600622_2020_光大嘉宝_光大嘉宝股份有限公司2020年年度报告_2021-04-29.pdf

2020 年年度报告 1/192 公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司光大嘉宝股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2/192 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、众众华华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人张明翱张明翱、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人于潇然于潇然及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）金红金红声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2020年度利润分配及公积金转增股本预案为：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者 注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3/192 目录目录 第一节 释义.4 第二节 公司简介和主要财务指标.4 第三节 公司业务概要.8 第四节 经营情况讨论与分析.10 第五节 重要事项.30 第六节 普通股股份变动及股东情况.46 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.53 第八节 公司治理.60 第九节 公司债券相关情况.63 第十节 财务报告.66 第十一节 备查文件目录.192 2020 年年度报告 4/192 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司、光大嘉宝 指 光大嘉宝股份有限公司 光大安石 指 光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(控股子公司)安石资管 指 光大安石(北京)资产管理有限公司(控股子公司)光控安石 指 光控安石(北京)投资管理有限公司(控股子公司)上海光控 指 上海光控股权投资管理有限公司 光大控股 指 中国光大控股有限公司 光大安石平台 指 光大安石及其下属企业、安石资管及其下属企业的统称 光大安石投资 指 光大安石投资（咨询）有限公司 嘉宝神马平台 指 上海嘉宝神马房地产有限公司及其下属企业的统称 报告期 指 2020 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 光大嘉宝股份有限公司 公司的中文简称 光大嘉宝 公司的外文名称 Everbright Jiabao Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 EBJB 公司的法定代表人 张明翱 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 孙红良 联系地址 上海市长宁区长宁路1193号长宁来福士广场T3号20层 电话 021-59529711 传真 021-68521699 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F 公司注册地址的邮政编码 201800 公司办公地址 上海市长宁区长宁路1193号长宁来福士广场T3号20层 公司办公地址的邮政编码 200051 公司网址 电子信箱 2020 年年度报告 5/192 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市虹口区东大名路 1089 号北外滩来福士广场东塔18 楼 签字会计师姓名 莫旭巍、李明 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 东方证券承销保荐有限公司 办公地址 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 24 层 签字的保荐代表人姓名 卢彤 持续督导的期间 2019 年 9 月 24 日至公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）到期偿付完毕 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 营业收入 3,937,361,886.78 4,820,587,378.38-18.32 4,757,689,007.21 归属于上市公司股东的净利润 412,453,858.94 451,294,772.40-8.61 881,461,781.40 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 254,686,175.99 365,063,914.17-30.24 836,209,154.70 经营活动产生的现金流量净额 1,385,811,197.34-113,324,391.18 不适用 1,775,708,891.62 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%）2018年末 归属于上市公司股东的净资产 6,682,553,538.73 6,378,301,143.81 4.77 6,102,666,980.63 总资产 33,877,031,187.46 28,416,776,585.79 19.21 25,099,460,695.09 2020 年年度报告 6/192 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 基本每股收益（元股）0.28 0.30-6.67 0.59 稀释每股收益（元股）0.28 0.30-6.67 0.59 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.17 0.24-29.17 0.56 加权平均净资产收益率（%）6.32 7.22 减少0.90个百分点 15.27 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）3.90 5.84 减少1.94个百分点 14.49 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：万元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 82,227.45 110,204.09 109,746.51 91,558.14 归属于上市公司股东的净利润 8,831.04 1,559.52 19,392.35 11,462.47 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 8,890.20 74.03 20,492.69-3,988.31 经营活动产生的现金流量净额-7,071.05 21,783.60 77,306.98 46,561.59 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2020 年年度报告 7/192 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适用）2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益-108,263.38/378,297.18 66,377,090.75 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免-/80,302.14-计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外-/1,762,907.18 666,731.26 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 33,468,976.72/19,179,903.88 2,537.50 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-41,640,872.59/43,948,559.06-4,679,017.13 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回-/-除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,879,464.73/2,981,251.92 399,365.16 其他符合非经常性损益定义的损益项目 143,406,285.11 注 1 47,642,131.77-少数股东权益影响额 18,697,545.25/-5,477,429.45-2,278,486.61 所得税影响额 1,064,547.11/-24,265,065.45-15,235,594.23 合计 157,767,682.95/86,230,858.23 45,252,626.70 注1：报告期公司受让上海嘉宝安石置业有限公司4%股权，报告期末合计持有上海嘉宝安石置业有限公司51.00%股权，上海嘉宝安石置业有限公司纳入公司合并报表范围。按企业会计准则规定，公司在并购日对原持有的47%股权按公允价值重新计量，确认投资收益14,226.38万元。该事项详见公司临2020-56号公告。十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 13,380.04 42,958.18 29,578.14-309.94 其他权益工具投资 16,836.34 12,820.22-4,016.12-其他非流动金融资产 20,734.06 10,463.77-10,270.29-3,909.66 合计 50,950.44 66,242.17 15,291.73-4,219.60 2020 年年度报告 8/192 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 1、主要业务、经营模式 公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：（1）不动产资产管理业务：公司通过控股的光大安石平台作为私募基金管理平台，重点投资于持有型物业，并以管理人的身份或以品牌输出的形式，通过对相关物业进行开发改造、转型升级、运营管理而令其产生成熟、稳定现金流，为投资人创造回报。（2）不动产投资业务：通过投资不动产基金管理的份额，投资或持有高品质的地产资产，加强公司不动产投资和资管业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资管业务竞争能力。（3）房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。2、行业情况说明（1）不动产资产管理和投资行业 全球经济在 2020 年遭遇了前所未有的挑战，用“百年未有之大变局”来形容恰如其分。新冠肺炎疫情迅速席卷全球，世界经济遭遇大萧条以来最严重衰退，尽管在主要经济体相继出台应对政策后全球经济于下半年出现反弹，但国家间经济复苏不稳定不平衡问题突出，世界经济中长期增长仍面临挑战。中国在抗击疫情及恢复经济发展过程中表现尤为出色，是全球 2020 年唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP 总值突破百万亿元，成为推动全球经济复苏的主要力量。新冠肺炎疫情一度为国内经济活动按下“暂停键”，各类不动产资产运营环境及经营状况受到直接冲击，但随着下半年国内疫情得到控制，各类资产经营表现均有所恢复。对于零售物业，中国 2020 年社零总额同比下跌 3.9%，社交隔离政策促使部分消费者在疫情期间转向线上消费，零售物业中餐饮业态和体验业态主力门店退租比例提升；随着国内疫情逐步得到控制，全国零售需求至 2020 年第四季度逐步回暖，部分城市核心商圈及地标性项目引领线下消费快速反弹。对于办公物业，由于多数企业在疫情期间降低或放缓了扩租及换租需求、部分企业在经营环境恶化后退出租赁市场，疲软的需求环境导致全国主要城市写字楼平均租金整体下滑，但第四季度后下滑幅度逐步收窄，科技、游戏及在线教育等行业企业集聚地区的租赁市场复苏迹象明显。物流资产方面，尽管疫情打乱了部分企业的租赁计划，但受益于第三方物流企业及电子商务企业的积极扩张，仓储物流类资产经营状况所受冲击相对较小。酒店文旅资产受疫情影响较为严重，国际旅行限制导致入境游客人数大幅下跌，政府部门对大型集会活动的管控措施压制了会议会展需求，商务差旅需求亦较往年明显下调。随着国内疫情逐步得到控制，2020 年下半年后中国各主要城市酒店入住率出现不同程度的回暖，境内旅游需求或成为酒店行业持续复苏的关键动力。在不动产投资市场，疫情导致国内大宗交易成交金额同比下调约 28%，境外投资人的市场参与度显著降低，使得国内不动产大宗交易呈现出境内投资人主导、自用型客户主导的局面。从资产类别看，核心区域写字楼资产及科技企业集聚的产业园区资产对投资者的吸引力继续增强，而随着中国基础设施领域 REITs 试点工作正式启动，被纳入试点资产范围的仓储物流资产更受到境内外投资人的广泛追捧。在不动产资产管理方面，疫情期间主要资产管理机构在不同程度上通过降租免租等帮扶政策稳定租户，并加强成本控制力度、提升运营效率，通过精细化管理抵御疫情带来的影响。2020 年年度报告 9/192 （2）房地产开发业务 公司房地产开发业务主要分布在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司经营有较大影响。2020 年上海房地产市场整体出现先抑后扬，乃至强劲复苏走势。上海市全年新建房屋销售面积 1,789.16万平方米，比上年增长 5.5%。其中，住宅销售面积 1,434.07 万平方米，增长 5.9%；全市存量房网签面积 2,495.43 万平方米，比上年增长 19.9%。其中，存量住宅网签面积 2,246.23 万平方米，增长 24.4%。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 报告期公司资产负债表科目变动情况详见本报告第四节经营情况讨论与分析之“资产、负债情况分析”的相关内容。其中：境外资产 8,108.71（单位：万元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.24%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、清晰的发展战略 公司致力于将自身打造成为一个国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台，并充分挖掘、发挥自身四大优势（管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势、光大集团内部业务联动优势），不断深耕细作，努力实现跨越，追求卓越，提升公司可持续发展潜力和整体竞争能力。2、优秀的人才队伍 公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定，同时又有适合公司发展需要的各类人才持续加盟。管理团队知识结构合理，能力优势互补，行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，应对市场挑战，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力。3、完善的业务体系 在不动产资管业务领域，公司形成了完善的募资、投资、管理、退出（再循环）全产业链闭环机制，以其科学的投资决策机制、灵活的投资策略和自主的操盘能力，提供综合型不动产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资产证券化等多种方式退出的一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险管控，以实现基金投资人利益和公司股东利益最大化。4、良好的品牌形象 在资管业务方面，光大安石是光大控股和光大嘉宝两家上市公司旗下的企业，是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。凭着优秀的业绩、良好的口碑，光大安石多年来获得了业内认可及诸多荣誉。在地产开发方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的竞争力。公司及下属企业获得的荣誉：光大安石连续七年蝉联由清华大学房地产研究所和中国指数研究院等单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力 TOP10”榜首荣誉；连续五年被金砖论坛授予“中国最具实力房地产基金 TOP10”荣誉；2020 年年度报告 10/192 博鳌房地产论坛颁发的“中国地产风尚大奖”之“2019-2020 中国年度影响力房地产基金品牌 TOP30”；2020 中国房地产年度影响力私募股权投资机构 TOP10。光大安石旗下商业管理公司在2020年度中国商业地产TOP100 暨商业表现奖颁奖典礼中荣获“2020年度中国商业地产 TOP100”、“2020 年度中国商业地产运营能力 TOP30”“2020 年度中国商业地产品牌价值 TOP30”“2020 年度中国商业地产创新能力 TOP30”及“2020 年度购物中心运营商 TOP20”等奖项；荣获由中购联购物中心行业颁发的“2020 年度优秀管理公司奖”。公司拥有长期培育的自有商业品牌“大融城”，其品牌规模和行业影响力不断提升。截至 2020 年 12 月底，累计在管及在建商业项目 19 个，总建筑面积逾 200 万平方米。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年，公司继续坚持审慎投资，加强内控机制建设，提升主动管理能力，强化流动性管理工作，不断优化公司及各在管项目融资条件，整体降低融资成本，为公司持续发展奠定了良好的基础。1、克服新冠疫情影响，实现项目稳定运营。面对新冠疫情的影响，各项目在落实防疫工作的同时，积极承担社会责任，稳步推进复工复产，强化项目管理，实现稳定开发及运营。年内，公司在管零售类项目于上半年重点配合政府防疫要求，为部分租户提供各类纾困措施（包括租金减免等），同时积极控制成本、加强精细化运作水平；下半年着力提升项目运营状况，在不松懈疫情管控的同时积极恢复项目正常经营措施，使在管项目净经营现金流、日均客流量等关键经营指标恢复至或超过去年同期水平。年内，公司在管主动开发项目于疫情后积极恢复工程建设，多个重点开发项目完成关键开发节点指标。年内，公司在管写字楼项目与租户积极沟通，精准把握租户经营诉求，并向租户发放物资、共抗疫情，在市场环境显著承压的情况下实现了出租率水平的稳定及提升。年内，公司在管物流项目迎合电子商务及物流企业业务扩张机遇，多个重点项目去化速度及租赁情况超出市场水平，展现出市场对公司管理能力及品牌形象的高度认可。年内，公司旗下神马平台在建项目进展顺利，通过“线下和线上”相结合方式，加快项目销售和资金回流。此外，公司资产管理及风险控制工作亦取得积极成效，部分重点项目交易风险、诉讼风险得到有效控制。2、增加公司资金储备，降低整体融资成本。年内，公司紧紧抓住融资窗口期，积极推进各层面融资替换工作。上市公司层面，完成债务滚动发行 25 亿元，年内公司到期债务全部实现足额偿付；项目公司层面，通过融资替换、加强协调等措施，各项目融资成本下降幅度在 0.5%-2.95%之间。3、推进资产证券化业务，增强资本循环能力。2020 年 9 月，西安大融城类 RETIs 正式设立发行，募集金额为 17.2 亿元。至此，光大安石 100 亿储架式商业地产类 REITs 已累计完成 89.2 亿元额度发行。2020 年年度报告 11/192 4、加大资产盘活力度，提高资金使用效率 通过引入权益投资人、推进资产整售、发行类 REITs 等方式，努力盘活存量资产，提高资产及资金的使用效率。年内，上海越虹广场与交易对手签署股权转让协议，并完成交易；新光大中心项目成功推进邮储银行交易；西安大融城类 REITs 亦成功发行。5、健全内部控制体系，防范经营管理风险 年内，公司继续完善管理制度与权责体系，进一步强调关键岗位职责分离，细化各类业务复核机制，确保制度体系建设的统一性、完整性和有效性；同时，开展多种形式的检查及培训，加强廉洁合规的宣贯力度，强化底线红线意识，推进风控合规与日常经营相结合，为防范风险、提升管理起到了较好的作用。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入39.37亿元，较上年下降18.32%,实现归属于公司所有者的净利润4.12亿元，较上年下降 8.61%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:万元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 393,736.19 482,058.74-18.32 营业成本 202,850.57 270,138.74-24.91 销售费用 14,165.63 9,528.22 48.67 管理费用 36,830.20 44,790.09-17.77 财务费用 48,048.57 45,339.42 5.98 投资收益 12,786.28 5,388.38 137.29 经营活动产生的现金流量净额 138,581.12-11,332.44 不适用 投资活动产生的现金流量净额-173,792.34-103,254.81 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 70,326.68-96,133.95 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期公司营业收入为 393,736.19 万元，与上年相比减少 88,322.55 万元，主要原因是房地产开发业务结转营业收入减少。报告期公司营业成本为 202,850.57 万元，与上年相比减少 67,288.17 万元，主要原因是房地产开发业务结转营业成本减少。报告期公司投资收益为 12,786.28 万元，与上年同期相比增加 7,397.90 万元，主要原因报告期公司受让上海嘉宝安石置业有限公司 4%股权，上海嘉宝安石置业有限公司纳入公司合并报表范围。按企业会计准则规定，公司在并购日对原持有的 47%股权按公允价值重新计量，确认投资收益 14,226.38 万元。2020 年年度报告 12/192 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:万元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 318,592.25 183,199.08 42.50-16.55-28.43 增加 9.54 个百分点 不动产资管 65,276.01 12,923.83 80.20-27.35 64.86 减少 11.08 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）商品房销售 294,491.19 163,976.18 44.32-18.95-32.48 增加 11.15 个百分点 不动产资管 65,276.01 12,923.83 80.20-27.35 64.86 减少 11.08 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东地区 327,696.90 182,182.99 44.41-23.77-28.87 增加 3.99 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 报告期公司房地产开发业务结转营业收入 318，592.25 万元，营业成本 183,199.08 万元,本期房地产业务结转的项目主要是梦之悦、梦之月和梦之星项目。报告期公司不动产资管业务营业收入 65,276.01 万元,营业成本 12，923.83 万元。公司不动产资管业务在提供管理服务时发生相关支出如无法与管理的资产直接匹配的，我公司参照证券、银行和保险等金融机构的列报格式，将该类支出计入管理费用。本期公司不动产资管业务管理费用为 17,184.68 万元。(2).(2).成本分析表成本分析表 单位：万元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发 房地产开发 183,199.08 90.31 255,958.08 94.75-28.43/不动产资管 不动产资管 12,923.83 6.37 7,839.39 2.90 64.86/分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 商品房销售 商品房销售 163,976.18 80.84 242,838.72 89.89-32.48/不动产资管 不动产资管 12,923.83 6.37 7,839.39 2.90 64.86/2020 年年度报告 13/192 (3).(3).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 21,819.52 万元，占年度销售总额 5.67%；其中前五名客户销售额中关联方销售额4,520.23 万元，占年度销售总额 1.18%。前五名供应商采购额 44,826.21 万元，占年度采购总额 38.19%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0.00 万元，占年度采购总额 0.00%。3.3.费用费用 适用 不适用 （1）报告期公司销售费用 14,165.63 万元，与上年同期相比增加 4,637.42 万元，主要原因是本期新增上海雷泰投资中心（有限合伙）纳入合并报表范围。（2）报告期公司管理费用 36,830.20 万元，与上年同期相比减少 7,959.90 万元，主要原因是本期管理费用职工薪酬支出减少。（3）报告期公司财务费用 48,048.57 万元，与上年同期相比增加 2,709.14 万元，主要原因是本期财务费用利息支出增加。4.4.现金流现金流 适用 不适用 （1）报告期公司经营活动产生的现金流量净额 138,581.12 万元，主要原因是本期房地产开发业务收到商品房预售款；（2）报告期公司投资活动产生的现金流量净额-173,792.34 万元，主要原因是本期不动产投资业务增加的投资；（3）报告期公司筹资活动产生的现金流量净额 70,326.68 万元，主要原因是本期并表基金取得的项目开发贷增加。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 报告期公司受让上海嘉宝安石置业有限公司4%股权确认的收益情况详见本报告第二节.十.“非经常性损益项目和金额”相关说明及公司临2020-056号公告。2020 年年度报告 14/192 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 交易性金融资产 42,958.18 1.27 13,380.04 0.47 221.06 注 1 应收账款 29,198.94 0.86 22,682.41 0.80 28.73 注 2 其他应收款 94,587.65 2.79 70,203.63 2.47 34.73 注 3 存货 899,629.18 26.56 813,044.10 28.61 10.65 注 4 长期股权投资 558,745.05 16.49 477,796.57 16.81 16.94 注 5 其他非流动金融资产 10,463.77 0.31 20,734.06 0.73-49.53 注 6 投资性房地产 594,691.28 17.55 321,761.09 11.32 84.82 注 7 在建工程 583,033.85 17.21 532,255.95 18.73 9.54 注 8 短期借款-35,000.00 1.23-100.00 注 9 预收款项 13,861.04 0.41 366,784.07 12.91-96.22 注 10 0 合同负债 354,709.55 10.47 -注 10 0 一年内到期的非流动负债 158,291.10 4.67 80,364.95 2.83 96.97 注 11 其他流动负债 28,162.89 0.83-注 12 2 长期借款 844,441.17 24.93 391,478.95 13.78 115.71 注 13 3 应付债券 409,296.55 12.08 464,094.92 16.33-11.81 注 14 4 预计负债-6,000.00 0.21-100.00 注 15 5 其他说明 注 1：交易性金融资产期末数与上年期末数相比增加 29,578.14 万元，增加比例为 221.06%，主要原因是本期新纳入并表范围企业增加的银行理财产品及公司购买的西安大融城资产支持专项计划优先 A 类资产证券；注 2：应收账款期末数与上年期末数相比增加 6,516.53 万元，增加比例为 28.73%，主要原因是不动产资管业务根据服务协议约定按权责发生制确认的管理及咨询服务费；注 3：其他应收款期末数与上年期末数相比增加 24,384.02 万元，增加比例为 34.73%，主要原因是房地产开发业务子公司按股权比例向少数股权支付的往来款和公司向参股的不动产基金项目公司提供借款；注 4：存货期末数与上年期末数相比增加 86,585.09 万元，增加比例为 10.65%，主要原因是上海雷泰投资中心（有限合伙）及其下属企业开发的重庆朝天门项目存货纳入公司合并报表范围；注 5：长期股权投资期末数与上年期末数相比增加 80,948.48 万元，增加比例为 16.94%，主要原因是本期不动产投资业务认缴出资珠海安石宜达投资中心（有限合伙）；注 6：其他非流动金融资产期末数与上年期末数相比减少 10,270.29 万元，减少比例为 49.53%，主要原因是其他非流动金融资产本期公允价值下降；注 7：投资性房地产期末数与上年期末数相比增加 272,930.18 万元，增加比例为 84.82%，主要原因是上海雷泰投资中心（有限合伙）及其下属企业运营的重庆朝天门项目投资性房地产和上海嘉宝安石置业有限公司运营的上海嘉定大融城项目纳入公司合并报表范围；2020 年年度报告 15/192 注 8：在建工程期末数与上年期末数相比增加 50,777.90 万元，增加比例为 9.54%，主要原因是并表基金上海光野投资中心（有限合伙）及其下属企业开发的光大安石虹桥中心项目本期增加的投入；注 9：短期借款期末数与上年期末数相比减少 35,000.00 万元，减少比例为 100.00%，主要原因是本期偿还到期短期借款；注 10：预收款项期末数与上年期末数相比减少 352,923.03 万元，减少比例为 96.22%，合同负债期末数与上年期末数相比增加 354,709.55 万元，主要原因是本期执行新收入准则，部分预收款项调整至合同负债列示；注 11：一年内到期的非流动负债期末数与上年期末数相比增加 77,926.15 万元，增加比例为 96.97%，主要原因是公司 18PPN1 期债券 10 亿元 1 年内到期转入一年内到期的非流动负债；注 12：其他流动负债期末数与上年期末数相比增加 28,162.89 万元，主要原因是本期执行新收入准则，部分预收款项调整至其他流动负债列示；注 13：长期借款期末数与上年期末数相比增加 452,962.22 万元，增加比例为 115.71%，主要原因是本期上海雷泰投资中心（有限合伙）和上海嘉宝安石置业有限公司纳入合并报表增加的长期借款及光大安石虹桥中心增加的项目开发贷款；注 14：应付债券期末数与上年期末数相比减少 54,798.37 万元，减少比例为 11.81%，主要原因是公司18PPN1 期债券 1 年内到期转入一年内到期的非流动负债及本年发行 20PPN01 债券 5 亿元；注 15：预计负债期末数与上年期末数相比减少 6,000.00 万元，减少比例为 100.00%，主要原因是本期控股子公司上海泰琳实业有限公司收到生效的民事判决书并执行完毕。2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 （1）2018 年公司发行 6.51 亿元资产支持票据，该事项涉及公司及并表子公司 11 处物业抵押和该等物业资产运营净收入对应的应收账款质押。报告期末该项资产支持票据余额为 64,960.00 万元。（2）报告期内并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业以光大安石中心项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为 286,904.33 万元。（3）报告期内并表子公司上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为 184,087.56 万元。（4）报告期内并表子公司上海联鹏置业有限公司以其开发的梦之春项目土地使用权抵押向银行借款,报告期末该项抵押借款余额为 9,151.76 万元。（5）报告期上海雷泰投资中心（有限合伙）纳入公司合并报表范围，上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业在纳入合并范围前以重庆大融汇项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为 230,799.00万元。（6）报告期上海嘉宝安石置业有限公司纳入公司合并报表范围，上海嘉宝安石置业有限公司在纳入合并范围前以上海嘉定大融城项目抵押向银行借款及为光大嘉宝银行借款提供抵押担保，报告期末该项借款余额合计为 113,497.88 万元。2020 年年度报告 16/192 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 报告期公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务。房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 上海嘉定