001914_2019_招商积余_2019年年度报告_2020-04-13.pdf

2019 年年度报告年年度报告 2020 年年 04 月月 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人许永军、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人公司负责人许永军、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)张秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。张秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告“第四节公司已在本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。查阅。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事上市公司从事房地产业务的披露要求房地产业务的披露要求。证券时报中国证券报上海证券报证券日报和巨潮资讯网证券时报中国证券报上海证券报证券日报和巨潮资讯网为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。敬请投资者注意投资风险。经公司第九届董事会第三次会议审议通过的经公司第九届董事会第三次会议审议通过的 2019 年度利润分配预案为：以年度利润分配预案为：以2019 年年 12 月月 31 日的公司总股本日的公司总股本 1,060,346,060 股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 10 股股派发现金红利派发现金红利 1 元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 目目 录录 第一节 重要提示、目录和释义.1 第二节 公司简介和主要财务指标.4 第三节 公司业务概要.8 第四节 经营情况讨论与分析.11 第五节 重要事项.36 第六节 股份变动及股东情况.68 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.75 第八节 公司治理.82 第九节 公司债券相关情况.92 第十节 财务报告.97 第十一节 备查文件目录.262 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 释释 义义 释义项 指 释义内容 招商局集团 指 招商局集团有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司 航空工业 指 中国航空工业集团有限公司 中航国际 指 中国航空技术国际控股有限公司 中航技深圳 指 中国航空技术深圳有限公司 中航国际控股 指 中航国际控股股份有限公司 招商积余、上市公司、公司、本公司 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司（原名“中航善达股份有限公司”）交易对方 指 招商蛇口、深圳招商地产 标的资产 指 招商物业 100%股权 本次交易、发行股份购买资产 指 公司通过发行股份方式购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权 本次合并 指 中航国际与中航技深圳及中航国际控股拟进行吸收合并 招商物业 指 招商局物业管理有限公司 中航物业 指 中航物业管理有限公司 中航城投资 指 深圳市中航城投资有限公司 九方资管 指 深圳市中航九方资产管理有限公司 保利地产 指 保利发展控股集团股份有限公司 酒店管理公司 指 深圳格兰云天酒店管理有限公司 天虹股份 指 天虹商场股份有限公司 中航观澜地产 指 深圳中航观澜地产发展有限公司 惠州中院 指 广东省惠州市中级人民法院 谟岭公司 指 惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司 航空工业财务公司 指 中航工业集团财务有限责任公司 致同事务所 指 致同会计师事务所（特殊普通合伙）华创证券 指 华创证券有限责任公司 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 招商积余 股票代码 001914 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 招商局积余产业运营服务股份有限公司 公司的中文简称 招商积余 公司的外文名称 China Merchants Property Operation&Service Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 CMPO 公司的法定代表人 许永军 注册地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 注册地址的邮政编码 518031 办公地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨祥 宋丹蕾 联系地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 电话（0755）83244582（0755）83244503 传真（0755）83688903（0755）83688903 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报中国证券报上海证券报证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网： 公司年度报告备置地点 董事会秘书办公室 注：公司自 2020 年起增加中国证券报上海证券报证券日报为信息披露媒体。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300192181247M 公司上市以来主营业务的变化情况 公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合，逐步转型为综合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务。2016 年初，公司投资发展航空科技文化业务。2016 年12 月，公司向保利发展控股集团股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。公司战略聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。2019 年 12 月，公司实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业 100%股权。本次重组完成后，公司致力于成为“国内领先的物业资产管理运营商”。公司从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。历次控股股东的变更情况 公司原控股股东为中航技深圳。2019 年9 月4 日，招商蛇口受让中航国际控股持有的公司149,087,820 股股份，为公司第一大股东。2019 年 12 月 5 日，招商蛇口、深圳招商地产以招商物业 100%股权认购的公司 393,384,644 股非公开发行股份在深圳证券交易所上市。前述两项交易完成后，招商蛇口直接及间接合计持有公司 51.16%股权，为公司控股股东。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 张伟、龙娇 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 中国国际金融股份有限公司 北京市建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 27 及 28 层 余子宜、陈枫 2019 年 12 月 5 日至 2020 年12 月 31 日 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元）6,077,903,715.74 6,655,646,451.69 -8.68%5,893,271,016.29 归属于上市公司股东的净利润（元）286,227,940.46 856,613,367.46 -66.59%150,587,755.00 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）289,950,566.13-150,351,492.95 292.85%-383,963,899.66 经营活动产生的现金流量净额（元）358,910,552.72 1,281,061,555.44 -71.98%2,562,518,279.99 基本每股收益（元/股）0.4090 1.2844 -68.16%0.2258 稀释每股收益（元/股）0.4090 1.2844 -68.16%0.2258 加权平均净资产收益率 5.57%18.77%-13.20%3.64%2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元）16,501,692,112.85 13,235,646,080.27 24.68%19,114,097,655.49 归属于上市公司股东的净资产（元）7,983,640,524.49 4,842,025,398.84 64.88%4,178,442,529.21 备注：公司 2019 年发行股份购买资产之标的招商物业自 2019 年 12 月起纳入公司合并范围，本报告所有涉及 2019 年度合并利润表和合并现金流量表数据仅包含招商物业 2019 年 12 月当月的数据。为了更好地反映公司所属主要企业招商物业2019 年度经营管理情况，本报告所有涉及招商物业的运营分析均为 2019 年全年数据。截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,060,346,060 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 不适用 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.2699 公司存在公司债，具体详见本报告“第十一节 公司债券相关情况”中所述。公司不存在最近两年连续亏损的情形。七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,244,511,681.58 1,335,907,081.44 1,337,415,718.49 2,160,069,234.23 归属于上市公司股东的净利润 55,045,794.90 29,760,896.13 53,530,677.51 147,890,571.92 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 53,403,317.34 25,149,399.44 44,118,216.88 167,279,632.47 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 经营活动产生的现金流量净额-686,664,691.19 122,503,642.44 176,810,488.67 746,261,112.80 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-13,763,359.46 1,242,491,356.96 10,523,705.00 主要系本报告期内公司下属企业谟岭公司破产清算 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）11,952,961.90 4,192,274.47 11,018,905.14 详见财务报告附注第五、43 中所述 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 571,722.82 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-12,851,850.89 11,825,547.49 752,621,358.24 详见本报告第四节之一“公司已计入投资性房地产的房产情况”所述 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,802,988.79 5,461,297.28-41,338,463.60 其他符合非经常性损益定义的损益项目 18,997,568.16 1,653,307.54 减：所得税影响额 37,883,140.97 276,321,793.08 190,609,056.30 少数股东权益影响额（税后）-23,022,206.80-17,662,869.75 8,236,516.64 合计-3,722,625.67 1,006,964,860.41 534,551,654.66-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业 100%股权，并更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，明确将公司建设成为“国内领先的物业资产管理运营商”。报告期内公司从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。1 1、物业管理业务、物业管理业务 物业管理业务为公司的核心业务，业务覆盖全国 70 多个主要城市，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。其中，住宅类物业包括住宅社区、高端别墅、健康养老社区等；非住宅类物业包括政府物业、企业总部、城市公共类物业（高校、医院、场馆、公共交通、城市服务）、园区、商办物业等。公司物业管理业务的服务内容分为基础物业管理和专业化服务。基础物业管理主要为传统物业管理所提供的保安服务、保洁服务、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等。专业化服务主要为通过专业公司为客户提供的专业化配套与增值服务。具体包含：为楼宇设施提供设备运维、能源评估、管理等服务；为开发商提供的案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务；“到家汇”社区商城为社区及企业客户提供社区商业及企业集采等服务；为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案等；提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务；提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务；提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务；衣物洗涤、皮具养护等服务。2 2、资产管理业务、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。商业运营业务主要为公司旗下九方资管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。3 3、其他业务、其他业务 其他业务为遗留房地开发项目业务。因业务发展战略调整，公司已于 2016 年将其控制的部分房地产开发业务相关的资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产开发项目。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要、主要资产重大变化情况资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 应收账款 期末应收账款占总资产 6.63%，同比增长 80.84%。主要系本期公司收购招商物业 100%股权以及中航物业新拓展物业管理项目，期末物业管理项目增加导致应收账款增加。商誉 期末商誉占总资产 15.55%，主要系本期公司收购招商物业 100%股权产生。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 资产的 具体内容 形成原因 资产规模（元）所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益 状况（元）境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 货币资金 营业收入 17,181,406.94 香港 物业管理 根 据 香港 的 政治、经济、法律环境，建立具有针对性的内控制度和预警体系。11,582.90 0.21%否 其他情况说明 主要系招商物业在香港提供物业管理服务产生的物业管理收入。三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1 1、公司整体竞争力、公司整体竞争力 （1）央企背景、物业管理行业 A 股龙头企业、机构类物业领先地位 公司作为央企背景的上市公司，在重大资产重组后，公司业务重回央企主业，物业管理业务更具规模，在国内成为 A股上市公司物业管理行业龙头企业，并在机构类物业领域占据领先地位。（2）拥有来自母公司业务支持 重大资产重组后，招商蛇口成为公司控股股东，招商局集团成为公司实际控制人。招商蛇口在中指院的 2019 年中国房地产百强企业中排名第十三名，伴随母公司土地储备及开发业务规模的不断增长，将为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，未来通过深化与招商局集团的业务协同，可为公司业务开拓提供新的增量空间。（3）成熟的市场化发展能力 多年的市场化发展，公司市场化业务收入占比约为 70%，处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。（4）文化理念及品牌优势 公司传承“招商血脉、蛇口基因”、“以人为本”的企业文化凝聚了一批忠诚的核心员工，以客为尊，秉持坦诚、诚信和共赢等经营理念为客户创造更多的价值。公司在物业管理领域拥有“招商物业”和“中航物业”两个业内知名品牌，在机构类物业管理方面品牌优势明显；在商业管理领域成功培育了九方、九方荟等产品品牌。2 2、物业管理业务竞争力、物业管理业务竞争力 重组后，公司拥有中航物业、招商物业两个全资物业管理公司，物业管理业务更具规模，进一步确立了公司在物业管理行业的领先地位。截至 2019 年 12 月，公司下属两个物业管理平台合计管理项目 1,198 个，管理面积约 1.53 亿平方米。（1）多业态综合服务能力 公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务业态包括住宅业态：包含高端住宅、别墅、健康养老等，以及非住宅业态：包含政府、企业总部、城市公共类（高校、医院、场馆、公共交通、城市服务等）、园区、商写物业等，业务覆盖面广，服务品质优秀。（2）标准化建设与实施能力 对内深化企业标准建设，确立了基础保障标准和岗位标准相配套的企业标准体系及运行评价机制；使标准化成为服务品质的“净化器”、管理水平的“助推器”、有质发展的“加速器”，为客户提供卓越品质服务的同时，实现物业价值最大化。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 对外常年组织、参与多项国家标准、地区标准研究制定，将企业标准化经验转化为国家、地方和行业标准化成果，为行业规范化发展提供助力。（3）智慧化与科技应用能力 公司拥有智慧物业平台及招商通两大智慧系统，智能化应用已覆盖公司全部在管项目，实现管理赋能及业务赋能。以智慧物业平台为载体，打造了修、巡、防、停、控、服务之窗等一系列智慧服务模块，突破物业服务管控瓶颈，打通物业管理价值链；以招商通智慧平台为基础，通过到家汇、慧到家、招商通的终端应用，构建了智慧社区生态圈运营体系。（4）一体化服务能力 聚焦客户需求，根据项目的业态属性，制定各细分业态项目整体解决方案，整合自身完备的专业服务能力及外部供应商，满足市场和客户的多元需求。（5）专业人才队伍建设能力 物业管理业务多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍，同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。3 3、商业运、商业运营业务竞争力营业务竞争力 公司在商业运营管理方面已初具规模，旗下九方资管已获得良好的市场品牌认可度。目前已经具备较强的市场化拓展能力，区域覆盖粤湘赣、苏浙沪、鄂贵川多个区域；具有一定的品牌影响力和精细化运营能力，深圳、赣州项目的收入在其所处同区域、同级别购物中心中，位于中上级别水平；拥有优质商户资源，已与 1400 多个优质品牌资源建立了深度合作。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 2019 年我国 GDP 达到 99.1 万亿元，GDP 同比增长 6.1%。我国经济发展逐步转入高质量增长时代，现代服务业成为增长新动力，第三产业占国内生产总值比重为 53.9%，第三产业保持相对稳健的快速增长，消费增长及消费升级明显，逐渐成为拉动经济增长的主要动力。房地产行业集中度逐步提升，存量市场规模日趋增长，为物业管理、商业管理提供了广阔的市场发展空间。同时，随着国企深化改革，政府职能转变，也为传统物业管理服务市场释放新的市场空间，使得物业管理行业能够以更加多元化的方式参与到城市运营服务当中。新动力及新需求为物业管理和资产管理业务的发展提供了良好的宏观环境。（一）公司总体经营情况（一）公司总体经营情况 完成重大资产重组，进一步确立了公司在物业管理行业的领先地位。完成重大资产重组，进一步确立了公司在物业管理行业的领先地位。2019 年，公司积极响应国资委瘦身健体、聚焦主业、提质增效要求，通过物业管理行业横向整合，完成了公司重大资产重组。通过本次重组，进一步激发公司的发展活力，打开物业管理业务未来发展空间，打造央企物业管理旗舰企业。2019 年 12 月，招商物业纳入公司合并报表范围。报告期内公司实现营业收入 607,790 万元，较上年同期下降 8.68%；利润总额 40,831 万元，较上年同期下降 66.68%；归属于母公司所有者净利润 28,623 万元，较上年同期下降 66.59%，利润同比下降主要系上年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益所致，若剔除上述子公司转让投资收益影响，2019 年利润总额同比增加 43,832 万元，较上年同期增长 2,502.72%；归属于母公司所有者净利润同比增加 42,586 万元，较上年同期增长 334.95%。总资产 1,650,169 万元，较上年同期增长 24.68%；归属于上市公司股东的净资产 798,364 万元，较上年同期增长 64.88%；资产负债率 51.51%，较上年同期下降 11.58%。（1）物业管理业务实现营业收入 514,953 万元，较上年同期增加 127,189 万元，增长 32.80%，占公司营业收入的 84.72%，主要系物业管理业务本年拓展较好及通过并购增加了物业管理项目。其中：基础物业管理实现营业收入 459,963 万元，较上年同期增加 100,266 万元，增长 27.88%；专业化服务业务实现营业收入 54,990 万元，较上年同期增加 26,923 万元，增长95.93%。（2）资产管理业务实现营业收入 61,673 万元，较上年同期减少 1,485 万元，下降 2.35%，占公司营业收入的 10.15%，主要系本年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。（3）其他业务实现营业收入 31,164 万元，较上年同期减少 183,479 万元，下降 85.48%，占公司营业收入的 5.13%，主要系公司已不再从事新的房地产开发，仅销售部分遗留地产项目尾盘，故营业收入同比降幅较大。（二）物业管理业务经营情况（二）物业管理业务经营情况 1、中航物业、招商物业在各自业务领域表现优秀 报告期内，公司物业管理业务在管项目1,198 个，管理面积约1.53 亿平方米，全年实现营业收入514,953 万元。物业管理业务新签年度合同额 22 亿元（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入），物业管理费总体收缴率为 96.40%，其中非住宅业务收缴率为97.81%，住宅业务收缴率为92.49%。中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长，通过夯实基础物业服务，利用内生式增长扩大管理规模，积极探索新业务、新技术，实现收入、利润新的增长点；在业务发展的同时，坚持以为客户创造价值、提高客户满意度为宗旨，持续提升服务标准、服务品质，塑造了公司物业管理行业标准引领者的地位。中航物业在管项目 591 个，管理面积 6,729 万平方米，其中住宅业态管理面积占比 31%，非住宅业态管理面积占比 69%；客户满意度持续三年稳步提升，2019 年中航物业第三方客户满意度指数为 93.45 分。招商物业在管项目 607 个，管理面积8,537 万平方米，其中住宅业态管理面积占比 65%，非住宅业态管理面积占比 35%；2019 年招商物业第三方客户满意度指数招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 为 91.8 分，客户满意度稳步提升。2、不断加强标准化建设，提升服务品质 持续优化企业标准管理体系；完善企业标准，并重点研制高校、医院、政府、银行、展馆等细分业态特色服务产品标准；组建项目负责人集训营，为企业发展建立高质量人才库。对外组织和参与物业行业国家标准、地区标准研制，已发布相关行业标准化成果 16 项，正在制定标准 4 项。参与住建部、中国物业管理协会等 7 项课题研究，其中，2019 年完成了中国物业管理协会物业服务企业数字化转型研究重点研究课题，并荣获优秀奖（唯一奖项）。3、以客户需求为牵引，打造特色基础服务及社区活动 公司以客户需求为牵引，打造以“家在情在”和“健康低碳”为特色的基础服务，持续推进落实“家文化节”和“绿萝行动”双文明品牌活动；通过推进服务产品专业化、客户体验精细化、客户管理信息化以及多角度的服务品质监测与评价等措施，住宅项目客户服务满意度保持逐年提升。4、科技赋能、技术引领，加快智慧物业平台建设 2019 年，中航物业紧紧围绕科技转型，打造智慧物业平台，将标准体系融入平台，初步实现作业执行任务化、品质管理在线化，提升客户响应能力及智能品管能力。2019 年，重点研发 8 个智慧物业产品，并获得 15 项专利与 57 项软著。报告期内，智慧物业已布局 15 个省 4 个直辖市，内部覆盖项目达 516 个。招商物业持续推进招商通智慧服务平台的更新迭代，通过业务在线、建设数据共享，完成“以客户为中心、物联为核心”的招商通 2.0 版本。报告期内，招商物业 607 个在管项目全部升级为招商通 2.0 版本，面向超 30 万客户提供全业务流程在线的服务，重塑客户体验。通过积极推动物联技术和智慧运营中心建设相结合，建成了 6 个城市级智慧运营中心，探索物联网在门禁车行、设施设备、环境管理、业务共享等场景的推广应用，提升公司的集约化、精细化管理水平。5、市场拓展保持高增长，发力战略合作，保持机构物业市场领先地位 报告期内重点围绕机构物业开展市场拓展，2019 年新签项目涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态，更在城市服务项目取得突破。代表项目包括：企业总部项目：北京大兴国际机场南航基地、北京京东集团总部办公楼、阿里巴巴广东云计算数据中心、陕西省移动本部、中国移动重庆分公司、中国邮储银行湖北省分行、北京环境交易所等；政府项目：退役军人事务部、港珠澳大桥人工岛、四川省应急厅、中国人民银行深圳支行、长沙支行、漳州招商局经济技术开发区行政服务中心等；商业写字楼项目：深圳罗湖进元大厦、上海临江商业商务中心、厦门瑞华中心等；园区项目：中关村新兴产业前沿技术研究院、中关村生命科学园医药科技中心、合肥中科智城等；高校项目：西安交通大学中国西部创新港、上海应用技术大学、大连理工大学陵水校区、山东第一医科大学、火箭军工程大学、深圳荟同国际学校等；场馆项目：郑州奥体中心、湖南省美术馆、南京大屠杀纪念馆、长沙市青少年宫、军运会体育中心综合服务保障项目等；医院项目：武汉市精神卫生中心六角院区、莆田涵江医院等；公共交通项目：济南轨道交通 R3 线及配控中心、济南遥墙国际机场航站楼、武汉地铁 2 号线等；城市服务项目：海南三亚崖州湾科技城等；此外，通过创新市场发展模式，发力战略合作，2019 年与成都城投置地（集团）有限公司、山东铁路综合开发有限公司、济南铁路房产建设集团有限公司等达成战略合作。6、在物业行业领域斩获多项荣誉 报告期内，中航物业荣获全国机关事务管理标准化工作组委员及副秘书长单位，连任中国物业管理协会标准化工作委员会第二届秘书处单位，荣获中国物业管理协会行业五百强 TOP12，办公写字楼物业服务领先企业，及深圳市物业服务企业综合实力 50 强 TOP5 等荣誉。报告期内，招商物业入选中国物业管理协会副会长单位，荣获 2019 年中国房企 500 强首选物管品牌 TOP10，IFMA 首届招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 13“中国最佳设施管理技术奖”，2019 年观点指数物业服务企业 TOP30 第八名，并作为非住宅物业服务领先企业代表亮相央视。两家公司均获得 2019 年经济观察报颁发的“2019 中国蓝筹物业企业”、“卓越商办物业企业”等奖项。7、疫情防控获得多方表彰 自新冠疫情爆发以来，公司快速反应，成立“疫情防控应急工作小组”，采购防疫物资，明确防疫工作规范，调配资源支持，配合政府要求，防疫工作全面覆盖所管小区和项目，并加强数字化在防疫工作中的应用，包括人脸识别、智慧出行、园区机器人、智能监控预警、疫情上报平台等。公司还在武汉体育中心方舱医院、光谷科技会展中心方舱医院、蛇口邮轮母港防疫突击战等抗疫行动中发挥了重要作用，取得了业主、政府和社会的一致认可。公司在疫情初期就在内部发布了住宅、商业中心、写字楼、公建等业态新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引，针对服务岗位制作了客服岗、保洁岗、安保岗、工程岗疫情防护微课，并通过线上“知鸟培训平台”开设防疫讲堂；同时，公司作为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处组织行业专家力量，配合中国物业管理协会统筹汇编物业行业疫情防控工作系列操作指引，编写了“住宅”、“写字楼”、“产业园区”、“高校”、“医院”五类物业业态的疫情防控操作指引，成为物业抗疫防御的基础指引范本。公司在疫情期间的担当和奉献，得到了众多主流媒体的关注和报道，据不完全统计，相关报道总数 227 次，其中：报纸/杂志报道 23 次、电视台/广播电台报道 18 次、网络/媒体公众号报道 186 次。（三）资产管理业务（三）资产管理业务 1、商业运营坚持市场化发展，通过强化商业运营管理能力，实现生态共赢 九方资管坚持市场化发展道路，通过做深重点区域项目密度、提升品牌化运营管理能力，通过加强科技创新应用、个性化建设、标准化管控，实现生态共赢发展。截至 2019 年 12 月，九方资管在管项目 16 个，管理面积 143 万平米。其中自营项目 4 个，受托招商蛇口项目 4 个，轻资产管理输出项目 8 个。由于资产重组及合约到期，深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在 2019 年 12 月 31 日结束。剔除这两个项目，累计在管项目 14 个，管理面积 113 万平米。2、持有物业出租及经营表现稳定 公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为 593,475.77 平方米，总体出租率为 96%。物业出租业务中，购物中心物业委托九方资管运营管理，酒店物业租赁给格兰云天酒店管理公司运营管理，其余商业、写字楼等物业对外出租经营。（四）（四）其他业务其他业务 报告期内公司房地产项目昆山九方城（A6 地块）、龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园一期目前处于尾盘销售阶段，衡阳中航城市花园项目尚有土地储备近 50 万平方米，天津九方城市广场项目地下部分施工已完成，尚待进一步开发。衡阳中航城市花园项目和天津九方城市广场项目的两家企业股权已委托给控股股东招商蛇口经营管理。（五）报告期内公司业务主要经营情况表（五）报告期内公司业务主要经营情况表 1 1、公司物业管理业务市场拓展情况表、公司物业管理业务市场拓展情况表 管理面积（万 m2）新签年度合同额（万元）2019 年 2018 年 较上年增减 2019 年 2018 年 较上年增减 住宅业务 7,653 6,599 15.96%41,257 28,920 42.66%非住宅业务 7,613 5,622 35.42%179,523 131,498 36.52%合计 15,266 12,221 24.91%220,780 160,418 37.63%其中：来自控股股东 6,244 5,384 15.98%67,135 36,169 85.62%招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 2 2、公司持有物业出租情况表、公司持有物业出租情况表 物业业态 可出租面积（）已出租面积（）平均出租率 酒店 103,191.30 103,191.30 100%购物中心 385,006.24 373,064.37 97%商业 73,588.51 65,560.57 89%写字楼 27,798.19 25,485.62 92%住宅 807.23 807.23 100%公共建筑 1,384.82 1,384.82 100%仓库（暂未出租）1,699.48-合计 593,475.77 569,493.91 96%招商局积余产业运营服务股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 3、公司投资性房地产情况表、公司投资性房地产情况表 单位：元 序号序号 物业名称物业名称 评估面积评估面积(m2)2018 年末年末 账面净值账面净值 决算成本与决算成本与 预估成本之差预估成本之差 企业合并增加企业合并增加 本期自建投资性本期自建投资性房地产增加房地产增加 2019 年末投资性年末投资性房地产评估值房地产评估值 变动变动 幅度幅度 本年计入公允本年计入公允价值变动收益价值变动收益 2019 年末账面年末账面净值净值 1 航空大厦 1 栋部分楼层 29,541.79 534,239,763.55 548,544,599.00 2.68%534,239,763.55 2 南光大厦 1-13 层部分楼层、地下室 20,276.88 500,875,808.00 525,198,846.00 4.86%500,875,808.00 3 南光捷佳大