000732_2022_ST泰禾_2022年年度报告_2023-04-28.pdf

泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 泰禾集团股份有限公司泰禾集团股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 【20232023 年年 4 4 月月 2929 日日】泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 20222022 年年度报告年年度报告 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。和连带的法律责任。公司负责人黄其森、主管会计工作负责人黄其森及会计机构负责人公司负责人黄其森、主管会计工作负责人黄其森及会计机构负责人(会计会计主管人员主管人员)刘向民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。刘向民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、独立董事、监事会对相关事项已有详细说明，请投资报告，本公司董事会、独立董事、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。者注意阅读。中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了否定意见的内部中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了否定意见的内部控制审计报告书，详见本年度报告“第四节公司治理”章节“十四、内部控控制审计报告书，详见本年度报告“第四节公司治理”章节“十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告”，提请投资者注意阅读。制自我评价报告或内部控制审计报告”，提请投资者注意阅读。本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。当理解计划、预测与承诺之间的差异。公司需遵守深圳证券公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第交易所上市公司自律监管指引第 3 3 号号行业信息披行业信息披露中房地产业的披露要求露中房地产业的披露要求 泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 公司已在本年度报告中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以公司已在本年度报告中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以关注，详见本年度报告“第三节关注，详见本年度报告“第三节 管理层讨论与分析”章节“十一、公司未来管理层讨论与分析”章节“十一、公司未来发展的展望”之“（三）可能面临的风险及应对措施”。发展的展望”之“（三）可能面临的风险及应对措施”。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .2 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .7 7 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1111 第四节第四节 公司治理公司治理 .3939 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任 .5757 第六节第六节 重要事项重要事项 .5858 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .8585 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 .9191 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 .9292 第十节第十节 财务报告财务报告 .102102 泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 备查文件目录备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。二、载有中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。四、载有公司法定代表人签名的公司 2022 年年度报告文本。泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 释义释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 福建证监局 指 中国证券监督管理委员会福建监管局 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司、泰禾集团、泰禾 指 泰禾集团股份有限公司 泰禾投资 指 泰禾投资集团有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 泰禾集团股份有限公司章程 报告期、本报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 ST 泰禾 股票代码 000732 变更前的股票简称（如有）泰禾集团 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泰禾集团股份有限公司 公司的中文简称 泰禾集团 公司的外文名称（如有）TAHOE GROUP CO.,LTD.公司的法定代表人 黄其森 注册地址 福建省三明市梅列区徐碧 注册地址的邮政编码 365000 公司注册地址历史变更情况 不适用 办公地址 福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路 9 号东二环泰禾广场泰禾中心 20-31 层 办公地址的邮政编码 350011 公司网址 www.tahoecn.co 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 马春华 兰明云 联系地址 北京市朝阳区东四环中路 58 号泰禾北京公馆 11 层 北京市朝阳区东四环中路 58 号泰禾北京公馆 11 层 电话 010-89580885 010-89580885 传真 010-89576999 010-89576999 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http:/）公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、中国证券报、证券日报、巨潮资讯网（http:/)公司年度报告备置地点 公司证券事务中心 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91350000155584573M 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）报告期内无变更。历次控股股东的变更情况（如有）报告期内无变更。泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市丰台区丽泽路 20 号院 1 号楼丽泽 SOHO B 座 20 层 签字会计师姓名 刘炼、苑楠 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）8,802,848,101.52 4,911,127,344.46 79.24%3,614,534,476.46 归属于上市公司股东的净利润（元）-5,373,942,235.19-4,013,122,048.58-33.91%-4,999,437,812.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-4,737,747,347.11-4,324,477,157.80-9.56%-4,455,638,387.80 经营活动产生的现金流量净额（元）-222,207,833.62 529,130,863.94-141.99%-2,948,831,541.31 基本每股收益（元/股）-2.1592-1.6124-33.91%-2.0087 稀释每股收益（元/股）-2.1592-1.6124-33.91%-2.0087 加权平均净资产收益率 不适用 不适用 不适用 不适用 2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）214,597,822,755.33 219,123,942,629.04-2.07%216,832,586,290.45 归属于上市公司股东的净资产（元）4,452,912,067.38 10,059,467,925.39-55.73%14,648,126,717.01 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 项目 2022 年 2021 年 备注 营业收入（元）8,802,848,101.52 4,911,127,344.46 投资性房地产处置收入 咨询收入 营业收入扣除金额（元）9,940,951.02 23,199,097.16 投资性房地产处置收入 咨询收入 营业收入扣除后金额（元）8,792,907,150.50 4,887,928,247.30 投资性房地产处置收入 咨询收入 泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 245,855,777.38 2,956,547,348.14 2,061,408,492.49 3,539,036,483.51 归属于上市公司股东的净利润-404,886,190.99-1,626,086,475.95-1,092,701,784.14-2,250,267,784.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-417,043,975.61-1,622,328,348.26-1,379,742,020.30-1,322,699,655.66 经营活动产生的现金流量净额 237,166,304.78-30,454,927.40-91,332,767.71-337,586,443.29 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-359,539,466.21 83,943,911.78-117,240,773.99 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）4,791,802.79 14,634,255.74 7,181,312.70 债务重组损益 256,035,587.15 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允5,867,714.02-7,236,609.98-1,466,867.47 泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-122,677,015.00 417,206,901.42-198,408,110.48 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-390,786,624.55-235,124,900.82-238,944,839.76 其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,607,983.99 减：所得税影响额 8,668,499.60 1,847,568.65 13,810,615.23 少数股东权益影响额（税后）21,218,386.68-39,779,119.73-14,282,485.93 合计-636,194,888.08 311,355,109.22-543,799,424.31-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 锦绣水乡（现推广名为福州院子）1,203,102.28 本公司受托经营管理锦绣水乡（福州院子）项目，本报告期内形成的设计管理服务费、工程管理服务费、品牌使用及综合管理费合计 120.31 万元，上述收入在本公司经营范围内，为公司经营业务活动形成的正常收入，且具有可持续性，因此本公司未将其列入非经常性损益。泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 一、概述一、概述（一）宏观环境方面（一）宏观环境方面 2022 年，我国经济发展遇到国内外多重因素冲击。在党中央坚强领导下，高效统筹防控和经济社会发展，根据病毒变化和防疫形势，优化调整防控措施，推动经济企稳回升。全年国内生产总值增长 3%，居民消费价格上涨 2%。短期经济下行压力仍较大。2023 年是贯彻党的二十大精神的开局之年，是实施“十四五”规划承前启后的关键一年，随着 2022年 12 月防控政策的大幅调整，以及中央经济工作会议对宏观政策力度的积极定调，可以预见 2023 年经济运行过程中的影响将会逐渐减弱，货币、财政、地产、产业等各项政策将积极生效，市场主体信心提升，内需随着消费恢复而逐步扩大，经济增长稳步修复。（二）房地产行业方面（二）房地产行业方面 总体而言，2022 年中国房地产行业整体呈现出前期严峻后期回暖的态势。上半年，国际、国内宏观形势复杂多变，诸多突发因素超出预期，我国经济运行出现了一定的波动，房地产市场持续下行，企业频繁暴雷、市场信心不足、土地市场惨淡、销售维持低迷。上半年全国商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长，房地产行业经历了前所未有的挑战。下半年随着经济环境的整体趋好，房地产行业也进入回暖行情。在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。尤其是进入 11 月，多项重磅政策落地，“金融 16 条”允许房企债务展期并加大融资支持力度，后续商业银行跟进落实资金支持，随后支持企业融资的“第三支箭”正式落地。中央因城施策，给予各地较高的调控自由度，力促市场预期稳定。2022 年已有超 300 省市出台政策近千条，销售恢复不及预期，后续各地政策或将加大力度。短期来看，房地产调控政策仍将保持宽松态势，供需两端政策均有继续优化空间。政策层面，2022 年受宏观经济下行、行业周期调整等多重因素影响，政策面在“房住不炒”总基调的前提下适度宽松。国家相关部门频繁释放积极信号，多次从需求端到企业端出台利好政策。主要聚焦在重塑行业信心、降低购房成本和保市场主体这三方面。首先，中央政治局、国务院、央行、银保监会、住建部等政府及相关职能部门多次发声，重提房地产是国民经济的支柱产业，要求确保房地产市场平稳发展，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。这些表态意在稳定房地产市场预期，重塑行业信心。其次，多策并举为需求端提供信贷支持，推动市场复苏。央行全年共三次降息两次降准，存款准备金率降至 7.8%，5 年期以上 LPR 共下调 35 个基点；央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点；央行、银保监会对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；下调公积金贷款利率，5 年以上公积金贷款利率降至 3.1%。最后，房地产融资政策渐进松绑，为企业纾困。比如明确并购贷不再计入“三道红线”、保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、银行新增 6000 亿元房地产融资。11 月后，监管对房企融资态度更为积极，由原来“救项目”逐渐转向“救项目与保主体”并存。信贷、股权、债券“三支箭”先后落地：央行、银保监会出台“金融 16 条”；证监会发布“新 5 条”支持房地产股权融资；交易商协会表示将继续支持民营企业发债融资；三部委发文指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金。地方则全力落实“因城施策”，根据各地市场情况逐步优化政策。特别在 4 月份政治局会议明确鼓励地方完善房地产政策之后，各地因城施策进入高峰期，出台政策节奏加快，政策力度加大，且从低能级城市向高能级城市扩围。据统计，全年约有 295 省市出台 595 次房地产松绑政策，内容主要涉及优化四限政策（杭州、南京等 39 城放松限购；济南、厦门等 111 城放松限贷；广州、西安等 7 城放松限价；西安、成都等 24 城放松限售）、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等。泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 数据方面，国家统计局数据显示，2022 全年房地产开发投资 132895 亿元，比上年下降 10.0%。其中住宅投资 100646 亿元，下降 9.5%。房地产开发企业房屋施工面积 904999 万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面积 120587 万平方米，下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88135 万平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积 86222 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62539 万平方米，下降 14.3%。办公楼投资 5291 亿元，下降 11.4%；商业营业用房投资 10647 亿元，下降 14.4%。年末商品房待售面积 56366 万平方米，比上年末增加 5343 万平方米，其中商品住宅待售面积 26947 万平方米，增加 4186 万平方米。全国商品房销售面积 13.6 亿平方米，同比下降 24.3%，商品房销售额 13.3 万亿元，同比下降 26.7%，其中现房销售面积同比增长，表现好于期房。重点城市方面，据统计，2022 年，重点 100 城新建商品住宅成交面积同比下降 35.7%，尽管需求端政策不断优化，但“断供”事件频出等超预期因素导致房地产市场修复不及预期，年底市场表现未见明显好转。2022 年，百城新建住宅价格累计下跌 0.02%，较 2021 年由涨转跌，为自 2014 年后时隔 7 年再次出现年度下跌；百城二手住宅价格累计下跌 0.77%，较 2021 年亦由涨转跌。上半年，百城新房和二手房价格整体呈企稳横盘态势，价格累计均微幅上涨；下半年以来，受市场下行压力加大、居民购房预期持续走弱、房企打折促销等因素影响，房价持续下行，百城新建住宅与二手住宅价格月度环比均持续下跌。预计 2023 年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市的政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款、配套资金等加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。（三）公司项目所在主要城市的房地产情况（三）公司项目所在主要城市的房地产情况 公司坚持“深耕核心一二线高能级城市”的布局战略，项目主要位于北京、上海、深圳、福州、厦门等城市、地区。北京 2022 年，北京房地产行情从上半年的低迷渐渐走向复苏，并预计在 2023 年将实现一定程度的回暖。上半年，北京市依旧保持房地产调控政策的连续性、稳定性，促进房地产良性循环发展，不断完善住房保障体系，进一步提高住房保障水平。据北京统计局发布的数据显示，北京 2022 年房地产开发投资比上年增长 1.0%。其中，住宅投资增长 5.8%，办公楼投资下降 22.5%，商业营业用房投资增长 15.7%。全市房屋施工面积 13333.1 万平方米，比上年下降 5.1%。其中，本年新开工面积 1774.4 万平方米，下降 6.4%。全年房屋竣工面积 1938.5 万平方米，下降 2.3%。2022 年度北京新房的成交下滑较大，但是，年内各月，北京新房的成交情况相对平稳。2022 年除 1 月、2 月、5 月外，其余月份北京新房成交量均在 4000 套左右，走势波动微小，近乎“直线”。从仲量联行发布的数据来看，2022 年，受经济不确定性和市场波动因素影响，北京全年大宗成交累计总额为 268 亿元，同比下降 57%。全年资产成交类型及买家类型更为多样化，办公物业仍为最受投资人关注的业态之一，占比达到全年成交额的三分之二。从买家类型来看，自用买家较过去更为活跃，成交额占比达 44%。北京高端住宅市场成交量虽然在 2022 年第四季度环比下滑 32.7%，但在前三季度高规模的支撑下，2022 年全年成交量同比大增 66.9%，创下近五年的新高。全年累计新增供应量达到 9610 套，同比增长 5.2%。北京 2022年底市场未见彻底完全的回暖迹象，但防控政策调整预计推动经济和市场活力加快恢复。2023 年将会是北京房地产市场缓步徐行、逐渐迈向复苏的一年。上海 2022 年，在全国市场下行的不利局面下，上海房地产市场展现出了极大的韧性，总体呈平稳态势。全年住宅用地成交显著增加；房地产投资先抑后扬；新建商品住房成交稳定；受预期等因素影响，二手住房成交有所下降。2022 年上半年上海市场因不可抗力，经历了近 3 个月的静默，行业、企业均受到了前所未有的考验。为此，上海加大了纾困力度，在信贷、税收、人才落户、城市更新等方面出台一系列政策，帮助房地产行业尽快复工复产。上半年的首尾新房市场置业热情十分高涨，中心城区和热门板块的项目中，“日光盘”层出不穷，上半年整体走出“深 V 走势”。恢复后，上海泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 市出台了一系列松绑政策，人才落户门槛大幅降低，房贷利率下调，“三价就低”政策放松，降低买房人和房企的入围门槛。随着疫后前期购房需求的持续释放以及楼市利好政策的不断显效，下半年上海楼市热度回升和走高。2022 年，全市新增经营性用地 333 宗共 1425 万平方米。其中住宅用地 116 宗共 851 万平方米；全市完成房地产开发投资 4979.54 亿元，比上年下降 1.1%；其中住宅投资 2771.8 亿元，比上年增长 3.7%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的 52.7%。2022 年，全市商品房施工面积 16678.19 万平方米，比上年增长 0.3%；其中住宅施工面积为 7759.31 万平方米，上升2.1%。全市商品房竣工面积 1676.4 万平方米，比上年下降 38.8%；其中住宅竣工面积 934.69 万平方米，下降 34.2。2022 年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1852.88 万平方米，比上年下降 1.5%。2022 年，全市存量房（二手房）成交登记面积为 1426.93 万平方米，比上年下降 43.98%。2022 年，全市商品住房平均销售价格（含销售型保障房）44430 元/平方米，比上年上涨 8.4%。二手住房平均成交价格 39168 元/平方米，比上年下跌 2.2%。深圳 2022 年是深圳楼市极为特殊的一年，需求端凸显低迷。新房市场较为平稳。一手住宅网签成交 34441 套，同比下跌34%，新房月均交易量在 2900 套左右，各月成交比较平均，没有明显的高峰，房价在 6 万元/上下波动，同比下跌 5%。2022 年深圳二手市场交易量进入了 2019 年以来的最低点。宏观环境尤为严峻，多重压力下，深圳 2022 年二手房市场仅成交了 2.2 万套，大量的购房需求暂缓或抑制。与此同时土拍市场表现亦较低迷，深圳全年份四批次集中供地，合计供应地块 34 宗，平均流拍率为 11.75%，共收获土地出让金 736.3 亿元，央国企依然是拿地主力，相对而言民营企业则参与度不高。随着 2023 年政策环境的宽松、经济大环境向好、人们生活回到正轨，这些需求将陆续释放，有助于深圳楼市回暖复苏。福州 2022 年，受市场环境等多重影响，福州房地产市场下行趋势明显，不论是开盘量，还是成交量，相比于去年同期，都跌入“冰点”，购房者观望情绪更浓。开盘去化呈现两极分化，高端改善盘去化好，近郊刚需盘降价还不好卖。整体成交量大幅下滑。2022 年福州五区+闽侯共开盘 26 次，开盘次数较 2021 年，同比下降约 70.1%，总供应约 3640 套房源（住宅），同比下降约 72.8%。从开盘区间价格来看，由于各板块受到区位配套、项目产品的区别，开盘区间价跨度十分大，大体呈现以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局。在 2022 年开盘项目中，主推建面约 42-268 户型，有中小刚需户型，也有改善大平层，毛坯和带装修均有。有超八成的项目开盘当天都有一定力度的开盘优惠。2022 年福州开盘项目去化率最高达 100%，最低不足 20%。尽管从中央到地方“托市”政策不断，但短期内市场观望情绪依旧浓重，行业与购房者信心仍待修复。厦门 2022 年厦门房地产整体成交下行，年末翘尾有限，未改全年下跌趋势。2022 年上半年，厦门房地产市场政策端频迎利好，如放宽落户资格、放开二孩家庭第三套限购等。但整体而言，政策调整幅度有限，刺激效应不明显，市场横盘调整，规模缩量明显；下半年随着政策利好释放，第四季度市场回温趋势显现，年末成交翘尾。2022 全年，厦门一手住宅共成交 23397 套，二手住宅成交 22362 套，全年共成交住宅 45759 套，比去年减少 27299 套，下跌 37.36%。与 2020 年成交大致相当。销售额和成交量一样有所缩水，2022 年厦门一手住宅总成交金额 749.8 亿元，比去年直接减少 603.5亿，环比下跌 44.6%，与 2015 年成交相当。2022 年全年厦门二手房共成交 30461 套，成交面积 3842947。其中，二手住宅共成交 22362 套，环比下跌 39.44%，二手住宅成交面积 2340304，环比下跌 37.49%。总的来说，2022 年厦门楼市全年成交下行，一二手房成交也走出不同行情。新房区域分化，岛内成交走高，核心资源还是备受青睐，岛外竞争大，成交大幅缩水;二手房在较为低迷的大环境下，叠加新房冲击，年末成交也乏力。在 2022 年末，全国楼市政策暖风频吹，比如高层表态房地产是国民经济的支柱产业、降房贷利率、限购松动等等，这对目前信心稍显不足的市场来说是一个积极的信号。厦门方面，从 12 月的成交数据也可以看出，市场热度是有所回升。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 14 公司主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营，拥有以泰禾院子系、大院系、园系、公馆系、府系、湾系等为核心产品线的中高端住宅地产产品，以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。报告期内，房地产市场整体呈现下行态势，受市场基本面下行压力不断加大的影响，公司房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交付情况。目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以“复工复产、重塑信心”“保交付、保品质”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。报告期内，公司继续深耕原有进驻城市的项目布局，未进行新的土地获取及区域扩张。目前公司房地产项目主要位于一线及核心二线城市，包括以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。公司具有国家一级房地产开发资质，项目开发经验丰富，产品业态包含中高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等，并已拥有一定的品牌知名度。除了高端改善型院子系产品外，还拥有大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化住宅产品线，以及以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。报告期内，公司实现营业收入 88.03 亿元，同比增长 79.24%，实现归属于上市公司股东的净利润为-53.74 亿元，同比下降 33.91%。下降主要原因如下：营业成本提高导致公司毛利较上年同期下降、汇率变动引起的汇兑损失及对联营企业和合营企业的投资损失。从收入构成看，房地产开发业务仍是公司收入的最主要来源，占营业收入的比重为 79.94%；服务、零售和其他业务占比较小。公司一直坚持高品质、差异化的产品开发战略，提倡与坚持以“匠心精神”进行产品研发、设计与施工，满足置业者多样性、不断升级的需求，产品竞争力持续增强。同时，公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。2021 年以来，公司提出“小而美、小而精”的新发展战略，改变原有的规模化扩张之路，坚持对于产品以及中国传统文化的坚守，在合理的发展规模与高端精品理念之间找到平衡点。这一战略调整也收到业内外的积极反响。在商业地产领域，公司形成了独具特色的“泰禾模式”，涵盖商业地产开发、设计、招商、营运、管 理、场景适配、智能支付等领域。目前，公司已在北京、福建拥有了多个大型城市综合体，包括福州东二环泰禾广场、福州五四北泰禾广场、泉州石狮泰禾广场、泉州东海泰禾广场、北京泰禾中央广场等，在北京、上海开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。经过富有成效的运营管理，公司多个商业地产项目成为当地居民青睐的消费场所和商业“地标”，在商业地产开发领域具有一定的市场知名度与行业影响力。2022 年，面对严峻挑战，泰禾商业因地制宜制定策略方针给予商户经营扶持，与众商家共渡难关，通过线上线下互动优化和发挥商业资源，在保障安全经营的同时持续提升客户体验，商家资源合理分配，管理效率得以提升，进一步发挥了强大的社会价值与资源效益。物业服务领域，目前，泰禾物业设立了北京、上海、深圳、南京、苏州、杭州、佛山、福州、厦门、武汉、合肥等多家物业分公司、子公司，覆盖 22 座城市，61 个已交付项目，31 个销售案场，管理面积逾 1300 万平方米，服务超过 23万业主，管理业态涵盖院子豪宅、住宅公寓、5A 级写字楼、城市综合体、酒店等。泰禾集团董事长黄其森提出“希望服务能够成为继产品之后，泰禾品牌的又一核心竞争力。”作为泰禾高端服务的重要载体，泰禾物业以“创新、合作、挑战、尊重”的核心价值观，以“用心服务、贴心关怀”的服务理念，致力于成为让业主安心幸福、让行业尊敬信赖，中国最具价值的物业管理企业。在传统物业服务基础上，泰禾物业创造性推出了独具泰禾特色的高端物业服务体系，包含：奢华豪宅私享家庭服务、24 小时金钥匙管家服务、七重安防体系式服务等。此外，泰禾物业通过 AI/物联网/生物识别/移动互联等数字化科技技术，提升物业基础服务功能，如通过“品质云”移动管理工具，实现社区内保洁、绿化、秩序等工作内容标准化，实施步骤流程化，检查结果可视化；开通线上 APP/微信服务号等渠道，为业主提供全方位的一键管家、报事报修、在线缴费等线上服务，以客户为核心的服务思维，对业主的服务需求响应更透明快速；陆续实施智能化改造，实现人脸识别门禁，便捷又安全；通过 AI 视频预警监控，第一时间发现异常情况，快速处置，提升社区安全感。同时，依托于泰禾独有的租售/商业/医疗/教育/保险/酒店/公寓等业态，泰禾物业通过微信服务号小程序等线上便捷工具，为泰禾业主提供专享“泰禾+”综合一站式高品质生活服务。报告期内，泰禾物业获得了多项社会荣誉，如“2021福州口碑物业品牌十强”TOP10。酒店经营方面，泰禾集团已经在全国布局了包括：福州泰禾凯宾斯基酒店、福州泰禾铂尔曼酒店、泉州泰禾洲际酒店、福州湾泰禾度假酒店、泉州华大泰禾精品酒店、北京崇礼泰禾度假酒店等众多项目。其中，福州泰禾凯宾斯基酒店、福泰禾集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 州泰禾铂尔曼酒店、福州泰禾智选假日酒店、泉州泰禾洲际酒店现已开业，并组队形成海西国际品牌酒店群航母，泰禾旗下的国际品牌酒店已在部分城市成为市场领头羊。同时，公司为旗下酒店注入令人印象深刻的“中式元素”，以超出客户预期的服务能力扩展了客户服务边界，成为服务当地市场的生力军之一。2022 年，泰禾酒店积极应对严峻挑战，以得力的安全保障措施、灵活的经营策略与丰富的产品形态，赢得行业及客户的广泛认可。福州泰禾凯宾斯基酒店荣膺品味生活中国“2022 年度中国酒店大奖最佳商旅酒店”、福州泰禾铂尔曼酒店荣膺美团“2022 年度人气酒店”、泉州泰禾洲际酒店荣膺 KOL 公信力金榜“2022 最佳旅游目的地酒店”等众多奖项。2022 年，随着防控形势的好转和政府对旅游业、酒店业复工复产的大力支持，保住市场主体，保住就业饭碗，是酒店行业做好“六稳”“六保”工作的关键。泰禾酒店集团不仅业绩表现突出，在人员保障方面也贡献了自己的一份力量，特殊期间，泰禾各酒店每月稳岗率高达 95%。打造全新高端公寓品牌“泰禾寓”。泰禾集团探索房地产产业链布局，依托公司高标准的物业服务及酒店管理体系涉足长租公寓市场，公司寻求、建立符合中国市场需求的长租公寓新模式，筑建现代、智能、绿色、健康的高品质生活，打造成为年轻精英人群喜爱的公寓领先品牌和公寓托管行业标杆。泰禾寓为泰禾自有品牌，秉承泰禾高端服务理念、关注居住本质的回归，是专为千禧城市一族而设的自由共享的服务公寓。同时，泰禾寓将不同程度继续开发及对接新的项目内容，带来更多值得期待的城市、度假及服务式公寓产品。未来，泰禾寓的管理将与泰禾酒店集团更加充分融合，最大化实现资源共享，以酒店的高规格及高标准服务作为公寓客户满意度的衡量指标，持续提升客户满意度。报告期内，受房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交付情况。债务危机以来，公司全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以“复工复产、重塑信心”“保交付、保品质”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。同时，公司控股股东泰禾投资仍在积极推动引入战略投资者工作，引入战略投资者将有助于优化公司股权结构，帮助公司不断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）京津冀 224.34 595.63 120