002305_2022_南国置业_2022年年度报告_2023-04-28.pdf

南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 南国置业股份有限公司南国置业股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2 2023023 年年 4 4 月月 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 20222022 年年度报告年年度报告 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人李明轩、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人公司负责人李明轩、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人(会计会计主管人员主管人员)唐珂声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。唐珂声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事本年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 3 号号行业信息行业信息披露中房地产业的披露要求披露中房地产业的披露要求 公司在经营中主要存在宏观经济风险、政策风险、市场风险、经营风公司在经营中主要存在宏观经济风险、政策风险、市场风险、经营风险、融资利率风险等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告险、融资利率风险等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告“第三节“第三节 管理层讨论与分析，十一、公司未来发展的展望”。管理层讨论与分析，十一、公司未来发展的展望”。公司计划不派发现金红公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。利，不送红股，不以公积金转增股本。南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.28 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.42 第六节第六节 重要事项重要事项.44 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.64 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.70 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.71 第十节第十节 财务报告财务报告.77 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的会计报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。以上文件置备于公司上市法规中心，地址为武汉市江汉区江汉北路 3 号。南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、南国置业 指 南国置业股份有限公司 报告期、本报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 电建集团 指 中国电力建设集团有限公司 电建地产 指 中国电建地产集团有限公司 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 南国置业 股票代码 002305 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 南国置业股份有限公司 公司的中文简称 南国置业 公司的外文名称（如有）LANGOLD REAL ESTATE CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）LANGOLD 公司的法定代表人 李明轩 注册地址 武汉市武昌区南湖中央花园会所 注册地址的邮政编码 430064 公司注册地址历史变更情况 无 办公地址 武汉市江汉区江汉北路 3 号 办公地址的邮政编码 430022 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 畅文智 联系地址 武汉市江汉区江汉北路 3 号 电话 027-83988055 传真 027-83988055 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 中国证券报 上海证券报 证券时报 证券日报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司上市法规中心 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 914201007071989703 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1 和 A-5 区域 签字会计师姓名 张嘉、李威、李珊珊 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）9,819,013,472.25 3,273,257,725.87 199.98%4,024,939,608.21 归属于上市公司股东的净利润（元）-866,902,225.46-1,115,262,909.81 22.27%20,405,593.51 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-995,005,882.73-1,126,276,897.85 11.66%-324,447,380.39 经营活动产生的现金流量净额（元）-2,337,039,343.36 2,197,315,403.19-206.36%3,696,918,441.12 基本每股收益（元/股）-0.4999-0.6431 22.27%0.0118 稀释每股收益（元/股）-0.4999-0.6431 22.27%0.0118 加权平均净资产收益率-34.41%-32.01%-2.40%0.50%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）29,113,845,703.73 35,616,078,686.54-18.26%29,976,442,157.28 归属于上市公司股东的净资产（元）2,097,740,898.10 2,946,597,748.17-28.81%4,022,255,557.98 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 项目 2022 年 2021 年 备注 营业收入（元）9,819,013,472.25 3,273,257,725.87 无 营业收入扣除金额（元）0.00 0.00 无 营业收入扣除后金额（元）9,819,013,472.25 3,273,257,725.87 无 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 469,816,253.66 1,126,514,659.69 1,058,106,975.02 7,164,575,583.88 归属于上市公司股东的净利润-58,557,898.78-313,377,973.22-158,668,188.84-336,298,164.62 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-58,897,675.42-319,466,096.95-306,679,212.34-309,962,898.02 经营活动产生的现金流量净额-1,768,406,868.41 180,305,620.61-1,287,762,675.04 538,824,579.48 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）70,208.72-8,176.00 334,114,201.32 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）20,000.00 26,244.70 2,677,963.58 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 146,188,516.00 公司的子公司武汉大本营商业管理有限公司收购广州招赢房地产有限公司部分股权，收购成本小于按新增持股比例计算的南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 被投资单位可辨认净资产于新增投资日的公允价值份额，依据企业会计准则有关规定，按该差额，调整长期股权投资成本和营业外收入 债务重组损益-2,812,717.11 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 22,370,602.66 5,031,073.53 10,502,027.07 其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,287,239.50 9,756,875.05 减：所得税影响额 42,780,962.46 3,701,464.89 389,225.80 少数股东权益影响额（税后）239,230.04 90,564.35 2,051,992.27 合计 128,103,657.27 11,013,988.04 344,852,973.90-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目包括交易性金融资产公允价值变动-1,020,000.00 元、稳岗补贴 332,938.81 元、个税手续返还 167,916.68 元、增值税加计递减 5,614,559.84 元、增值税减免 191,824.17 元，上述非经常性损益项目导致公司利润总额增加 5,287,239.50 元。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 2022 年，在国际政治博弈持续、欧美高通胀与加息周期交织、主要经济体增速放缓、全球供应链产业链深度调整等复杂严峻的外部环境下，叠加需求收缩、供给冲击及预期转弱三重压力，中国经济社会发展大局保持稳定，实现 GDP3.0%的增长，在世界主要经济体中增速领先。中国经济总量持续扩大，发展基础更加坚实，综合国力进一步增强。总的来看，中国经济发展韧性强、超大规模市场优势突出、供应链产业链体系完整齐全、市场主体活力强信心足、宏观经济调控政策空间大，长期经济发展向好的基本面没有改变。在房地产开发方面，2022 年，中国房地产市场呈现积极的政策态势，市场端也逐步回暖。从 2022 年 1 季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求。11 月 28 日，房地产融资“第三支箭”落地，政策允许房企上市公司开展并购重组、非公开发行股票融资，政策利好持续释放。同时，金融政策接连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展模式过渡。今年 2 月，证监会正式宣布启动不动产私募投资基金试点，促进房地产企业盘活存量不动产并探索新的发展模式。在商业地产方面，根据仲量联行数据：2022 全年优质零售新增供应面积同比下降 32.5%，全国主要城市购物中心首层平均租金同比下跌 2.9%。2023 年初，消费客流出现恢复迹象，商业地产呈现回暖趋势。3 月 24 日，发改委下发关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知；证监会也同日发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知，进一步推进 REITs 常态化发行工作，为商业地产的发展引入了源头活水。在城市运营方面，运营服务行业加速融入社会基层治理，国家不断出台政策，鼓励开展社区生活服务，行业空间持续释放。二十大报告对民生服务领域做出重要指导，其中公共服务、社会治理、社区养老等均与运营服务相关，作为重要的民生行业，运营服务行业得到中央政策大力支持。此外，在商住开发及销售步伐放缓的背景下，运营服务类企业的规模保持增长，公建、产业园及城市服务等非住宅领域成为运营服务企业拓展的重点。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。在商业开发及运营板块，公司打造了泛悦 mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度；在住宅开发板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合操盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的战略伙伴关系；在产业地产板块，对小龟山模式进行优化升级，探索打造以获取资产升值为核心的 2.0 模式；充分发挥中文文化公司产业平台优势，促进产业资源拓展及产业 IP 转化落地，产业协同效应初步显现。2022 年，公司品牌影响力不断提升，先后荣获第 17 届中国商业地产“金坐标”奖、“2022 年度引光者数智化运营潜力企业奖”、湖北（地产）年度价值榜暨钟鼎奖“年度杰出品牌营销奖”、2022 第三届国际品质节暨全球消费领导力峰会“2022 杰出质造企业奖”；旗下商业项目泛悦汇昙华林获评“年度商业活力地标项目”、“2021 年度武汉公益企业奖”；荣登极目 315 诚信企业榜单，荣获第十二届中国公益节“2022 上市公司社会责任奖”。新增土地储备项目 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）西安泷悦长安 西安市国际港务区 住宅 45941 95943 股权合作 70.00%85,200 59,640 北京峯范 北京市门头沟区 住宅 25036 67598 股权合作 50.00%162,000 81,000 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）广州雍云邸项目 8.89 20.17 4.39 重庆泷悦长安项目 7.46 15.55 0 西安泷悦长安项目 4.59 14.14 0 北京峯范项目 2.5 10.73 0 总计 23.44 60.59 4.39 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）深圳 深圳玺云著 新湖街道楼村社区硕泰路西侧(6号线科学公园站)住宅 51.00%2020年 04月 21日 竣工 100.00%23666.26 109416 134560 134560 359,632.95 350,478 重庆 重庆洺悦芳华 重庆沙坪坝西永大学城U 城天街树人小学旁 洋房 66.00%2020年 06月 30日 竣工 100.00%87970 131955.13 175798.22 175798.22 162,208 119,393 重庆 重庆清韵阶庭 重庆沙坪坝区书香溪墅南 住宅 66.00%2021年 07月 25日 在建 40.00%73137 141615.76 0 0 167,046 103,891 重庆 重庆泷悦长安 重庆沙坪坝区书香溪墅住宅 66.00%2022年 01月 06日 在建 30.00%74595 111892 0 0 198,335.33 111,643.22 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 南 武汉 洺悦华府二期 武汉市新洲区五一南路以南，淘金山路以北 住宅、临街商业、幼儿园 80.00%2019年 07月 23日 在建 75.00%82480.97 173199.5 85623.45 85623.45 136,990.39 93,927.88 重庆 洺悦城龙洲湾 重庆市巴南区龙洲湾街道 高层、洋房、公寓、商铺 35.76%2018年 03月 01日 在建 85.00%151229 547756.81 105325.52 443713.36 552,253.87 497,547.73 南京 雍澜悦府 南京市浦口区江北核心区兴隆路与新浦路交汇处 住宅/商业/车位 49.00%2021年 01月 08日 竣工 100.00%34544.01 77516.76 105618.41 105618.41 248,372 245,000 重庆 洺悦城公园里 重庆市巴南区箭河路 高层、洋房、公寓、商铺 50.00%2018年 03月 30日 在建 85.00%171831 525017.71 146934.51 402267.39 506,909 458,100 南京 雍澜和府 南京市浦口区江北核心区兴隆路与新浦路交汇处 住宅/商业/车位 51.00%2021年 01月 08日 竣工 100.00%30986.34 69533.35 95940.49 95940.49 223,338 208,400 重庆 重庆泷悦华府 重庆市沙坪坝区陈家桥 洋房/别墅 100.00%2018年 11月 25日 竣工 100.00%68125 102172.9 2324.38 149484.83 132,941.31 127,527.92 重庆 重庆洺悦府 江北区西临北滨一路，住宅、商业 100.00%2018年 01月 31日 竣工 100.00%23976 131868 0 175778.85 256,717.6 229,297.12 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 南临东风港湾 武汉 洺悦华府一期 新洲区五一南路与京东大道交汇处 住宅、临街商业、幼儿园 80.00%2018年 05月 26日 竣工 100.00%103738.66 188552 98357.48 239797.27 147,777.52 137,118.08 北京 峯范 北京市门头沟区长安街首钢园地铁 S1号线四道桥站东南260米 住宅 50.00%2022年 03月 15日 在建 60.00%25036 67598 0 0 265,452 166,469.05 长沙 长沙泷悦长安 长沙市岳麓区 住宅、临街商业、幼儿园 100.00%2021年 09月 30日 在建 50.00%55528.57 98840.85 0 0 146,718 83,500 广州 雍云邸 广州白云区北侧为规划路，东至石沙公路，西至朝阳联新东街，南至鸦岗大道 住宅/商业/车位 50.00%2021年 07月 16日 在建 60.00%55502 134734 0 0 536,389.66 409,422 深圳 前海润峯府 深圳市南山区前海合作区前湾片区听住宅/商业/车位 20.00%2021年 06月 30日 在建 85.00%26851.97 130000 0 0 1,043,697.06 952,402 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 14 海大道与前湾四路交汇处 西安 西安泷悦长安 西安市灞桥区欧亚大道西安华南城 住宅 70.00%2022年 05月 11日 在建 70.00%45941 101070 0 0 185,000 105,093 南京 云萃府 南京市秦淮区南部新城嘉园路以南、承天大道以西 住宅/商业/车位 20.00%2021年 07月 30日 在建 90.00%20428 57198 0 0 255,120.94 240,200 长沙 湘语洺悦 长沙市芙蓉区 住宅 30.00%2021年 06月 30日 在建 70.00%32335.31 91539.82 0 0 90,631.92 71,600 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）深圳 深圳玺云著 光明区 住宅 51.00%109,416 89,875 89,703 0 0 89,703 89,703 448,339 重庆 重庆洺悦芳华 高新区 住宅/车位 66.00%131,955 128,164 125,565 345 529 125,565 125,565 184,350 重庆 重庆清韵阶庭 高新区 住宅/车位 66.00%141,616 95,954 19,782 18,084 25,362 0 0 0 重庆 重庆泷悦长安 高新区 住宅/车位 66.00%111,892 111,155 17,636 17,636 29,788 0 0 0 武汉 洺悦华府二期 新洲区 住宅 80.00%173,199 169,240 49,083 6,478 3,409 42,751 42,751 28,664 重庆 洺悦城龙洲湾 巴南区 住宅/商业/车位 35.76%547,757 538,829 368,132 39,242 30,683 346,617 165,901 160,796 重庆 洺悦巴南住宅/50.00525,0520,7364,158,4254,82259,193,0295,52南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 城公园里 区 商业/车位%18 77 68 0 1 57 3 6 重庆 重庆洺悦府 大石坝区 住宅/商业 100.00%133,380 129,955 90,903 12,539 20,815 87,425 28,434 48,272 武汉 洺悦华府一期 新洲区 住宅 80.00%188,552 168,740 118,439 14,318 6,986 107,121 69,503 46,311 北京 峯范 门头沟区 住宅/车位 50.00%67,598 67,598 33,330 33,330 159,639 0 0 0 长沙 长沙泷悦长安 岳麓区 住宅/商业/车位 100.00%98,841 98,082 7,591 7,591 10,137 0 0 0 广州 雍云邸 白云区 住宅/商业/车位 50.00%134,734 134,687 4,561 4,245 16,791 0 0 0 西安 西安泷悦长安 国际港务区 住宅/商业/车位 70.00%101,070 95,943 27,956 27,956 49,022 0 0 0 南京 云萃府 秦淮区 住宅/商业/车位 20.00%57,198 57,662 35,444 22,541 180,205 0 0 0 长沙 湘语洺悦 芙蓉区 住宅/商业/车位 30.00%91,540 72,102 36,803 28,053 52,811 0 0 0 南京 雍澜悦府 江北新区 住宅/商业/车位 49.00%77,517 76,418 75,849 856 18,674 74,869 74,869 257,541 南京 雍澜和府 江北新区 住宅/商业/车位 51.00%69,533 68,486 68,486 0 14,793 66,678 66,678 228,231 深圳 前海润峯府 前海合作区 住宅 20.00%130,000 95,365 94,009 1,857 42,134 0 0 0 注：南京雍澜和府项目本期预售（销售）金额为车位的预售（销售）金额。主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 泛悦汇KA 街 武汉 生活卖场 100.00%33,651.61 32,025.6 95.17%泛悦汇-昙华林 武汉 生活卖场 0.00%44,617.96 40,754.14 91.34%泛悦南国广场 A 馆 武汉 生活卖场 100.00%39,631.81 37,646.84 94.99%泛悦南国广场 B 馆 武汉 生活卖场 100.00%105,438.55 72,716.82 68.97%泛悦南国中心（一期）武汉 生活卖场 100.00%39,761.73 28,348.22 71.30%武汉泛悦城 武汉 生活卖场 26.00%24,262.11 23,864.08 98.36%汉口城市广场 武汉 生活卖场 70.00%109,719.09 92,285.76 84.11%泛悦 Mall南湖店 武汉 生活卖场 100.00%35,220.25 30,781.15 87.40%泛悦 Mall雄楚广场 武汉 生活卖场 100.00%108,081.43 49,326.72 45.64%泛悦 Mall北都店 武汉 生活卖场 100.00%60,979.55 48,451.79 79.46%泛悦坊都会武汉 生活卖场 100.00%36,830.15 30,071.76 81.65%南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 16 店 南国大家装汉西店 武汉 专业卖场 100.00%190,015.64 98,373.04 51.71%华中小龟山金融文化公园 武汉 产业园 75.00%30,022.83 27,386.75 91.22%南国悦公馆 武汉 写字楼 100.00%2,753.5 2,753.5 100.00%万安国际 武汉 写字楼 100.00%7,567.85 7,567.85 100.00%泛悦中心昙华林 武汉 写字楼 0.00%45,443.03 35,336.15 77.76%泛悦坊西城店 北京 生活卖场 0.00%17,138.69 12,523.34 73.07%泛悦 Mall城市广场 成都 生活卖场 41.00%76,113.52 52,015.08 68.31%成都-泛悦坊 成都 生活卖场 0.00%11543.75 7365.84 63.80%泛悦汇科华店 成都 生活卖场 51.02%52,507.66 45,678.71 86.99%泛悦中心襄阳 襄阳 写字楼 100.00%17,547.45 16,284.13 92.80%泛悦 Mall长虹店 襄阳 生活卖场 100.00%61,247.11 54,823.34 89.51%襄阳月星 襄阳 专业卖场 100.00%40,282.48 38,239.53 94.93%南国大家装荆州店 荆州 专业卖场 100.00%52,191.37 51,588.88 98.85%荆州南国温德姆酒店 荆州 酒店 100.00%43,615.61-44.27%对于出租项目权益比例为 0.00%的说明：1、泛悦汇-昙华林及泛悦中心昙华林 2020 年 10 月 20 日，公司召开第五届董事会第九次临时会议审议通过了关于设立申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划的议案,为继续盘活存量资产和加快资金回笼、促进疫后重振，公司以全资子公司湖北森南房地产有限公司（以下简称“湖北森南”）持有的泛悦汇昙华林项目进行资产证券化运作，将湖北森南 100%股权转让给申万宏源创新（北京）私募基金管理有限公司，并约定在专项计划存续期间，由公司全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）作为资产服务机构负责泛悦汇昙华林的日常运营，为泛悦汇昙华林物业项目的经营、管理提供服务。因此，在权益比例一栏填写权益比例为 0%。2、成都-泛悦坊 成都-泛悦坊项目前身为成都云立方及成都美立方。2019 年 8 月 26 日，公司召开第五届董事会第二次会议和第五届监事会第二次会议审议通过了关于拟与电建地产成都公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案和关于拟与成都东华房地产开发有限公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案。公司全资子公司武汉大本营与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司（以下简称“电建地产成都公司”）签订委托经营管理协议。电建地产成都公司将其自有的中国水电云立方项目的商业物业（以下简称“云立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。武汉大本营与成都东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）签订委托经营管理协议。东华公司将其自有的中国水电美立方项目的商业物业（以下简称“美立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。根据上述合同，武汉大本营接受云立方和美立方项目的委托，对其进行经营及管理，但公司及武汉大本营并不持有云立方和美立方项目公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为 0%。3、泛悦坊西城店 泛悦坊西城项目的产权方为天佑京铁房地产开发有限公司(以下简称“产权方”).2016 年 3 月 1 日产权方将项目租赁给中文发集团文化有限公司；2017 年 9 月，中文发集团文化有限公司总经理将项目转租给武汉大本营北京分公司，并签订综合楼商业用房租赁合同，主要用于商务活动及配套商业经营活动，租赁期限为 8 年 6 个月。商业楼项目名称为：泛悦坊西城店。南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 17 根据上述合同武汉大本营北京分公司租赁泛悦坊西城店项目后，对其进行经营及管理，但并不持有项目所属公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为 0%。土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 3,342,280,000.00 3.95%-5.25%/4.58%1,160,090,000.00 512,125,000.00 1,280,065,000.00 390,000,000.00 票据 392,495,104.54 392,495,104.54 债券 592,707,288.53 5.18%/5.18%592,707,288.53 非银行类贷款 1,648,000,000.00 5.58%-7.4%/6.57%912,000,000.00 25,000,000.00 40,000,000.00 671,000,000.00 合计 5,975,482,393.07 2,464,585,104.54 1,129,832,288.53 1,320,065,000.00 1,061,000,000.00 发展战略和未来一年经营计划 请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 截止 2022 年 12 月 31 日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为439,487,935.05 元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。持续提升的价值创造能力持续提升的价值创造能力 经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。成熟的运营模式及丰富的产品线成熟的运营模式及丰富的产品线 经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦 mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。优质股东背景及强有力的支持优质股东背景及强有力的支持 南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。持续打造城市更新运营能力持续打造城市更新运营能力 南国置业股份有限公司 2022 年年度报告全文 18 中国电建华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个样板，是对电建系内部存量工业遗址改造的精品工程，并得到了多项专业奖项的肯定（“最佳城市更新奖”）。而在未来相当长的一段时间中，大量产业类存量资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南国置业的品牌运营能力和经验将日渐明显。商业运营能力和优质商户资源商业运营能力和优质商户资源 公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及商业运营能力的输出奠定了基础。四、主营业务分析四、主营业务分