002285_2022_世联行_2022年年度报告_2023-03-29.pdf

深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 深圳世联行集团股份有限公司深圳世联行集团股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2 2023023 年年 3 3 月月 深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 20222022 年年度报告年年度报告 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。和连带的法律责任。公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.14 第四节第四节 公司治理公司治理.42 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.63 第六节第六节 重要事项重要事项.64 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.95 第八第八节节 优先股相关情况优先股相关情况.103 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.104 第十节第十节 财务报告财务报告.105 深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。四、载有董事长胡嘉先生签名的 2022 年年度报告文件原文。五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司 大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资控股子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理有限公司，世联行之控股子公司 固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司 兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 致股东的信：致股东的信：重启重启：确定而光明的未来确定而光明的未来 一 如果说，2022 年是中国房地产有史以来最严峻的寒冬，是在“保交楼”、“集体断供”和“输血式救援”之下的“硬着陆”的市场；那么，2023 年以“定向降息”、放松限制和“支柱定位”为标志，市场 步入了暖风尽吹、万物复苏的春暖花开的季节，世联行也迎来三十岁的而立之日。各地市场都纷纷传来“春天的消息”，无论这种阳春三月能否续接“人间美好四月天”，乃至整个兔年，我们相信，市场经过这严峻的考验之后，所谓“房地产下半场”终于在艰难的探索中，在两会的报告中，确定性地揭开了她应该承担的使命和责任。二“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”我们理解这意味着以下几个下半场的重要特征：1、定位两个体系，即保障体系和商品体系；2、加强保障体系的民生居住功能，这里关键是“共有产权”、“租赁”住房的建设；3、支持正常的市场住房需求，恢复商品房的长期资产属性；4、恢复优质企业和房地产抵押资产的信用；5、“城市”、“区域”和“品类”分化将更加明显，防止资本的盲目扩张；6、庞大的存量市场步入精细运营，分类 REITS 阶段。三 为了积极响应政府的宏观调控和重启房地产市场的号召，审视世联行过去一年的“大交易收缩战线，大资管巩固基地”的成果，我们认为：1、持续三年的“清理不良、降低负债”行动，已经取得了明显的成果，可以宣告在 2022 年困难的市场环境中完成了任务；2、世联行的房地产交易服务（简称“交易业务”），2022 年已经是“谷底”，今年业务将重启增长；3、由于“城市”、“区域”分化持续，2023 年世联行还将主动退出一些城市，继续优化城市布局；4、保障商品房的交易服务，成为世联行在大湾区代理业务的一个亮点；5、交易业务已进入“新媒体技术”赋能获客新阶段，为传统代理业务增添动力和核心能力；6、资管业务在过去两年基础工作的夯实下，2023 年有望为未来可持续增长打下合约基础；7、为保障性人才公寓和青年长租公寓提供系统的全链条服务，正在成为世联行大资管业务的重要深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 增长点；8、珠海斗门富山工业城 5.0 产业新空间的全链条资管服务启动，为高质量发展产业开创新路。世联行，过去三年在严峻的市场环境下，持续处理重资产，回归轻资产，经历了严峻的考验。我们深知，资产只有“轻下来”，我们的服务能力才能“实起来”，哪怕业绩数字不好看，也要回到基础能力上来。我们也知道，只有“重资产”才能建立竞争的门槛和市场标准，这是在能力上的提升，也才能发挥上市公司的作用，前提是对风险的把控。2023 年，行业的系统性风险已经出清并明确，市场的“虚实”已经验证，业务的逻辑建立在“数字化管控”的基础上。我们有理由相信，在全体世联人的努力下，会有一个明确而光明的未来！谢谢各位的关注和支持！胡嘉、陈劲松深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 世联行 股票代码 002285 变更前的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司 公司的中文简称 世联行 公司的外文名称（如有）SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION 公司的法定代表人 胡嘉 注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 注册地址的邮政编码 518001 公司注册地址历史变更情况 2013 年由深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼变更为深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴惠明 胡迁 联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 电话 0755-22162824 0755-22162824 传真 0755-22162231 0755-22162231 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 http:/ 公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300618867554R 深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。历次控股股东的变更情况（如有）2020 年 8 月 28 日，公司控制权发生变更，珠海大横琴集团有限公司成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层 签字会计师姓名 郭晋龙、吴益羽 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）3,979,430,159.12 6,082,507,921.06-34.58%6,722,698,397.89 归属于上市公司股东的净利润（元）-343,235,201.49-1,129,022,859.33 69.60%110,895,980.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-508,508,180.95-1,381,201,479.40 63.18%25,210,398.27 经营活动产生的现金流量净额（元）629,764,766.78 1,051,069,515.57-40.08%758,395,038.15 基本每股收益（元/股）-0.17-0.57 70.18%0.05 稀释每股收益（元/股）-0.17-0.57 70.18%0.05 加权平均净资产收益率-9.72%-26.12%16.40%2.08%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）6,746,445,068.33 8,960,035,275.14-24.71%10,891,132,382.59 归属于上市公司股东的净资产（元）3,361,256,880.00 3,703,083,304.58-9.23%5,160,275,780.63 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 是 否 项目 2022 年 2021 年 备注 营业收入（元）3,979,430,159.12 6,082,507,921.06 营业全部收入 营业收入扣除金额（元）25,733,846.62 78,479,021.36 房屋出租收入、出售投资性房地产收入等 营业收入扣除后金额（元）3,953,696,312.50 6,004,028,899.70 交易服务收入、资产运营管理收入等 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 940,213,565.55 1,111,186,144.42 904,248,941.75 1,023,781,507.40 归属于上市公司股东的净利润-24,396,953.42 51,013,227.42-46,334,726.67-323,516,748.82 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-66,648,744.80 25,949,094.91-106,276,115.67-361,532,415.39 经营活动产生的现金流量净额-11,098,276.32 203,968,523.45 137,812,792.42 299,081,727.23 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）39,134,542.98 58,609,400.91 557,914.68 主要是执行新租赁准则确认的租赁终止处置收益 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）46,585,636.37 47,358,597.07 84,069,171.25 企业取得子公司、联营企业及合营 1,645,111.22 深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益-15,000,000.00-85,000,000.00 60,785,285.78 涉及恒大集团的权益性投资价值变动 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 55,618,807.90 9,535,731.67 4,959,941.26 主要是单项减值的应收账款转回 2,712.02万元和其他应收款转回 1,426.70 万元，收回以前年度核销贷款1,365.32 万元 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-9,277,195.40-26,388,936.49-23,580,525.15 其他符合非经常性损益定义的损益项目 62,119,103.20 237,624,693.01 主要转让子公司股权确认收益 减：所得税影响额 6,668,351.25-19,444,894.53 25,155,704.66 少数股东权益影响额（税后）7,239,564.34 10,650,871.85 15,950,501.12 合计 165,272,979.46 252,178,620.07 85,685,582.04-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 1）转让合并内子公司股权确认投资收益 子公司名称 股权处置价款 股权处置比例 股权处置方式 处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额 杭州世君房地产咨询有限公司 14,000,000.00 100.00%转让 12,218,814.71 山东红璞酒店管理有限公司 0.00 100.00%转让-928,690.45 广州世君房地产咨询有限公司 0.00 100.00%转让 15,891,827.46 昆明红璞公寓管理有限公司 0.00 100.00%转让 8,854,965.66 深圳世联荣华装饰设计工程科技有限公司 305,449.96 60.00%转让 5,489.58 武汉世联源正商业运营管理有限公司 33,607.98 25.00%转让 35,675,614.64 重庆红璞礼遇酒店管理有限公司 0.00 70.00%转让 9,042,284.15 赣州南星开发有限公司 1.00 51.00%转让 1.00 合计 80,760,306.75 2）丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 子公司名称 丧失控制权之日剩余股权的比例 丧失控制权之日剩余股权的账面价值 丧失控制权之日剩余股权的公允价值 按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失 武汉世联源正商业运营管理有限公司 26%-1,592,256.75 34,952.30 1,627,209.05 3）与转让合并内子公司股权一并转让终止债权确认的损失 深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 单位名称 终止金额 债权处置价款 终止确认相关的利得和损失 广州世君房地产咨询有限公司 17,045,988.94 1,700,000.00 -15,345,988.94 昆明红璞公寓管理有限公司 3,433,080.26 1.00 -3,433,079.26 重庆红璞礼遇酒店管理有限公司 3,353,762.75 1.00 -3,353,761.75 合计 -22,132,829.95 4）子公司世联君汇持有武汉都市世联资产管理有限公司（以下简称“武汉都市”）50%的股权，2017 年1 月 1 日签订股权托管协议，武汉市都市产业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的 1%表决权从 2017 年 1 月 1 日起委托给世联君汇，世联君汇合计持有武汉都市 51%的表决权，本集团能够对武汉都市财务和经营决策实施控制，2017 年 1 月 1日起纳入公司的合并报表。股权托管协议于 2022 年 1 月 1 日到期终止，本集团已丧失其控制权不再纳入合并，合并层面按会计政策确认收益 2,215,541.05 元。5）联营公司深圳惠金卓信科技有限公司注销确认投资损失 351,123.70 元。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 14 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 2022 年，是中国房地产极不平凡的一年。从 2021 年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始，在“三道红线”限制、宏观杠杆率压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加影响下，2022 年的房地产承受了自 1998 年房改以来最大的挑战。回顾 2022 年，房地产市场大幅下调，行业销售规模从 2021 年的 18 万亿下降至 13 万亿。全年商品房销售面积13.58 亿平方米，同比下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 13.33 万亿，同比下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%。房地产市场销售去化压力大，开发商债务偿还压力犹存，民营开发商投资和拿地的积极性均不高。土地市场上央国企逆势补仓，地方平台公司托底拿地。房地产企业土地购置面积 1 亿平方米，同比下降 53.4%；土地成交价款 9166 亿元，同比下降 48.4%。房地产企业到位资金持续走弱，开工意愿低。房地产开发投资完成额在 4 月累计同比由正转负后，降幅持续扩大，全年房地产开发投资完成额 13.29 万亿，同比下降 10%。融资端到位资金同比降幅扩大，房地产企业到位资金 14.9 万亿，同比下降 25.9%；2022 年全国房屋新开工面积 12 亿平方米，同比下降 39.4%。住宅新开工面积 8.81 亿平方米，同比下降 39.8%。2022 年全年投资金额 TOP100 的房企中，有 43 家是地方平台类公司，央企和地方国企分别有 16 家和 19 家。央、国、平拿地更有“托底”的原因，土地资源向央、国、平聚集的情况不可持续，同时地方平台类公司不是传统房地产企业，自身开发意愿低、经验少，成为了未来房企格局的重要变数。短期内，房地产行业整体将处在向新模式转变的过渡期。展望 2023 年，房地产市场仍然面临较大的压力，虽然政策加持以及 GDP5%增速带来的预期使行业信心开始修复，但是发展周期以及供需两弱的影响短期难以扭转，在“房住不炒”和行业信用收缩的大背景下，房地产市场难以恢复到以往的行业规模。2023 年，房地产政策将主要集中在支持房地产平稳发展上。在“房住不炒”的主基调下，以“金融十六条”为框架，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。在政策倾斜和全国 GDP5%增速预期之下，房地产市场大概率企稳，但低出生率和人口老龄化带来的购房适龄人口下降以及城镇化进程放缓，导致当前房地产市场整体需求放缓；购房能力及消费意愿下降对商品房需求的恢复产生不利影响，供需两端的信心尚未恢复，“没钱”和“不敢花钱”的痛点，使得市场上升动力不足，预计 2023 年房地产市场在高能级城市的带动下温和筑底。国家统计局数据显示，2023 年 1 月份全国 70 个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为 0.0%，一年来首次止跌；一线城市商品住宅销售价格环比转涨；第一次土拍热度回升；筑底态势初显。深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 尽管从潜在需求角度来看，经济“去地产化”可能是中长期的大趋势，但就短期而言，“房住不炒”、“不强刺激”与稳地产并行不悖，短期内通过因城施策的方式继续支持房地产供需两端同时软着陆仍有较大的必要。短期市场环境下，房地产业的深度调整对房地产综合服务能力、提供一体化解决方案的能力提出了更高的要求和更广泛的需求。中长期观察，“租购并举、全面发展住房租赁市场”是建设房地产长效机制的重要内容，二十大报告、两会均强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为房地产行业新模式指明方向。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房 870 万套间，其中，北京、深圳、横琴、广州、宁波等地区，共计划筹建保租房 220万套。未来中国房地产市场主要以“二元化”的供应结构为主，保障房以国企或具有政府职能的平台公司供应为主，商品房则以国企民企共同供应为主。一方面，中国房地产将全面进入租购并举的时代；另一方面，土地财政模式将逐步转型，但短期内土地财政无法通过其他模式替代的挑战仍在；房地产业摆脱当下的“高负债、高杠杆、高周转”模式并走入新发展模式已势在必行。市场中大量“投资者”从买家中退出，市场动力以“用家”为主。房企将以客户需求为原点，关注项目配套、产品设计、服务内容，从周转为核心的“快模式”转为以客户使用为核心的“慢模式”。此背景之下，房企的核心竞争力差别将引领房企多元化发展。区域分化的将更加明显，强区位与高能级兼具的城市更受青睐，房企纷纷换仓到高能级城市而放弃三四线的布局。TOP20 房企在京津冀投资占比提升 4%、在长三角投资占比提升 5%、在珠三角投资占比提升 4%、成渝地区上升 1%其他区域拿地比例均有下降。从长期来看，房地产都将保持在八至十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。在深度城市化、城市运营带来的城市空间综合服务市场空间巨大，行业集中度开始下滑，整体竞争格局区域分散化。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务情况 公司 1993 年成立于深圳，是境内首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国 200 多个城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。2020 年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021 年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。报告期内，公司从事的主营业务包括：深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 16 1.大交易 公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。代理销售业务为开发商提供专业的营销策划和销售代理服务，公司按照代理销售额的一定比例向开发商收取佣金。互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。2.大资管 “大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。大资管业务主要包括城市资产管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。为提升精细化服务水平，更好的服务客户，公司将“城市资产管理业务”更名为“物业及综合设施管理业务”。物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。招商及空间运营业务为物业所有者或持有者提供商办楼宇、产业园、公寓、酒店等招商租赁、运营及精装修服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。（二）公司经营情况 2022 年，宏观经济下行压力大，房地产市场需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，公司主要业务承压。公司不断优化城市布局，聚焦核心区域核心业务；持续出清存量业务风险，有效防范化解应收风险，改善资产负债结构，确保公司现金流充盈，夯实发展基础，促进企业平稳发展。截至报告期末，公司资产负债率 49.03%，同比减少 9个百分点；销售商品、提供劳务收到的现金为 43.66 亿元，占营业收入的比例为 109.72%，同比增加 7.57 个百分点。受房地产市场交易量下降、宏观环境以及公司主动战略调整的影响，报告期内，公司实现营业收入 397,943.02万元，同比下降 34.58%；受收入下降、计提资产减值损失以及非经常性损益项目投资收益减少等的影响，归属于上市公司股东的净利润为亏损 34,323.52 万元。深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 17 1.大交易 克而瑞数据显示，2022 年，TOP100 房企销售额 72,878.70 亿元，同比下降 42.40%；拿地总金额约为 1.65 万亿，同比下降 57%。2022 年房地产市场销售去化压力大、开发商流动性紧张，面对严峻的市场环境，公司主动收缩调整优化城市布局，将业务聚焦大湾区、山东等优势地区，重点关注新崛起的“央国平”（央企、国企、地方平台公司）客户，积极探索与地方平台公司合作新模式。“大交易”顺应新媒体、渠道营销以及数字化等时代大势，不断升级迭代服务模式和运营模式，试点推进数字化营销。公司大交易业务不断强化应收款项管理，降低应收款项风险，改善公司现金流。报告期内，大交易业务实现营业收入 262,945.68 万元，同比下降 41.80%。（1 1）代理销售业务）代理销售业务 优化城市布局，一城一策。优化城市布局，一城一策。公司深耕房地产服务 30 年，对市场一直保持高度敏感。2022 年，公司根据各地市场发展前景、地区公司实力等快速作出调整，从全国化发展转向聚焦大湾区、山东及中西部等优势区域。继续加大对大湾区资金、人员等资源投入，巩固大湾区市场占有率；山东区域基于智慧案场的运营管理实践，探索代理销售业务全生命周期的服务创新，采用项目制方式升级迭代中后台管理和服务，尝试全员新媒体运营，取得初步成效；中西部区域，保持相对完整的人才队伍，巩固代理销售业务基本盘，对互联网+业务进行尝试和创新。非核心区域以盈亏平衡和正现金流的底线思维进行收缩和调整。聚焦“央国平”，保障优质房源。聚焦“央国平”，保障优质房源。公司主动推进“央国平”房地产企业营销代理服务模式、内容和方式等的探索和研究，提升团队服务“央国平”的专业能力，不断加大“央国平”房地产企业的拓展力度。2022 年，公司持续提升与万科、保利两大战略客户的合作深度，根据两大客户业务习惯和合约特点，定制专业能力培训和绩效激励政策，提升服务效率和效果。报告期内，“央国平”客户已占公司代理销售额前十大中的八个，万科和保利已为公司代理销售额的第一、二大客户。新媒体数字化营销取得新突破。新媒体数字化营销取得新突破。进入移动互联网时代，随着线上新媒体的崛起，房地产市场营销方式随之发生变化。2022 年，公司积极探索新媒体房地产营销应用，并在部分地区公司取得突破。山东地区启动全员新媒体运营试点计划，通过培训赋能、运营驱动、机制拉通等完成 500+账号的启动及运营，2022 年第四季度实现累计 1 亿+的曝光量，为项目运营提效增收；惠州地区创建企业号“周知观察”，介绍惠州市场情况、政策研判，受到当地政府相关主管部门和客户广泛欢迎，提升公司品牌专业影响力。公司通过云掌柜数字化平台，打通线上、线下流量，实现企业微信聚客运营，目前已沉淀近 200 万的企业微信客户，为下一步私域运营奠定良好基础。增加精细化管理颗粒度，提升业务运营效率。增加精细化管理颗粒度，提升业务运营效率。面对 2021 年以来急转直下的房地产市场，公司快速调整经营策略，成立运营管理中心，从资金、成本、合约等维度统筹代理销售和互联网+业务的发展和运营。2022 年，运营管理中心以数字化智慧案场为基础，对业务前端实现精准调控和赋能，将管理颗粒度细化至单月单人单项目，通过单项目盈亏指标深圳世联行集团股份有限公司 2022 年年度报告全文 18 分析，为项目经理提供具体应对策略，提升项目运营效率。在应收账款管理方面，强调各项