000036_2022_华联控股_2022年年度报告_2023-04-13.pdf

华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 证券代码：证券代码：000036000036 证券简称：华联控股证券简称：华联控股 公告编号：公告编号：20232023-007007 华联控股股份有限公司华联控股股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2023 年年 04 月月 华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人张梅女士、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 是 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以总股本 1,483,934,025 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.34 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的经营运各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险、产业转型风险、产业转型风险及存在的问题与困难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分及存在的问题与困难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分内容，谨慎投资。内容，谨慎投资。华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.29 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.44 第六节第六节 重要事项重要事项.45 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.50 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.56 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.57 第十节第十节 财务报告财务报告.58 华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 公司备有完备、完整的下列文件供股东查阅：一、载有法定代表人签署的年度报告全文及摘要；二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务负责人签名并盖章的会计报表；三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本；四、报告期内，在中国证监会指定报纸证券时报中国证券报上海证券报证券日报和巨潮资讯网(http/)上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司或华联控股 指 华联控股股份有限公司 恒裕集团 指 深圳市恒裕实业(集团)有限公司 恒裕资本 指 深圳市恒裕资本管理有限公司 河南富鑫 指 河南富鑫投资有限公司 华联集团 指 华联发展集团有限公司 华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司 华联杭州湾创业 指 浙江华联杭州湾创业有限公司 深圳华联置业 指 深圳市华联置业集团有限公司 华联东方 指 深圳市华联东方房地产开发有限公司 深圳华业 指 深圳华业纺织染有限公司 深圳中联 指 深圳中联丝绸有限公司 深圳华联物业 指 深圳市华联物业集团有限公司 东莞惠隆 指 东莞惠隆塑料有限公司 杭州华联置业 指 杭州华联置业有限公司 华联千岛湖 指 杭州华联千岛湖创业有限公司 上海申冠置业 指 上海申冠置业发展有限公司 上海申冠物业 指 上海申冠物业管理有限公司 杭州里仁 指 杭州里仁股权投资合伙企业（有限合伙）大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 深圳证券监督管理局 深交所 指 深圳证券交易所 巨潮网 指 巨潮资讯网（http:/）元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 华联控股 股票代码 000036 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 华联控股股份有限公司 公司的中文简称 华联控股 公司的外文名称（如有）China Union Holdings Ltd.公司的外文名称缩写（如有）UDC 公司的法定代表人 张梅 注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 注册地址的邮政编码 518031 公司注册地址历史变更情况 无 办公地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 孔庆富 赖泽娜 联系地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11层 1103 室 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11层 1104 室 电话(0755)83667306 83668236(0755)83667306 83668236 传真(0755)83667583(0755)83667583 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 证券时报 中国证券报 上海证券报 证券日报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300192471500W 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1998 年，公司作为沪深五家资产重组和增发新股试点上市公司之一，实施了重大资产重组和增发 8,000 万股新股，主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业。2005 年，公司逐步退出传统纺织服装行业，主营业务转向石化新材料(PTA)。2009 年至今公司主营业务由石化新材华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 料变更为房地产开发和物业经营与服务管理。历次控股股东的变更情况（如有）公司控股股东为华联集团。华联集团层面的股权发生了变动，截止 2021 年 12 月，恒裕资本及其关联方合计持有华联集团 70.23%股权，成为华联集团的实际控制人。因此，本公司从无实际控制人变为有实际控制人，实际控制人为恒裕资本、龚泽民。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层 签字会计师姓名 陈葆华、李自洪 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）2,343,946,610.94 1,881,927,155.59 24.55%2,705,064,944.82 归属于上市公司股东的净利润（元）435,747,116.30 406,315,301.76 7.24%551,174,647.20 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）398,420,158.78 379,704,300.39 4.93%522,539,337.47 经营活动产生的现金流量净额（元）2,255,056,118.38-114,616,281.25 2,067.48%-539,008,527.17 基本每股收益（元/股）0.29 0.27 7.41%0.37 稀释每股收益（元/股）0.29 0.27 7.41%0.37 加权平均净资产收益率 8.47%8.18%增加 0.29 个百分点 11.08%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）9,235,911,908.91 9,586,088,918.06-3.65%10,844,473,802.05 归属于上市公司股东的净资产（元）5,305,231,709.57 4,970,392,106.97 6.74%4,905,381,630.96 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 202,486,207.27 156,136,939.18 143,466,168.66 1,841,857,295.83 归属于上市公司股东的净利润 34,968,124.23 17,627,476.44 19,540,036.59 363,611,479.04 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 26,101,095.10 10,879,948.58 12,742,254.14 348,696,860.96 经营活动产生的现金流量净额-62,557,665.55-55,578,276.94 130,951,960.59 2,242,240,100.28 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）4,762,902.24 3,173,716.96 4,769,862.60 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,320,754.72 委托他人投资或管理资产的损益 50,097,962.54 37,097,825.63 41,122,014.86 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,059,104.54 1,414,111.00-2,141,630.91 减：所得税影响额 14,560,181.01 10,421,413.41 10,937,561.64 少数股东权益影6,353,585.51 4,653,238.81 4,177,375.18 华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 响额（税后）合计 37,326,957.52 26,611,001.37 28,635,309.73-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 根据国家统计局统计，2022 年全国商品房销售金额 13.33 万亿元，同比下降 26.7%；销售面积 13.58 亿平方米，同比下降 24.3%；全国房地产开发投资 13.29 万亿元，同比下降 10%；全国房屋新开工面积 19.89 亿平方米，同比下降39.4%。全年房地产主要经济指标出现大幅下滑，市场规模触顶回落，出现深度调整。从销售情况来看，从年初开始，需求端政策及信贷环境持续优化，但利好政策对房市刺激效果不明显。上半年，受经济增长预期下行等因素影响，购房者置业信心不足，成交量创近年最低水平，市场延续了 2021 年四季度以来的颓势下滑及调整，并出现房企“暴雷”、新房项目“烂尾”和“停贷”等现象，引起监管部门及社会的高度关注。全国房地产累计销售面积和金额同比大幅下滑，全国房地产累计投资自 1998 年以来首次负增长。下半年，首付利率下调、“金融16 条”及“第三支箭”房企股权融资落地等利好政策持续不断，松绑力度超出预期，但购买力不足，市场表现依然疲软。利好政策的溢出效应下，跌势则趋于平缓，市场成交结构变化为改善性需求好于刚性需求。从行业及房企发展情况来看，一是房地产在连续几年严厉调整之下，房地产金融属性、投资属性不断被挤压，逐步回归民生属性。房地产发展长周期结束，面临下行周期及进入调整发展阶段。房企投资热情消退，拿地更加聚焦一、二线城市，土地流拍率高。二是房地产市场的大幅下挫，千亿规模房企数量锐减，行业整体从增量转向存量型过渡，房企之间的恶性竞争愈演愈烈，营业规模、盈利能力同比下降，普遍存在去化压力大、回款难度大、现金流短缺等问题，房企经营策略聚焦于优化资产负债表，转向于保稳定求转型促发展的高质量发展模式；不具备规模及比较优势的中小房企经营压力更大，面临求生存求转型的安全保障及可持续发展诉求。另外，近年来，受到实体经济下滑、互联网移动办公、线上电商等因素影响，商业性用房和产业办公用房供过于求，去化周期拉长，价格也出现了大幅调整，需求疲弱。从行业政策调控及运行情况来看，一是围绕“房住不炒”总基调，政策调控引导房地产市场回归理性，资本无序扩张现象得到遏制，住房消费逐渐回归其居住本质，去投资化、去金融化效果明显。二是随着房地产市场的大幅回落，需求端政策持续优化、宽松。2022 年初起，央行接连三次下调贷款利率，11 月“金融 16 条”给予融资支持、债务展期和个贷支持等，11 月末“第三支箭”股权融资落地，恢复涉房上市公司重组及配套融资、再融资。房企在信贷、债券、股权等方面合理融资需求全面宽松。三是房地产支持政策围绕保交楼、保民生、保主体及稳经济而持续施行，政策支持起到托底作用，虽然短期未能刺激刚性需求和改善性需求的有效放量，但市场跌势已呈现横盘整理特征。全年销售承压，大力度利好政策效果不明显，需求端延续疲弱态势。展望 2023年，今年两会政府工作报告明确指出：货币政策要精准有力，要有效化解优质头部房企风险，改善其资产负债状况，防止资本无序扩张，促进房地产平稳发展。同时加强住房保障体系建设，支持刚性和改善住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。2023年，房地产调控“房住不炒”总基调将保持不变，调控政策预期继续宽松，需求端将有更多利好刺激政策、措施出台，限贷限购政策有望进一步放松，“因城施策”“一城一策”更加灵活、增效，将有利于推动房地产向结构优化的新发展模式过渡。随着消费环境和生产秩序的逐步改善、恢复与正常，国内经济增长有望华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 回归合理区间，居民消费能力、意愿将逐步增强。城镇化、热点城市及经济圈仍是房企未来布局的重点区域，满足于地方发展、人才需求和政策性鼓励的城市更新、租赁性、保障性住房为行业聚焦领域及发展方向。此外，我国人口红利虽已减弱，人才红利则在逐步形成，房地产目前仍然是我国支柱产业，预期房地产市场在中国式现代化进程、三稳预期及全面宽松预期等综合利好政策合力下，将出现结构性回暖，逐步恢复平稳发展格局。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求（一）公司主营业务、利润及其构成（一）公司主营业务、利润及其构成情况情况 公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。（二二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山 A 区”等项目。2.公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计 20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位 3,515个。本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）无新增 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）华联南山 A 区城市更新项目 拆除重建用地面积 7.77 万平方米 报审中 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）深圳 华联城市全景 深圳 住宅 100.00%2014年 08月 01日 竣工 100.00%37466.16 197024 0 197024 290,000 290,360 深圳 华联城市中心 深圳 产业研发用房68.70%2017年 02月 24竣工 100.00%34289.17 210400 0 210400 350,000 339,908 华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 及宿舍 日 杭州 钱塘公馆 杭州 公寓 74.00%2011年 02月 01日 竣工 100.00%11549 40421.5 0 40421.5 91,740 83,335 杭州 全景天地1 号楼、2号楼 杭州 酒店及公寓 74.00%2011年 11月 01日 竣工 100.00%24009 54580.5 0 54580.5 99,601 90,960 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）深圳 华联城市全景 深圳 住宅 100.00%197024 196674.53 187978.5 0 0 187978.5 0 0 深圳 华联城市中心 深圳 产业研发用房及宿舍 68.70%220729.51 199005 100833.36 47959.87 212,332 99336.04 46844.16 208,031 杭州 钱塘公馆 杭州 公寓 74.00%40421.5 39835.35 30014.91 655.36 5,429 29359.55 655.36 5,429 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 华联城市全景商铺 深圳市 商业 100.00%8272.26 6272.37 75.82%深圳市福田区八卦岭工业区 深圳市 厂房 100.00%3606 3606 100.00%深圳市福田区上步工业区 深圳市 厂房、单身宿舍 68.70%9186.13 9186.13 100.00%深圳市福田区八卦岭工业区 深圳市 厂房、单身宿舍 68.70%16279.36 16279.36 100.00%深圳市南山区华联花园 深圳市 公寓、住宅、商业 68.70%2294.25 2294.25 100.00%深圳市南山区城市山林 深圳市 商业、住宅 68.70%16170.27 15933.84 98.54%深圳市罗湖区笋岗干货仓801 栋北座102、2 层、5层 深圳市 仓储 68.70%2474.12 2474.12 100.00%广州市越秀区珠江大厦 广州市 办公 68.70%2352.6 2191.1 93.14%华联城市中心商铺 深圳市 商业 68.70%9911.83 2718.39 27.43%华联发展大厦 上海市 办公 51.52%11911.86 8952.34 75.15%华联创意广场 上海市 商务园区 51.52%10564.56 9524.04 90.15%南山区南油工深圳市 厂房 100.00%2534.91 2534.91 100.00%华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 业区 108 栋二层 东莞惠隆厂区 东莞市 厂房 100.00%9000 9000 100.00%UDC 时代大厦 杭州市 写字楼 74.00%43330.48 38070.16 87.86%土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 631,600,000.00 5.64%-5.88%631,600,000.00 合计 631,600,000.00 631,600,000.00 发展战略和未来一年经营计划 请查阅本节“十一、公司未来发展的展望”。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 截至 2022年 12月 31日止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下：被担保单位名称 担保事项 金额（万元）期限 备注 华联城市全景购房人*9,067.00 *预期不会给公司造成不利影响 华联城市商务中心购房人*35,091.00 *预期不会给公司造成不利影响 合计 44,158.00 *该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至 2022 年 12 月 31 日止，尚未结清的担保金额9,067.00 万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。*该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至 2022 年 12 月 31 日止，尚未结清的担保金额 35,091.00 万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1.公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊荣。近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山 A 区等城市更新项目的开发与运营。2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 14 四、主营业务分析四、主营业务分析 1 1、概述、概述 2022 年，是公司稳中有升的一年。2022 年，地缘政治局势动荡和大国博弈竞争变化莫测，高通胀、低增长扰动全球，世界经济下行风险加大。国内经济发展依旧面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济增速未达预期。房地产市场出现深度调整，面临的挑战前所未有。在复杂严峻的国际国内经济及房地产下滑低迷的行业形势之下，公司秉承高质量发展和稳健经营理念，逆势而为，确保了企业保持平稳运营及健康发展，实现了稳中有升的良好发展态势。截止 2022 年 12 月底，公司总资产92.36 亿元、净资产 53.05 亿元；实现营业收入 23.44 亿元、归属于上市公司股东净利润 4.36 亿元，同比分别增长24.55%、7.24%。在部分房企出现“暴雷”、陷入经营困难等行业大背景下，公司依然保持了稳定经营局面，成绩来之不易。为下一步促进企业的转型发展奠定了坚实基础。现将公司 2022 年业务回顾、管理层讨论与分析和 2023 年经营计划及重点工作报告如下：一、一、20222022 年业务回顾年业务回顾(一一)房地产业务房地产业务 1.1.深圳方面深圳方面 深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”“华联城市全景”和“华联南山 A 区”等三个城市更新单元项目。“华联城市商务中心”项目：“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积 21.04 万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2 和T3 为产业研发用房(写字楼产品)、T4 和 T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS 金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等 27 项殊荣。工程建设方面：报告期内，继续推进初始登记办理、公共配套移交与回购，北区公交场站移交，连廊天桥、市政绿化移交，代建道路规划验收与项目工程结算等多项报批报建工作，以及物业承接查验和工程结算等工作。6 月四条市政代建道路具备通车条件。截至 12 月底，T4 实际交付 455 户，交付率约 91%。销售方面：全年实现销售收入金额 20.80 亿元。其中，研发办公产品年内新增销售金额 19.5 亿元，累计销售金额 25.24 亿元，累计销售面积 41%。公寓产品年内新增销售金额 0.52 亿元，累计销售金额 27.81 亿元，累计销售面积90%，其中 T5 栋已售罄。公司开发的城市更新项目具有单个项目投资大、规模大、货值大等特点。该项目作为公司当前重点开发建设与销售的项目，又是公司近几年的重要利润来源，推动该项目销售、去化为重中之重。报告期内，在商务办公市场整体表现华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 疲弱的环境下，公司及时调整了推售策略、销售价格，通过线上售楼处等方式开拓客流；持续强化产业属性和高端总部形象，以“低密生态总部”作为整体产品定位，T1 整栋、T2 整栋/整段、T3 整层，全产品线分阶段重点对外输出。持续深入相关政府部门、行业协会等单位精准拓客，争取引入相应产业进驻优惠政策；重点拓展及维护中介渠道资源，加强跟进诚意客户，促进复访及成交；优化执行产业研发用房佣金调整、渠道新增及渠道激励政策；产业研发用房优惠力度加大弹性空间，提高成交转化率；进一步挖掘产品优势与深入分析客户需求，制定具有针对性、个性化销售方案，切实解决客户痛点；加快项目整体定向商业招商进度，推动园区配套加快落地；提升营销展示区域品质感和体验感，优化参观动线和接待流程，竭力为销售创造条件、做好铺垫。截至 2022 年 12 月底，项目共计新增接待产业研发用房客户到访125 批，复访 25 批。2022 年 9 月，T2 实现了整栋出售佳绩，合同成交金额 18.86 亿元，并按约定在 2022 年底交房、回款。在政策环境、市场环境不容乐观情况下，实现了大宗交易实属不易。主要得益于：一是一是目标客户、圈层逐渐清晰、明确，围绕国企、上市或准上市公司、国内外大财团等圈层客户精准推介，此外，良好的政企合作关系及互动，也起到了有力积极促进作用；二是二是及时调整价格策略，为后续推售、成交做好铺垫；三是三是与五大行等研发办公带客主力渠道进行多频次的互动也取得较好效果。“华联城市全景”项目：“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目。报告期内，主要在进行清盘收尾工作。目前仅剩 1 套顶层复式单位待售，建筑面积 424 平方米。历经数年，该项目累计销售金额近 103 亿元，为公司近年来的稳定、健康发展及实施持续稳定的股利分配政策做出重大贡献。另该项目建筑面积 8,272 平方米的商铺全部用于自持、出租。“华联南山“华联南山 A A 区”项目：区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目，报告期内，公司继续推进该项目城市更新计划方向调整等工作。相对于一般房地产项目开发而言，城市更新项目具有审批及开发周期长、投资金额大、面临不确定风险多等特点。同时受制于产品属性、市场前景、利益分配、贷审政策及产业政策等因素影响，开发建设、销售与回款难度较大。经公司多方反复论证，在当前政策和市场环境下，针对目前区域产业办公过剩，“工改工”项目又存在产业导入难、去化难等情况，决定将该项目更新计划方向由原来“工改工”调整为“工改保”，以最大限度提高存量工业土地资源利用价值，规避开发风险。报告期内，该项目先后向上级审批部门提交申报了法定图则调整、更新计划调整及工业区块线调整等资料，有序推进前期申报工作。10 月初完成法定图则调整公示，11 月报政府备案，目前等待正式批复中。2.2.杭州方面杭州方面“钱塘公馆”项目：“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。截止 2022 年 12 月 31 日，该项目本年度实现销售收入 5,429 万元。由于项目已进入销售尾期，年度新增销售金额比上年同期有较大幅度下降。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额 25 亿元。报告期内，该项目在前期奠定的大平层高端豪宅标杆的基础上，全年以“城市建设者”的身份，开展多次线上线下华联品牌宣传推广工作；同时升级华联品牌形象为 UDC 华联杭州，展开建设者的“全新理想”，将原钱塘公馆公众号全新改版成 UDC 华联杭州官方公众号，全面推华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 16 出 UDC 华联杭州视频号平台，打造华联品牌推广主渠道。与此同时，公司一方面继续深化顶跃产品设计；另一方面维持项目高端品牌形象及推销策略，锁定意向客户。“时代大厦”项目：“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的 CBD 商务区内，地理位置优越，周边地铁和隧道又相继开通，交通十分便利。UDCUDC 时代大厦时代大厦是杭州目前档次最高、品质最好、入驻优质企业最多、租金最高的办公楼宇之一。2022 年，“时代大厦”全年实现租金收入 7,127 万元。报告期内，公司努力克服经济下行带来了冲击和影响，经过多次艰苦谈判及协调沟通，成功与中国长江三峡、特美刻等公司签订了续租合同，同时积极主动通过多渠道进行招租，稳定老客户、拓展新老客户。继续夯实写字楼标杆地位，通过华联品牌营销推广活动，带动项目的招商运用等工作，努力提高出租率，年末出租率 87.86%。“全景天地”项目“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心 CBD 商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。2022 年，“万豪酒店”总营业收入 1.16 亿元，同比基本持平。报告期内，由于市场形势和经济形势变化影响，“万豪酒店”第一季度被取消订单 410 万元，经营惨淡。第二季度 4-5 月市场依旧疲弱；6 月起市场快速恢复，当月入住率 88%，生意火爆，创酒店开业以来单月新高。第三季度市场保持持续强劲复苏态势，入住率 94%再次刷新记录；特别7 月份营收达到了 1,509 万元，为酒店开业以来营收单月最高记录。第四季度经营平稳，入住率完成约 83%。通过积极应对，主动作为，紧紧抓住市场恢复契机，努力化解市场不利因素的冲击和影响，完成全年经营目标。此外，该项目还完成了汽车坡道照明改造、年度消防检测和七项结算资料审核等工作。全景天地 2 号楼土地产权分割事宜，与政府进行了多次交流，进展未达预期。(二二)物业经营与服务管理业务物业经营与服务管理业务 公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为服务于华联地产开发、打造华联地产品牌，保障企业稳定经营的基础性业务，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是保障公司保持平稳发展的稳固基础。1.1.优化服务模式，升级硬件设施，不断提升物业管理服务水平优化服务模式，升级硬件设施，不断提升物业管理服务水平 一是多维度完善人性化服务，营造亲情型社区。在做好常规物业服务的基础上，根据不同年龄段针对性地开展关爱活动，同时明确管家岗位职责，完善服务流程，优化团队服务模式，紧扣客户需求，打造高质量、多样化的温情服务，以亲情化服务为纽带，加强与客户之间的互动，增加信任感，增加粘性度，提升归属感。二是智慧服务平台不断升级，建立便捷互联通道。报告期内，华联物业智慧服务平台再次升级，在工单量和完成率、及时率等保持稳定的基础上，率先在杭州“钱塘公馆”项目实现了门禁、梯控等一码通功能，同时推出了“UDC 华联物业服务”统一公众号，业主仅需关注公众号即可实现开门、缴费等各项服务功能，将所有智能化物业服务一键整合，服务更加贴心、便捷、高效。三是优化基础设施设备，筑稳品质提升保障。如“华联城市全景”降低电梯故障率、“华联时代大厦”完善空调机房 5S 等。华联控股股份有限公司 2022 年年度报告全文 17 同时持续开展绿化精细管养、绿植改造、标识升级等环境提升工作，积极推进设施设备维修保养及更新改造工作，通过硬件设施的不断升级、改善，提升客户体验感。2022 年，华联物业在年度第三方客户满意度测评中，客户满意率为 95.20%，较 2021 年上升 2.59%；满意度为88.69，较 2021 年上升 0.4，均接近行业标杆水平。凭借出色的综合实力、优质的服务水平和良好的市场口碑，华联物业获得“2021 中国物业服务企业综合实力 500 强”。2.2.逆势而为，践行社会责任，维护物业经营稳定与收入稳定逆势而为，践行社会责任，维护物业经营稳定与收入稳定 近三年，受整体经济下行等因素影响，零售、服务业等普遍遭受了严重冲击，对实体门店经营冲击更为严重，出现了老租户退租量增加、新客户