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南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 南京公用发展股份有限公司南京公用发展股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 20232023-1212 20232023 年年 4 4 月月 南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 20222022 年年度报告年年度报告 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。和连带的法律责任。公司负责人李祥、主管会计工作负责人孙彬及会计机构负责人公司负责人李祥、主管会计工作负责人孙彬及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)刘伟伟声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。刘伟伟声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中涉及的未来发展计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实本报告中涉及的未来发展计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。计划、预测与承诺之间的差异。公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 3 号号行业信行业信息披露中房地产业的披露要求息披露中房地产业的披露要求 公司在本年度报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见公司在本年度报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见“第三节“第三节 管理层讨论与分析”之管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”中“十一、公司未来发展的展望”中,描述了描述了公司未来经营可能面临的主要风险，敬请投资者予以关注。公司未来经营可能面临的主要风险，敬请投资者予以关注。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 578,261,934578,261,934 股为基股为基数，向全体股东每数，向全体股东每 1010 股派发现金红利股派发现金红利 1 1 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 0 股（含税），不股（含税），不以公积金转增股本。以公积金转增股本。南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.40 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.61 第六节第六节 重要事项重要事项.64 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.76 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.84 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.85 第十节第十节 财务报告财务报告.86 南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证监会指定信息披露媒体公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原件。四、载有法定代表人签名的公司 2022 年年度报告文本原件。五、以上备查文件的备置地点：公司证券法务部。南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、南京公用、南京中北（更名前）指 南京公用发展股份有限公司或南京中北（集团）股份有限公司（更名前）中北的士 指 南京公用发展股份有限公司中北的士分公司 南京港华 指 南京港华燃气有限公司 中北房产 指 南京中北房地产开发有限公司 中北盛业 指 南京中北盛业房地产开发有限公司 中北金基置业 指 南京中北金基置业有限公司 中北金基房地产 指 南京中北金基房地产开发有限公司 中北金基置地 指 南京中北金基置地有限公司 中北金基建筑 指 南京中北金基建筑装修有限公司 中北金基新业 指 南京中北金基新业房地产开发有限公司 中北置业 指 南京中北置业有限公司 建信中北 指 南京建信中北房地产开发有限公司 杭州朗宁 指 杭州朗宁投资有限公司 杭州朗优 指 杭州朗优置业有限公司 南京朗鑫樾 指 南京朗鑫樾置业有限公司 南京颐成 指 南京颐成房地产开发有限公司 南京旭晟辉 指 南京旭晟辉企业管理咨询有限公司 南京绿北 指 南京绿北房地产投资有限公司 南京北盛 指 南京北盛置业有限公司 中北创投 指 南京中北新兴产业创业投资有限公司 中北汽服 指 南京公用发展股份有限公司中北汽车服务分公司 中北友好 指 南京中北友好国际旅行社有限公司 中北小贷 指 南京市栖霞区中北农村小额贷款有限公司 公用传媒 指 南京公用发展股份有限公司信息传媒分公司 中北运通 指 南京中北运通旅游客运有限公司 公用金埔 指 南京公用金埔数字城乡建设有限公司（更名前：南京公用大千数字城乡建设有限公司）能网公司 指 南京能网新能源科技发展有限公司 唐山丰润 指 华润电力唐山丰润有限公司 唐山电厂 指 唐山赛德热电有限公司及唐山燕山赛德热电有限公司 赛德控股 指 赛德控股有限公司 安庆中北 指 安庆中北巴士有限公司 公用控股 指 南京公用控股（集团）有限公司 市城建集团、南京城建 指 南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司 公交集团、南京公交 指 南京公共交通（集团）有限公司 报告期 指 2022 年 1 月 1 日2022 年 12 月 31 日 元、万元 指 人民币元、万元 南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 南京公用 股票代码 000421 变更前的股票简称（如有）南京中北 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 南京公用发展股份有限公司 公司的中文简称 南京公用 公司的法定代表人 李祥 注册地址 南京市建邺区白龙江东街 8 号新城科技园科技创新综合体 A4 号楼 18 层 注册地址的邮政编码 210019 公司注册地址历史变更情况 报告期内无变更 办公地址 南京市建邺区白龙江东街 8 号新城科技园科技创新综合体 A4 号楼 18 层 办公地址的邮政编码 210019 公司网址 http:/www.nj- securitiesnj- 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐宁 王琴 联系地址 南京市建邺区白龙江东街 8 号新城科技园科技创新综合体 A4 号楼 18 层 南京市建邺区白龙江东街 8 号新城科技园科技创新综合体 A4 号楼 18 层 电话 025-86383650 025-86383611 传真 025-86383600 025-86383600 电子信箱 securitiesnj- securitiesnj- 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 http:/ 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报 证券时报及巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 证券法务部 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 913201001349701847 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1996 年，公司上市，主营业务以出租汽车和长途客运为主业；1998 年，公司实施资产重组，收购公交公司 18 条线路经营权，公司主营业务以出租汽车、城市公交及长途客运为主；1999 年，随着公司的发展壮大，公司主营业务以出租汽车、城市公交及房地产开发为主；2006 年公司主营业务以出租汽车、城市公交、房地产开发及电力为主。南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 2015 年 3 月，公司完成重大资产重组，置入燃气资产。报告期内，公司主营业务无变更，公司现为以燃气销售、房地产开发及客运产业为主营业务的综合性上市公司。历次控股股东的变更情况（如有）1992 年，公司改制，南京市国有资产经营（控股）有限公司系公司控股股东；2006 年，公司原第二大股东南京公用控股（集团）有限公司通过受让南京市国有资产经营（控股）有限公司股份而成为公司控股股东，南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司为公司第二大股东，同时持有南京公用控股（集团）有限公司 100%股权。报告期内，公司控股股东无变更。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天衡会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 南京市建邺区江东中路 106 号万达广场商务楼 B 座 20 楼 签字会计师姓名 汤加全、毕宏志 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）7,112,573,231.38 3,588,708,109.25 98.19%6,839,653,806.57 归属于上市公司股东的净利润（元）60,529,807.98 98,650,564.47-38.64%225,082,875.72 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）47,850,675.33 92,025,729.20-48.00%220,534,680.57 经营活动产生的现金流量净额（元）-584,132,110.97 1,044,227,384.25-155.94%1,883,294,755.81 基本每股收益（元/股）0.1047 0.1723-39.23%0.3931 稀释每股收益（元/股）0.1047 0.1723-39.23%0.3931 加权平均净资产收益率 2.11%3.48%-1.37%8.32%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）15,462,118,974.10 14,175,600,543.45 9.08%10,994,972,739.47 归属于上市公司股东的净资产（元）2,865,899,436.40 2,863,732,414.36 0.08%2,795,526,527.67 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,416,786,463.02 1,146,613,931.39 863,141,713.51 3,686,031,123.46 归属于上市公司股东的净利润-13,080,034.16-1,263,422.45-9,539,217.20 84,412,481.79 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-13,322,699.00-2,931,630.11-12,229,497.94 76,334,502.38 经营活动产生的现金流量净额-583,676,665.89 665,464,130.27-833,958,408.82 168,038,833.47 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-7,349,118.24-5,370,134.10-17,560,050.58 南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）10,001,838.76 4,369,058.57 13,200,981.30 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 11,408,767.61 8,855,382.13 4,416,239.37 减：所得税影响额 3,340,966.23 669,039.55-3,096,749.84 少数股东权益影响额（税后）-1,958,610.75 560,431.78-1,394,275.22 合计 12,679,132.65 6,624,835.27 4,548,195.15-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 2022 年是党的二十大召开之年，是实施“十四五”规划承上启下之年，也是国企改革三年行动收官之年。这一年，公司在董事会的领导下，在全体员工的拼搏奋斗和共同努力下，锚定目标、笃行实干，以坚如磐石的信心打好国企改革攻坚战，以持续奋斗的决心迈向高质量发展，总体实现了质的稳步提升和量的合理增长。报告期内，公司实现营业收入 71.13 亿元，归属于上市公司股东的净利润 0.61 亿元，基本每股收益 0.1047 元。截至 2022 年 12 月 31 日，公司总资产 154.62 亿元，归属于上市公司股东的净资产28.66 亿元。（一）燃气产业 目前，我国正处于能源结构转型的关键时期。燃气企业作为我国能源结构转型的主力军之一，逐渐迈向现代化、体系化、高质量发展进程，在燃气领域数字化建设、燃气管道老化更新改造、燃气业务低碳化创新等方面，都起着至关重要的作用。2022 年以来，我国陆续出台相关政策驱动燃气行业步入现代化、体系化、高质量发展阶段，从燃气行业监管水平、燃气管道安全水平、燃气企业数字化水平、燃气企业气源统筹水平等方面提出更高要求，促进燃气行业整体迈向提质增效的新进程。结合国家能源局及国家发改委所披露的数据信息，2022 年，全国天然气生产量为 2201 亿立方米，连续 6 年增产超过 100 亿立方米，同比增长 6%；全国天然气表观消费量 3663 亿立方米，同比下降 1.7%。全国能源市场体系不断完善，有序竞争、高效保供的天然气市场体系加快构建，油气体制改革迈出实质性步伐。燃气企业坚决贯彻落实党中央、国务院对天然气产供储销体系建设的各项决策部署和保供稳价工作要求，扎实推进“十四五”规划落地实施。（二）房地产业 2022 年，受国内宏观政策、消费者信心不足等因素影响，房地产市场急剧降温，行业形势和发展环境日益严峻复杂，房企的发展面临着前所未有的考验。2022 年，南京市商品住宅成交量全年 807 万方，较近 5 年市场容量均值下滑 19%，从全市推盘去化来看，2022 年整体去化情况较 2021 年年下滑 35%。企业分化现象逐渐加剧，进入优胜劣汰阶段，“地方南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 型房企+全国型国央企”成为南京楼市主角。2022 年四季度，中央明确支持刚性和改善性住房需求，信贷、债券、股权融资三箭齐发，满足房企合理融资需求，并进一步支持刚性及改善型住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（三）客运产业 出租车作为城市客运交通系统的重要组成部分，相较于城市公共汽车、地铁、轻轨都是只到达固定地点的公共交通运输，出租车能够实现客户满足乘客的不同需求，是城市公共交通中最活跃的客运方式，具有方便、快捷、舒适和服务面广的特点。近年来，面对严峻的市场挑战与冲击，传统出租车企业正积极与互联网信息技术融合，采取提升出租车安全服务质量，改善乘客出行需求体验等举措，实现行业转型升级，有效提升市场竞争力，使其在与新兴业态的较量中赢得一席之地。同时，在各级交通管理部门所推行的出租车更型升级、巡约融合改革等措施下，行业也加快了由燃油车向环保新能源车辆的更新换代，已初步形成较好的市场影响。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 公司从事的主要业务为燃气产业、房地产业以及客运产业。（一）燃气产业 公司燃气产业细分为天然气销售业务、工程建造及安装业务、综合能源业务以及智慧燃气业务。天然气销售业务：在积极与上游做好沟通协调、确保气源采购的同时，有效组织和执行，确保管网、用户端设备的安全稳定运行，保障燃气的供应。通过自建储气设施、租赁储气设施等方式，积极履行公司作为城燃企业的储气主体责任。工程建造及安装业务：结合国家、省市发布的城镇燃气安全排查整治工作方案，对管道设施进行隐患排查整治和改造。同时，持续对老旧管网进行改造，推进新建项目及用户迁改项目的实施，并加快建设 LNG 储备站等工程项目。综合能源业务：继续围绕主营加延伸业务“1+X”模式，全力推进合同能源管理和集中供冷热业务，结合以上低碳能源项目的落地，实现科技成果转化。积极探索氢能利用等综合能源服务，争取实现由传统保供型向市场服务型的多能互补综合能源服务运营商转型升级，构建适应未来发展的供应体系。南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 智慧燃气：公司根据江苏省城镇燃气“七个一”工作要求，结合“十四五”发展战略规划，推进智能燃气表的更换工作。同时，响应南京市城市安全风险综合监测预警平台对燃气安全风险监测的要求，在部分区域开展燃气安全示范区试点建设，推进智能管网改造建设。（二）房地产业 公司自 1993 年起涉足房地产领域以来，立足南京深耕住宅类项目开发，已初步形成“存量开发+土地储备”的有序开发节奏，在发展模式方面也构建了“区域自建+联合开发+基金投资”的多渠道互补互促形式，至今已累计开发面积约 120 万平方米（其中自主开发近 50 万平方米）。同时，公司充分利用国有控股上市公司的优势，积极争取低效用地综合开发、居住类城市更新等项目，积极顺应房地产开发的发展趋势，联合品牌房地产开发企业合作开发住宅类项目，并已尝试性的在南京以外区域（浙江省杭州市、江苏省扬州市）进行项目开发，所参与的各项目建立了良好的市场口碑，“中北地产”的品牌得到彰显。报告期内，公司通过参与土地竞拍，取得南京河西南 NO.2022G30 地块以及雨花人居森林NO.2022G41 地块，目前正联合其他品牌房地产企业共同有序开发建设中，并在智能家居的基础上进行拓展，争取实现更高的附加值。（三）客运产业 近年来网约车以及城市轨道建设发展等外部因素叠加冲击，出租客运和旅游客运经营受到一定影响。公司与时俱进，积极推进巡游车出租车服务融入“互联网”业态，促进新老业态融合发展，针对目前新能源车辆热度不断攀升的情况，自 2021 年起，在南京市率先大批量使用纯电动车辆从事巡游出租车经营的基础上，于 2022 年继续拓展新能源车辆品牌，增加从业驾驶员的车型选择面，以此持续加大车辆的发包工作，推进出租汽车的绿色化转型。截止 2022 年 12 月底，公司已累计发包新能源车 1230 辆，占同期在营运巡游出租车总数比例约 63.1%，新能源车辆市场占有率稳居南京市前列，实现了经济和社会效益的双提升。旅游客运方面，2022 年成功中标 2022-2023 年度江苏省省级及南京市党政机关、事业单位及团体组织乘用车租赁服务定点采购项目，在旅游客运、通勤班车等既有业务基础上，业务领域进一步得到拓展。目前已相应稳步扩大车辆规模，初步形成了大、中、小车型相结合的多元化车辆结构，取得较好的市场影响。南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地 规划 用途 土地 面积（）计容 建筑面积（）土地 取得 方式 权益 比例 土地 总价款（万元）权益 对价（万元）河西南 G30项目 东至庙中街，南至螺塘路，西至天保街，北至高庙路 住宅 19048.44 45716.25 招拍挂 51.00%163,000 83,130 雨花台区G41 项目 东至绿罗路，南至吉祥路，西至西寇路，北至规划道路。住宅 39678.47 103164.02 招拍挂 51.00%212,000 108,120 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）南京河西南 NO.2021G115 项目 1.73 4.16 4.16 南京市南部新城 NO.2021G125 项目 0.88 2.21 2.21 南京河西南 NO.2022G30 项目 1.90 4.57 4.57 南京雨花台区 NO.2022G41 项目 3.97 10.32 10.32 总计 8.48 21.26 21.26 南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 14 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目 业态 权益 比例 开工时间 开发 进度 完工 进度 土地面积（）规划计容 建筑面积（）本期 竣工面积（）累计 竣工面积（）预计 总投资金额（万元）累计 投资总金额（万元）杭州 杭州熙华府项目 下城区东至胜景路、南至规划 F-R22-02地块、西至规划 7 号路，北至规划 5 号路 住宅 51.00%2016 年 12 月07 日 竣工 100.00%41055 90321 90321 90321 316,875.51 293,653.89 南京 南京 NO.新区 2020G03项目 浦口区天浦路以南、新浦路以东地块 住宅 51.00%2020 年 09 月29 日 竣工 100.00%36088.56 86612.54 86612.54 86612.54 320,000 280,913.13 南京 南京市NO.2019G54项目 江宁区江宁街道宁桥南路以西、纬五路以北 住宅 60.00%2020 年 03 月27 日 竣工 100.00%43211.72 86423.44 86423.44 86423.44 150,000 13,153.99 南京 南京江北NO.新区2018G11 项目 东至横三路，南至园西东路，西至团结大道，北至扬子一中长城分校 住宅 49.00%2019 年 09 月24 日 竣工 100.00%10381.46 20762.92 20762.92 20762.92 30,000 27,224.61 南京 南京河西南NO.2021G115项目 东至庙中街，南至高庙路，西至现状河道，北至元前路 住宅 51.00%2022 年 03 月21 日 在建 40.00%17326.01 41582.42 0 0 220,000 169,416.85 南京 南京市南部新城NO.2021G125项目 东至冶修二路，南至嘉园路，西至中和桥路小区，北至秦淮南路 住宅 51.00%2022 年 06 月07 日 在建 30.00%8824.48 22061.2 0 0 120,000 67,464.35 南京 南京河西南NO.2022G30项目 东至庙中街，南至螺塘路，西至天保街，北至高庙路 住宅 51.00%2022 年 09 月30 日 在建 20.00%19048.44 45716.25 0 0 260,000 173,388.34 南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目 业态 权益 比例 计容 建筑 面积 可售 面积（）累计 预售（销售）面积（）本期 预售（销售）面积（）本期 预售（销售）金额（万元）累计 结算面积（）本期 结算面积（）本期 结算金额（万元）杭州 杭州熙华府项目 下城区东至胜景路、南至规划 F-R22-02地块、西至规划 7 号路，北至规划 5 号路 住宅 51.00%90321 88767.3 87740.61 1 个自销+44 个包销车位 1,618.8 87740.61 1 个自销+44个包销车位 1,328 南京 南京 NO.新区 2020G03项目 浦口区天浦路以南、新浦路以东地块 住宅 51.00%86612.54 82618.54 82519.53 2487.57 8,484.6 69555.22 69555.22 267,914.72 南京 南京市NO.2019G54项目 江宁区江宁街道宁桥南路以西、纬五路以北 住宅 60.00%86423.44 85093 40756.95 12005.43 20,710.28 34440.54 34440.54 61,601.21 南京 南京江北NO.新区2018G11 项目 东至横三路，南至园西东路，西至团结大道，北至扬子一中长城分校 住宅 49.00%20762.92 16691.32 14764.33 1536.35 2,819.08 14246.5 7306.74 14,318.55 南京 南京河西南NO.2021G115 项目 东至庙中街，南至高庙路，西至现状河道，北至元前路 住宅 51.00%41582.42 42040.42 39725.71 39725.71 198,608.23 0 0 0 南京 南京市南部新城NO.2021G125 项目 东至冶修二路，南至嘉园路，西至中和桥路小区，北至秦淮南路 住宅 51.00%22061.2 20954.00 0 0 0 0 0 0 南京 南京河西南NO.2022G30项目 东至庙中街，南至螺塘路，西至天保街，北至高庙路 住宅 51.00%45716.25 45716.25 0 0 0 0 0 0 南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 16 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 175,025.00 3%-4.59%175,025.00 合计 175,025.00 3%-4.59%175,025.00 发展战略和未来一年经营计划 随着政策持续释放利好信号，促进房地产市场平稳健康发展已成社会共识。作为公司支柱产业之一，房地产业将结合市场需求变化，向“高品质、高周转、高标准”转变，既要“跑得快”，更要“跑得稳”。2023 年，公司将在以下方面开展具体工作：一是土地储备方面，基于现有项目开发周期，积极关注市场动态、研究政策变化，寻求新的合作项目，布局长远发展。二是存量项目方面，紧抓开发关键节点，包括：G54 项目加快剩余房源销售去化；G03 项目继续推进车位销售和零星交付工作；G115 项目按运营节点推进工程建设，加快车位去化；G30 项目和 G125 项目重点任务为住宅产品全部去化；G41 项目则全力以赴实现开工建设。同时，G11 项目积极推进尾盘销售、车位去化、项目结算等收尾工作。三是组织投后评价，通过对项目实施过程、投资效果、持续能力等方面的评价，总结经验，针对合作机制、成本管控、设计变更等方面存在的问题进行改进，为未来房地产项目的投资决策和过程管理积累经验。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为 158,186.48 万元，本报告期，公司未发生因承担阶段性担保责任而支付金额的情形。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司品牌一直具有较高的知名度和良好的形象，“中北”品牌随着产业发展和服务品质的提升熠熠生辉，得到广泛的认可，也给公司带来品牌效益和经济效益。随着公司转型、创新发展的经营需要，公南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 17 司在保持现有“中北”品牌的基础上拓展延伸“公用”品牌，通过双品牌的共同锻造和提优，持续打造和提升公司核心竞争力。（一）能源产业 1、控股子公司南京港华拥有管道燃气（天然气）经营许可证、南京市管道燃气特许经营权证、三级市政公用工程施工总承包建筑业企业资质证书、燃气燃烧器具安装维修建筑业企业资质证书、市政行业（城镇燃气工程）专业甲级工程设计资质证书、市政公用工程施工总承包二级建筑业企业资质证书等。2、控股子公司能网公司拥有从事新能源及智慧城市相关的电动汽车充电桩、充电站、充电塔的建设及运营、智慧停车服务、基于光伏发电的合同能源管理、分布式能源等业务的资源及技术优势。能网公司自 2020 年 8 月起积极打造“柚子充”充电运营品牌和“柚子充驿站”充电运营管理平台，截至 2022 年 12 月底，所投资建设运营管理的充电站已有 44 座，充电终端数超过 500 个，单日充电量超过 6 万度规模，并仍在高速发展中。（二）房地产业 公司所属房地产开发主体均拥有所需的相应资质，秉承“建筑城市，建筑理想”的立业宗旨，借助上市公司的综合实力，通过统筹规划设计、全程质量控制，赢得了市场信誉，创建了和输出了“中北地产”品牌，已成为南京本土知名房地产开发企业。（三）客运产业 拥有国家道路旅客运输二级企业资质；出租车营运具备相应的行业资质。（四）其他产业 1、汽车服务产业拥有上海大众 4S 特约汽车经销店，修理厂（一级资质）和机动车检测，通过产业整合互动，已形成汽车销售、维修保养、机动车检测及二手车交易等完整的汽车服务产业链。2、旅游服务产业具有出境游及台湾游资质，是江苏省五星级旅行社，并与拥有出租车后载 LED 云屏的广告发布载体的信息传媒产业协同发展，聚焦红色游、定制游、自媒体营销等热点，创新旅游产品、拓展广告资源。各产业通过自身资源优势，通过互动、协同开展业务经营，加上管理方面所积累的丰富经验，为公司的持续发展奠定了坚实基础。南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 18 四、主营业务分析四、主营业务分析 1 1、概述、概述 报告期内，公司实现营业收入 711,257.32 万元，较上年同期增加 98.19%，其中：汽车营运收入15,918.99 万元，较上年同期增加 7.88%，主要系本期公司积极拓展业务，客运量和出租车承包金较上期增加；房地产开发收入 316,662.83 万元，较上年同期增加 1738.42%，主要系本期中北金基置业楼盘交付确认收入，比上期建信中北项目交付体量多，对应收入结转增加；汽车销售收入 14,012.99 万元，较上年同期增加 19.39%，主要系中北汽服汽车销售量较上年增加；旅游服务收入 1,687.60 万元，较上年同期减少 53.03%，主要系国内宏观政策影响；燃气销售收入 287,922.86 万元，较上年同期增加16.79%，主要系南京港华本期燃气销售量及平均销售单价较上年同期增加；工程施工收入 39,266.40 万元，较上年同期增加 39.58%，主要系南京港华燃气安装、施工工程收入较上年同期增加。本期营业成本 624,026.06 万元，较上年同期增加 119.07%，主要系本期中北金基置业楼盘交付确认成本，比上期建信中北项目交付体量多，对应成本结转增加。管理费用、销售费用、研发费用、财务费用合计发生额76,118.80 万元，较上年同期增加 21.24%。本期现金及现金等价物净减少额为 55,484.56 万元，主要系支付土地款。2 2、收入与成本、收入与成本 （1 1）营业收入构成营业收入构成 单位：元 2022 年 2021 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 7,112,573,231.38 100%3,588,708,109.25 100%98.19%分行业 汽车营运 159,189,901.40 2.24%147,561,894.91 4.11%7.88%房产开发 3,166,628,281.40 44.52%172,246,876.22 4.80%1,738.42%汽车销售 140,129,895.38 1.97%117,367,385.51 3.27%19.39%旅游服务 16,876,005.77 0.24%35,927,696.26 1.00%-53.03%燃气销售 2,879,228,552.30 40.48%2,465,404,573.55 68.70%16.79%工程施工 392,664,014.03 5.52%281,309,897.58 7.84%39.58%其他 357,856,581.10 5.03%368,889,785.22 10.28%-2.99%分产品 汽车营运 159,189,901.40 2.24%147,561,894.91 4.11%7.88%房产开发 3,166,628,281.40 44.52%172,246,876.22 4.80%1,738.42%汽车销售 140,129,895.38 1.97%117,367,385.51 3.27%19.39%旅游服务 16,876,005.77 0.24%35,927,696.26 1.00%-53.03%南京公用发展股份有限公司 2022 年年度报告全文 19 燃气销售 2,879,228,552.30 40.48%2,465,404,573.55 68.70%16.79%工程施工 392,664,014.03 5.52%281,309,897.58 7.84%39.58%其他 357,856,581.10 5.03%368,889,785.22 10.28%-2.99%分地区 江苏 7,041,500,333.11 99.00%3,493,779,296.78 97.35%101.54%浙江 20,983,800.24 0.30%49,545,052.09 1.38%-57.65%安徽 46,639,288.33 0.66%43,149,483.65 1.20%8.09%其他地区 3,449,809.70 0.04%2,234,276.73 0.07%54.40%分销售模式 在某一时点确认营业收入 6,719,909,217.35 94.48%3,307,398,211.67 92.16%103.18%在某一时段确认营业收入 392,664,014.03 5.52%281,309,897.58 7.84%39.58%（2 2）占公司营业收入或营业利润占公司营业收入或营业利润 10%10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况以上