600663_2022_陆家嘴_2022年年度报告_2023-03-30.pdf

2022 年年度报告 1/304 公司代码：600663 公司简称：陆家嘴 900932 陆家 B 股 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/304 董事长致辞董事长致辞 2022 年是党的二十大召开之年，是进入全面建设中国特色的社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年。公司坚定履行国有企业的使命和责任，统一思想、攻坚克难，统筹推进改革发展，加大投资力度，追赶建设进度，谋求转型提升，在打赢疫情防控战役的同时，保持稳健经营，为浦东新区经济的平稳增长做出了积极贡献，在服务浦东建设社会主义现代化引领区的大局中，朝着打造“具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商”的战略目标迈进了坚实一步。这一年，我们这一年，我们助力打赢“大上海保卫战”，助力打赢“大上海保卫战”，凸显凸显国企责任担当。国企责任担当。一方面,贯彻市、区统一部署，日以继夜建设运营方舱、坚守在建工地和在营物业的第一线。另一方面,积极践行社会责任，响应国家要求，为符合条件的承租客户减免租金约 4.61 亿元，帮助客户坚定信心、克服困难。这一年，我们这一年，我们加快加快建设建设“金色中环发展带”，践行人民城市理念。“金色中环发展带”，践行人民城市理念。坚持专业管理、保质量、促发展，在参与“金色中环”发展的全过程，践行“高水平规划、高品质建设、高品质运营”理念，参与并推动前滩国际商务区实现“十年基本建成”目标，推进张江“科学之门”西塔等一批项目结构封顶。这一年，我们这一年，我们响应新政响应新政，启动启动新一轮转型发展。新一轮转型发展。积极响应中国证监会关于房地产并购重组与股权融资新政，推动优质资产注入上市公司，提升可持续发展能力，更深度地参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设与运营。2023 年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，公司要围绕浦东开发开放 33 周年、引领区文件出台 2 周年、中国（上海）自由贸易试验区成立 10 周年等主要节点，继续抓好主责主业，坚持品质引领、高效运营，做优区域开发、金融服务板块，持续提升竞争力、创新力、影响力和抗风险能力，为更好地回报股东而不懈努力。董事长：徐而进 二二三年三月 2022 年年度报告 3/304 公司公司区域开发业务区域开发业务项目简介项目简介 办公物业办公物业 办公物业是公司的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资产稳定增值的关键，主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。目前长期在营甲级写字楼共 23 幢，总建筑面积约 191 万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业服务。截至 2022 年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 85%，平均租金 8.15 元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼的平均出租率约为 60%，平均租金 3.45 元/平方米/天。主要在营甲级写字楼主要在营甲级写字楼 地上建筑地上建筑面积面积 总建筑面积总建筑面积 权益权益 竣工竣工 年代年代 （平方米平方米）（平方米平方米）比例比例 星展银行大厦 46,942 68,139 100%2009 钻石大厦 40,008 48,438 55%2009 陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.50%2000 陆家嘴金融信息楼 5,039 9,080 100%2010 陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55%2011 陆家嘴投资大厦 33,841 43,490 55%2011 陆家嘴世纪金融广场 324,031 435,603 100%2014 慧聚大厦（原上海纽约大学大厦）48,736 57,663 55%2014 世纪大都会 125,105 194,589 55%2015 天津陆家嘴金融广场 189,471 268,553 100%2017 陆家嘴金融广场 47,833 136,848 100%2017 陆家嘴富汇大厦 43,085 62,779 100%2017 陆家嘴金控广场 63,824 86,501 55%2018 前滩东方广场 I 期 39,045 74,624 60%2019 陆家嘴滨江中心 81,790 94,532 100%2019 前滩中心 162,017 189,447 60%2020 合计 1,350,812 1,911,143-权益总面积-1,570,492-2022 年年度报告 4/304 主要在营高品质研发楼主要在营高品质研发楼 地上建筑地上建筑面积面积 （平方米平方米）总建筑总建筑 面积面积 （平方米平方米）权益权益比例比例 竣工竣工 年代年代 软件园 1 号楼 14,317 14,317 100%1994 软件园 2 号楼 23,783 23,783 100%1994 软件园 4 号楼 8,148 10,194 100%1996 软件园 5 号楼 1,393 1,393 100%1996 软件园 7 号楼 12,232 17,810 55%2007 软件园 8 号楼 29,545 32,664 100%2007 软件园 9 号楼 40,758 47,864 100%2008 软件园 10 号楼 24,290 28,124 100%2009 陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼）70,620 89,325 100%2012 软件园 12 号楼 10,905 11,595 100%2012 陆家嘴金融服务广场二期（软件园 13 号楼）24,739 28,107 100%2017 软件园 E 楼 3,210 9,810 55%2010 陆家嘴 981 大楼 12,120 12,120 100%2010 合计 276,060 327,106-权益总面积-314,677-主要在建项目主要在建项目 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积 （平方米平方米）权益权益 比例比例 竣工年代竣工年代 （拟）（拟）张江中区 74-01 地块（办公部分）27,605 42,281 60%2024 前滩 54-01 地块（办公部分）16,312 23,883 70%2024 川沙 C04-13/14 地块（办公部分）30,132 52,302 100%2023 川沙 C06-01/02 地块（办公部分）53,730 94,352 100%2024 张江中区 57-01 地块超高层办公楼 174,578 240,488 60%2024 张江中区 56-01 地块（办公部分）69,547 113,479 60%2024 竹园 2-16-1 地块 43,113 59,538 55%2023 潍坊社区 497-02 地块（办公部分）31,543 46,878 55%2024 合计 446,560 673,201-权益总面积-459,649-2022 年年度报告 5/304 商业物业商业物业 公司商业物业目前主要包括上海陆家嘴 L+MALL、天津陆家嘴 L+MALL、陆家嘴 96广场、陆家嘴 1885、陆家嘴金融城配套商业设施等，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。截至 2022 年末，商业物业总建筑面积约 47 万平方米，其中成熟商业（运营一年及以上）：上海陆家嘴 L+MALL 年末出租率为 92%，平均租金 10.68 元/平方米/天；天津陆家嘴 L+MALL 年末出租率为 73%，平均租金 2.79 元/平方米/天；陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、花木陆悦坊年末出租率分别为 86%、99%、52%，平均租金分别为 9.53 元/平方米/天、9.21 元/平方米/天和 7.53 元/平方米/天。此外，金杨陆悦坊于 2022 年12 月开业，年末出租率为 56%，平均租金 3.65 元/平方米/天。主要在营商业物业主要在营商业物业 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积 （平方米平方米）权益权益比例比例 竣工年代竣工年代 陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55%2008 陆家嘴 1885 7,177 14,268 100%2008 陆家嘴金融城配套商业设施 10,139 10,139 100%2012 上海陆家嘴 L+MALL 120,249 187,526 100%2017 天津陆家嘴 L+MALL 100,394 151,652 100%2017 花木陆悦坊 10,335 14,996 100%2019 金杨陆悦坊 11,834 11,834 100%2022 合计 289,130 456,610-权益总面积-426,822-主要在建项目主要在建项目 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积 权益权益 比例比例 竣工年代竣工年代 （拟）（拟）（平方米平方米）张江中区 73-02 地块 43,227 79,970 60%2024 张江中区 74-01 地块（商业部分）39,725 60,843 60%2024 张江中区 75-02 地块（商业部分）5,081 9,067 60%2024 川沙 C04-13/14 地块（商业部分）30,255 52,515 100%2023 川沙 C06-01/02 地块（商业部分）9,482 16,650 100%2024 2022 年年度报告 6/304 主要在建项目主要在建项目 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积 权益权益 比例比例 竣工年代竣工年代 （拟）（拟）（平方米平方米）张江中区 57-01 地块（商业部分）19,630 27,041 60%2024 张江中区 56-01 地块（商业部分）7,530 12,287 60%2024 潍坊社区 497-02 地块（商业部分）6,234 9,265 55%2024 合计 161,164 267,638-权益总面积-187,786-2022 年年度报告 7/304 酒店物业酒店物业 公司有四家在营酒店，其中，东怡大酒店配备209间房间，2022年GOP率为6.39%，平均出租率为 70.85%；陆家嘴明城酒店配备 221 间房间，2022 年 GOP 率为 28.56%，平均出租率为98.17%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2022年GOP率为-13.29%，平均出租率为38.87%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2022年GOP率为5.2%，平均出租率为 27.4%。在营酒店在营酒店 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积 （平方米平方米）权益权益比例比例 竣工年代竣工年代 东怡大酒店 18,406 29,185 100%2009 天津陆家嘴万怡酒店 46,462 71,524 100%2017 陆家嘴明城酒店 17,884 19,635 100%2018 前滩香格里拉酒店 60,450 74,578 60%2021 合计 143,202 194,922-权益总面积-165,091-在建酒店在建酒店 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积 （平方米平方米）权益权益比例比例 竣工年代竣工年代 （拟）（拟）张江中区 56-01 地块（酒店部分）61,204 99,866 60%2024 合计 61,204 99,866-权益总面积-59,920-2022 年年度报告 8/304 会展物业会展物业 公司通过全资子公司-上海陆家嘴展览发展有限公司与德国展览集团国际有限公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达 10 万平方米。2022 年 3 月，上海新国际博览中心被紧急征用建设临时医治点。现场团队克服重重困难，坚持以大局为重，践行企业社会责任，积极配合政府部门做好新国博方舱全周期服务保障工作，为打赢大上海保卫战贡献了力量。目前，上海新国际博览中心已恢复原有场馆的会展功能，各展馆已具备展览复展的各项条件。上海新国际博览中心已积极为 2023 年展会重启、提供安全稳定的办展环境做好了准备。在营项目在营项目 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积 （平方米平方米）权益权益 比例比例 竣工年代竣工年代 上海新国际博览中心 386,774 386,774 50%2011 合计 386,774 386,774-权益总面积-193,387-2022 年年度报告 9/304 住宅物业住宅物业 2022 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 69.42 亿元，主要来自于前滩东方悦澜、天津海上花苑二期等项目。在售项目的整体去化率约为 100%。主要销售项目主要销售项目 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积（平方米平方米）权益权益 比例比例 备案价格区间备案价格区间 （元（元/平方米平方米）竣工竣工年代年代 前滩东方悦澜（前滩 54-01 地块住宅，不包括租赁住宅部分）51,316 81,124 70%102,632-128,736 2024 天津海上花苑二期 103,929 141,854 100%41,808-48,370 2020 合计 155,245 222,978 -竣工项目（待入市）竣工项目（待入市）可租赁可租赁面积（面积（平方米平方米）权益比例权益比例 竣工年代竣工年代 川沙悦庭 13,455 100%2022 合计 13,455 -在建项目在建项目 地上建筑面积地上建筑面积 （平方米平方米）总建筑面积总建筑面积 （平方米平方米）权益比例权益比例 拟竣工年代拟竣工年代 张江中区 75-02 地块 租赁住宅项目 66,960 119,483 60%2024 前滩 54-01 地块（住宅及租赁部分）64,392 94,276 70%2024 潍坊社区 497-02 地块（住宅部分）4,337 6,446 55%2024 川沙 C06-03 地块 135,359 196,074 100%2026 合计 271,048 416,279 -2022 年年度报告 10/304 土地储备土地储备 区域区域 土地面积（土地面积（平方米平方米）上海地区上海地区 226,298 小陆家嘴区域内 45,183 世纪大道两侧 175,815 竹园商贸区 5,300 苏州地区苏州地区 362,167 合计 588,465 *特别说明特别说明：公司分别于 2022 年 4 月 14 日、2022 年 7 月 26 日及 2023 年 1 月 14日在上海证券交易所网站（）和公司指定信息披露媒体发布了风险提示公告（公告编号：临 2022-017）、风险提示进展公告（公告编号：临 2022-029）及控股子公司相关风险事项进展公告（公告编号：临 2023-004），披露了公司合并报表范围内的控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司名下部分土地存在污染事宜。目前，苏州绿岸已暂停相关开发、建设、销售工作，并已对上述污染地块实施了严格管理。2022 年年度报告 11/304 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、普华永道中天会计普华永道中天会计师师事务所事务所（特殊普通合伙特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的的审计报告。审计报告。四、四、公司负责人公司负责人徐而进徐而进、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人周卉周卉及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）丁瑜丁瑜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以 2022 年末总股本 4,034,197,440 股为基数，按每 10 股向全体股东分配现金红利人民币 1.35 元（含税），共计分配现金红利人民币 544,616,654.40 元。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 2022 年年度报告 12/304 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”下“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 13/304 目录目录 第一节第一节 释义释义.14 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.15 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.20 第四节第四节 公司治理公司治理.58 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.78 第六节第六节 重要事项重要事项.81 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.109 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.113 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.114 第十节第十节 财务报告财务报告.127 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本。报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正本及公告的原稿。2022 年年度报告 14/304 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 报告期、本报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日 陆家嘴、陆家嘴股份、本公司、公司、上市公司 指 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 陆家嘴集团、控股股东 指 上海陆家嘴（集团）有限公司 联合公司 指 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 陆金发 指 上海陆家嘴金融发展有限公司 爱建证券 指 爱建证券有限责任公司 陆家嘴信托 指 陆家嘴国际信托有限公司 陆家嘴国泰人寿 指 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 苏州绿岸 指 苏州绿岸房地产开发有限公司 前滩实业 指 上海前滩实业发展有限公司 前绣实业 指 上海前绣实业有限公司 东翌置业 指 上海东翌置业有限公司 东袤置业 指 上海东袤置业有限公司 新辰投资 指 上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 新辰临壹 指 上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 陆家嘴物业 指 上海陆家嘴物业管理有限公司 佳章置业 指 上海佳章置业有限公司 申万置业 指 上海申万置业有限公司 新国博 指 上海新国际博览中心有限公司 富都世界 指 上海富都世界发展有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 新区国资委 指 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 海通证券 指 海通证券股份有限公司 锦天城律师 指 上海市锦天城律师事务所 普华永道会计师 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）证券法 指 中华人民共和国证券法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 土地批租 指 土地使用权转让 元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元 2022 年年度报告 15/304 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 公司的中文简称 陆家嘴 公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance&Trade Zone Development Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 LJZ 公司的法定代表人 徐而进 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王辉 胡秉文 联系地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 电话 86-21-33848801 86-21-33848801 传真 86-21-33848818 86-21-33848818 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号 公司注册地址的历史变更情况-公司办公地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋18-21楼 公司办公地址的邮政编码 200126 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 2022 年年度报告 16/304 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663 B股 上海证券交易所 陆家B股 900932 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市浦东新区东育路588号前滩中心42楼 签字会计师姓名 陈玲、曹志斌 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 11,762,302,453.18 13,872,042,791.75-15.21 14,474,727,209.98 归属于上市公司股东的净利润 1,084,739,736.76 4,310,873,801.84-74.84 4,011,930,172.77 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 875,087,887.27 3,705,589,524.75-76.38 3,835,742,555.84 经营活动产生的现金流量净额-539,026,302.25 3,714,767,531.66-114.51-702,444,458.31 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末 增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 21,527,394,700.22 22,573,247,321.04-4.63 20,264,490,290.24 总资产 125,696,707,418.87 120,895,887,034.73 3.97 101,354,354,265.44 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）0.2689 1.0686-74.84 0.9945 稀释每股收益（元股）0.2689 1.0686-74.84 0.9945 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.2169 0.9185-76.38 0.9508 2022 年年度报告 17/304 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 加权平均净资产收益率（%）4.92 20.45 减少15.53个百分点 21.24 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）3.97 17.58 减少13.61个百分点 20.31 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内，经济环境严峻复杂，受房地产行业调整、证券市场波动、信托业转型等诸多因素影响，公司业绩面临较大挑战，区域开发经营业务和金融业务收入、毛利率同比下降，联营、合营企业投资收益不同程度下滑。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,701,514,862.70 2,400,574,915.52 1,666,665,957.07 4,993,546,717.89 归属于上市公司股东的净利润 654,882,600.91 483,276,687.40 28,999,737.36-82,419,288.91 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 645,501,925.56 438,180,364.84-7,538,983.46-201,055,419.67 经营活动产生的现金流量净额-3,481,030,286.32 2,049,709,095.38-4,789,427,939.37 5,681,722,828.06 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2022 年年度报告 18/304 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 36,834,742.10 该项目主要为本期处置投资性房地产扣除相关主营业务税金及附加后产生收益 3,678.76 万元以及处置其他非流动资产产生收益 4.72 万元。45,480,343.03 35,540,258.50 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 103,188,241.37 该项目主要为公司及子公司收到的金融业扶持基金 7,517.15 万元，政府扶持基金 1,403.06万元，进项税加计抵扣减免税款 997.5 万元及稳岗补贴等其他 401.11万元。125,166,434.85 137,979,354.43 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 74,175,619.52 该项目主要为非金融业务其他非流动金融资产处置收益 4,110.78 万元、公允价值变动收益1,075.23 万元及持有理财 产 品 的 投 资 收 益2,231.55 万元。55,310,046.73 16,165,364.86 对外委托贷款取得的损益 11,143,654.38 该项目主要为本公司和子公司收到的对新辰投资以及前绣实业的股东贷款利息收入人民币1,114.37 万元。8,898,657.01 7,817,783.05 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 23,871,780.54 该项目主要为本公司计入营业外收入的赔偿金、和解金收入等共计5,529.76 万元，以及计入营业外支出的罚款及赔偿支出、捐赠支出等共计 3,142.58 万元。600,028,496.62 75,994,390.03 2022 年年度报告 19/304 其他符合非经常性损益定义的损益项目 75,038,037.56 该项目主要为长期股权投 资 收 益 处 置 收 益7,520.66 万元及合营企业本期取得控制权后原持有股权按公允价值重新计量的损失 16.86 万元。-减：所得税影响额 86,811,143.23-208,363,474.97 68,011,738.47 少数股东权益影响额（税后）27,789,082.75-21,236,226.18 29,297,795.47 合计 209,651,849.49 605,284,277.09 176,187,616.93 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 3,384,276,681.77 8,134,683,432.94 4,750,406,751.17 263,506,555.80 其他非流动金融资产 3,003,462,068.72 1,417,716,844.61-1,585,745,224.11 74,044,069.89 合计 6,387,738,750.49 9,552,400,277.55 3,164,661,527.06 337,550,625.69 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 20/304 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年是党的二十大召开之年，是进入全面建设中国特色社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年。尽管面临着错综复杂的宏观环境的挑战，但在董事会的领导下，我们以党的二十大精神为指引，牢牢把握做优做强做大国有资本和国有企业的使命担当，紧紧围绕引领区建设这一重大战略使命，聚焦核心主业，深耕区域开发，做强金融服务，把握“稳中求进”的工作基调，推动公司高质量发展。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 区域开发板块方面，按照“十四五”规划纲领，2022 年，上海继续深化“五个中心”建设，办公楼租赁活跃度渐渐复苏，租金止跌企稳。行业需求方面，基金、银行、保险等头部金融企业依然是上海办公楼需求的基石力量，而人工智能、大数据及高精尖制造等科技企业的快速发展也正逐渐改变传统办公楼的租户结构。未来，上海办公楼将有多个优质板块的优质项目入市，浦东“金色中环发展带”的副中心与潜力地区也将逐步交付投用，新兴板块联动效应逐渐成型，促使在沪企业选址向进一步多元化发展。在“房住不炒”的总基调下，11 月，信贷、债券、股权融资组合政策相继落地，为房地产业稳健发展提供积极支撑。上海一方面持续强化房地产金融监管，深化房价地价联动机制，坚持租购并举，加快发展租赁住房，另一方面采取多项措施促进房地产市场平稳健康发展。金融服务板块方面，随着国内国际双循环新发展格局有效形成，2022 年，继续坚持稳中求进工作总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，强调健全金融机构治理，促进资本市场健康发展，围绕服务实体经济的宗旨，进一步降低实体经济融资成本。同时，强调防范化解重大风险，抓好风险处置工作，强化金融领域反垄断工作，从严监管信托行业融资业务，助推证券行业纵深改革，促进寿险行业回归保障本源，不断推进金融市场高质量发展和风险防范并驾齐驱。2022 年年度报告 21/304 三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 2022 年，公司继续以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，构建“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。在浦东“五大倍增行动”的引领下，公司深度参与新兴区域的发展。以“金色中环发展带”为中心，公司积极推进所参与的前滩、张江科学城和川沙新市镇项目的开发建设。随着张江“科学之门”西塔这一标志性项目的外框整体结构封顶，公司在“金色中环发展带”的建设继续向纵深挺进，为助力浦东完成“现代化经济体系全面构建，现代化城区全面建成，现代化治理全面实现”的发展目标而不懈努力。同时，公司继续聚焦主业发展，整合资源，提升核心资产价值。坚持“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，提升可持续发展能力。公司致力成为“现代服务业综合运营商”，打造“陆家嘴”品牌价值。一方面，公司优化商业地产租赁业务，做精做强长期持有的核心资产运营，打造楼宇经济新高地，积极推进并研究住宅产品的销售和部分办公楼宇的转让，以实现资产的有序流动。另一方面，公司持续加强对金融服务板块的管控，立足“一优一特一重整”，推进实施持牌机构差异化管理，积极防范与化解风险，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。综上，公司的经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或转让住宅及零星物业。在做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，积极落实“区域开发+金融服务”双轮驱动战略，实现公司股东利益最大化的目标。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：2022 年年度报告 22/304 （一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平方米增长至 2022 年的 290 万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司将继续积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年市场实践，公司已经形成了一支专业化的稳定团队。公司在原有办公、商业、住宅和酒店专业化营销管理团队的基础上，以提升产业招商为目的，于 2022 年成立“产业园招商中心”。各营销团队有针对性地制定作战策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务，持续提升公司项目服务能力。陆家嘴物业聚焦服务城市发展战略，全力做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，提升陆家嘴金字招牌的知名度和美誉度，并于 2022 年正式通过亚太质量组织评审，获得 2022 年“全球卓