600823_2022_ST世茂_世茂股份2022年年度报告（修订版）_2023-05-11.pdf

2022 年年度报告 1/261 公司代码：600823 公司简称：世茂股份 债券代码：155391 债券简称：19 世茂 G3 债券代码：163216 债券简称：20 世茂 G1 债券代码：163644 债券简称：20 世茂 G2 债券代码：175077 债券简称：20 世茂 G3 债券代码：175192 债券简称：20 世茂 G4 上海世茂上海世茂股份有限公司股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/261 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了保留意见保留意见的审计报告，本公司董的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。保留意见涉及事项：如财务报表附注十一.3 所述，世茂股份部分子公司资产被申请强制执行进程中，执行标的金额 162.88 亿元，占公司净资产的比例达 39.91%。由于我们未获取与该事项相关的全部资料，也无法通过其他审计程序获取充分、适当的审计证据，无法判断这些事项对报表可能产生的重大影响，亦无法判断是否还有尚未披露的其他或有事项。四、四、公司负责人公司负责人吴凌华吴凌华、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人俞峰俞峰及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）俞峰俞峰声明：声明：保证年保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2022年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。2022 年年度报告 3/261 十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 4/261 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.31 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.47 第六节第六节 重要事项重要事项.49 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.66 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.71 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.72 第十节第十节 财务报告财务报告.83 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原件 2022 年年度报告 5/261 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 本公司、公司 指 上海世茂股份有限公司 世茂房地产、世茂集团 指 世茂集团控股有限公司（0813HK）峰盈国际 指 Peak Gain International Limited（峰盈国际有限公司）世茂投资 指 上海世茂投资管理有限公司 世茂企业 指 西藏世茂企业发展有限公司 世茂服务 指 世茂服务控股有限公司（0873HK）第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海世茂股份有限公司 公司的中文简称 世茂股份 公司的外文名称 Shanghai ShimaoCo.,Ltd 公司的外文名称缩写 SMC 公司的法定代表人 吴凌华 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞峰 蔡柳 联系地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦6楼 上海市浦东新区潍坊西路 55 号上海世茂大厦 6 楼 电话 021-20203388 021-20203388 传真 021-20203399 021-20203399 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市黄浦区南京西路268号 公司办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦6楼 公司办公地址的邮政编码 200122 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、证券日报、中国证券报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦6楼 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 2022 年年度报告 6/261 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市嘉定区古猗园路 1399 弄 2 号楼 3 楼 签字会计师姓名 李俊鹏、孙玉锋 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 5,746,588,415.92 19,391,616,442.61 -70.37 21,705,342,235.59 归属于上市公司股东的净利润-4,530,858,036.10 961,016,789.82 -571.47 1,550,166,837.44 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-3,568,746,271.86 1,037,792,707.57 -443.88 1,465,862,770.01 经营活动产生的现金流量净额 604,109,224.16 -16,112,872,190.03 103.75 4,840,228,709.17 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 20,732,666,156.44 25,809,346,744.87-19.67 26,088,435,706.10 总资产 130,445,892,674.77 142,983,457,047.13-8.77 149,304,753,976.58 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）-1.21 0.26-565.38 0.41 稀释每股收益（元股）-1.21 0.26-565.38 0.41 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.95 0.28-439.29 0.39 加权平均净资产收益率（%）-19.24 3.61 减少22.85个百分点 5.90 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-15.16 3.90 减少19.06个百分点 5.58 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 2022 年年度报告 7/261 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,642,181,418.37 937,204,382.16 925,416,870.39 1,241,785,745.00 归属于上市公司股东的净利润 96,590,071.95 -445,010,064.46 -32,220,326.02 -4,150,217,717.57 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 89,645,870.35 -451,423,523.34 -33,864,781.84 -3,173,103,837.03 经营活动产生的现金流量净额 1,636,051,250.38 891,410,124.95 -1,180,417,419.65 -742,934,731.52 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益-9,192,696.96 -1,046,781.64 58,193.08 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量享受的政府补助除外 31,675,863.24 53,332,635.08 66,773,791.05 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 25,574,766.51 企业取得子公司、联营企业及 2022 年年度报告 8/261 合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 25,400,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-1,069,310,000.00 -168,038,208.63 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-487,835,655.02 -4,080,475.83 31,232,020.56 其他符合非经常性损益定义的损益项目 7,751,064.21 5,094,475.01 19,893,457.70 减：所得税影响额-387,158,184.56 -22,403,605.72 30,360,638.69 少数股东权益影响额（税后）-177,641,475.73 9,841,167.46 28,867,522.78 合计-962,111,764.24 -76,775,917.75 84,304,067.43 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非2022 年年度报告 9/261 经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投 资 性 房地产 55,519,910,000.00 54,820,600,000.00-699,310,000.00-1,069,310,000.00 合计 55,519,910,000.00 54,820,600,000.00-699,310,000.00-1,069,310,000.00 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2021 年底的中央经济工作会议中首次提出中国经济发展面临“三重压力”，2022 年初公司在制定全年经营策略时已预判到整体经济形势不容乐观，因此将“保交付、保民生、保稳定”作为全年工作重心，具体体现为将有限的资源投入到已预售项目的建设以保证交付时间和交付品质；尽全力保证员工工资的按时发放和社保的足额缴纳；尽全力保证商业项目的稳定经营。但宏观波动的进一步加大超出了公司管理层的预期，疲软的市场环境使得公司各项主营业务发展均遭到了前所未有的困难与挑战。面对如此严峻的形势，尽管公司立即开展了各项经营自救举措，但经营业绩仍不可避免地出现较大幅度波动。1)总体经营业绩 公司全年实现营业收入 57.47 亿元，同比下降 70.37%，其中房地产销售收入 39.48 亿元，同比下降 77.20%；房地产租赁收入（租金+物管费）14.47 亿元，同比增长 4.43%。公司实现综合毛利润 13.96 亿元，同比下降 80.33%，净利润-73.04 亿元，同比下降 442.04%，归属于上市公司股东净利润-45.31亿元，同比下降571.47%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为65.73%，有息负债率为 70.84%。公司经营业绩同比出现较大幅度下滑，主要是由于受宏观波动的影响，房地产市场持续低迷，市场需求萎缩，致使公司销售情况出现较大幅度下滑，结转收入较同期大幅减少。下半年尽管地产支持政策频出，但需求端仍呈现低位震荡的态势，销售降幅并未显著收窄。受此影响，公司遵循谨慎性原则对部分存货做了一次性资产减值，进而造成了净利润亏损。2)地产开发与销售 全年累计实现销售签约 92 亿元，同比下降 68%，完成年度签约目标的 70%。销售签约面积 70万平方米，同比下降 56%，降幅较半年度收窄约 15 个百分点。随着流动性压力得到一定缓解，下半年公司的新开工量有所回升，全年房地产新开工面积约 60 万平方米，同比下降 64%，降幅较半年度收窄约 30 个百分点。2022 年年度报告 10/261 3)交付情况 面对行业困境，公司始终坚持“以产品为核，以用户为先”的理念，调动一切资源保障重点筹建项目的施工建设，打响打好“保交楼”战役。报告期内公司累计的竣工面积约 57 万平米，总计完成 23 个项目批次约 1.31 万套房源的交付，其中南京下关项目于 22 年 1 月交付 936 套、杭州世茂智慧之门 A 塔于 22 年 6 月交付 921 套、济南机床一厂项目于 22 年 8 月交付 880 套、湖北荆门项目于 22 年 9 月交付 944 套等，重点保交付项目均顺利完成了当期的交付任务。在公司全力推进“保交楼”的背后，也离不开政府层面的政策支持。据统计，报告期内公司获得“保交楼”专项纾困资金约 3.2 亿元，部分缓解了公司在推进保交楼工作中所面临的资金压力。4)商业经营与管理 商业项目的经营与线下消费市场的活力高度相关，写字楼市场的需求又与地区的经济活力密切挂钩。然而由于众所周知的原因，2022 年在管商办项目均处于非正常经营状态。首先，线下消费市场受到极大限制致使日常经营活动无法正常开展。据不完全统计，全年有近半数以上时间，公司在管的单个或多个项目均处于经营受限状态。受此影响，报告期内公司在管商业项目的销售额（剔除新能源车的影响）同比下滑 21%，客流同比下滑 24%。销售客流的下滑一方面造成项目提成收入的直接减损，同时也给品牌商户的经营造成巨大冲击，租户经营困难选择退租，进而使得项目出租率持续下滑。据统计，公司在管商业项目的出租率同比下降约 4 个百分点，创下历年来新低。此外，考虑到租户经营困难，为维稳经营公司也不得不调整租赁条件并向部分租户提供一定程度的减免扶持，这同样对租赁收入造成直接减损。其次，由于市场参与主体普遍缺乏信心，自 2022 年以来几乎所有品牌租户均停止了拓店计划，新租工作变得异常艰难，租赁条件也不得不随行就市进行调整，这些都会影响到项目中长期收入规模的稳定增长。写字楼方面，三重压力共同作用导致经济增速承压，大量企业为降低经营成本而选择精简业务条线、优化组织结构，从而引发写字楼市场需求的塌方。截至 2022 年底，公司在管写字楼项目的出租率较 21 年同期下降 5 个百分点。以深圳前海世茂大厦为例，仅 2022 年楼内因经营不善、缩减成本、战略搬迁等原因而退租的面积就达到约 1.89 万平米，比 2020、2021 两年累计的退租面积还多了近 5,000 平米。全年维度看，在管写字楼项目中因企业经营不善而退租的面积占比达到 56%，较 21 年提升 14 个百分点，因战略性搬迁（主要是迁往有政策扶持或补贴优惠的楼宇）而退租的面积占比达到 19%，因续租租金超过租户预期而选择退租的面积占比达到 9%。5)经营自救举措 面对较为严峻的市场形势，公司积极开展各项自救举措，具体表现为“三降一缓两争取”：经营端降低销售费用、降低运营费用、降低管理成本；开发端，进一步减缓开发建设投入；融资端，一方面积极与金融机构和债权人沟通，争取理解与支持，压降利息支出、推动债务展期，另一方面认真学习并积极争取政策支持。截至报告期末，公司已向中债信用增进公司申请增信支持来发行债券融资并已获得受理，同时公司也在积极筹划非公开发行股票事宜，补充流动资金以用于“保交楼、保民生”相关的工作、偿还部分公开市场债务本息、以及投入符合上市公司再融资政策要求的生产经营活动。2022 年年度报告 11/261 二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2022 年，国内宏观环境受“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力及超预期因素的影响，行业基本面面临多维挑战，在供需双弱的背景下市场经历了跌宕起伏的发展历程，行业整体进入深度调整周期。回顾 2022 年，全年房地产市场呈现以下特点：1.1.周期深度调整周期深度调整，需求逐步筑底需求逐步筑底 根据国家统计局数据，2022 年全国商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%，累计商品房销售额 133,308 亿元，同比下降 26.7%。开发建设投资全面承压，全年房地产开发投资累计完成额 132,895 亿元，同比下降 10.0%，房屋新开工面积和竣工面积分别下降 39.8%和15.0%。各项数据显示行业整体延续了 2021 年下半年的下行趋势。随着支持政策的持续传导落地，至四季度末市场出现边际修复迹象，降幅略有收窄。数据来源：国家统计局 2.2.土地成交土地成交回落，回落，市场低位运行市场低位运行 受前端销售不畅的影响，市场低迷成为土地市场主基调，整体呈现成交面积少、土地溢价率低、国央企高歌猛进及城投托底的局面。据第三方机构的统计，2022 年全国 300 城共推出各类用地规划建筑面积 21.69 亿平米，同比下降 14.73，成交 18.88 亿平米，同比下降 9.27，其中住宅用地规划建筑面积 7.66 亿平米，同比下降 36.29，成交 6.2 亿平米，同比下降 31.09。成交规模萎缩和热度衰减，致使土地出让金和成交溢价率大幅走低。据统计，2022 年全国 300 城住宅用地出让金为 33,730 亿元，同比下降 31.03%，平均溢价率仅 3.12%，较上一年下降 7.8 个百分点。3.3.融资持续松绑，年末呈现翘尾融资持续松绑，年末呈现翘尾 受行业景气度下降、出险房企增多等因素影响，房企融资规模持续收缩。根据第三方数据显示，2022 年 1-12 月，房地产行业共实现非银类融资 8457.4 亿元，同比下降 50.7%，100 家典型房企全年融资总量为 8240 亿元，同比减少 38%。从融资结构来看，各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。为支持房地产市场平稳健康发展，中央层面高度重视房企融资难的问题并相继出台各类支持政策，2022 年上半年鼓励并购债、并购贷，三季度重点发力保交付资金的支持，四季度出台“金融 16 条”、房企融资“三箭齐发”，发力重点逐步由“保项目”过渡至兼顾“保主体”。随着融资政策持续松绑，至年尾房企融资出现“翘尾”迹象。2022 年年度报告 12/261 4.4.政策全面转向，央地协同发力政策全面转向，央地协同发力 年初以来政策层面全面转向，四季度开始加码加力，全年呈现“强政策，弱基本面”的特征。供给端从保函置换预售监管资金，到中债增全额担保，直至房企融资三支箭，主要着力解决房企资金面紧张的困境。需求端央地协同发力，刺激购房需求。中央层面，两度降准、三次降息、阶段性放宽房贷利率下限、1 年内换房个税退税，驱动刚性和改善性住房需求；地方层面，据统计全年 295 省市共计出台 595 次房地产松绑政策，因城施策逐步加码，刺激市场需求。然而由于传导时滞及宏观环境的波动，政策效果显现和信心修复仍需时间。5.5.社零波折前行，信心尚在修复社零波折前行，信心尚在修复 受需求收缩的影响，全年社零总额 439,733 亿元，较上年下降 0.2%，单月走势呈现“W 型”波动，年初表现平稳，3-5 月下滑，6-7 月逐渐恢复，8-9 月同比增加，之后受多方面因素影响又有所下滑。波动的消费市场对企业及品牌均造成较大影响，据第三方调研机构的数据显示，中小微企业方面全年有近 50 万家餐饮相关企业注销吊销，零售相关企业注销吊销则高达 190 万家；购物中心方面，全国购物中心场均日客流较 2021 年同比减少 19%。品牌商户方面，9 个重点城市约200 个标杆购物中心中的开关店比降至 0.85，为近年表现最弱。写字楼市场方面，受外部冲击、经济减速、监管收紧等各方面因素的共同影响，全国 18 个主要城市全年写字楼净吸纳量同比下降68%。不过，公司相信随着各类约束条件的放开，消费市场有望在 2023 年逐步企稳复苏。数据来源：国家统计局 三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，深耕湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、北京八大核心城市群，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 2022 年年度报告 13/261 二十大报告提出，要着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用。消费既是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎，同时又关联着人民群众对美好生活的向往。作为一家以商业地产开发与销售、商业经营及管理为主营业务的上市企业，公司提供的产品与服务与国家把恢复和扩大消费摆在优先位置的重点工作任务不谋而言，公司对线下消费平台的开发和运营能力构成了公司的核心竞争力。1)双轮驱动的运营模式 公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式，同时加大向商业轻资产业务方向的转型力度，以逐步摆脱对传统地产运营模式的依赖。2)多元的产品阵营 公司多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。多样化的产品类型，使得公司能因地制宜地选择最合适的产品组合，在项目运营过程中公司将不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产品内涵、实现投资价值的最大化。3)丰富的品牌资源 凭借与行业内大量优质品牌在多个项目上的合作，公司积累了丰富的品牌资源并与其建立了良好的战略合作关系。与此同时，与品牌方的密切协作也能在公司输出轻资产管理时，为业主方带来品牌赋能，优化投资回报。4)体系化的管理方案 依托在商业综合体领域多年的开发运营经验，公司已形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好地降低管理成本，提升运营效率。公司也有能力以此为基础对外输出定制化的管理方案，以满足不同客户的多样化需求。5)携手共创服务生态 公司将积极推动商用物业服务生态的构建，继续以空间服务为核心，携手合作伙伴，整合供应链资源，从而为用户提供更完善、丰富、贴心的服务，实现美好生活体验。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 公司全年实现营业收入 57.47 亿元，同比下降 70.37%，其中房地产销售收入 39.48 亿元，同比下降 77.20%；房地产租赁收入（租金+物管费）14.47 亿元，同比增长 4.43%。公司实现综合毛利润 13.96 亿元，同比下降 80.33%，净利润-73.04 亿元，同比下降 442.04%，归属于上市公司股东净利润-45.31亿元，同比下降571.47%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为65.73%，有息负债率为 70.84%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 5,746,588,415.92 19,391,616,442.61-70.37 营业成本 4,350,298,243.27 12,293,260,848.91 -64.61 销售费用 451,973,431.42 1,309,647,603.25-65.49 管理费用 715,042,362.34 853,272,338.32 -16.20 财务费用 891,186,459.08 276,415,512.35 222.41 2022 年年度报告 14/261 研发费用 资产减值损失-4,828,830,458.04 -465,781,035.36 -936.72 公允价值变动损益-1,069,310,000.00 -168,038,208.63 -536.35 经营活动产生的现金流量净额 604,109,224.16 -16,112,872,190.03 103.75 投资活动产生的现金流量净额 -78,819,467.43 -489,659,305.39 83.90 筹资活动产生的现金流量净额-5,868,972,788.79 12,729,062,407.80 -146.11%营业收入变动原因说明：公司本期销售物业结转减少。营业成本变动原因说明：公司本期销售物业结转减少。销售费用变动原因说明：同比减少主要系本期商业物业销售收入减少，营销及企划费减少所致。管理费用变动原因说明：同比减少主要系本期收入减少，公司严控管理费用所致。财务费用变动原因说明：同比增加主要系利息费用化所致。研发费用变动原因说明：不适用。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比增加主要系加强销售回款，并严控现金性费用支出。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比减少主要系对自持物业投入减少。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比增加主要系本期偿还到期债务。资产减值损失变动原因说明：公司本期存货减值增加。公允价值变动损益变动原因说明：公司本期投资性房地产估值下降。其他变动原因说明：无 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 4,906,490,099.17 3,922,057,226.85 20.06-73.01-67.24 减少14.08 个百分点 其他 784,145,935.80 372,093,576.92 52.55-24.00 88.29 减少28.30 个百分点 合计 5,690,636,034.97 4,294,150,803.77 24.54-70.38-64.71 减少12.11 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）住宅销售 1,378,619,736.46 1,231,078,750.21 10.70-82.75-79.28 减少14.99 个2022 年年度报告 15/261 百分点 商业地产销售 2,569,413,672.38 2,526,179,425.36 1.68-72.44-57.72 减少34.23 个百分点 房地产租赁 958,456,690.33 164,799,051.28 82.81 11.10 188.76 减少10.57 个百分点 酒店服务业务 178,778,741.93 84,953,793.69 52.48-10.32 1.44 减少5.51 个百分点 物业管理 488,604,362.38 241,095,850.91 50.66-6.57 5,396.65 减少48.50 个百分点 其他 116,762,831.49 46,043,932.32 60.57-62.28-57.94 减少4.06 个百分点 合计 5,690,636,034.97 4,294,150,803.77 24.54-70.38-64.71 减少12.11 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东地区 4,483,166,723.01 3,604,169,267.04 19.61-66.85-58.48 减少16.21 个百分点 其他地区 1,207,469,311.96 689,981,536.73 42.86-78.77-80.23 增加4.23 个百分点 合计 5,690,636,034.97 4,294,150,803.77 24.54-70.38-64.71 减少12.11 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 分产品：房地产收入本期结转收入、成本对应均大幅下降；酒店服务、物业管理收入有所下降；房地产租赁、物业管理成本上升主要受成本结构重分类影响；其他收入下降，同时对应成本下降。分地区：全国各地收入成本均大幅下降。营业收入扣除情况表 项目项目 本年度本年度 （万元）（万元）具体扣除具体扣除情况情况 上年度上年度 （万元）（万元）具体扣除具体扣除情况情况 营业收入金额 574,658.84 1,939,161.64 营业收入扣除项目合计金额 5,595.24 18,107.02 2022 年年度报告 16/261 项目项目 本年度本年度 （万元）（万元）具体扣除具体扣除情况情况 上年度上年度 （万元）（万元）具体扣除具体扣除情况情况 营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重 0.97%0.93%一、与主营业务无关的业务收入一、与主营业务无关的业务收入 1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。5,595.24 处置投资性房地产产生的收入 18,107.02 处置投资性房地产产生的收入 2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。与主营业务无关的业务收入小计与主营业务无关的业务收入小计 5,595.245,595.24 18,107.0218,107.02 二、不具备商业实质的收入二、不具备商业实质的收入 1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。3.交易价格显失公允的业务产生的收入。4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业务产生的收入。5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。不具备商业实质的收入小计不具备商业实质的收入小计 三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入收入 营业收入扣除后金额 569,063.60 1,921,054.62 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 2022 年年度报告 17/261 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产 房 地产 3,922,057,226.85 91.33%11,972,178,804.42 98.38%-67.24%/其他 其他 372,093,576.92 8.67%197,620,455.40 1.62%88.29%/合计 4,294,150,803.77 100.00%12,169,799,259.82 100.00%-64.71%/分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 住宅销售 住 宅销售 1,231,078,750.21 28.67%5,940,465,507.06 48.81%-79.28%/商业地产销售 商 业地 产销售 2,526,179,425.36 58.83%5,974,642,129.00 49.09%-57.72%/房