600622_2022_光大嘉宝_光大嘉宝股份有限公司2022年年度报告_2023-04-28.pdf

2022 年年度报告 1/230 公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司光大嘉宝股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/230 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人张明翱张明翱、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人金红金红及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）程诚程诚声明：保声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2022年度利润分配及公积金转增股本预案为：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 3/230 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.34 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.56 第六节第六节 重要事项重要事项.58 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.78 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.85 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.86 第十节第十节 财务报告财务报告.101 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。2022 年年度报告 4/230 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司、光大嘉宝 指 光大嘉宝股份有限公司 光大安石 指 光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(控股子公司)安石资管 指 光大安石(北京)资产管理有限公司(控股子公司)光控安石 指 光控安石(北京)投资管理有限公司(控股子公司)上海光控 指 上海光控股权投资管理有限公司 光大控股 指 中国光大控股有限公司 光大安石平台 指 光大安石及其下属企业、安石资管及其下属企业的统称 光大安石投资 指 光大安石投资（咨询）有限公司 嘉宝神马平台 指 上海嘉宝神马房地产有限公司及其下属企业的统称 报告期 指 2022 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 光大嘉宝股份有限公司 公司的中文简称 光大嘉宝 公司的外文名称 Everbright Jiabao Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 EBJB 公司的法定代表人 张明翱 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 孙红良 联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦14-15F 电话 021-59529711 传真 021-59536931 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F 公司注册地址的历史变更情况 1992年，上海市嘉定区嘉罗路1052号 1995年，上海市嘉定区嘉戬公路118号 2001年至今，上海市嘉定区清河路55号6-7F 公司办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦14-15F 2022 年年度报告 5/230 公司办公地址的邮政编码 201821 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报()公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市虹口区东大名路 1089 号北外滩来福士广场东塔 18 楼 签字会计师姓名 李倩、贾舜豪 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 东方证券承销保荐有限公司 办公地址 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 24 层 签字的保荐代表人姓名 申杰、刘畅 持续督导的期间 2022 年 9 月 21 日至公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）到期偿付完毕 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 5,569,843,147.62 4,094,561,570.29 36.03 3,937,361,886.78 归属于上市公司股东的净利润 58,002,895.76 365,303,595.23-84.12 412,453,858.94 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 16,990,551.83 321,070,474.06-94.71 254,686,175.99 经营活动产生的现金流量净额 57,776,365.82 3,901,926,776.10-98.52 1,385,811,197.34 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 7,044,612,961.29 7,103,342,256.04-0.83 6,682,553,538.73 总资产 30,301,472,032.28 35,375,893,088.28-14.34 33,877,031,187.46 2022 年年度报告 6/230 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）0.04 0.24-83.33 0.28 稀释每股收益（元股）0.04 0.24-83.33 0.28 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.01 0.21-95.24 0.17 加权平均净资产收益率（%）0.82 5.30 减少4.48个百分点 6.32 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.24 4.66 减少4.42个百分点 3.90 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：万元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 67,471.70 253,459.75 133,305.67 102,747.19 归属于上市公司股东的净利润 3,609.63 1,884.43 605.13-298.90 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,157.82 1,047.39-754.21-751.94 经营活动产生的现金流量净额-11,216.89 15,734.77-7,906.59 9,166.35 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2022 年年度报告 7/230 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 2,134,272.18/7,318,685.54-108,263.38 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免-/12,073.04-计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外-/3,251,130.87-计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 43,245,283.02 注 1 43,602,347.45 33,468,976.72 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益-/-非货币性资产交换损益-/-委托他人投资或管理资产的损益-/-因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备-/-债务重组损益-/-企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-/-交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益-/-同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-/-与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-/-除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 10,338,661.42/-16,167,469.31-41,640,872.59 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回-/-对外委托贷款取得的损益-/-采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-/-根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响-/-受托经营取得的托管费收入-/-2022 年年度报告 8/230 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-832,329.82/11,016,557.46 2,879,464.73 其他符合非经常性损益定义的损益项目-/-143,406,285.11 减：所得税影响额 13,711,721.76/11,599,008.49-18,697,545.25 少数股东权益影响额（税后）161,821.11/-6,798,804.61-1,064,547.11 合计 41,012,343.93/44,233,121.17 157,767,682.95 注 1：公司向参股的不动产基金项目公司提供借款并收取资金占用费。对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 13,975.32 18,902.50 4,927.18-392.20 其他权益工具投资 18,131.98 16,960.72-1,171.26 757.00 其他非流动金融资产 6,827.92 7,783.06 955.14 235.34 合计 38,935.22 43,646.28 4,711.06 600.14 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，主动融入新发展格局，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，发挥自身在不动产私募基金管理及资产管理领域长期积累的专业能力与品牌优势，不断攻坚克难，砥砺前行，取得了一定成绩。主要工作措施如下：1、贯彻防疫稳商政策，践行企业社会责任 2022年，公司牢固树立“人民至上、生命至上”的经营理念，严格落实政府防疫政策、不断提升精准防控水平，切实维护好广大客户、消费者的生命健康安全。公司积极响应政府号召，对承租公司及公司下属企业自有经营性房产和使用权房从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商户为主）进行了租金减免，切实减轻其经营压力，支持实体经济及中小企业健康发展。2、积极应对市场调整，坚持稳健财务策略 报告期内，公司广泛对接各类合作机构，克服市场环境调整变化带来的不确定性因素，如期完成多笔信用融资工具发行及兑付工作。公司旗下在管重点项目亦按计划完成融资置换，融资成本较原存续贷款降幅约60-140基点不等。3、加强战略合作力度，巩固在管资产规模 报告期内，公司进一步稳定既有项目经营，巩固公司在管资产规模，提升经营及管理质量。公司继续加强与政府平台企业合作，增强资源获取能力。报告期内，公司与成都政府平台企业所组建的合资平2022 年年度报告 9/230 台“城投安石”先后中标成都天府艺术广场111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目、文商旅改造类项目等创新业态方面取得突破。同时，公司还与青岛政府平台企业组建合资平台“环海湾安石”，平台致力服务于青岛邮轮港区转型规划及商业运营，已成功中标青岛环海湾历史文化街区（大鲍岛）项目。4、着力推动管理输出，培育新的利润来源 报告期内，除了加强与政府平台企业合作外，公司还加强了重点区域的项目拓展及品牌输出，新拓江门新会项目。同时，把握行业深度调整所带来的业务机会，利用公司长期建立的资产管理能力以及与金融机构合作口碑，以“安石建管”品牌积极开拓代建代管业务，创造新的业务增长点。报告期内，公司成功拓展重庆北碚蔡家项目代管业务、顺义城市综合体项目代建业务。5、推动物业销售去化，完成项目建设交付 报告期内，公司采取多种销售去化策略，按计划实现多个重点项目开竣工及物业交付，并在可售物业去化方面取得进展。报告期内，公司旗下梦之晴项目陆续交房；盛创三期项目启动开工建设；新光大中心项目 2A 座写字楼已于 2022 年上半年向国有大型银行客户顺利交付，5A 座写字楼已于 2022 年下半年完成竣工验收。6、建立健全管理制度，提升公司治理水平 报告期内，根据监管机构最新规定和全面从严治企要求，公司制定和修订了公司章程公司独立董事工作制度公司违规问责办法（试行）等，不断明晰内部流程和操作规范；同时深入开展费用合规专项排查、廉洁合规培训等工作，进行重点领域和关键岗位廉洁风险点排摸，编制风险防控手册，增强了员工廉洁从业的思想自觉和行动自觉，推动了管理要求的落实落细和管理水平的全面提升。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 1 1、不动产资产投资和资产管理行业、不动产资产投资和资产管理行业 2022年国际环境复杂严峻，局部地区冲突不断，全球经济增速普遍放缓。国内在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重影响下，经济周期性下行压力明显。面对诸多超预期因素冲击，在政策对冲和经济内生韧性的双重作用下，中国经济呈现弱企稳态势。零售物业方面，受国内宏观经济下行、居民消费意愿减弱等因素影响，行业整体经营难度提升。2022年全国购物中心日均客流约1.5万人次，同比下降2%，百大购物中心商铺平均租金环比跌幅扩大，市场新项目开业量降至历史新低。办公物业方面，受部分行业、企业结构性调整及降本增效策略影响，全国主要城市写字楼市场全年净吸纳量同比大幅下降，为2009年以来最低水平。重点城市的空置率持续上升，使得写字楼平均租金持续承压下行，同比跌幅约1.8%。仓储物流市场方面，2022年全国物流市场净吸纳量约482万平方米，同比下降约40.3%。分区域来看，华北地区在京津廊区域新增供应释放下净吸纳量同比上升，其余区域均不同程度有所收缩。在需求低迷和新增供应的夹击下，2022年物流市场整体租金增长有所放缓。不动产投资方面，2022年市场观望情绪较浓，投资节奏明显放缓。全国商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下滑，20个重点城市的大宗交易宗数和交易额均同比明显下降。从资产类别来看，写字楼仍然是大宗交易的成交主力，此外，商务园区和仓储物流也是市场关注度较高的类别。从买家类别来看，外资投资人在上海市场仍占据主导地位，其他城市市场则以内资投资人为主。2022 年年度报告 10/230 不动产资产管理方面，随着房地产市场进入存量时代，存量资产运营管理受到资本市场更高的关注度，头部企业扎堆入局轻资产管理业务，其管理能力和资源优势愈发凸显，在整体低迷的市场环境下，要想继续保持扩张势头，“大资管”成为行业发展的新热点。在激烈的市场竞争下，存量物业迭代加速、更替周期加快，老旧物业改造、烂尾项目盘活等更新改造业务逐渐增多,创新突破与效率提升仍然是行业发展的主题。2 2、房地产开发业务房地产开发业务 公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务有较大影响。2022 年，上海保持调控政策的连续性和稳定性，疫情后加大供应力度，加快供应节奏，推进复工复市。全市新建房屋销售面积1852.88万平方米，比上年下降1.5%。其中，住宅销售面积1561.51万平方米，增长 4.8%;商办销售面积 119.50 万平方米，下降 30.0%。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。目前，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资管业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资管业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。2022 年年度报告 11/230 四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、清晰的战略定位 公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，把握房地产行业向新发展模式转型带来的战略机遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”业务领域不断深耕细作，提升核心竞争能力，努力实现跨越、追求卓越，将自身打造为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。2、优秀的人才队伍 公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。3、完善的业务体系 公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供不动产资产管理综合服务，为在管基金项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作的各个环节进行全面风险管控。4、良好的品牌形象 在不动产资管业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。报告期内，公司下属企业及在管项目所获部分代表性荣誉如下：光大安石继续在多个不动产私募基金管理或不动产资产管理企业行业排名中荣膺首位。光大安石于2023 年 3 月连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力 TOP10”榜首；连续第七年位列“金砖价值榜中国最具实力房地产基金 TOP10”；连续第五年位列博鳌房地产论坛颁发的“2022 年度影响力房地产基金品牌 30 强”。此外，光大安石还成功入选由中国保险资产管理业协会颁布的 A 类评级 GP 名单，这是该名单自 2020 年首次颁布以来光大安石第二次成功入选。2023 年 3 月，安石资管荣获中国企业评价协会等单位颁发的中国房地产代建运营优秀企业称号。公司在管上海静安大融城荣获“金灯奖卓越运营奖”、“上海 BANG 年度年轻力地标”等多个奖项；光大安石虹桥中心 ART Park 大融城获“上海 BANG 年度年轻力地标”等多个奖项；江门大融城获“金百合购物中心最佳实践案例奖”等多个奖项；西安大融城获“金灯奖卓越营销奖”、“金百合购物中心最佳实践案例奖”等多个奖项；顺德大融城获“餐饮金虎奖佛山热门商业综合体”奖项。嘉宝神马平台代建的嘉定区江桥镇地块荣获上海市住建委颁布的“2021 年度市文明工地”荣誉。2022 年年度报告 12/230 五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 55.70 亿元，较上年增加 36.03%；实现归属于公司所有者的净利润0.58 亿元，较上年下降 84.12%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：万元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 556,984.31 409,456.16 36.03 营业成本 369,912.12 211,350.88 75.02 税金及附加 32,065.58 47,443.78-32.41 销售费用 9,388.68 19,556.11-51.99 管理费用 33,107.51 40,477.50-18.21 财务费用 63,252.33 57,805.64 9.42 投资收益-13,158.71 17,195.23-176.53 公允价值变动收益-354.66-2,960.67 不适用 信用减值损失-4,918.42-1,584.47 不适用 营业外支出 2,042.69 192.44 961.47 其他权益工具投资公允价值变动-864.15 5,700.11-115.16 经营活动产生的现金流量净额 5,777.64 390,192.68-98.52 投资活动产生的现金流量净额-22,867.12-3,398.82 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-160,300.77-273,959.60 不适用 营业收入变动原因说明：报告期公司营业收入为 556,984.31 万元，与上年相比增加 147,528.15 万元，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台本期结转商品房销售收入增加。营业成本变动原因说明：报告期公司营业成本为 369,912.12 万元，与上年相比增加 158,561.24 万元，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台本期结转商品房营业成本增加。销售费用变动原因说明：报告期公司销售费用为 9,388.68 万元，与上年相比减少 10,167.43 万元，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台商品房销售面积减少，对应佣金及销售渠道费减少。管理费用变动原因说明：报告期公司管理费用为 33,107.51 万元，与上年相比减少 7,369.99 万元，主要原因是本期职工薪酬减少。财务费用变动原因说明：报告期公司财务费用为 63,252.33 万元，与上年相比增加 5,446.69 万元，主要原因是光大安石虹桥中心项目部分在建工程转入投资性房地产，对应部分项目借款利息由资本化转为费用化。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期经营活动产生的现金流量净额为 5,777.64 万元，与上年相比减少 384,415.04 万元，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台收到的商品房销售款减少。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期投资活动产生的现金流量净额为-22,867.12 万元，主要原因光大安石虹桥中心项目支付的工程款。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期筹资活动产生的现金流量净额为-160,300.77 万元，主要原因是本期偿还借款、支付借款利息。税金及附加变动原因说明：报告期公司税金及附加 32,065.58 万元，与上年相比减少 15,378.20 万元，2022 年年度报告 13/230 主要原因是本期房地产开发业务计提税金及附加减少。投资收益变动原因说明：报告期公司投资收益-13,158.71 万元，与上年相比减少 30,353.94 万元，主要原因是本期权益法核算的不动产投资业务投资收益减少。公允价值变动收益变动原因说明：报告期公司公允价值变动收益为-354.66 万元，与上年相比增加2,606.01 万元，主要原因是以公允价计量的金融资产上年公允价值下降较多，而本年下降金额减少。信用减值损失变动原因说明：报告期公司信用减值损失为-4,918.42 万元，与上年相比减少 3,333.96万元，主要原因是本期计提的应收账款信用减值损失。其他权益工具投资公允价值变动变动原因说明：报告期其他权益工具投资公允价值变动为-864.15 万元，与上年相比减少 6,564.26 万元，主要原因是以公允价计量的其他权益工具投资本期公允价值下降。营业外支出变动原因说明：报告期公司营业外支出为 2,042.69 万元，与上年相比增加 1,850.25 万元，主要原因是本期计提诉讼违约金。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期公司营业收入、营业成本与上年相比均有增加，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台本期结转商品房销售收入、成本增加。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:万元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 490,076.14 351,367.51 28.30 43.79 81.34 减少 14.85个百分点 不动产资管 56,217.65 13,321.39 76.30-3.82 0.84 减少 1.10个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）商品房销售 426,001.09 308,225.49 27.65 47.11 106.03 减少 20.69个百分点 不动产租赁 64,075.05 43,142.02 32.67 25.06-2.32 增加 18.87个百分点 不动产资管 56,217.65 13,321.39 76.30-3.82 0.84 减少 1.10个百分点 2022 年年度报告 14/230 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东地区 464,780.45 311,106.70 33.06 67.57 124.30 减少 16.93个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 报告期公司房地产开发业务结转主营业务收入 490,076.14 万元，主营业务成本 351,367.51 万元,结转项目主要是梦之晴、梦之悦及重庆朝天门大融汇项目。报告期公司不动产资管业务主营业务收入 56,217.65 万元,主营业务成本 13,321.39 万元。公司不动产资管业务在提供管理服务时发生相关支出如无法与管理的资产直接匹配的，我公司参照证券、银行 和保险等金融机构的列报格式，将该类支出计入管理费用。本期公司不动产资管业务管理费用为13,563.37 万元。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：万元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发 土地开发建设成本、折旧及物业服务 351,367.51 94.99 193,766.76 91.68 81.34 注 1 不动产资管 物业服务 13,321.39 3.60 13,210.33 6.25 0.84/分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 商品房销售 土地及开发建设成本 308,225.49 83.32 149,601.26 70.78 106.03 注 1 不动产租赁 折旧及物业服务 43,142.02 11.67 44,165.50 20.90-2.32/不动产资管 物业服务 13,321.39 3.60 13,210.33 6.25 0.84/注 1：本期房地产开发业务结转商品房销售成本增加。2022 年年度报告 15/230 成本分析其他情况说明 报告期公司房地产开发业务结转主营业务成本 351,367.51 万元,结转项目主要是梦之晴、梦之悦及重庆朝天门大融汇项目。(5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额17,808.58万元，占年度销售总额3.20%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0.00万元，占年度销售总额 0.00%。B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 适用 不适用 前五名供应商采购额 35,063.30 万元，占年度采购总额 37.57%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0.00 万元，占年度采购总额 0.00%。3.3.费用费用 适用 不适用 （1）报告期公司销售费用为 9,388.68 万元，与上年相比减少 10,167.43 万元，主要原因是报告期房地产开发业务嘉宝神马平台商品房销售面积减少，对应佣金及销售渠道费减少。（2）报告期公司管理费用为 33,107.51 万元，与上年相比减少 7,369.99 万元，主要原因是报告期职工薪酬减少。（3）报告期公司财务费用为 63,252.33 万元，与上年相比增加 5,446.69 万元，主要原因是报告期光大安石虹桥中心项目部分在建工程转入投资性房地产，对应部分项目借款利息由资本化转为费用化。4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 （1）报告期经营活动产生的现金流量净额为 5,777.64 万元，主要原因是报告期房地产开发业务收到商品房销售款。（2）报告期投资活动产生的现金流量净额为-22,867.12 万元，主要原因是本期光大安石虹桥中心项目支付的工程款。（3）报告期筹资活动产生的现金流量净额为-160,300.77 万元，主要原因是本期偿还的借款、支付借款利息。2022 年年度报告 16/230 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 273,822.89 9.04 451,733.01 12.77-39.38 注 1 交易性金融资产 18,902.50 0.62 13,975.32 0.40 35.26 注 2 应收账款 55,908.40 1.85 42,144.79 1.19 32.66 注 3 存货 390,960.95 12.90 667,064.55 18.86-41.39 注 4 其他流动资产 37,946.37 1.25 58,306.38 1.65-34.92 注 5 投资性房地产 1,375,577.98 45.40 887,306.74 25.08 55.03 注 6 在建工程 23,228.73 0.77 519,473.13 14.68-95.53 注 6 使用权资产