限购、限价不放松，银行贷款持续收紧的政策环境，坚持以“顺应市场，加速库存去化”为目标，精准定位目标市场，紧抓上半年杭州本地销售市场余温尚存的机遇，加快各项目大面积户型的去化速度，实现了资源效益的最大化。其中，美哉美城项目实现了同区域、同类型、高层房源最高价的签约及销售；康庄及吉祥半岛两个项目的排屋房源去化也完成较好；桐庐富春峰景项目的写字楼完成全部去化。公司坚持精品化产品开发策略，虽然公司整体规模仍然偏小，但在项目布局区域内，公司均树立了良好的品牌形象，具有一定的市场竞争力。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 不适用 固定资产 不适用 无形资产 不适用 在建工程 不适用 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 10 资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 顺发恒业（美国）公司 为实现公司国际化战略，开拓海外市场 折合人民币36,510.69 万元 美国特拉华州 不动产股权投资 子公司均执行公司财务制度，必须按时向公司报送财务报表和各项管理报表，以防范子公司经营风险和财务风险。折合人民币11,300.55 万元 5.63%否 其他情况说明（1）2018 年 8 月，顺发美国整体出售了与其他合作方共同开发的 ORLAND PARK 公寓项目。顺发美国已按照相关投资比例，收到了出售 ORLAND PARK 公寓项目的首笔投资回款 17,879,440.70 美元，剩余尾款221,718.40 美元将在 2019 年 5 月份收回。上述款项在扣除投资成本及相应税金后，计入当期投资收益。（2）2018 年 10 月 18 日，顺发美国经过努力将持有的 150 北河畔公司 60%股权转让给与公司无关联关系的第三方。协议签署后，顺发美国已根据双方签署的协议，收回相关股权转让款并确认相应投资收益。三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 1、公司拥有一支管理经验丰富的管理团队；2、公司多年来一直专注于住宅产品开发，致力于提供物超所值的产品与服务，赢得了区域市场的认同，具备一定的市场竞争优势；3、公司灵活而稳健的开发与营销策略，积极应对市场与政策变化，为公司平衡整体风险提供保障。顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2018年度，公司主业未发生变化，专注于房地产开发与经营，经营模式为：自主开发与销售，并提供物业服务；主要产品为：住宅地产。报告期内，公司项目主要分布在浙江（杭州、桐庐）、安徵（淮南）、江苏（南通）三地。主要有：杭州地区：世纪之光、国悦府、璟悦府；南通地区：御园三期。报告期内，公司紧紧围绕“顺应市场，加速库存去化”的战略目标，按照时间和数字目标的管理要求，在审慎经营、严控风险的基础上，扎实细致地开展各项工作，努力提升经营质量和业绩，超额完成了全年效益指标。2018年度，公司实现营业收入271,571.76万元，营业利润135,838.99万元，归属于母公司所有者的净利润102,773.25万元，分别较上年同期增长-59.36%、40.19%和34.34%。2018年度，公司在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米；2018年1-12月，公司完成合同销售金额211,851.74万元，合同销售面积10.85万平方米，分别较上年同期下降16.43%和9.28%。根据深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求，报告如下：（一）、行业发展回顾（一）、行业发展回顾 2018年我国房地产行业在分类调控、因城施策的差别化调控作用下，市场效果明显。集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、房产税等方面的新一轮制度改革及创新都快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。同时，房地产开发集中度进一步提升，总体供需趋于平衡，房企转型分化日趋明显。（二）、公司主要项（二）、公司主要项目所处区域市场分析目所处区域市场分析 1、杭州市场、杭州市场 2018年，杭州市区（不含富阳、临安）商品房共成交124,046套，共计1,288万方，与去年相比，今年成交下滑23.8%，限购、限价、摇号政策抑制了住宅入市与需求，成交规模持续降低；从价格来看，成交均价28316元/平方米，同比上涨21.1%，在“限价”政策下，部分高价拿地项目被迫打造高端，或提高装修标准，以此来赚取利润空间，前期3万+楼面价的地块也开始入市，因此均价也随之上涨。杭州市区（含富阳、临安）住宅共计成交1150万方，相比去年下降16%，杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅共成交81,008套，共计962万方，同比下滑19.5%，从近五年数据来看，成交规模仅高于2014年，经历了2016年的牛市之后，成交逐年下降，回归之前的水平；从价格来看，成交均价28195元/平方米，同比上涨16.3%，限价政策毫不放松，高价地的入市拉高了整体均价。全市新增供应831.62万方，销供比为1.15，供求形势得到缓解；去化周期从全年走势来看，最低谷是4月，即摇号实行初期，下半年供应加大，市场趋稳。截止到12月，商品住宅可售共计295万方，出清周期3个月，预计明年将增加供应满足市场的需求。2018年杭州土地收入总额2443亿，高居全国榜首。杭州全市宅地共成交120宗，规划建筑面积共计1258万方，相比去年同期，推地节奏依然没有放缓；余杭、萧山、临安是成交大户，三区成交规划建筑面积占总成交的62%，未来继续成为新房供应主力区域。公司开发的项目集中在萧山最热点的板块区域：萧山新区、市北区块、钱江世纪城板块。2018年上半年，借助市场良好氛围，重点开拓线下渠道，以“顺应市场，加速库存去化”营销战略为目标，公司开发的美哉美城、堤香、江南丽锦、康庄项目都得到有效去化，完成了年度指标。2、桐庐市场桐庐市场 2018年，桐庐市场经历了2017年的“井喷”及高铁拆迁户的购房高峰，2018年初至8月桐庐市场房价仍处于上行阶段，但随着房价的迅速上涨及受到大杭州房价下行影响，下半年市场交易明显下降。2018年全年桐庐商品房销售面积为40.76万平顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 12 方米，同比下降50.2%，其中住宅销售面积24.77万平方米,销售套数1966套，非住宅销售面积15.98万平方米。商品房销售额总计490,418万元，同比下降26.72%。3、淮南市场、淮南市场 2018年，淮南共成交15宗地，同比减少4宗，同比下跌21.05%；成交面积为1654.08亩，同比减少145.02亩，同比下跌8.06%；成交均价183.89万元/亩，同比减少1.09万元/亩，同比下跌0.59%；成交金额30.42亿元，同比减少2.86亿元，同比下跌8.6%。2018年楼市逐渐趋于降温态势，淮南市住宅类商品房累计成交18200套,同比下降29.71%;成交面积累计189.57万,同比下降23.56%;成交均价5493.28元/,同比上涨10.59%。4、南通市场、南通市场 2018年，南通全市商品住宅市场成交总价结构：140-180万元总价段成交占比33%，其次是180-250万元、300万元以上总价段。2018年,南通别墅市场供应1182套，同比增长198%，供求比0.87，成交1355套，同比去年成交993套上涨36.5%，全市别墅成交总价涨幅明显，300-400万元/套为主流产品总价段，此价格段正好迎合南通御园的联排产品。南通目前纯别墅产品，除了南通御园外屈指可数，南通御园目前所剩余别墅产品以大独栋为主，在南通市区没有相关竞品，南通御园做好已有客户的深度挖掘，同时精准开发市场的少量需求，以及上海、苏州等发达地区的投资客的挖掘，做好大独栋的园区体验，增强客户的生活憧憬体验，加强最高端客户的感性消费，达到大独栋去化的目标。（三）报告期末，累计持有土地储备（三）报告期末，累计持有土地储备 区域区域 项目名称项目名称 土地用途土地用途 待开发土地面积（待开发土地面积（m2）计容建筑面积（计容建筑面积（m2）安徽 淮南HGTP09015地块 商品住宅开发 378,234.00 416,057.00 淮国土挂06021地块三期 商品住宅开发 74,091.37 84,942.00 合计合计 452,325.37 500,999.00 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 13 （四）（四）2018年，公司房地产项目开发情况年，公司房地产项目开发情况 区域区域 项目名称项目名称 业态业态 项目状态项目状态 是否已取是否已取得资质得资质 权益占比权益占比(%)占地面积占地面积（m2）计容建筑面积计容建筑面积（m2）已完工面积已完工面积（m2）开工时间开工时间 预计总投资预计总投资（万元）（万元）实际投资金额实际投资金额（万元）（万元）浙江 世纪之光 住宅、商业 竣工交付 是 25%30,763.00 62,493.06 38,945.22 2015年5月 57,500.00 57,500.00 国悦府 住宅、商业 竣工交付 是 35%14,678.00 25,691.75 25,691.75 2015年11月 30,400.01 30,400.01 璟悦府 住宅、商业 竣工交付 是 35%4,702.00 7,867.77 7,867.77 2016年03月 10,071.83 10,071.83 江苏 御园三期 住宅 在建 是 100%87,814.17 52,820.98 2016年11月 65,199.28 59,623.05 合合 计计 137,957.17 148,873.56 72,504.74/163,171.12 157,594.89 注：注：1、以上在建项目不存在实际进度与计划进度在金额、周期等方面出现、以上在建项目不存在实际进度与计划进度在金额、周期等方面出现50%以上差异的情况；也不存在停工的情况。以上差异的情况；也不存在停工的情况。2、以上项目不、以上项目不存在达到可销售状态后的十二个月内未进行销售的情况。存在达到可销售状态后的十二个月内未进行销售的情况。3、世纪之光、国悦府及璟悦府项目为公司与其他方合作开发项目，上述数据均为公司按享有的相应权益折算所得。、世纪之光、国悦府及璟悦府项目为公司与其他方合作开发项目，上述数据均为公司按享有的相应权益折算所得。顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 14 （五）（五）2018年，公司主要房地产项目销售情况年，公司主要房地产项目销售情况 区域区域 项目名称项目名称 权益占比权益占比（%）业态业态 当年可供出售面当年可供出售面积（积（m2）预售面积预售面积（m2）结算面积结算面积（m2）竣工时间竣工时间（年（年-月）月）浙江 美哉美城 100%住宅 8,490.46 7,585.52 7,582.78 2017年5月 恒园 100%住宅 2,037.08 263.95 792.48 2016年4月 商业 2,225.69 1,014.53 219.13 江南丽锦 100%住宅 5,030.88 5,030.88 5,030.88 2014年11月 康庄 100%住宅 6,694.42 3,723.70 5,549.44 2013年12月 堤香 100%住宅 3,171.44 3,171.44 3,240.21 2013年12月 富春峰景 100%住宅 13,637.01 13,428.06 13,570.88 2017年3月 商业 16,243.42 16,243.42 16,243.42 一品江山 100%住宅 228.82 228.82 228.82 2013年11月 商业 4,771.66 980.32 980.32 吉祥半岛 100%住宅 6,608.21 2,691.61 2,386.83 2014年9月 安徽 泽润园一期 100%住宅 1,944.16 1,804.73 1,938.63 2013年3月 泽润园二期 100%住宅 38,921.55 19,577.96 20,556.96 2017年7月 江苏 御园一期 100%住宅 4,736.73 1,654.88 3,395.12 2014年1月 御园二期 100%住宅 6,316.41 1,739.31 9,590.58 2016年12月 御园三期 100%住宅 28,763.20 27,514.94 2019年3月（六）（六）2018年，公司主要房地产出租情况年，公司主要房地产出租情况 区域区域 项目名称项目名称 业态业态 权益比例（权益比例（%）建筑面积建筑面积(m2)出租率（出租率（%）浙江 旺角城二期 商业 100%51,050.43 99.09%和美家 商业 100%5,696.40 69.53%佳境天城 商业 100%3,237.95 70.35%倾城之恋 商业 100%1,604.00 80.29%吉祥半岛 商业 100%3,914.14 71.39%一品江山 商业 100%3,791.62 76.07%合计合计 69,294.54 （七）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况（七）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况 按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。截至2018年12月31日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为64,046.75万元。报告期内，公司无已承担担保责任且涉及金额占上市公司最近一期经审计净资产10%以上的情形。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。（八）公司融资情况（八）公司融资情况 融资类别融资类别 融资余额（元）融资余额（元）融资成本区间融资成本区间（年利率）（年利率）期限结构期限结构 银行贷款 337,500,000.00 4.90%10年 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 15 公司债 1,200,000,000.00 4.70%3+2年 中期票据 1,200,000,000.00 5.60%3年 合计合计 2,737,500,000.00 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,715,717,577.56 100%6,681,695,222.33 100%-59.36%分行业 房地产行业 2,428,800,933.35 89.44%6,529,780,788.90 97.73%-62.80%物业服务管理 82,935,220.25 3.05%62,000,405.27 0.93%33.77%其他业务收入 203,981,423.96 7.51%89,914,028.16 1.34%126.86%分产品 房地产行业 2,428,800,933.35 89.44%6,529,780,788.90 97.73%-62.80%物业服务管理 82,935,220.25 3.05%62,000,405.27 0.93%33.77%其他业务收入 203,981,423.96 7.51%89,914,028.16 1.34%126.86%分地区 浙江省 2,452,224,249.92 90.30%6,117,058,446.52 91.55%-59.91%安徽省 88,644,592.35 3.26%174,417,415.14 2.61%-49.18%江苏省 174,848,735.29 6.44%390,219,360.67 5.84%-55.19%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 16 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产行业 2,428,800,933.35 1,285,725,144.79 47.06%-62.80%-74.93%25.61%经营性租赁物业收入 200,181,680.77 85,467,393.50 57.31%246.53%344.28%-9.39%物业服务管理 82,935,220.25 70,655,315.21 14.81%33.77%31.89%1.22%分产品 房地产行业 2,428,800,933.35 1,285,725,144.79 47.06%-62.80%-74.93%25.61%经营性租赁物业收入 200,181,680.77 85,467,393.50 57.31%246.53%344.28%-9.39%物业服务管理 82,935,220.25 70,655,315.21 14.81%33.77%31.89%1.22%分地区 浙江省 2,449,026,603.01 1,245,435,378.94 49.15%-59.76%-73.46%26.27%安徽省 88,263,207.57 64,332,429.58 27.11%-49.31%-57.28%13.59%江苏省 174,628,023.79 132,080,044.98 24.36%-55.22%-63.15%16.26%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减 房地产开发项目 销售量 开工面积 万平方米 6.98 64.41-89.16%营业收入 万元 271,571.76 668,169.52-59.36%存货 万元 155,151.64 261,893.03-40.76%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 开工面积同比减少89.16%，主要系公司房地产行业周期预判及自身发展战略未新获取开发项目所致；本期公司营业收入同比减少59.36%，主要系本期交付物业结转收入下降所致；存货同比下降40.76%，主要系本期房产交付，结转成本所致。（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 行业分类 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 17 单位：元 行业分类 项目 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产行业 1,285,725,144.79 88.99%5,129,288,930.11 98.31%-9.32%物业服务管理 70,655,315.21 4.89%53,571,679.48 1.03%3.86%其他业务成本 88,343,557.12 6.11%34,352,788.67 0.66%5.46%说明（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要）主要销售客户和主要供应商情况供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）219,520,144.77 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 8.08%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 客户一 153,232,257.14 5.64%2 客户二 17,647,440.00 0.65%3 客户三 16,481,920.00 0.61%4 客户四 16,285,714.29 0.60%5 客户五 15,872,813.33 0.58%合计-219,520,144.77 8.08%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）164,909,485.65 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 37.95%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%公司前 5 名供应商资料 顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文 18 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 供应商一 52,139,043.72 12.00%2 供应商二 34,505,993.34 7.94%3 供应商三 30,907,054.44 7.11%4 供应商四 24,931,222.97 5.74%5 供应产五 22,426,171.18 5.16%合计-164,909,485.65 37.95%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 47,438,260.53 64,181,474.63-26.09%管理费用 43,198,037.46 44,191,698.61-2.25%财务费用 50,353,761.91 88,818,379.35-43.31%主要系本期存款利息增加所致 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2018 年 2017 年 同比增减 经营活动现金流入小计 3,237,663,431.22 3,299,767,452.53-1.88%经营活动现金流出小计 1,781,005,180.60 1,327,438,622.98 34.17%经营活动产生的现金流量净额 1,456,658,250.62 1,972,328,829.55-26.15%投资活动现金流入小计 3,783,118,200.69 2,861,099,718.49 32.23%投资活动现金流出小计 4,379,774,883.47 3,600,400,931.12 21.65%投资活动产生的现金流量净额-596,656,682.78-739,301,212.63 19.29%筹资活动现金流出小计 1,056,225,872.72 497,626,303.91 112.25%筹资活动产生的现金流量净额-1,056,225,872.72-497,626,303.91-112.25%现金及