603506_2019_南都物业_2019年年度报告_2020-04-29.pdf

南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 1/179 公司代码：603506 公司简称：南都物业 南都物业服务集团股份有限公司南都物业服务集团股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2 2020020 年年 4 4 月月南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 2/179 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人韩芳韩芳、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈红陈红及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜华美娜声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2019年度利润分配预案：拟以公司2019年12月31日的总股本134,126,985股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.55元（含税），派发现金红利总额为34,202,381.18元。当年现金分红数额占2019年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的30.02%，剩余未分配利润结转下一年度。此预案需提交2019年度股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告内容中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”中“三、（四）可能面对的风险”部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 3/179 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.12 第五节第五节 重要事项重要事项.25 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.52 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.58 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.59 第九节第九节 公司治理公司治理.66 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.68 第十一节第十一节 财务报告财务报告.69 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.179 南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 4/179 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、南都物业 指 南都物业服务集团股份有限公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元，中国法定流通货币单位 南都地产服务集团 指 浙江南都房地产服务集团有限公司 舟山五彩石 指 舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）悦都科技 指 浙江悦都网络科技有限公司 大悦商业 指 浙江大悦商业经营管理有限公司 建信大悦 指 杭州建信大悦住房服务有限公司 乐勤楼宇 指 杭州乐勤楼宇工程有限公司 乐勤清洁 指 浙江乐勤清洁服务有限公司 乐勤装饰 指 杭州乐勤装饰工程有限公司 悦都物业 指 浙江悦都物业服务有限公司 采林物业 指 上海采林物业管理有限公司 金枫物业 指 江苏金枫物业服务有限责任公司 审计机构 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙）保荐机构 指 长江证券承销保荐有限公司 募投项目 指 募集资金投资项目 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 物业管理/物业服务 指 通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并向物业所有人和使用人提供综合性生活服务 包干制 指 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式 酬金制 指 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 案场服务 指 为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务 增值服务 指 物业服务企业为其管理项目内的住户提供的个性化专项服务，如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等 顾问咨询服务 指 为开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务 业态 指 物业企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成的不同经营形态 产业园区 指 由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境，常见的企业园区类型有物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等 南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 5/179 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 南都物业服务集团股份有限公司 公司的中文简称 南都物业 公司的外文名称 Nacity Property Service Group Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 Nacity Servic 公司的法定代表人 韩芳 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 赵磊 陈苗苗 联系地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 电话 0571-87003086 0571-87003086 传真 0571-88255592 0571-88255592 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 公司注册地址的邮政编码 310023 公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 公司办公地址的邮政编码 310023 公司网址 http:/ IR 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 杭州市江干区钱江路 1366 号华润大厦 B 座 签字会计师姓名 赵丽、李迎亚 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 长江证券承销保荐有限公司 办公地址 中国(上海)自由贸易试验区世纪大道 1198 号南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 6/179 28 层 签字的保荐代表人姓名 朱元、王珏 持续督导的期间 2018 年 2 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 营业收入 1,244,468,462.57 1,058,628,607.75 17.55 819,523,428.66 归属于上市公司股东的净利润 113,930,766.06 91,811,779.99 24.09 74,832,415.45 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 82,463,645.72 69,418,564.90 18.79 69,464,313.94 经营活动产生的现金流量净额 192,693,003.60 154,611,811.56 24.63 175,690,458.69 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%）2017年末 归属于上市公司股东的净资产 721,876,844.55 638,859,311.58 12.99 283,374,124.11 总资产 1,610,451,001.30 1,342,695,531.09 19.94 810,404,394.24 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 基本每股收益（元股）0.85 0.70 增加21.43个百分点 0.97 稀释每股收益（元股）0.85 0.70 增加21.43个百分点 0.97 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.61 0.53 增加15.09个百分点 0.9 加权平均净资产收益率（%）16.81 15.86 增加0.95个百分点 29.58 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）12.17 11.99 增加0.18个百分点 27.46 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 7/179 报告期内，公司努力开拓市场，物业管理服务项目持续增加，使公司营业收入同比增长 17.55%；公司加强应收款的催缴力度同时加强预收，使经营活动现金流量净额同比增长 24.63%；资产总额同比增长 19.94%。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 291,925,163.63 292,987,003.65 317,036,476.85 342,519,818.44 归属于上市公司股东的净利润 27,123,275.60 28,916,451.04 30,555,657.96 27,335,381.46 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 21,052,948.27 21,516,368.09 23,670,334.88 16,223,994.48 经营活动产生的现金流量净额 175,324.13 65,255,709.76-24,647,006.38 151,908,976.09 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用）2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 1,893,618.30 128,896.52-18,497.85 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 3,352,943.06 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 8,341,215.59 13,459,892.57 7,703,237.48 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 304,716.98 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 8/179 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 30,933,631.94 16,676,914.19 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益/除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 /单独进行减值测试的应收款项减值准备转回/单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 /对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-67,395.50 -81,758.10-371,602.40 其他符合非经常性损益定义的损益项目 68,736.46 少数股东权益影响额-2,283,596.37 -601,397.69-89,125.58 所得税影响额-10,772,033.14 -7,494,049.38-1,855,910.14 合计 31,467,120.34 22,393,215.09 5,368,101.51 南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 9/179 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 390,782,962.05 279,282,990.71-111,499,971.34 7,282,990.71 合计 390,782,962.05 279,282,990.71-111,499,971.34 7,282,990.71 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）主要业务 公司成立于 1994 年，是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、杭州市物业管理协会常务副会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承“智慧管理、人文服务”的服务宗旨，以物业管理服务为基础，深耕长三角，布局全国市场，涵盖案场服务、顾问咨询服务及增值服务等高附加值服务，基于未来空间功能复合的发展趋势，以满足客户多场景、智慧化的服务需求，立志成为国内领先的城市空间运营商和智慧场景服务商。基础物业服务：主要提供的包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务业态包括住宅类和非住宅类。住宅分为多层住宅、高层住宅、排屋和别墅，非住宅分为写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、政府公建项目、园区、特色小镇、场馆等。案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。增值服务：为住户提供的个性化专项服务，如购物、家政服务、私人绿化服务、室内装饰维修服务、存量资产管理服务等。公司致力于实现从基础物业服务到智慧服务的跨越升级，在社区 O2O 领域，公司利用最后一公里的服务便利性，开展优质的社区零售与到家服务。在存量资产服务领域，公司旗下大悦商业以“产品+互联网+社群”为手段，推出“群岛”系列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区等四类产品，以及复合商旅需求、泛艺术爱好者社群交互需求的新场景群岛西溪艺术主题酒店。公司陆续注册成立专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰”领域细分服务产品，满足未来物业场景下业主多元化服务需求。乐勤清洁，多年商办、园区清洁服务经验，为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品。乐勤楼宇，专业从事智能化设施改造，集约化实现社区、园区各类设施设备安全运行，并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰，基于智慧化住宅发展趋势，整合装饰行业上下游资源，承接园区、中高端住宅等装修装饰业务，实现业主空间规划、智能家居与便捷生活的完美融合。（二）经营模式 1、采购模式 采购模式指采购有形物资、无形外包服务所使用的业务模式，即物资采购与业务采购所使用南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 10/179 的业务模式。物资采购包括服装及配件、办公用品及家具、清洁用品等，主要是前期开办物资与项目运营过程中所需的物资。业务采购包括项目保洁、秩序外包、电梯保养、道闸改造、软件系统维护、公关活动策划等业务。采购模式包括集中采购、零星采购两种。公司集中采购是指在全国范围内、多区域内标准化程度较高的可完全锁定价格的同一类物资或服务类采购事项，通过整合内部需求与外部资源，最大限度发挥规模优势、实现规模效益的采购行为；零星采购是指针对某个具体项目、某部门的某种物资或服务类采购事项采取的采购行为，集中采购以外的所有采购业务。2、生产模式 提供服务是公司的核心业务，公司以客户满意为目标，秉承“智慧管理、人文服务”的管理理念，确保客户的需求和期望得到满足，在生产过程中主要关注两个方面：一方面是对设备的关注，确保各项目的设施、设备状况良好；一方面是对服务的关注，通过建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系和引入卓越绩效管理体系，明确职责与分工，持续优化和改进，加强内控管理、风险防范，以保持服务有效运行，以常规督导，节点督导，飞行检查，满意度调查，400 客服热线，E 控检查等六大品质管控方式，构建零容忍的安全底线，全方位监督服务品质的落地执行，实现集团服务质量方针和服务质量目标。3、营销模式 公司市场营销中心负责市场调研分析与项目开发管理，在各个战区中设置二级营销人员，制定了 二级营销管理制度，以扩大项目信息收集和承接渠道，有助于项目层级的拓展与项目续约。由总部市场营销中心负责对二级营销人员进行培训，由各个战区/分公司的营销团队负责建立并带领二级营销团队执行各项任务。公司对于新客户的拓展主要有三个部分，其一，对于持续开发型企业，积极创造机会达成战略联盟，实现业务规模有效扩张；其二，对于知名企业以及区域标杆项目，公司会密切关注，分析客户需求，主动进行拓展，以持续塑造公司业务口碑；其三，对于其他客户，由于公司在市场上有一定的知名度与品牌影响力与服务口碑，因此许多新的客户主动寻找与公司合作。（三）行业情况说明 2019 年，各地政府响应国家房地产行业稳定宏观调控的政策号召，积极落实“一城一策、因城施策”的精准调控。房地产开发增速放缓，房地产市场进入存量时代。曾经定位为房地产行业附属配套业务的物业管理行业，则随着城市化进程的推进，在城市运营方面更多高价值业态中不断延伸，同时，在消费升级的推动下，不断提升服务品质、提供更多元的增值服务，传统物业管理被重新定义，成为城市美好生活不可或缺的重要组成部分，迎来了行业的快速发展期。1、行业发展空间持续扩大，行业集中度快速提升 根据中指研究院统计数据显示，2018 年全国物业管理行业管理面积 279.3 亿平方米，相比 2017 年的 246.65 亿平方米增加 32.65 亿平方米，增长率达 13.2%。百强企业管理面积均值达 3718.13 万平方米，同比增速 17.52%，在管项目数量均值为 192 个，较上一年新增 14 个。百强企业市场份额进一步提高至 38.85%，较 2017 年增长 6.43 个百分点，行业集中度快速提升。2、增值服务收入增长率连续三年超过物业基础服务收入增长率 物业服务企业结合自身资源优势与服务特色，找准定位，充分发挥线下优势，理性发展适合自身的特色业务，增值业务拓展方向更加明晰，并取得了良好的收入增长。2018 年，百强企业基础物业服务收入均值达 71326.86 万元，同比增长 17.50%，而多种经营收入均值为 17290.65 万元，同比增长 28.02%，超过了基础物业服务的增长速度。3、注重品质管理，服务满意度提升 在规模快速扩张的同时，百强企业以业主满意为核心，重视基础物业服务，精雕细琢把服务做到细致，并通过配套多元化增值服务，不仅为房屋软硬件条件加分，更为业主营造了良好的社区生活环境，促进房屋保值增值，赢得业主的广泛认可。根据中指院调研结果显示，重点企业的整体服务水平满意度为 80.40 分，已连续四年保持在 80 分以上。4、科技赋能物业，推动智慧社区建设发展 2019 年政府工作报告中多次提到智慧城市建设及推动数据经济发展等方面内容，据国家统计局数据显示，2019 年末城镇常住人口占总人口的比重达 60.6%，按照国家住建部要求，我国要在2020 年实现智慧社区 50%的覆盖。在“互联网+”大潮的推动下，智慧社区作为发展国家智慧城市的关键内容之一，已成为当下物业企业重点建设领域。南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 11/179 随着 6 月首张 5G 商用牌照的下发，我国正式进入到 5G 时代，海量物联网设备同时运行在5G 的高速网络上，安全、卫生、出行、建筑、健康、便民、养老等内容与 5G 网络、物联网、大数据、云计算、人工智能、区块链等新技术的有机互联将赋予智慧社区应用更大的想象空间。社区管理将从过去的粗放型向精细化转变，业务模块也会从单一作战、单向传输转变为联合协同、双向传输，真正实现以人为本的人居新体验。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司自 1994 年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展了市场化运营，2006 年后公司成为完全独立的市场化物业企业。二十多年的物业管理经验，使公司沉淀了机制优势、组织管理优势、品牌优势，以及多业态服务优势、信息化建设优势等核心竞争力。一、机制优势 公司较早实现了市场化运作，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。二、组织管理优势 优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理事务的规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。三、品牌优势 公司作为首家登陆 A 股的物业服务企业，已通过 ISO9001、ISO14001 和 ISO45001 三项管理体系认证，并加入英国皇家特许测量师学会（RICS）和国际建筑业主与管理者协会（BOMA），成为专业会员，多年来一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司多次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前三十强，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第 4 位，获得了商业模式创新企业称号。近期公司获选中国物业管理协会名誉副会长单位，并凭借较强的品牌影响力及品牌溢价荣获中国物业管理协会“2019 物业服务企业品牌价值 50 强”、“2019 物业服务企业上市公司 10 强”，入选 2019“美好生活”物业品牌集群。此外，公司曾获中国指数研究院评选中国物业服务商办物业管理 TOP10 称号，并于 2019 年荣获中国指数研究院“2019 中国物业服务百强企业”综合排名第 18 名。并获浙江省住房和城乡建设厅评定的浙江省首批“AAA”物业服务信用企业称号。公司多个在管项目曾被评为全国优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。四、多业态服务优势 国内 30 余年物业服务文化的浸透，越来越多的存量房产进入物业服务领域。通过多年的业务发展，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区等业态的专业服务能力，并成功打造了东方润园、银泰系列、玉皇山基金小镇、东华大学等服务标杆项目。近几年公司加快全国化布局，从浙江区域性物业公司向全国性物业公司转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理等业务独立运行，提供更加标准化、南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 12/179 专业化、精细化的服务。五、信息化建设优势 公司根据战略规划和长远发展，建立信息基础标准体系，为实现信息互通、信息授权共享奠定基础保障，同时不断引入高效的软硬件平台、设施设备，根据实际应用场景打造大数据中心的统一的数据标准，采用外部合作和自主开发同步进行的方式按照前台应用、中后台、数据中心主体建立公司信息系统并持续优化，通过技术手段提高项目管理效率与经济效益。此外，公司组建了以光纤为主干的企业局域网，不断完善和改良各种设施设备传感设备可以全天候的对设施设备的运行情况进行监管，同时不断的引入各种新型设备和无人机械优化提升服务效率。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年，公司坚持以“客户第一、业务第一、员工第一”为核心指导思想，内强管理、外强品质，实现基础物业服务与业主增值服务的稳健增长，取得经营规模、客户满意度、品牌价值等多方面的突破。1、深耕长三角布局全国市场，加大战略客户合作力度 2019 年，南都物业充分发挥区位优势，集中开发长三角及郑州、西安等重点城市市场，实现主营业务规模的稳步增长。同时，公司与多家企业达成合作共识，与杭州之江城市建设投资集团有限公司签订战略合作协议，合资成立杭州南郡商业经营管理有限公司，共同推进旧城改造等城市空间管理服务项目，2019 年进驻首个之江城投集团的项目提供物业服务-之江城投总部大楼；同步进驻部分在建安置房项目的前期物业咨询和工地管理工作；与中国建设银行旗下建信住房服务（浙江）有限责任公司共同组建杭州建信大悦住房服务有限公司，依托建行公租房运营管理系统优势，实施公租房物业管理工作，共同打造国内最佳、可复制公租房运营管理系统和运营服务。截至 2019 年 12 月 31 日，公司累计总签约项目 496 个，累计总签约面积 6,060.61 万平方米，2019 年 1-12 月公司新签物业服务项目 77 个，新签约面积约 732.17 万平方米；2、管家服务迭代升级，品质服务再上新台阶 融合当下客户生活全景，“南都管家 2.0”全新升级，升级后的“南都管家服务模式 2.0”全面链接智慧社区生态圈，以“智慧管理、人文服务”的服务理念为依托，向客户提供更具人文情感的个性化服务。在悦嘉家云平台的支持下，管家服务全过程可查询、可跟踪、可记录、可评价。第一期“南都管家 2.0”项目落地后，获得了业主的热烈反响和高度认可。同时，公司加大了品质检查的力度和深度，严控服务风险、守住管控底线，全年未发生重大质量和安全事故；服务触点在智能设施设备的加持下不断完善，助力服务品质再上新台阶，2019年业主满意度较 2018 年明显提升。3、构建体验式服务场景，社区增值服务收入显著提高 公司逐步将传统物业服务中心升级为邻里中心，为业主提供了更丰富的活动空间和交互场景，并通过线下邻里中心服务体验与线上悦生活服务平台的在线服务，实现了业主全天候、多类型生活服务响应。同时针对住宅类用户，公司全资子公司悦都科技开通了悦生活微信小程序，并协同蚂蚁金服打造了“悦嘉家”小程序，为业主提供更好的服务；针对园区类用户，悦都科技再一次优化了悦园区的产品，并与公司全资子公司乐勤楼宇的的硬件系统相连，使其能更好的为办公类楼宇服务。截至 2019 年 12 月 31 日，公司增值服务收入较上年增长 2,478.277 万元，增长率为 36.12%。4、多元化服务场景丰富社区生活，品牌知名度、美誉度进一步提升 公司基于空间复合化、功能场景化和服务智慧化的趋势，在基础物业服务之上，围绕年度四季关键词，以家园公约、公益小黄人两大 IP 为重点，覆盖少年儿童、中青年和老人全龄段的南都社区文化运营体系，为业主创造 360美好生活。2019 年，公司再次被市场及行业肯定，在中国指数研究院、中国房地产 TOP10 研究组主办的2019 中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018 中国物业服务百强企业”综合排名第 18 名。同时，先后获得国家政府采购物业类 50 强、中国物业服务行业市场化运营领先企业（2019 年）、中国物业服务企业上市公司十强（2019 年）、物业服务企业品牌价值 50 强（2019年）等荣誉称号，浙江省住房和城乡建设厅评定的浙江省首批“AAA”物业服务信用企业（2019年）等荣誉称号。南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 13/179 5、大悦商业轻资产运营业务持续健康发展 大悦商业以“产品+互联网+社群”为核心设计理念，以轻资产模式运营“群岛系列”服务公寓和国际青年社区。自产品投放市场以来，受到城市新青年喜爱。2019 年，新增糖朝服务公寓项目，该项目开业 3 个月便取得了出租率近 90%的良好成绩。另一空间产品群岛西溪艺术酒店于 2019 年 10 月正式开业，是一款复合商旅需求、泛艺术爱好者社群交互需求的新产品。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 124,446.85 万元，同比增长 17.55%；实现营业总成本 109,931.27万元，同比增长 15.60%；实现归属于母公司净利润为 11,393.08 万元，同比增长 24.09%，总资产达 161,045.10 万元，同比增长 19.94%，其中归属于母公司所有者权益合计为 72,187.68 万元，同比增长 12.99%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 1,244,468,462.57 1,058,628,607.75 17.55 营业成本 965,176,750.71 824,714,137.84 17.03 销售费用 26,958,566.08 28,236,841.37-4.53 管理费用 102,782,651.00 93,814,027.61 9.56 研发费用 1,555,273.79 1,801,836.06-13.68 财务费用-2,781,390.26-2,976,660.98-6.56 经营活动产生的现金流量净额 192,693,003.60 154,611,811.56 24.63 投资活动产生的现金流量净额-224,331,532.43-475,523,298.64-52.82 筹资活动产生的现金流量净额-32,396,648.58 241,636,845.91-113.41 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 营业收入较上期增加 18,583.99 万元，营业成本较上期增加 14,046.26 万元，系公司自身项目扩张所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）物业管理服务 1,230,100,172.40 956,309,010.41 22.26 16.48 16.11 增加 0.25个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）包干制物业管理服务 986,142,516.34 802,653,712.31 18.61 13.59 12.92 增加 0.49个百分点 南都物业服务集团股份有限公司 2019 年年度报告 14/179 酬金制物业管理服务 6,166,733.41 100.00-8.09 增加 0.00个百分点 案场服务 117,462,135.15 90,430,728.66 23.01 29.03 28.72 增加 0.19个百分点 顾问服务 2,806,694.13 100.00 153.08 0.00 增值服务 93,401,202.04 30,486,483.84 67.36 36.12 34.95 增加 0.28个百分点 长租公寓 24,120,891.33 32,738,085.60-35.73 17.85 64.20 减少38.31个百分点 小 计 1,230,100,172.40 956,309,010.41 22.26 16.48 16.11 增加 0.25个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）杭州市 570,334,966.51 440,739,775.81 22.72 0.52-1.18 增加 1.33个百分点 浙江省（除杭州市）190,814,151.46 140,686,092.69 26.27 22.92 23.30 减少 0.23个百分点 上海市 78,285,069.50 59,361,599.25 24.17 27.06 25.42