000667_2019_美好置业_2019年年度报告_2020-06-05.pdf

美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 美好置业集团股份有限公司美好置业集团股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2020 年年 6 月月 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先人及会计机构负责人刘怡祥先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。解计划、预测与承诺之间的差异。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 公司在本报告第四节公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”中中“九、公司未来发展的展九、公司未来发展的展望望”部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内注相关内容。容。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节重要提示、目录和释义.2 第二节公司简介和主要财务指标.5 第三节公司业务概要.10 第四节经营情况讨论与分析.14 第五节重要事项.44 第六节股份变动及股东情况.65 第七节优先股相关情况.71 第八节可转换公司债券相关情况.72 第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况.73 第十节公司治理.81 第十一节公司债券相关情况.88 第十二节 财务报告.89 第十三节 备查文件目录.226 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司 美好公益基金会 指 湖北美好公益基金会 美好集团 指 美好未来企业管理集团有限公司 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 深交所 指 深圳证券交易所 证监会 指 中国证券监督管理委员会 中审众环 指 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）艾巴维 指 EBAWE Anlagentechnik GmbH（艾巴维设备技术有限责任公司）沃乐特 指 Vollert Anlagenbau GmbH（沃乐特设备制造公司）美好装配 指 美好建筑装配科技有限公司 美好生活 指 美好生活投资有限公司 美好新城 指 武汉美好新城建设发展有限公司 美亿农业 指 湖北美亿农业发展有限公司“双水双绿”模式 指“绿色水稻、绿色水产品”综合种养殖 PC 构件 指 预制混凝土构件（precast concrete）美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 美好置业 股票代码 000667 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司 公司的中文简称 美好置业 公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.公司的外文名称缩写 MYHOME 注册地址 云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元 3202 室 注册地址的邮政编码 650051 办公地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼 办公地址的邮政编码 430050 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 冯娴 张达力 联系地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼 电话 027-87838669 传真 027-87836606 电子信箱 IR 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 董事会办公室 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码/统一社会信用代码 9153000021665904XL 公司上市以来主营业务的变化情况 1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、产权的投资转让”；2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”项目。历次控股股东的变更情况 1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为美好未来企业管理集团有限公司。报告期内注册变更情况 2019 年 8 月 30 日，根据 2018 年第三次临时股东大会授权，经 2019年 7 月 26 日召开的第八届董事会第二十八次会议批准，公司办理完成注册资本变更的工商登记备案，注册资本由 2,559,592,332 元变更为 2,466,988,633 元。五、其他有关资料五、其他有关资料 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 杨漫辉、邹俭 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用。公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用。美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据：是 否 追溯调整或重述原因：会计政策变更 项目 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元）3,659,484,107.58 2,520,434,843.35 2,520,434,843.35 45.19%4,438,468,701.11 4,438,468,701.11 归属于上市公司股东的净利润（元）66,886,561.83 248,814,083.27 248,814,083.27-73.12%664,382,372.78 664,382,372.78 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）60,511,274.00 241,791,617.76 241,791,617.76-74.97%682,427,062.75 682,427,062.75 经营活动产生的现金流量净额（元）374,255,784.97 710,123,351.49 710,123,351.49-47.30%-1,032,628,725.06-1,032,628,725.06 基本每股收益（元/股）0.0268 0.0974 0.0974-72.48%0.2596 0.2596 稀释每股收益（元/股）0.0268 0.0974 0.0974-72.48%0.2596 0.2596 加权平均净资产收益率 0.94%3.47%3.51%-2.57%9.70%9.70%项目 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）27,521,265,712.29 23,098,396,421.60 23,089,601,298.29 19.19%17,244,878,065.87 17,244,878,065.87 归属于上市公司股东的净资产（元）7,079,635,463.11 7,196,324,580.97 7,187,602,406.10-1.50%7,071,975,391.16 7,071,975,391.16 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 会计政策变更的原因：会计政策变更的原因：因首次执行新金融工具准则，公司调减期初留存收益 8,722,174.87 元，其中金融资产减值会计处理由“已发生损失法”调整为“预期损失法”，调减期初留存收益 24,488,216.74 元；持有的基金信托产品计量方法由摊余成本计量调整为公允价值计量，调增期初留存收益15,766,041.87 元。本报告期末归属于上市公司股东的净资产较上年度末减少，主要系本期支出股票回购款1.7 亿元的影响。截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）截止披露前一交易日的公司总股本（股）2,466,988,633 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）股）0.0271 是否存在公司债是否存在公司债：否。七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。产差异情况。2 2、公司报告期不存在按照境外会计准、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。产差异情况。3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：不适用。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 项目项目 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 109,499,319.83 800,511,468.12 920,540,420.06 1,828,932,899.57 归属于上市公司股东的净利润-125,165,619.72 138,225,372.15 63,091,001.05-9,264,191.65 归属于上市公司股东的扣-182,525,377.07 192,324,876.91 72,446,529.06-21,734,754.90 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 除非经常性损益的净利润 经营活动产生的现金流量净额-580,157,408.09-99,630,558.45-240,024,654.89 1,294,068,406.40 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：否上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 非经常性损益项目非经常性损益项目 20192019 年金额年金额 20182018 年金额年金额 20172017 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益-389,336.10 14,454,199.78-3,756,767.70 计入当期损益的政府补助 5,072,738.92 859,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 27,498,590.35 23,676,847.85 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -13,528,416.42 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-11,282,469.87 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-17,898,691.56-24,601,597.42-10,358,695.73 其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,604,177.85 减：所得税影响额 2,842,789.13-813,895.78-2,700,780.11 少数股东权益影响额（税后）-613,067.37 8,179,880.48-6,898,409.77 合计 6,375,287.83 7,022,465.51-18,044,689.97 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 1 号号非经常性损益定义界定非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 1 号号非经常非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：不适用 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主一、报告期内公司从事的主要业务要业务 党的十九大以来，党中央、国务院高度重视生态文明建设和绿色发展理念，在住房和城乡建设领域大力发展装配式建筑，推进房地产和建筑行业绿色发展，已成为国家级战略部署。在行业政策引领下，经过三年转型，公司由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务商做出深刻转变，业务板块逐步丰富成型。报告期内，公司针对传统房地产和建筑行业痛点，将原有的房地产业务、装配式建筑业务、产业兴镇业务进行整合升级，在业内首创“房屋智造”一体化业务模式，为公司长期可持续发展奠定了一定的基础。1、房屋智造一体化业务模式 依托近三十年房地产开发积累、十八年的建筑施工经验和七年的装配式建筑探索，公司整合内外资源、拉通产业链条、延伸价值链条，以领先的叠合剪力墙技术体系为核心，以用户需求为导向，以全生命周期服务为根本，建立从技术服务、规划设计、投资咨询、构件生产、物流配送、装配建造、产品营销、装修装饰到拎包入住的房屋智造一体化业务模式。该业务模式的运作机制，系通过引进国际先进的智能化 PC 构件工厂和迭代的叠合剪力墙技术体系，依托 YTWO 信息化平台，应用 BIM，打通设计、采购、生产、施工、交付、维保各环节，实现更快速、更高效、更低廉的房屋规模生产，最终实现房地产业务、装配式建筑业务“1+12”的效果。有利于资源能源节约，施工污染减少，提高了劳动生产效率和安全生产水平，促进建筑业与信息化、工业化的深度融合，全面提升工程建设标准和建筑品质。报告期内，公司设立在湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗的五家装配式建筑 PC 构件工厂陆续投产，与前期投产的武汉江夏、青岛即墨 PC 工厂一道，为各基地周边 100 公里覆盖范围内的客户提供房屋智造一体化服务。同时，公司选择都市圈范围内有潜力区域拓展产业兴镇业务，顺应国家城市群、都市圈战略，通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制，构建“政府+集体+资本+X”的内生模式和机制，在规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、综合服务六大领域，为区域提供可持续发展的综合解决方案，实现乡村振兴。报告期内，产业兴镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP 项目和武汉蔡甸索河未来田园小镇项目展开。美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 2、现代农业业务 公司现代农业业务由全资子公司美亿农业开展。以“虾稻共作”为切入点，实施种养规模化、产业闭环化、产品品牌化、人才专业化、管理智能化发展战略，致力一、二、三产业融合发展，打造集粮食种植、水产养殖、加工、零售于一体的“稻渔综合种养”全产业链现代农业企业。截止 2019 年末，美亿农业在湖北省洪湖及监利两市共计流转土地 8.5 万亩，涉及 13 个乡镇 35 个村，建成 18 个“双水双绿”农业种养殖基地。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产主要资产 重大变化说明重大变化说明 股权资产 本期末公司长期股权投资为 4,467.25 万元,年初为 2,807.28 万元,较年初增加 59.13%，主要系本期依据合作协议增加联营企业投资所致。固定资产 本期末公司固定资产为 225,335.59 万元,年初为 120,770.31 万元,较年初增加 86.58%，主要系报告期内装配式工厂完成建设转为固定资产所致。预付款项 本期末公司预付款项为 98,208.28万元,年初为 141,431.29万元,较年初减少 30.56%，主要系前期预付账款确认成本所致。其他非流动资产 本期末公司其他非流动资产为 28,839.67 万元,年初为 66,605.95 万元,较年初减少56.70%，主要系预付设备款投入在建工程项目，及支付的股权收购款本期纳入合并范围所致。其他流动资产 本期末公司其他流动资产为 114,245.78 万元,年初为 60,504.53 万元,较年初增加88.82%，主要系报告期内预缴税金增加所致。长期待摊费用 本期末公司长期待摊费用为25,392.74万元,年初为8,679.90万元,较年初增加192.55%，主要系报告期内农田改造费增加所致。应付票据 本期末公司应付票据为 19,408.85 万元,年初为 2,980.54 万元,较年初增加 551.19%，主要系应付工程款增加所致。预收款项 本期末公司预收款项为 900,588.01 万元,年初为 686,467.45 万元,较年初增加 31.19%，主要系武汉“美好名流汇”、西安“美好时光”、合肥“美好紫蓬山壹号”等房产开发项目预收房款增加所致，以后期间将随着项目交付逐步确认收入。应交税费 本期末公司应交税费为 61,786.60 万元,年初为 91,534.92 万元,较年初减少 32.50%，主要系报告期内支付土地增值税等税金所致。短期借款 本期末公司短期借款为 54,000.00万元,年初为 20,500.00 万元,较年初增加 163.41%，主要系报告期内取得的融资额增加所致。长期借款 本期末公司长期借款为 468,173.83 万元,年初为 277,400.00 万元,较年初增加 68.77%，主要系报告期内取得的融资额增加所致，其中政策性银行借款增加 56,400 万元。美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 长期应收款 本期末公司长期应收款为 50,926.41 万元,年初为 23,917.10万元,较年初增加 112.93%，主要系应收PPP 项目工程款增加所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括以下几点：1、积极的企业文化：、积极的企业文化：公司以“美好心灵，美好人生，让更多人生活更美好”为发展使命，以“促社会，宠用户，助伙伴，帮同事，爱家人”为行为准则，积极践行“爱心、奉献、互助、共享”的价值理念，致力于将城乡建设成长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾。美好价值观是公司发展的源动力，公司通过新人培训与座谈、晨会分享、表彰先进、反腐倡廉等活动，持续推进美好价值观内化于心，外化于行，切实履行社会责任，打造有责任感、专业、热情、高执行力的管理团队，并紧紧围绕产品和服务，追求社会价值，用户口碑、伙伴共赢、团队成长、家庭幸福、事业发展，成就美好心灵。2、清晰的发展战略：、清晰的发展战略：公司围绕“吃住两条线”，做城乡建设服务者，并在 2019 年将五大业务板块进行资源整合。其中，整合装配式建筑、房产开发、城市土地开发、产业兴镇业务，形成公司核心主业，通过房屋智造一体化业务模式进一步推进房地产业务与装配式建筑业务的融合发展；现代农业业务，通过种养规模化、产业闭环化、管理智能化、产品品牌化、人才专业化，做现代农业实践者。3、一体化的房屋智造模式，让房地产业转型为智造业：、一体化的房屋智造模式，让房地产业转型为智造业：公司拥有房地产开发企业一级资质、房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，具有成熟的三维正向设计、装配式建筑专项设计、BIM 技术应用能力，在全国 15 个核心城市注册设计分院，能够为建筑工程项目提供设计一体化全程服务。公司通过全面技能培训、军事化管理，将传统建筑工人转变为产业技能工人，拥有一支作风顽强、技能过硬的自有装配师队伍。公司运用领先 Myhome-YTWO 企业级云平台，建立从技术服务、规划设计、投资咨询、构件生产、物流配送、装配建造、产品营销、装修装饰到拎包入住的全链条业务体系，以持续推动“业主（C端）、政府（G 端）、开发商（B 端）、合作伙伴（S 端）”的满意度为重心来开展工作。最大美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 限度地贴近用户需求，最快速度地实现产品转化和用户体验，有效展现产品的质量、效率、审美、功能和成本等方面的优势，从（1）C 端提升用户体验，提高顾客价值，（2）B 端提升开发效用，提高投资收益，（3）G 端提升产业能级，增进社会效益等方面，全面调动利益相关者，包括不限于政府、投资商、开发商、终端用户，以及上下游配套（S 端）的积极性，提升全维客户满意度，实现合作共赢，加速行业发展和产业升级。4、先进的技术与、先进的技术与智能化工厂智能化工厂：公司推广的叠合剪力墙技术体系于 2017 年引进自德国，较国内目前普遍应用的实心剪力墙技术体系具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，构件自重轻、易于吊装等优势。为大力推广装配式叠合剪力墙技术，公司联合同济大学、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，在研课题共 56 项，申报专利共 117 项（其中，发明专利 28 项，实用新型专利 89 项），授权 77 项，作为主编单位已发布或在编叠合墙技术标准 10 余项。由我司作为主编单位编制的地标，能够实现叠合剪力墙结构在 7 度设防烈度区适用高度达 100 米。公司引进欧洲艾巴维、沃乐特生产线和 BOS、MES 智能中央控制系统，已在全国各中心城市投资建设 13 座产能大、技术先进、智能化程度高的 PC 构件工厂，自动化率接近 100%。13 座工厂的 PC 构件设计年产能合计可达 390 万 m3，最大可实现装配建筑面积 5,200 万 m2。美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求。1、报告期行业发展回顾报告期行业发展回顾（1）房地产行业 一是整体市场稳字当头。2019 年，政策层面坚持“稳地价、稳房价、稳预期”为各地市场定下了“稳”字主基调。全国土地出让稳中有升，住宅用地成交 8.2 亿平方米，同比小幅增长 3.4%。成交量“先升后降”，全年成交总规模约 17 万亿，同比 18 年微涨，百城新建住宅价格累计上涨 2.91%涨幅收窄，整体表现平稳。二是城市市场分化明显。2019 年，一线城市成交规模增长明显，同比增长近 20%。二线城市内部分化，武汉、长沙、沈阳、天津成交量同比上升，重庆、青岛、西安、合肥同比降幅较大。三四线城市成交规模同比降幅明显，市场下行压力凸显，特别是芜湖、中山、江阴等城市下行明显调整压力突出。三是行业集中再度提升。2019 年，TOP3 销售额占进一步扩大，增速提升；TOP11-20 也保持了较好的规模增速；TOP50-100 销售规模相比 2018 年明显下滑。（2）装配式建筑行业 一是国家政策积极扶持。2016 年 9 月 27 日，国务院办公厅发布关于大力发展装配式建筑的指导意见，标志着装配式建筑正式上升到国家战略层面。此后，全国 31 个省（自治区、直辖市）均出台了推进装配式建筑发展的相关政策文件。2016 年-2019 年，31 省、自治区、直辖市出台装配式建筑相关政策文件的数量分别为 33、157、235、261 个，其中北京、天津、浙江等地提出，到 2020 年实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到 30%以上，高于全国目标；海南省提出在 2020 年装配式建筑占比达到 50%。不断完善的配套政策和细化落实措施，尤其各项经济激励政策和技术标准的出台，为推动装配式建筑发展提供了制度保障和技术支撑。二是市场规模突飞猛进。在各地政策支持引领下，特别是将装配式建筑建设要求列入控制性详细规划和土地出让条件，有效推动了装配式建筑的发展。根据住房和城乡建设部公布美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 的统计报告，2019 年全国新开工装配式建筑 4.2 亿 m2，较 2018 年增长 45%，占新建建筑面积的比例约为 13.4%。2019 年全国新开工装配式建筑面积较 2018 年增长 45%，近 4 年年均增长率为 55%。从结构形式看，国内装配式建筑以装配式混凝土结构为主。2019 年，新开工装配式混凝土结构建筑 2.7 亿 m，占新开工装配式建筑的比例为 65.4%。三是投资建厂蜂拥而起。据 CCPA 预制混凝土构件分会不完全统计，2019 年，全国设计规模在 3 万立方米以上的预制工厂已超 1,000 家，区域布局从东部经济发达地区大中城市开始向中西部大城市迅速拓展。野蛮式的生长也带来了产品同质化严重，质量管理水平不高，经营效率低下，技术创新和新产品开发能力缺乏等问题。（3）现代农业行业 一是各级政策利好。2019 年中央一号文，出台多项利好公司发展的政策，其中完善推进农业由增产导向转向提质导向；全国新增高标准农田 8,000 万亩，大力发展紧缺和绿色优质农产品生产；建立“农户+合作社”、“农户+公司”利益联结机制等利好政策为公司大力发展“虾稻共作、稻渔综合种养”指明了发展方向，同时，湖北省自 2018 年以来，一年多的时间里，连出“双水双绿发展体系”、“虾稻共作、稻渔种养”模式三年行动方案，再到省农业农村厅发布“虾稻共作稻渔种养”产业规划，将“虾稻共作”作为我省江汉平原地区的农业优势主导产业打造。这都从政策层面保证了公司“虾稻共作 稻渔综合种养”事业的长远发展。二是小龙虾市场挑战加大。2019 年受小龙虾养殖面积的快速扩大的影响，2019 年小龙虾产量也大幅提升，总体产量提升约 20-30%，但消费却呈疲软之势，这导致鲜活小龙虾市场价格持续下滑。成品虾，受鲜虾价格下跌影响，加工厂大势收储，加工量大增，导致市场饱和，成品虾下半年价格大幅下滑。整体而言，除了餐饮终端，小龙虾全行业面临加大的挑战和转型。三是粮食市场消费平稳，高端米需求增加。2019 年全国大米的流通量约为 5,000 万吨左右，其中城镇居民大米家庭消费量约为 2,513 万吨。在经济较发达的大中城市，目前部分居民的饮食结构发生了变化，辅食增加、主食减少，但与此同时中国城镇人口数量在近一年以平均每年 3.8%的数量增长，使得中国城镇居民每年大米的消费量保持基本不变。整体而言，大米行业国内消费趋于平稳。前瞻产业研究院数据显示，2013 年，我国中高端大米市场规模约为 122.5 亿元，2015 达到 173 亿元，2019 年我国中高端大米市场规模已超过 300 亿元。相关数据显示，2019 年上半年天猫超市 3-5 元一斤的中档米销售额增速达到近 70%，远高于 3元以下一斤的大米，而 10 元以上一斤的高端米销售额增速也达到近 30%。随着人们食品安全美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 意识的不断提高，消费升级不断加快，选择高品质、绿色优质和营养健康大米的消费者越来越多，高端优质大米需求不断增加。2、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析（1）房屋智造一体化业务 根据公司五年发展战略规划（2018-2022）和全国业务布局，公司业务分布于武汉、合肥、苏州、南京、西安、重庆、成都、广深、长沙、北京、天津、济南、青岛、郑州、沈阳等城市及其辐射区域。华中地区是公司核心重点区域，业务主要围绕武汉开展。公司以多盘联动实现品牌聚集效应，目前在武汉拥有“名流人和天地”、“名流公馆”、“名流印象”、“名流世家”、“美好名流汇”、“香域花境”、“长江首玺”等多个已开发或在建项目。2019 年武汉楼市依旧火热，成交量稳定，住宅供应 2,510 万，与去年基本持平，成交 2,086 万，全国排名第二，成交金额 3,142 亿元，位居全国第四。全市（含远郊区）住宅均价 15,062 元/（含装修均价），涨幅 2.9%，相对平稳。土地市场热度仍然较高，全年累计成交土地规模 2,772 万，同比增长 12 个百分点左右。公司在华中地区已投产武汉江夏、湖北荆洲两个 PC 工厂，并积极推动区域内各地装配式建筑地方标准的制定，深入开展装配式建筑技术研发，湖北省已发布了由公司参与编制的装配整体式叠合剪力墙结构技术规程（DB42/T 1483-2018）。根据湖北省住建厅的统计，2019 年度湖北省装配式建筑市场规模呈几何级增长，年度新建面积突破 600 万平方米，超额完成新建面积 350 万平方米的年度目标任务；累计完工及在建装配式建筑面积达 1,218 万平方米。2020 年，湖北省提出全省建筑业总产值力争继续保持全国前列、中部第一，全省新开工装配式建筑面积 900 万平方米的目标。公司在华东地区的房地产业务主要开展在合肥、芜湖、嘉兴、江阴、临安，其中合肥市场表现最好，2019 年合肥楼市平稳健康，成交量稳定，住宅新增供应 695.56 万方，同比下跌6%，成交 639.63 万方，同比下跌 10.97%，成交金额 1,057 亿元。九区住宅备案均价 16,561元/（含装修均价），涨幅 1.87%，相对平稳。土地市场热度仍然较高，全年累计成交土地规模 13,550.2 亩，涉宅地块成交规模 11,327.7 亩，总成交金额约 830 亿。在华东地区，公司已投产合肥肥东 PC 工厂，正在建设江苏仪征 PC 工厂。2019 年装配式建筑在东部发达地区继续引领全国的发展，同时，其他一些省市也逐渐呈规模化发展局面。上海市 2019 年新开工装配式建筑面积 3,444 万 m2，占新建建筑的比例达 86.4%；江苏等地装美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 配式建筑在新建建筑中占比均超过 20%。南京、合肥对装配式建筑的政策支持力度较大，南京在容积率奖励方面已超出全国平均水平，建筑面积的 4%不计入容积率；合肥首次将装配式叠合剪力墙结构体系纳入应用试点，对于公司在合肥市场业务开展具有良好促进作用。公司在华西地区的房地产业务主要开展在重庆、西安、成都，2019 年重庆主城区商品房市场均价平稳上涨，但整体表现趋冷，全年商品房供应 3,195 万，成交 2,896 万，成交均价 11,464 元/。土地市场全年供销回落，供应 2,535 万，成交 2,401 万，成交均价 12,213元/。2019 年西安楼市火热，成交量稳定，住宅供应 2,486.8 万方，与去年基本持平，成交1,638.17 万方，成交金额 2,423.06 亿元。全市（含远郊区）住宅均价 14,791 元/（含装修均价），涨幅 19%，相对平稳。在华西地区，公司已投产重庆江津 PC 工厂，正在建设成都金堂 PC 工厂。根据 2019 年四川省装配式混凝土建筑产业发展报告，2017 年-2019 年四川省新开工装配式建筑面积分别为 810 万平方米、3010 万平方米、4100 万平方米，装配式建筑应用面积快速增加；2019 年四川省全省新开工装配式建筑面积中装配式混凝土建筑为 3600 万平方米。2017 年-2019 年成都市装配式建筑的新开工面积分别为 700 万平方米、2370 万平方米、3360 平方米，占成都市新开工建筑的面积比分别为 10%、30%、56%。在华南地区，公司已投产湖南长沙汨罗 PC 工厂，正在建设广东佛山大塘 PC 工厂。根据湖南省住建厅发布的通报，截止 2019 年年底，湖南全省各市州中心城市累计实施装配式建筑总建筑面积 5,604 万，其中：2019 年完成 1,856 万，装配式建筑占新建建筑面积比例达到 26%，基本完成年度目标任务(全省各市州中心城市为 22%，其中：长、株、潭中心城市为35%)。在华北地区，公司已投产青岛即墨、河南新乡 PC 工厂，唐山玉田、天津静海、济南临邑 PC 工厂正在建设当中。2019 年北京市新开工装配式建筑面积 1,413 万 m2，占比为 26.9%；根据河北省住建厅发布的通报，2019 年，河北省城镇新开工装配式建筑 842 万平方米，累计开工装配式建筑 2,253 万平方米。唐山市、秦皇岛市、石家庄市、邯郸市、沧州市新开工装配式建筑占新开工建筑面积比例居全省前五位。（2）现代农业业务 现代农业业务目前有 18 个生产基地，其中湖北洪湖下设 13 个生产基地，湖北监利下设5 个生产基地。伴随我国经济社会的全面发展，居民消费水平大幅跃升，消费高端化、绿色化、品牌化美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 的趋势明显。美好美虾稻米在湖北洪湖、监利两地以“虾稻共作”模式种植，坚持环境保护与生态优先原则，弃化肥、远农药，绿色环保。2019 年公司主要种植美香占 2 号、鄂香二号等优质水稻品种，其中，美香占 2 号水稻种植面积增速快，品质、产量逐步提高，其加工的大米市场消费潜力大。鄂香二号在潜江市政府、中香农科和潜江虾香稻厂家的共同推动下，种植面积、产量、品牌价值，在虾稻品类中名列前茅。我国中高端大米的销售市场主要在华东地区，占比约 1/3；其次是华北、华南和华中地区。公司美好美虾稻米的目标销售市场在长江以南区域，省会城市为主，目标市场消费升级速度领先中西部地区，对食品品质要求高，在消费升级背景下，高品质大米需求快速增加。公司小龙虾的主要目标市场在华东及华南区，其中华东区的杭州、上海、南京是重点销售市场，其次是华南区域的深圳、广州市场。美团网数据显示，广州、北京、上海、深圳、成都是通过美团网外卖消费最大的 5 个城市，2019 年中国小龙虾市场大数据分析报告则显示，上海小龙虾门店占全国的 13.2%，广东占比 7.9%，江苏占比 6%。公司目标市场的市场需求量大，尤其是餐饮端的销售行情向好。与此同时，旺盛的市场需求吸引众多上下游企业、竞争者进入市场，虾苗价格持续走高给小龙虾养殖带来较高成本压力，竞争者进入导致鲜活虾价格较 2018 年下滑明显，小龙虾养殖面临较大成本压力和销售压力。3、报告期管理层的经营与管理对策、报告期管理层的经营与管理对策 报告期内，公司坚持以美好价值观为引领，以战略落地为目标，以“把握机遇、防范风险、强化执行、狠抓管控”为经营方针，通过“摸家底、查问