000002_2019_万科A_2019年年度报告_2020-03-17.pdf

万科万科企业企业股份有限公司股份有限公司 CHINA VANKE CO.,LTD.2019 年度报告年度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：万2020-016 二二年三月 万科企业股份有限公司 2019 年度报告 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重要提示重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2019年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十八届董事会第二十七次会议审议通过，各位董事均亲自出席了本次董事会会议。本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。公司2019年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2019年度拟合计派发现金股息人民币11,810,739,436.05元（含税），占公司2019年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2019年末公司总股份数11,302,143,001股计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。该等2019年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。本报告已按照深圳证券交易所行业信息披露指引第3号上市公司从事房地产业务的要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第八节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十二、内部控制和风险管理”部分。万科企业股份有限公司 2019 年度报告 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.1 第二节 致股东.4 第三节 公司简介和主要财务指标.6 第四节 董事会报告.11 第五节 重要事项.68 第六节 股本变动及股东情况.78 第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.82 第八节 公司治理报告暨企业管治报告.91 第九节 监事会报告.107 第十节 内部控制情况.109 第十一节 公司债券情况.120 第十二节 财务报告.124 第十三节 备查文件目录.302 万科企业股份有限公司 2019 年度报告 3 释义释义 释义项释义项 指指 释义内容释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万科物业 指 万科物业发展股份有限公司 印力集团 指 印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co.,Ltd，在开曼群岛注册）万纬物流 指 万科物流发展有限公司 BG 指 Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区域 BG、北方区域 BG、中西部区域 BG及物业 BG。BU 指 Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租公寓 BU、海外 BU、冰雪 BU、梅沙教育 BU、企业服务 BU 及食品BU。央行 指 中国人民银行 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 深交所上市规则 指 深圳证券交易所股票上市规则 规范运作指引 指 深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引 联交所上市规则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则 企业管治守则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十四企业管治守则 标准守则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十上市发行人董事进行证券交易的标准守则 A 股（人民币普通股）指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深交所上市并以人民币交易。H 股（境外上市外资股）指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等股份在联交所上市并以港币交易。公司章程 指 万科企业股份有限公司章程 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 元 指 如无特殊说明，指人民币元 万科企业股份有限公司 2019 年度报告 4 第二节第二节 致股东致股东 2019年，是万科成立35周年。没有成功的企业，只有时代的企业。企业始终处于不断变化的场景之中。适应变化者生存、变革创新者常青、持续奋斗者长盛，这是古今不变的规律。三十五年来，是改革开放的历史机遇造就了万科，是国家的繁荣和进步成就了万科。而放眼未来，同样只有敏锐洞察环境变化的趋势，不断拥抱变化、不断升级经营管理，万科才能在基业长青的道路上越走越远。万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。今天，白银时代已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。同时，在城市化第二阶段，将从所有城市全面发展过渡到城市圈集约发展，城市能级的差距逐渐扩大，极化取代平衡成为未来主要趋势。从消费者结构和员工结构来看，新一代年轻人正在成为主流，他们的价值观和偏好更加多元化，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经历一个从简单到复杂的过程。而企业竞争也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。存量竞争是精益化的竞争，极化发展使竞争者的距离拉得更近，复杂模式带来更多变数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。从黄金时代到白银时代的转变，带来了更多的挑战，但也给了万科提升竞争维度的机会。面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科主动开启了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的全面转型升级。在战略上，万科追求与城乡和客户同步发展，从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型；在机制上，以混合所有制为体制基础，推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级，打造同心同路、合伙奋斗的事业合伙人队伍，共同拥抱新时代的机遇与挑战；在文化上，继承“大道当然”的文化品格，发展“合伙奋斗”的事业合伙人文化，以共识、共创、共担、共享的理念原则，牵引思维、行为与机制的持续创新；在组织上全面重构，以战略方向、文化导向和事业合伙人机制为主线，打造矢量组织、冠军组织和韧性组织；在人才上，打造奋斗为本、劣后担当，持续创造真实价值的事业合伙人队伍，通过凝聚和激发广大奋斗者来推动事业的不断发展，通过事业的发展来实现全面价值和共同成就。万科企业股份有限公司 2019 年度报告 5 2018年，万科提出了战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线。这是一个螺旋式上升的长期连贯过程。其中，明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，并使其成为组织自我更新的常态，是2019年的管理工作重点。组织重建、事人匹配的目标，是按照“事在人先”的基本原则，将以职能、层级为骨架的传统刚性组织，变革为以任务、合伙为纽带的新一代柔性组织。这一工作，具体来看分为两个阶段。第一阶段是“减脂、增肌、活血”。“减脂”不等于减人，而是把组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉，释放出更多的组织资源。“增肌”是指在实践中强化组织的能力，通过有挑战性的实践，走出舒适区，提升个人、锻炼队伍、增强力量。“活血”是提高组织和人的流动性，打破原有职能、岗位对人的局限，打通与社会人才资源的连接，为每个任务匹配其所需要的能力资源，也为每个人找到更丰富的发展机会。第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。目标一致、任务自洽、力出一孔的组织，是矢量组织；分工得当、相互补位、能上能下，让场上队员处于最佳状态、发挥各自优势的组织，是冠军组织；百折不挠、健康强健、敏锐应变的组织，是韧性组织。按照如前所述的连贯逻辑，2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上，重点做好三件事情。第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益。第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。而春节前后爆发的新型冠状病毒疫情，则是一个不容忽视的突变因素。我们坚信抗击疫情必将获得最终的胜利，但我们也必须看到，这个过程中企业遭遇的挑战，以及客户生活遇到的种种不便。在疫情结束后，健康会受到更大的关注，人们的生活方式、工作方式也必然发生若干带有永久性的变化。一些之前蓄势待发的技术应用、商业模式可能借此突破瓶颈，而一些我们已经习以为常的传统业态也可能面临重大挑战。患难见真情，企业在这个过程中如何关怀、照顾好客户，如何敏锐发现、更深入理解客户需求的变化，是培养未来竞争力的一个重要起点。而企业自身的免疫力来自机体的健康，在这个过程中如何改变自身、构筑更强大的抗冲击能力，也是企业必须面对的一次大考。从基本商业逻辑的角度看，太阳之下并无新事。从企业自身成长的角度看，每天都是全新的一天。放到人类商业史的长河中，万科的三十六年，只是短短一瞬间。万科仍有一颗年轻的心，乐于与全体股东，共同面对无限的未来。万科企业股份有限公司 2019 年度报告 6 第三节第三节 公司简介公司简介和主要和主要财务指标财务指标 公司于 1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；1993年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6月 25 日，公司 B股以介绍方式转换上市地在联交所主板（H股）上市。公司于 1988 年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016 年公司首次跻身财富“世界 500强”，位列榜单第 356位，2017年-2019年接连上榜，分别位列榜单第 307 位、第 332 位和第 254位。2014 年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。未来，公司将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值。一、公司一、公司简介简介（一）基本（一）基本信息信息 中文名称：中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.(缩写为“VANKE”)注册地址：注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 办公地址：办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港主要营业地点：香港花园道 1号中银大厦 55 楼 万科企业股份有限公司 2019 年度报告 7 国际互联网网址：国际互联网网址： 电子信箱：电子信箱：IR 法定代表人：法定代表人：郁亮 联交所联交所授权代表：授权代表：王文金、朱旭 联交所联交所替代授权代表：替代授权代表：叶凯雯（二）联系人（二）联系人和和联系联系方式方式 董事会秘书董事会秘书、公司秘书：公司秘书：朱旭 电子信箱：IR 股证事务授权代表：股证事务授权代表：吉江华 电子信箱：IR 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：助理公司秘书：叶凯雯 电子邮件：IR 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55 楼 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097（三）股票情况（三）股票情况 A 股股票上市地：股股票上市地：深交所 A 股股票简称：股股票简称：万科 A A 股股票代码：股股票代码：000002 H 股股票上市地：股股票上市地：联交所 H 股股票简称：股股票简称：万科企业、万科 H 代注 H 股股票代码：股股票代码：2202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公司 H股股份使用。H 股股份过户登记处：股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17楼 1712-1716 室 万科企业股份有限公司 2019 年度报告 8（四）信息（四）信息披露披露及及备置地点备置地点 信息披露媒体名称：信息披露媒体名称：中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载年度报告的国际互联网网址登载年度报告的国际互联网网址：A股： H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：年度报告备置地点：公司董事会办公室（五）注册变更（五）注册变更情况情况 公司首次注册登记日期：公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G（六）聘请（六）聘请的会计师事务所和律师事务所的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：陈泳意、李默然 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 公司聘请的律师事务所公司聘请的律师事务所 境内：广东信达律师事务所，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦1112楼 北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三座第2803-04室 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦2122楼 万科企业股份有限公司 2019 年度报告 9 二二、会计数据和、会计数据和财务指标财务指标摘要摘要（一）（一）主要会计数据主要会计数据和财务指标和财务指标 单位：元 2019 年年 2018 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2017 年年 营业收入 367,893,877,538.94 297,679,331,103.19 23.59%242,897,110,250.52 营业利润 76,613,136,041.54 67,498,612,522.27 13.50%50,812,916,408.40 利润总额 76,539,289,517.59 67,460,201,390.98 13.46%51,141,952,665.41 归属于上市公司股东的净利润 38,872,086,881.32 33,772,651,678.61 15.10%28,051,814,882.36 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 38,314,387,512.31 33,490,078,355.00 14.41%27,279,538,697.37 经营活动产生的现金流量净额 45,686,809,515.08 33,618,183,388.52 35.90%82,322,834,216.50 基本每股收益 3.47 3.06 13.30%2.54 稀释每股收益 3.47 3.06 13.30%2.54 全面摊薄净资产收益率 20.67%21.68%减少 1.01 个百分点 21.14%加权平均净资产收益率 22.47%23.24%减少 0.77 个百分点 22.80%2019 年年末末 2018 年末年末 本年末比上年末增减本年末比上年末增减 2017 年末年末 资产总额 1,729,929,450,401.23 1,528,579,356,474.81 13.17%1,165,346,917,804.55 负债总额 1,459,350,334,988.27 1,292,958,626,477.23 12.87%978,672,978,646.26 归属于上市公司股东的净资产 188,058,491,912.82 155,764,131,544.43 20.73%132,675,315,293.33 股本 11,302,143,001.00 11,039,152,001.00 增加 262,991,000 股 11,039,152,001.00 归属于上市公司股东的每股净资产 16.64 14.11 17.92%12.02 资产负债率 84.36%84.59%下降 0.23 个百分点 83.98%净负债率 33.87%30.89%增加 2.98 个百分点 8.84%注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）11,302,143,001.00 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）3.44 （二）（二）分季度主要财务指标分季度主要财务指标 单位：元 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 48,374,630,775.09 90,945,446,066.24 84,594,680,645.79 143,979,120,051.82 归属于上市公司股东的净利润 1,120,626,569.29 10,721,125,602.14 6,398,992,893.57 20,631,341,816.32 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,128,443,791.31 10,621,235,151.00 6,425,883,616.07 20,138,824,953.93 经营活动产生的现金流量净额(26,712,603,541.40)35,565,713,607.75 (7,118,697,810.11)43,952,397,258.84 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。万科企业股份有限公司 2019 年度报告 10（三）（三）非经常性损益项目非经常性损益项目 单位：元 项目项目 2019 年年 2018 年年 2017 年年 非流动资产处置损益(9,665,523.59)(3,409,185.58)(4,915,545.41)持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产产生的公允价值变动和投资收益，以及处置交易性金融资产取得的投资收益 272,791,440.64 160,771,714.99 55,886,748.24 出售、处理部门或投资单位收益 544,711,079.60 255,939,060.42 61,498,251.79 除上述各项之外的其他投资收益、营业外收入和支出(73,846,523.95)(38,411,131.29)735,489,630.97 所得税影响(167,931,665.15)(84,672,383.91)(70,328,510.53)少数股东损益影响(8,359,438.54)(7,644,751.02)(5,354,390.07)合计合计 557,699,369.01 282,573,323.61 772,276,184.99 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。（四）（四）境内外会计准则差异境内外会计准则差异 单位：元 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益归属于上市公司股东的所有者权益 2019 年年 2018 年年 2019 年年 12 月月 31 日日 2018 年年 12 月月 31 日日 按境外会计准则 38,872,086,881.32 33,772,651,678.61 188,058,491,912.82 155,764,131,544.43 按境内会计准则 38,872,086,881.32 33,772,651,678.61 188,058,491,912.82 155,764,131,544.43 按境外会计准则调整的分项及合计：按境外会计准则-差异说明 无差异 万科企业股份有限公司 2019 年度报告 11 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、经营情况讨论与分析一、经营情况讨论与分析 报告期内，宏观经济形势错综复杂，房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，外部经营环境呈现出高度的不确定性。本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的工作主题，各 BG、BU 基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论，明确业务主航道，聚焦资源，持续提升经营质量；同时秉持“组织为战略服务，管理为业务服务”的原则，全面开展组织重建与事人匹配，为支持集团长远发展筑实基础。报告期内，本集团业绩稳健增长，实现营业收入3,678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长 23.6%和 15.1%。集团财务、资金状况安全健康，继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，本集团持有货币资金1,661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。在促进业务发展的同时，本集团亦积极参与精准扶贫、乡村振兴、环境保护等公益事业，致力于创造更多社会效益。面对突如其来的新冠肺炎疫情，万科公益基金会于除夕夜向武汉紧急捐赠 1亿元。武汉万科团队配合政府严格做好社区、商办和租赁住宅的疫情防控；万科物业挺身而出，支援武汉火神山医院物业服务；当地酒店团队全力以赴，为外地支援武汉的医疗队打造温暖可靠的大后方。在全国，万科商业板块对部分旗下商场租户减免租金；长租公寓在疫情期间推迟租户缴纳租金时间，并对湖北籍等部分受疫情影响而无法正常返程的客户实施租金减免；万纬物流无偿开放全国 27个城市 59个物流园，协助各级政府、慈善机构仓储运输防疫物资；万科还为部分城市企业复工复产提供隔离住房万科人用自己的热血和行动，为抗击疫情“助力”、为保障民生“担当”。（一）（一）2019 年房地产市场回顾年房地产市场回顾 2019 年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。全国商品房销售面积同比微降。全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积 17.16亿平米，同比下降 0.1%；销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速比 2018 年低 1.5 个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和 0.1%。重点城市的新房成交面积有所增长。重点城市的新房成交面积有所增长。公司长期重点观察的 14 个城市1商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长 8.8%。截至 2019年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约 9.7个月。1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 万科企业股份有限公司 2019 年度报告 12 房地产新开工面积增速回落。房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资 13.2万亿元，同比增长 9.9%，增速较 2018年提高0.4个百分点；房屋新开工面积 22.7亿平方米，同比增长 8.5%，增速较 2018年下降 8.7 个百分点。土地市场供应和成交面积土地市场供应和成交面积同比微增同比微增。根据中国指数研究院统计，2019 年，全国 300 个城市住宅类用地供应建面同比增长 4.7%，成交建面同比增长 7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至 8.6%。行业融资渠道依然受限。行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 14.8%，增速较上年末回落 5.2 个百分点。（二）（二）报告期内报告期内主要工作主要工作 本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，在此基础上，本集团亦遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。报告期内，本集团实现营业收入 3,678.9 亿元，同比增长 23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利 3.47元，同比增长 13.3%；全面摊薄的净资产收益率为 20.7%，较 2018年减少 1.0 个百分点。分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为 3,526.5 亿元，占比 95.9%，来自物业服务的营业收入为 127.0亿元，占比 3.5%。本集团主营业务经营情况本集团主营业务经营情况 单位：万元 行业行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 营业利润率营业利润率 金额金额 增减增减 金额金额 增减增减 数值数值 增减增减 1.主营业务 36,535,371.68 24.09%23,419,853.18 26.56%26.90%-2.39 个百分点 其中：房地产及相关业务 35,265,353.16 23.90%22,385,715.70 26.41%27.22%-2.45 个百分点 物业服务 1,270,018.52 29.65%1,034,137.48 29.75%17.96%-0.04 个百分点 2.其他业务 254,016.07 -22.14%35,180.10 -66.44%85.24%+18.59 个百分点 合计 36,789,387.75 23.59%23,455,033.28 26.03%27.30%-2.40 个百分点个百分点 注：1、营业利润率数据已扣除税金及附加。2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。分区域看，本集团房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。万科企业股份有限公司 2019 年度报告 13 分区域的营业收入和利润情况分区域的营业收入和利润情况 结算面积结算面积 （平方米）（平方米）比例比例 营业收入营业收入 （万元）（万元）比例比例 权益权益净利润净利润 （万元）（万元）比例比例 南方区域南方区域 5,893,573 23.95%11,630,319.17 32.98%1,358,033.41 28.51%上海区域上海区域 5,812,943 23.63%9,602,462.43 27.23%1,636,455.07 34.36%北方区域北方区域 7,016,569 28.52%7,239,003.38 20.53%871,197.27 18.29%中西部中西部区域区域 5,880,183 23.90%6,793,568.18 19.26%897,471.13 18.84%合计合计 24,603,268 100.00%35,265,353.16 100.00%4,763,156.88 100.00%注：报告期内有房地产结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、海南、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、哈尔滨；中西部区域包括：成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。1、业务发展情况业务发展情况（1）房地产）房地产开发业务开发业务 销售和结算情况销售和结算情况 销售销售规模上升规模上升。2019年本集团实现销售面积4,112.2万平方米，销售金额6,308.4亿元，分别增长1.8%和 3.9%。所销售的产品中，住宅占 86.4%，商办占 10.0%，其它配套占 3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144 平方米以下的中小户型占比 91.2%。2019 年本集团在全国商品房市场的份额约 4%，在 21 个城市的销售金额位列当地第一，在 12个城市排名第二。分区域的分区域的销售销售情况情况 销售面积销售面积 （万平方米）（万平方米）比例比例 销售金额销售金额 （亿元）（亿元）比例比例 南方区域南方区域 658.18 16.01%1,274.23 20.20%上海区域上海区域 1,166.37 28.36%2,045.11 32.42%北方区域北方区域 1,045.85 25.43%1,422.13 22.54%中西部区域中西部区域 1,236.41 30.07%1,506.58 23.88%其他其他 5.43 0.13%60.35 0.96%合计合计 4,112.24 100.00%6,308.40 100.00%注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、三亚、南宁、长沙；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海；中西部区域包括成都、南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图、新加坡。万科企业股份有限公司 2019 年度报告 14 结算收入增长。结算收入增长。本集团实现结算面积 2,460.3 万平方米，同比增长 12.3%；实现开发业务结算收入23,340.4 亿元，同比增长 21.8%；开发业务的结算均价为 13,577 元/平方米（2018年：12,516 元/平方米）。已售未结资源规模上升。已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,091.0亿元，较上年末分别增长 15.6%和 14.8%。开发投资情况开发投资情况 开竣工面积同比增长。开竣工面积同比增长。2019年本集团开发项目新开工面积约 4,241.1万平方米，同比下降 15.1%，完成年初计划的 118%；开发项目实现竣工面积约 3,007.9万平方米，同比增长 9.1%，完成年初计划的 98%。坚持坚持审慎审慎投资。投资。投融资工作对集团经营安全和健康稳定发展影响重大，本集团继续坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下，严格控制投资质量，规范投资要求，加强投后管理，提升管理精细化水平。2019年本集团获取新项目147个，总规划建筑面积3,716.5万平方米，权益规划建筑面积 2,478.4万平方米，权益地价总额约 1,549.6亿元，新增项目平均地价为 6,252元/平方米。坚持围绕城市经济圈布局。坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算，2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。项目资源满足持续发展需要。项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 10,256.1 万平方米，权益建筑面积约 6,170.0 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,394.3 万平方米，权益建筑面积约 3,360.2万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 492.9万平方米。有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之“项目投资情况”。（2 2）物业服务）物业服务 本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略，提升服务质量，扩大市场份额。报告期内，万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500 强首选物业品牌”榜首，连续三年获得“中国特色物业服务领先企业企业总部基地”荣誉称号，并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。报告期内，万科物业继续积极拓展项目资源，新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06 亿元，同比增长 33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积1.03 亿平方米，新增饱和收入 33.39 亿元，非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米，新增饱和收入20.66 亿元。截至报告期末，万科物业累计签约面积 6.4 亿平方米，同比增长 26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备 1.9亿平方米。报告期内，万科物业与戴德梁行成立合资公司，实现商业物业服务和设施管理的强强联合。“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区，由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。2 不含建造及经营服务业务产生的收入。万科企业股份有限公司 2019 年度报告 15 万科物业还积极开展数字化建设，以更好地响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营，包括纸电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、“黑猫二号”智慧停车场管理系统等。（3 3）租赁住宅租赁住宅 租赁住宅业务以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案；通过让客户“放心、省心、开心、暖心”的四心服务文化，积极提高服务质量。报告期内，租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，积极提高项目经营与服务质量。2019 年租赁住宅业务新增开业 5.6 万间，截止报告期末，累计开业 11 万间，已开业房间中 81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约 90%。本集团努力提升城中村内的长租公寓改造和开业效率，报告期内城中村内的长租公寓新增开业 3.5 万间。（4 4）商业）商业开发与运营开发与运营 本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。2019 年底，印力集团运营管理项目 108 个，覆盖 50 多个城市，管理面积近 900万平方米，已开业面积为 644万平方米。报告期内，杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心开业，融合城市和区域特点形成的独有 IP 受到消费者的欢迎；上海三林印象城、长沙印象汇、淄博印象汇和潍坊印象汇更新升级并重新开业后均有不错表现；数字化会员运营系统覆盖 52 个项目，会员数量超过 500 万，上海印力荣获 2019 年世界互联网大会（乌镇）“中国大数据应用最佳实践案例”；积极开