002314_2022_南山控股_2022年年度报告_2023-04-28.pdf

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告年年度报告 2023 年年 4 月月 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 1 2022 年年度报告年年度报告 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人王世云、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人公司负责人王世云、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计会计主管人员主管人员)胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,707,782,513 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.37 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以股（含税），不以公积金转增股本。公积金转增股本。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 2 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.1 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.36 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.54 第六节第六节 重要事项重要事项.56 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.74 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.80 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.81 第十节第十节 财务报告财务报告.85 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 3 备查文件目录备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。四、其他有关资料。五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 本公司、公司、南山控股 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 本集团 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属子公司 中国南山集团、控股股东 指 中国南山开发（集团）股份有限公司 南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司 宝湾物流 指 宝湾物流控股有限公司 海城锦 指 深圳市海城锦实业发展有限公司 赤湾房地产 指 深圳市赤湾房地产开发有限公司 雅致集成 指 深圳雅致集成房屋有限公司 胜宝旺 指 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 华南建材 指 华南建材（深圳）有限公司 元 指 人民币元 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 南山控股 股票代码 002314 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 公司的中文简称 南山控股 公司的外文名称（如有）Shenzhen New Nanshan Holding(Group)Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）Nanshan Holdings 公司的法定代表人 王世云 注册地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8号南山开发集团赤湾总部大厦 2501 注册地址的邮政编码 518068 公司注册地址历史变更情况 2010年 5月，公司注册地址由“深圳市南山区高新技术产业园区南区高新南一路思创科技大厦四楼”变更为“深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼 A室”；2019年 2 月，公司注册地址变更为“深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8号南山开发集团赤湾总部大厦 2501”。办公地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8号赤湾总部大厦 25-26楼 办公地址的邮政编码 518068 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蒋俊雅 刘逊 联系地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8号赤湾总部大厦 26楼 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8号赤湾总部大厦 26楼 电话 0755-26853551 0755-26853551 传真 0755-26694227 0755-26694227 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 http:/ 证券时报、上海证券报及巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 公司证券事务部 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300728551331M 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2015 年，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 6 后，房地产开发业务成为公司新增主营业务之一，增强了公司的核心竞争力及盈利能力；2018 年，公司发行 A 股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业务新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。历次控股股东的变更情况（如有）2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公司控股股东由“赤晓企业有限公司”变更为“中国南山开发（集团）股份有限公司”（注：赤晓企业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 深圳市罗湖区深南东路 5001号华润大厦 21层 签字会计师姓名 钟晔、王士杰 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022年 2021年 本年比上年增减 2020年 营业收入（元）12,150,412,791.52 11,180,201,472.16 8.68%11,232,385,825.42 归属于上市公司股东的净利润（元）680,466,401.67 975,967,158.05-30.28%1,293,307,716.75 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）576,971,211.77 532,969,544.85 8.26%1,178,800,290.51 经营活动产生的现金流量净额（元）-2,256,885,585.84 3,012,097,750.97-174.93%-1,907,208,868.22 基本每股收益（元/股）0.25 0.36-30.56%0.48 稀释每股收益（元/股）0.25 0.36-30.56%0.48 加权平均净资产收益率 6.87%9.52%减少 2.65个百分点 13.65%2022年末 2021年末 本年末比上年末增减 2020年末 总资产（元）69,339,367,367.13 71,246,208,902.79-2.68%53,188,865,647.70 归属于上市公司股东的净资产（元）10,225,348,442.64 9,563,433,068.02 6.92%9,783,552,348.02 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 7 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,041,831,048.50 1,127,804,471.64 2,751,399,563.18 7,229,377,708.20 归属于上市公司股东的净利润-125,861,791.69-5,082,020.82-139,659,252.97 951,069,467.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-151,752,904.37-26,197,819.96-152,012,093.65 906,934,029.75 经营活动产生的现金流量净额-1,541,903,675.32 355,468,065.13-2,165,989,900.18 1,095,539,924.53 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022年金额 2021年金额 2020年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-130,911.61 273,063,585.46 60,836,194.70 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 89,297.47 361,498.43 4,714,540.11 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）62,259,458.79 25,981,947.36 27,130,804.77 主要系政府产业扶持基金、增值税加计抵减税收优惠、稳岗补贴。同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -23,053,250.37-1,180,505.99 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-2,850,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 280,906.53 2,807,455.95-1,389,936.36 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 8 项目 2022年金额 2021年金额 2020年金额 说明 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 24,605,381.77 918,234.98 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 49,212,018.22 73,077,068.41 54,391,266.81 主要系房地产业务收到逾期补偿款。其他符合非经常性损益定义的损益项目 131,722,569.87 566,784.91 减：所得税影响额 23,880,195.76 35,159,102.93 27,393,334.42 少数股东权益影响额（税后）6,090,765.51 5,804,158.98 4,086,623.27 合计 103,495,189.90 442,997,613.20 114,507,426.24-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 9 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、报告期内公司所处的行业情况报告期内公司所处的行业情况 报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：（一）仓储物流业务（一）仓储物流业务 2022 年，在经济下行压力增加的背景下，物流行业的韧性进一步显现，行业规模增速有所放缓但仍保持增长。物流行业整体上保持稳定恢复态势，根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2022 年全国社会物流总额约为 347.6 万亿元，按可比价格计算，同比增长 3.4%，物流业总收入达到 12.7 万亿元，同比增长 4.7%，均高于同期 GDP 增速。但与物流行业发展紧密相关的消费市场受到的影响较大，我国社会消费品零售总额稳定在 44.0 万亿元左右，其中实物商品网上零售额达到了 12 万亿元，同比增长 6.2%，增速较 2021 年下滑 6.3 个百分点。2022 年快递业务收入和业务量分别完成 1.06 万亿元和1,105.8亿件，同比分别仅小幅增长 2.3%和 2.1%，但我国仍然是全球第一大网络零售市场。从高标仓供需看，受市场需求减弱和高标仓供应高峰的影响，2022 年高标仓空置率呈现上升趋势，市场分化格局进一步加深。据世邦魏理仕统计，2022年，我国 24个主要城市高标仓净吸纳量同比回落约 40%至 482万平方米，全年新增供应量达到 915 万平方米，较上年增长 2.2%，高标仓出租率和租金水平承压，市场平均空置率从年初的 12.92%上升至年末的16.43%，部分城市阶段性供给过剩，租金水平出现下滑，但一线城市核心区位租金水平保持增长。随着经济活动的迅速回温，此前影响物流活动的诸多负面因素均将得以扭转，汽车等高端制造业的供应链升级和对时效要求的提高也将带动高标仓需求的持续释放，同时，在市场分化格局加深的情况下，聚焦核心区域布局、运营能力更强的仓储物流开发商的优势愈发凸显，行业资源也进一步向头部企业集中。从政策层面看，一方面国家对仓储物流行业发展的政策导向更加明确。党的二十大报告提出“建设高效顺畅的流通体系，进一步降低物流成本”，国务院出台了“十四五”现代物流发展规划，为加快构建现代化物流体系、促进物流行业高质量发展指明了方向；另一方面，政府发布的稳经济一揽子政策和接续措施效果将持续显现，有助于消费、制造业领域仓储物流需求的释放。此外，报告期内，公募 REITs 试点指引、税收优惠、投资者参与、收益分配等方面的支持政策不断出台，扩募机制于 2022年 9月正式落实。截至 2023年 2月，已有 3只以仓储物流基础设施为底层资产的公募 REITs成功上市，中金普洛斯 REIT 和红土盐田港 REIT 均发布扩募公告，并以优于同期沪深 300、国债和信用债整体的收益表现深受投资者的认可，公募 REITs 的不断发展有效助力物流地产开发商盘活存量资产，通过滚动投资形成更为高效的物流网络，提升行业发展质量。（二）房地产开发业务（二）房地产开发业务 报告期内，经济下行叠加房企暴雷、项目停工、居民断贷等系统性风险事件的发生，市场主体信心有待提振，国家重点围绕保交楼、支持房企融资修复、刺激购房需求等方面陆续出台一系列的房地产支持政策，地方调控整体基调也从“限制”变为“松绑”，全年超过 295 个省市出台近 600 次房地产松绑政策，旨在引导市场预期和信心回暖，但短期内政策效果尚不明显，房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在筑底阶段。在销售市场方面，2022 年，全国商品房销售表现整体延续 2021 年下半年以来的下行趋势。据国家统计局数据显示，2022 年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降 24.3%和 26.7%，全年成交表现出“先跌再稳后降二次探底”的变化特征。分能级看，据克尔瑞统计，一线城市全年成交面积同比下降 23%，二三线城市同比降低 39%，仅杭州、成都、合肥等少数城市“热点恒热”，城市分化进一步加深。细化到项目层面，改善性需求相对坚挺的特征较为明显，多城 120 平米以上产品占比提升，一二线代表城市套总价均值和中位数普遍上行；同时，受项目停工、断贷事件影响，购房者避险情绪升温，央国企凭借高信誉度和稳健的财务表现更受青睐。在土地市场方面，市场大环境遇冷背景下，土地供求规模及溢价率均降至近十年同期最低水平。据中指研究院统计，全国 300 城住宅用地推出、成交规划建筑面积分别同比下降 36.4%、31.1%，政府推地倾向以主城区优质地块为主，并持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，以提高房企参拍积极性，但由于土拍情绪持续低位徘徊，全国 300 城平均溢价率仅3.3%。在市场持续低迷下，百强投资金额的 82%集中于 22 城，并形成了以“22 城+长三角”为主的投资分布格局，Top20 房深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 10 企平均拿地城市数量从 2021年的 33.3个下降至 9.8个，一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升 15.5、9.1个百分点至 21.5%、58.4%，房企进一步聚焦核心城市核心区域的投资机会。从拿地企业类型来看，各批次民企拿地意愿均不足，央国企拿地贯穿全年但年末渐显乏力，城投公司持续托底，三批次后成为拿地主力。此外，虽然房企融资政策持续放松，房企资金压力仍然较大，2022 年房地产开发企业到位资金为 14.9 万亿元，同比下降 25.9%。百家典型房企融资额整体保持低位运行，全年新增融资总额为 7,750 亿元，仅为 2021 年全年融资总额的 58%，现金流稳健、具备强运营能力的企业将在行业竞争中保持并凸显优势。（三）产城综合开发业务（三）产城综合开发业务 报告期内，我国经济发展受到国内外多重超预期因素的冲击，全国规上工业企业利润总额同比下降 4%，企业投资扩张动能不足，产业园区需求端承压，但工业对国民经济增长的贡献率达到 36%，为近年来较高水平，高技术制造业增加值同比增长 7.4%，结构调整和转型升级也深入推进，工业的“压舱石”作用进一步彰显。党的二十大报告明确提出，“建设现代化产业体系，坚持把经济发展的着力点放在实体经济上，强调推进新型工业化，加快建设制造强国”，深圳、广州、天津、合肥等多个城市也把“工业立市”、“产业强市”、“制造强市”等定为城市发展规划的一部分，产业园区作为发展实体经济的重要空间载体，将迎来新的发展机遇。2022 年，工业用地供应、成交面积较去年均有所上升。据中指研究院统计，全国 300 城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升 13.8%；成交工业用地规划建筑面积 10.43亿平方米，同比上升 16.8%。产业用地相关政策持续更新和深化，以浙江、江苏、广东为代表的各地政府加速推进“标准地”改革，产业准入、投资强度、产值、税收、自持比例等要求逐步提高，进一步强化工业用地服务产业的属性，制造业、电商等领域的实体企业也正在进入产业地产领域，产业园区开发主体愈发多元，“百家争鸣”带来供需关系的改变使行业竞争加剧，倒逼产业园区开发商对业务模式进行迭代和升级，不断提升项目招商运营管理能力和服务质量。此外，年内先后有 4 只产业园区公募 REITs 成功上市，包括首个工业园区公募 REIT、首个主题园区公募 REIT、首个民营园区公募 REIT，资产类型和申报主体更加多元。在证监会制定发布基础设施 REITs 扩募规则后，2022 年 9 月，3 只产业园区 REITs 发布扩募公告。产业园区 REITs 逐步落地并进入发展快车道，解决了产业地产投资大而回报周期长的痛点，助力产业园区运营商把握优质项目的拓展机会，形成存量资产和新增投资园区间的良性循环，推动行业的可持续发展。除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，发改委印发的“十四五”现代能源体系规划及各省出台的“十四五”规划均倡导工业绿色低碳转型，构建绿色低碳特色园区成为物流园区和产业园区发展的主要方向。2023 年全国两会政府工作报告也强调，“推动发展方式绿色转型”是今年的工作重点之一，公司将积极响应国家政策号召，尝试利用园区屋顶资源发展分布式光伏，打造绿色低碳园区，同时加强对光伏、风电和储能等业务的研究，促进公司新能源业务发展。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务（一）主要业务及模式（一）主要业务及模式 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。1、仓储物流、仓储物流 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募或类 REITs 等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，公募REITs 发行取得了阶段性进展；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至 2022年 12月 31日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有或管理 81个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾 940万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 11 2、房地产开发、房地产开发 公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，加强改善型产品设计，完善现有住宅产品线，推动开发业务质效提升，开拓促进转型业务协同发展。截至 2022 年 12 月 31 日，公司房地产开发业务已先后进入 14 个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68 个，在售项目 39 个；累计可运营项目（含筹备）19 个，其中在运营（含代管）项目 6 个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 2 个，实现持续、稳定、有质量的健康增长。3、产城综合开发、产城综合开发 公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，积极推动“轻重并举”的业务模式落地。在开发业务方面，新获取土地 299 亩，落地重庆巴南、滁州 2个项目，产业园区项目数量和品牌影响力进一步扩大；在并购业务方面，参与投资设立了工业园区 Pre-REITs并购基金，完成首个工业园区项目上海富煊项目的交割并实现平稳运营，在打造“募投建管退”资本闭环和可持续发展的征程上迈出了坚实一步。同时，重点围绕运营管理、投资拓展、招商运营等方面，搭建产业园区标准能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。4、其他、其他 公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。（二）报告期内经营情况（二）报告期内经营情况 2022 年，受俄乌冲突持续演变、需求萎缩、国内高温干旱自然灾害频发等多重因素的冲击，经济运行和企业发展面临极大的挑战。从海外看，主要经济体通胀高企，货币政策快速收紧，经济增速放缓；从国内看，我国经济发展“三重压力”仍在，稳增长压力明显提升；但随着稳经济一揽子政策和接续措施的及时出台，全年 GDP 顶住压力实现 3%的增长，在全球主要经济体中增速领先，总体延续恢复态势。在此背景下，公司紧紧围绕年度经营目标，持续深耕主营业务，优化业务发展路径，积极推动提质增效，不断夯实管理根基，总体业绩呈现出较强的韧性，具体情况如下：1、仓储物流业务仓储物流业务 2022 年，宝湾物流实现营业收入 163,615 万元，同比增长 11.2%，经营净现金流 132,487 万元，同比增长 22.0%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；同时，受益于税费支持政策的落地，全年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。（1）主要园区运营情况园区 2022 年，宝湾物流仓库平均使用率为 87.2%，主要是受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响同比有所下降，但整体空置率低于市场平均水平。主要园区情况如下：序号 园区 2022年仓库使用率（%）2021年仓库使用率（%）增减变动（%）1 上海松江宝湾 100.00%100.00%0.00%2 上海宝山宝湾 97.80%100.00%-2.20%3 南京空港宝湾 90.95%100.00%-9.05%4 南京高新宝湾 27.68%7.16%20.52%5 苏州吴江宝湾 100.00%100.00%0.00%深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 12 序号 园区 2022年仓库使用率（%）2021年仓库使用率（%）增减变动（%）6 苏州太仓宝湾 11.84%-7 无锡惠山宝湾 100.00%100.00%0.00%8 无锡空港宝湾 100.00%93.40%6.60%9 无锡江阴宝湾 89.23%92.50%-3.27%10 南通港闸宝湾 100.00%100.00%0.00%11 南通锡通宝湾 97.79%100.00%-2.21%12 镇江新区宝湾 76.39%77.10%-0.71%13 淮安经开宝湾 100.00%85.30%14.70%14 昆山花桥宝湾 100.00%100.00%0.00%15 杭州北宝湾 100.00%100.00%0.00%16 杭州大江东宝湾 100.00%100.00%0.00%17 杭州速能项目 73.17%-18 宁波镇海宝湾 64.77%36.50%28.27%19 宁波余姚宝湾 64.25%17.50%46.75%20 宁波空港宝湾 44.36%6.62%37.74%21 绍兴上虞宝湾 98.71%100.00%-1.29%22 嘉兴嘉善宝湾 100.00%100.00%0.00%23 嘉兴宝湾 94.85%98.00%-3.15%24 嘉兴三期宝湾 93.23%98.20%-4.97%25 合肥肥东宝湾 95.60%97.70%-2.10%26 合肥新站宝湾 93.50%95.90%-2.40%27 北京空港宝湾 100.00%100.00%0.00%28 天津塘沽宝湾 100.00%99.70%0.30%29 天津宝冷 100.00%-30 天津津南宝湾 96.94%98.90%-1.96%31 天津滨港宝湾 89.92%59.50%30.42%32 廊坊经开宝湾 99.34%100.00%-0.66%33 广州时代宝湾（代管）100.00%100.00%0.00%34 广州番鸿宝湾（代管）100.00%100.00%0.00%35 广州黄埔宝湾 99.37%100.00%-0.63%36 佛山南海宝湾 100.00%100.00%0.00%37 佛山三水宝湾（厂房）100.00%100.00%0.00%38 佛山三水宝湾 98.99%100.00%-1.01%39 漳州角美宝湾 21.84%-40 武汉汉南宝湾 65.96%76.90%-10.94%41 武汉东西湖宝湾 50.65%2.44%48.21%42 武汉青山宝湾 19.54%26.70%-7.16%43 鄂州葛店宝湾 71.69%100.00%-28.31%44 长沙雨花宝湾 100.00%88.50%11.50%45 长沙望城宝湾 32.71%89.40%-56.69%46 郑州经开宝湾 96.30%99.70%-3.40%47 青岛胶州宝湾 94.79%94.80%-0.01%深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 13 序号 园区 2022年仓库使用率（%）2021年仓库使用率（%）增减变动（%）48 重庆西彭宝湾 98.86%99.50%-0.64%49 重庆珞璜宝湾 73.07%43.20%29.87%50 重庆空港宝湾 34.41%-51 成都新都宝湾 98.81%100.00%-1.19%52 成都蓉欧宝湾 97.53%-53 成都龙泉宝湾 97.24%100.00%-2.76%54 成都青白江宝湾 86.97%72.20%14.77%55 青白江东宝湾 100.00%96.70%3.30%56 西安临潼宝湾 100.00%100.00%0.00%57 西安空港宝湾 89.85%100.00%-10.15%58 西安高陵宝湾-世冠 83.49%-59 西安高陵宝湾-乾龙 72.49%-60 昆明空港宝湾 95.39%96.80%-1.41%61 贵阳空港宝湾 96.91%95.90%1.01%注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、上海松江宝湾、广州黄埔宝湾于 2020 年发行类 REITs 出表，宝湾物流作为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾和广州番鸿宝湾为管理输出项目；（2）项目拓展情况 宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京及重要物流节点城市。2022 年，公司通过多元化的拿地方式，落实杭州速能、南京高新、廊坊安次驾校、南京滨江等 9 个项目，年内新增获取土地面积共 963 亩。其中，南京滨江、嘉兴乍浦及昆明空港三个项目是公司参与投资设立的合伙企业首次以资产包并购的方式获取的优质物流资产，宝湾物流作为资产管理人提供运营管理服务，公司仓储物流基础设施网络布局进一步完善。（3）融资情况 2022 年 3 月及 8 月，宝湾物流成功发行两期三年期中期票据，合计 10 亿元，票面利率分别为 3.4%、3.02%，较同期主体评级 AA+国央企三年期债券的评级价格分别下浮 45BP、64BP，融资成本进一步降低，中期票据的成功发行进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。（4）项目工程进展情况 2022 年，宝湾物流针对影响在建项目施工进度的重点环节，通过精细化管理，积极调配资源，年内履约交付了 6 个项目（含改造项目），新增竣工面积约为 43.7 万平米。2、房地产开发业务、房地产开发业务 2022 年，面对外部复杂形势，房地产开发业务始终坚持“稳健安全”的经营理念，强化底线思维，始终维持稳健的财务表现。（1）项目拓展情况 房地产开发业务深化市场研判，坚守投资定力，深度聚焦核心城市。2022 年，通过招拍挂方式在深耕的上海、成都获取三宗优质地块，合计占地 144 亩，总规划计容建筑面积 18.1 万平米，为未来业绩提供了保障。（2）项目销售情况 房地产开发业务积极应对市场变化，及时调整销售策略，多渠道多手段加速项目去化及回款。2022 年，累计实现全口径销售金额 150亿元，权益销售金额 75.5亿元，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额 39.9亿元。（3）项目运营情况 房地产转型业务通过强化过程管控，降低需求收缩对持有型物业经营的冲击影响，提升资产运营效益。报告期内，多个自持运营项目虽然出租率略有下降，但通过针对性的增收节支、提质增效举措，实现资产收益的提升。公司综合体商业长沙南山里已于 5月 20日顺利开业，平均出租率为 94%。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022年年度报告全文 14 （4）融资情况 2022 年，房地产开发业务坚守财务安全底线，主动控制有息负债规模，南山地产“三道红线”指标均处于绿档。同时，不断提高资金使用效率，积极调整债务结构降低综合融资成本。报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：（1）新增土地储备项目）新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）成都市JN03(251)：2022-008号 成都市金牛区 住宅 27,281 49,105 招拍挂 100%73,658 73,658 菊园新区 JDC1-0501单元 73-03、73-07地块 上海市嘉定区 住宅；商业 46,121 86,085 招拍挂 100%135,835 135,835 上海闵行华漕 03单元 53-01地块 上海市闵行区 住宅 22,754 45,509 招拍挂 100%173,550 173,550 （2）累计土地储备情况）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）华东区域 32.28 63.38 21.95 华中区域 37.84 45.61 20.94 成都 25.89 67.65 34.77 粤港澳大湾区 7.40 23.70 0.00 总计 103.41 200.34 77.66 （3）主要项目开发情况）主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）上海 南山虹桥领峯 嘉定区 住宅；商业 100%2021.03 竣工 100%40,331 88,728 88,728 88,728 423,115 377,904 上海 南山嘉荟领峯 嘉定区 住宅 100%2022.11 在建 0%46,121 86,085 0 0 245,211 150,382 上海 闵行华漕项目 闵行区 住宅 100%-拟建 0%22,754 45,509 0 0 262,553 174,557 苏州 云熹花园 高新区 住宅 55%2020.10 竣工 100%41,743 91,793 91,793 91,793 233,739 213,657 苏州 南山维拉 吴中区甪直镇 住宅 100%2015.03 竣工 100%17