002188_2022_中天服务_2022年年度报告_2023-03-17.pdf

中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 中天服务股份有限公司中天服务股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2 2023023 年年 3 3 月月 1818 日日 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 20222022 年年度报告年年度报告 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。和连带的法律责任。公司负责人操维江公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人(会计会计主管人员主管人员)郑芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。郑芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。诺，请投资者注意投资风险。有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.21 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.36 第六节第六节 重要事项重要事项.38 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.48 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.53 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.54 第十节第十节 财务报告财务报告.55 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。2、载有会计师事务所盖章，中国注册会计师签名并盖章的审计报告原件。3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。4、载有公司法定代表人签名的公司 2022 年度报告文本。5、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、上市公司、中天服务 指 中天服务股份有限公司 上海天纪 指 上海天纪投资有限公司 中天美好服务 指 中天美好生活服务集团有限公司 新嘉联 指 浙江新嘉联电子科技有限公司 浙江天筑 指 浙江天筑贸易有限公司 中麦控股 指 中麦控股有限公司 元、万元 指 指人民币元、万元 报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中天服务 股票代码 002188 变更前的股票简称（如有）巴士在线 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中天服务股份有限公司 公司的中文简称 中天服务 公司的外文名称（如有）ZHONGTIAN SERVICE CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）ZHONGTIAN SERVICE 公司的法定代表人 操维江 注册地址 浙江省嘉兴市嘉善县惠民街道东升路 18 号 410 室 注册地址的邮政编码 314100 公司注册地址历史变更情况 曾用注册地址：浙江省嘉善县东升路 36 号 办公地址 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天钱塘银座 4 层 419 室 办公地址的邮政编码 310000 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐振春 张晓艳 联系地址 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天钱塘银座 4 层 419 室 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天钱塘银座 4 层 419 室 电话 0571-86038115 0571-86038115 传真 0571-86038115 0571-86038115 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http:/）公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、上海证券报、巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 公司董秘办 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91330000721075424D 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司最新经营范围：企业总部管理；信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务（专利代理服务除外）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。历次控股股东的变更情况（如有）2012 年 2 月 11 日，上海天纪投资有限公司成为公司控股股东，此后，公司控股股东未发生变更。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 天津市南开区宾水西道 333 号万豪大厦 C 座 10 层 签字会计师姓名 俞德昌、陈凌燕 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 国金证券股份有限公司 上海市浦东新区芳甸路1088 号紫竹国际大厦 22 楼 丘永强、付芋森 2021 年-2022 年 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）306,314,999.15 273,947,437.76 11.82%168,290,470.64 归属于上市公司股东的净利润（元）61,629,202.04 149,413,611.72-58.75%-111,332,770.08 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）33,424,110.66 6,174,429.65 441.33%-24,291,416.27 经营活动产生的现金流量净额（元）-28,442,485.84 68,114,967.63-141.76%3,322,662.91 基本每股收益（元/股）0.21 0.51-58.82%-0.377 稀释每股收益（元/股）0.21 0.51-58.82%-0.377 加权平均净资产收益率 74.80%-645.96%720.76%-307.21%中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）251,235,379.21 290,358,824.95-13.47%159,768,048.11 归属于上市公司股东的净资产（元）113,092,657.36 51,576,426.70 119.27%-97,837,185.02 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 64,922,697.03 72,748,092.65 74,298,046.97 94,346,162.50 归属于上市公司股东的净利润 34,353,275.99 8,267,199.56 5,787,714.20 13,221,012.29 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 7,330,358.26 7,889,846.46 5,575,988.82 12,627,917.12 经营活动产生的现金流量净额-64,879,895.24 13,534,071.54-9,413,612.29 32,316,950.15 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-1,398,603.66 119,777,740.21 444,587.31 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除1,837,494.08 646,187.59 952,733.47 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 外）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 1,512,515.11 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 28,284,444.10 17,965,854.46-267,000.84 其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,196,589.71 11,858,643.06 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费，但经国家有关部门批准设立的有经营资格的金融机构对非金融企业收取的资金占用费除外 1,095,232.55 与公司主营业务无关的预计负债产生的损益 -100,721,142.72 减：所得税影响额 529,680.26 1,305,147.98 404,406.64 少数股东权益影响额（税后）-11,437.12-445,442.97 合计 28,205,091.38 143,239,182.07-87,041,353.81-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 2022 年房地产投资低迷，增量市场向存量市场转化，作为与房地产市场强相关的物业管理行业也面临增速减缓的态势。中指物业研究的数据显示，截至 2021 年物业上市公司（含港股）的在管面积、合约面积同比增速约为 44.3%、37.6%。而根据 2022 年上半年上市物业服务企业（含港股）公布的半年度数据来看，上半年上市公司在管面积均值约 1.16 亿平方米，同比增长 26.98%；合约面积均值约 1.77亿平方米，同比增长 16.61%，增速下滑的趋势明显。在物业行业持续发展的同时，国家在相关政策方面给予积极引导和支持。自 2022 年两会工作报告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点以来，国家和地方层面均出台相应政策、规范文件，推动物业管理行业健康有序发展。7 月 12 日，国家发改委出台“十四五”新型城镇化实施方案，指出开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理。北京、河南等地相继出台针对物业服务内容的相关规范文件。江苏出台针对物业服务质量以及采用信用关系进行约束的规范性文件。规范化、标准化发展是物业管理行业未来发展的主基调。2022 年物业行业呈现以下发展特点：（一）物企战略布局多元化 企业的战略方向更加多元，战略内容愈发丰富。2022 年头部企业战略布局聚焦于：城市服务、品牌建设、多元化服务、智慧化建设以及客户满意度建设，此外标准化建设、智慧物业和市场化外拓也是 TOP10 企业战略部署的重要方向。（二）生活服务内容多元化 报告期，商住开发及销售步伐进一步放缓，而物业服务企业规模增长诉求不减，公建、产业园及城市服务等非住宅领域成为物业服务企业拓盘的重点。此外，物业养老的服务模式也已逐渐启动，发挥本身优势或将成为物企破局社区增值服务的抓手。（三）追求有质量的规模增长 近几年，物业品牌发展稳扎稳打、不断纵深。2021-2022 年，物业品牌企业持续强化市场化外拓能力，加大收并购力度，物业品牌进入战略整合期；现阶段，品牌企业已开展多元化战略，在经营核心业务的基础上，进一步开展与核心业务相关的其他业务，以优质服务能力赢得业主美誉，强化资源投入不断扩大品牌知名度和影响力。（四）提升智能化管理水平 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 2022 年 7 月，住房和城乡建设部、国家发改委联合发布“十四五”全国城市基础设施建设规划，其中明确指出要加快推进智慧社区建设，实现社区智能化管理等多方面内容。随后，商务部以及国家发改委等 11 部门联合发布关于促进绿色智能家电消费若干措施的通知，其中指出要拓展消费场景，提升消费体验，扩大城市一刻钟便民生活圈试点。物业公司是基层社区的服务者，在推动智慧社区、社区智能化管理方面具备先天优势。未来，物业公司仍需将数字化、智能化作为提质增效的重要手段加以建设。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 2022 年公司持续发展物业服务业务，以成为区域性品质领先的物业服务企业为目标，面对房地产市场加速下行的不利局面，公司积极拓展主业规模，进一步提升服务品质，本年度主营业务的收入、利润均出现了明显的增长。报告期，公司合并报表范围内实现营业收入 3.06 亿元，同比增长 11.82%；实现归属于上市公司股东的净利润 6,162.92 万元，同比下降 58.75%，归属上市公司股东扣非后的净利润 3,342.41 万元，同比增长 441.33%；报告期末总资产 2.51 亿元，同比下降 13.47%；归属于上市公司股东的净资产为 1.13亿元，同比增长 119.27%。（一）主要业务：公司的主营业务为物业管理服务。报告期，为与公司主营业务相匹配，更好的体现公司目前的业务发展方向，公司将公司全称变更为“中天服务股份有限公司”、股票简称变更为“中天服务”。（二）主要产品及用途，经营模式：公司物业管理服务的主要经营模式是通过市场化竞争获取物业管理项目，开展基础物业管理服务，并围绕业主、房地产开发商等用户需求提供综合配套服务及增值服务，主要服务内容分为：物业管理及配套服务、案场服务：1、物业管理及配套服务：为住宅类和非住宅类的物业业主提供相关的物业管理及配套服务收取费用，服务的内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为保安、保洁、停车管理、绿化养护等，专业化配套的增值服务主要为综合管理、秩序维护、工程维护、社区商业采集、场租、停车管理、家政服务、资产运营、车位经纪等；2、案场服务：为房地产商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。（三）业绩驱动因素：报告期内，公司积极外拓业务，做大物业管理规模；探索发展其他增值服务业务，拓宽盈利渠道；利用智慧科技手段，提升管理品质。1、公司 2022 年物业在管规模 849 万方，主营业务收入 2.95 亿元，较 2021 年在管规模增长20.42%，主营业务收入增长 21.17%，管理规模和业务收入呈现较快的增长态势。中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 2、传统物业管理服务是公司发展的压舱石，公司在稳盘的同时，积极开拓新的增值服务内容，探索新业务模式。公司积极开拓资产经纪、美居、社区配套、空间运营、到家服务等业务，并尝试养老服务业务，增值业务不仅提升了客户的服务体验，而且为公司业绩提升做出贡献。3、报告期内，随着公司品质化发展战略的不断推进，公司的市场形象和美誉度也在提升。公司通过加强品质管理巡检、400 客户热线等传统形式推进品质提升。同时，公司还通过提升技术力量，改造物业管理的硬件设施、开发智能化的服务软件等优化服务手段，提高服务效率。（四）虽然公司积极开拓市场，提升业务规模，但市场占有率较低，规模与行业内上市公司差距较大，与物业企业的头部公司仍无法相比。公司将充分利用非公开发行股票募集资金投资项目的契机，逐步提高服务品质，优化业务结构，提升智能化信息水平，力争成为区域性品质领先的物业服务企业。三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 不适用。四、主营业务分析四、主营业务分析 1 1、概述、概述 详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期公司从事的主要业务”相关内容。2 2、收入与成本、收入与成本 （1 1）营业收入构成营业收入构成 单位：元 2022 年 2021 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 306,314,999.15 100%273,947,437.76 100%11.82%分行业 物业管理 293,350,367.24 95.77%241,429,394.66 88.13%21.51%贸易业务 803,003.67 0.29%-100.00%电子元器件行业 213,813.10 0.08%-100.00%其他业务 12,964,631.91 4.23%31,501,226.33 11.50%-58.84%分产品 物业管理及配套服务 237,588,450.34 77.56%191,257,926.99 69.82%24.22%案场服务 55,761,916.90 18.21%50,171,467.67 18.31%11.14%贸易业务 803,003.67 0.29%-100.00%电子元器件销售 213,813.10 0.08%-100.00%其他服务 12,964,631.91 4.23%31,501,226.33 11.50%-58.84%中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 分地区 华东 264,365,126.79 86.30%233,399,659.93 85.20%13.27%西北 27,844,354.42 9.09%26,588,845.30 9.71%4.72%华中 12,633,308.53 4.13%12,026,138.86 4.39%5.05%华北 1,472,209.41 0.48%1,932,793.67 0.71%-23.83%分销售模式 向业主提供服务 196,559,823.44 64.17%137,609,248.68 50.23%42.84%向非业主提供服务 96,790,543.80 31.60%103,820,145.98 37.90%-6.77%其他 12,964,631.91 4.23%32,518,043.10 11.87%-60.13%（2 2）占公司营业收入或营业利润占公司营业收入或营业利润 10%10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 物业管理 293,350,367.24 212,466,640.90 27.57%21.51%23.61%-1.23%分产品 物业管理及配套服务 237,588,450.34 173,261,010.41 27.08%24.22%23.68%0.33%案场服务 55,761,916.90 39,205,630.49 29.69%11.14%23.29%-6.93%分地区 华东 251,400,494.88 183,733,717.61 26.92%25.02%24.69%0.20%西北 27,844,354.42 18,604,897.80 33.18%5.31%13.46%-4.80%华中 12,633,308.53 8,949,303.10 29.16%5.61%34.94%-15.40%华北 1,472,209.41 1,178,722.39 19.94%-23.83%-21.60%-2.27%分销售模式 向业主提供服务 196,559,823.44 154,218,768.72 21.54%42.84%44.78%-1.05%向非业主提供服务 96,790,543.80 58,247,872.18 39.82%-6.77%-10.90%2.79%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用（3 3）公司实物销售收入是否大于劳务收入公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否（4 4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 14（5 5）营业成本构成营业成本构成 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2022 年 2021 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 物业管理及配套服务 营业成本 173,261,010.41 79.92%140,088,279.72 77.88%23.68%案场服务 营业成本 39,205,630.49 18.08%31,800,771.55 17.68%23.29%说明 本期营业成本增加，主要系公司经营规模扩大导致成本增加。（6 6）报告期内合并范围是否发生变动报告期内合并范围是否发生变动 是 否（7 7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用（8 8）主要销售客户和主要供应商情况主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）105,438,774.01 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 34.42%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 30.21%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 中天控股集团有限公司及其控制的公司 90,536,294.34 29.56%2 一汽奥迪销售有限责任公司 5,233,879.98 1.71%3 国家开发银行浙江省分行 4,458,787.15 1.46%4 浙江钱江物业管理有限公司 3,198,440.78 1.04%5 杭州辉都置业有限公司 2,011,371.76 0.66%合计-105,438,774.01 34.42%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）73,065,033.23 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 52.93%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 5.03%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 国家电网有限公司 33,164,902.45 24.03%中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 2 浙江定阳人力资源有限公司 25,742,691.29 18.65%3 中天控股集团有限公司及其控制的公司 6,942,928.52 5.03%4 上海协同保安服务有限公司 4,245,112.08 3.08%5 浙江龙威安保有限公司 2,969,398.89 2.15%合计-73,065,033.23 52.93%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3 3、费用、费用 单位：元 2022 年 2021 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 610,778.07 641,307.56-4.76%管理费用 36,303,632.85 49,420,862.36-26.54%财务费用-529,485.78 2,180,106.39-124.29%主要系公司资金存款利息收入增加以及控股股东借款本金减少利息降低所致。研发费用 3,095,590.18 1,992,524.95 55.36%主要系公司下属子公司研发业务增加所致。4 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响 联每户智慧平台 为物业、业主、合作商提供社区生活服务解决方案 开发进行中 提高客户满意度，提供更快捷的增值服务 提升社区经济价值，拓延增值服务，以信息化智能化提升效率 公司研发人员情况 2022 年 2021 年 变动比例 研发人员数量（人）14 13 7.69%研发人员数量占比 0.81%1.05%-0.24%研发人员学历结构 本科 12 12 大专 2 1 研发人员年龄构成 30 岁以下 9 9 3040 岁 5 4 公司研发投入情况 2022 年 2021 年 变动比例 研发投入金额（元）3,095,590.18 1,992,524.95 55.36%研发投入占营业收入比例 1.01%0.73%0.28%研发投入资本化的金额（元）0.00 0.00 0.00%资本化研发投入占研发投入的比例 0.00%0.00%0.00%公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响 适用 不适用 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 16 研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 适用 不适用 研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 适用 不适用 5 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2022 年 2021 年 同比增减 经营活动现金流入小计 305,635,733.37 311,591,595.24-1.91%经营活动现金流出小计 334,078,219.21 243,476,627.61 37.21%经营活动产生的现金流量净额-28,442,485.84 68,114,967.63-141.76%投资活动现金流入小计 6,611,499.88 283,593,796.87-97.67%投资活动现金流出小计 9,623,492.02 86,712,673.73-88.90%投资活动产生的现金流量净额-3,011,992.14 196,881,123.14-101.53%筹资活动现金流入小计 1,850,000.00-100.00%筹资活动现金流出小计 47,216,619.69 51,683,226.35-8.64%筹资活动产生的现金流量净额-47,216,619.69-49,833,226.35 5.25%现金及现金等价物净增加额-78,671,097.67 215,145,916.86-136.57%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少 96,557,453.47 元，同比减少 141.76%，主要系公司支付诉讼和解款及经营性支出等所致。本期投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少 199,893,115.28 元，同比减少 101.53%，主要系公司上年同期收到房屋土地征收补偿款所致。本期现金及现金等价物净增加额较上年同期减少 293,817,014.53 元，同比减少 136.57%，主要系公司支付诉讼和解款、归还控股股东拆借款及上年同期收到房屋土地征收补偿款所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 报告期内，公司物业管理规模增加，业务结构优化导致净利润增加。但因支付和解款、偿还债务导致现金流出较大，同时因经济增速下行导致物业费收缴率下降。五、非主营业务分析五、非主营业务分析 适用 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 营业外收入 28,533,190.35 37.81%主要系公司冲回预计负债所致。否 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 17 营业外支出 248,746.25 0.33%信用减值损失（损失“-”号填列）-1,731,338.85-2.29%资产处置收益（损失“-”号填列）-1,398,603.66-1.85%六、资产及负债状况分析六、资产及负债状况分析 1 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 单位：元 2022 年末 2022 年初 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 169,322,096.03 67.40%247,993,193.70 85.41%-18.01%应收账款 46,745,832.94 18.61%17,155,949.09 5.91%12.70%存货 229,420.97 0.09%293,996.70 0.10%-0.01%投资性房地产 18,568,681.38 7.39%11,578,843.74 3.99%3.40%固定资产 2,332,393.47 0.93%3,681,634.39 1.27%-0.34%在建工程 659,157.20 0.26%0.26%使用权资产 3,393,347.18 1.35%2,777,663.90 0.96%0.39%合同负债 46,067,998.02 18.34%47,235,201.44 16.27%2.07%租赁负债 1,859,327.79 0.74%1,276,673.25 0.44%0.30%境外资产占比较高 适用 不适用 2 2、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 适用 不适用 3 3、截至报告期末的资产权利受限情况、截至报告期末的资产权利受限情况 不适用。七、投资状况分析七、投资状况分析 1 1、总体情况、总体情况 适用 不适用 2 2、报告期内获取的重大的股权投资情况、报告期内获取的重大的股权投资情况 适用 不适用 3 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 适用 不适用 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 18 4 4、金融资产投资、金融资产投资 （1 1）证券投资情况证券投资情况 适用 不适用 公司报告期不存在证券投资。（2 2）衍生品投资情况衍生品投资情况 适用 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。5 5、募集资金使用情况、募集资金使用情况 适用 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。八、重大资产和股权出售八、重大资产和股权出售 1 1、出售重大资产情况、出售重大资产情况 适用 不适用 公司报告期未出售重大资产。2 2、出售重大股权情况、出售重大股权情况 适用 不适用 九、主要控股参股公司分析九、主要控股参股公司分析 适用 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 中天美好服务 子公司 物业管理 50,000,000 226,964,719.24 92,828,629.40 306,335,371.75 59,570,804.45 44,300,142.33 新嘉联 子公司 制造业 30,000,000 50,991,258.66 50,240,412.80 5,398.23-2,277,983.31-2,277,983.31 浙江天筑 子公司 贸易 20,000,000 2,323,549.22 2,237,456.85 6,793.19 6,793.19 报告期内取得和处置子公司的情况 适用 不适用 主要控股参股公司情况说明 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 19 十、公司控制的结构化主体情况十、公司控制的结构化主体情况 适用 不适用 十一、公司未来发展的展望十一、公司未来发展的展望 （一）公司未来发展战略 公司以成为区域品质领先的物业服务企业为目标，通过以优势区域为核心进行深耕、提高城市服务密度；投拓加力，通过项目拓展、资源合作、合资经营等方式不断扩大物业服务规模。优化业务结构，稳住住宅业态的基本盘，以地产优质项目、保障安置房、政府人才房、未来社区为重点；非住宅业态以商办写字楼、产业园区、政府公建项目、医院、学校等进一步丰富管理业态；通过提升服务质量树品牌，减费增效提高公司效益。（二）下一年度经营计划：2023 年房地产市场仍可能面临前所未有的挑战，物业管理行业竞争形势加剧，公司将进一步通过提升服务品质树立口碑，通过外延式拓展业务增加服务规模，探索非住宅、城市服务、IFM 等领域赛道，抓住非公开发行股票募集资金的发展机会，使公司在管理规模、智能化信息化、业务结构多元化方面都能够迈上一台阶，逐步将公司打造成区域性优质的物业服务企业。（三）可能面对的风险：1、行业低迷风险 中国房地产市场过去几年经历经营亏损、流动性短缺、债务违约等风险后，2023 年房地产市场可能会逐步宽松，但是仍将面临前所未有的挑战，能否出现企稳回升态势还将取决于政策支持及购房者预期转变。与房地产强相关的物业管理行业将面临负面因素传导，增量减少，导致行业面临低迷的风险。公司将依托在管项目，聚焦已有、优化业务结构，提升商业写字楼、公司建安置房、产业园区等非住宅业务比例，通过提升服务品质树立口碑，通过外延式拓展业务增加服务规模，并结合公司自身发展情形积极解决不利的影响因素。2、竞争加剧风险 物业行业是国内城镇化发展过程中必然产物，行业集中度不高，服务同质化较为严重，虽然优势企业不断尝试新的领域尝试，但基础的物业管理服务仍是收入占比大的业务。行业经历了收并购热潮后，梯队已经非常明显，大型物业企业的竞争实力更显突出。公司将在增加规模的同时，更加重视标准化服务体系建设，提升服务质量，稳定运营根基，同时利用智能化信息化技术提高运营效率，并尝试进入一些新的服务领域。3、人力成本加大风险 中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文 20 物业服务作为劳动密集型行业，人工成本比重较大。随着人力成本刚性持续性上涨，公司的人力成本风险极大。同时，行业规模扩张使行业的高端人才争夺加剧。公司将通过调整用工模式，岗位优化、薪资结构调整等管理模式，提高城市服务密度，应对人力成本持续上涨的风险。同时，公司将建立专业人才的培养体系自身培养人才。十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动 适用 不适用 接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引 2022 年 02月 18 日 巴士在线投资者关系小程序 其他 其他 通过巴士在线投资者关系小程序参与互动交流的人员 针对 2021 年报网上业绩说