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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 深圳经济特区房地产深圳经济特区房地产(集团集团)股份有限公司股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2 2023023-010010 【2 2023023 年年 0 03 3 月月】深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。并承担个别和连带的法律责任。公司负责人唐小平、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责公司负责人唐小平、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人人(会计主管人员会计主管人员)乔彦军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、乔彦军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,011,660,0001,011,660,000股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 1010 股派发现金红利股派发现金红利 0.610.61 元（含税），送红股元（含税），送红股0 0 股（含税），不以公积金转增股股（含税），不以公积金转增股本。本。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.27 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.42 第六节第六节 重要事项重要事项.43 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.50 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.55 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.56 第十节第十节 财务报告财务报告.57 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。2.载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。3.报告期内在证券时报中国证券报大公报上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 深圳市国资委、市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 投控公司 指 深圳市投资控股有限公司 公司、本公司、集团、深房、深房集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 物业公司 指 深圳市物业管理有限公司 海燕酒店 指 深圳海燕大酒店有限公司 圳通公司 指 深圳圳通工程有限公司 华展公司 指 深圳市华展建设监理有限公司 建邦公司 指 广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 传麒公司 指 深圳市深房传麒房地产开发有限公司 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深深房 A（B）股票代码 000029（200029）股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深房集团 公司的外文名称（如有）ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties(Group)co.，Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SPG 公司的法定代表人 刘征宇 注册地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 45-48 层 注册地址的邮政编码 518001 公司注册地址历史变更情况 无 办公地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 层 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 罗毅 洪璐 联系地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼 电话（86 755）25108897（86 755）25108837 传真（86 755）82294024（86 755）82294024 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http:/ 境内：证券时报、中国证券报、巨潮资讯网（http:/，下同）；境外：大公报 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300192179585N 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无。历次控股股东的变更情况（如有）1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 赵娟娟 蒋晓明 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）634,384,561.42 1,320,790,648.45-51.97%1,615,009,713.88 归属于上市公司股东的净利润（元）153,718,805.57 220,836,309.93-30.39%290,229,772.23 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）21,160,405.11 208,306,710.37-89.84%253,595,334.11 经营活动产生的现金流量净额（元）-675,775,998.76-1,205,952,107.94 43.96%285,164,013.17 基本每股收益（元/股）0.1519 0.2183-30.42%0.2869 稀释每股收益（元/股）0.1519 0.2183-30.42%0.2869 加权平均净资产收益率 3.88%5.72%-1.84%7.81%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）5,689,769,802.18 6,182,498,050.43-7.97%4,936,916,746.74 归属于上市公司股东的净资产（元）4,004,240,547.70 3,938,260,291.97 1.68%3,797,512,488.22 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 153,718,805.57 220,836,309.93 4,004,240,547.70 3,938,260,291.97 按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则 153,718,805.57 220,836,309.93 4,004,240,547.70 3,938,260,291.97 2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 272,594,952.10 93,589,546.80 160,169,563.23 108,030,499.29 归属于上市公司股东的净利润 162,278,083.59-17,149,753.45-20,007,368.55 28,597,843.98 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 37,225,453.61-20,086,291.05-20,271,993.00 24,293,235.55 经营活动产生的现金流量净额-461,062,516.92-87,052,626.42-62,497,846.24-65,163,009.18 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）161,542,599.57-13,451.61 11,429.23 主要是 2022 年处置子公司股权确认的投资收益 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）559,803.19 1,669,479.40 3,370,769.21 收到的政府补助 委托他人投资或管理资产的损益 9,129,650.51 13,024,710.91 15,217,058.60 投资货币基金产生的公允价值变动和投资收益 债务重组损益 2,610,128.31 债务重组收益 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 482,790.04 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,094,190.56 1,542,604.01 29,009,657.60 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,237,002.86 减：所得税影响额 41,451,680.41 4,176,533.19 12,211,479.38 少数股东权益影响额（税后）926,291.27 合计 132,558,400.46 12,529,599.56 36,634,438.12-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 2022 年，房地产行业迎来了政策性回暖，监管部门陆续出台利好政策推动房地产市场健康平稳发展，进入 11 月，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取的“三支箭”政策组合相继落地，上市房企和涉房上市公司再融资通道重新打开，房企资金压力有望得到缓解；全国各地因城施策，通过降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等工具修复购房者信心，政策效果逐步呈现。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 公司专注于住宅地产开发，报告期在售项目有 6 个，主要分布在深圳、惠州和汕头三地，分别为深圳地区的传麒东湖名苑和翠林苑项目，惠州临深的林馨苑项目一期，汕头地区的天悦湾、悦景东方和金叶岛项目；在建项目 2 个，分别为深圳光明区的光明里和惠州临深的林馨苑项目。新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66 林馨苑二期 2.57 7.72 7.72 林馨苑三期 4.31 9.57 9.57 林馨苑四期 3.23 6.45 6.45 总计 10.70 26.40 26.40 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）惠州 林馨苑一期 惠阳区 主体结构施工 51.00%2021 年06 月 11日 94%94.00%64,278 159,761 115,750 109,127 深圳 深房光明里 光明区 基坑 100.00%2022 年01 月 19日 70%70.00%10,721 53,605 151,758 106,876 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）深圳 传麒东湖名苑 罗湖区 现楼 100.00%55,727 32,857 32,663 246 1,606 32,663 2,651 16,166 深圳 翠林苑 龙岗区 现楼 100.00%60,111 56,137 52,884 915 2,755 52,884 915 2,469 汕头 天悦湾一期 潮阳区 现楼 100.00%153,470 160,372 114,884 4,998 2,844 101,655 9,131 4,793 汕头 天悦湾二期 潮阳区 现楼 100.00%127,770 137,059 28,271 11,580 6,537 25,512 13,995 7,295 惠州 林馨苑一期 惠阳区 预售 51.00%159,761 159,761 2,792 2,236 2,558 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 房地产大厦 深圳 商业 100.00%3,413.88 2,436.60 71.37%国商大厦北座 深圳 商业 100.00%4,819.71 4,819.71 100.00%海燕大厦 深圳 商业 100.00%22,475.47 22,475.47 100.00%深房广场 深圳 写字楼 100.00%61,005.82 30,523.92 50.03%深房广场裙楼 深圳 商业 100.00%19,896.30 16,123.49 81.04%文锦花园 深圳 商业 100.00%3,531.60 3,531.60 100.00%土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 60,366,770.99 4.15%-4.20%6,105,770.99 54,261,000.00 合计 60,366,770.99 6,105,770.99 54,261,000.00 发展战略和未来一年经营计划 请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 项项 目目 期期 限限 金额（万元）金额（万元）备注备注 尚林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 107.49 翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 2,174.37 传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 1,820.33 天悦湾 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 36,056.20 合计 40,158.39 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 适用 不适用 项目名称 投资主体类别 投资金额（元）投资金额占比 占项目资金峰值比例 累计收益（元）退出情况 实际投资金额与收益分配金额的匹配性 林馨苑项目 公司董事、监事、高级管理人员 8,950,000.00 39.25%0.90%0.00 不适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。40 多年来，公司累计开发高层楼宇 100余栋，多层住宅 500 余栋，花园别墅 400 余栋，累计竣工面积逾 400 万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。公司连续两年荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。四、主营业务分析四、主营业务分析 1 1、概述、概述 2022 年度，公司董事会严格按照相关法律法规的要求及公司制度的规定，本着对全体股东负责的态度，持续提升公司治理水平，严格执行股东大会各项决议，确保董事会运作规范高效。公司全体董事勤勉尽责、恪尽职守，认真履行股东赋予的职责，有效维护了公司和公司股东的合法权益。一、公司经营情况一、公司经营情况 报告期，公司实现营业收入 63,438.46 万元，同比减少 51.97%；实现归属于母公司股东的净利润 15,371.88 万元，同比减少 30.39%。截至报告期末，归属于母公司股东的所有者权益400,424.05 万元，比年初增加了 6,598.03 万元。二、二、20222022 年度经营管理回顾年度经营管理回顾 2022 年，面对愈发复杂的外部环境和艰巨繁重的改革发展任务，公司认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，全体深房人团结一心、秉承定力，狠抓经营管理，全面推进各项工作任务，奋力谱写集团高质量发展新篇章。报告期内的主要工作情况如下：（一）聚焦开发项目，主业经营取得新进展（一）聚焦开发项目，主业经营取得新进展 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 项目建设方面：公司光明里项目充分加强与建总院、水规院、市政总公司等系统内企业协同，项目建设工作快速推进，现已完成支护桩、工程桩工程、土方挖运、锚索和腰梁工程，正在进行底板垫层和抗浮锚杆施工等相关工作；林馨苑项目一期 1-8 号楼已全部封顶，二期地下室已完工。房产销售方面：公司通过多渠道加强项目的宣传拓客，加快产品去化，深圳地区的传麒东湖名苑和翠林苑项目仅剩部分尾盘销售；汕头地区的天悦湾项目一期累计销售约 75%，二期销售约 20%，林馨苑项目一期销售约 3%。全年累计销售面积 2.01 万 m2，新增合约销售 1.65 亿元。租赁业务方面：公司多措并举、拓展客源，全年实现租赁收入 5,387.03 万元，深房广场大厦获评“深港医疗健康特色产业楼宇”称号。（二）聚焦安保维稳，安全屏障得到新巩固（二）聚焦安保维稳，安全屏障得到新巩固 一是公司深入贯彻落实安全生产主体责任，从董事长至普通员工层层签订安全生产责任书，将全员安全生产责任制压实到位；全年累计开展隐患排查 254 次，排查整治隐患 1,000 余项，开展安全生产教育培训 52 次，累计参训 2,800 余人次；全面筑牢安全生产防线，集团系统全年无安全责任事故发生。二是组织开展舆情管理、信访维稳、信息宣传、网络安全、保密管理等各项工作，报告期内未发生重大负面舆情事件。（三）聚焦保障服务，企业稳定得到新维护（三）聚焦保障服务，企业稳定得到新维护 一是完成 2022 年度董监高责任保险的续保工作，为公司董监高履职提供必要保障；为员工购买重疾险、团体意外伤害补充医疗保险，增强员工抗风险能力。二是完成 10 个紧缺岗位的人才引进工作，进一步加强员工队伍建设。三是落实项目融资工作，完成传麒公司 5 亿元开发贷款授信，切实保障项目开发运作。四是加强应收账款管理，累计收回资金 4.14 亿元，保障企业正常运转。五是依法依规履行纳税义务，全年缴交税金 6.19 亿元，收到退税 1.32 亿元。六是完成公司官网和 OA 系统升级，有效提升企业品牌形象和办公效率。（四）聚焦内控内审，运营管理得到新强化（四）聚焦内控内审，运营管理得到新强化 一是编制 2022 年度重点工作要点，分解经营目标和重点工作，按月召开工作会议对重点工作完成情况进行统一部署和督办落实。二是积极推进公司制度流程梳理工作，完成安全生产、人力资源管理等 8 项制度的拟（修）订工作，进一步规范公司制度管控体系。三是严格按照采购管理规定，完成采购平台公示 50 项，公开招标 10 项。四是加大内部审计力度，完成专项审计 7 项，审计检查 7项。五是强化合同审查，审核合同313 份，合同审核率达100%，妥善处理各类诉讼 15 项。六是狠抓重大项目预结算工作，完成预算编制 17 份，审核结算 21 份，预结算核减金额 813 万元。（五）聚焦所属企业，经营发展增添新动能（五）聚焦所属企业，经营发展增添新动能 一是市场拓展方面：圳通公司全年签约项目 43 个，合同金额 1.4 亿元；海燕酒店顺利实现旅业转型，完成大厦 16 楼、19 楼、28 楼三层 3,600m2物业的对外招租；华展公司新签光明里项目监理业务。二是企业管理方面：海燕酒店推进“减员增效”工作，狠抓队伍管理，提升深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 14 工作效能；圳通公司全面做好风险控制，施工项目资金占用款及到期应收票据款回收工作取得积极成效；华展公司完善风控体系，强化现场监理力度，提升建设工程质量安全水平；汕头公司完善绩效考核机制，激发员工活力。旗下物业公司及云南鲲鹏公司股权转让工作圆满完成，妥善解决过渡期利润审计、历史应收应付结算等复杂问题；美国长城公司土地和国商大厦等存量房产已在联交所挂牌，提质增效获得全新突破。（六）聚焦党建引领，党的建设得到新加强（六）聚焦党建引领，党的建设得到新加强 一是强化落实党建责任。集团各党组织通过“第一议题”等形式，深入学习党的二十大精神，以党的二十大精神为引领，将发挥党组织的领导作用提升到新高度。从严从速抓好专项整改，见实见效完成 170 项任务清单的专项整改工作。以建设“平安深房光明工程”为平台，持续开展“一企一品”党建品牌创建活动。落实“大学习、深调研、真落实”工作机制，集团领导班子深入挂点企业调研 35 人次，解决基层党建和服务基层群众等问题。推动“我为群众办实事”实践活动常态化开展，根据投控公司党委部署，完成汕头市澄海区隆都镇下北村小学改造和关爱镇小学生学习生活状态帮扶项目系列工作，尽显国有企业责任与担当。二是提升从严治党约束力度。坚持“一岗双责”制度，组织签订党风廉政建设责任书，将责任层层分解落实到位；严格执行八项规定精神、落实上级有关节日期间各项规定，紧盯重要节日“四风”问题，切实做好节日期间作风建设监管工作。拟发廉政教育学习活动方案，统领集团系统全年教育学习工作，在党支部学习中推行必学廉政议题制度，多角度、多层次开展廉洁从业学习教育，进一步夯实“不想腐”的自律机制，筑牢廉洁自律思想防线。2 2、收入与成本、收入与成本 （1 1）营业收入构成营业收入构成 单位：元 2022 年 2021 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 634,384,561.42 100%1,320,790,648.45 100%-51.97%分行业 房地产 309,331,841.57 48.76%876,161,088.60 66.34%-64.69%工程施工 241,209,525.79 38.02%200,259,571.16 15.16%20.45%物业管理 36,660,871.83 5.78%162,526,580.18 12.31%-77.44%租赁 53,870,265.26 8.49%81,791,161.56 6.19%-34.14%其他 5,552,040.91 0.88%15,776,937.12 1.19%-64.81%内部抵销数-12,239,983.94-1.93%-15,724,690.17-1.19%22.16%分产品 住宅 277,643,154.35 43.77%875,153,000.99 66.26%-68.27%商铺及车位 31,688,687.22 5.00%1,008,087.61 0.08%3,043.45%其他行业产品合计 337,292,703.79 53.17%460,354,250.02 34.85%-26.73%内部抵销数-12,239,983.94-1.93%-15,724,690.17-1.19%22.16%分地区 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 广东省 640,594,852.83 100.98%1,308,786,001.07 99.09%-51.05%其他 5,552,040.91 0.88%27,096,812.69 2.05%-79.51%境外 477,651.62 0.08%632,524.86 0.05%-24.48%内部抵销数-12,239,983.94-1.93%-15,724,690.17-1.19%22.16%分销售模式 主营 641,072,504.45 101.05%1,320,738,401.50 100.00%-51.46%其他 5,552,040.91 0.88%15,776,937.12 1.19%-64.81%内部抵销数-12,239,983.94-1.93%-15,724,690.17-1.19%22.16%（2 2）占公司营业收入或营业利润占公司营业收入或营业利润 10%10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 309,331,841.57 144,720,332.63 53.22%-64.69%-50.48%-13.42%工程施工 241,209,525.79 236,074,624.77 2.13%20.45%26.64%-4.79%租赁 53,870,265.26 46,657,985.12 13.39%-34.14%31.26%-43.15%物业管理 36,660,871.83 22,415,236.68 38.86%-77.44%-84.64%28.63%分产品 住宅 277,643,154.35 126,448,366.58 54.46%-68.27%-56.72%-12.15%商铺及车位 31,688,687.22 18,271,966.05 42.34%3,043.45%23,570.78%-50.00%分地区 广东省 640,594,852.83 449,868,179.20 29.77%-51.05%-43.70%-9.18%分销售模式 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用（3 3）公司实物销售收入是否大于劳务收入公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2022 年 2021 年 同比增减 房地产开发 销售量 万元 16,522 69,045-76.07%生产量 万元 37,603 204,708-81.63%库存量 万元 425,681 403,220 5.57%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 受房地产市场影响，2022 年可结转房地产项目及存量物业销售不及预期，房地产投资开发量减少。（4 4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 16 （5 5）营业成本构成营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2022 年 2021 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 144,720,332.63 33.11%292,260,823.05 43.86%-50.48%工程施工 236,074,624.77 54.02%186,409,100.14 27.97%26.64%物业管理 22,415,236.68 5.13%145,898,235.49 21.90%-84.64%租赁 46,657,985.12 10.68%35,545,938.32 5.33%31.26%其他 2,747,095.64 0.63%22,151,678.03 3.32%-87.60%内部抵销数 -15,563,273.83-3.56%-15,917,413.55-2.39%2.22%合计 437,052,001.01 100.00%666,348,361.48 100.00%-34.41%说明 受市场、开发周期影响，公司房地产销售量同比下降；工程施工项目拓展有新的突破，销售同比上升；因子公司深圳市物业管理有限公司出售，物业管理收入同比下降。（6 6）报告期内合并范围是否发生变动报告期内合并范围是否发生变动 是 否 报告期内合并范围变动情况具体详见“第十节财务报告”中的“六、合并范围的变动”。（7 7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用（8 8）主要销售客户和主要供应商情况主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）87,448,833.82 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 13.78%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 法人一 26,856,591.42 4.23%2 法人二 23,269,448.58 3.67%3 法人三 15,851,434.16 2.50%4 法人四 11,879,250.66 1.87%5 法人五 9,592,109.00 1.51%合计-87,448,833.82 13.78%主要客户其他情况说明 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 17 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）278,248,909.89 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 53.63%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 法人一 175,935,982.19 33.91%2 法人二 72,443,947.18 13.96%3 法人三 15,035,235.49 2.90%4 法人四 7,503,316.74 1.45%5 法人五 7,330,428.29 1.41%合计-278,248,909.89 53.63%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3 3、费用、费用 单位：元 2022 年 2021 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 19,217,595.11 42,737,748.22-55.03%主要是房地产销售下滑所致。管理费用 55,758,749.08 98,307,831.60-43.28%主要是新项目开发及人员结构化调整导致。财务费用-6,507,147.03-18,083,491.01 64.02%银行存款余额较上年同期减少、存款利息收入同比减少所致。4 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2022 年 2021 年 同比增减 经营活动现金流入小计 668,449,932.34 1,805,846,506.24-62.98%经营活动现金流出小计 1,344,225,931.10 3,011,798,614.18-55.37%经营活动产生的现金流量净额-675,775,998.76-1,205,952,107.94 43.96%投资活动现金流入小计 282,766,666.00 799,855,541.48-64.65%投资活动现金流出小计 713,537.29 1,751,621,932.29-99.96%投资活动产生的现金流量净额 282,053,128.71-951,766,390.81 129.63%筹资活动现金流入小计 111,428,077.62 266,256,968.76-58.15%筹资活动现金流出小计 140,126,109.45 164,908,415.94-15.03%筹资活动产生的现金流量净额-28,698,031.83 101,348,552.82-128.32%深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文 18 现金及现金等价物净增加额-421,928,565.67-2,056,810,291.67 79.49%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 经营活动现金流入量同比减少，主要是房地产销售下滑导致。经营活动现金流出量同比较少，主要是上年同期支付房地产土地款所致。投资活动现金净流量同比增加，主要是上年同期支付较大金额收购股权与购买货币基金所致。筹资活动现金净流量同比减少，主要是上年同期项目公司取得少数股东借款所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 本年度经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异，主要是由于房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性所致。五、非主营业务分析五、非主营业务分析 适用 不适用 六、资产及负债状况分析