000014_2022_沙河股份_2022年年度报告_2023-03-30.pdf

沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 沙河实业股份有限公司沙河实业股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2023-06 2 2023023 年年 3 3 月月 沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 20222022 年年度报告年年度报告 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。和连带的法律责任。公司公司董事长董事长陈勇、陈勇、总经理总经理胡月明及会计机构负责人胡月明及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)王瑞王瑞华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。是否存在部分董事未亲自出席审议本次年报的董事会会议的情形是否存在部分董事未亲自出席审议本次年报的董事会会议的情形 是是 否否 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因未亲自出席会议原因 被委托人姓名被委托人姓名 史晓梅 董事 工作原因 胡月明 王苏生 独立董事 工作原因 陈治民 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。承诺之间的差异。公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 3 号号行业信息披露行业信息披露中房地产业的披露要求中房地产业的披露要求 证券时报和巨潮资讯网证券时报和巨潮资讯网(http/)(http/)为本公司的指定为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意信息披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告“第三节投资风险。公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。投资者查阅。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 242,046,224242,046,224 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 1010 股派发现金红利股派发现金红利 1 1.20.20 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 0 股（含税），不以股（含税），不以公积金转增股本。公积金转增股本。沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.6 第三节 管理层讨论与分析.9 第四节 公司治理.23 第五节 环境和社会责任.38 第六节 重要事项.39 第七节 股份变动及股东情况.44 第八节 优先股相关情况.49 第九节 债券相关情况.50 第十节 财务报告.51 沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。（三）报告期内在中国证监会指定网站及公司选定的信息披露报纸证券时报公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。（四）其他有关资料。沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 本公司、公司或沙河股份 指 沙河实业股份有限公司 沙河集团 指 深业沙河（集团）有限公司 深业集团 指 深业集团有限公司 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 长沙公司 指 长沙深业置业有限公司 新乡公司 指 新乡市深业地产有限公司 郑州公司 指 河南深业地产有限公司 长沙深业堤亚纳湾 指 沙河城 沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 沙河股份 股票代码 000014 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 沙河实业股份有限公司 公司的中文简称 沙河股份 公司的外文名称（如有）SHAHE INDUSTRIAL CO.,LTD.公司的法定代表人 陈勇 注册地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 注册地址的邮政编码 518053 公司注册地址历史变更情况 1992 年 5 月 30 日，变更前地址：深圳市上步燕南路 403 栋 3 层，变更后地址：深圳市罗湖区布心路金威啤酒厂南侧；2001 年 3 月 29 日，变更前地址：深圳市罗湖区布心路金威啤酒厂南侧，变更后地址：深圳市南山区沙河商城七楼；2013 年 8 月 28 日，变更前地址：深圳市南山区沙河商城七楼，变更后地址：深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 办公地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 办公地址的邮政编码 518053 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王凡 江竺晏 联系地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 电话 0755-86091298 0755-86091298 传真 0755-86090688 0755-86090688 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 证券时报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 914403006188016874 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1992 年 6 月公司上市，主营业务为计算机用周边耗材。2001年，公司重大资产重组，主营业务转为房地产开发与经营。历次控股股东的变更情况（如有）2000 年 10 月、11 月，沙河集团分两次受让发起人法人股25,818,264 股，成为公司控股股东。沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路 1318 号星展银行大厦 507 单元 01 室 签字会计师姓名 林崇云、裘小莹 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）763,601,802.32 641,736,448.88 18.99%346,673,403.12 归属于上市公司股东的净利润（元）248,678,665.41 35,423,521.56 602.02%4,374,307.33 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）86,746,999.89 26,194,952.98 231.16%-6,060,175.95 经营活动产生的现金流量净额（元）352,480,091.64-72,482,011.57 586.30%259,151,612.03 基本每股收益（元/股）1.03 0.15 586.67%0.02 稀释每股收益（元/股）1.03 0.15 586.67%0.02 加权平均净资产收益率 23.74%3.89%19.85%0.49%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）2,990,660,492.56 2,538,868,019.69 17.80%2,433,688,819.31 归属于上市公司股东的净资产（元）1,166,662,715.28 928,065,953.22 25.71%894,255,497.62 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 142,687,070.42 219,603,411.52 8,574,031.07 392,737,289.31 归属于上市公司股东的净利润 15,696,777.31 28,143,794.71 141,177,574.66 63,660,518.73 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 13,391,014.40 25,843,351.55-14,918,096.51 62,430,730.45 经营活动产生的现金流量净额 2,207,222.53-62,557,373.11 111,975,165.47 300,855,076.75 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-40,903.37-5,912.50-71,634.77 取得回迁房确认收益 195,694,196.55 “鹤塘小区-沙河商城城市更新项目”回迁房确认 拆迁过渡期安置费收入 10,735,318.13 12,268,935.00 12,268,935.00“鹤塘小区-沙河商城城市更新项目”房屋拆迁过渡期安置费收入 拆迁延期补偿款 9,357,522.36 苗木销售收入 1,204,429.36 长沙深业置业有限公司销售苗木的收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 177,935.01 34,757.87 654,584.69 减：所得税影响额 53,983,445.82 3,074,445.09 3,513,128.52 少数股东权益影响额（税后）8,957.34-5,233.30 108,702.48 合计 161,931,665.52 9,228,568.58 10,434,483.28-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况 2022 年是我国踏上全面建设社会主义现代化国家新征程的重要一年，是推进“十四五”规划的关键一年。党的二十大报告强调，发展是党执政兴国的第一要务。统筹发展与安全，不仅要发展经济，也要确保安全。在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022 年全年，居民消费价格指数（CPI）比上年上涨 2.0%；全国工业生产者出厂价格指数（PPI）比上年上涨 4.1%；国内生产总值（GDP）1,210,207 亿元，按不变价格计算，比上年增长 3.0%。2022 年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。上半年，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5 年期以上 LPR 共下调 35 个基点。5 月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。下半年，9 月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限;时隔 7 年再次下调公积金贷款利率，5 年以上公积金贷款利率降至 3.1%。且供给端政策支持力度明显加大，11 月央行和银保监会联合发布 254 号文关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知。与此同时涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等 6 方面，出台共计 16 条具体举措。2022 年，我国多地、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，短期房地产市场调整压力仍在。2023 年，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况 2022 年，公司主要项目所在地为湖南省长沙市和河南省新乡市两座城市。2022 年，长沙市严格落实“房住不炒”总体要求，全力支持首套刚性住房需求，不断提升住房建设品质和配套水平，持续升级各项监管措施，加大“强省会”人才购房政策评估，发挥市区多部门联动监管机制，坚决遏制投机炒房，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。长沙政策放松节奏明显加快，但主要是针对改善群体，核心区限购、限售、限贷政策仍总体偏紧，望城、长沙县等郊区限购政策针对特定人才阶段性松动。2022 年，湖南出台关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见，其中明确“放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户。”同时，长沙出台关于贯彻和落实强省会战略的行动方案（20222026 年），其中明确，经认定 45 周岁（含）以下、具有专科及以上学历（博士、硕士不限年龄）或中级及以上专业技术资格的人才，可凭毕业证或专业技术资格证书直接落户。2022 年 5 月 11 日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案，在方案施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。2022 年 8 月，长沙发布的商品房预售资金监管新规要求，将购房款全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。同年 8 月湖南省长沙市委、市政府印发关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案。方案明确，对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加 1 套购房指标。根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 2022 年 10 月 9 日，湖南省直公积金管理中心发布了关于调整个人住房公积金贷款利率的通知，明确指出，湖南省直单位住房公积金管理中心决定自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025%和 3.575%。长沙市公积金基本与湖南省直公积金保持一致。近三年，长沙土地市场由火回归理性低迷转变，2022 年长沙商住地供求均为近四年最低水平，成交同比下跌 33%，商住用地供应计划完成度不足六成，平均溢价率仅 2%，基本底价成交。2022 年央企、国企拿地面积占比进一步扩大，由 65%涨至 86%，其中本土国企占比过半，托底现象明显，民企拿地金额占比仅 12%。2022 年长沙市新建商品房销售面积 2,605.79 万平方米，同比增长 9.5%；销售额 2,620.32 亿元，同比增长 19.3%。2022 年，长沙市商住用地成交建面 1,106 万平方米，同比下降 33%，楼面地价 4,528 元/平方米，同比上涨 4%。长沙市内五区商品住宅全年供应 764 万平方米，同比下跌 34%，成交 676 万平方米，同比下降 43%，几近腰斩；成交均价 13,989 元/平方米，同比上涨 9%，继续走高。公寓产品全年供应 63 万平方米，大跌 68%，成交约 103 万平方米，同比下降 38%。2022 年，新乡市地产行业仍受限于“三道红线”的政策管控，房地产企业融资成本增加，过去“高杠杆”加持下的快速扩张已经无法持续。全年从成交土地性质来看，2022 年中心城区住宅用地成交共计 14 宗，占总成交量的 44%；工业用地成交 15 宗，占总成交量的 47%；商服/商业用地成交 1 宗，占总成交量的 3%；其他用地（教育用地、科研用地等）成交 2 宗，占总成交量的 6%。（三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响（三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响 2022 年中国房地产行业受消费者购买力下降、信用事件频发等多方面因素影响面临下行压力。与此同时，国内房地产企业前期主要是依赖高杠杆、高周转的模式运行，在“三道红线”等房企融资的政策调控下，房地产行业的传统融资渠道变窄、投资增速放缓，房地产行业的贷款规模受到严格限制，市场上出现交付难。据国家统计局数据，2022 年全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10.0%；商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%。2022 年末，商品房待售面积 56,366 万平方米，比上年增长 10.5%。2022 年国家政策从三支箭的信贷融资、债券融资、股权融资不断加码。“第一支箭”是民营企业信贷支持,“第二支箭”是民营企业债券融资支持工具,“第三支箭”是民营企业股权融资支持工具。信贷融资，人民银行向六家商业银行推出 2000 亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。证监会对房地产企业在股权融资方面进一步调整优化了 5 项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。由此，三支箭稳地产、稳信心，考虑到消费端购买力的恢复仍需时间，2023 年国内房地产恢复的斜率将更为平缓。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求（一）主要业务情况（一）主要业务情况 沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内 A 股市场的上市公司，总股本为242,046,224 股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。2022 年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。（二）市场地位及竞争优势（二）市场地位及竞争优势 自从 1993 年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等 10 多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明居住标准”理念，通过国家建设部 A 级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。（三）面临的主要风险及应对措施（三）面临的主要风险及应对措施 1.1.风险和问题风险和问题 受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足。全国 300 城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计，2022 年全国 300 城住宅用地推出、成交面积分别同比下降 35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅 3.0%。与此同时，因为人口是影响长期经济增长的关键变量，计划生育政策曾有效地缓解了我国环境、资源承载过重的问题，但也导致了人口老龄化，生育率较低带来的人口增速放缓。未来人口增速持续放缓对于地产企业的产品营销造成较大的挑战。2.2.应对措施应对措施 1 1）市场下行之下，迎难而上，销售逆势飘红）市场下行之下，迎难而上，销售逆势飘红 2022 年，长沙公司连登榜长沙市热销排行榜单，沙河城项目打破历史标签，重塑网红热销盘形象，在市场和同行圈树立了良好的口碑。2 2）精准施策，有序推进，顺利实现项目节点目标）精准施策，有序推进，顺利实现项目节点目标 2022 年，长沙深业中心项目 4 月 6 日完成主体封顶，提前 43 天完成年度目标。长沙沙河城四期区 A 地块克服强降雨带来的影响，于 10 月 19 日完成竣工备案，提前两个月实现年度目标；11 月 18 日已正式入伙，较合同约定交房时间提前约 300 天。长沙沙河城四期区 B 地块 6 月 22 日完成主体封顶，目前门窗安装、外墙涂料进行中，整体进度对比计划提前约一个月。（四）公司经营情况（四）公司经营情况 公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；在深圳市本部所在地，公司除已获得深业鹤塘岭花园回迁房屋外，已无其他土地储备。2022 年，公司实现营业收入 76,360.18 万元，归属于上市公司股东的净利润 24,867.87 万元。公司本部实现营业收入 781.20 万元，净利润 15,709.96 万元；长沙公司实现营业收入 74,103.17 万元，净利润 12,730.28 万元；新乡公司实现营业收入 1,313.89 万元，净利润-210.92 万元。1.1.新增土地储备项目新增土地储备项目 报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心，择机获取土地储备。2.2.累计土地储备情况累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）郑州荥阳 2.5434 9.2373 9.2373 长沙市 1.6416 6.1762 6.1762 总计 4.1850 15.4135 15.4135 沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 3 3.主要项目开发情况主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）长沙市 长沙沙河城四期III 区 A 地块 开福区开福大道 住宅 100.00%2020 年 05月 21 日 截至 2022 年 12 月底，已完成竣工备案。100.00%35,357 135,838 170,358 170,358 91,452 55,707 长沙市 长沙沙河城四期III 区 B 地块 开福区开福大道 住宅 100.00%2021 年 08月 09 日 截至 2022 年 12 月底，已完成所有栋号的主体封顶，所有栋号砌体工程基本完成；户内墙面保温板 13#栋完成60%、14#栋全部完成、15#栋完成70%；外墙涂料 13#栋完成 60%、14#栋全部完成、15#栋完成 90%。85.00%21,583 64,073 0 0 44,479 20,338 长沙市 长沙深业中心 开福区体育馆路 商业 100.00%2020 年 09月 18 日 截至 2022 年 12 月底，已完成主体封顶，砌体工程基本完成，室内抹灰工程基本完成，塔楼玻璃幕墙安装完成92%，铝板幕墙完成 80%。90.00%6,515 63,940 0 0 94,970 75,227 备注备注：1.开工时间：主体开工时间。4 4.主要项目销售情况主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）深圳市 深业鹤塘岭花园回迁住宅 南山区金河路 住宅 100.00%7,701.41 7,701.41 5,966.15 5,966.15 57,389 0.00 0.00 0.00 长沙市 长沙沙河城二期双拼、联排 开福区开福大道 住宅 100.00%70,097.94 79,118.46 79,118.46 355 1,012 78,763.37 524.29 1,423.17 长沙市 长沙沙河城四期高层 开福区开福大道 住宅 100.00%89,886.41 86,271.11 85,890.84 614 506 85,729.72 43,369.11 33,398.43 长沙市 长沙沙河城四期商业 开福区开福大道 商业 100.00%2,407 2,405 755.88 149 302 706.33 339.34 604.09 长沙市 长沙沙河城四期 III 区 A 开福区开福大道 住宅 100.00%135,838 127,922.93 119,272.66 65,205 58,593 45,283.25 45,283.25 36,740.35 长沙市 长沙沙河城四期 III 区 A 开福区开福大道 商业 100.00%1621.79 1663 256.49 256.49 516 0.00 0.00 0.00 长沙市 长沙沙河城四期 III 区 B 开福区开福大道 住宅 100.00%64,073 62,687 4,920.67 4,920.67 4,502 0.00 0.00 0.00 长沙市 长沙深业中心 开福区体育馆路 商业 100.00%63,940 47,408.36 615.33 194 232 0.00 0.00 0.00 新乡市 世纪新城一期住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00%295,289 88,274.34 88,274.34 0.00 0.00 88,274.34 0.00 0.00 新乡市 世纪新城一期商业 卫滨区文岩路 商业 70.00%2,764.98 2,592.37 0.00 0.00 2,592.37 0.00 0.00 新乡市 世纪新城一期综合楼 卫滨区文岩路 商业 70.00%3401.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 新乡市 世纪新城二期住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00%79,087.03 79,087.03 0.00 0.00 79,087.03 200.56 182.86 新乡市 世纪新城二期商业 卫滨区文岩路 商业 70.00%7,273.13 2,214.51 892.97 567 1,929.15 607.61 371.33 新乡市 世纪新城三期 7#-10#住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00%59,632.26 59,632.26 0.00 0.00 59,632.26 0.00 0.00 新乡市 世纪新城三期 7#-10#商业 卫滨区文岩路 商业 70.00%3,786.99 652.07 178.22 125 652.07 178.22 114.45 新乡市 世纪新城三期 18-19#住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00%43,039.86 43,039.86 339.22 210 42,674.76 339.22 193.06 新乡市 世纪新城三期 18-19#商业 卫滨区文岩路 商业 70.00%920.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.000 沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 5 5.主要项目出租情况主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 沙河世纪楼物业 深圳 商业 100.00%1,040.06 1,040.06 100.00%沙河世纪村物业 深圳 商业 100.00%246.00 246.00 100.00%沙河世纪假日广场 深圳 商业 100.00%7,722.36 759.4 9.83%沙河华厦路物业 深圳 商业 100.00%692.02 692.02 100.00%沙河存量物业 深圳 商业 100.00%171.35 151.32 88.31%新乡世纪村幼儿园 新乡-70.00%1,216.29 1,216.29 100.00%新乡世纪新城幼儿园 新乡-70.00%2,579.70 2,579.70 100.00%土地一级开发情况 适用 不适用 6 6.融资途径融资途径 融资途径 期末融资余额（元）融资成本区间/平均融资成本 期限结构（元）1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 228,000,000.00 4.93%-5.13%228,000,000.00 合计 228,000,000.00 4.93%-5.13%228,000,000.00 沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 14 发展战略和未来一年经营计划 1.1.公司发展战略公司发展战略 2023 年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。2.2.公司经营计划公司经营计划 1 1）精准营销，确保达成销售目标）精准营销，确保达成销售目标 长沙公司销售产品主要以沙河城四期区 B 地块高层、沙河城四期商业以及深业中心项目公寓产品为主。新乡公司拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。2 2）强化统筹，）强化统筹，确保在建项目有力有序推进确保在建项目有力有序推进 长沙沙河城四期区 B 地块 2023 年 12 月底前，竣工备案；长沙深业中心项目 2023 年 12 月底前，竣工备案。3)3)继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展 随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工，为了拓展土地资源，公司将把深耕河南的重心转移至郑州，同时公司将坚持深耕城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻求新项目拓展的机会。4 4）20232023 年资金计划年资金计划 公司 2023 年度计划投资 32,802 万元，其中长沙公司计划投资 25,690 万元。5 5）20232023 年续建或新建项目情况年续建或新建项目情况 序号序号 项目名称项目名称 项目所在城市项目所在城市 权益比例权益比例 占地面积占地面积（）（）总建筑面积总建筑面积（）（）计容建筑面积计容建筑面积（）（）1 长沙沙河城四期 III 区 B地块 湖南长沙市 100.00%21,583 79,416 64,073 2 长沙沙河城二期 II 区 湖南长沙市 100.00%12,743 51,340 36,877 3 长沙深业中心 湖南长沙市 100.00%6,515 80,782 63,940 合计合计 40,841 211,538 164,890 6）2023 年计划销售情况年计划销售情况（1）深圳本部）深圳本部 序号序号 产品产品 权益比例权益比例 23 年可售面积年可售面积()计划销售面积计划销售面积()面积去化比例面积去化比例 1 鹤塘岭花园回迁住宅 100%1,735.26 1,735.26 100%2 鹤塘岭花园回迁办公 100%5,013.67 1,002.73 20%合计合计 6,748.93 2,737.99 40.57%（2）长沙公司）长沙公司 序号序号 产品产品 权益比例权益比例 23 年可售面积年可售面积()计划销售面积计划销售面积()面积去化比例面积去化比例 1 长沙沙河城四期 III 区 A地块住宅 100%7,087 4,325 61.03%2 长沙沙河城四期 III 区 A地块商业 100%1,374 69.75 5.09%3 长沙沙河城四期 III 区 B地块住宅 100%57,275 21,773 38.01%合计合计 65,736 26,167.75 39.81%（3）新乡公司）新乡公司 沙河实业股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 序号序号 产品产品 权益比例权益比例 23 年可售面积年可售面积()计划销售面积计划销售面积()面积去化比例面积去化比例 1 世纪新城一期商业 70%172.61-2 世纪新城二期商业 70%5,058.62 520.75 10.30%3 世纪新城三期 7#-10#商业 70%3,134.92 615.73 19.60%4 世纪新城三期 18-19#商业 70%920.61-5 世纪新城一期综合楼 70%3,401.49-合计合计 12,688.25 1,136.48 9%向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供 53,392.08 万元担保，其中：长沙公司 32,660.48 万元，新乡公司 20,731.60 万元。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周