600649_2022_城投控股_上海城投控股股份有限公司2022年年度报告_2023-03-24.pdf

2022 年年度报告 1/194 公司代码：600649 公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司上海城投控股股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/194 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人陈晓波陈晓波、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张辰张辰、财务总监吴春及、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管会计机构负责人（会计主管人员）人员）唐啸戈唐啸戈声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，城投控股母公司2022年度实现净利润-446,640,310.03元，加上年初未分配利润9,281,718,891.52元，扣除2021年度现金与股票红利分配278,253,319.74元，2022年度可分配利润合计为8,556,825,261.75元。2022年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10 股派发现金股利1.10元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 不适用 十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 3/194 目录目录 第一节 释义.4 第二节 公司简介和主要财务指标.4 第三节 管理层讨论与分析.8 第四节 公司治理.29 第五节 环境与社会责任.43 第六节 重要事项.45 第七节 股份变动及股东情况.50 第八节 优先股相关情况.54 第九节 债券相关情况.55 第十节 财务报告.61 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负责人签名并盖章的会计报表。报告期内在上海证券交易所网站（）以及上海证券报上公开披露过的所有公司公告的原稿。2022 年年度报告 4/194 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 本公司、公司、城投控股 指 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司 诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）置业经营公司 指 上海城投置业经营管理有限公司 投资公司 指 上海城投控股投资有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代表人 陈晓波 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈晓波（董事长代行董秘职责）李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号 电话 021-66981171 021-66981376 传真 021-66986655 021-66986655 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号 公司注册地址的历史变更情况 不适用 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 公司办公地址的邮政编码 200080 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号 2022 年年度报告 5/194 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市浦东新区世纪大道 88 号 13 层 签字会计师姓名 丁启新、高亭亭 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 8,468,142,356.08 9,193,004,446.83-7.88 6,564,925,812.72 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 8,413,650,462.31 9,139,481,299.80 不适用 不适用 归属于上市公司股东的净利润 782,555,327.01 911,542,960.62-14.15 770,777,637.46 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-410,978,824.20 308,549,046.30-233.20 430,406,368.42 经营活动产生的现金流量净额-8,179,987,359.73 -12,678,714,607.79 不适用-1,660,421,394.88 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 20,696,066,829.88 20,374,462,106.19 1.58 20,789,023,104.11 总资产 71,329,154,313.70 68,901,650,022.25 3.52 65,257,984,583.42 2022 年年度报告 6/194(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）0.31 0.36-13.76 0.30 稀释每股收益（元股）0.31 0.36-13.76 0.30 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.16 0.12-233.81 0.17 加权平均净资产收益率（%）3.82 4.53 减少0.71个百分点 3.77 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-2.00 1.53 减少3.53个百分点 2.10 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期下降 233.20%，主要系本期销售楼盘以保障房以及上海市郊区项目为主，使得营业利润较上年同期下降所致。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 项目 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,190,694,721.37 1,136,758,967.90 1,525,203,953.08 4,615,484,713.73 归属于上市公司股东的净利润 475,834,270.31-58,366,642.72-111,980,474.30 477,068,173.72 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 13,365,127.97 43,644,853.05-67,647,873.84-400,340,931.38 经营活动产生的现金流量净额-1,744,026,053.35-2,238,969,464.48-2,470,075,104.13-1,726,916,737.77 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 1,948,263,423.19 本期转让所持联营企1,022,219,160.11 330,709,529.35 2022 年年度报告 7/194 业上海开古房地产开发有限公司 36%股权和上海高泰房地产开发有限公司 36%股权所致；计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 16,536,541.79 18,286,534.38 16,318,467.85 委托他人投资或管理资产的损益 10,361,643.84 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -2,096.70 1,358,643.29 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-341,839,179.56 -98,297,647.78 105,737,957.66 对外委托贷款取得的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 26,238,015.92 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-897,293.21 -118,324,807.79-5,751,418.71 减：所得税影响额 428,543,214.18 231,245,651.33 133,968,197.66 少数股东权益影响额（税后）-13,873.18 3,220.41 271,728.66 合计 1,193,534,151.21 602,993,914.32 340,371,269.04 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 639,054,280.93 470,811,768.92-168,242,512.01-155,153,466.54 其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00 其他非流动金融资产 783,219,517.92 612,564,535.37-170,654,982.55-147,948,115.65 合计 1,424,462,234.85 1,085,564,740.29-338,897,494.56-303,101,582.19 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 8/194 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年，公司在董事会领导下，以前两年“质量提升”、“品质提升”为基础，进一步开展“品牌年”活动，推进开发建设、开拓运营服务、谋划金融创新，扎实推进年度工作任务，顺利完成各项工作目标。1.1.地产开发业务地产开发业务 报告期内，公司在建项目规模 144.62 万平方米，年内实现开工 34.86 万平方米，竣工 61.81万平方米，实现新增土地储备面积约 3.17 万平方米。报告期内，公司加快项目开发进度，露香园二期首开区、万安路旧改地块、康健地块、九星05-08 保障房项目进行地下施工，九星 01-02 租赁房结构封顶，颛桥保障房项目建成交付，江湾、光华、浦江三个租赁房社区全部竣工，水尚华庭、科技园二期新增租赁房年内竣工备案。黄山酒店顺利开业。报告期内，公司加速项目销售去化，实现房地产销售面积 21.66 万平方米，销售金额 36.23亿元，销售回笼约 24.38 亿元。年内朱家角“璟雲里”、洞泾“尚云里”基本售罄，“水尚华庭”首批 550 套房源去化率 16.7%，黄山山海项目一期住宅去化率 73%。报告期内，公司积极拓展土地资源，获取杨浦区平凉街道商品住宅和长宁区新泾镇商品住宅2 个地块，为地产开发业务持续发展奠定了坚实基础。2.2.地产运营业务地产运营业务 报告期内，公司在营项目稳健运营，“城投宽庭 湾谷社区”全年平均出租率维持在 96%以上，全年租金收入 5,377 万元。“城投宽庭江湾社区”作为公司首个完整的租赁房社区，于 2022 年11 月 18 日投入运营，成为上海 2022 年推向市场的最大体量 R4 地块保租房项目，提供房源 1719套。报告期内，公司加强运营管理能力建设，基本建立了可复制的社区运营方案体系，提炼了“城投宽庭”“六位一体 360 度”服务特色，研究并落实保障性租赁住房相关政策及运营管理要求，深入挖掘周边企业人才租赁需求。通过多渠道多方式进一步扩大“城投宽庭”品牌影响力，“城投宽庭”荣获“中国住房租赁企业品牌价值 TOP30”“ESG 先锋奖”“区域深耕奖”等行业奖项。“城投宽庭湾谷社区”荣获“上海市第四届 BIM 技术应用创新大赛项目案例奖（房建类三等奖）”。“城投宽庭江湾社区”年内荣获“四星级智慧公寓社区”称号。此外，“城投宽庭浦江社区”“城投宽庭江湾社区”“城投宽庭光华社区”获得“人才公寓”授牌。报告期内，公司延伸运营管理产业链，培育社区配套餐饮、持有资产、酒店运营管理等新兴业态，进一步做强房地产运营业务。黄山凯悦嘉轩酒店于 2022 年 10 月 19 日正式开业，在业内及客群中获得良好反响。宽璟轩、城述餐饮品牌与租赁社区同步布局，宽璟轩江湾店于年内正式开业。3.3.股权股权投资业务投资业务 报告期内，公司完成新江湾城 F1B 地块和 F3 地块项目公司的股权转让工作，年内股权转让取得税前收益约 19.48 亿元。截至报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券等，总市值规模约为 32.63 亿元。公司旗下直投平台“投资公司”围绕公司主业进行投资，作为领投方之一成功参与海纳云 A轮投资。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，新增投资项目 5 个，新增投资金额2.26 亿元，投资方向包括新一代信息技术、环保新能源、高端装备。2022 年，诚鼎基金再次荣获上海股权投资协会颁发的“最活跃投资机构”。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 1.1.房地产开发行业情况分析房地产开发行业情况分析 2022 年的土地市场基本延续了 2021 年的市场格局，整体成交面积和金额持续下降。根据克而瑞研究数据显示，2022 年全国土地成交面积 14.4 亿平方米，同比下降 37%；成交金额 4.73 万2022 年年度报告 9/194 亿元，同比下降 31%。根据中指研究院数据显示，2022 年全国 300 城共推出各类用地规划建筑面积 21.69 亿平方米，同比下降 14.73；成交规划建筑面积 18.88 亿平方米，同比下降 9.27；成交楼面均价为 2187 元/平方米，同比下跌 20.38。2022 年，房地产市场深度调整态势延续，尽管需求端政策及信贷环境有所优化，但短期房地产市场调整压力仍在。国家统计局数据显示，2022 年度，全国商品房销售面积 135,837 万平方米，同比减少 24.3%；商品房销售金额 133,308 亿元，同比减少 26.7%；房地产开发投资额 132,895 亿元，同比减少 10.0%。年末商品房待售面积 56,366 万平方米，同比增长 10.5%。2022 年度，全国房屋新开工面积为 120,587 万平方米，同比减少 39.4%；全国房屋施工面积为 904,999 万平方米，同比减少 7.2%；全国房屋竣工面积为 86,222 万平方米，同比减少 15.0%。从政策层面来看，全年两次中央政治局会议提及房地产，“房住不炒”主基调不变，在信贷方面，2022 年 11 月 11 日，央行和银保监会推动发挥“第一支箭”作用，发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，此次政策简称“金融十六条”，助力房地产企业资金解困，化解流动性危机。在债市方面，2022 年 11 月 8 日，中国银行间市场交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”，支持民营企业发债融资。在股权方面，2022 年 11 月 28 日，证监会发布在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用支持房企股权融资，“第三支箭”正式落地，房企融资环境进一步优化。2.2.租赁住房行业情况分析租赁住房行业情况分析 2022 年，租赁政策发布频繁，全国共计颁布租赁相关政策 262 条，以租赁供应、市场监管类政策为主，占比 73%，其中，围绕保障性租赁住房筹建和管理的政策居多。年内，财政部、发改委、银保监等多部门均出台金融政策支持保租房发展，鼓励银行等金融机构创新金融服务，加大保租房金融支持力度，稳步推进保租房 REITs 试点落地。年末中央经济工作会议指出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索租赁住房市场建设。2023 年上海市政府工作报告显示，全市 2022 年建设筹措 7.5 万套（间）保障性租赁住房，过去五年累计建设筹措保障性租赁住房 24.8 万套（间）。年内完成中心城区零星二级以下房屋改造 12 万平方米，完成 28 万平方米不成套旧住房改造。从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。近年来，我国住房租赁市场快速发展，党的二十大报告再次强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。政府仍将以支持、鼓励租赁市场发展为主，从经营方式、租金定价、资金管理等方面全方位管控，让长租公寓市场健康发展。3.3.股权投资市场情况分析股权投资市场情况分析 2022 年，全年 A 股市场共有 424 家公司首发上市，IPO 数量同比下降 19%。科创板、创业板以及北交所合计共有 354 家 IPO 企业，合计占比 83%，注册制板块是 A 股 IPO 市场的主力。融资额方面，2022 年全年 A 股市场的总融资规模为 5,868 亿元，同比上升 8%。科创板融资额领先，总融资额为 2520 亿元，占比 43%。2022 年，一级市场融资事件总规模超过 14,147 亿元，较 2021 年的 20,351 亿元下降 30.5%；总数量为 5116 个，较 2021 年的 6671 个下降 23.3%。一级市场投资节奏趋缓，各阶段投融资规模和数量均有下降。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 1.1.地产开发业务地产开发业务 公司地产开发业务主要由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障房、酒店、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造及 PPP 项目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。经营情况方面，置地集团经营状况相对稳定，各项开发建设业务进展顺利，年内各类在建工程面积约 144.62 万平方米。2022 年年度报告 10/194 开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发、科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。其中：市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、上海外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。租赁住房开发：积极参与租赁住房开发建设，“城投宽庭”租赁房品牌已成功推向市场。同时，置地集团通过代建等方式，进一步拓展租赁房开发规模。科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期包括办公楼及园区附属生活设施约 40 万方，二期南块包括花园式独栋总部办公楼、标准办公楼和配套租赁房“城投宽庭湾谷社区”约 14 万方，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案例，城市风貌明显改善。保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，2022 年交付保障房 2297 套，累计交付保障房超过 6 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先。酒店建设：开发建设黄山、朱家角及露香园酒店，黄山凯悦嘉轩酒店已于报告期内投入运营，在业内和客群中获得良好反响。土地一级开发：完成新江湾城土地一级开发工作，在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。2.2.地产运营业务地产运营业务 公司地产运营业务主要包括租赁住宅运营、经营性资产管理及招商运营、物业管理。其中，租赁住宅运营由全资子公司置业经营公司负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立租赁住宅产品体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。经营性资产管理及招商运营涵盖城投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让处置等工作。3 3.股权投资业务股权投资业务 公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。直接股权投资方面，主要是由公司及下属全资子公司“投资公司”自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向主要围绕城投控股主业上下游相关的投资领域开拓业务，投资区域重点聚焦长三角一体化发展。私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资管理平台诚鼎基金，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作与管理。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。1.1.地产开发业务地产开发业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势公司深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造、保障性租赁住房方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。在市场调控过程中具有一定的风险控制优势公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。在行业竞争中具有稳定的发展动力优势公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。2022 年年度报告 11/194 2.2.地产运营业务地产运营业务 集团平台资源和品牌优势公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。多元化业务及规模优势公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元化的产品构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相关业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会与空间。市场化运作机制及专业团队公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。3.3.股权投资业务股权投资业务 城投的产业背景公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。优质的基金品牌公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清科、投中、上海股权投资协会评为最佳私募股权投资机构。专业的投资能力在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。丰富的投资经验在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 90 家企业的投资案例和丰富的投资经验。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 84.68 亿元，同比下降 7.88%，实现归属于上市公司股东净利润 7.83 亿元，同比下降 14.15%，截至本报告期末，公司归母净资产 206.96 亿元，同比增长1.58%，总资产 713.29 亿元，同比增长 3.52%，净资产收益率 3.82%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 8,468,142,356.08 9,193,004,446.83-7.88 营业成本 7,633,420,398.50 7,125,503,479.08 7.13 销售费用 70,817,381.15 127,327,608.36-44.38 管理费用 221,721,624.49 155,203,767.22 42.86 财务费用 426,140,424.15 462,244,701.72-7.81 经营活动产生的现金流量净额-8,179,987,359.73 -12,678,714,607.79 不适用 投资活动产生的现金流量净额 3,333,353,443.21 1,732,094,797.54 92.45 筹资活动产生的现金流量净额 4,710,770,524.25-3,943,095,360.09 不适用 税金及附加 366,955,184.36 1,281,775,995.03-71.37 投资收益 2,095,769,248.22 1,602,375,760.09 30.79 公允价值变动收益-341,839,179.56-98,297,647.78 不适用 信用减值损失-1,335,009.84-604,483.50 不适用 营业外支出 1,607,128.65 120,947,095.95-98.67 所得税 733,891,573.37 547,021,710.47 34.16 销售费用变动原因说明：本期较上年同期减少 5,651.02 万元，主要系本期保障房为政府委托建造，未产生广告宣传费用所致；管理费用变动原因说明：本期较上年同期增长 6,651.79 万元，主要系本期公司员工数量增加2022 年年度报告 12/194 所带来的人工成本增长以及酒店、餐饮业进入运营阶段相应管理费用增长所致；经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加 449,872.72 万元，主要系上年同期支付大额土地出让金所致；投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加 160,125.86 万元，主要系本期收到转让联营企业股权款所致；筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加 865,386.59 万元，主要系本期借入有息负债大于归还的有息负债所致；税金及附加变动原因说明：本期较上年同期减少 91,482.08 万元，主要系本期无大额房产项目土增清算事宜；投资收益变动原因说明：本期较上年同期增加 49,339.35 万元，主要系本期转让所持联营企业上海开古房地产开发有限公司 36%股权和上海高泰房地产开发有限公司 36%股权交易总价高于上年同期所致；公允价值变动收益变动原因说明：本期较上年同期减少 24,354.15 万元，主要系证券市场价值波动所致；信用减值损失变动原因说明：本期较上年同期增加 73.05 万元，主要系应收款项变动所致；营业外支出变动原因说明：本期较上年同期减少 11,934.00 万元，主要系本期无大额违约金事项所致。所得税变动原因说明：本期较上年同期增加 18,686.99 万元，主要系本期预计可抵扣亏损无法转回而相应转回的递延所得税以及应税利润较上年同期增长所致。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 占利润总额比例(%)上期发生额 占利润总额比例(%)利润总额占比增减变动(%)营业利润 -246,542,624.62 -16.25 48,376,910.19 3.35-19.60 投资收益及公允价值变动收益 1,753,930,068.66 115.60 1,504,078,112.31 104.13 11.47 营业外利润 9,881,184.35 0.65 -108,094,852.96 -7.48 8.13 报告期，本公司所属置地集团转让所持有联营企业上海开古房地产开发有限公司 36%股权和上海高泰房地产开发有限公司 36%股权且股权交易总额高于上年同期，取得税前收益 19.48 亿元，使得本期投资收益占比较高，占比较上年同期增加 11.47%，相应营业利润占比较上年同期减少 19.60%。2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 公司主营业务收入及成本具体情况如下：(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业务 8,413,650,462.31 7,540,183,366.61 10.38-7.94 6.60 减少 12.23 个百分点 2022 年年度报告 13/194 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 8,215,905,859.59 7,510,069,002.31 8.59-5.93 10.69 减少 13.73 个百分点 安徽 12,983,402.77-3,563,607.96 127.45-96.37-101.24 增加 107.76 个百分点 江苏 184,761,199.95 33,677,972.26 81.77 292.11 5,003.78 减少 16.83 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 上述主营业务以资产所在地为分地区标准。报告期房产业务毛利率以及分地区毛利率波动原因如下：上海地区房产销售楼盘以保障房及上海市郊区项目为主，因此毛利率较上年同期下降；安徽地区营业收入较上年同期下降主要系本期黄山房产项目实现销售较上年同期减少所致；安徽地区营业成本较上年同期减少主要系本期黄山房产项目根据监理报告而相应核减的房产成本所致；江苏地区营业收入、营业成本较上年同期增加主要系 PPP 大部分项目正式进入运营期，收入以及成本相应增加；毛利率较上年同期下降主要系上年同期为项目建设期，收入为建造期金融资产利息收入，相应成本为费用化利息支出部分所致。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房产建造及销售 房 屋 建造成本 7,094,884,521.50 92.95 6,768,773,310.48 94.99 4.82 房产出租及物业管理 房 产 出租 及 物业管理 109,817,841.63 1.44 106,456,542.98 1.49 3.16 市政代建 市 政 代建成本 301,212,957.70 3.95 197,129,698.94 2.77 52.80 PPP 项目 PPP 项目 34,268,045.78 0.45 659,863.51 0.01 5,093.20 成本分析其他情况说明 报告期，市政代建成本较上年同期增长主要系公司所属置地集团子公司上海城投置地项目管理有限公司代建闵行区市政项目完工进度较上年同期增长所致；报告期，PPP 项目成本较上年同期增长主要系 PPP 项目大部分正式进入运营期所致。2022 年年度报告 14/194(5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额 275,435.63 万元，