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大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 1 大悦城控股集团股份有限公司 GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.20182018 年年度报告 二一九年四月大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 2 致股东致股东 渐渐远去的 2018 年，大悦城控股迈入了上市的第 25 个年头。25 年在人生的轨迹中是一个十分重要的时段，标志着个人的成熟与未来发展的起点。大悦城控股也在上市的第 25 年迎来了发展过程中的重要里程碑。经过多年酝酿论证，正式启动历时 17 个月的上市重组方案于 2018 年 12 月底获中国证监会无条件通过，并获得五大部委批复，审批全部完成。本次资产重组是中粮集团国有资本投资公司改革试点的重要实践。2019 年 1 月，重组事项完成交割，公司对大悦城地产（00207.hk）完成了并表。2019 年 3 月，公司正式更名为大悦城控股，这标志着整合重组的最终完成。重组后，公司将成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，形成住宅、商业板块的优势互补，充分发挥资源整合的协同效应，提升运营效率，进一步提高公司的核心竞争力，开启高质量发展新篇章。随着中国宏观经济增速进入换挡期、经济结构进入优化期，增长动力进入转换期，房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发商向城市运营商、服务商延伸，从传统的住宅开发向联合办公、田园综合体、产业地产等新产品、新业态探索。未来，公司业务范围覆盖住宅、商业、产业地产等领域，形成“持有+销售”、“产品+服务”双轮双核，各业务板块相互支持、相互提升，组成一个有机业务整体，响应更加广阔而多样的市场需求，并拥有较强的抗风险能力。整合后，公司整合创新能力进一步提升，可以依托现有资源及运营能力在部分城市老旧区域重构城市区域，实现产业腾笼换鸟，在部分新兴区域“无中生有”，创造性的开拓中粮特色综合体，通过片区开发为城市赋能。公司将在巩固现有业务的基础上，整合绿色、科技、环保、健康等新理念、新技术，同时积极探索前述新业务。同时，公司充分挖掘区域价值、地块价值，广开合作渠道，实现“快拿地、巧拿地、拿好地”。首先，公司公开市场与非公开市场并重，与各方加大合作力度，增加项目获取的成功率；其次，公司充分盘活内外部资源，更新存量土地，争取投资回报最大化；此外，公司大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 3 还可以依托“大悦城”商业品牌的影响力，获得更加优质的土地资源，通过较低成本进一步扩大在全国重点一、二线城市的覆盖与布局。2019 年，公司将充分利用两个上市公司整合的优势，一如既往地贯彻高质量发展理念，以“城市运营商与美好生活服务商”为战略方向，坚持双轮双核发展模式，坚持精准投资、科学运营、力控风险、良好回报，力争成为最具持续发展能力的城市美好生活创造者，为城市创造永续价值，为人民创造美好幸福生活。不忘初心再出发，逐梦踏上新征程！大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重重 要要 提提 示示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。全体董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确全体董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。性、完整性无法保证或存在异议。公司经董事会审议通过的公司经董事会审议通过的 20182018 年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以截至截至 20192019 年年 2 2 月月 2828 日总股本日总股本 3,925,870,3383,925,870,338 股为基数，向在公司确定的股权登记日登记在股为基数，向在公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每册的全体股东每 1010 股派现金红利股派现金红利 1.11.10 0 元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公司公司 20182018 年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。瑞华会计师事务所瑞华会计师事务所(特殊普通合伙特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。公意见的审计报告。公司法定代表人周政、主管会计工作负责人及会计机构负责人张建国声明：保证本年度报告中司法定代表人周政、主管会计工作负责人及会计机构负责人张建国声明：保证本年度报告中财务报告真实、准确、完整。财务报告真实、准确、完整。本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。敬请投资者注意投资风险。大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 5 目目 录录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .8 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .1414 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .1616 第五节第五节 重要事项重要事项 .5151 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .7474 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .8181 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .8282 第九节第九节 公司治理公司治理 .9393 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .10100 0 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .106106 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 .107107 大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 6 释义释义 释义项释义项 指指 释义内容释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司 指 大悦城控股集团股份有限公司（曾用名“中粮地产（集团）股份有限公司”）本次重大资产重组 指 中粮地产（集团）股份有限公司向明毅有限公司发行股份购买其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 7 重大风险提示重大风险提示 本公司在本报告的“经营情况讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 8 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称股票简称 大悦城 股票代码股票代码 000031 变更后的股票简称（如有）变更后的股票简称（如有）股票上市证券交易所股票上市证券交易所 深圳证券交易所深圳证券交易所 公司的中文名称公司的中文名称 大悦城控股集团股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 大悦城控股 公司的外文名称（如有）公司的外文名称（如有）GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）公司的外文名称缩写（如有）GRANDJOY 公司的法定代表人公司的法定代表人 周政 注册地址注册地址 深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室 注册地址的邮政编码注册地址的邮政编码 518101 办公地址办公地址（1）北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层（新设）；（2）深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 办公地址的邮政编码办公地址的邮政编码（1）北京：100020；（2）深圳：518048 公司网址公司网址 http:www.cofco- 电子信箱电子信箱 cofco- 注：在报告期末至本报告披露日期间，公司名称由“中粮地产（集团）股份有限公司”变更为“大悦城控股集团股份有限公司”，股票简称由“中粮地产”变更为“大悦城”。二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 宋冰心 范步登 联系地址联系地址（1）北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层（2）深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 电话电话 86-010-85017888；86-755-23999288 传真传真 86-755-23999009 电子信箱电子信箱 cofco- 大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 9 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网登载年度报告的中国证监会指定网站的网址址 公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点 北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层；深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码组织机构代码 914403001922471899 公司上市以来主营业务的变化情公司上市以来主营业务的变化情况（如有）况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）历次控股股东的变更情况（如有）2004 年 12 月 31 日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中粮集团有限公司签订股权转让协议书，将其所持有的本公司278,062,500 股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本公司控股股东。注：公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项（即本次重大资产重组）已经中国证券监督管理委员会于 2018 年 12 月 25 日予以核准。截至目前，本次重大资产重组之标的资产（明毅有限公司持有的大悦城地产有限公司 9,133,667,644 股普通股股份）已完成过户。公司向明毅有限公司发行 2,112,138,742股已于 2019 年 2 月 26 日在深圳证券交易所上市。本次发行股份购买资产完成后，明毅有限公司成为公司第一大股东，公司的控股股东仍为中粮集团，实际控制人仍为国务院国资委，公司的控制权未发生变更。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙)会计师事务所办公地址会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层 签字会计师姓名签字会计师姓名 雷波涛、马海霞 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 10 是 否 2018 年年 2017 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2016 年年 营业收入（元）营业收入（元）14,119,575,135.34 14,042,355,929.03 0.55%18,025,191,494.99 归属于上市公司股东的净利归属于上市公司股东的净利润（元）润（元）1,388,769,282.14 945,331,099.59 46.91%720,153,948.48 归属于上市公司股东的扣除归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）非经常性损益的净利润（元）1,224,460,797.52 843,078,929.33 45.24%504,465,280.75 经营活动产生的现金流量净经营活动产生的现金流量净额（元）额（元）-1,863,863,180.25 1,717,795,388.77-208.50%5,913,897,935.25 基本每股收益（元基本每股收益（元/股）股）0.77 0.52 48.08%0.40 稀释每股收益（元稀释每股收益（元/股）股）0.77 0.52 48.08%0.40 加权平均净资产收益率加权平均净资产收益率 19.18%15.44%增加3.74个百分点 11.61%2018 年末年末 2017 年末年末 本年末比上年末本年末比上年末增减增减 2016 年末年末 总资产（元）总资产（元）91,171,929,971.51 75,751,475,786.87 20.36%61,276,950,060.49 归属于上市公司股东的净资归属于上市公司股东的净资产（元）产（元）7,860,703,188.86 6,630,485,613.97 18.55%5,892,127,740.67 注：本表格中的基本每股收益与稀释每股收益是以截止 2018 年 12 月 31 日的公司总股本计算。七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 11 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入营业收入 2,184,299,392.99 2,810,072,910.00 2,876,856,784.03 6,248,346,048.32 归属于上市公司股东的净利归属于上市公司股东的净利润润 257,596,090.93 366,471,656.33 284,036,715.98 480,664,818.90 归属于上市公司股东的扣除归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润非经常性损益的净利润 238,850,931.61 188,429,101.54 278,376,527.51 518,804,236.86 经营活动产生的现金流量净经营活动产生的现金流量净额额 -2,144,276,889.86 -335,132,593.41 -658,646,379.19 1,274,192,682.21 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目项目 2018 年金额年金额 2017 年金额年金额 2016 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益（包括已计提非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）资产减值准备的冲销部分）175,700,534.43 144,621,903.67 9,507,997.02 主要为子公司非同比例增资丧失控制权取得的投资收益 越权审批或无正式批准文件的税收越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免返还、减免 计入当期损益的政府补助（与企业计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）定额或定量享受的政府补助除外）11,512,509.47 2,743,174.04 3,505,605.33 主要是北京祥云小镇项目获得示范街区政府资金支持 计入当期损益的对非金融企业收取计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费的资金占用费 0.00 0.00 114,887,219.31 企业取得子公司、联营企业及合营企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益价值产生的收益 非货币性资产交换损益非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益委托他人投资或管理资产的损益 大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 12 因不可抗力因素，如遭受自然灾害因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备而计提的各项资产减值准备 债务重组损益债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益期初至合并日的当期净损益 0.00 0.00 89,440,768.60 与公司正常经营业务无关的或有事与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值单独进行减值测试的应收款项减值准备转回准备转回 40,566,059.45 8,040,258.28 13,936,405.30 对外委托贷款取得的损益对外委托贷款取得的损益 0.00 0.00 40,161,909.25 采用公允价值模式进行后续计量的采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的投资性房地产公允价值变动产生的损益损益 根据税收、会计等法律、法规的要根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响期损益的影响 受托经营取得的托管费收入受托经营取得的托管费收入 943,396.24 1,000,000.00 500,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入除上述各项之外的其他营业外收入和支出和支出-1,765,702.81 593,784.02 8,013,245.54 其他符合非经常性损益定义的损益其他符合非经常性损益定义的损益项目项目 减：所得税影响额减：所得税影响额 57,113,006.60 38,636,334.61 41,179,389.26 少数股东权益影响额（税后）少数股东权益影响额（税后）5,535,305.56 16,110,615.14 23,085,093.36 合计合计 164,308,484.62 102,252,170.26 215,688,667.73-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 13 适用 不适用 项目项目 涉及金额（元）涉及金额（元）原因原因 对外委托贷款取得的损益及子公司收取股东或公司收取参股公司往来款资金占用费 962,868,312.93 公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，对外委托贷款取得的损益是公司通过金融机构对外贷款取得的损益。公司以前年度认定这两项业务具有特殊性和偶发性，将其界定为非经常性损益项目，2017 年起公司判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 14 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 2018 年，在“房住不炒”的总基调下，我国经过两年多的全面调控，基本达到抑制房价过快上涨的目标，房地产市场从成交、价格、投资等各方面来看增长都在趋缓，总体市场转向降温通道；同时，各地普遍推行更加精准的差异化调控，一城一策、一城多策成为主流，市场进入分化调整的新周期。报告期公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态以住宅为主。公司立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市，打造了壹号、祥云、锦云、鸿云四条品牌住宅产品线，细分产品类型，实现区位、规模、定位上的互补。经过多年发展，依托中粮集团的品牌优势、资源优势，以及自身的优良品质和完善服务，公司积累了良好的市场知名度和品牌美誉度。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产主要资产 重大变化说明重大变化说明 货币资金 本年末 12,001,294,918.79 元，较年初增加 16.72%，主要是本年房屋销售回款增加所致 存货 本年末 42,835,073,409.07 元，较年初增加 23.69%，主要是本年新开发及在建项目投入增加所致 应收票据及应收账款 本年末 250,267,835.75 元，较年初增加 39.53%，主要是本年应收商品房销售款增加所致 其他应收款 本年末 22,433,846,374.05 元，较年初增加 23.93%，主要是本年应收参股公司企业往来款及拍地保证金增加所致 可供出售金融资产 本年末 111,427,970.00 元，较年初增加 211.88%，主要是本年新增认购信托业保障基金所致 一年内到期的非流动资产 本年末 1,397,145,000.00 元，年初为 0.00 元，主要是公司部分委托贷款一年内到期重分类到一年内到期的非流动资产所致 长期股权投资 本年末 4,414,942,910.22 元，较年初增加 31.25%，主要是本年大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 15 新增参股公司投资额增加所致 2 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 报告期内，公司坚持战略引领，以品牌住宅为核心业务，持续打造竞争优势，整合创新能力、精准投资能力以及良好的品牌美誉度和影响力是公司的核心竞争力所在。1、整合创新能力 随着中国的城镇化进入纵深发展的关键时期，以资源整合为基础的城市运营逐渐成为开发商谋求战略升级、拓展新增长级的重要方向。为了更好地适应新的发展需求，公司一方面继续巩固现有业务，以客户需求为导向，加大力度推动绿色、科技、生态、智慧人居的设计研发与推广，不断提升产品力；另一方面，公司综合考虑国家政策导向、行业发展趋势、自身资源和运营优势等，积极探索并着力发展集商、产、文、旅、科于一体的产业地产小镇项目，走具有中粮特色的差异化的产业地产发展道路。2、精准投资能力 公司高度重视并持续跟进城市投资价值的研判工作，在此基础上更好地把握行业和城市发展周期，制定有针对性的投资策略，坚持多种拿地方式并举，择机、择时、择区域布局具备市场增长潜力的投资项目，向节奏要效益、向结构要效益，实现“快拿地、巧拿地、拿好地”，以有限的资源撬动价值更高的项目，以投资驱动实现高质量发展。3、良好的品牌美誉度和影响力 公司依托中粮集团良好的品牌形象和声誉，对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等均有较强的吸引力。公司不断提升工程质量，沉淀“健康、安全、智能、绿色”的品牌理念，持续提升产品力，塑造良好的品牌美誉度，实现较好的产品溢价能力。大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 16 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）外部市场环境分析（一）外部市场环境分析 2018 年，全国楼市总体成交量较 2017 年上升 2.88%。2018 年，中央坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，调控效果显著，房地产市场平稳健康发展。全国房地产市场交易方面呈现出一线城市整体成交规模趋稳、二线城市市场延续分化格局、三线城市市场降温明显的态势。公司已进入的重点城市房地产市场情况基本稳定，2018 年重点城市房地产市场交易情况如下1：城市城市 20182018 年商品房年商品房总成交面积总成交面积 （万平方米）（万平方米）同比增减同比增减 20182018 年商品年商品房成交均价房成交均价 （元（元/平米）平米）同比增减同比增减 截至截至 20182018 年年 1212 月月 3131日商品住宅销售面积日商品住宅销售面积 （不含保障房，万平方（不含保障房，万平方米）米）2 2 同比增减同比增减 北京北京 835-15%42,891-479 9%上海上海 1,850-27,554 13%646 2%深圳深圳 463 12%54,090-292 13%苏州苏州 743-21,404 10%513-7%沈阳沈阳 1,813 6.5%9,008 16%1,509-11%杭州杭州 421-34%37,620 31%246-35%南京南京3 3 766-11%25,546 1%648-8%总体来看，2018 年，全国房地产市场分化调整趋势加深。政策方面，从中央到地方政府供需两侧精准调控，引导预期回归理性。价格方面，全国房价上涨预期出现转变。供需方面，销售规模增量放缓，成交平稳，基本完成去库存任务。土地市场方面，市场总量增加，溢价率走低，热度下降，流拍突出。房企方面，品牌房企业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理。（二）报告期公司经营回顾（二）报告期公司经营回顾 1 本部分内容所涉及数据来自中指数据库。2 商品住宅为不含保障房。3 南京的商品房成交均价和同比增减数据采用商品住宅数据。大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 17 1、管理回顾、管理回顾 2018 年是公司实现提质增效、持续发展的关键一年。面对市场下行的不利因素，公司紧密围绕“凝心聚力、优化系统、全面提速、跨越发展”的年度经营方针，积极把握城市轮动的结构性机会，坚定不移地抓改革、强管理、促发展、保业绩，实现全年签约金额 398.64亿元，营业收入 141.20 亿元，利润总额 28.57 亿元，净利润 20.04 亿元，实现了业绩有质稳步增长，主要利润指标再创历史新高。2018 年公司主要管理举措包括：（1 1）战略引领，以精准投资夯实高质量发展基础）战略引领，以精准投资夯实高质量发展基础 2018 年，面对市场风险持续加大的行业环境，公司围绕“精准投资”调整对策。一是在进度上有所控制，放缓节奏，不激进、不冒进，把风险控制在可控范围；二是找准时机，投准区域，选择经济活力强、经济韧性足、回旋余地大的城市；三是多拿利润高、现金回流快的销售型项目；四是多用收并购的低成本方式。（2 2）优化系统，以科学运营提升高质量发展效率）优化系统，以科学运营提升高质量发展效率 2018 年公司持续优化系统，从大运营体系建设、工程质量管控、提质增效三方面着手提升高质量发展效率。一是大运营体系在公司系统内实现全覆盖。以现金流为抓手统筹货值、利润和计划管理，大运营体系完成了从节点管理到一体化管理的转变，所有环节、所有流程、所有条线秉持财务导向，围绕现金流和利润两个核心指标同向发力，通过提升效率省时间、降成本、增利润。二是狠抓工程质量管控系统优化。2018 年公司严格提升工程质量，利用建章立制、考核问责、推广新技术应用等方式规范作业。2018 年，公司工程质量综合成绩达到行业较高水平。三是提质增效，聚焦打好“三保”（保签约、保回款、保结算）、“三降”（降成本、降费用、降风险）攻坚战。（3 3）强化风控，以大风控体系构建高质量发展保障）强化风控，以大风控体系构建高质量发展保障 2018 年，公司通过健全全面风险管控体系、加强过程管控、开展风险排查、完善风控信息化体系，构建起全覆盖、垂直化、多功能的大风控体系。针对政策风险，着力完善政策研究体系，加强对重大政策的研究预判，避开政策红线，用好政策红利；针对运营风险，完成了大运营体系的建立优化，力争运用大运营体系，在关键节点发挥预警作用；针对安全风险，建立完善了安全管理体系，让安全隐患尽早发现、尽早清除，公司 2018 年全年未发生重大安全事故；针对金融风险，完善资金管控体系，围绕回款和融资两大重点，在保障充足现金流大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 18 的同时，力争将负债率控制在合理水平。（4 4）拓宽融资渠道，为公司发展提供资金支持）拓宽融资渠道，为公司发展提供资金支持 2018 年面对行业融资趋紧的趋势，公司加强与金融机构合作，积极拓宽多元融资渠道。报告期内，公司发行了三期中期票据，发行总额共 39 亿人民币；设立“中粮地产购房尾款资产支持专项计划”，募集资金 15 亿元。（5 5）整合重组，开启高质量发展新篇章）整合重组，开启高质量发展新篇章 2018 年 12 月 4 日，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会无条件通过。2019年1月底本次重大资产重组完成资产交割，2019年2月新增股份上市。本次重大资产重组为公司主营业务注入新的商业地产元素，整合完成后，公司资产、业务结构等发生了重要变化，成为了以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块，涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台。基于重组后公司资产、业务结构发生重大变化，同时为符合公司目前的业务实际情况和未来战略方向及发展规划，满足经营发展需要，进一步提升公司核心品牌形象和品牌价值，增强公司的市场影响力，扩大公司规模化效应，公司于 2019 年 3 月更名为“大悦城控股集团股份有限公司”，未来公司将充分发挥资源整合的协同效应，提升运营效率，进一步提高公司的核心竞争力，开启高质量发展新篇章。2、财务状况、财务状况 2018 年，公司全年实现营业收入 141.20 亿元，较上年增长 0.55%；营业成本 81.18 亿元，较上年下降 9.21%；归属于上市公司股东的净利润 13.89 亿元，较上年增长 46.91%，主要原因是本年结转的商品房资源毛利率较高，净利润同比增加所致；基本每股收益 0.77 元，较上年增长 48.08%，主要是本年净利润同比增加所致；加权平均净资产收益率 19.18%，较上年同期增加 3.74 个百分点。截至 2018 年 12 月 31 日，公司总资产 911.72 亿元，较上年末增长 20.36%，公司所有者权益 137.60 亿元，较上年末增长 17.16%，资产负债率 84.91%。大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 19 3、项目经营情况、项目经营情况（1 1）商品房销售）商品房销售 公司商品房销售业务持续增长。2018 年公司新增 14 个住宅类项目，合计计容建筑面积195.82 万平方米，新增项目位于北京、成都、沈阳、武汉、嘉兴、株洲等城市。报告期末，公司在 20 个城市拥有在建在售项目 75 个。公司推行大运营体系加快开发效率，部分 2018 年新获取项目已于年内开工，2018 年新开工面积 371.69 万平米，新开工项目 36 个。全年住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 128.86 万平米，较上年同期增长 50.93%；签约金额 398.64 亿元，较上年同期增长 52.39%。（2 2）产业地产）产业地产 公司积极推进产业地产布局。2018 年通过招商、运营服务等方式提升产业地产资产价值，经营情况继续保持较高水平，平均出租率达到 97%，租金收取率 97%。产业地产具体项目经营进展情况：6969 区创芯公园项目：区创芯公园项目：69 区创芯公园项目 2018 年底竣工验收。该项目将以互联网产业、软件及科技信息服务业、网络金融服务业为主导产业，将建成互联网聚核高地，打造双创特色产业平台。项目充分把握粤港澳大湾区时代机遇，以自有资源发力，前置规划产业生态圈建设以及配套提升，同步进行意向客户储备工作。中粮（福安）机器人智造产业园：中粮（福安）机器人智造产业园：整合各方资源、借力科研院校资源，培育前沿机器人项目，引进创新研发团队及具有影响力的机器人企业。(3)(3)长租公寓长租公寓 2018 年公司长租公寓品牌“Joyer APT.乐邑”落地亮相，为公司在租购并举长效机制下的资源配置做好布局准备，业务创新迈出坚实一步。报告期内，深圳乐邑商务公园店已开业。此外，公司积极参与城市更新，通过城市更新方式获取项目。目前，除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际、69 区创芯公园等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安 25 区城市更新项目（简称“25 区项目”）、深圳金帝食品厂城市更新项目（简称“金帝项目”）、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目（简称“大洋工业统筹片区项目”）等项目。报告期末进展如下：大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 20 2525 区项目区项目：该项目一期 A 地块于 2017 年 6 月 15 日获得实施主体确认书，于 2017 年 11月 14 日取得用地规划许可证,现正处于开发建设阶段；一期 B、C 地块正在开展拆迁、谈判等前期工作。金帝金帝项目项目：该项目于 2017 年 9 月规划草案公示，于 2017 年 12 月 28 日取得专项规划批复，该项目拟更新方向为新型产业等功能，更新单元用地面积 28,409.5 平方米，拆除用地面积 28,409.5 平方米，其中开发建设用地 24,147.5 平方米，计容建筑面积 144,810 平方米。2018 年 4 月 28 日，公司全资子公司中粮（深圳）智汇置业有限公司取得该项目的城市更新项目实施主体确认书，现正在开展清租谈判等前期工作。大洋工业统筹片区项目：大洋工业统筹片区项目：该项目于 2017 年 12 月 20 日在2017 年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划进行了公示，更新方向以普通工业为主，更新单元面积为 187,631.2 平方米，拟拆除范围用地面积为 166,439.4 平方米。截至 2018 年 12 月 31 日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约 131 万平方米。其中新安片区建筑面积约 26 万平方米（占地约 14 万平方米）；福永片区（含长营、全一项目）建筑面积约 106 万平方米（占地约 72 万平方米）。报告期末公司房地产项目开发、销售、出租等情况见以下表格。大悦城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告 21 2018 年房地产项目开发及销售明细年房地产项目开发及销售明细 单位：万元，万平方米 城城市市 状状态态 序序号号 具体项具体项目目 业态业态 权益权益比例比例（%）占地占地面积面积 计容建计容建筑面积筑面积 可供出可供出售面积售面积 2018 年年新开工新开工计容建计容建筑面积筑面积 2018 年年竣工建竣工建筑计容筑计