603682_2021_锦和商业_上海锦和商业经营管理股份有限公司2021年年度报告_2022-04-15.pdf

2021 年年度报告 1/234 公司代码：603682 公司简称：锦和商业 上海锦和商业经营管理股份有限公司上海锦和商业经营管理股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/234 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。三、三、公司负责人公司负责人郁敏珺郁敏珺、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王晓波王晓波及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）王珏王珏声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。四、四、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司 2021 年度暂不实施现金分红，暂不实施公积金转增股本。五、五、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。六、六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 七、七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 八、八、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 九、九、重大风险提示重大风险提示 详见本报告第三节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3/234 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.30 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.49 第六节第六节 重要事项重要事项.52 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.74 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.81 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.82 第十节第十节 财务报告财务报告.82 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签字并盖章的财务报表 载有会计师事务所、注册会计师签字并盖章额审计报告原件 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原件 董事长：郁敏珺 董事会批准报送日期：2022 年 4 月 16 日 2021 年年度报告 4/234 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、锦和商业 指 上海锦和商业经营管理股份有限公司 报告期、本期 指 2021 年度 报告期末 指 2021 年 12 月 31 日 元 指 人民币 证监会 指 中国证券监督管理委员会 南京广电锦和 指 南京广电锦和投资管理有限公司 广电浦东 指 上海广电股份浦东有限公司 上海腾锦 指 上海腾锦文化发展有限公司 上海翌钲 指 上海翌钲众创空间经营管理有限公司 上海豪翌 指 上海豪翌企业管理有限公司 同昌盛业（北京）指 同昌盛业（北京）科技发展有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海锦和商业经营管理股份有限公司 公司的中文简称 锦和商业 公司的外文名称 SHANGHAI GOLDEN UNION COMMERCIAL MANAGEMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 GOLDEN UNION 公司的法定代表人 郁敏珺 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 WANG LI 严一丹 联系地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 电话 021-52399283 021-52399283 传真 021-52385827 021-52385827 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼 公司注册地址的历史变更情况 上海市徐汇区田林路140号14号楼 公司办公地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 公司办公地址的邮政编码 200233 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 2021 年年度报告 5/234 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 锦和商业 603682 无 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市黄浦区南京东路 61 号 签字会计师姓名 任家虎、吴海燕 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信建投证券股份有限公司 办公地址 上海市浦东南路 528 号上海证券大厦北塔2203 室 签字的保荐代表人姓名 赵润璋、朱明强 持续督导的期间 2020 年 4 月 21 日至 2022 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 908,759,534.64 739,262,605.41 22.93 821,960,789.98 归属于上市公司股东的净利润 124,064,165.93 156,135,098.46-20.54 179,010,201.76 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 67,790,472.80 116,344,645.11-41.73 167,761,994.49 经营活动产生的现金流量净额 422,171,890.69 206,626,097.49 104.32 265,401,407.45 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 1,129,504,765.93 1,545,208,964.87-26.90 882,458,710.04 总资产 5,357,244,318.70 1,871,335,564.78 186.28 1,282,990,243.66 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同2019年 2021 年年度报告 6/234 期增减(%)基本每股收益（元股）0.26 0.35-25.71 0.47 稀释每股收益（元股）0.26 0.35-25.71 0.47 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.14 0.26-46.15 0.44 加权平均净资产收益率（%）11.18 10.67 增加0.51个百分点 22.58 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）6.26 7.95 减少1.69个百分点 21.16 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内营业收入较上年同期增加主要系整体出租率有所上升，及完成多笔并购陆续增厚收入所致。报告期内归属于上市公司股东的扣非经常性损益的净利润较上年同期减少主要系越界创意园部分房屋拆除补偿款增加所致。报告期内，经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加主要系新租赁准则影响，支付物业持有方租金现金流放入筹资性支出以及本公司销售收入增厚带来的现金流增加所致。报告期内归属于上市公司股东的净资产较上年度末下降，主要系新租赁准则影响，调整年初未分配利润所致。报告期内总资产较上年度末增加，主要系新租赁准则影响，确认使用权资产所致。报告期内，本公司扣除非经常性损益后的基本每股收益比去年同期减少 46.15%，主要系越界创意园部分房屋拆除补偿款增加所致。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 186,976,111.67 222,872,731.86 257,449,807.25 241,460,883.86 归属于上市公司股东的净利润 29,409,480.56 37,256,464.40 30,233,063.71 27,165,157.26 2021 年年度报告 7/234 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 16,978,565.99 28,539,956.38 15,972,238.87 6,299,711.56 经营活动产生的现金流量净额 92,816,048.59 604,854.41 163,207,548.61 165,543,439.08 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益-3,015,014.91 固定资产报废-3,806.56-19,069.65 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 11,260,975.74 政府补助 19,089,456.84 14,279,282.28 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融5,600,238.43 理财收益 11,692,494.22 2,325,551.31 2021 年年度报告 8/234 负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 49,488,920.46 主要系越界创 意 园 房 屋拆除补偿款 22,047,044.73-1,752,750.78 其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,445,354.69 主要系增值税进项税加计抵减 因追加投资等对非同一控制下的被投资方实施控制，购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额产生的投资收益 4,400,000.00 减：所得税影响额 17,023,814.54 13,013,369.74 3,560,591.66 少数股东权益影响额（税后）-117,033.26 21,366.14 24,214.23 合计 56,273,693.13 39,790,453.35 11,248,207.27 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 其他非流动金融资产 4,055,243.40 4,160,662.00 105,418.60 105,418.60 交易性金融资产 70,220,000.00 70,220,000.00 220,000.00 合计 4,055,243.40 74,380,662.00 70,325,418.60 325,418.60 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 9/234 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。2021 年，面对新冠疫情和经济下行带来的严峻考验和巨大压力，恰逢新租赁准则影响，公司管理层和全体员工紧密围绕年初确定的经营目标，统筹推进疫情防控和业务发展各项工作，通过内生性发展和外延式并购，助力公司持续稳健发展。报告期，公司实现营业收入 90,875.95 万元,同比上升 22.9%；归属于上市公司股东的净利润 12,406.42 万元，同比下降 20.5%（部分受新租赁准则影响）。单位：万元 主要会计数据 本报告期 上年同期 同比上年同期增减（%）主要动因 营业收入 90,875.95 73,926.26 22.9%整体出租率较 2020 年疫情较严重时期有提升；全年完成 5 笔并购，陆续增厚收入 归属于上市公司股东的净利润 12,406.42 15,613.51-20.5%受新租赁准则影响 如剔除新租赁准则影响，公司实现营业收入 91,906.86 万元，同比上升 24.3%；归属于上市公司股东的净利润 17,759.10 万元，同比上升 13.7%。单位：万元 如剔除新租赁准则影响 本报告期 上年同期 同比上年同期增减（%）主要动因 营业收入 91,906.86 73,926.26 24.3%除上表所述动因之外，还原租赁准则影响 归属于上市公司股东的净利润 17,759.10 15,613.51 13.7%除上表所述动因之外，还原租赁准则影响 2021 年全年实现营业收入比 2020 年同期上升 16,949.69 万元，主要原因：一是 2020 年全年正处疫情较严重期间，今年同期公司稳健经营，逐步从疫情造成的业绩谷底修复；二是全年完成五笔并购，公司先后并购了上海腾锦 60%股权，上海翌钲、上海豪翌 100%股权，北京同昌科技60%股权，北京城市更新 31.304%股权，上海劭锦 100%股权，随着上述并购项目的从 2021 年的 2月至 10 月陆续交割，对 2021 年收入有所贡献外，2022 年将进一步增厚上市公司的营业收入。2021 年年度报告 10/234 2021 年全年实现归属于公司股东的净利润比 2020 年下降 3,207.09 万元，主要原因：受新租赁准则影响，法定会计口径净利润有所下降（具体说明如下）。2018 年 12 月 7 日，财政部发布了关于修订印发（财会201835 号），根据新租赁准则要求，公司自 2021 年第一季度报告起按新租赁准则要求进行财务报表披露不追溯调整 2020 年末可比数，只调整首次执行本租赁准则当年年初财务报表项目相关金额，因此于 2021 年初追溯调整，一次性调减期初未分配利润 4.26 亿元，该会计账面调整金额将随着未来项目的持续稳定运营，逐步在中后期项目利润中回调。针对公司承租运营项目，2021 年起，根据经营合同情况于资产端和负债端同时确认“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分相关科目，因此造成公司账面资产负债率有所上升，但公司实际有息负债未发生变化，仍为 0（零）。另外，由于会计政策调整，原租赁成本体现为部分使用权资产的折旧和按租赁负债余额计量的融资成本。受项目所处周期影响，越前期，根据账面租赁负债余额确认的融资成本越高；整体来看，目前公司项目处于运营的前中期居多，因此造成公司当期净利润及净利润率下滑。现金流量表中，除针对部分现金流出做重分类外，无实质影响。新租赁准则的实行，在上市公司实际经营状况未发生重大变化背景之下，直接推高上市公司当期的资产负债率，降低当期净利润和净利润率。而针对租赁成本的会计处理方式从之前的“直线法”到现今的“前高后低”，随着各项目租约的持续稳定履行，一般而言，净利润会在租约的后半周期逐步释放。考虑到租赁准则调整对上市公司财务报表的影响，在不断提升项目自身的营运效益的同时，公司未来亦会加大轻资产模式、合资运营模式的比重；积极拓展业务规模，持续推进公司发展。考虑到新租赁准则对公司财务报表的影响，且公司主营业务承租运营模式下需要公司投入装修改造，公司对标境内和境外上市的可比公司，公司管理层认为，“折摊息税前利润（EBITDA）”和“经调整折摊息税前利润（adjusted EBITDA）”是衡量公司实际经营表现更为贴切的指标。折摊息税前利润为行业内多家公司所引用，折摊息税前利润复原了公司折旧摊销等非现金项支出，剔除了资本结构影响及财务利息收益，且还原了企业所得税对净利润的影响，是更好地衡量公司主营业务经营表现的指标。折摊息税前利润定义如下：公司 2021 年折摊息税前利润约 7.06 亿元，较 2020 年折摊息税前利润上升约 4.10 亿元，同比增长 138.6%。其中，2021 年财务利息支出为租赁负债余额产生的利息并扣减财务利息收入，公司实际有息负债仍为零（0）。若扣除新租赁准则影响，经调整折摊息税前利润 3.45 亿元，较2021 年年度报告 11/234 2020 年折摊息税前利润上升约 0.49 亿元，同比增长 16.4%。执行新租赁准则后，“经调整折摊息税前利润”是公司管理层日常关注的重要经营指标。2021 年，公司通过外延式并购增厚了经调整折摊息税前利润，考虑到并购自 2 月至 10 月陆续交割，预计 2022 年将进一步增厚经调整折摊息税前利润。然而，使用折摊息税前利润和经调整折摊息税前利润来评估公司经营表现也有其局限性。承租运营模式下各项折旧摊销费用（使用权资产折旧，长期待摊费用摊销等），财务利息支出、财务利息收入，企业所得税，和其他调整项是影响净利润的科目，随着公司持续经营，这些会持续发生并影响公司的净利润，这些科目对净利润的影响并未在折摊息税前利润和经调整折摊息税前利润中体现。二、二、报告报告期内公司所处行业情况期内公司所处行业情况 2021 年末，我国常住人口城镇化率约 64.72%，较 2020 年末提高 0.83 个百分点（数据来源于国家统计局），城镇常住人口已超过 9 亿人次。当城镇化发展逐步走向成熟时，城市更新是城镇化过程中的必经之路，实施城市更新行动成为中国新型城镇化走向高质量发展的关键路径，我国的城市发展亦由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。1、政策因素 实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。2021 年，多项中央政策出台以鼓励和支持城市更新行动：2021 年 3 月，十三届全国人大四次会议表决通过中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要，提出“十四五”时期，坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活；提出加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。2021 年 4月，2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务中明确城市更新方向是老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”的改造。2021 年 8 月，住房和城乡建设部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，要求城市更新行动严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁，坚持探索可持续更新模式，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。2021 年 11 月，住建部办公厅发布全国第一批 21 个城市更新试点城市（区）名单，北京东城区、石景山区，江苏省南京市、苏州市等城市（区）入选，旨在重点探索城市更新统筹谋划机制，探索城市更新可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。中央政策带动下，各地积极响应，推进城市更新行动，多省市各类条例、实施意见等文件陆续出台。以公司战略聚焦的上海和北京为例：2021 年年度报告 12/234 2021 年 6 月，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约 800 亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。2021 年 9 月，上海市正式实施上海市城市更新条例，明确上海市城市更新坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，具体包括加强基础设施和公共设施建设、优化区域功能布局、提升整体居住品质、加强历史文化保护和市人民政府认定的其他城市更新活动。2021 年 12 月，上海市产业园区转型升级“十四五”规划提出，到 2025 年，上海市将更新盘活产业用地 50000 亩。2021 年 8 月，继颁发北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见及关于开展老旧厂房更新改造工作的意见后，北京市人民政府办公厅印发北京市城市更新行动计划（2021-2025 年），明确北京市城市更新行动六大项目类型，其中提到 2025 年，有序推进 700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。2022 年 1 月，北京市政府于2022 年政府工作报告中明确提到，落实城市更新行动计划成为 2022 年主要任务之一。未来，随着国民经济持续恢复以及中央、地方城市更新利好政策的持续出台，城市更新行业的规则也愈发明晰化，这均将在相当长的时间内为本公司所处行业提供可供改造的既有存量建筑（群）。2、市场因素市场空间方面，早期出让或划拨取得的工业用地存在供而未用、闲置或低效利用等状况。据中国国家统计局数据显示，2008 年至 2020 年，上海、北京两地累计工业用地成交建设面积占总成交土地建设用地面积比分别为 45.8%和 35%，两地均存在闲置工业用地的消化、再开发及合理利用问题。另外，据中信建投测算，仅一线城市通过旧工业用地更新，有望释放出逾 8,000 万平方米建筑面积转为文化创意产业园区，存量改造和更新空间巨大。市场需求方面，据国家统计局数据显示，中国中小微企业法人单位数量从 2013 年 841 万家上升至 2020 年的 2,480 万家，7 年间复合增长率为 16.7%，且总量规模呈不断扩大趋势。另一方面，据国际五大行世邦魏理仕（CBRE）调研发现，疫情后，租户倾向于考虑降低办公室密度、计划增加人均办公面积。同时，根据国际五大行戴德梁行（DTZ）报告，上海核心商圈办公楼净吸纳量、租金等市场指标持续向好；叠加头部城市已孕育庞大的市场需求，推动办公楼需求稳步增长，未来核心区域空置率将保持在较低水平，整体租赁市场亦将持续回暖。因此，伴随中小微企业法人单位数量不断增长，以及员工人数和人均办公面积需求双增长驱动下，全国办公面积需求增加、中小型企业对于一线城市非核心商务区办公租赁需求也将保持稳增长。当下及未来，本公司所处行业面对的存量物业办公和商业市场供需两旺。本公司可有效利用现有闲置、低效工业用地发展创意产业园区，以推动单位土地利用效率，并满足持续上升的中小企业客群对非核心商务区的办公需求。2021 年年度报告 13/234 三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司所处的城市更新领域，随着中国城镇化进程的不断推进，一二线城市核心区域土地开发接近饱和，核心城市既有建筑存量正在不断增加的同时，也面临着大量老旧建筑等待改造和重新定位。公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。截止本报告期末，公司在管项目70 个，在管面积逾 110 万平方米。承租运营：公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有 44个，可供出租运营的物业面积约 72 万平方米。受托运营：公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有 23 个，可供出租运营的物业面积约 28 万平方米。参股运营：公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有 3 个，可供出租运营的物业面积约 12 万平方米。根据中国证监会上市公司行业分类指引，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、全价值链集成管理体系优势 公司自 2007 年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。1）项目资源获取及定位优势 公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目2021 年年度报告 14/234 时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。2）项目设计与改造能力 在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。3）招商优势 公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经逐步建立了目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。4）智慧化运营优势 公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。2、品牌优势 随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自 2007 年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。3、区域规模优势&区域深耕优势 2021 年年度报告 15/234 经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末，公司在管项目 70 个，在管面积逾 110 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海 60 个项目，北京 7 个项目，杭州 2 个项目，南京 1 个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 90,875.95 万元，较上年同期上升 22.93%；归属于上市公司股东的净利润 12,406.42 万元，较上年同期下降 20.54%；经营活动产生的现金流量净额 42,217.19 万元，较上年同期上升 104.32%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 908,759,534.64 739,262,605.41 22.93 营业成本 551,618,509.04 487,949,759.42 13.05 销售费用 24,484,043.96 20,208,422.90 21.16 管理费用 81,168,267.23 72,019,403.84 12.70 财务费用 152,014,184.96-1,601,426.70 不适用 研发费用 1,407,579.31 1,880,830.85-25.16 经营活动产生的现金流量净额 422,171,890.69 206,626,097.49 104.32 投资活动产生的现金流量净额-297,716,141.52-211,330,072.83 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-506,514,544.75 451,711,642.82 不适用 营业收入变动原因说明：剔除新租赁准则影响后，本期营业收入同比增长 24.32%。主要系整体出租率有所上升，及完成多笔并购陆续增厚收入所致。营业成本变动原因说明：主要系本报告期公司并购业务所致。销售费用变动原因说明：主要系本报告期公司并购业务所致。管理费用变动原因说明：主要系本报告期公司并购业务所致。财务费用变动原因说明：主要系本报告期公司受新租赁准则的影响，未确认融资费用摊销增加所致。研发费用变动原因说明：本报告期无重大变化。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系新租赁准则影响，支付物业持有方租金现金流放入筹资性支出以及本公司销售收入增厚带来的现金流增加所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期公司完成多项并购业务支付股权收购款所致。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系新租赁准则影响，支付物业持有方租金现金流放入筹资性支出及 2020 年公司收到募集资金所致。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2021 年年度报告 16/234 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，营业收入为 90,875.95 万元，较上年同期上升 22.93%；营业成本为 55,161.85 万 元，营业成本比上年上升 13.05%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）商务服务业 908,759,534.64 551,618,509.04 39.30 22.93 13.05 增加 5.30个百分点 其中：租赁 669,634,901.62 374,602,111.68 44.06 23.82 3.97 增加10.68 个百分点 物业服务及其他 239,124,633.02 177,016,397.36 25.97 20.50 38.66 减少 9.69个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 745,595,738.35 439,984,537.54 40.99 11.49 3.60 增加 4.50个百分点 苏州 4,304,225.54 4,628,850.85-7.54-42.37-26.68 减少23.02 个百分点 杭州 61,123,361.19 42,828,252.72 29.93 19.76-9.31 增加22.46 个百分点 南京 2,352,529.22 1,806,068.11 23.23 3.19-3.21 增加 5.08个百分点 北京 95,383,680.34 62,370,799.82 34.61 879.82 694.23 增加15.28 个百分点 合计 908,759,534.64 551,618,509.04 39.30 22.93 13.05 增加 5.30个百分点 主营业务分销售模式情况 销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减