600266_2020_城建发展_2020年年度报告_2021-04-09.pdf

2020 年年度报告 1/224 公司代码：600266 公司简称：城建发展 北京城建投资发展股份有限公司北京城建投资发展股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2/224 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人陈代华陈代华、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人储昭武储昭武及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫肖红卫声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本公司拟以总股数2,256,537,600股扣除回购股份101,843,405股，共计2,154,694,195股为基数，每10股派发现金股利1.00元（含税），预计支付红利215,469,419.50元。此分配预案尚需提请股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3/224 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.22 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.34 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.39 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.40 第九节第九节 公司治理公司治理.47 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.50 第十一节第十一节 财务报告财务报告.54 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.224 2020 年年度报告 4/224 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司 指 北京城建投资发展股份有限公司 城建集团、集团公司 指 北京城建集团有限责任公司 兴华公司 指 北京城建兴华地产有限公司 城和公司 指 北京城和房地产开发有限责任公司 大东公司 指 北京大东房地产开发有限公司 兴业公司 指 北京城建兴业置地有限公司 世纪鸿城 指 北京世纪鸿城置业有限公司 成都公司 指 北京城建成都地产有限公司 兴泰公司 指 北京城建兴泰房地产开发有限公司 青岛兴华 指 北京城建青岛兴华地产有限公司 首城公司 指 北京首城置业有限公司 兴合公司 指 北京城建兴合房地产开发有限公司 重庆公司 指 北京城建重庆地产有限公司 兴云公司 指 北京城建兴云房地产有限公司 海南公司 指 北京城建（海南）地产有限公司 新城公司 指 北京城建新城投资开发有限公司 三期基金 指 北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）城建万科 指 北京城建万科天运置业有限公司 兴顺公司 指 北京城建兴顺房地产开发有限公司 国信证券 指 国信证券股份有限公司 城奥公司 指 北京城奥置业有限公司 兴瑞公司 指 北京城建兴瑞置业开发有限公司 锦州银行 指 锦州银行股份有限公司 中科曙光 指 曙光信息产业股份有限公司 兴怀公司 指 北京城建兴怀房地产开发有限公司 兴胜公司 指 北京城建兴胜房地产开发有限公司 兴润公司 指 北京城建兴润置业开发有限公司 云蒙山公司 指 北京云蒙山投资发展有限公司 兴悦公司 指 北京城建兴悦置地有限公司 黄山公司 指 北京城建黄山投资发展有限公司 城茂未来 指 北京城茂未来房地产开发有限公司 城茂公司 指 北京城茂房地产开发有限公司 兴胜置业 指 北京城建兴胜置业有限公司 京城佳业 指 北京京城佳业物业股份有限公司 2020 年年度报告 5/224 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 北京城建投资发展股份有限公司 公司的中文简称 城建发展 公司的外文名称 BEIJINGURBANCONSTRUCTIONINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.,LTD.公司的外文名称缩写 BUCID 公司的法定代表人 陈代华 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张财广 李威 联系地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦 电话（010）82275598（010）82275665 传真（010）82275598（010）82275598 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层 公司注册地址的邮政编码 100081 公司办公地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦 公司办公地址的邮政编码 100029 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城建发展 600266 北京城建 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 1101 签字会计师姓名 马宁、赵玮 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信建投证券股份有限公司 办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 9 层 签字的保荐代表人姓名 吕晓峰、郭瑛英 持续督导的期间 2014 年 8 月 18 日至 2020 年 12 月 31 日 2020 年年度报告 6/224 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 营业收入 13,890,861,806.80 16,431,884,817.44-15.46 13,380,520,554.27 归属于上市公司股东的净利润 1,234,207,312.91 2,087,757,861.49-40.88 1,230,080,020.47 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 912,781,183.12 1,407,444,324.49-35.15 1,149,999,853.24 经营活动产生的现金流量净额-903,764,003.79-759,014,629.00 不适用-8,620,767,258.38 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%）2018年末 归属于上市公司股东的净资产 25,757,566,628.15 25,469,400,339.37 1.13 23,449,022,523.16 总资产 131,364,043,980.10 122,518,954,039.20 7.22 109,949,946,184.15 期末总股本 2,256,537,600.00 1,880,448,000.00 20 1,567,040,000.00 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 基本每股收益（元股）0.4440 0.8255-46.21 0.5210 稀释每股收益（元股）0.4440 0.8255-46.21 0.5210 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.3003 0.5214-42.41 0.4852 加权平均净资产收益率（%）4.55 9.07 减少4.52个百分点 5.67 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）3.07 5.73 减少2.66个百分点 5.26 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放股利或利息）。2017 年 12 月 25 日，公司发行永续中票 10 亿元，扣除发行费用后计入其他权益工具 9.95亿元。2018 年 5 月 8 日，公司发行永续中票 15 亿元，扣除发行费用后计入其他权益工具 14.93亿元。2018 年 11 月 21 日，公司发行永续中票 15 亿元，扣除发行费用后计入其他权益工具14.91 亿元。报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润为 1,234,207,312.91 元，扣除其他权益工具股息影响 240,860,000.00 元后每股收益为 0.4440 元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为 4.55%。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 2020 年年度报告 7/224 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 741,744,010.23 2,696,472,315.97 2,370,371,518.30 8,082,273,962.30 归属于上市公司股东的净利润-694,228,996.66 946,231,753.81 592,989,241.39 389,215,314.37 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-332,694,889.23 912,436,222.93-40,719,829.58 373,759,679.00 经营活动产生的现金流量净额-1,118,804,369.17-1,306,206,855.22-1,993,870,057.94 3,515,117,278.54 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适用）2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 26,905,164.73 377,786.22-356,233.52 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2,331,000.00 1,472,000.00 4,961,173.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 46,519,350.52 33,538,854.59 8,046,443.64 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 381,397,902.07 930,775,959.98 927,337.04 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 133,589.24 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-33,983,284.07 -64,696,753.16 90,033,766.78 受托经营取得的托管费收入 8,632,750.95 6,847,319.30 9,434,172.89 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-9,316,993.08 -1,474,788.86-1,548,532.43 其他符合非经常性损益定义的损益项目 328,370.18 少数股东权益影响额 4,461,519.53 -63,060.47-3,315,582.10 所得税影响额-105,654,870.10 -226,792,150.78-28,102,378.07 合计 321,426,129.79 680,313,537.00 80,080,167.23 2020 年年度报告 8/224 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 5,870,372,044.06 6,270,206,029.00 399,833,984.94 485,580,658.85 投资性房地产 9,082,188,289.44 9,172,301,716.94 90,113,427.50-33,983,284.07 其他权益工具投资 867,710.74 750,000.00-117,710.74 合计 14,953,428,044.24 15,443,257,745.94 489,829,701.70 451,597,374.78 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等重点区域。逐步形成了以龙樾为代表的高端楼盘、以国誉府为代表的中高端楼盘和以畅悦居为代表的系列品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区实现正常对外开放，品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 1、报告期末公司预付账款 31.05 亿元，比上年 54.38 亿元减少 23.33 亿元，减少比例42.90%，主要是报告期购置的安置房交付所致。2、报告期末公司其他应收款 61.82 亿元，比上年 17.10 亿元增长 44.72 亿元，增长比例261.62%，主要是报告期内对参股公司的往来借款增加所致。3、报告期末公司存货 868.76 亿元，比上年 834.01 亿元增长 34.75 亿元，增长比例4.17%，主要是报告期项目投入增加所致；4、报告期末公司长期股权投资 30.65 亿元，比上年末增长 4.88 亿元，增长比例 18.95%，主要是报告期参股公司权益法核算的投资损益增加所致。5、报告期末公司其他非流动金融资产 16.19 亿元，比上年 14.50 亿元增加 1.69 亿元，增长比例 11.65%，主要是报告期内增加对二十一世纪空间技术应用股份有限公司的投资所致。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 企业发展格局全面优化。企业发展格局全面优化。以房地产开发为主业、融合上下游多业态的产业链架构更加完善，合作开发模式日趋成熟，产品品质持续提升，棚改项目攻坚克难、实现重大突破，以文旅地产为代表的转型升级实现了从无到有、从理论到实践的飞跃，多种商业模式探索走向深入，股权投资资产优良、收益稳定、回报丰厚、效益显著，商业地产实现了战略引领，规模稳步提高、资产质量升级。公司三大板块相互支撑，新的利润增长点逐步凸显，发展格局日渐成熟。公司战略管控持续提升。公司战略管控持续提升。公司不断调整、优化、完善组织架构，各项管理制度与时俱进，开发效率大幅提升，内生动力不断增强。大运营管控体系智能高效和协同互联的平台作用显著，充分发挥总部专业引领作用赋能一线，通过精耕细作实现开发项目价值最大化，战略供应商统一采购平台完成搭建，成本得到有效控制。全面落实资金预算，强化内部控制，加强资金监管，资金2020 年年度报告 9/224 使用安全高效。坚持客户导向，注重产品创新，以科技住宅体系为主导的产品研发成果持续落地，产品线不断优化完善，客户满意度显著提升。信息化建设全面提速，各业务板块信息载体深度融合。法律风险防范机制不断健全，内控体系建设持续提升。行业影响力持续增强。行业影响力持续增强。公司连续多年荣获“中国房地产开发企业 500 强”、“中国房地产上市公司综合实力 100 强”、“中国房地产公司品牌价值 TOP10（国有）”荣誉称号。多个项目荣获国家级奖项。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年，受新冠疫情影响，房地产行业面临较大冲击，中央政策层面继续坚持“房住不炒”、“稳”字当头，因城施策更加灵活，“三道红线”政策出台，地产金融监管依然从严。面对疫情和经济下行叠加带来的不利因素，在集团公司和公司董事会的坚强领导下，公司坚持稳中求进、主动作为，坚持“效率和效益”导向，抢抓市场机遇，全面各项指标再创历史新高，企业实现健康稳健发展。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内公司实现营业收入 138.91 亿元，同比减少 15.46%，实现归属于上市公司股东净利润 12.34 亿元，同比减少 40.88%，公司销售回款 191.91 亿元，同比减少 6.32%。公司主要经营业务情况如下：全面统筹疫情防控和复工达产。全面统筹疫情防控和复工达产。2020 年伊始，受新冠疫情的严重冲击，公司售楼处停业、项目停工，各项工作开局不利，生产经营困难重重。公司以非常之举应对非常之时，第一时间建立战时指挥体系，严格落实“四方责任”和疫情防控要求，自始至终坚持对近 1000 万平方米物业小区、30 万平方米商业、40 余个项目、10 多个办公楼宇实施常态化精准防控，全力守护员工健康安全；选派党员干部下沉社区一线、组织员工紧急献血、积极落实 220 余家中小微企业租金减免工作，展现国企责任担当；未雨绸缪、超前谋划，提前集合调配生产资源，以最快速度重启复工复产、达产达效。棚改项目棚改项目取得重大进展。取得重大进展。望坛项目经过艰难谈判，整体签约比例突破 99.5%，12 月完成土地整体出让工作，标志着全面转入开发建设阶段；临河项目 B、C 片区资金平衡地块几经波折，实现土地入市价格调整，成功挂牌入市，并于 8 月底全部成交；保定项目实现一期 100%征收和房屋拆除；海子角项目街区控规顺利通过，列入北京市棚改计划；动感花园项目完成了星火站全部房款的回款工作，竣工备案取得突破性进展。房屋销售逆市上扬。房屋销售逆市上扬。全年工作遵循决战决胜指导原则,洞察行业发展态势，快速转换营销思路，创新营销模式，强化节点管控，通过售楼处一对一现场带客、增加渠道销售、网络 VR 展示推广等方式，实现线上线下双线营销，紧抓后疫情窗口期，全年销售规模、签约回款再创历史新高。土地拓展再有斩获。土地拓展再有斩获。通过探索拿地内部比选、深化拿地模式研究、签订专项考核责任书等举措实现土地拓展精准发力，审慎看待规模增速。加大合作力度，新增远洋、旭辉、平安等合作伙伴，合作阵营逐渐扩大。通过招拍挂、联合竞买、法拍、政府专项债等多种方式获得黄山谭家桥南部组团、丰台大瓦窑、临河棚改 C 地块、青岛西郭庄，圆满完成年度投资计划。产品创新力日益增强。产品创新力日益增强。智慧小区、科技小区概念逐步升级，品质导向、客户导向更加坚定，“好产品”的标准更加明确，客户满意度逐年提升。以科技住宅体系为主导的产品研发成果在项目上持续落地，编写新冠疫情后住宅产品创新设计研究，持续加大北京区域住宅产品分级配置标准、住宅设计管控标准手册在国际社区、望坛新苑等项目的应用。“龙樾”与“国誉府”系列产品在北京持续保持竞争优势。未来金茂府、顺义国誉府等项目户型设计成为引领北京市场主流产品；重庆龙樾生态城、三亚海云府以高品质领跑当地市场。文旅板块扎实推进。文旅板块扎实推进。完成拓展康养产业战略专题研究、后疫情时代文旅地产商业模式创新等课题，开展文旅地产专题交流会。继续加大“引流、引伴、引智、引资”力度。云蒙山2020 年年度报告 10/224 公司密切跟进资金平衡地块，景区配套酒店云蒙山居实现正式营业，策划了 34 项主题活动，年累计接待游客 27 万人次，景区影响力持续提升。黄山公司完善地块规划编制，正推进方案报规准备工作。首期商业酒店策划正在进行。运营管控不断升级。运营管控不断升级。搭建“好运营”指标体系，狠抓快速运营思路落地实施。组织 IRR、ROIC、营销体系管控、合作模式、产品研发与价值挖掘等专题培训，在理论、方法和能力上不断加大知识储备，持续提高公司经营水平。开展房地产项目经济分析，完成 22 个项目后评估，总结亮点、发现不足，不断提升项目运作效率。通过目标成本收益测算、月度动态运营数据、房地产开发项目第三方巡检，智慧成本管控理念不断加强。以第三方评估为常态化机制，过程管控不断加强，工程建设高质量推进。公司近三年新获项目从拿地到开盘平均用时较三年前缩短 189天。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 13,890,861,806.80 16,431,884,817.44-15.46 营业成本 9,284,764,162.65 12,469,154,350.60-25.54 销售费用 489,527,428.91 493,714,104.11-0.85 管理费用 506,411,823.74 580,156,676.60-12.71 研发费用 财务费用 1,072,057,856.61 746,699,309.21 43.57 经营活动产生的现金流量净额-903,764,003.79-759,014,629.00 不适用 投资活动产生的现金流量净额-350,123,645.47 173,479,197.79-301.82 筹资活动产生的现金流量净额 2,174,972,324.78 1,014,649,757.58 114.36 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司实现营业收入 138.91 亿元，同比减少 15.46%，主要原因是公司主营房地产行业结转收入减少。报告期内，公司前五名客户合计的营业收入 12.90 亿元，占全年营业收入的9.28%。报告期内公司营业成本 92.85 亿元，比上年同期减少 25.54%，主要是结转项目收入减少，对应结转的成本相应减少所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:亿元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 128.73 88.15 31.52-18.28-26.51 增加 7.67 个百分点 物业管理 3.27 3.51-7.34 0.31-4.10 增加 4.73 个百分点 租赁收入 2.49 0.56 77.51 1.63 12.00 减少 1.93 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 128.73 88.15 31.52-18.28-26.51 增加 7.67 个百分点 物业管理 3.27 3.51-7.34 0.31-4.10 增加 4.73 个百分点 租赁收入 2.49 0.56 77.51 1.63 12.00 减少 1.93 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）2020 年年度报告 11/224 北京 85.47 55.48 35.09-37.80-47.81 增加 12.45 个百分点 重庆 13.10 10.46 20.12 150.49 145.65 增加 1.51 个百分点 成都 12.82 9.04 29.47 13.36 8.03 增加 3.46 个百分点 天津 1.42 0.82 42.36-35.14-42.75 增加 7.69 个百分点 青岛 11.94 9.16 23.32 99.03 203.22 减少 26.26 个百分点 海南 4.33 2.21 49.01 297.39 202.56 增加 15.88 个百分点 南京 5.40 5.05 6.46 增加 6.46 个百分点 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成成本分析本分析表表 单位：亿元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发 土地成本、建安成本等 88.15 95.59%119.95 89.19%-26.51 物业管理 人工成本等 3.51 3.81%3.66 2.72%-4.10 租赁收入 租赁成本等 0.56 0.61%0.5 0.37%12.00 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发 土地成本、建安成本等 88.15 95.59%119.95 89.19%-26.51 物业管理 人工成本等 3.51 3.81%3.66 2.72%-4.10 租赁收入 租赁成本等 0.56 0.61%0.5 0.37%12.00 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 128,965.88 万元，占年度销售总额 9.28%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 454,316.43 万元，占年度采购总额 53.88%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 360,479.30 万元，占年度采购总额 42.75%。3.3.费用费用 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动原因 销售费用 489,527,428.91 493,714,104.11-0.85 销售服务费下降 管理费用 506,411,823.74 580,156,676.60-12.71 人工成本下降 财务费用 1,072,057,856.61 746,699,309.21 43.57 利息费用化增加 所得税 400,999,252.38 500,512,661.06-19.88 利润总额下降 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 2020 年年度报告 12/224 适用 不适用 (2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动原因 经营活动产生的现金流量净额-903,764,003.79-759,014,629.00 不适用 项目投入增加 投资活动产生的现金流量净额-350,123,645.47 173,479,197.79-301.82 对外投资增加 筹资活动产生的现金流量净额 2,174,972,324.78 1,014,649,757.58 114.36 借款增加 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：亿元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 105.53 8.03 96.31 7.86 9.58 货币资金增加 交易性金融资产 46.51 3.54 44.20 3.61 5.22 公允价值波动 其他应收款 61.82 4.71 17.10 1.40 261.62 往来借款增加 存货 868.76 66.13 834.01 68.07 4.17 项目投资增加 投资性房地产 91.27 6.98 90.82 7.41 0.99 公允价值变动 合同负债 191.15 14.55 5 162.13 13.23 17.90 预收房款 长期借款 376.07 28.63 308.63 25.19 28.63 借款增加 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 140,303,921.40 按揭保证金、履约保证金等 存货 14,922,500,264.93 借款抵押 投资性房地产 608,042,140.77 借款抵押 合计 15,670,846,327.10/3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 2020 年年度报告 13/224 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 行业经营信息情况见下表：房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-04 106,428.25 127,714 否 2 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-09 49,126.15 58,951 否 3 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-06、28,879.45 34,655 否 4 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-12 37,132.94 44,560 否 5 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-18 22,929.58 27,515 否 6 青岛市城阳区 204 国道 286 号 89,441 130,085.36 否 7 北京市延庆区康庄镇一、二、三街区 485,300 563,100 否 8 北京市延庆区康庄镇大王庄小曹营 95,600 172,100 否 9 北京市怀柔区城中村（大中富乐、小中富乐、开放路和滨湖北街北）1,508,000 1,309,000 是 850,850 65 10 北京市顺义区仁和镇临河村棚改土地 C 片区 SY00-0007-6057、6070 地块 21,061.34 52,653.36 是 19,156.23 40 11 北京市顺义区平各庄村 B 地块土地一级开发项目 361,511.4 283,093 否 12 北京市顺义区临河村棚户区改造土地开发 A 片区项目 668,000 525,400 否 13 北京市昌平区北七家平西府组团一级开发（北区）地块托幼、二类居住、商业金融项目 C 区 20,000.00 50,000.00 否 14 北京市顺义区顺义新城第 13 街区 SY00-0013-6022 等地块 9,487.50 7,590.00 是 7,590 49 2020 年年度报告 14/224 15 北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目 113,320 872,400 是 872,400 70 16 北京市大兴区黄村镇海子角、辛店村棚户区改造土地开发项目 104,240 860,900 否 17 北京市东城区望坛棚改项目 463,739.134 832,311 否 18 天津市津武(挂)2017-031 号武清区下朱庄街藕甸道南侧 14,565 26,217 否 19 北京市密云走马庄一级开发项目 325,784 163,500 否 20 保定市双胜街棚户区改造项目 53,800 163,875 是 53,800 65 21 重庆九龙坡区大渡口组团 K 分区 12,291.00 9,833.00 否 22 重庆市两江新区悦来组团 C 分区项目 68,601.00 129,004.41 否 23 三亚市海坡片区 HPA-01-11 地块 20,896.98 37,530.00 是 37,530.00 60 24 三亚市海坡片区 HPA-01-12 地块 19,914.76 35,801.56 是 35,801.56 60 25 三亚红塘湾旅游度假区 E-02 号地块 37,982.14 31,000.00 否 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额 1 北京海淀 世华龙樾 住宅 竣工 324,058 518,000 808,300 0 808,300 744,020 5,774 2 北京大兴 海梓府 住宅 竣工 81,487 163,000 253,300 0 253,300 349,847 0 3 北京大兴 北京密码 商办 竣工 288,649 275,206 434,272 0 434,272 486,908 1,447 4 北京通州 台湖项目 商办 在建 96,800 176,500 286,974 286,974 0 341,448 2,482 5 山东青岛 青岛龙樾湾 住宅 竣工 40,828 126,900 163,061 0 163,061 146,007 9,398 6 山东青岛 青岛樾府 住宅 在建 209,520 419,040 549,