600683_2020_京投发展_京投发展2020年年度报告_2021-04-13.pdf

2020 年年度报告 1/209 公司代码：600683 公司简称：京投发展 京投发展股份有限公司京投发展股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2/209 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事全体董事出席出席董事会会议。董事会会议。三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人魏怡魏怡、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人贾卫平贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林谢雪林声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的经董事会审议的报告期利润分报告期利润分配预案或公积金转增股本预案配预案或公积金转增股本预案 经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2020年度归属于上市公司股东的净利润496,928,273.83元，扣除永续信托贷款利息80,153,083.32元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为416,775,190.51元。公司拟定2020年度利润分配预案为：以2020年12月31日公司总股本740,777,597股为基数，每10股派发现金红利2.50元（含税），共计派发185,194,399.25元。本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 公司 2020 年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3/209 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.29 第六节第六节 普通股普通股股份变动及股东情况股份变动及股东情况.49 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.53 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.54 第九节第九节 公司治理公司治理.65 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.68 第十一节第十一节 财务报告财务报告.74 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.209 2020 年年度报告 4/209 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 京投发展股份有限公司章程 京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司 京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司 北京万科 指 北京万科企业有限公司 基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司 上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司 无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司 潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司 宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司 京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司 京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司 兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司 尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司 灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司 兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司 京投兴檀 指 北京京投兴檀房地产有限公司 京投丰德 指 北京京投丰德房地产有限公司 京投兴海 指 北京京投兴海房地产有限公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 无锡望愉 指 无锡望愉地铁生态置业有限公司 京投颐信 指 北京京投颐信健康管理服务有限公司 鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2020 年年度报告 5/209 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京投发展股份有限公司 公司的中文简称 京投发展 公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.公司的外文名称缩写 MTL 公司的法定代表人 魏怡 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 贾卫平 朱琳 联系地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 电话 010-65636622 010-65636620 传真 010-85172628 010-85172628 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号 公司注册地址的邮政编码 315000 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 公司办公地址的邮政编码 100022 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1和 A-5 区域 签字会计师姓名 周睿、申旭 2020 年年度报告 6/209 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 营业收入 8,864,424,166.23 4,327,692,677.72 104.83 7,974,908,473.92 归属于上市公司股东的净利润 496,928,273.83 76,809,924.92 546.96 357,859,772.94 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 469,881,389.10 39,862,147.82 1,078.77 289,812,525.54 经营活动产生的现金流量净额 9,869,146,502.01-7,241,802,983.40 不适用 146,512,514.89 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%）2018年末 归属于上市公司股东的净资产 6,390,363,969.88 2,687,037,543.47 137.82 2,563,225,128.12 总资产 49,809,537,392.20 46,192,720,564.76 7.83 31,867,582,579.22 注：本公司 2020 年度归属于上市公司股东的净利润 496,928,273.83 元，扣除永续信托贷款利息80,153,083.32 元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为 416,775,190.51 元。(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 基本每股收益（元股）0.56 0.10 460.00 0.48 稀释每股收益（元股）0.56 0.10 460.00 0.48 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.53 0.05 960.00 0.39 加权平均净资产收益率（%）13.72 2.89 增加10.83个百分点 14.72 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）12.83 1.50 增加11.33个百分点 11.92 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。本报告期，公司房地产项目满足交付条件销售结转收入较上年同期大幅增加，使公司整体经营业绩提升；报告期内，公司通过永续信托贷款融资增加公司所有者权益 30 亿元，是归属上市公司股东净资产大幅增加的主要原因；本报告期项目销售情况较好，销售回款较上年同期增加 70.23亿元，增幅 110.63%。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 2020 年年度报告 7/209 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、20202020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 991,658,052.40 1,056,140,102.54 1,041,377,131.88 5,775,248,879.41 归属于上市公司股东的净利润 77,080,733.69 34,951,324.03-15,543,607.34 400,439,823.45 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 70,752,239.46 30,432,001.47-22,953,976.42 391,651,124.59 经营活动产生的现金流量净额 409,386,528.84 1,611,389,576.08 3,804,640,171.82 4,043,730,225.27 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适用）2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 -1,064.85 62,296,131.98 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,547,591.74 1,980,965.73 709,488.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,682,707.37 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 154,201.95 3,002,365.82 对外委托贷款取得的损益 36,365,949.57 参股公司委贷利息 30,004,924.50 27,287,559.53 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6,048,276.78 -4,090,406.12 389,294.68 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,421,372.53 403,739.62 2020 年年度报告 8/209 少数股东权益影响额 1,966,255.49 210,353.05 35,391.76 所得税影响额-8,360,209.77 -12,245,808.02-22,670,618.55 合计 27,046,884.73 36,947,777.10 68,047,247.40 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 委托理财 110,935,286.08 -110,935,286.08 154,201.95 其他权益工具投资 535,362,300.65 854,080,333.95 318,718,033.30 合计 646,297,586.73 854,080,333.95 207,782,747.22 154,201.95 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 9/209 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）公司主要业务与经营模式 京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总额的 98.07%。近年来，公司业务以 TOD 轨道物业开发为主。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800 米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自 2011 年公司第一个 TOD 项目以来，9 年间，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉悦天成等多个 TOD 轨道物业开发项目，总建筑面积超 244 万平方米。伴随着近几年轨道交通的飞速发展，TOD 轨道物业开发成为房地产开发的新热点。根据国家统计局数据，截至 2019 年 12 月 31 日，全国（除港澳台）轨道交通运营里程 6172 公里，新增运营里程 877 公里，较 2019 年增长 16.6%。同时，在已开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与 TOD 相关的规划政策。随着全国轨道交通发展蒸蒸日上和相关政策的出台，公司所在轨道物业开发细分领域将迎来新的发展机遇。（二）行业情况说明 报告期内，中央对于房地产“房住不炒”、“三稳”目标贯彻不变，但各地针对楼市的调控政策则呈现差异化和精准化。上半年因受到疫情冲击，故“六保”和“六稳”为首要目标，多个城市从房地产供给端和需求端出台了诸多政策予以扶持，楼市调控政策总体呈现宽松态势。各城市常见的调控方法包括：降低人才落户与购房门槛、提供购房补贴、公积金政策放宽等。进入下半年，随着长三角、珠三角、西北地区核心城市以及其他少数热点城市房价加速上涨，其市场热度也逐渐向周边扩散，以至于住建部召开了两次房地产座谈会讨论，随即多个热点城市迎来调控升级，调控方法主要是加码“五限”、公积金收紧、提升个人住房转让增值税免征年限等。全年来看，在疫情肆虐的大背景下，房地产市场稳步发展，很好的充当了经济持续增长的“稳定器”。报告期内，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资额为 14.1 万亿元，同比增长7.0%；商品房销售面积 17.6 亿平方米，同比增长 2.6%。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2020 年 3 月 25 日、4 月 14 日，公司十届二十二次董事会、2020 年度第一次临时股东大会审议通过了关于公司拟进行永续债融资的议案，后续公司分别与中原信托有限公司（以下简称“中原信托”）、昆仑信托有限责任公司（以下简称“昆仑信托”）签署了 永续信托贷款合同，由中原信托、昆仑信托分别设立信托计划，并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，截至报告期末，中原信托贷款资金 12 亿元、昆仑信托贷款资金 18 亿元均已到账。根据财政部发布的永续债相关会计处理的规定（财会20192 号）、企业会计准则第 37 号金融工具列报（财会201714 号），公司将上述永续信托贷款归类为其他权益工具计入公司所有者权益，使得所有者权益增加 30 亿元。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 从当前宏观环境来看，“房住不炒”成为调控主基调，未来五年房地产行业在政策段、供给端和需求端都将呈现稳中求进的趋势，房地产行业进入了机遇与挑战并存的新阶段。在新形势下，我公司在战略、财务、产品、团队、运营五个方面深挖护城河，打造自身核心竞争力。1 1、明晰的企业战略明晰的企业战略 2020 年年度报告 10/209 企业战略上明晰的规划是我公司最重要的核心竞争力。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在 TOD 轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，同时以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司将优势资源集中投入到北京 TOD 轨道物业项目的开发中，并取得了不错的成绩。报告期内，公司在建项目克服疫情影响稳步推进，在售项目均圆满完成年度销售任务，公司整体业绩创近年来新高。2 2、优秀的融资优秀的融资管理能力管理能力 2020 年 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，亦即“三条红线”。“三条红线”的出台，对房企的负债标准提出要求，也给房企的财务管理提出了新的挑战。“三条红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资方法，不断降低综合资金成本，有效保障了各项目开发建设资金需求。公司灵活运用各种传统融资方式，通过公司债、中期票据等多种方法获得资金，报告期内，公司经过自身的不断努力，同时在股东方资信优势的帮助下，发行了利率较低的公募公司债，实现了公司市场化低成本融资的目标。此外，公司也积极创新融资方式。报告期内，公司发行了 5+N 年期永续信托贷款，优化了债务结构。报告期内，公司负债总额较年初下降 1.56%，公司负债率较年初下降 7.93%，借款综合资金较上年同期降低 0.31%；3 3、先进的产品理念、先进的产品理念 公司进入 TOD 领域较早，通过多年的经验积累，形成了以“TOD 智慧生态圈”为核心的产品理念。“TOD 智慧生态圈”是以轨道交通开发为导向，以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的一种理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。在技术层面，公司在 TOD 轨道物业项目的开发工程中，并不仅仅是将轨道和物业的简单叠加，而是通过技术方法寻求两者之间的协调和融合性发展。针对 TOD 项目对于减振降噪的高要求，公司下属子公司与多家科研供应单位签订合作协议，并获得减震领域多项专利，打造自身技术壁垒。在设计层面，公司以“打造新生活方式”为主导思想，完善客户评价体系，在深度探究客户需求的客研基础上，深化设计研发积累，革新设计方式，成功打造了檀香府和无锡愉樾天成两大设计理念革新的代表项目。在檀香府项目上，公司不仅仅满足于住宅的建设，力图通过配套设施、周围环境的完善，社群关系的建设，为客户打造全新的生活方式；在愉樾天成项目上，公司践行智慧、生态、幸福理念，通过对客户的深度调研，和与清华大学合作的课题研究，引入美国 WELL体系、中国的绿建三星体系，落位生态指标；大胆引入 AI 安全防控等高新智慧方法，提升客户服务水平；通过对于客户类型的分类，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有客户需求的居住环境。新的产品设计理念得到了市场的正向反馈，报告期内，檀香府项目营业收入较上期明显上升，无锡愉樾天成项目一期住宅首次开盘当日去化率 87.5%，加推去化率 64%。4 4、出色的人才团队、出色的人才团队 人才是企业发展的关键。公司坚持人才强企政策，通过多年积累，打造了一只年轻高效的人才队伍。公司根据业务发展需要，进一步优化人员结构：一方面通过社会招聘，积极吸纳工作经验丰富的业内精英；另一方面通过校园招聘，补充高潜力的年青人才，并通过管培生机制帮助其快速成长，进一步增强公司人才的内生动力。报告期内，公司积极优化组织效能，在公司业绩增长、项目增加的同时，人员总量并未增长，人均效能大幅提升。5 5、科学的运营管理模式、科学的运营管理模式 “三道红线”的出台，意味着当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代。科学高效的运营管理模式将成为我公司的一大核心优势，助力公司未来的发展。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，确保房地产项目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。2020 年年度报告 11/209 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）宏观市场环境（一）宏观市场环境 1 1、宏观政策概况、宏观政策概况 2020 年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，房地产市场快速恢复。下半年起，房地产调控政策有所转向，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施；与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。2 2、房地产行业数据分析、房地产行业数据分析 根据国家统计局数据显示，2020 年全国房地产开发企业土地购置面积 25536 万平方米，比上年下降 1.1%；新开工面积 224433 万平方米,比上年下降 1.2%；施工（在建）面积 926759 万平方米,比上年增长 3.7%；竣工面积 91218 万平方米,比上年下降 4.9%；销售面积 176086 万平方米，比上年增长 2.6%，其中商品住宅销售面积 15.5 亿平方米，同比增长 3.2%。3 3、重点关注区域、重点关注区域 1 1）北京）北京 北京坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，同时注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备；持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。根据 CRIC 研究中心数据显示，2020 年北京房地产新开工面积 3006 万平方米，施工（在建）面积 13918 万平方米，竣工面积 1545 万平方米。2020 年北京累计成交地块总规划建面 603 万，环比下降 6.08%，总金额 1738 亿元，环比上涨 9.44%。数据来源：CRIC。成交宅地包括：纯住宅用地、商住用地和综合用地 根据CRIC研究中心数据显示，2020年北京市商品住宅成交面积717万平方米，环比上涨5.07%；商品住宅成交金额 3441 亿元，环比上涨 6.23%。数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，不包含政策性用房 2020 年年度报告 12/209 2 2）无锡）无锡 无锡坚持“房住不炒”定位，增加年度供应计划、优化出让方式、核查购地资金三招并施稳地价；实施新的贷款政策、销售政策、装修分类政策，加强备案价格、签约量管控。疫情期间适度降低预售条件，多项纾困政策推动经济恢复；发布 12 条“锡引惠才”计划，落户政策进一步放宽；落实长三角“一体化”发展战略，尤其是苏锡常三市的一体化运作，将为无锡未来的发展带来更多的经济潜力。根据 CRIC 研究中心数据显示，2020 年无锡施工（在建）面积 6363 万平方米；竣工面积 1517万平方米。2020 年无锡累计成交地块总规划建面 640 万，环比上升 46%，总金额 733.7 亿元，环比上涨 59.9%。数据来源：CRIC。成交宅地包括：纯住宅用地、商住用地和综合用地 根据 CRIC 研究中心数据显示，2020 年无锡市商品住宅成交面积 595 万平方米，环比下降12.85%；商品住宅成交金额 1180 亿元，环比下降 3.28%。数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅，不包含政策性用房 （二）公司经营情况（二）公司经营情况 报告期内，公司实现业绩逆势稳增。施工方面，2020 年计划新开工面积 44.91 万平方米，实际开工 54 万平方米，完成计划的 120%，计划竣工面积 25.34 万平方米，实际竣工 10.84 万平方米，完成计划的 42.76%，施工（在建）面积 180.69 万平方米；销售方面，2020 年全年房地产销售面积 39.66 万平方米，签约销售额 142.28 亿元、同比增长 116.8%，回款额 132.41 亿元、同比增长 115%。在“植根北京，茂盛全国”的战略指导下，公司通过专业深耕、品牌打造、运营提效、商业模式创新等方式持续提升经营质量。本着以客户为中心的原则，推动产品力及服务升级，在客户研究、产品设计、运营管控、安全生产、成本管控、内控优化、人才引进及培养、激励机制等方面对标行业标杆，不断优化自身。2020 年，在国家政策收紧和疫情影响的双重不利影响下，公司在京内京外各项目上均取得了较好的成绩:2020 年纵观公司在北京及环京的各项目，在建项目稳中求进：2020 年年度报告 13/209 （1）北京公园悦府项目：实现项目住宅全部售罄；B-7#、B-8#住宅楼按期竣备并顺利交付，圆满完成年初制定的验收和集中交付计划。（2）璟悦府项目：已签署幼儿园移交三方协议，6011 地块、6014 地块完成联合验收并完成6011 地块住宅集中交付。（3）臻御府项目：克服全年两次疫情影响，实现建设进度目标并超额完成销售任务，年底 4栋住宅实现封顶，超目标实现回款。（4）岚山项目:积极推进项目回购及销售，实现村民安置和职住平衡认购。（5）锦悦府项目：实楼样板展示区 7 月顺利开放，项目精装基本完成。（6）琨御府：顺利完成资产整售并完成交付。（7）檀香府项目：幼儿园、小学正式移交；C9、C11 地块竣工备案；C8 商业地块具备验收条件、完成 C5 地块钉子户迁移；配套商业逐步完善，打造城市山居和学园市镇，营造新生活方式。（8）西华府：提前完成商办楼及盖下地库产权车位现房销售备案手续，商品房区域大产权证全部办理完成。（9）倬郡项目：提前实现封顶目标，样板区展示效果良好，在燕郊地区逐渐树立京投发展的品牌形象。作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目具体情况如下：（1）愉樾天成项目：百天实现示范区的开放展示，一期住宅首次开盘去化较好，打造无锡首家沉浸式营销体验活动，同时成为中国首个完成注册的 WELL 健康社区 TOD 项目，也是中国最大WELL 健康社区注册项目。（2）无锡公园悦府：销售去化情况良好，销售、回款指标均按计划达成。（三）财务状况分析（三）财务状况分析 报告期内，公司实现净利润106,334.59万元，净利率为12.00%，净利润较上年同期46,025.23万元相比增加 60,309.36 万元，增幅 131.04%；归属于上市公司股东净利润 49,692.83 万元，2020年公司进行永续信托贷款融资 30 亿元，分类为权益工具，2020 年永续信托贷款利息费用共计8,015.31 万元，剔除永续信托贷款利息影响后，归属于上市公司普通股股东的净利润 41,677.52万元，归属于上市公司普通股股东的净利润与上年同期相比增幅 442.61%；2020 年度公司实现营业收入总额 886,442.42 万元，同比增加 453,673.15 万元，增幅 104.83%，本报告期内公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入 869,369.64万元，较上年同期 417,100.71 万元增加 452,268.93 万元，增幅 108.43%。报告期内，公司三项费用总计 64,642.28 万元，较上年同期 59,466.31 万元相比增加 5,175.97 万元，增幅 8.70%；其中管理费用 20,209.23 万元，较上年同期 19,457.46 万元相比增加 751.77 万元，变化不大；销售费用 23,337.71 万元，较上年同期 16,251.32 万元相比增加 7,086.39 万元，增幅 43.61%，主要系本期销售收入增加，代理及渠道等服务费相应增加所致；财务费用 21,095.34 万元，较上年同期 23,757.53 万元相比略有减少。另公司 2020 年进行永续信托贷款融资 30 亿元，分类为权益工具，其利息 8,015.31 万元直接由未分配利润进行分配。本报告期末，公司资产总额 4,980,953.74 万元，较期初增加 361,681.68 万元，增幅 7.83%，资产总额中增幅较大的系货币资金，本报告期末货币资金489,118.50万元，占资产总额的9.82%，较期初增加 280,385.29 万元，增幅 134.33%，增幅主要系 2020 年下半年各项目销售较好预收房款增加所致。资产总额中存货期末余额 3,165,706.43 万元，占资产总额的 63.56%，较期初减少178,502.40 万元，减幅 5.34%，公司存货主要包括轨道物业项目以及其他景观类物业项目，资产状况良好；其他非流动资产 877,305.79 万元，占资产总额的 17.61%，其他非流动资产主要系公司对联合营企业借款净额 874,308.79 万元，风险可控。负债总额 4,139,926.32 万元，较年初相比减少了 65,742.72 万元，减幅 1.56%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目持续预售并实现结转，资金快速回笼，负债总额中预收房款（合同负债）期末余额 695,493.61 万元，占负债总额 16.80%，预收账款及合同负债较期初合计增加 324,620.10 万元，增幅 87.41%；本报告期末公司有息负债总计 2,640,527.37万元，占负债总额 63.78%，2020 年度公司各类借款净减少 522,547.22 万元，降幅 16.52%，其中公司控股股东借款期末余额 2,052,550.00 万元，占负债总额 49.58%，占有息负债的 77.73%。公2020 年年度报告 14/209 司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。2020 年 12 月 31 日公司资产负债率 83.12%，与年初相比减少 7.93 个百分点，资产负债率降低主要系 2020 年公司进行永续信托贷款融资 30 亿元所致，分类为权益工具进行会计核算及公司加大销售力度，加快项目周转，以销售回款归还既有借款所致。2020 年末公司借款综合资金成本7.54%，较上年同期 7.85%降低 0.31 个百分点。本报告期末，归属于上市公司股东的净资产 639,036.40 万元，剔除其他权益工具（永续信托贷款）300,000.00 万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产 339,036.40 万元,归属于上市公司普通股股东净资产增加 70,332.65 万元,增加系公司其他综合收益及公司当期经营净利润增加所致。本报告期，公司经营活动现金流量净额净流入为 986,914.65 万元，经营活动现金流量净额净流入较上年同期增加 1,711,094.95 万元，主要系本报告期公司各项目销售收入较好,上一报告期公司新获取土地资源支付地价款较大。公司投资活动现金流量净额净流出为 130,532.85 万元，净流出主要系公司本报告期投资无锡轨道物业项目支付地价款等所致。公司筹资活动现金流量净额净流出为 576,001.28 万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加流出 1,414,071.73 万元，增加主要系公司经营活动现金净流入后偿还各类借款等所致。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 8,864,424,166.23 4,327,692,677.72 104.83 营业成本 6,363,441,775.45 2,957,538,310.45 115.16 税金及附加 446,977,114.25 128,910,040.13 246.74 销售费用 233,377,078.70 162,513,162.64 43.61 管理费用 202,092,342.02 194,574,640.23 3.86 财务费用 210,953,436.28 237,575,256.61-11.21 经营活动产生的现金流量净额 9,869,146,502.01-7,241,802,983.40 不适用 投资活动产生的现金流量净额-1,305,328,473.16-2,159,711,386.89 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-5,760,012,849.89 8,380,704,411.67-168.73 注：本报告期内，税金及附加 44,697.71 万元，较上年同期增加 31,806.71 万元，增幅 246.74%，主要系本期收入结转较上年同期大幅增加，相应结转土地增值税等增加影响。其他利润表及现金流量表相关科目变动分析详见下文。2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司房地产销售结转收入 86.94 亿元，同比增长 108.43%。房地产销售结转成本62.57 亿元，同比增长 121.19%，毛利率较上年同期减少主要系本报告期结转产品业态与上年同期不同，本报告期结转产品成本单方较高。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产行业 8,772,512,179.15 6,273,998,029.25 28.48 108.44 120.56 减少 3.93 个百分点 2020 年年度报告 15/209 进出口贸易 71,610,196.87 70,759,225.51 1.19-24.81-24.21 减少 0.78 个百分点 服务及其他 18,977,