601588_2020_北辰实业_北辰实业2020年年报_2021-03-24.pdf

2020 年年度报告 1 1/161161 公司代码：601588 公司简称：北辰实业 北京北辰实业股份有限公司北京北辰实业股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2 2/161161 董事长致辞董事长致辞 各位股东：本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零二零年十二月三十一日之年度经营业绩报告。截至二零二零年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业收入人民币 1,799,598.2万元，同比下降 10.57%。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币 115,990.0 万元和27,097.5 万元，同比分别下降 58.02%和 83.62%。每股收益为人民币 0.04 元。回顾二零二零年，新冠肺炎疫情对全球经济运行产生明显影响，我国保持战略定力、迎难而上，统筹疫情防控与社会经济发展，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。面对复杂严峻的国内外经济形势和疫情冲击，公司上下攻坚克难、锐意进取，全面推进疫情防控与复工复产。发展物业适时转变营销策略，审慎拓展土地储备，持续完善体系建设，经营业绩稳步回升；投资物业坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进的发展策略，积极推进会展经济的数字化融合，持续拓展北辰会展产业潜在发展空间。展望二零二一年，疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，但中国经济稳中向好、高质量发展的基本面没有变。在此形势下，机遇与挑战并存，公司将以“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”为指引，聚焦主营业务高质量发展。发展物业要坚定信心，科学布局，在不断提升项目运作能力和管控水平的同时，创新发展模式，挖掘多业态协同发展的新机遇，为公司高质量发展提供新动能；投资物业要以会展为龙头，不断提升北辰会展市场化、专业化、品牌化、国际化发展水平，并进一步带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展，构建具有竞争力的会展产业综合体。我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造成为国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业而努力奋斗！最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！2020 年年度报告 3 3/161161 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李伟东李伟东、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人胡浩胡浩及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）高小杰高小杰声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施2020年年度利润分配股权登记日总股本为基数，向全体股东每股派发现金红利0.03元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利101,010,600元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。该预案将在公司股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 2020 年年度报告 4 4/161161 十、十、重大风险提示重大风险提示 1、新冠肺炎疫情的风险 二零二零年初突发的新冠肺炎疫情对我国经济发展产生较大影响，各行各业包括房地产行业及服务业均受到不同程度的冲击。由于疫情的爆发及疫情防控的开展与常态化，公司房地产开发业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在一定时期内将受到影响。针对上述风险，公司建立健全疫情防控机制，统筹落实、开展疫情防控工作。此外，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低或化解疫情可能给公司生产经营造成的不利影响。其中，发展物业一方面将通过制定“一城一策”，抓住市场机遇，多途径促销售，另一方面将严控成本，提高资金使用效率；投资物业一方面将通过优化服务、拓宽营销渠道、稳定并吸引客源以巩固现有业务，同时努力拓展新项目；另一方面将积极探索传统展会项目数字化转型及线上线下同步互动、有机融合的会展新模式。2、政策风险 房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获取土地、项目开发建设、销售、融资等方面带来一定风险。针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度降低政策不确定性给项目开发销售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提升综合竞争力。3、市场风险 房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将继续坚持低成本扩张思路，拓展拿地方式，减小资金压力，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。4、人才储备的短期风险 随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，通过加强内部选拔培养与市场化选聘，举办企业领导人与年轻人才等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设，选优配强人才队伍；通过开展会展集团专项人才、地产集团岗位实践型人才培养，加速人才储备。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 5 5/161161 目目 录录 第一节 释义.6 第二节 公司简介和主要财务指标.8 第三节 公司业务概要.11 第四节 经营情况讨论与分析.13 第五节 重要事项.29 第六节 普通股股份变动及股东情况.41 第七节 优先股相关情况.45 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.46 第九节 公司治理.53 第十节 公司债券相关情况.57 第十一节 财务报告.63 第十二节 备查文件目录.161 2020 年年度报告 6 6/161161 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司 本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司 本集团 指 本公司及其子公司 北辰房地产 指 北京北辰房地产开发股份有限公司 天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司 姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司 绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司 信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司 北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司 北辰会展集团 指 北京北辰会展集团有限公司 北辰酒店 指 北京北辰酒店管理有限公司 北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司 北极星基金 指 北京北极星房地产投资基金管理有限公司 辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心 国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心 世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司 杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司 北京北辰当代 指 北京北辰当代置业有限公司 武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司 北辰信息服务 指 北京北辰会展信息服务有限公司 时代会展 指 北京北辰时代会展有限公司 会展研究院 指 北京北辰会展研究院有限公司 苏州北辰旭昭 指 苏州北辰旭昭置业有限公司 杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司 南京旭辰 指 南京旭辰置业有限公司 武汉光谷 指 武汉光谷创意文化科技园有限公司 成都北辰 指 成都北辰置业有限公司 廊坊房地产 指 廊坊市北辰房地产开发有限公司 合肥辰旭 指 合肥辰旭房地产开发有限公司 成都天府 指 成都北辰天府置业有限公司 成都辰诗 指 成都辰诗置业有限公司 杭州京华 指 杭州北辰京华置业有限公司 杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司 杭州金湖 指 杭州金湖房地产开发有限公司 领航会展 指 北京北辰领航商务会展有限公司 宁波京华 指 宁波北辰京华置业有限公司 重庆两江 指 重庆北辰两江置业有限公司 苏州北辰置业 指 苏州北辰置业有限公司 宁波辰新 指 宁波辰新置业有限公司 北辰地产集团 指 北京北辰地产集团有限公司 武汉辰慧 指 武汉北辰辰慧房地产开发有限公司 2020 年年度报告 7 7/161161 武汉辰智 指 武汉北辰辰智房地产开发有限公司 无锡盛阳 指 无锡北辰盛阳置业有限公司 无锡辰万 指 无锡市辰万房地产有限公司 武汉领航 指 武汉北辰领航商务会展有限公司 成都华府 指 成都北辰华府置业有限公司 四川天仁 指 四川北辰天仁置业有限公司 海口辰智 指 海口辰智置业有限公司 成都北辰中金 指 成都北辰中金展览有限公司 武汉裕辰 指 武汉裕辰房地产开发有限公司 杭州京诚 指 杭州北辰京诚置业有限公司 武汉金辰盈智 指 武汉金辰盈智置业有限公司 武汉北辰创意 指 武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司 北京宸宇 指 北京宸宇房地产开发有限公司 武汉辰发 指 武汉辰发房地产开发有限公司 武汉辰展 指 武汉辰展房地产开发有限公司 长沙滨辰 指 长沙滨辰置业有限公司 北辰会展投资 指 北京北辰会展投资有限公司 廊坊辰智 指 廊坊市辰智房地产开发有限公司 武汉金辰盈创 指 武汉金辰盈创置业有限公司 成都天辰 指 成都北辰天辰置业有限公司 重庆合悦 指 重庆北辰合悦置业有限公司 广州辰旭 指 广州辰旭置业有限公司 北辰兴顺会展 指 北京北辰兴顺会展有限公司 廊坊辰睿 指 廊坊市辰睿房地产开发有限公司 宁波京诚 指 宁波北辰京诚置业有限公司 国际展览中心 指 北京国际展览中心有限公司 广州广悦 指 广州广悦置业有限公司 杭州京阳 指 杭州北辰京阳置业有限公司 海口辰睿 指 海口辰睿置业有限公司 钓鱼台会展 指 钓鱼台北辰（北京）会展有限公司 扬子江会展 指 南京北辰扬子江会议会展有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 报告期 指 2020 年年度 2020 年年度报告 8 8/161161 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司 公司的中文简称 北辰实业 公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited 公司的外文名称缩写 Beijing North Star 公司的法定代表人 李伟东 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郭川 胡浩 联系地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 电话 010-64991277 010-64991277 传真 010-64991352 010-64991352 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路8号 公司注册地址的邮政编码 100101 公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 公司办公地址的邮政编码 100101 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 北辰实业 601588 H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 彭啸风、任丽君 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 罗兵咸永道会计师事务所 办公地址 Pricewaterhousecoopers,22F Princes building,Central,Hong Kong 签字会计师姓名 黄焯棋 2020 年年度报告 9 9/161161 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 营业收入 17,995,982,446 20,122,363,737-10.57 17,864,162,781 归属于上市公司股东的净利润 270,974,629 1,653,948,716-83.62 1,189,511,662 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 217,821,731 1,629,287,968-86.63 1,130,538,395 经营活动产生的现金流量净额 251,508,726 120,895,125 108.04 2,532,908,272 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%）2018年末 归属于上市公司股东的净资产 17,049,145,829 17,368,057,820-1.84 15,217,462,074 总资产 86,443,456,322 93,811,678,995-7.85 91,894,399,862 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 基本每股收益（元股）0.04 0.46-91.30 0.35 稀释每股收益（元股）0.04 0.46-91.30 0.35 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.02 0.45-95.56 0.33 加权平均净资产收益率（%）0.87 10.87 减少10.00个百分点 9.02 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.51 10.70 减少10.19个百分点 8.57 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 270,974,629 1,653,948,716 17,049,145,829 17,368,057,820 按境外会计准则调整的项目及金额：冲回中国准则下投资性房地产所计提折旧(a)115,052,371 137,877,284 1,919,769,171 1,804,717,180 投资性房地产公允值变化(a)-220,839,000 113,742,000 4,444,779,000 4,665,618,000 按境外会计准则 165,188,000 1,905,568,000 23,413,694,000 23,838,393,000 (二二)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 2020 年年度报告 1010/161161 (a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。九、九、20202020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,484,153,878 864,591,333 1,476,675,347 13,170,561,888 归属于上市公司股东的净利润 197,102,141-19,644,380-48,725,415 142,242,283 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 191,722,289-59,594,010-57,573,798 143,267,250 经营活动产生的现金流量净额-660,927,139 275,356,071 442,393,715 194,686,079 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益-5,204,807-6,197,857-6,558,511 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 25,615,379 23,113,728 7,346,284 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-1,799,208 88,796,220 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回-143,810 辞退福利-791,000-265,000-4,201,284 注销子公司确认投资收益 5,016,867-处置长期股权投资产生的投资收益 45,811,037-除上述各项之外的其他营业外收入和支出-3,767,593 18,719,060-922,273 少数股东权益影响额 995,669-3,216,105 3,043,365 所得税影响额-14,522,654-9,292,286-28,674,344 合计 53,152,898 24,660,748 58,973,267 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 1111/161161 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 北京北辰实业股份有限公司1997年4月2日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设立，同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股并上市。公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%，H 股 70,702 万股，占总股本的 20.998%。历经二十余年发展，公司已建立起发展物业、投资物业（含酒店）两大核心业务。发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，构建了涵盖住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发体系。发展物业项目遍及全国 15 个热点区域的重点城市，开发规模和市场占有率不断提升。投资物业以会展为龙头，积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展。公司持有并运营的投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长沙的北辰洲际酒店等，总面积逾 127 万平方米。在做优做强持有型物业的同时，公司以旗下北辰会展集团为依托，大力整合会展业务资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，探索发展包括会展场馆及酒店品牌经营管理输出、会展主承办、会展信息化、会展研发等在内的会展上下游产业，不断创新会展轻资产运营模式，助推公司高质量发展。公司秉承追求股东价值最大化的原则和“服务国际交往，筑造理想空间”的使命，不断致力于打造国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 近年来在以“防风险、保民生”为主的房地产政策导向下，“房住不炒”成为宏观调控主基调，房地产行业正逐步呈现由增量向存量转变、由金融属性向产品属性转变的发展趋势。与此同时，伴随着新型城镇化进程的加深和数字经济的迅猛发展，房地产行业进入了机遇与挑战并存的新发展阶段。在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为房地产综合运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源，同时，会展业务凭借多年来服务高端国务、政务活动形成的品牌效应，持续带动公司写字楼、公寓及酒店等投资物业协同发展，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，增强了公司的抗风险能力。一方面，公司具有复合地产开发运营能力和品牌优势。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十四年荣获中国房地产 TOP10 研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成2020 年年度报告 1212/161161 都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等 15 个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒店领域的高端运营服务能力，具有较高的品牌认知度和影响力。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾 120 万平方米的投资物业（含酒店），并拥有 20 余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力，圆满完成了以奥运会、APEC 会议、服贸会、杭州 G20 峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、中国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国世界地理信息大会、第八届北京香山论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。同时，公司以北辰会展集团为平台，科学整合会展、酒店、信息服务等产业资源，在涵盖会展场馆及酒店品牌经营管理输出、会展主承办、会展信息化、会展研发的全价值产业链开展了积极的探索与实践，为公司会展经济与新经济、新技术、新业务的高度融合与创新发展提供了广阔的空间。未来，公司将继续沿着轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的总体发展方向，努力创建国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。2020 年年度报告 1313/161161 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 二零二零年，面对错综复杂的国内外形势及新冠肺炎疫情的严重冲击，我国保持战略定力、迎难而上，三大攻坚战取得决定性成就，科技创新取得重大进展，改革开放实现重要突破，民生得到有力保障，全年 GDP 增速达到 2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。1 1、发展物业、发展物业 二零二零年，中央坚持“房住不炒”的调控基调不变。上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，地方政府陆续出台房地产相关扶持政策，房地产市场快速恢复。下半年起，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，多个城市升级调控政策，促进市场回归理性。总体来看，全年商品住宅成交规模及成交均价均略有上升，土地市场中住宅用地成交规模、成交楼面均价及平均溢价率均小幅增长。一线城市中，北京商品住宅市场成交均价明显上涨，成交规模小幅回落，整体供大于求，库存规模仍处于高位；广州商品住宅市场成交量价涨幅均较为明显。二线城市商品住宅市场成交均价略有上升，成交量小幅下降，城市间延续分化格局。三线城市商品住宅成交均价稳中略涨，成交量小幅上升。表 1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表 城市名称城市名称 成交面积成交面积 （万平方米）（万平方米）较较上年上年 同期同期增长（增长（%）成交成交金额金额（亿元）（亿元）较上年较上年 同期同期增长（增长（%）成交均价成交均价 （元（元/平方米）平方米）较较上年上年 同期同期增长（增长（%）北京 734-7.1 3,132 3.2 42,658 11.2 广州 1,223 10.5 3,316 24.8 27,112 12.9 长沙 2,047 2.0 1,865 13.0 9,112 10.8 武汉 2,252-24.5 3,305-19.9 14,672 6.1 杭州 1,472 14.6 3,970 16.6 27,614 4.1 苏州 1,994 0.5 3,692 5.7 18,518 5.2 宁波 1,531 6.4 2,712 18.1 17,718 11.0 南京 1,214 6.7 3,056 38.3 25,175 29.6 合肥 1,300 12.5 1,984 21.9 15,267 8.4 成都 2,827 10.2 3,740 24.3 13,231 12.8 重庆 4,815-6.5 4,293-3.7 8,872 2.5 廊坊 716 8.3 895 22.7 12,497 13.3 无锡 1,359 9.6 2,176 22.5 16,013 11.8 海口 372-0.5 613 5.4 16,494 6.0 眉山 736 35.2 597 30.6 8,107-3.4 余姚 222 37.3 281 53.4 12,672 11.7 数据来源：CREIS 中指数据。2 2、投资物业（含酒店）、投资物业（含酒店）受新冠肺炎疫情影响，二零二零年国内外众多大型展会及会议被取消或推迟，国际商务、旅游遭受重创，会展业及酒店业经营面临较大压力，各会展企业积极开展线上业务，一系列线上会议、展览活动应运而生。北京写字楼市场空置率小幅上涨，平均租金降幅明显。公寓市场新租、扩租动力不足，空置率攀升。2020 年年度报告 1414/161161 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 二零二零年，面对复杂严峻的经济形势和疫情冲击，公司科学统筹疫情防控和复工复产，调整优化经营部署，坚持创新驱动，深挖经营潜力，但短期内公司业绩仍受到较大影响。报告期内，公司实现营业收入人民币 1,799,598.2 万元，同比下降 10.57%。公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币 115,990.0 万元、57,598.3 万元和 27,097.5 万元，同比分别下降 58.02%、68.76%和 83.62%。1 1、发展物业、发展物业 面对密集出台的宏观调控政策和疫情防控引发的巨大挑战，公司深入推进精细化管理，狠抓开发进度，适时调整营销策略，经营呈现“前低后稳”态势。二零二零年，发展物业板块受开发周期的影响，可结算面积减少且结算的高毛利率产品占比减少，以及对部分项目计提减值准备，实现营业收入人民币 1,615,624.5 万元（含车位），税前利润为人民币 159,200.6 万元，同比分别下降 6.89%、40.64%。报告期内，发展物业实现开复工面积 733 万平方米，竣工面积 222 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 122 亿元（含车位）和 69 万平方米。适时转变营销策略。适时转变营销策略。公司在对宏观政策和市场形势进行深度研判的基础上科学部署“一城一策”、“一盘一策”，通过线上售楼、销售直播以及打造“网红地标”等措施拓宽营销渠道，抢占疫情期间积压的客户资源，加快项目周转，下半年合同销售金额实现稳步回升。报告期内，公司位于长沙、北京、成都、宁波及无锡的项目分别实现合同销售金额人民币 23 亿元、21 亿元、17 亿元、14 亿元及 13 亿元。审慎拓展土地储备。审慎拓展土地储备。在市场竞争持续加剧的压力下，公司以城市深耕、精准拿地原则为指引，根据市场发展趋势确立投资方向和投资标准，进一步加强了一、二线热点区域深耕和前瞻性战略布局。报告期内，公司在广州、宁波、廊坊、海口、杭州获取 5 宗优质地块，规划总建筑面积 83万平方米。截至报告期末，公司已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等 15 个城市，总土地储备面积 706 万平方米，共有拟建、在建、在售项目 49 个，规划总建筑面积 2,009 万平方米，形成了多区域多层级的全国规模化发展格局。持续完善体系建设。持续完善体系建设。公司紧紧围绕“大运营”理念，建立了以运营目标为中心、以计划管理为主线，以绩效评估为抓手的计划运营管理体系，同时从产品研发、质量品控、物业服务、社区配套、社群运营 5 个维度建立了北辰地产“理想社区”品牌体系模型，不断夯实品牌实力。2 2、投资物业（含酒店）、投资物业（含酒店）年初以来疫情对公司投资物业带来巨大冲击，尤其上半年会展、酒店业态几乎陷入停滞，写字楼、公寓业态需求低迷，公司充分利用下半年疫情缓和的窗口期抢抓业绩，最大限度降低疫情影响。二零二零年，投资物业（含酒店）实现营业收入、税前利润分别为人民币 173,827.4 万元、9,420.6 万元，同比分别下降 34.66%、88.55%。服务国际交往，扩大北辰会展品牌影响力。服务国际交往，扩大北辰会展品牌影响力。在我国持续推进更高水平对外开放、构建国内国际双循环的有利背景下，公司发挥专业优势，将会展业务更加紧密融入新发展格局，报告期内北辰会展集团克服疫情影响服务保障了中国对外开放三大展会平台之一的 2020 年中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”），并受邀承担了第三届中国国际进口博览会部分重大保障任务，充分践行了服务中国特色大国外交、服务首都国际交往中心建设的责任，在国际舞台塑造了首善一流的中国服务形象，也为后疫情时代的会展业发展积累了宝贵经验。调整经营策略，深挖重资产持有型业务潜力。调整经营策略，深挖重资产持有型业务潜力。公司在抓好常态化疫情防控工作的基础上，探索创新经营思路，力争主动化危为机。会展业态加速科技赋能，报告期公司与腾讯微视达成共同2020 年年度报告 1515/161161 打造线上云会展平台的合作，并在服贸会期间通过“云展示”、“云论坛”、“云洽谈”全方位深度体验平台模块功能，延伸会展产业链服务内容，不断挖掘创新盈利模式，加快构建绿色、高效的智慧会展；写字楼业态加强线上营销，与国际知名代理公司建立定期讲盘机制，有效拓展互联网、游戏、线上教育等类别客户，同时通过人性化的客户关怀服务和精准的痛点解决方案增强客户粘性，报告期内写字楼续租面积达到 90%以上；酒店及公寓业态顺应疫情下居民消费模式和消费习惯变化，通过开拓户外餐饮消费区、设立餐饮零售窗口、线上直播营销等途径增强市场竞争力。此外，公司及时调整大修改造计划，利用经营空档期对酒店、公寓等投资物业关键设备设施进行必要的改造、升级，为持续提升经营服务质量提供切实保障。优化产业链布局，创新发展轻资产服务型业务。优化产业链布局，创新发展轻资产服务型业务。公司依托多年累积的专业化经验和北辰会展品牌资源禀赋，以轻资产运营为着力点，不断延伸会展产业链布局。公司会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出业务稳步推进。报告期内，北辰会展集团新签约杭州未来科技城学术交流中心、南京扬子江国际会议中心、平谷金海湖国际会展中心 3 家委托管理场馆，在雄安、上海、深圳、珠海、杭州、广州等全国 11 个省区市新签约 12 个会展场馆及酒店顾问咨询项目，创历年之最。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国 25 个城市，受托管理会展场馆 15 个，受托管理酒店 22 家，实现受托管理会展场馆总面积达 310 万平方米，目前已成为国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的会展运营企业。会展主承办业务加速线上线下互融互通，公司牵头组建北京线上展会发展联盟，已累计吸纳成员 49 家，并开展了多次线上技术分享会。报告期内，公司承办了中国数字创意科技展暨 2020CGF中国游戏节 Online 云展、2020 中国西部（成都）国际供应链与物流技术装备博览会、2020 北京国际美博会线上线下系列展会；公司积极参与区域会展平台体系建设与研究，会展研发业务成果丰硕，报告期内，为商务部、贸促会、北京市商务局、顺义区及平谷区商务局等部门承接会展业研究课题超过 20 项，内容涉及服贸会发展模式、线上展会创新模式、疫情对会展业造成的影响等多个领域，形成研究报告等各类成果超过 22 项。图 1：公司截至 2020 年末受托管理项目 2020 年年度报告 1616/161161 表 2：公司截至 2020 年末受托管理项目明细表 序号序号 受托管理会展场馆项目受托管理会展场馆项目 受托管理酒店项目受托管理酒店项目 1 珠海国际会展中心 林芝五洲皇冠酒店 2 连云港大陆桥会议中心及配套酒店 惠东北辰五洲皇冠行政公寓 3 杭州国际博览中心及配套酒店 江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店 4 宁夏国际会堂 张家口北辰五洲皇冠酒店 5 泰州中国医药城会展中心 大同北辰五洲皇冠行政公寓 6 青岛国际会议中心 银丰北辰五洲皇冠酒店 7 石家庄国际会展中心 安顺北辰五洲皇冠花园酒店 8 德清国际会议中心 赤峰北辰五洲皇冠酒店 9 南通国际会展中心及配套酒店 万全北辰五洲皇冠酒店 10 福州数字中国会展中心 怀安北辰五洲皇冠花园酒店 11 崇礼国际会议会展中心及配套酒店 南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店 12 威海国际经贸交流中心及配套酒店 武汉中交城北辰五洲皇冠酒店 13 杭州未来科技城学术交流中心 珠海北辰五洲皇冠酒店 14 南京扬子江国际会议中心 广州香雪五洲皇冠酒店 15 平谷金海湖国际会展中心 通化万峰北辰五洲皇冠酒店 16 长沙中交国际中心北辰五洲皇冠酒店 3 3、培育业务、培育业务 在消费升级以及人口老龄化的背景下，公司深入探索地产+养老产业模式，已布局长沙北辰欧葆庭国际颐养中心，通过引入法国欧葆庭运营管理标准，打造带有“北京服务”属性的高品质养老专业服务及养老机构产品，目前该中心已快速成长为我国中部地区养老服务示范基地。4 4、融资工作、融资工作 在房地产融资环境持续收紧的背景下，公司凭借良好的信用状况，报告期内主体信用评级由AA+上调为 AAA，年内发行 6 亿元公司债券和 2.6 亿元中期票据，同时公司灵活运用“总部融资