002208_2019_合肥城建_2019年年度报告_2020-04-13.pdf

合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 合肥城建发展股份有限公司合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020018 2020 年年 04 月月 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的地产业务的披露要求披露要求 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。随着公司经营规模的不断扩大和异地的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。随着公司经营规模的不断扩大和异地项目的不断增多，管理幅度及难度也不断增加，如不能有效应对和解决，将给项目的不断增多，管理幅度及难度也不断增加，如不能有效应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。国家房产税的改革试点推进，各地限购政策可能给公司带来一定的管理风险。国家房产税的改革试点推进，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销售预期和毛利率。在开发环节，公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销售预期和毛利率。在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能面临城市建设、城由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能有效应对和解决，将市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。财务状况产生一定的影响。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 512160000 为基数，向为基数，向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.5 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积股（含税），不以公积金转增股本。金转增股本。合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.26 第五节第五节 重要事项重要事项.40 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.45 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.45 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.45 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.46 第十节第十节 公司治理公司治理.47 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.54 第十二节第十二节 财务报告财务报告.60 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.61 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、合肥城建 指 合肥城建发展股份有限公司 蚌埠置业 指 合肥城建蚌埠置业有限公司 巢湖置业 指 合肥城建巢湖置业有限公司 广德置业 指 合肥城建广德置业有限公司 宣城新天地 指 宣城新天地置业有限公司 琥珀置业 指 合肥城建琥珀置业有限公司 东庐置业 指 合肥城建东庐置业有限公司 琥珀物业 指 安徽琥珀物业服务有限公司 三亚丰乐 指 三亚丰乐实业有限公司 琥珀扬子 指 合肥琥珀扬子资产管理有限公司 琥珀租赁 指 安徽琥珀房屋租赁有限公司 华兴投资 指 合肥华兴空港投资有限公司 华侨城实业 指 合肥华侨城实业发展有限公司 庐江和禄 指 庐江和禄房地产开发有限公司 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 会计师 指 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 合肥城建 股票代码 002208 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 合肥城建发展股份有限公司 公司的中文简称 合肥城建 公司的外文名称（如有）Hefei Urban Construction Development Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有）HUCD 公司的法定代表人 王晓毅 注册地址 安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀五环国际 A 座（琥珀五环城和颂阁 1 幢 201）注册地址的邮政编码 230031 办公地址 安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀五环国际 A 座 10-14 层 办公地址的邮政编码 230031 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 田峰 胡远航 联系地址 安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀五环国际 A 座 11 层 安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀五环国际 A 座 11 层 电话 0551-62661906 0551-62661906 传真 0551-62661906 0551-62661906 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 913401007139651607 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）公司于 2015 年 3 月 6 日披露了关于国有股份无偿划转的提示性公告，根据合肥市国资国企改革的整体部署，对合肥市国有资本营运机构进行调整，拟将合肥市国有资产控股有限公司持有的本公司 185,316,118 股（占总股本的 57.89%）国有股份无偿划转给合肥兴泰控股集团有限公司。公司已于 2015 年 12 月 24 日和2016 年 3 月 1 日分别披露了关于国有股份无偿划转事项获得国务院国资委批复的提示性公告（公告编号：2015047）、关于国有股权无偿划转获得中国证监会豁免要约收购义务的公告（公告编号：2016008），有关具体情况请参见巨潮资讯网等公司指定披露媒体。公司于 2016 年 3 月 21 日收到中国证券登记结算有限责任公司持股 5%以上股东每日持股变化名单，获悉该国有股权无偿划转事项的股权过户登记手续已办理完成，过户日期为 2016 年 3 月 8 日。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市西城区阜城门外大街 22 号外经贸大厦 901-22 至 901-26 签字会计师姓名 卢珍、王旭、杨和龙 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元）2,804,849,844.83 1,971,469,133.18 42.27%2,751,919,267.27 归属于上市公司股东的净利润（元）323,591,533.53 247,549,649.28 30.72%132,765,595.48 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）337,418,635.19 245,015,307.02 37.71%131,979,836.62 经营活动产生的现金流量净额（元）521,138,023.93 1,231,048,708.95-57.67%-42,157,044.57 基本每股收益（元/股）0.6318 0.4833 30.73%0.2592 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 稀释每股收益（元/股）0.6318 0.4833 30.73%0.2592 加权平均净资产收益率 15.98%13.41%2.57%7.87%2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元）15,831,139,565.08 12,813,386,229.75 23.55%11,568,001,713.33 归属于上市公司股东的净资产（元）2,154,295,301.54 1,862,713,768.01 15.65%1,743,219,862.96 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 805,034,428.72 108,598,837.68 66,629,982.70 1,824,586,595.73 归属于上市公司股东的净利润 110,440,168.84 166,700.51-19,562,098.81 232,546,762.99 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 110,664,542.31 778,888.48-19,642,616.28 245,617,820.68 经营活动产生的现金流量净额 631,901,072.14 754,604,397.14-1,162,779,217.99 297,411,772.64 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-73,495.48-52,470.71 38,388.14 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）272,364.49 3,560,000.00 305,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,349,040.89 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-23,728,998.21 83,342.73 720,631.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 34,228.33 减：所得税影响额-4,973,407.79 897,718.01 266,005.00 少数股东权益影响额（税后）653,649.47 158,811.75 12,256.13 合计-13,827,101.66 2,534,342.26 785,758.86-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司主营业务为房地产开发。公司成立三十多年来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。报告期内，公司合肥在建项目三个（合肥琥珀蜀熙府、合肥琥珀东华府、肥西琥珀御宾府），竣工项目一个（肥东琥珀名郡）；蚌埠竣工项目一个（蚌埠琥珀新天地）；宣城在建项目一个（宣城琥珀新天地）；巢湖在建项目一个（琥珀云台），竣工项目一个（巢湖琥珀新天地）；庐江在建项目一个（庐江保利和府），海南三亚在建项目一个（三亚琥珀假日天地）。报告期内，公司主要营业收入来自于肥东琥珀名郡、蚌埠琥珀新天地、巢湖琥珀新天地。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 系 2019 年度公司对庐江和禄增资所致 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1、区域内品牌优势明显。合肥城建发展股份有限公司是安徽省第一家房地产上市公司，是安徽省最早具有国家壹级开发资质和AAA级信用评价等级的房地产企业。公司成立三十多年来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司开发的产品曾荣获住建部颁发的鲁班奖、广厦奖、国家康居住宅示范工程等多项国家级殊荣，是中国房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业200强、中国房地产开发企业运营效率10强和首届中国责任地产百强企业。目前，合肥城建旗下的合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 10“琥珀”品牌，开发建设了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园、琥珀名郡、琥珀庄园等一系列楼盘，特别是近年通过提升建筑品质打造的琥珀府系产品更加增强了“琥珀”品牌美誉度。2、管理团队经验丰富结构合理。公司高管团队专业背景涉及建筑相关专业、财会、金融和法律及管理三类，绝大部分自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，绝大部分是从公司基层做起，与公司共同成长起来。可以说是一支知识结构合理、行业经验丰富、务实高效、深度认同合肥城建企业文化的、能够高瞻远瞩的高管团队。合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 报告期内，房地产调控政策呈“稳-紧-稳”发展，从中央层面看：3月两会基于市场呈现出明显的阶段性底部震荡定调，政策面基本维稳，“房住不炒”仍是主基调，防止房市大起大落；4月政治局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制，政策释放收紧信号；7月政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时加强对房地产金融的管控；12月政治局、经济会议定调经济主线，楼市方面全面落实因城施策，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。2019年全国房地产政策调控松紧反复，楼市“稳预期、稳房价、稳底价”下，稳字当头。安徽省地市整体政策变动幅度较小，全面落实因城施策和“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制，多以限贷政策为主，人才新政持续发力。报告期内，全国房地产开发投资增速继续回升。据Wind统计，2019年，全国房地产开发投资132,194亿元，比上年增长9.92%，增速比上年同期提高0.42个百分点，其中住宅投资增长13.9%。房屋新开工面积227,154万平方米，增长8.51%，其中，住宅新开工面积增长9.2%。全国商品房销售面积171,558万平方米，比上年减少0.04%。其中，住宅销售面积增长1.5%。全国商品房销售额159,725亿元，增长6.5%。其中，住宅销售额增长10.32%。房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米，比上年减少11.39%。2019年末，商品房待售面积49,821万平方米，比上年末减少2,593万平方米。全年，房地产开发企业到位资金178,609亿元，比上年增长7.62%。合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 报告期内，合肥市土地放量较为显著，全市库存量存在一定攀升。据易居克而瑞统计，2019年，合肥市土地供求同比攀升，其中土地供应1879万平方米，同比上涨17%，土地成交1408万平方米，同比上涨19%。合肥市土地供求基本集中在一、二季度，8月合肥土拍新政出台后，土地市场降温明显，多宗地块撤牌、流拍。土地成交价格平稳上升，楼面价6028元/，同比上涨10.7%。上半年较高的土地热度对全年楼面价起到支撑作用，8月合肥土地新政出台后成交溢价率被限制在30%以下，全年溢价率51%。合肥市分区来看，肥西、滨湖、包河占据土地成交量前三且较18年同比增幅高达5成以上，后期市场存在一定的库存压力，滨湖区是全市唯一楼面价破万区域，各区县成交楼面价差有所收缩，梯度差异较小。预计2020年合肥市整体土地供求将企稳或小幅回落，价格限制无明显放松可能，溢价率维持30%以下。报告期内，合肥市商品住宅供应面积和成交面积有所下降，成交价格有所上升。据易居克而瑞统计，2019年，合肥市区商品住宅供应面积687万平方米，同比下降13%，商品住宅成交面积690万平方米，同比下降7%。商品住宅成交均价成交均价17960元/，同比增长7%。全年来看下半年商品住宅成交转向低迷，12月网签集中放量，且均价达全年峰值18841元/。报告期内，全年住宅成交主力面积为90-110，主力单价为14,000-16,000元/。滨湖、新站、瑶海成为合肥市商品住宅市场成交主力，三区的商品住宅成交量总和占全市五成，最高滨湖区占市区成交总量的23%，价格上受精装修占比提升影响，合肥市各区域成交均价均有不同程度攀升，最高为高新区同比涨幅16%。报告期内，除合肥市以外，公司主要销售项目所在地为蚌埠市和三亚市。合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 据蚌埠房产网统计，蚌埠市2019年土地市场总共成交31宗地块（不含固镇县、怀远县、五河县），总面积3381亩，约225万平方米，土地成交金额达107.19亿元，平均成交地价为317万元/亩。2019年,蚌埠市新建商品房住宅备案20985套，全年成交246万平方米,备案均价9257元/，与2018年相比备案减少10713套,备案均价上涨了7.25%。据Wind数据，2019年，三亚市土地成交地块39宗，成交面积105万平方米，同比增长45.83%，成交金额124亿元，同比增长688.89%。2019年，三亚市商品房销售面积为121万平方米，同比下降50.61%。报告期内，据新安大数据研究院统计，2019年，安徽省商品房销售规模达到8030万平方米，与2018年度8684万平方米相比，同比跌7.53%;2019年全省商品房销售金额累计达6884亿，与去年6813亿相比，同比上涨1.04%。报告期内，安徽省房地产行业稳定发展，在“房住不炒”的定位下，预计2020年房地产调控不会松懈，楼市有望继续保持平稳，全面落实因城施策和“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制也将稳步推进。新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）合肥市包河区 S1903 号地块 合肥市包河区上海路以东、大圩路以北 居住 62605.07/现场竞价方式 100.00%175,142.15 175,142.15 肥东县FD19-14 号地块 合肥东部新城核心区得心路与闻水路交口东南角 居住 50488/挂牌方式 65.00%47,322.5 30,759.63 肥东县FD19-15 号地块 合肥东部新城核心区日出路与闻水路交口东北角 居住 51153/挂牌方式 65.00%48,339.9 31,420.94 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 庐江保利和府 庐江县庐城镇合铜路以东、移湖路以南 居住 79532.3 151088.31 现场竞价方式 49.00%45,333.24 22,213.29 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）合肥市包河区 S1903 号地块 6.26/肥东县 FD19-14 号地块 5.05/肥东县 FD19-15 号地块 5.12/庐江保利和府 7.95 15.11 15.11 总计 24.38 15.11 15.11 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）肥东县/安徽省 肥东琥珀名郡 肥东县东城新市镇 住宅 65.00%2015 年09 月 16日 竣工 159,885 399,712 162,105 455,595 蚌埠市/安徽省 蚌埠琥珀新天地 蚌埠经济开发区 住宅 100.00%2012 年08 月 06日 竣工 227,227 499,900 187,187 513,925 宣城市/安徽省 宣城琥珀新天地 宣城经济技术开发区 住宅 100.00%2015 年08 月 07日 在建 79,160 234,015 0 127,367 巢湖市/安徽省 巢湖琥珀新天地 巢湖居巢区金湖大道与华阳路交汇处 住宅 80.00%2014 年07 月 16日 竣工 103,104 258,409 153,252 308,225 三亚市/海南省 三亚琥珀假日天地 三亚市工业园路 住宅 100.00%2018 年04 月 11日 在建 63,011 109,589 /肥西县/安徽省 琥珀御宾府 肥西县上派镇天海路以南、滨河路以东 住宅 100.00%2017 年12 月 01日 在建 121,469 268,225 /合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 合肥市/安徽省 琥珀东华府 合肥市瑶海区半塔路以西、襄水路以北 住宅 100.00%2017 年11 月 01日 在建 80,858 202,144 /合肥市/安徽省 琥珀蜀熙府 合肥市创业大道以北、蜀鑫路以东 住宅 100.00%2017 年11 月 16日 在建 53,630 128,500 /巢湖市/安徽省 巢湖琥珀云台 巢湖经开区紫薇路以南、华阳路以东 住宅 80.00%2019 年08 月 02日 在建 16,387 41,780 /庐江县/安徽省 庐江保利和府 庐江县庐城镇合铜路以东、移湖路以南 住宅 49.00%2019 年08 月 15日 在建 79,532 151,088 /主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）肥东县/安徽省 肥东琥珀名郡 肥东县东城新市镇 住宅 65.00%399,712 390,792 376,622 14,634 15,572 蚌埠市/安徽省 蚌埠琥珀新天地 蚌埠经济开发区 住宅 100.00%499,900 479,541 469,290 22,367 21,419 广德县/安徽省 广德琥珀新天地 广德县新城区 住宅 100.00%148,396 153,454 149,756 1,392 1,577 宣城市/安徽省 宣城琥珀新天地 宣城经济技术开发区 住宅 100.00%234,015 227,747 219,892 5,862 4,875 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 巢湖市/安徽省 巢湖琥珀新天地 巢湖居巢区金湖大道与华阳路交汇处 住宅 80.00%258,409 248,179 242,684 3,777 3,192 三亚市/海南省 三亚琥珀假日天地 三亚市工业园路 住宅 100.00%109,589 99,066 77,767 77,767 167,750 肥西县/安徽省 琥珀御宾府 肥西县上派镇天海路以南、滨河路以东 住宅 100.00%268,225 271,566 73,248 34,686 57,668 合肥市/安徽省 琥珀东华府 合肥市瑶海区半塔路以西、襄水路以北 住宅 100.00%202,144 203,890 35,673 23,312 36,832 合肥市/安徽省 琥珀蜀熙府 合肥市创业大道以北、蜀鑫路以东 住宅 100.00%128,500 128,042 127,799 63,687 108,821 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 2,111,100,000.00 4.75%-6.18%700,200,000.00 1,410,900,000.00 债券 500,000,000.00 5%500,000,000.00 其他 740,000,000.00 4.75%-5.6%740,000,000.00 合计 3,351,100,000.00 1,440,200,000.00 1,410,900,000.00 500,000,000.00 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 发展战略和未来一年经营计划 2020年，是十三五规划的收官之年，也是十四五规划的谋划之年，当前经济下行压力加大，但经济基本面依然良好。根据中央经济工作会议精神，明年宏观政策方向强调“坚持稳字当头”，具体到房地产业上，政策将继续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期（“三稳”）的长效管理调控机制”，无论从宏观政策还是对房地产业的具体措施，“稳定”都是用的最多的表述，这也为房地产行业平稳、健康、有序发展奠定了基调。面对宏观经济运行的总体态势，参照经济政策的基本走向，公司必须抓住和用好当前房地产业“三稳”长效管理调控机制提供的重要战略机遇期，进一步巩固和加强开发主业的优势地位，积极拓展和探索多元化转型发展的路径选择，推动合肥城建在日益激烈的市场竞争中赢得发展先机，实现高质量发展。2020年，合肥城建将坚决贯彻落实党的十九届四中全会精神，按照中央、省市委及国资委对国有企业的部署要求，不断加强党的建设，按照既定战略规划，以巩固地产主营业务为引领，以推进重大项目建设为契机，以狠抓工程管理为依托，以强化营销推广为动力，以提升企业管理绩效为核心，以人才队伍和企业文化建设为保障，确保各项发展目标落到实处。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 本公司部分商品房销售采用“按揭”方式，由本公司为业主按揭购房提供连带责任保证。截至2019年12月31日止，此项担保的金额为317,515.77万元。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,804,849,844.83 100%1,971,469,133.18 100%42.27%分行业 房地产业 2,784,427,216.57 99.27%1,970,183,177.91 99.93%41.33%其他 20,422,628.26 0.73%1,285,955.27 0.07%1,488.13%分产品 房地产销售 2,784,427,216.57 99.27%1,970,183,177.91 99.93%41.33%合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 其他 20,422,628.26 0.73%1,285,955.27 0.07%1,488.13%分地区 安徽省内 2,804,849,844.83 100.00%1,971,469,133.18 100.00%42.27%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产业 2,784,427,216.57 1,269,188,142.84 54.42%41.33%20.04%8.08%分产品 房地产销售 2,784,427,216.57 1,269,188,142.84 54.42%41.33%20.04%8.08%分地区 安徽省内 2,784,427,216.57 1,269,188,142.84 54.42%41.33%20.04%8.08%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2019 年 2018 年 同比增减 房地产业 销售量 万平方米 24.7 45.17-45.32%生产量 万平方米 24.82 45.59-45.56%库存量 万平方米 15.21 15.09 0.80%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 相关数据变化系2019年新增可售面积减少较多和可售项目去化率有所下降所致（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 行业分类 单位：元 合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 19 行业分类 项目 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产业 房地产销售 1,269,188,142.84 99.95%1,057,316,042.94 99.97%20.04%其他 其他 694,518.00 0.05%295,794.01 0.03%134.80%说明（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 本报告期内新增子公司：序 号 子公司全称 子公司简称 报告期间 纳入合并范围原因 1 安徽琥珀房屋租赁有限公司 琥珀租赁 2019年度 新设成立 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）16,096,420.53 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 0.57%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 客户 1 4,523,811.43 0.16%2 客户 2 4,325,358.10 0.15%3 客户 3 2,756,291.00 0.10%4 客户 4 2,340,536.19 0.08%5 客户 5 2,150,423.81 0.08%合计-16,096,420.53 0.57%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）2,864,865,489.59 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 70.05%合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 20 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 合肥市财政局 1,751,376,834.00 42.82%2 肥东县非税收入管理局 478,360,425.00 11.70%3 合肥建工集团有限公司 260,525,182.91 6.37%4 安徽水安建设集团股份有限公司 210,219,957.68 5.14%5 中安华力建设集团有限公司 164,383,090.00 4.02%合计-2,864,865,489.59 70.05%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 119,947,740.22 66,674,336.68 79.90%主要系本期代理服务费增加所致。管理费用 74,954,151.36 65,163,048.78 15.03%财务费用 101,255,582.42 169,105,397.26-40.12%主要系本期归还借款，利息支出相应减少所致。4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2019 年 2018 年 同比增减 经营活动现金流入小计 4,788,816,498.83 4,504,406,191.16 6.31%经营活动现金流出小计 4,267,678,474.90 3,273,357,482.21 30.38%经营活动产生的现金流量净额 521,138,023.93 1,231,048,708.95-57.67%投资活动现金流入小计 19,736,219.98 15,533,861.68 27.05%投资活动现金流出小计 329,219,050.15 388,249,483.05-15.20%投资活动产生的现金流量净额-309,482,830.17-372,715,621.37-16.97%合肥城建发展股份有限公司 2019 年年度报告全文 21 筹资活动现金流入小计 2,680,900,000.00 2,096,898,990.61 27.85%筹资活动现金流出小计 2,632,523,748.18 3,380,761,594.07-22.13%筹资活动产生的现金流量净额 48,376,251.82-1,283,862,603.46 103.77%现金及现金等价物净增加额 260,031,445.58-425,529,515.88 161.11%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三、非主营业务分析三、非主营业务分析 适用 不适用 四、资产及负债状况分析四、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 公司 2019 年起首次执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则且调整执行当年年初