600683_2019_京投发展_2019年年度报告_2020-04-09.pdf

2019 年年度报告 1/197 公司代码：600683 公司简称：京投发展 京投发展股份有限公司京投发展股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2/197 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 邱中伟 工作原因 高一轩 三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人魏怡魏怡、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人贾卫平贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林谢雪林声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2019年度归属于上市公司股东的净利润76,809,924.92元。公司目前项目建设资金需求量较大，为进一步提高公司市场风险应对能力，保障公司可持续发展及中长期发展战略的顺利实施，本报告期不进行利润分配，留存未分配利润用于项目后续建设投入；本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 公司 2019 年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3/197 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.25 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.47 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.51 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.52 第九节第九节 公司治理公司治理.60 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.63 第十一节第十一节 财务报告财务报告.69 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.197 2019 年年度报告 4/197 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 京投发展股份有限公司章程 京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司 京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司 京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司 北京万科 指 北京万科企业有限公司 基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）信安创投 指 北京基石信安创业投资有限公司 基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司 上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司 无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司 潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司 宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司 外贸公司 指 宁波银泰对外经济贸易有限公司 京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司 京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司 兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司 尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司 灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司 兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司 京投兴檀 指 北京京投兴檀房地产有限公司 京投丰德 指 北京京投丰德房地产有限公司 京投兴海 指 北京京投兴海房地产有限公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 阳光人寿 指 阳光人寿保险股份有限公司 阳光财险 指 阳光财产保险股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2019 年年度报告 5/197 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京投发展股份有限公司 公司的中文简称 京投发展 公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.公司的外文名称缩写 MTL 公司的法定代表人 魏怡 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 贾卫平 朱琳 联系地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 电话 010-65636622 010-65636620 传真 010-85172628 010-85172628 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号 公司注册地址的邮政编码 315000 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 公司办公地址的邮政编码 100022 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1和 A-5 区域 签字会计师姓名 周百鸣、申旭 2019 年年度报告 6/197 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 营业收入 4,327,692,677.72 7,974,908,473.92-45.73 6,217,396,048.74 归属于上市公司股东的净利润 76,809,924.92 357,859,772.94-78.54 321,746,980.27 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 39,862,147.82 289,812,525.54-86.25 293,609,155.86 经营活动产生的现金流量净额-7,241,802,983.40 146,512,514.89-5,042.79-186,599,419.87 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%）2017年末 归属于上市公司股东的净资产 2,687,037,543.47 2,563,225,128.12 4.83 2,351,382,874.58 总资产 46,192,720,564.76 31,867,582,579.22 44.95 27,863,471,414.04 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 基本每股收益（元股）0.10 0.48-79.17 0.43 稀释每股收益（元股）0.10 0.48-79.17 0.43 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.05 0.39-87.18 0.40 加权平均净资产收益率（%）2.89 14.72 减少11.83个百分点 14.29 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）1.50 11.92 减少10.42个百分点 13.04 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 为保证财务数据的可比性，不高估本期加权平均净资产收益率，其计算所使用的上年末归属于上市公司股东的净资产为经执行新金融工具准则调整年初数之后的 2019 年 1 月 1 日余额，而非2018 年 12 月 31 日余额。公司房地产销售达到结转收入条件的较上年同期减少，导致公司整体经营业绩下降；公司年初分别以 37.20 亿元和 63.00 亿元获得了北京市丰台区花乡郭公庄村 1518-L01 等地块地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）土地一级开发项目 B 地块二类居住、综合性商业金融服务业及基础教育用地国有建设用地使用权和北京市海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目HD00-0700-0001、0002、0003、0004 地块 A334 托幼用地、F3 其他类多功能用地、R2 二类居住用地国有建设用地使用权，共支付地价款 100.20 亿元，公司经营活动现金流净流出较大。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 2019 年年度报告 7/197 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 882,392,090.76 292,509,604.64 126,404,329.26 3,026,386,653.06 归属于上市公司股东的净利润 52,677,254.50 36,948,120.44-114,343,174.20 101,527,724.18 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 47,415,716.91 28,434,913.83-120,047,558.54 84,059,075.62 经营活动产生的现金流量净额-472,819,561.24-9,090,182,111.56 1,150,413,397.32 1,170,785,292.08 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用）2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益-1,064.85 62,296,131.98 681,442.34 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,980,965.73 709,488.00 5,610,849.89 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,682,707.37 收取和谐置业股权转让和债务清偿款资金占用利息 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 3,002,365.82 /对外委托贷款取得的损益 30,004,924.50 收取参股公司上海礼仕委托贷款利息 27,287,559.53 30,780,149.31 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-4,090,406.12 389,294.68 539,437.10 其他符合非经常性损益定义的损益项目 403,739.62 少数股东权益影响额 210,353.05 35,391.76-71,084.56 所得税影响额-12,245,808.02 -22,670,618.55-9,402,969.67 合计 36,947,777.10 68,047,247.40 28,137,824.41 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 2019 年年度报告 8/197 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 委托理财 811,450,000.00 110,935,286.08-700,514,713.92 3,002,365.82 其他权益工具投资 437,075,546.33 535,362,300.65 98,286,754.32 合计 1,248,525,546.33 646,297,586.73-602,227,959.60 3,002,365.82 说明：1.公司购买理财产品的资金来源均为自有资金。2.本报告期内，其他权益工具投资收回投资款 7,321.84 万元，新增投资 3,000.00 万元，公允价值变动 14,150.51 万元。十二、十二、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 9/197 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发、经营及租赁，经营模式主要是通过对获取的项目地块进行专业化的规划、设计、建设、营销以获取物业销售收益，此外，持有少量经营性物业用于出租以获取租赁收益。公司房地产项目开发分自主开发和合作开发，除无锡公园悦府、密云锦悦府项目外，其它均为合作开发，合作方有公司大股东京投公司、北京万科、无锡地铁、中铁四局等。公司开发的项目多数位于北京地区，项目类型以住宅及商业配套为主，以轨道物业系列和城镇景观开发系列为特色，公司深挖客户研究，以客户思维逻辑践行 TOD 智慧生态圈理念，持续打造轨道物业开发核心竞争力。本报告期，公司房地产销售收入占营业收入总额的 96.38%。2019 年中央层面仍坚持“稳字当头”，从两会的“防止房市大起大落”到政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到新华社“坚守房住不炒底线”，整体政策的主基调未发生根本改变。地方充分贯彻一城一策、城市主体责任的长效机制，调控政策有收有放。作为全国标杆城市，2019 年北京楼市“房住不炒”延续，政策具体以落实长效机制、精准调控、规范市场、人才政策及灵活调整五个维度，对北京楼市实施多维灌溉，拥有规范化及灵活精准的特点。随着全国轨道交通的大发展及相关城市出台支持轨交车辆基地土地综合开发的政策，可开发利用的车辆段基地不断增多，公司所在轨道物业开发细分领域迎来新的发展机遇。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 报告期内，公司存货期末余额 334.42 亿元，较期初增加了 123.06 亿元，增幅 58.22%。主要系公司年初分别以 37.20 亿元和 63.00 亿元获得了北京市丰台区花乡郭公庄村 1518-L01 等地块地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）土地一级开发项目 B 地块二类居住、综合性商业金融服务业及基础教育用地国有建设用地使用权和北京市海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目 HD00-0700-0001、0002、0003、0004 地块 A334 托幼用地、F3 其他类多功能用地、R2 二类居住用地国有建设用地使用权。报告期内，公司其他非流动资产期末余额 68.90 亿元，较期初增加了 29.98 亿元，增幅 77.04%。2019 年 12 月 18 日，公司与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司组成的联合体，以人民币 85.00 亿元价格获得了无锡市锡国土（经）2019-54XDG-2019-53 号地块、锡国土（经）2019-55XDG-2019-54 号地块及锡国土（经）2019-56XDG-2019-55 号地块的国有建设用地使用权，以上三方共同成立无锡望愉地铁生态置业有限公司负责该项目开发建设，本公司持股比例 50%，公司以借款方式支付该项目公司 29.89 亿元用于支付地价款。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、依托股东支持和团队经验，轨道交通物业综合开发核心优势持续累积、依托股东支持和团队经验，轨道交通物业综合开发核心优势持续累积 公司在轨道交通车辆段基地物业开发过程中，秉持“匠心品质、坚韧专注、持续进取”的精神，践行“TOD 智慧生态圈”商业逻辑，不断推进技术创新与进步，夯实轨道交通物业综合开发能力，报告期内，公司下属子公司新获“一种用于地铁车辆段库内线的钢轨减振扣件”发明专利和“一种建筑物组合减振系统”实用新型专利，凭借自有知识产权专利技术等条件，获得了中关村高新技术企业认定，并与多家科研供应单位签订合作协议。2 2、秉持、秉持“植根植根北京，茂盛全国北京，茂盛全国”发展理念，轨道交通物业项目资源有效补充发展理念，轨道交通物业项目资源有效补充 报告期内，公司签约销售额及营业收入主要来源于北京地区的项目，北京地区的营业收入占营业收入总额的 96.92%。公司持续在北京区域获取轨道交通物业土地储备，以联合体形式成功获取北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，进一步夯实公司在北京轨交车辆基地细分市场的地位。此外，公司在报告期内成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁 TOD 综合示范项目用地，成为公司“植根北京、茂盛全国”战略发展目标落地的首个项目。报告期内，公司持续与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司进行业务接洽，取得阶段性进展。2019 年年度报告 10/197 3 3、展现、展现 TODTOD 专业开发形象，公司品牌知名度不断提升专业开发形象，公司品牌知名度不断提升 报告期内，通过专业能力展现、品牌造势、主动出击等方式拓展轨交车辆基地一体化开发项目，公司“TOD 智慧生态圈”开发理念在业内广泛传播的同时，实现了 5 个方面的进化升级。报告期内公司参与“2019 北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛京投发展 TOD 创新论坛”、“2019 中国房地产业战略峰会”和“2019 中国上市房企百强峰会”等，发布公司 2019 年年报图解及相关宣传报道，完成“TOD 智慧生态圈进化论”对外传播。全联房地产商会成立 TOD 分会，京投发展任会长企业。京投发展 TOD 专业开发商的形象和口碑传播愈加为业内所熟知。4 4、持续夯实管理，公司规范治理再上台阶、持续夯实管理，公司规范治理再上台阶 报告期内，公司全面梳理各项管理制度，全面启动第三次内控优化工作，进行风险识别及风险评估，通过内控升级优化，梳理诊断，找寻问题，夯实管理，提升内控管理水平，增强经营风险防控能力，创建良好有效的管控环境，保障公司持续、快速、健康发展。2019 年年度报告 11/197 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）宏观市场环境（一）宏观市场环境 2019 年中央再次重申“房住不炒”的基调，各地因城施策取得积极效果，行业运营制度更趋完善，一定程度上保障了市场的整体稳定，纵观全年政策风向呈现年初平稳，年中加码再到年末平稳预期，在严厉的调控背景下，各线城市之间房价走势不一，一线城市小幅提速，二、三线城市则增幅收窄，在因城市施策的背景下，各地楼市微调不断，“三稳”的思路明确纳入了长效管理调控机制。据国家统计局数据显示，2019 年房地产开发企业房屋施工面积 893821 万平方米，比上年增长 8.7%，其中，住宅施工面积 627673 万平方米，增长 10.1%。房屋新开工面积 227154 万平方米，增长 8.5%，其中，住宅新开工面积 167463 万平方米，增长 9.2%。房屋竣工面积 95942 万平方米，增长 2.6%，其中，住宅竣工面积 68011 万平方米，增长 3.0%。据国家统计局数据显示，2019 年，商品房销售面积 171558 万平方米，比上年下降 0.1%，其中，住宅销售面积增长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%，商业营业用房销售面积下降 15.0%。商品房销售额 159725 亿元，增长 6.5%，其中，住宅销售额增长 10.3%，办公楼销售额下降 15.1%，商业营业用房销售额下降 16.5%。据 CRIC 研究中心数据显示，2019 年度北京土地市场节奏较缓，供求齐跌，溢价走低，房企拿地谨慎，2019 年北京累计成交宅地 50 宗，其中不限价地块 14 宗，共有产权房 14 宗，限竞房21 宗，自持地块 1 宗。50 宗地块成交总规划建面 642 万，环比上涨 2.76%，总金额 1495 亿，环比上涨 1.89%。数据来源：CRIC。成交宅地包括：纯住宅用地、商住用地和综合用地 据CRIC研究中心数据显示，2019年北京市商品住宅成交面积683万平方米，环比上涨65.7%；商品住宅成交金额 3240 亿元，同比上涨 60.8%。数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房 2019 年年度报告 12/197 （二）公司经营情况（二）公司经营情况 报告期内，在楼市“房住不炒”的基调和市场整体低位调整、平缓趋稳的大背景下，公司持续践行“植根北京、茂盛全国”的发展战略，完成“TOD 智慧生态圈”开发理念的进化升级，积极补充优质土地资源、加大销售去化力度、深入挖掘客研客服工作、持续夯实基础管理工作，全力推进各项经营计划目标的达成。公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府、无锡公园悦府和无锡轨道物业项目。报告期内，公司继续对无实际经营业务或经营状况不佳的非主业类子公司进行整合压减，不断优化资产结构，资产质量良好。报告期内，公司积极拓展优质土地资源，于 2019 年 1 月以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，有利于进一步夯实公司在北京轨交车辆基地细分市场的地位。同时，公司于 2019 年 12 月成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁 TOD 综合示范项目用地，实现公司“植根北京、茂盛全国”战略发展在外地的首次落位。公司各项目全年共实现签约销售额约 65.42 亿元。各项目具体进度：（1）西华府项目：落地区 2 栋商业办公楼竣工验收；（2）琨御府项目：落地区 14 号楼首二层商业部分完成交付，16 号楼 4-5 层精装交付，铁路公园完工并开放；（3）北京公园悦府项目：2 栋商业办公获取开工证，B11#住宅楼提前完成竣工交付，实现利润结转，2019 年商品房普宅销售情况位列北京市第二，昌平区第一；（4）檀香府项目：13 栋住宅楼完成竣工交付，幼儿园竣工备案，部分楼栋主体结构封顶；（5）璟悦府项目：10 栋住宅楼和 2 栋商业办公楼竣工验收，配套小学竣工移交；2019 年网签套数位列平谷区第一名；（6）锦悦府项目：项目现场已全面进入地上主体结构施工阶段，部分楼栋已封顶；（7）无锡公园悦府项目：二期一区进行工程施工建设；（8）潭柘寺镇 D 地块项目规划方案设计已报审；（9）三河燕郊项目：已经获取建设工程规划许可证（10）臻御府项目：一期已获取施工证；（11）北安河项目：已获上盖区部分住宅楼栋施工证；（12）无锡具区路项目：启动各项前期手续。（三）财务状况分析（三）财务状况分析 报告期内，公司实现净利润 46,025.23 万元，净利率 10.64%；归属于上市公司股东净利润7,680.99 万元，与上年同期相比减少 78.54%；2019 年度公司实现营业收入总额 432,769.27 万元，同比减少 45.73%，本报告期公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入 417,100.71 万元，较上年同期减少 364,353.07 万元，减幅 46.63%；物业租赁收入3,759.94万元，与上年同期相比增加1,284.56万元；进出口业务收入9,523.64万元，与上年同期相比减少 1,598.79 万元；服务及其他收入 2,373.29 万元。报告期内，公司三项费用总计 59,466.31 万元，较上年同期增加 12,737.45 万元，增幅 27.26%；其中管理费用 19,457.46万元，较上年同期减少 109.62 万元，变化不大，管理费用基本属于约束性固定成本。销售费用16,251.32 万元，较上年同期增加 4,276.16 万元，增幅 35.71%，主要系本期广告宣传及推广费较上年同期大幅增加。2019 年 1 月 1 日起公司执行新金融工具准则，将原列报在财务费用中的委托贷款利息收入 4,003.67 万元调整至投资收益列报，调整后财务费用金额为 23,757.53 万元，剔除会计政策变更报表列报的影响，公司 2019 年度实际财务费用金额为 19,753.86 万元，较上年同期增加 4,567.24 万元，增幅 30.07%，主要系费用化利息支出增加。本报告期末，公司资产总额 4,619,272.06 万元，较期初增加 1,432,513.80 万元，增幅 44.95%，资产总额中存货期末余额 3,344,208.83 万元，占资产总额的 72.40%，较期初增加 1,230,612.24万元，增幅 58.22%，公司存货主要包括轨道物业项目以及其他景观物业项目，资产状况良好。负债总额 4,205,669.04 万元，较上年末增加了 1,480,448.58 万元，增幅 54.32%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目持续预售并实现结转，资金快速回笼，负债总额中预收账款期末余额 371,355.72 万元，占负债总额 8.83%，预收账款较期初增加 175,356.00万元，增幅 89.47%；本报告期末公司有息负债总计 3,163,074.59 万元，占负债总额 75.21%，2019年度公司各类借款净增加 1,082,557.84 万元，增幅 52.03%，其中公司控股股东借款期末余额2,622,090.00 万元，占负债总额 62.35%，占有息负债的 82.90%。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。2019 年 12月 31 日公司资产负债率 91.05%，与年初相比增加 5.53 个百分点，公司处于扩张期，规模进一步2019 年年度报告 13/197 扩大，资产与负债同时增加。2019 年末公司借款综合资金成本与上年同期基本持平，借款综合资金成本 7.85%，较上年同期 7.84%增加 0.01 个百分点。本报告期末，归属于上市公司股东的净资产268,703.75万元，较上年末增加12,381.24万元，增加系公司其他综合收益增加所致。报告期归属于上市公司股东净利润 7,680.99 万元，公司 2018年度每 10 股派发现金红利 2 元，发放现金红利总额 14,815.55 万元，分红事项已于 2019 年 5 月实施完毕。本报告期，公司经营活动现金流量净额净流出为 724,180.30 万元，经营活动现金流量净额净流出较上年同期增加 738,831.55 万元，主要系本报告期公司新获取土地资源支付地价款所致，公司 2019 年度支付购买商品接受劳务支付的现金 1,183,921.65 万元。公司投资活动现金流量净额净流出为 215,971.14 万元，净流出主要系公司本报告期投资无锡轨道物业项目支付地价款。公司筹资活动现金流量净额净流入为 838,070.44 万元，筹资活动净流入较上年同期增加 612,148.74万元，增加主要系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期增加。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 4,327,692,677.72 7,974,908,473.92-45.73 营业成本 2,957,538,310.45 5,385,241,138.72-45.08 税金及附加 128,910,040.13 925,387,422.02-86.07 销售费用 162,513,162.64 119,751,578.26 35.71 管理费用 194,574,640.23 195,670,820.00-0.56 财务费用 237,575,256.61 151,866,154.75 56.44 经营活动产生的现金流量净额-7,241,802,983.40 146,512,514.89-5,042.79 投资活动产生的现金流量净额-2,159,711,386.89-382,397,208.10 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 8,380,704,411.67 2,259,216,976.47 270.96 注：报告期内，税金及附加 12,891.00 万元，较上年同期减少 79,647.74 万元，减幅 86.07%,主要系本期收入结转较上年同期大幅减少且个别项目进行土增税预清算调整土增税影响。其他利润表及现金流量表相关科目变动分析详见下文。2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内,公司房地产销售达到结转收入条件的较上年同期减少，收入成本同比减少。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产行业 4,208,606,533.90 2,844,575,706.46 32.41-46.31-45.91 减少 0.51 个百分点 进出口贸易 95,236,412.43 93,361,426.86 1.97-14.37-14.38 增加 0.01 个百分点 服务及其他 23,732,903.57 19,538,868.02 17.67-1.53 11.37 减少 9.54 个百分点 合计 4,327,575,849.90 2,957,476,001.34 31.66-45.73-45.08 减少 0.81 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产销售 4,171,007,142.55 2,829,052,899.37 32.17-46.63-46.09 减少 0.68 个百分点 物业租赁 37,599,391.35 15,522,807.09 58.72 51.89 38.33 增加 4.05 个百分点 2019 年年度报告 14/197 进出口贸易 95,236,412.43 93,361,426.86 1.97-14.37-14.38 增加 0.01 个百分点 服务及其他 23,732,903.57 19,538,868.02 17.67-1.53 11.37 减少 9.54 个百分点 合计 4,327,575,849.90 2,957,476,001.34 31.66-45.73-45.08 减少 0.81 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）北京 4,194,539,399.98 2,840,731,788.40 32.28-45.43-44.82 减少 0.75 个百分点 宁波 132,439,307.04 116,744,212.94 11.85-7.08-10.12 增加 2.98 个百分点 无锡 597,142.88 100.00-99.59-100.00 增加 73.84 个百分点 合计 4,327,575,849.90 2,957,476,001.34 31.66-45.73-45.08 减少 0.81 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 房地产行业收入成本同比减少主要系房产销售达到结转交付条件的较上年同期减少。物业租赁业务收入成本较上年同期增加主要系开发产品转投资性房地产对外出租。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况说明 房地产行业 土地成本 1,156,192,023.06 39.10 1,876,131,940.75 34.85-38.37 房地产行业 建安成本及其他 1,672,860,876.31 56.56 3,371,302,064.65 62.60-50.38 房地产行业 折旧及其他 15,522,807.09 0.52 11,221,965.91 0.21 38.33 进出口贸易 出口成本 93,361,426.86 3.16 109,041,373.81 2.02-14.38 服务及其他 人工成本 9,429,846.10 0.32 10,840,907.36 0.20-13.02 服务及其他 其他成本 9,509,021.92 0.32 6,102,886.24 0.11 55.81 服务及其他 折旧及摊销 600,000.00 0.02 600,000.00 0.01 0.00 合 计 2,957,476,001.34 100.00 5,385,241,138.72 100.00-45.08 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况说明 房产销售 土地成本 1,156,192,023.06 39.10 1,876,131,940.75 34.85-38.37 房产销售 建安成本及其他 1,672,860,876.31 56.56 3,371,302,064.65 62.60-50.38 物业租赁 折旧及其他 15,522,807.09 0.52 11,221,965.91 0.21 38.33 进出口贸易 出口成本 93,361,426.8