300917_2020_特发服务_2020年年度报告_2021-04-23.pdf

深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 深圳市特发服务股份有限公司深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 04 月月 公告编号：公告编号：2021-015 深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人王隽及会计机构负责人公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人王隽及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)马珍珍声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。马珍珍声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名未亲自出席董事姓名 未亲自出席未亲自出席 董事职务董事职务 未亲自出席未亲自出席 会议原因会议原因 被委托被委托人姓名人姓名 施晖施晖 董事董事 出差出差 周初新周初新 本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。公司在本报告第四节公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”中第九部分中第九部分“公司未来发展的公司未来发展的展望展望”，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 100,000,000 股为基数，股为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 3.5 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），以资本股（含税），以资本公积公积金向全体股东每金向全体股东每 10 股转增股转增 3 股。股。深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第第 一一 节节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第第 二二 节节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第第 三三 节节 公司业务概要公司业务概要.9 第第 四四 节节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.14 第第 五五 节节 重要事项重要事项.29 第第 六六 节节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.67 第第 七七 节节 优先股相关情况优先股相关情况.76 第第 八八 节节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.77 第第 九九 节节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.78 第第 十十 节节 公司治理公司治理.89 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.94 第十二节第十二节 财务报告财务报告.95 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.232 深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 特发服务、公司、发行人 指 深圳市特发服务股份有限公司 特发政务 指 深圳市特发政务服务有限公司 特发集团 指 深圳市特发集团有限公司 南通三建 指 江苏南通三建集团股份有限公司 银坤投资 指 深圳市银坤投资股份有限公司 特发投资 指 深圳市特发投资有限公司 华为 指 华为技术有限公司 阿里巴巴 指 阿里巴巴（中国）有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 长城资产 指 中国长城资产管理股份有限公司 东方资产 指 中国东方资产管理股份有限公司 深投控 指 深圳市投资控股有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 上期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 特发服务 股票代码 300917 公司的中文名称 深圳市特发服务股份有限公司 公司的中文简称 特发服务 公司的外文名称（如有）Shenzhen SDG Service Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SDGS 公司的法定代表人 陈宝杰 注册地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 注册地址的邮政编码 518000 办公地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 办公地址的邮政编码 518000 公司国际互联网网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈宝杰 王典淳 联系地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 电话 0755-83075915 0755-83075915 传真 0755-83075988 0755-83075988 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报、巨潮资讯网 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 四、其他有关资料四、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢外经贸大厦 901-22 至 901-26 签字会计师姓名 李巧仪、秦昌明 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 国泰君安证券股份有限公司 中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号 许磊、周聪 2020 年 12 月 21 日2023年 12 月 31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 五、主要会计数据和财务指标五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）1,108,659,813.87 891,219,944.33 24.40%699,014,994.91 归属于上市公司股东的净利润（元）99,305,119.66 65,328,693.53 52.01%51,799,452.62 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）90,536,439.63 66,055,225.22 37.06%55,753,487.68 经营活动产生的现金流量净额（元）103,629,341.11 57,428,638.29 80.45%50,196,624.50 基本每股收益（元/股）1.32 0.87 51.72%0.69 稀释每股收益（元/股）1.32 0.87 51.72%0.69 加权平均净资产收益率 32.65%29.86%2.79%33.61%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 资产总额（元）1,099,784,531.36 484,611,735.47 126.94%365,659,823.42 归属于上市公司股东的净资产（元）786,306,436.54 254,527,029.91 208.93%182,277,108.47 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 六、分季度主要财务指标六、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 228,887,254.00 259,181,438.70 281,044,787.20 339,546,334.00 归属于上市公司股东的净利润 16,296,282.12 27,775,012.02 28,769,870.75 26,463,954.77 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 15,341,234.95 26,774,301.60 27,000,523.64 21,420,379.44 经营活动产生的现金流量净额-42,470,332.79 67,507,570.85 35,111,777.94 43,480,325.11 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、非经常性损益项目及金额八、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）1,274,233.70 28,522.11-54,130.64 转让股权收益 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）5,408,319.36 2,736,158.21 618,053.78 主要为稳岗补贴、开发扶持资金、物业按面积减免补贴 委托他人投资或管理资产的损益 126,287.67 188,571.22 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 83,680.61 174,387.02-57,843.04 其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,553,670.35-2,335,968.98-4,454,035.92 主要为个税手续费返还、增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、供暖增值税免征、附加税减免、深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 招用自主就业退役士兵税收优惠、残疾人就业保障金退回 减：所得税影响额 3,027,636.33 1,307,467.03 194,350.95 少数股东权益影响额（税后）523,587.66 148,450.69 299.51 合计 8,768,680.03-726,531.69-3,954,035.06-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务（一）公司主要业务 公司以综合物业管理服务为核心业务，凭借优质的服务质量，与客户建立了长期、稳定的服务关系，努力打造中国高端物业服务品牌供应商。截止报告期末，公司管理的物业项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型，并在高新园区物业管理的细分领域形成了一定的品牌效应。2020年，公司在持续为客户提供综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理等服务的基础上，凭借承接华为全国云数据中心运维服务项目的宝贵契机，正式开始涉足云数据中心运维服务领域，力求通过不断深入挖掘客户需求，为客户创造独特价值和优质服务体验。在聚焦主业的同时，公司于报告期内持续在政务服务及各类其他增值服务等领域进行大力拓展，努力寻求多元化发展，力争开拓更为广阔的市场空间。1、综合物业管理服务 公司综合物业管理服务的业态包括园区物业、商业物业、住宅物业、公共物业等。（1）园区物业 公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的主要服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等。在管项目分布深圳、成都、廊坊、武汉、上海、东莞、刚果金等地。公司于报告期内成功中标华为全国云数据中心运维服务项目，宣告我司正式开始涉足云数据中心运维服务，该领域对服务的专业性、可靠性、稳定性、服务等级、进入门槛等都有很高的要求，同时具有广阔的市场发展前景。（2）商业物业 公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。（3）住宅物业 公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目等。（4）公共物业 公司为学校、公共交通设施和政府公共服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。公司公共物业代表性项目包括深圳国际交流学校项目、杭州云谷学校项目等。2、政务服务业务 公司旗下子公司特发政务是国内首批专业化政务服务公司，提供的政务服务主要包括：工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。公司政务服务项目在服务专业化、标准化等方面已逐步形成较为成熟的业务模式。目前，公司已在湖北恩施、黄石、荆门，广东深圳、汕头，山东东营以及天津等地先后承接各类政务服务项目，政务服务业务已经成为公司新的利润增长点。3、增值服务 公司提供的增值服务主要包括小型整改、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。公司与多家当地公司建立了小型整改服务外包合作关系，与其中主要工程供应商合作关系稳定。（二）公司主要经营模式 盈利模式方面，公司一般采用成本加成的定价方式，即根据客户提出的服务需求测算相应的项目成本，结合项目成本及预期利润，提出项目服务报价，经招投标流程或与客户协商确定最终收费水平。从结算模式来看，公司采用包干制和酬金制两种结算模式。公司最主要的主营业务收入来源于综合物业管理服务，占公司2020年主营业务收入的82.62%。包干制综合物业管理服务收入中，按照物业业态来看，园区物业占比最高。（三）公司所属行业情况 1、行业发展情况（1）行业规模稳步扩大 中国指数研究院公布的2020中国物业服务百强企业研究报告指出，近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。行业内企业积极拥抱市场变化，实施多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。2019年，百强企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增速15.08%。（2）园区市场优势凸显 根据2020中国物业服务百强企业研究报告,2019年百强企业的在管项目中，非住宅业态的面积占比由2018年的26.06%上升至31.12%。而目前百强企业中涉足产业园区物业、其他类型物业的数量占比仅为54.51%、53.28%，大幅低于住宅物业、办公物业、商业物业；从项目平均物业服务费和收缴率来看，园区物业管理项目优于住宅物业管理项目。2019年园区物业收缴率为97.2%，远高于住宅物业的91.63%。2019年，百强企业管理项目中园区物业的平均物业费为3.31元/平方米/月，显著高于住宅的2.09元/平方米/月。现阶段，以高新技术产业园区、自主创新示范区等为代表的各类产业园区已成为我国各类产业成长的重要平台、新型城镇化建设的重要路径，同时也是我国经济发展的重要引擎和我国参与国际经济竞争的主战场。（3）资本化趋势加剧 过去几年房企拆分物业上市的热潮不断，自2014年至2018年的5年间，仅有12家物业公司成功上市。但从2018年3月开始，住建部发布关于废止物业服务企业资质管理办法，取消了物业行业的行政管制，该行业进入了较快的发展阶段。2019年，物业企业上市迎来井喷，全年共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去五年主板物业股的总数相当。2019年物业板块表现较好，物业公司现金流稳定，增长确定性高，获得资本市场认可，估值显著提升；而2020年疫情期间，物业公司体现出了重要的作用，引起了社会广泛关注，物业公司估值得到了进一步提升，资本市场相关数据显示，仅在2020年就有17家物业公司上市。截至2020年底，共有41家物业企业分别深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 在港股和A股上市，上市阵容扩大趋势明显。由此可见，近年来物业行业集中度快速提升，相关企业扩大规模诉求强，在资本市场融资，有助于企业提升竞争力，争取更大市场份额。2、公司行业地位 特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，在行业中较早推行ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系，并获评“深圳知名品牌”。2014年度、2015年度和2017年度均荣登“中国物业服务百强企业”榜，2017年度荣获“中国产业园区物业管理优秀企业”、“深圳市物业管理行业协会优秀企业”称号，2019年荣获“深圳市物业服务企业综合实力百强”第27强。在园区物业细分赛道上，因非住宅业态具有较高的门槛，企业想要步入相关领域需要一定的品牌与实力。特发服务作为园区服务管理的老牌物业，深耕园区服务28年，在细分市场上已积累起一定程度的品牌影响力，在园区物业服务竞争中具备独特优势。公司已成为华为、阿里等世界五百强企业的长期信赖合作伙伴，且公司占核心客户采购的份额基本保持逐年增加。在政务服务领域，公司在全国率先开展市场化政府购买公共服务业务。目前，公司在湖北区域占有较高市场份额，为武汉市下辖的多个行政区提供政务服务，亦在湖北恩施、黄石、荆门等地承接同类政务服务业务。随着政府改革的深入，公司通过武汉政务服务项目在服务专业化、标准化等方面形成较为成熟的业务模式，已将政府服务业务拓展至广东深圳、汕头，山东东营以及天津等地。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 报告期内，货币资金较去年同期增长 300.39%，主要系公司 IPO 上市后收到募集资金，导致货币资金大幅增加。应收账款 应收账款较去年同期增长 34.36%，主要系公司业务规模不断扩大，应收账款随之增长。预付账款 预付账款较去年同期增长 36.37%，主要系随着物业管理项目不断增加，项目员工随之增加，其宿舍预付款随之增加。其他应收款 其他应收款较去年同期增长 30.62%，主要系随着公司业务不断扩大，投标项目及公司员工不断增加，投标及履约保证金、个人社保公积金余额随之增加。递延所得税资产 递延所得税资产较去年同期增长 47.95%，主要系应收账款信用减值准备增加导致可抵扣暂时性差异增加，递延所得税资产随之增加。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1.丰富的园区物业管理服务经验 相较于住宅物业，园区物业的管理内容更加丰富和复杂，具有较高的准入门槛。目前百强企业中，涉足园区物业的企业数量大幅低于住宅物业，能够提供满足客户需求的专业一体化园区综合物业管理服务的企业更是凤毛麟角。特发服务凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，对园区客户的需求有深刻理解，并能够进行快速响应，在园区物业服务竞争中具备先发优势。2专业、高效、稳定的项目管理运营团队 公司始终坚持以客户为中心。目前，公司专业项目团队包含项目管理类、设备设施运维工程师、环境保障、安全消防、综合客服类专业人才。部分核心管理骨干在公司工作时间近20年，在公司核心客户项目上积累了丰富的管理经验，可熟练应对各类服务场景。为保障人才队伍稳定，形成吸引人才、留住人才的长效机制，公司建立了从基层岗位到管理岗位的晋升渠道。目前，公司已拥有一大批对公司文化认同，忠诚度和归属感强的资深员工，稳定的项目管理团队对客户的需求反应迅速，通过专业能力不断给客户带来高品质的服务。3优质的品牌形象及客户资源 公司控股股东特发集团为深圳市最早的国有大型综合性企业集团，经过多年发展，特发集团及其下属企业在深圳地区具有较高的品牌知名度。2017年经全球品牌价值评估权威机构-世界品牌实验室（World Brand Lab）认证，“特发”品牌价值185.26亿元，名列2017年中国500最具价值品牌第199位。公司依托“特发”品牌号召力，深耕物业管理服务领域。2017年度，公司荣登“中国物业服务百强企业”榜，并荣获“中国园区物业服务优秀企业”。特发服务在园区物业服务领域享有较高的品牌美誉度。公司最主要的服务领域是科技园区与办公物业，且已拥有华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动、大疆科技等国内顶尖、全球领先的企业客户资源。众多客户在各自行业均已有较高的市场地位和知名度。知名企业客户形成的示范效应有助于公司进行市场拓展，同时，大型集团客户体系内公司和上下游合作伙伴也为公司拓展优质项目提供更多渠道。4完善的服务标准 公司成立于1993年，有20多年多元业态管理服务经验，目前已发布园区类、商业类、住宅类三大服务标准。公司已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全体系等多项认证，规范的作业流程及标准化的作业程序为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。此外，针对不同需求，公司能够提供针对性的解决方案，快速响应客户需求。例如，针对客户的设备设施维保需求，在降低成本、提高设施设备运行效率的原则下，公司针对不同设备设施类型，可实施纠正性维护、预防性维护、预测性维护、前瞻性维护等4种解决方案，尽可能实现资产的保值增值；针对高端集团客户的日常和临时接待需求，公司可提供国际化的高端商务接待服务，给客户带来“专业 尊享”的服务体验。5市场化的经营机制和激励制度 物业管理服务行业市场竞争日益激烈，公司缺少顶尖地产集团股东资源支持，与控股股东特发集团相关的业务收入亦占比较低。但凭借“以客户为先、以服务为本”的服务理念，“总部-分支机构”二级服务项目管控体系，公司在多年的市场竞争中积累了丰富的科技园区及办公物业大客户服务经验以及市场化竞争的能力。在国内产业经济转型升级过程中，公司独立面向市场，发挥自身专业优势，实现了经营规模和经营业绩的快速增长。公司于2015年末完成混合所有制改革，引入大型综合性现代建筑企业集团南通三建作为战略投资者，并实施理层和核心骨干持股，为“十八大”后深圳市国资委系统第一家混合所有深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 制改革成功的单位。公司混合所有制改革实行管理层及核心骨干持股。同时，以“强激励、硬约束”的考核模式，有效的调动全体员工的工作积极性，提高员工的主人翁精神和企业活力，为公司实现长期发展战略奠定基础。深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司于报告期内顶住疫情冲击的压力，坚持“深耕主业与多元开拓并行”的战略布局，实施“疫情防控和经营发展并重”的运作策略，最大程度降低疫情影响、提高管理效率，努力实现创收。报告期内，公司实现营业收入110,865.98万元，同比增长24.40%；实现净利润10,834.96万元，同比增长60.25%；归属于母公司的净利润9,930.51万元，同比增长52.01%。公司营业收入和净利润的增长主要系公司业务规模不断扩大以及加强成本费用管控的原因所致。（一）物业板块 报告期内新中标项目43个，新增管理面积255万，年度新增合同金额1.57亿元。其中，公司中标华为全国云数据中心运维项目，成功迈入数据中心运维领域；坂田分公司顺利完成华为标段一合同到期后的续签工作，保证了公司在华为深圳总部的市场份额；杭州分公司中标吉利汽车研发总部项目，首次进入汽车制造业物业服务领域；同时中标阿里总部楼内物业项目及阿里巴巴亲橙里项目，深入扩大阿里系项目版图；东莞分公司中标华为大学一期项目，为进一步拓展华为东莞市场奠定良好基础；北京分公司中标阿里中国尊项目，开拓超高层物业服务项目；信息港分公司中标深圳国际交流学院项目，提高了公司在教育领域物业项目的市场份额。（二）政务板块 报告期内新增项目27个，新增人数366人，年度新增合同金额1851万元。除湖北省大本营市场得以进一步稳固，山东东营、青岛、天津、深圳、汕头等城市业务也陆续拓展成功。（三）商务板块 报告期内新增项目4个，年度新增合同金额508万元。其中，杭州分公司中标e-WTP秘书处项目，作为接待阿里核心高管及国家级政要接待场地，该项目将有效助益特发商务品牌的提升。公司在报告期内主要开展了以下几项工作：（一）对标行业，完成“十四五”战略规划编制 一是完成了公司“十四五”战略规划编写，并利用平衡记分卡等战略管理工具细化战略发展目标及实施路径；二是完成公司全业务产业图谱的编写，从不同物业业态进行分解、政务、商务等主要业务领域出发，分析上下游产业链条，探索适合公司发展的方向。三是组织标杆学习，向行业内头部企业进行对标学习，邀请外部IFM专家进行指导培训，为项目的稳定运营提供支撑；四是高度重视行业研究工作，组建特发服务行研工作小组，编写各季度的行业研究报告，及时掌握行业发展的最新动向。（二）考核引领，持续提升服务品质 公司首次将服务品质管理纳入公司年度考核的重点指标之一，从各经营单位的品质管理工作组织完善、质量体系的量化培训，各项目的现场品质日常检查、客户满意度第三方测评等工作全部列入经营单位的考核指标，同步实施IT手段进行线上管理工作，使各单位的品质意识有较大提升。（三）人才赋能，精细化招培管理 一是拓展了校企合作范围，与贵州大学、天府新区航空旅游职业学院、贵州电子科技职业学院开展联合招募活动，已招募超100名实习生奔赴全国各地单位；二是与多家国内外知名深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 人力资源管理信息化供应商进行充分调研并启动招标工作；三是逐步建立公司内训资源库，创建学习共享平台，助力打造学习型组织。（四）延伸品牌内涵，推进特发品牌文化建设 公司以增强企业品牌传播力、凝聚员工向心力、提升企业发展软实力为目标，形成宣传有方向、活动有载体、传播有渠道的工作体系。一是以“抗疫”为主线，深挖动人事迹和企业价值。集中各类宣传资源开设专题专刊专栏，以“特发故事”、“封面人物”两个角度传播广大员工抗击新冠肺炎的生动事迹，为抗疫加油发声。二是以“特发故事”演讲比赛为切入点，挖掘典型事迹、树立先进示范、激励创先争优，使“特发故事”成为企业宣传品牌和主要阵地。此外，公司还积极开展了“向我看齐，我代表特发”自荐宣讲活动，开展多场分享会，鼓励员工参与故事分享。（五）快速响应，科学部署，打赢疫情防控阻击战 新冠肺炎疫情期间，在公司服务的武汉、深圳、北京、东莞等地的多个项目中，公司项目人员坚守疫情防控和复产复工一线岗位，尤其是在疫情的主战场武汉，特发人驻方舱、守高速、保社区，冲锋在疫情一线，武汉分公司克服常人难以想象的困难，在一百多天的坚守中，有力支撑了客户的防疫工作及各项业务开展的相关保障工作；同时也做好了员工的防控管理工作，确保内部员工团队没有出现较大的感染事件。同时华为项目、阿里项目相关团队精心组织，同时做到防疫与保障两不误，为客户的正常办公等保障活动发挥重要作用，获得了客户的肯定与认可。疫情期间，我司还积极研究各项政策。一是落实免租降费政策，切实为业主纾困解难，彰显社会责任。二是申报惠企政策，争取各类形式的费用减免和资金补贴。（六）筑牢安全生产防线 公司始终狠抓安全生产工作，积极开展隐患排查整治、安全教育培训以及各项应急演练等一系列防治并举措施。报告期内，公司多次开展安全隐患排查，对发现的安全隐患进行及时整改；开展安全培训，举行各类应急演练。公司全年没有发生安全生产责任事故，有效地保障了客户的生命财产安全，获得了业主和客户的赞扬和认可。（七）强化党建纪检和风险内控建设 一是深化党建与经营融合发展。从党建工作入手，抓经营管理出发，分类指导各支部开展特色党建项目创建，促进新形势下公司业务的开展；二是扎实开展党风廉政建设。持续开展专题教育培训、讲廉政党课、谈心提醒教育活动，积极发挥谈话提醒作用，进行“咬耳扯袖”、“红脸出汗”谈话，并注重纪检监察队伍建设，切实推动全面从严治党。三是贯彻落实“六位一体”大监督体系，部署联合监督重点工作，形成监督合力；四是开展各类审计调查工作，对各经营单位开展任期经济责任审计或专项审计调查工作，查漏补缺规范管理，对发现的问题及时进行整改。五是开展多维度风控工作，查找公司内控设计和执行缺陷，排查公司重大风险情况，及时跟进风险管控落地，夯实公司管理基础。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 营业收入整体情况 深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 16 单位：元 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 1,108,659,813.87 100%891,219,944.33 100%24.40%分行业 物业管理服务 1,103,967,532.08 99.58%886,553,967.24 99.48%24.52%其他业务 4,692,281.79 0.42%4,665,977.09 0.52%0.56%分产品 综合物业管理服务 912,075,405.49 82.27%716,031,298.83 80.34%27.38%政务服务 148,236,002.41 13.37%114,065,527.07 12.80%29.96%增值服务 43,656,124.18 3.94%56,457,141.34 6.34%-22.67%其他业务-租赁服务 4,692,281.79 0.42%4,665,977.09 0.52%0.56%分地区 华南 369,189,908.87 33.30%297,159,978.54 33.34%24.42%华北 64,762,520.50 5.84%45,513,813.52 5.11%42.29%海外 6,152,901.40 0.55%4,792,899.41 0.54%28.38%华东 350,224,578.12 31.59%268,367,485.84 30.11%30.50%华中 231,683,955.77 20.90%196,565,193.19 22.06%17.87%西南 80,554,108.57 7.27%78,820,573.83 8.84%2.20%西北 1,316,498.27 0.12%0.00 0.00%东北 4,775,342.37 0.43%0.00 0.00%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 物业管理服务 1,103,967,532.08 874,459,838.34 20.79%24.52%21.18%2.19%分产品 综合物业管理服务 912,075,405.49 747,958,205.40 17.99%27.38%23.13%2.83%政务服务 148,236,002.41 116,050,141.47 21.71%29.96%19.37%6.94%分地区 华东 350,224,578.12 289,900,904.67 17.22%30.50%27.79%1.75%深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告全文 17 华中 231,683,955.77 184,184,328.11 20.50%17.87%10.68%5.16%华南 369,189,908.87 277,719,377.49 24.78%24.24%27.08%-1.68%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售）公司实物销售收入是否大于劳收入是否大于劳务收入务收入 是 否 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 公司与华为技术有限公司签订了华为深圳坂田标段一综合设施服务（IFM）合同，报告期内确认销售收入3404.14万元，该合同期限为5年，目前按约定正常履行中。公司与华为技术有限公司签订了华为武汉基地IFM一期综合设施管理（IFM）服务协议，报告期内确认销售收入4745.84万元，该合同期限为5年，目前按约定正常履行中。公司与华为技术有限公司签订了综合设施管理（IFM）服务协议，报告期内确认销售收入3492.61万元，该合同期限为5年，目前按约定正常履行中。（5）营业成本构成）营业成本构成 产品分类 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 综合物业管理服务 人工成本 470,009,101.32 53.50%393,722,540.47 54.30%19.38%综合物业管理服务 业务外包成本 203,163,863.30 23.13%162,893,374.22 22.47%24.72%综合物业管理服务 物业经营费用 45,758,030.26 5.21%28,485,974.07 3.93%60.63%综合物业管理服务 材料成本 29,027,210.53 3.30%22,330,432.52 3.08%29.99%政务服务 人工成本 110,214,370.73 12.55%90,258,139.28 12.45%22.11%政务服务 业务外包成本 826,714.70 0.