000046_2022_泛海控股_2022年年度报告_2023-04-28.pdf

泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 1 泛海控股股份有限公司泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告年年度报告 2023 年年 4 月月泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司董事长栾先舟先生、总裁兼财务总监刘国升先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。审议本次年报的董事会会议以现场会议和视频会议相结合的方式召开。公司董事臧炜因公务原因无法出席会议，已书面委托公司副董事长刘国升出席会议并代理行使表决权，公司其他董事均亲自出席了审议本次年报的董事会会议。非标准审计意见提示 适用 不适用 永拓会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2022 年度财务报告出具了保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。内部控制重大缺陷提示 适用 不适用 公司经本次董事会会议审议通过的利润分配预案为：公司 2022 年度拟不派发现金红利，不送红股，也不以资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。本年度报告涉及公司未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”之“可能面对的风险及应对措施”部分内容。泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 3 目目 录录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.7 第三节 管理层讨论与分析.12 第四节 公司治理.36 第五节 环境和社会责任.55 第六节 重要事项.56 第七节 股份变动及股东情况.87 第八节 优先股相关情况.93 第九节 债券相关情况.94 第十节 财务报告.103 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 4 备查文件目录备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证券报、证券时报、上海证券报及巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。泛海控股股份有限公司 董事长：栾先舟 董事会批准报送日期：2023 年 4 月 27 日 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 5 释义释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 中国银保监会 指 中国银行保险监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司或泛海控股 指 泛海控股股份有限公司 中国泛海 指 中国泛海控股集团有限公司，为公司控股股东 泛海能源 指 泛海能源控股股份有限公司，为公司第二大股东 武汉公司 指 武汉中央商务区股份有限公司，为公司子公司 武汉中心公司 指 武汉中心大厦开发投资有限公司，为公司子公司 武汉香港公司 指 武汉中央商务区（香港）有限公司（WUHAN CBD（HongKong）Company Limited），为公司子公司 信华公司 指 北京泛海信华置业有限公司，为公司子公司 东风公司 指 北京泛海东风置业有限公司，原为公司子公司，2019 年已出售给第三方 星火公司 指 北京星火房地产开发有限责任公司，为公司子公司 北京光彩 指 北京光彩置业有限公司，为公司子公司 深圳公司 指 深圳市泛海置业有限公司，为公司子公司 山海天公司 指 北京山海天物资贸易有限公司，为公司子公司 大连公司 指 大连泛海建设投资有限公司，为公司子公司 大连黄金山 指 大连黄金山投资有限公司，为公司子公司 中泛集团 指 中泛集团有限公司，为公司子公司 中泛控股 指 中泛控股有限公司 China Oceanwide Holdings Limited，为公司子公司 中国通海金融 指 中国通海国际金融有限公司，为公司子公司 洛杉矶公司 指 泛海广场有限公司 Oceanwide Plaza LLC.，为公司子公司 电力控股 指 泛海电力控股有限公司，为公司子公司 泛海物业 指 泛海物业管理有限公司，为公司子公司 不动产公司 指 泛海不动产投资管理有限公司，为公司子公司 酒管公司 指 泛海酒店投资管理有限公司，为公司联营公司 商管公司 指 泛海商业地产经营管理有限公司，为公司子公司 民生证券 指 民生证券股份有限公司，为公司联营公司 民生信托 指 中国民生信托有限公司，为公司子公司 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 6 释义项 指 释义内容 股权公司 指 泛海股权投资管理有限公司，为公司子公司 亚太财险 指 亚太财产保险有限公司，为公司子公司 民生银行 指 中国民生银行股份有限公司，为公司联营公司 亚太寰宇 指 亚太寰宇投资有限公司，为公司联营公司 三江电子 指 深圳市泛海三江电子股份有限公司，为公司联营公司，报告期已出售给第三方 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 7 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 泛海控股 股票代码 000046 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泛海控股股份有限公司 公司的中文简称 泛海控股 公司的外文名称 OCEANWIDE HOLDINGS CO.,LTD.公司的外文名称缩写 OCEANWIDE HOLDINGS 公司的法定代表人 栾先舟 注册地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 注册地址的邮政编码 100005 公司注册地址历史变更情况 2003 年 2 月 19 日，公司注册地址由深圳市南山区学府路 8 号荟芳园 A栋三楼变更为深圳市福田区福华一路深圳国际商会大厦 A座十六楼；2011 年 9 月 16 日，公司注册地址变更为北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层。办公地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 办公地址的邮政编码 100005 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陆 洋 李秀红 联系地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 电话（010）85259601（010）85259655 传真（010）85259797（010）85259797 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所网站（）公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、巨潮资讯网（）泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 8 公司年度报告备置地点 公司董事会监事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 911100006188158771 公司上市以来主营业务的变化情况 2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型。随着公司金融业务日趋成熟，公司金融业务的业绩贡献占比持续提升。2020 年 1 月，经中国证监会核准，公司所属行业分类由“房地产”变更为“金融业-其他金融业”。目前，公司经营范围为：投资及投资管理；资产管理；经营房地产业务及物业管理；自有物业租赁；企业管理咨询；销售建筑材料、装饰材料、机械设备。历次控股股东的变更情况 公司的前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，由深圳南油（集团）有限公司于 1989 年 5 月投资成立。1991 年 6 月，南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司改组为深圳南油物业发展股份有限公司（以下简称“南油物业”），深圳南油（集团）有限公司为其控股股东。1998 年 10 月，深圳南油（集团）有限公司将其持有的南油物业全部股份转让给光彩事业投资集团有限公司（以下简称“光彩事业”，现已更名为“泛海能源控股股份有限公司”），光彩事业成为公司控股股东。2005 年 9 月，泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设控股”）收购光彩事业持有的公司 28.17%股份，成为公司控股股东。2010 年 2 月，泛海建设控股将持有的公司全部股份过户给中国泛海，中国泛海成为公司控股股东。截至本报告披露日，公司控股股东未再发生变化。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 永拓会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市朝阳区关东店北街 1 号国安大厦 签字会计师姓名 李进、郭军 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 2021 年，因实施民生证券不再纳入公司合并报表范围的重大资产重组项目，公司聘请中信建投证券股份有限公司为财务顾问。财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 中信建投证券股份有限公司 北京市东城区朝内大街2号曹震宇、吕非易 2022 年 1 月 26 日-2023 年 12 月 31 日 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 9 凯恒中心 B 座 2 层 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业总收入（元）13,070,560,026.25 14,922,802,783.79-12.41%14,056,819,178.97 归属于上市公司股东的净利润（元）-11,536,525,603.63-11,254,511,485.01-2.51%-4,621,758,344.82 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-4,575,064,744.57-9,924,449,546.91 53.90%-4,074,752,041.54 经营活动产生的现金流量净额（元）574,847,178.26 10,625,318,974.25-94.59%8,336,237,439.78 基本每股收益（元/股）-2.2202-2.1659-2.51%-0.8894 稀释每股收益（元/股）-2.2202-2.1659-2.51%-0.8894 加权平均净资产收益率-6490.59%-101.29%-6389.30%-24.10%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）105,190,416,544.04 110,245,216,017.22-4.59%180,990,832,219.94 归属于上市公司股东的净资产（元）-5,462,437,447.62 5,784,797,020.53-194.43%16,606,432,397.04 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 项目 2022 年 2021 年 备注 营业收入（元）13,070,560,026.25 14,922,802,783.79 营业收入扣除金额（元）-营业收入扣除后金额（元）13,070,560,026.25 14,922,802,783.79 截至披露前一交易日的公司总股本：截至披露前一交易日的公司总股本（股）5,196,200,656 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）-2.2202 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 10 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 2,283,805,277.13 1,639,756,313.39 4,949,283,551.60 4,197,714,884.13 归属于上市公司股东的净利润 -797,593,150.48 -1,288,845,722.69 -153,990,442.65 -9,296,096,287.81 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -665,972,885.81 -788,755,148.53 -141,258,076.59 -2,979,078,633.64 经营活动产生的现金流量净额 -12,520,688.11 19,043,546.66 -72,706,716.34 641,031,036.05 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-1,924,615,772.50-1,080,908,959.28-550,037,568.74 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）14,110,732.98 107,443,785.15 50,334,164.45 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -3,524,540.11 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-6,081,658,836.27 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交24,360,413.47 516,951,795.66 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 11 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 14,188,245.84 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-201,042,902.01-125,060,816.39 60,222,029.82 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1,870,598,708.94-900,129,863.70-190,721,453.55 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 -2,030,588,223.97 44,459,495.65-18,017,800.44 少数股东权益影响额（税后）-1,047,395,990.24 -181,913,370.27-68,703,264.41 合计 -6,961,460,859.06 -1,330,061,938.10-547,006,303.28-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，持有债权投资产生的投资收益以及处置交易性金融资产、交易性金融负债及等取得的投资收益-412,027,955.37 公司持有的原境外子公司股权于出表后列报为交易性金融工具，由于其经营活动引起的权益变动列报为公允价值变动损益,界定为经常性损益。泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 12 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 报告期内，公司从事的主要业务包括金融业务和房地产业务，其中，公司金融业务的核心平台为民生信托和亚太财险，公司房地产业务的核心项目为武汉中央商务区项目。（一）金融业 信托业 2022 年行业资产规模保持平稳，业务结构持续优化，风险化解仍是焦点重点，经营业绩受经济、市场下行影响有所回调，回归本源是行业的长期发展趋势。截至 2022 年 4 季度末，信托资产规模为 21.14 万亿元，同比增长 5,893.44 亿元，增幅为 2.87%；截至 2022 年 4 季度末，信托公司累计实现经营收入 838.79 亿元，同比 2021 年 4 季度末 1207.98 亿元下降 369.20 亿元，降幅 30.56%；2022 年 4 季度末，信托公司累计实现利润总额 362.43 亿元，同比下降 39.76%。（数据来源：中国信托业协会公开数据）车险综合改革实施两年多后，已逐渐摆脱保费下滑态势，2022 年实现正增长，并带动产险市场业务整体修复，但年内行业集中度进一步提升，中小险企的竞争压力持续加剧。按可比口径，产险行业 2022 年实现原保险保费收入 14,867 亿元，同比增长 8.70%，其中，车险保费收入 8,210 亿元，同比增长 5.62%；全行业赔款支出 9,078 亿元，同比增长 2.60%（数据来源：中国银保监会公开数据）。（二）房地产业 房地产市场延续“房住不炒”总基调。但由于行业出险、收入预期下降等多重因素影响，2022 年房价和成交规模跌幅明显，供应端和需求端活跃度较低。为挽救市场颓势，监管部门年内多次出台利好政策，供需两端政策持续发力，因城施策力度不断加大，房地产政策进入全面宽松周期。目前，公司房地产业务主要集中在武汉中央商务区地区。2022 年，武汉市亦出台了多项房地产支持政策，包括优化预售资金监管、下调房贷利率、降低二套房首付、动态解禁二环外限购政策、支持二手房带押过户等。2022 年，武汉新建商品住房共计成交 11.63 万套、1316.5 万平方米，同比分别下滑 42%和 43%。2022年武汉成交土地 133 宗，总成交金额 906.75 亿，成交金额同比下降 52.79%。（数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局、武汉土地市场交易中心）二二、报告期内公司从事的主要业务、报告期内公司从事的主要业务 2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，公司董事会启动实施由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型的战略。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，金融业务占比持续提升。2020年 1 月，经中国证监会核准，公司行业分类由房地产变更为金融业。经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生信托、亚太财险等核心金融平台，拥有较为丰富的金融业务经营资质，金融服务体系不断健全，为广大客户提供金融增值服务的能力持续提升。其中，民生信托不断优化产品结构，增强内生发展动力，并持续加大风险防控及处置力度，争取尽快出清风险，重新起航；亚太财险坚持以客户需求为导向、以风险管理为核心、以金融科技为驱动，坚持差异化定位、数字化运营、生态化布局、轻型化发展，企业发展能力逐年提升。公司房地产项目从起步发展至今，公司已形成集规划设计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发运营模式，在国内外多个重点城市核心地段实现了布局，土地储备较为充足且成本优势明显，产品类型丰富，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，品牌效应突出，代表项目包括武汉中央商务区、北京泛海国际居住区等精品标杆项目。未来，公司将按照“聚焦主业，创新发展”的思路，持续推动公司高质量发展。泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 13 三、报告期内公司经营情况三、报告期内公司经营情况（一）整体经营情况（一）整体经营情况 2022 年是党和国家历史上极为重要的一年。年内，党中央和国务院各项政策靠前发力、主动作为，加大宏观调控力度，以应对超预期因素冲击，中国经济在较短时间内实现企稳回升。公司主营业务为金融和房地产，涉及证券、财险、信托、期货及房地产等细项。从所处行业形势看，年内金融业整体强调着力服务实体经济，支持保障和改善民生，防控重点领域风险，其中：证券业行业分化更为明显，且因市场低迷导致业绩进一步承压，信托业则仍处在转型深水期，财险业市场竞争持续加剧。房地产业则继续贯彻“房住不炒”定位，政策端、资金端均呈渐进式宽松态势，旨在修复市场预期，推动房地产市场恢复稳定发展，但行业需求端仍然偏弱。善谋者行远，实干者乃成。面对内外部环境的不确定性，公司顶住压力，克服困难，发挥战略主动，以稳定公司经营、改善公司流动性为核心要务，干实事、谋实招、求实效，充分运用、借力公司发展积累下的优势，加快改善公司持续经营能力的步伐，提出公司要系统性、创造性地开展资产处置、多层面引战、压降债务、风险化解等核心工作，争取尽快实现公司战略性瘦身目标，构建新发展格局，推动公司可持续发展水平提升。其中，近年来公司降债方面取得显著成效，有息负债已由 2018 年末的约 1,182 亿元下降至 2022 年末的约 511 亿元，为公司经营企稳回升奠定了坚实基础。但受国内经济低位运转、行业政策持续收紧及预期不明朗等因素影响，叠加企业融资难、融资贵的困境未获得明显改善，公司旗下金融、房地产两大主业发展受到重重阻碍。同时，受限于流动性压力导致的公司较多资产被查封、冻结，公司持续推动的资产优化处置、引进战略投资者（以下简称“引战”）等工作面临更多卡点瓶颈，公司经营管理受到更为严峻、复杂的挑战。2022 年，由于公司主营业务未能实现明显突破好转以及公司根据会计准则计提预计负债、整体资金成本上升等原因，公司报告期业绩出现大额亏损。经审计，2022 年度公司实现营业总收入 130.71 亿元，同比减少 12.41%，归属于上市公司股东的净利润为-115.37 亿元。截至 2022 年 12 月 31 日，公司总资产为 1,051.90 亿元，归属于上市公司股东的净资产为-54.62亿元。（二）主要业务经营情况（二）主要业务经营情况 金融业务和房地产业务是公司的两大核心业务。在困难与挑战面前，公司上下时刻保持清醒和坚定，不躺平、不松劲，持之以恒推进经营潜力挖掘，不断降本增效，竭尽全力为公司创造现金流，改善公司经营状况，提升持续经营能力。1.金融业务 年内，公司旗下金融子公司紧紧围绕“经营提质增效”、“加强风险防范化解”两大核心目标，始终坚持双向发力。在年内市场普遍下行的情况下进一步加强市场跟踪研判，指导旗下金融子公司立足稳健发展的基础着力向高质量发展转型，同时，公司全面加强风险识别管理和存量风险处置化解工作，努力推动经营效益企稳回升，其中：公司参股的民生证券持续夯实“投资+投行+投研”业务发展战略，核心业务竞争力稳步提升，重点业务排名继续位于行业前列，但全年业绩受市场低迷影响有所下滑，年内实现营业收入 25.32 亿元、归母净利润 2.11 亿元；公司控股的亚太财险进一步强化“效益为先”的经营理念，积极调整业务结构、提升业务品质，精简组织架构、优化经营成本，保费收入连续三年超过 50 亿元，全年实现营业收入 49.69 亿元，归母净利润-0.82 亿元；公司控股的民生信托加大了风险资产清收力度，并着力完善与投资人沟通机制，全力开展经营自救、努力化解存量风险，但由于业务发展受阻、信托项目计提预计负债，民生信托报告期未能实现扭亏目标，全年实现营业收入 13.42 亿元，归母净利润-37.06 亿元。2022 年，公司金融板块实现营业收入 59.30 亿元，占公司营业收入的 45.37%。2.房地产业务 房地产业务始终是公司发展的坚实基础和有力支撑。报告期内，在公司董事会的全面领导和统筹部署下，公司房地产业务发展以稳经营、增回款、降负债、保交房为核心目标，全面梳理可售资源，坚持应销尽销，尽可能增加现金回流，同时持续加强成本管控、资金统筹管理，努力保障开发、销售、运营工作，兑现保交楼承诺。但受资金紧张、诉讼风险增多、市场需求疲软等诸多因素影响，公司境内外地产项目开发建设及日常运营均受到一定阻碍。其中：作为公司境内核心地产项目的武汉中央商务区受上述因素影响，年内项目开发建设进度及销售成效均未达预期；泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 14 公司境外项目继续坚持以售为主策略，其中夏威夷西区项目已完成出售，纽约项目、旧金山项目、洛杉矶项目、夏威夷一、二号地项目正在寻找合作开发伙伴或买家。年内，公司地产板块实现营业收入 71.10 亿元，占公司营业收入的 54.40%，实现签约销售金额 41.44 亿元，在有限的条件下为公司创造了宝贵的现金流。（三）重点工作推进情况（三）重点工作推进情况 年内，公司全力推进资产优化处置、多层面引战、债务化解、风险防控等重点专项工作并取得一定进展，其中：1.攻坚克难、统筹平衡，加快资产优化处置步伐 公司在境内外拥有大量优质的存量土地或项目资源，且旗下拥有证券、信托、财险等稀缺金融牌照，资产质地优良是公司多年积累下来的核心发展优势，更是公司解决企业发展过程中问题的取胜之匙。年内，公司积极落实资产优化处置方案，坚持以发展的角度去化解公司阶段性发展问题。但公司债务问题引致公司部分资产被查封、被执行或被接管，负面影响亟待解决。为处理好资产状态对潜在交易的或有影响，公司以解决问题、维护公司利益为前提，不断拓宽工作思路，平衡好各方利益、争取形成多方合力，统筹做好资产处置、债务化解及日常经营工作，最大限度争取资金回笼、缓解公司流动性压力。公司的资产优化处置报告期内取得一定进展。年内，公司以 9.16 亿元转让了武汉喜来登酒店及附属资产，以 2.47 亿元转让了武汉宗地 1 项目，以 1.66 亿元出售了公司持有的泛海三江电子股份有限公司（现已更名）15%股权，以 33.95 亿元的拍卖成交价转让了武汉宗地 26A、14F 项目，境外地产项目年内以 9,500 万美元完成了夏威夷项目西区的转让，公司在深圳和武汉两地部分小额不动产亦完成转让工作。2.有序推进多层面引战工作，争取尽快达成合作 为有效改善公司经营状况、寻求上市公司长远发展之道，公司将多层面引战列为年内重点工作之一。引入实力雄厚的股东，既可显著提升公司发展基础和发展质量，又能有效改善公司财务状况，夯实公司持续发展的基础。报告期内，公司对旗下各业务板块进行全面梳理，审慎分析资产优劣势，制定针对性方案，快速推进公司各层面的引战工作，广泛地与意向投资者进行接触，并积极与意向投资者和合作方沟通探索各种形式合作的可能。其中，公司就金融板块的证券资产、财险资产以及地产板块中部分项目公司股权的引战事项已与多家意向投资者进行洽商并形成一定共识。截至本报告期末，公司正与多个意向投资者就公司引战事项进行洽商，争取早日达成合作。3.全方位开展债务风险化解，减轻公司资金压力 改善和解决公司阶段性流动性问题始终是公司当前及下一阶段工作部署的重中之重。年内，公司面临的融资难、融资贵的不利局面未得到显著改善，因债务风险传导引致公司资产受限情况频发，综合导致公司债务风险化解工作会面临更大的挑战。为此，公司全力开展债务风险化解工作。年内，公司主动创新工作思路和方法，采取以下举措，进一步压降有息负债：一是以“带抵押过户”的交易模式，创造性开展已抵押、查封资产的处置工作，全年完成武汉中央商务区宗地 1、宗地 26A、14F、喜来登酒店等资产的处置；二是加强与金融机构沟通协商，尽力争取对存量债务进行展期，缓解公司流动性压力，全年实现展期债务金额较为可观；三是千方百计提振公司经营，积极创造经营性现金流，同时严控非必要性支出，节约企业成本。4.持续加强重点风险化解，构建科学有效的风险控制防线 年内，公司境内外诉讼、仲裁事项大多进入判决、执行阶段，公司部分资产被查封、冻结，执行过程中已开始出现资产被拍卖的被动情形。为及时有效化解债务风险、保全公司重要战略性资产，公司积极与债权人沟通协商和解方案，尽可能采取市场化的方式解决债务纠纷，既能保证债权人权益，又可最大化维护公司利益。此外，公司通过多种形式着力提高全员风险意识，辅之以及时开展的内部控制审计监察、改善并消除制度建设和内控管理的缺陷，以保障上市公司合规运作，风险可控。同时，公司主动增强对重点业务的风险识别、评估、监测、处置等综合能力，强化重点业务领域的风险资产排查，严控风险增量。泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 15（四）房地产项目经营管理情况（四）房地产项目经营管理情况 新增土地储备项目 适用 不适用 累计土地储备情况 单位：万平方米 项目/区域名称 总占地面积 总建筑面积总建筑面积/剩余可开发建筑面积 武汉中央商务区项目 52.26 246.41 北京泛海国际居住区二期 8.5 33.88 沈阳泛海国际居住区项目 22.10 12.68 美国夏威夷科琳娜 1 号地项目 10.63 14.94 美国夏威夷科琳娜 2 号地项目 7 9.2 总计 100.49 317.11 主要项目开发情况 单位：平方米、万元 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积 规划计容建筑面积 本期竣工面积 累计竣工面积 预计总投资金额 累计投资总金额 武汉 宗地 17 北时代中心 1、2、3、4 号楼 武汉中央商务区 办公 详见注 2014 年6 月 部分竣工（毛坯），部分在建 42,869.17 283,273.64 0 185,363.55 283,080.81 219,939.42 宗地 16B 武汉中心 武汉中央商务区 办公、商业、公寓、酒店 2009 年9 月 在建 28,100.85 266,112.58 0 0 646,304.18 681,706.81 宗地 2 泛海城市广场二期 武汉中央商务区 商业、公寓 2011 年8 月 部分竣工，部分在建 30,526.20 143,473.14 0 150,615.28 173,645.64 178,216.38 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 16 宗地 14B（万怡酒店、平安银行、艾迪逊酒店、商业街)武汉中央商务区 酒店 2013 年11 月 部分竣工（毛坯），部分在建 28,547.00 149,300.00 0 173,547.85 252,363.90 185,043.54 宗地 24A芸海园 武汉中央商务区 住宅 2014 年5 月 交房 94,900.00 303,680.00 0 407,043.80 375,198.71 335,136.88 宗地 23E 桂府 武汉中央商务区 住宅 2019 年10 月 竣工（毛坯）11,393.43 28,483.58 38,668.32 38,668.32 38,969.54 28,415.32 宗地 24B 芸府 武汉中央商务区 住宅 2019 年10 月 在建 35,131.00 94,854.00 0 0 130,504.72 56,008.19 北京 泛海国际居住区二期（2#地南、3#地）朝阳区东风乡 住宅、商业、办公 2010 年10 月 部分竣工，部分在建 142,374.41 159,370.00 0 219,709.00 1,073,864.03 1,010,029.29 抚顺 泛海国际居住区 辽宁省沈抚新区高湾经济区 住宅、商业 2014 年9 月 部分竣工，部分在建 220,979 220,979 0 50,165.90 98,279.61 84,681.62 洛杉矶 洛杉矶泛海广场 市中心 住宅、商业、写字楼、酒店等 74.94%2014 年11 月 暂缓 18,700.00 138,300.00 0 0 22.5 亿美元 1,152,108.02 注：武汉项目的持有主体为武汉公司，泛海控股直接和间接合计持有武汉公司 90.25%股份。北京项目的持有主体为东风公司，东风公司已于 2019 年出售给融创房地产集团有限公司，根据协议约定，该项目为公司保留物业。抚顺项目的持有主体为沈阳公司，其系武汉公司的全资子公司。主要项目销售情况 单位：平方米、万元 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积 累计预售（销售）面积 本期预售（销售）面积 本期预售（销售）金额 累计结算面积 本期结算面积 本期结算金额 武汉 武汉中央江汉区 住宅 详见注 2,148,100.00 1,267,329.41 1,261,055.46 2,085.27 6,671.66 1,214,749.93 20,201.61 73,354.05 泛海控股股份有限公司 2022 年年度报告 17 商务区 商业 138,270.11 78,649.79 820.63 2,511.09 77,720.21 820.63 2,391.51 写字楼 656,781.58 656,781.58 0 0 728,290.58 2,973.23 3,232.48 公寓 89,355.90 42,098.86 18,546.58 35,529.95 25,622.36 25,622.36 46,095.03 宗地 1（土地）30,296.00 30,296.00 30,296.00 30,296.00 24,700.00 30,296.00 30,296.00 23,554.86 宗地14F（土地）100,400.00 100,400.00 100,400.00 100,400.00 175,700.00 100,400.00 100,400.00 167,333.33 宗地 26A（土地）93,614.00 93,614.00 93,614.00 93,614.00 163,800.00 93,614.00 93,614.00 156,000.00 喜来登酒店 67,363.31 67,363.31 67,363.31 67,363.31 91,600.00 67,363.31 67,363.31 88,700.00 北京 泛海世家 北京朝阳区 仓房 12,294 12,294 3,461.74 34.51 91.18 3,194.13 0 0 北京 泛海容郡 北京朝阳区 住宅 64,415.29 64,415.29 64,415.29 0.00 0.00 64,415.29 0.00 0.00 仓房 3,657.25 2,928.56 594.93 0.00 0.00 556.66 0.00 0.00 车位 11,758.66 11,758.66 11,596.81 129.96 199.00 11,564.32 129.96 189.52 抚顺 泛海国际居住区 辽宁省抚顺市沈抚新区高湾经济区 住宅 220,979 90,752 8514.1 0 0 7,553.67 0 0 深圳 泛海城市广场 南山区 写字楼 25,770.24 25,770.24 16,792.7 377.03 1,533.68 16,792.7 377.03 1,533.68 洛杉矶 洛杉矶泛海广场 市中心 住宅、商业、写字楼、酒店等 74.94%138,300 80,200 0 0 0 0 0 0 注：武汉项目的持有主体为武汉公司，泛海控股直接和间接合计持有武汉公司 90.25%股份。北京项目的持有主体为东风公司，东