001979_2022_招商蛇口_2022年年度报告_2023-03-20.pdf

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文12022 年年度报告年年度报告公告编号：【CMSK】2023-030第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人许永军、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人余志良声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本公司董事张军立、董事刘昌松、独立董事孔英因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），分别授权董事罗立（董事张军立和刘昌松均授权董事罗立）、独立董事蔡元庆代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2023年 3月 17日享有利润分配权的股份总额 7,739,098,182股为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 2.30元（含税），不以公积金转增股本，本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。目录第一节 重要提示、目录和释义.1第二节 公司简介和主要财务指标.3第三节 管理层讨论与分析.6第四节 公司治理.60第五节 环境和社会责任.72第六节 重要事项.73第七节 股份变动及股东情况.98第八节 债券相关情况.104第九节 财务报告.114招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文2释义释义释义项指释义内容中国证监会指中国证券监督管理委员会招商局集团指招商局集团有限公司公司、招商蛇口指招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司招商地产指招商局地产控股股份有限公司招商局置地指招商局置地有限公司招商积余指招商局积余产业运营服务股份有限公司备查文件：（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。（四）在其他证券市场公布的年度报告。招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文3第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称：招商蛇口股票代码：001979股票上市证券交易所：深圳证券交易所公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司的中文简称：招商蛇口公司的外文名称：CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD.公司的外文简称：CMSK公司法定代表人：许永军注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场注册地址的邮政编码：518000办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼办公地址的邮政编码：518067公司网址：电子邮箱：二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书：余志良证券事务代表：朱瑜联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼电话号码：0755-26688322传真号码：0755-26691037电子邮箱：三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http:/ 7,923,242,592元变更为人民币 7,739,098,182元，详见公司于 2022年 5月 11日披露的关于注销回购股份并减少注册资本的公告。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文4会计师事务所名称德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址上海市黄浦区延安东路 222号 30楼签字会计师姓名吴汪斌、顾嵛平六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标2022年2021年本年比上年增减2020年营业收入（元）183,002,659,096.28160,643,412,999.9413.92%129,620,818,394.56归属于上市公司股东的净利润（元）4,264,079,662.7210,372,254,168.70-58.89%12,252,864,765.28归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）3,387,450,261.528,859,069,966.12-61.76%9,082,329,505.81经营活动产生的现金流量净额（元）22,173,990,098.3125,977,012,145.59-14.64%27,622,006,654.81基本每股收益（元/股）0.411.16-64.66%1.46稀释每股收益（元/股）0.411.16-64.66%1.46加权平均净资产收益率3.76%10.83%减少 7.07个百分点14.40%2022年末2021年末本年末比上年末增减2020年末总资产（元）886,471,376,241.70856,203,347,397.883.54%737,157,339,985.15归属于上市公司股东的净资产（元）101,711,903,531.96108,671,258,616.62-6.40%101,370,365,556.95注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。2、报告期内，公司营业收入 18,300,265.91万元，同比增加 13.92%；归属于上市公司股东的净利润 426,407.97万元，同比减少 58.89%。主要原因是：（1）报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。（2）公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。（3）报告期内，公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加 20.29亿元。（4）报告期内，公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益 14.58亿元。截至披露前一交易日的公司总股本：截至披露前一交易日的公司总股本（股）7,739,098,182用最新股本计算的全面摊薄每股收益：支付的优先股股利不适用，公司不存在优先股支付的永续债利息（元）1,106,668,727.16用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.41招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文5七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明不适用。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入18,800,930,984.1038,761,571,729.3031,921,778,617.0893,518,377,765.80归属于上市公司股东的净利润443,787,572.191,443,124,808.381,070,449,368.581,306,717,913.57归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润274,775,277.451,197,696,217.20853,010,347.801,061,968,419.07经营活动产生的现金流量净额-3,319,756,592.946,920,034,700.504,515,698,501.5614,058,013,489.19九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额单位：元项目2022年金额2021年金额2020年金额非流动资产处置损益66,457,957.821,953,770,785.463,819,183,022.87计入当期损益的政府补助352,362,116.96245,930,834.98206,987,989.91企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益130,518,494.00债务重组损益-84,458,697.38持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益434,242,086.59106,892,348.3230,004,044.58除上述各项之外的其他营业外收入和支出312,091,385.5086,931,699.4925,035,587.76其他符合非经常性损益定义的损益项目-116,611,072.63-126,670,476.52-205,808,556.59减：所得税影响额182,382,990.26642,012,136.00777,125,297.30少数股东权益影响额（税后）120,048,576.7827,200,155.77-72,258,468.24合计876,629,401.201,513,184,202.583,170,535,259.47招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文6第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况2022年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，仍展现出较强的韧劲，实现稳中有进。全年国内生产总值达 121 万亿元，同比增长 3.0%。中国房地产市场的周期波动，对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看，中国房地产市场呈现积极的政策态势，但市场观望情绪浓厚。2022年，全国商品房销售额约 13.33万亿元，商品房销售面积约 13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降 26.7%和 24.3%。从 2022年 1季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求，主要涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城市政策力度较大，一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，企业经营压力和风险增加。2022年，中国物业管理行业规模保持增长，但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓，行业并购亦趋于谨慎。物业管理企业大力推进 5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型，坚持创新赋能。在市场及行业波动的影响下，交通及文化旅游业恢复较慢，邮轮运营受限；会展业较长时间“停摆”；康养服务行业提级管控，造成较大经营压力。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务（一）公司战略介绍面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。2022年，为匹配战略目标和转型方向，公司将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。（二）主营业务介绍招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。1、开发业务招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕战略，创新研发了住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。2、资产运营资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。3、城市服务城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业，管理面积达到 3.11亿平方米，处于行业领先地位；邮轮业务集邮轮港口、远洋邮轮、海上客运、湾区游轮、海洋文旅产业运营为一体，以引领海上高端文旅为使命，致力于成为国内领先、国际一招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文7流邮轮运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能综合发展；康养业务主要包括机构养老、社区居家养老、健康管理服务、高端医院等，现有养老品牌“招商观颐之家”、健康管理品牌“招商美伦健康”及医院品牌“招商力宝”。（三）报告期公司经营情况概述市场回顾2022年，公司营业收入 1,830.03 亿元，同比增长 13.92%；归母净利润 42.64亿元，同比下降 58.89%，受行业整体下行影响，公司业绩有所下降。但报告期内公司主动布局，持续优夯实化资产负债表。资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。公司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.42%、净负债率 48.09%、现金短债比为 1.30。公司充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100 亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资 327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降；2022年末，公司综合资金成本 3.89%，较年初大幅下降 59BP。在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，公司持续推动资产运营和城市服务业务的发展，推动公司转型发展。公司以产融结合创新方式先后搭建了招商局商业房托基金及蛇口产园 REIT双 REITs平台，逐步构建持有型物业“投-融-建-管-退”的“资金-资本-资产”闭环模式，推动“三个转变”落地，促进持有型物业高质量可持续发展，引领构建行业发展的新模式。1、开发业务公司近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定开发业务基本盘。2022年，招商蛇口累计实现销售面积 1,193.65 万平方米，累计实现销售金额 2,926.02 亿元，销售规模行业排名提升至第六位。高能级城市深耕卓有成效，公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超 10%，上海单城销售金额突破 740 亿元；公司在全国 12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名 TOP1；深圳、南京、徐州进入 TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居 TOP5。此外，公司不断深化营销全流程产品建设，数字化营销应用显著提升，全年线上成交金额达 680.6亿元。2022年，公司累计获取 56宗地块，总计容建面约 726万平方米，总地价约 1,279亿元，公司需支付地价为 766亿元。报告期内，公司在“强心 30城”和“深耕 6+10城”的投资金额占比分别达 94%和 90%，单城投放权益地价高达 31亿元，先后获取上海 10宗、深圳 5宗、合肥 5 宗优质土地。公司 2022年新增项目中有 22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率 77%，为报告期贡献销售金额约 300 亿元。公司积极拓展优质城市更新项目，立足粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞，开展创新的金融合作模式，不断加强城市更新项目的孵化力度。截至报告期末，按既有规划计，公司累计获取排他资格的城市更新项目共 25个，规划计容建筑面积约 1,200万平方米。年内，公司积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。报告期内，公司全方位践行“品质年”要求，积极做优产品质量，产品力排名位列房企第八位。公司“玺系”、“臻系”产品分别入选 2022年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢产品系。西安序、成都时代公园、武汉未来中心等项目分别入选 2022年克而瑞全国十大高端作品、十大轻奢作品、十大品质作品。公司不断提高服务质量，社区客户满意度近 10年首次突破 90分，完美交付比例大幅提升 28%，以优良的口碑铸造企业品牌影响力。2、资产运营2022年，公司管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1 亿元，实现 EBITDA 30.4亿元，分别同比增长 6.2%和 6.9%。公司勇担央企社会责任、为中小企业纾困解难、共度时艰，报告期内累计减免租金约 8.4亿元（并表范围减免租金 7.49亿元）。公司强化运营期成本管控，通过能耗能效管理平台压降在营项目能耗能效成本，进一步提升 EBITDA。报告期内，公司 2021年前开业项目的 EBITDA Margin达 60%，同比提升 4个百分点；EBITDA 回报率达 5.46%，同比提升 0.47 的百分点。公司已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双 REITs平台，覆盖产园、商业办公等多业态，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。2022年上半年，招商局商业房托收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。目前公司亦正在积极推动蛇口产园 REIT扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着不同类型 REITs平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力公司资产运营业务的发展。1）集中商业业态2022年末，公司管理范围内集中商业在营项目 33个，总经营建筑面积约 288万平方米；在建及筹开项目 41个，总建筑面积约 404 平方米。2022年，公司集中商业运营收入（未扣除租金减免金额）为 12.89亿元，实现 EBITDA4.69亿元。公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文8的商业新样本。2022年，厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客厅、上海东虹桥中心、南昌赣电九方荟等 7 个集中商业项目顺利开业，开业率均超过 90%。其中，厦门海上世界作为一站式商业文化综合体，成为厦门市休闲购物新标杆，开业 3 天客流突破 35万人次，累计销售突破 3,200万元，新增会员量超 20万人次；成都大魔方作为城南时尚潮流欢聚地，开业品牌 211家，开业 3 天销售额共计 3,308万元，客流突破30.5 万人次，新增会员量超 20万人次。公司积极推进重点存量集中商业项目的改造与提升；拓宽品牌资源，2022年与超 4,000家品牌建立合作关系，达成全国战略合作品牌超 200 家；优化招商荟会员机制、完善会员制度体系，实现全国项目的会员身份互认、权益共享、积分通积通兑，2022年度会员总数突破 500 万，同比提升 63%，会员满意度达 94分，同比提升 13%。公司主要运营管理的集中商业项目序号序号项目名称项目名称招商蛇口招商蛇口持股比例持股比例（%）经营建筑面经营建筑面积积 GRA（）（）2022 年累计年累计运营收入运营收入（未扣除租（未扣除租金减免金金减免金额）额）（万（万元）元）2022年平年平均出均出租率租率（%）备注备注1南京夫子庙招商花园里中资产10,5891,067.0185%招商局置地持有2南京马群招商花园城13%50,2945,974.3298%3南京燕子矶招商花园城38%61,9914,765.9289%4重庆长嘉汇购物公园37%73,1416,606.0079%5成都招商大魔方51%165,5401,255.5796%新开业项目6成都成华招商花园城51%50,2721,833.1886%7成都高新招商花园城51%78,0565,092.0094%招商积余持有，原成都九方购物中心8九江招商花园城51%104,5027,231.7996%招商积余持有，原九江九方购物中心9昆山招商花园城51%118,45914,064.0999%招商积余持有，原昆山九方购物中心10赣州招商花园城100%69,3146,165.5392%原赣州九方购物中心11苏州金融小镇会客厅东区40%14,988415.4393%原 苏 州 花 园 天 地（东区）中西区46%19,20822.4455%新开业项目12苏州花园里50%30,0761,828.1691%13毕节招商花园城100%50,7973,307.2798%14常熟琴湖溪里花园城70%45,3581,856.20100%新开业项目，原常熟琴湖溪里集中商业15常熟琴鸣商业广场70%5,897136.00100%16徐州招商花园城65%62,5392,136.3898%17沈阳招商花园城51%75,0862,605.4272%18天津贝肯山商业街60%14,134342.6532%19深圳海上世界BCD区100%40,75711,512.7296%A 区+明华轮51%30,5014,186.0082%20深圳海上世界汇港购物中心一期轻资产19,874382.1392%运营收入为服务费21二期100%39,5554,632.5383%22深圳会展湾展贸中心50%46,300390.1184%23深圳壹海城 onemall50%39,4756,424.2898%招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文924深圳蛇口招商花园城蛇口花园城34%56,22611,880.5283%蛇口沃尔玛100%19,9402,542.7298%25厦门海上世界二期 7#60%126,0001,655.7093%新开业项目26杭州七堡招商花园城40%49,1973,445.1690%27宁波 1872花园坊51%35,2671,820.2965%28上海宝山招商花园城51%46,7785,088.4096%29上海森兰招商花园城60%80,2595,613.5796%30上海东虹桥中心51%25,03798.5967%新开业项目31十堰招商花园城100%50,741309.5296%新开业项目32凯里九方东方广场轻资产99,7141,956.0089%运营收入为服务费33南昌赣电九方荟轻资产23,058348.60100%新开业项目，运营收入为服务费注：“中资产”为公司整租经营项目。2）写字楼业态2022年末，公司管理范围内写字楼在营项目 30个，总经营建筑面积约 113万平方米，其中 80%布局在一线城市；在建项目 11个，总建筑面积约 111万平方米。2022年公司写字楼运营收入（未扣除租金减免金额）为 11.59亿元，实现EBITDA8.28亿元。2022年新开业写字楼共 6 个，分别为北京都会中心、深圳招商积余大厦、上海东虹桥中心写字楼、苏州金融小镇会客厅写字楼、西安招商局丝路中心写字楼北座和海南招商局大厦。公司部分写字楼通过改造使生命力焕新，北京招商局大厦获得 LEED铂金认证，深圳新时代广场获得 LEED 金级认证。公司主要运营管理的写字楼项目序号序号项目名称项目名称招商招商蛇口蛇口持股持股比例比例（%）经营建筑面经营建筑面积积 GRA（）（）2022 年累计运营收年累计运营收入入（未扣除租金减（未扣除租金减免金额）免金额）（万元）（万元）2022 年平年平均出租率均出租率（%）备注备注1香港老招商局大厦100%18,4770%项目改造中2深圳工业区大厦100%7,887684.1678%3深圳招商大厦100%18,0432,291.1292%4深圳南光大厦部分楼层51%22,3913,454.47100%招商积余持有5深圳航空大厦部分楼层51%30,3661,690.2598%6深圳金融中心100%1,00199.42100%7深圳招商局广场100%66,04116,696.3576%8深圳海运中心100%50,0853,950.4649%9深圳邮轮中心写字楼100%11,9041,345.84100%10深圳太子广场100%65,9188,917.3064%11深圳招商局前海经贸中心一期 A座36%30,1402,955.2079%12深圳招商积余大厦100%31,207672.27100%新开业项目13深圳新时代广场35%67,60014,133.5189%招商局商业房托持有14深圳科技大厦35%41,5466,312.08100%15深圳数码大厦35%40,4414,919.1680%16深圳科技大厦二期35%41,4705,159.9083%17北京招商局大厦61%40,82412,129.9672%18北京新时代国际中心中资产47,0487,877.5787%19北京都会中心70%104,799173.4213%新开业项目20上海招商局广场100%49,4398,756.0276%21上海招商局大厦100%17,2433,353.9164%22上海森兰美奂60%66,9484,316.8864%招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文1023上海东虹桥中心写字楼51%69,6931,259.198%新开业项目24苏州金融小镇会客厅写字楼46%14,11844.778%新开业项目25武汉江湾国际写字楼100%56,0962,145.6998%26西安招商局丝路中心写字楼北座51%30,855371.3942%新开业项目27海南招商局大厦70%38,535655.0560%新开业项目28漳州招商大厦78%13,437347.9066%29漳州创业广场78%26,2421,113.4543%30漳州海韵冷链综合服务楼78%10,61333.4317%注：“中资产”为公司整租经营项目。3）产业园业态公司目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线 16个城市，规划建筑面积 475万平方米。2022年末，产业园在营项目 33个，总经营建筑面积约 257万平方米。2022年公司产业园运营收入（未扣除租金减免金额）为 12.14亿元，实现 EBITDA8.16亿元。2022年，南京高铁网谷 C 座、南京紫金智谷总部园、杭州运河网谷、南通海门邮轮产业园研发中心和研究院等多个产业园项目/项目分期顺利开业。公司从围绕行业龙头对接、产业资源导入等方向推动产业组织工作，年内新签入产业客户近千家，涵盖纳斯达克上市公司、专精特新企业、瞪羚企业、专业领域龙头企业等；全年围绕产品升级、服务增值等多元路径实现经营收入增长，并通过优化行政费用、能源成本等实现降本增效。2022年，园区产业基金积极围绕地产科技及绿色低碳两个方向进行投资布局，重点关注装配式建筑、装配式装修、新型绿色建筑材料、光储直柔、节能改造和能源管理等领域。通过统筹基金投资与园区主业协同，推进投带联动和场景对接，不断完善园区投融资平台建设。公司主要运营管理的产业园项目序号序号项目名称项目名称招商蛇招商蛇口持股口持股比例比例（%）经营建筑面经营建筑面积积 GRA（）2022 年累计运年累计运营收入营收入（未扣（未扣除租金减免金除租金减免金额）额）（万元）（万元）平均出平均出租率租率（%）备注备注1深圳蛇口网谷100%111,60032,718.9197%不含蛇口产园 REIT资产2青岛网谷100%214,759539.0185%3武汉高新网谷60%56,687533.7326%4武汉东湖网谷51%115,5533,960.3272%5南京高铁网谷中资产107,0507,424.0870%6杭州运河网谷100%96,445466.2620%新开业项目7南京紫金智谷中资产16,353815.5273%8南京紫金智谷总部园60%63,810237.3731%新开业项目9镇江仙东网谷100%29,741577.7968%10漳州芯云谷78%77,8711,530.9449%11深圳南海意库100%66,39611,659.6295%12深圳福海意库中资产54,2332,169.8656%13深圳福永意库中资产93,6247,756.5791%14南昌东湖意库59%45,261374.1158%15重庆金山意库中资产118,3545,194.7782%16重庆九龙意库中资产28,092819.0725%17合肥庐州意库中资产8,561683.47100%18深圳前海深港设计创意产业园36%18,788440100%19深圳光明科技园100%392,01923,040.7789%20深圳国际创新中心100%4,6000.650%21深圳价值工厂100%37,6661,652.2899%招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文1122深 圳 前 海 物 流 园（w6/w7）76%262,3037,371.9176%23深圳招商创库100%2,57149.561%24北京产业创新中心中资产924170.4992%25上海森兰创库60%4,181423.8850%26广州番禺科技园50%148,8624,637.5273%27杭州信雅达100%7,543816.0384%28南通海门邮轮产业园50%128,7731,273.6383%29三亚深海装备产业园13%55,346658.8047%30三亚招商科创广场一期13%53,2861,017.5432%31博鳌国际医学产业中心12%60,8482,155.1756%32蕲春产促中心80%16,694190.7094%33蕲春健康科技城80%69,395188.7833%注：“中资产”为公司整租经营项目。4）长租公寓业态2022年末，公司管理范围内的长租公寓布局 21个城市，在营项目 41个，总经营建筑面积约 108万平方米，房源2.67 万间；在建及筹开项目 28个，总建筑面积约 64万平方米,房源总数 1.39万间。2022年长租公寓运营收入（未扣除租金减免金额）为 10.25亿元，实现 EBITDA6.84亿元。报告期内，公司重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备 REITs的优质底层资产，在深圳、上海共落地 3 个保障性租赁住房项目，新增管理面积 4.9万平方米，新增房源 1,262间；轻资产拓展聚焦深耕重点城市，2022年在深圳新增轻资产管理面积 6.2万平方米，房源 2,644间。2022年，公司新开业上海祝桥、深圳海涛、杭州闻博花城和合肥城市主场等 4 个“壹间”项目，新开业房源 691 间。近年来，公司积极推动存量长租公寓的适时改造升级，提升服务标准，通过数字化建设提升客户自助化应用程度及管理效率，并结合品牌活动、社群活动丰富客户居住体验，不断提升“壹间”的产品竞争力。公司主要运营管理的长租公寓项目产品产品线线序号序号项目名称项目名称招商招商蛇口蛇口持股持股比例比例（%）经营建筑经营建筑面积面积 GRA（）（）客房数客房数（间）（间）2022 年累计年累计运营收入运营收入（未扣除租（未扣除租金减免金金减免金额）额）（万（万元）元）2022 年年平均出租平均出租率（率（%）备注备注壹间1深圳壹间水湾100%14,1004612,463.0086%2深圳壹间花果山100%2,20060338.2790%3深圳壹间槟榔园100%49,7241,3658,856.6585%4深圳壹间槟榔园服务式公寓100%8,2432121,478.5279%5深圳壹间怀德中资产7,900318480.3381%6深圳壹间固戍中资产3,924160334.4091%7深圳壹间福永意库中资产10,8003031,115.1989%8深圳壹间坂田嘉御山中资产78,9872,9469,720.1188%9深圳壹间水湾 1979中资产3,70090693.1193%10深圳壹间水湾南区100%5,700131946.7590%11深圳壹间海涛100%5,48492112.930%新开业项目12大连壹间公园 1872100%54,822510543.6573%13重庆壹间金山意库中资产9,356219604.6183%14上海壹间大柏树中资产5,051126747.6395%15上海壹间宝山花园城51%40,2481,0574,147.9690%16上海壹间虹桥公馆100%15,1004801,457.7576%17上海壹间祝桥公寓33%11,023287-新开业项目18福州壹间铁道大厦0%10,8642981,666.0095%19合肥壹间城市主场100%8,780198254.8368%新开业项目20漳州壹间百合苑89%8,375250137.0551%招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年年度报告全文1221佛山壹间世纪莲中资产5,951128215.3482%22重庆壹间九龙意库中资产7,852189137.4448%23武汉壹间东湖网谷中资产17,053470555.800.6624博鳌乐城壹间公寓12%6,901120257.110.5925杭州壹间闻博花城87%7,944168-新开业项目26广州壹间金山谷意库74%6,894198521.0095%27武汉壹间金湖中资产11,804326624.9791%壹棠28深圳蛇口壹棠服务公寓100%24,4217762,806.9243%29深圳东门壹棠服务公寓100%9,8151981,255.8149%30深圳泰格壹棠服务公寓100%42,6004242,474.2462%31重庆壹棠服务公寓中资产10,5572291,309.2852%32