600693_2020_东百集团_东百集团2020年年度报告_2021-04-16.pdf

2020 年年度报告 1/198 公司代码：公司代码：600693600693 公司简称：公司简称：东百集团东百集团 福建东百集团股份有限公司福建东百集团股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2/198 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事长 施文义 工作原因 郑飚 三、三、华兴会计师事务所（特殊普通合伙）华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人施文义施文义、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人林建兴林建兴及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）高萍高萍声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司第十届董事会第十次会议审议通过，公司2020年度拟不进行利润分配和资本公积金转增股本，可供分配利润结转下年度。上述利润分配预案尚需提交公司2020年年度股东大会审议通过。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析部分关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3/198 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.14 第五节第五节 重要事项重要事项.33 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.52 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.57 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.58 第九节第九节 公司治理公司治理.65 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.69 第十一节第十一节 财务报告财务报告.70 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.198 2020 年年度报告 4/198 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 东百集团、公司、本公司 指 福建东百集团股份有限公司 丰琪投资 指 公司控股股东福建丰琪投资有限公司 东百中心 指 公司的旗舰店，分为 A 馆、B 馆、C 馆；由母公司经营管理 兰州中心 指 公司的旗舰店，兰州国际商贸中心项目商业部分，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司经营管理，2019 年 1 月 11日正式营业 东百优品城元洪店 指 公司主要门店（原元洪东百城），由公司全资子公司福建东百元洪购物广场有限公司经营管理 东百爱琴海店 指 公司主要门店，由公司全资子公司福建东百红星商业广场有限公司经营管理 东百城蔡塘店 指 公司主要门店，由公司全资子公司厦门世纪东百商业广场有限公司经营管理 东百城福安店 指 公司主要门店，福安东百广场项目商业部分，主要由公司全资子公司福安市东百置业有限公司经营管理，2019 年 7 月 19 日正式营业 东百城永嘉天地店 指 公司主要门店，由公司全资子公司福州东百永星商业广场有限公司经营管理，2019 年 5 月 20 日正式营业 东百城群升店 指 公司主要门店，2020 年 5 月起由母公司负责经营管理 东百运动生活城 指 公司门店，由公司全资子公司福州东百永丰商业广场有限公司经营管理，预计 2021 年第二季度开业 兰州国际商贸中心项目 指 兰州国际商贸中心项目，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司开发建设 福安东百广场项目 指 福安市东百城市综合体项目，由公司全资子公司福安市东百置业有限公司开发建设 福清东百利桥项目、福清利桥商业项目 指 福清东百利桥特色历史文化街项目，由公司全资子公司福清东百置业有限公司开发建设 兰州东百商业管理 指 兰州东百商业管理有限公司，公司控股子公司 东百坊巷大酒店 指 福建东百坊巷大酒店有限公司 东百瑞兴 指 东百瑞兴资本管理有限公司，公司全资子公司 佛山睿优 指 佛山睿优仓储有限公司，公司参股公司，原名佛山睿优工业投资管理有限公司，2018 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%天津兴建 指 天津兴建供应链管理有限公司，公司参股公司，2019 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%成都欣嘉 指 成都欣嘉物流有限公司，公司参股公司，2019 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%佛山睿信 指 佛山睿信物流管理有限公司，公司参股公司，2020 年 6 月公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%佛山乐平项目 指 红信物流电子商务产业园项目，由公司参股公司佛山睿优仓储有限公司开发建设 北京亦庄项目 指 北京环博达物流园项目，由公司子公司北京环博达物流有限公司开发建设 佛山芦苞项目 指 东百瑞兴佛山三水物流中心项目，由公司参股公司佛山睿信物2020 年年度报告 5/198 流管理有限公司开发建设 天津宁河项目 指 原天津潘庄项目；（天津）科技型中小企业产业园一期、二期项目，由公司参股公司天津兴建供应链管理有限公司开发建设 东莞沙田项目 指 东添加工电商配送产业园项目，由公司子公司五矿电工（东莞）有限责任公司开发建设 嘉兴王店项目 指 大恩供应链中心项目，由公司子公司嘉兴大恩供应链管理有限公司开发建设 成都新津项目 指 成都新津物流园项目，由公司参股公司成都欣嘉物流有限公司开发建设 武汉黄陂项目 指 湖北台诚食品产业园项目，由公司子公司湖北台诚食品科技有限公司开发建设 福州华威项目 指 福州华威公路港物流园项目，由公司子公司福建华威物流供应链有限公司开发建设 郑州空港项目 指 河南润田物流产业园项目，由公司子公司河南润田供应链有限公司开发建设 天津崔黄口项目 指 智能家居电商供应链金融物流园项目，由公司子公司博洛尼智能科技（天津）有限公司开发建设 固安慧园项目 指 慧园标准厂房及配套项目，由公司子公司固安慧园供应链管理有限公司开发建设 肇庆大旺项目 指 鹏程大旺物流岛项目，由公司子公司肇庆高新区鹏程仓储服务有限公司开发建设 常熟经开北项目 指 神州通智能仓储物流项目，由公司子公司常熟榕通供应链管理有限公司（原名常熟星宇新兴建材有限公司）开发建设 常熟经开南项目 指 新建智能物流仓储项目，由公司子公司常熟神州通工业地产开发有限公司开发建设 黑石集团 指 The Blackstone Group L.P.，美国上市公司 海峡银行 指 福建海峡银行股份有限公司 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司章程 指 福建东百集团股份有限公司章程 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2020 年年度报告 6/198 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 福建东百集团股份有限公司 公司的中文简称 东百集团 公司的外文名称 FUJIAN DONGBAI(GROUP)CO.,LTD.公司的外文名称缩写 FJDB 公司的法定代表人 施文义 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑飚 祝士哲 联系地址 福建省福州市鼓楼区八一七北路88号东百大厦24层 福建省福州市鼓楼区八一七北路88号东百大厦24层 电话 0591-83815133 0591-83815133 传真 0591-87531804 0591-87531804 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 福州市八一七北路84号-185号（除178-1号）公司注册地址的邮政编码 350001 公司办公地址 福建省福州市八一七北路88号东百大厦24层 公司办公地址的邮政编码 350001 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 东百集团 600693/六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 华兴会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 福建省福州市湖东路中山大厦 B 座八层 签字会计师姓名 王永平、陈依航 2020 年年度报告 7/198 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要主要 会计数据会计数据 20202020年年 20192019年年 本期比本期比上年同上年同期增减期增减(%)(%)20182018年年 调整后调整后 调整前调整前 营业收入 1,824,041,978.67 4,100,058,390.14 4,100,058,390.14-55.51 2,996,951,202.38 归属于上市公司股东的净利润 204,629,758.10 359,989,523.09 330,152,122.06-43.16 261,993,150.56 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 26,005,458.72 142,407,155.18 334,229,563.57-81.74 259,746,528.68 经营活动产生的现金流量净额-68,434,219.39 142,782,606.21 142,782,606.21-147.93-158,260,113.54 20202020年末年末 20192019年末年末 本期末比本期末比上年同期上年同期末增减末增减 （%）20182018年末年末 调整后调整后 调整前调整前 归属于上市公司股东的净资产 3,645,449,211.56 3,409,091,864.14 2,499,934,975.45 6.93 2,317,882,754.75 总资产 11,960,030,955.27 10,229,544,469.87 8,839,856,305.07 16.92 8,415,128,920.46 备注：2020 年 12 月 3 日，经公司 2020 年第三次临时股东大会审议批准，对投资性房地产的后续计量模式进行变更，即由成本计量模式变更为公允价值计量模式。投资性房地产会计政策变更日期为 2020 年 1 月 1 日。(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 20202020年年 20192019年年 本期比上年同期增本期比上年同期增减减(%)(%)20182018年年 调整后调整后 调整前调整前 基本每股收益（元股）0.2352 0.4081 0.3743-42.37 0.2917 稀释每股收益（元股）0.2352 0.4081 0.3743-42.37 0.2917 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.0299 0.1615 0.3789-81.48 0.2892 加权平均净资产收益率（%）5.81 10.94 13.75 减少5.13个百分点 11.70 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.74 4.33 13.92 减少 3.59个百分点 11.60 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1.公司实现营业收入 18.24 亿元，同比下降 55.51%，主要是 2020 年执行新收入准则，商业零售联营模式按照净额法确认收入；上年同期还原为净额法核算的营业收入为 21.27 亿元，报告期较上期减少 14.25%，主要是报告期内公司商业地产营业收入减少 2.18 亿元；供应链本期基本无收2020 年年度报告 8/198 入较上期减少 2.48 亿；商业零售营业收入增加 1.17 亿元；仓储物流营业收入增加 0.28 亿元；其他收入增加 0.18 亿元。2.归属于上市公司股东的净利润较上期减少 43.16%，减少 1.51 亿元，主要是商业地产销售减少导致毛利减少 1.62 亿元。3.归属于上市公司股东的净资产较上年末增长 6.93%，主要是公司报告期实现的归属于上市公司股东的净利润实现 2.05 亿元、自用房地产或作为存货的房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产在转换日公允价值大于账面价值部分造成其他综合收益增加 0.32 亿元共同影响所致。4.综合上述因素后，公司报告期基本每股收益为 0.2352 元，较上期减少 42.37%，加权平均净资产收益率为 5.81%，较上期下降 5.13 个百分点。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1-3 3 月份）月份）第二季度第二季度 （4 4-6 6 月份）月份）第三季度第三季度 （7 7-9 9 月份）月份）第四季度第四季度 （1010-1212 月份）月份）营业收入 397,586,029.48 402,159,504.02 452,545,952.34 571,750,492.83 归属于上市公司股东的净利润 18,766,085.97 133,886,159.31 3,567,727.23 48,409,785.59 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,043,051.30 133,402,052.00 1,344,346.18-110,783,990.76 经营活动产生的现金流量净额-138,515,709.74-317,124,054.65 140,742,348.98 246,463,196.02 说明：公司于 2020 年 12 月 3 日召开 2020 年第三次临时股东大会，会议审议通过关于公司投资性房地产会计政策变更的议案，决定将投资性房地产后续计量方法自 2020 年 1 月 1 日起由成本计量模式变更为公允价值计量模式。故一至三季度按成本法列示（其中第二季度实现归属于上市公司股东的净利润 1.34 亿元，主要是转让佛山睿信股权确认投资收益），公允价值计量对利润的影响在第四季度体现。季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:1 币种:CNY 非经常性损益项目非经常性损益项目 20202020 年金额年金额 附注（如附注（如20192019 年金额年金额 20182018 年金额年金额 2020 年年度报告 9/198 适用）适用）非流动资产处置损益-9,352,042.09 -7,433,260.66-8,757,485.31 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 31,667,265.77 2,938,434.67 1,375,991.97 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 371,216.14 5,875,891.80 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 569,012.94 269,042.27 55,136.99 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 257,567,988.85 307,777,133.08 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,432,816.19 -6,671,996.61 10,385,283.31 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -125,639.85 少数股东权益影响额-33,817,893.97 -9,389,835.62-764,731.74 所得税影响额-70,814,064.45 -75,657,401.17-47,573.34 合计 178,624,299.38 217,582,367.91 2,246,621.88 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 4,227,751,074.00 6,032,737,726.00 1,804,986,652.00 257,567,988.85 交易性金融资产 731,634.28 其他非流动金融资产 26,686,358.01 26,255,159.52-431,198.49-431,198.49 衍生金融负债 442,115.06 357,731.29-84,383.77-3,761,923.29 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 10/198 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）公司主要业务及经营模式 公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。1.商业零售 东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、精细化运营、数据化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。百货业态：是以时尚类商品销售为主，同时配套餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，主要满足消费者时尚化、个性化的消费需求，经营商品品类主要包括化妆品、服饰鞋帽、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“超级百货”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业集合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、城市奥莱、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近几年，东百商业聚焦模式创新，打造了以“兰州中心”为标杆的“超级购物中心 1.0 版本”，功能齐全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化功能于一体，全方位服务，同时兼具百货的强商品力和精细化运营能力。线上业务：为促进全渠道发展，推动线上线下融合，东百商业各门店陆续上线云商城，在线服务顾客和销售商品，进行线上线下的联动营销和即时服务；同时，通过微信社群、直播、短视频等社交媒体增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。另外，东百集团与阿里巴巴合作启动“天猫同城购”业务，东百中心成为福建首家上线天猫同城购的商业体，更好地满足消费者对即时零售、即时配送的需求。通过线上流量入口的打造，不仅可以第一时间触达顾客，让顾客体验在线服务、购物、送货到家或到店自提等多种服务场景，而且还能实现线上到线下、线下到线上的跨渠道营销，为顾客提供更优服务体验、更便捷的购物体验。2.仓储物流 东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，建立完善的基金管理平台，促进资产管理规模快速增长。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。2020 年年度报告 11/198（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。（二）报告期行业情况 1.商业零售行业 2020 年受年初新冠疫情的影响，零售行业的发展遇到了前所未有的困难，根据国家统计局数据显示，中国社会消费品零售总额 39.2 万亿元，同比下降 3.9%。消费环境的改变使消费者的消费方式及结构加速转变，2020 年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重为 24.9%，较 2019 年提升了 4.2 个百分点。由于国内疫情在早期就得到了有效控制，国民经济持续稳定恢复，促消费政策不断发力，居民消费需求稳步释放，下半年消费市场逐步复苏。另外，新冠疫情推动了零售新业态的发展，多数实体零售加速商业零售数字化转型升级，实现人、货、场的全面数字化，为顾客提供便捷高效的服务和体验；加大力度布局线上业务，纷纷将产品和服务转至线上，通过线上与线下融合，打破时空限制，向消费者提供更加定制化的服务，拓宽了零售业的运作方式。直播模式、网红带货、公众号等新业务模式的发展为商业零售带来新的增长空间，加速推进行业变革。据商务部发布的数据及艾媒咨询数据显示，截至 2020 年 12 月，中国直播电商市场规模达到 9,610 亿元，重点监测电商平台累计直播场次超 2,400 万场。面对新的商业零售行业发展趋势，公司加快数字化转型，推进实施“会员数字化、商品数字化、导购数字化”。并且，公司各门店布局云商城，东百中心上线天猫同城购，加速推动线上线下融合，开展多渠道营销，全年累计开展直播超 600 场，给广大消费者带来场景性消费体验的同时不断创新营销模式，缓解疫情对公司线下零售业务的冲击，经营业绩稳步回升。2.仓储物流行业 2020 年初，新冠疫情一定程度上影响了物流园区的运营，推高了高标仓的空置率；另一方面，新冠疫情改变了大家的消费习惯和场景，线上渗透力大幅提高，电商业务保持快速增长，对高标仓的需求增长形成有力支撑，二季度以来第三方物流和电商的需求得到释放，高标仓需求增大。同时，制造业产地多元化，供应链管理的升级也促进高标仓的增量开发和对老旧存量仓库的改造升级。另外，据世邦魏理仕数据显示，全球新冠疫情期间，写字楼、购物中心等物业资本化率均有所上升，仓储物流设施资本化率有所下降，疫情之下仓储物流设施基本面相对抗周期，估值韧性凸显。2020 年，国家发展改革委、中国证监会、上海证券交易所以及深圳证券交易所发布了一系列REITs 相关政策，REITs 政策推出拓展了仓储物流行业融资渠道，高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、和归属性强等特点，符合 REITs 的优质资产要求，通过 REITs 实现权益份额公开上市交易后，能够盘活存量资产，形成投资良性循环。并且在 REITs 架构下，形成较活跃的二级市场，资本市场的价格发现功能就会被挖掘，可以根据资产的内在价值通过市场交易形成相对合理的定价，从而引导资源的有效配置。截至报告期末，公司运营及储备中的物流项目建筑面积约 182 万平方米，公司未来将继续通过战略合作、资产并购等方式实现高质量扩张，加快全国物流产业网络布局，建设高标准的仓储项目，满足仓储物流日益增长的升级需求，提高公司的市场竞争力和影响力。二、二、报告报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 （一）报告期末长期股权投资较期初增加 0.95 亿元，主要是报告期转让佛山睿信股权，对剩余20%股权采用公允价值计量增加 0.69 亿元；新增参股公司睿达诚开股权投资有限公司 49%股权投资0.24 亿元。（二）报告期末投资性房地产较期初增加 18.05 亿元，主要是报告期仓储物流增加 9.41 亿元，其中新增项目增加 14.54 亿元，上年存量项目增加 1.58 亿元，报告期转让佛山睿信股权较期初减少2020 年年度报告 12/198 6.71 亿元；商业零售增加 2.25 亿元；商业地产增加 6.39 亿元，主要是福安东百广场项目出租开发产品转入投资性房地产核算。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）模式优势 公司商业零售核心门店均为公司自持物业，抗风险能力较强。公司通过打造“超级百货”新模式，将优质网点资源和各门店多业态相互整合，加强协同联动发展效应，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。（二）精细化运营优势 公司基于多年积累的东百大数据，从顾客、品牌结构、品牌关联角度，利用销售诊断、顾客行为分析、品牌竞争力分析等精细化数据分析方式，发掘品牌潜能与成长空间。通过顾客挖掘、定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品。其次，通过提前市场推广及客户跟进工作，提高预租赁比例，缩短空置期。再次，东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016 年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源。（三）区位优势 公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。受益于城市核心区域的人员集中度及旅游资源带来人流效应，显著的区位优势将为公司销售业绩增长提供有力支撑。公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部“一带一路”倡议的重要节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。（四）管理优势 公司深耕百货零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在物流仓储领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。（五）战略资源优势 公司持续聚焦内容端建设，致力于提升城市商业品牌格局，引领消费升级。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利双赢，提升供应商的战略协同性。（六）物流融资优势 2018 年，东百集团与美国黑石集团达成战略合作，截至报告期末，东百集团已经与美国黑石集团完成 4 个物流项目的合作，项目品质及团队能力得到知名基金的认可，也获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。REITs 政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择 REITs 的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。（七）政策优势 2020 年年度报告 13/198 福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被定位为“21 世纪海上丝绸之路核心区”，加之自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。（八）数据优势 公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字福建”的大力推行建设，通过不断深化与国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数据，针对性地服务消费者，提供更为优质的消费体验。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，未来将继续大力推进数字化建设以迅速追赶行业标杆。2020 年年度报告 14/198 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年，公司面对新冠疫情的冲击和挑战，通过各种创新经营手段，加速战略迭代升级，实现商业零售和仓储物流两大核心业务的平稳向好发展。公司商业零售业务在“开源节流、线上提速、低谷布局、组织创新”的经营策略下，业绩快速恢复，联营销售规模占福州百货市场份额连续 4 年递增，保持福州百货市场第一，共有 458 个品牌取得区域销售冠军。公司商业零售业务聚焦品类经营，深耕国际一线化妆品经营，核心品类化妆品的销售同比增长 23%，5 个品牌销售额跻身全国 TOP 榜。公司仓储物流业务通过加强招商运营、投资拓展，促进降本增效，不断提高行业影响力，在行业受疫情影响较大的一季度，科学防范，坚守项目进度，高效拓展知名电商、冷链医药、快递快运板块的高质量客户群，贯彻集团精细化运营理念，赢得客户认可。此外，公司商业地产板块在福清东百利桥等项目上取得阶段性进展。公司经营管理方面，构建集团大管控体系，建立高效组织体系，加速数字化进程，坚持合作共赢，做大做强商业零售和仓储物流业务。（一）精细化管理积极防疫 疫情发生后，公司高度重视，积极行动，及时制定了新冠病毒肺炎疫情疫情期间营运流程工作指引 新型冠状病毒感染的肺炎病毒防控应急预案、疫情期间物业管理细则等规范文件，对防控工作周密部署安排，形成标准化操作流程，各项保障工作落实有效，防护用品保障到位，经营环境安全有序，做到无一经营场所、无一员工发生疫情，防疫工作卓有成效。同时，公司积极承担社会责任，缓解供应商的经营压力，给予租赁和联营供应商减免租金及管理费的支持，合计减免逾 6,800 万元。（二）商业零售加快转型升级 1.聚焦内容端，做品质商业 报告期内，东百爱琴海店完成调改升级并于 2020 年 11 月重装开业，是东百集团继“超级百货”后的第二个重磅调改作品“无界百货”。此次调改在物理空间上打破门户壁垒，兼具购物中心体验优势与百货精细化、数据化运营优势，实现 1+12 的效应，并引进 14 个国际一线化妆品品牌。调改后的东百爱琴海店在开业期间客流同比增长 141.99%，销售规模同比增长 93.64%，34 个品牌拿下区域销量冠军，其中含 1 个全国销量冠军。东百中心持续升级，引进 CHANEL、HR 赫莲娜、GUERLAIN、POLA、迪桑特、始祖鸟、泡泡玛特、乐高旗舰店等，为东百中心注入新鲜血液，打造东百中心超级百货 2.0 版本。2.加速数字化，布局线上业务 报告期内，公司加速数字化转型，推进实施“会员数字化、商品数字化、导购数字化”，各门店陆续上线云商城，并迅速开启直播销售，通过“集团性+门店性+一级营销节点+品牌”四轮驱动模式，将直播日活动逐渐常态化，全年累计开展直播超 600 场。通过核心品类将迅速吸粉，同时结合美妆爆品、直播日等活动引流，全年线上整体销售额逾 8,000 万元，VIP 累计新登录人数近 20 万人。公司深入社群运营，为顾客提供全时线上的实时服务，截至2021年1月东百商业社群数总计624个，社群人数总计 13 万人。疫情期间，消费者对即时零售、即时配送的需求被发掘放大，“近场电商”成为潜在增量。东百商业与阿里集团合作启动“天猫同城购”业务，东百中心也成为了福建首家上线天猫同城购的商业体，开设双十一“城市直播间”为同城顾客带来好物和优惠，双方资源共享、全链路营销合作，共同探索同城购消费新模式。3.优化组织架构，管理精细化 近年来，东百商业将传统的科层式垂直组织结构逐步转变为扁平化、网络化的组织结构，使组织变得更灵活，主张最小的作战单元，发挥每一个个体的能动性，以组织赋能，让企业更具活力。同时，公司建立了“东道主”、“东百英才”人才培养体系，细化管理模型，落地门店责任人、品牌责任人评价模型，推进梯队人才培养，保持整个组织的活力和竞争力。（三）仓储物流持续拓展规模 2020 年年度报告 15/198 截至报告期末，公司运营及储备中的物流项目建筑面积约 182 万平方米，土地面积约 202 万平方米。其中，公司持有 100%股权的已竣工物流项目建筑面积约 21 万平方米；转让部分股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约 50 万平方米；在建物流项目建筑面积约 84 万平方米；储备物流项目建筑面积约 27 万平方米。报告期内，公司完成转让佛山睿信物流管理有限公司 80%股权给美国黑石集团的交易，该物流项目建筑面积约 15 万平方米，项目累计收益约 2.21 亿元，归属于2020 年度收益 0.73 亿元。报告期内，公司稳定运营物流项目达到 95.67%的高出租率，在管物流项目租金及物业管理费总收入逾 2 亿元，与京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等 20 多家大客户开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比 79.2%。未来，公司将继续围绕现有物流网络节点布局，加大对粤港澳大湾区、京津冀、长三角区域的核心物流网络节点建设力度，并逐步完成对中部“一带一路”倡议重要节点城市物流网络的进一步覆盖。（四）商文旅项目顺利推进 公司于 2019 年成功竞得福清利桥片区一宗 19 万平方米的商业用地，规划整体开发、重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业综合体和文旅