600082_2022_海泰发展_天津海泰科技发展股份有限公司2022年年度报告_2023-04-27.pdf

2022 年年度报告 1/175 公司代码：600082 公司简称：海泰发展 天津海泰科技发展股份有限公司天津海泰科技发展股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/175 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人董建新董建新、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李宏亮李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞李彦飞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，2022年度本公司母公司净利润为负，因此不进行利润分配，也不实施资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 本司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 3/175 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.23 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.35 第六节第六节 重要事项重要事项.37 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.48 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.53 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.54 第十节第十节 财务报告财务报告.54 备查文件目录 载有法定代表人、财务负责人、会记机构负责人签名并盖章的会计报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期在上海证券报及上海证券交易所网站披露的所有公告。2022 年年度报告 4/175 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 滨海新区 指 天津市滨海新区 滨海高新区 指 天津滨海高新技术产业开发区 本公司、海泰发展 指 天津海泰科技发展股份有限公司 海泰控股集团 指 天津海泰控股集团有限公司 报告期、本年度 指 2022 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流动货币 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 天津海泰科技发展股份有限公司 公司的中文简称 海泰发展 公司的外文名称 Tianjin Hi-Tech Development Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 HiTech Develop 公司的法定代表人 董建新 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 李宏亮 联系地址 天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰发展五道16号C号楼C座 电话（022）85689891 传真（022）85689889 电子信箱 irmhitech- 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 天津新技术产业园区华苑产业区 公司办公地址 天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰发展五道16号C号楼C座 公司办公地址的邮政编码 300384 公司网址 www.hitech- 电子信箱 irmhitech- 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报（）、证券日报（）公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 天津海泰科技发展股份有限公司证券合规部 2022 年年度报告 5/175 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 海泰发展 600082 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 签字会计师姓名 胡振雷、刘志锋 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 493,392,964.70 911,545,495.42-45.87 458,100,257.91 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 493,392,964.70 826,416,508.42-40.30 458,100,257.91 归属于上市公司股东的净利润 10,165,196.11 10,067,887.71 0.97 33,017,068.93 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 16,331,718.53-16,930,546.79 不适用-68,480,025.45 经营活动产生的现金流量净额 316,338,064.13 40,854,906.54 674.30 22,782,080.56 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 1,757,634,541.04 1,747,469,344.93 0.58 1,743,862,615.48 总资产 2,796,042,746.23 2,810,921,537.05-0.53 3,145,710,702.56 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 2022 年年度报告 6/175 基本每股收益（元股）0.0157 0.0156 0.64 0.0511 稀释每股收益（元股）0.0157 0.0156 0.64 0.0511 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.0253-0.0262 不适用-0.1060 加权平均净资产收益率（%）0.58 0.58 增加0.00个百分点 1.91 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.93-0.97 不适用-3.96 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数略有增加，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅增加，其主要原因是：本年度属于经常性损益的主营业务净利润大幅增加。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 119,749,485.12 108,417,234.78 78,150,737.64 187,075,507.16 归属于上市公司股东的净利润-11,741,681.20-12,440,723.68-11,467,276.70 45,814,877.69 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-11,749,960.01-12,370,293.16-11,526,795.98 51,978,767.68 经营活动产生的现金流量净额-4,670,686.02 51,716,857.62-158,737,735.66 428,029,628.19 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 2022 年年度报告 7/175 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 71,229.30 29,174.27 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 178,563.07 政府补贴收入 533,311.27 4,344,160.39 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 2022 年年度报告 8/175 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-2,243,217.44 -4,168,181.70 257,709.58 其他符合非经常性损益定义的损益项目-5,412,299.11 租金减免 39,392,377.90 127,708,842.23 减：所得税影响额-1,310,431.06 8,830,302.27 30,842,792.09 少数股东权益影响额（税后）合计-6,166,522.42 26,998,434.50 101,497,094.38 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 应收款项融资 27,000,000.00 27,000,000.00 其他非流动金融资产 50,283,711.36 50,283,711.36 合计 77,283,711.36 77,283,711.36 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年是党的二十大胜利召开之年，是第二个百年目标开局之年，是滨海新区深化改革开放打造美丽滨城的攻坚之年。公司紧密围绕滨海高新区产业发展方向，坚持改革转型发展工作中心，全力推进重整转型，锚定科创生态建设和产业投资两项主业，进一步明确了公司的发展战略。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合高新区内优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，为公司高质量发展赋能。（一）加强房产租售工作，增厚租赁房产规模。公司秉持“招商销售为核心”的经营理念，优化工作方式，强化激励机制，调动各方积极因素，以项目整体转让、大客户销售作为工作重心，推动房产销售。同时，扩大房产自持经营（租赁或合作经营）规模，增加租赁房产的占比。此外，以市场化导向修订了价格体系，加大营销策2022 年年度报告 9/175 划工作力度，协调高新区管委会招商部门等各方力量拓展招商渠道，全面提升招商租售工作水平。一是全力推动房产销售，完成绿色产业基地 N 号楼、H1 号楼及海泰创新基地 C 区 C 座部分房产的转让和出售工作，紧密对接和沟通，跟进推动多家意向重点客户。二是完成天津市芯火双创平台载体北二楼房产的收购，增厚自持租赁房产的规模。三是多方位拓宽招商渠道，积极对接平台、协会等资源，搭建招商租售新渠道，发挥管委会招商局的渠道作用，形成互动机制，拓宽招商覆盖面，扩大宣传推广范围，挖掘区外需求客户。（二）立足科创生态建设，完善营商软硬环境。公司聚焦企业所需，优化营商环境，提升物业品质，依托高新区各类政策支持，加强服务企业客户的深度，在硬件环境的配套更新与软件服务的能力创新上，努力为园区高科技企业提供增值服务。通过软硬件环境的不断改善，重塑海泰发展国家级综合孵化器，提供创新服务，汇聚创新资源，全力打造创新生态圈，为企业聚集提供优质的环境基础。一是以智慧科技助力，提升营商环境，加快提升园区内信息基础设施和大数据服务水平，初步建设完成 BPO 园区 5G 示范园项目；同时，对接新能源合作伙伴，策划“零碳社区”项目建设，通过营商环境的提升助力项目盘活。二是完善孵化器服务职能，以 BPO 和绿产基地 G 座等项目为载体，形成孵化器转型建设方案；服务双创企业，帮助企业出谋划策，以“专家+管家”的服务为企业保驾护航。结合企业需求组织培训，辅导 75 家企业获得科技型中小企业认定、24 家企业成功入库雏鹰企业、11 家企业成为瞪羚企业、3 家企业成为科技领军培育企业，全年新增孵化企业 23 家。海泰孵化器 2021 年度考评结果为优秀（A 类）。三是着力帮扶小微企业，按照天津市、滨海新区及高新区对疫情房租减免工作要求，对标有关国有上市公司的经验做法，切实履行社会责任，对符合减免政策标准的服务业小微承租企业落实租金减免，把助企纾困的政策落实到位，转化为企业加快发展的动力。（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。公司服务滨海高新区内的创新项目需求，以新经济、生物医药、新能源等产业为依托，推进产业整合和产业投资，引导产业集群发展，打造海泰的投资品牌效应。开辟产业投资新业务，完成新格局基金份额的收购，切实推进公司产业投资业务板块的发展，获取新的收入和利润增长点。在此基础上，公司也在积极谋划其他符合战略规划方向的优质基金，提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构。此外，公司还在积极挖掘和调研投资项目，储备并购载体，为股权投资和产业并购夯实基础。（四）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。推行职业经理人制度改革，完成职业经理人聘任相关工作；加强专业化人才引进，完成中层管理人员社会公开选聘，进一步完善了人才梯队建设；完善公司组织架构职能，全面提升公司组织力和战斗力。加强制度建设，梳理完善公司制度。（五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。创新融资方式，优化公司融资成本，强化资金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风险。加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金流支撑。（六）深化全面从严治党，突出党建引领发展。公司党支部积极发挥党建引领，将党的二十大报告、党章提出的新思想新论断、做出的新部署新要求运用到实际工作中。坚持深化党建与经营融合，使党建工作和业务工作紧密结合，相互促进，加强对生产经营重点工作的指导和把关，强调责任担当、履职尽责，推进各项工作高标准落实。把党的政治优势、组织优势转化为公司长久发展的胜势。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。根据有关调研报告显示，目前我国园区运营行业的参与主体主要为以高新区及经开区为代表的园区，其以促进产业升级，推动区域发展为主要目标，大多涉及房地产开发和销售，园区运营服务相对稀缺。而近年来的产业园区，其运营管理思维模式，已逐渐从“重资产”到“重服务”2022 年年度报告 10/175 的完成过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。园区运营行业还具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达，产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产业园区竞争关系相对较弱。目前，占据着园区运营行业上市公司的绝对主导地位的园区运营商，是进入资本市场时间较早，拥有一定的产业定位及产业聚集，与房地产业务关联较大，主要业务收入来源于园区物业销售及租赁，相关园区服务较少的公司。随着产业园区运营主体逐步多元，行业内的兼并重组愈趋激烈，逐步呈现出智慧化、专业化、资本化、综合化的竞争趋势。在产业投资方面，国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系。加大力度建设专业化孵化器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。公司积极把握京津冀协同发展战略，在“津城”“滨城”双城发展格局下，围绕滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为主旨，努力构建创新生态和产业生态，为驻区企业提供生长的空间载体与发展的专属服务，通过布局产业投资基金，发挥国企创投功能，撬动资本市场资源助推企业发展。强化服务品质提升，打造园区运营载体。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造。努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。报告期内，公司将孵化器由多范围全领域的发展转向专业化、精细化方向。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提升转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。2022 年年度报告 11/175 （二）拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。（四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接滨海高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 49,339.30 万元，较上年同期减少 45.87%，实现归属母公司股东的净利润 1,016.52 万元。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 493,392,964.70 911,545,495.42-45.87 营业成本 389,632,445.77 798,847,462.94-51.23 销售费用 8,295,747.00 7,031,003.12 17.99 管理费用 12,201,857.51 10,256,621.56 18.97 财务费用 50,289,703.48 66,248,627.27-24.09 研发费用 经营活动产生的现金流量净额 316,338,064.13 40,854,906.54 674.30 投资活动产生的现金流量净额-159,985,021.36 338,318,428.24-147.29 筹资活动产生的现金流量净额-306,371,275.31-283,476,182.39 不适用 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 4.93 亿元，较上年同期减少 45.87%，主要系科技园区运营收入和商品批发收入减少所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）2022 年年度报告 12/175 科技园区开发 163,364,998.21 66,168,150.03 59.50 3.23 8.79 减少2.07 个百分点 科技园区运营 11,386,093.46 7,334,217.68 35.59-62.49-60.58 减少3.10 个百分点 商品批发兼零售 318,641,873.03 316,130,078.06 0.79-55.92-56.06 增加0.30 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）科技园区开发 163,364,998.21 66,168,150.03 59.50 3.23 8.79 减少2.07 个百分点 科技园区运营 11,386,093.46 7,334,217.68 35.59-62.49-60.58 减少3.10 个百分点 商品批发兼零售 318,641,873.03 316,130,078.06 0.79-55.92-56.06 增加0.30 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华北地区 493,392,964.70 389,632,445.77 21.03 -45.87-51.23 增加8.67 个百分点 主营业务分销售模式情况 销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区运营”板块营业收入和营业成本减少，主要原因是报告期内公司进行房租减免所致。报告期内，分行业和分产品情况表中“商品批发兼零售”板块营业收入和营业成本减少，主要原因是报告期内公司商品批发收入减少所致。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 2022 年年度报告 13/175 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 科技园区开发 土地成本 8,329,564.18 2.14 23,057,608.77 2.89-63.87 建 安 配套 及 其他 57,838,585.85 14.84 37,763,374.47 4.73 53.16 科 技 园区运营 租 赁 成本 7,430,513.84 1.91 10,635,250.57 1.33-30.13 服 务 成本-96,296.16-0.02 7,972,285.63 1.00-101.21 商 品 批发 兼 零售 商 品 采购 316,130,078.06 81.13 719,418,943.50 90.05-56.06 合计 389,632,445.77 100.00 798,847,462.94 100.00-51.23 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 科技园区开发 土地成本 8,329,564.18 2.14 23,057,608.77 2.89-63.87 建 安 配套 及 其他 57,838,585.85 14.84 37,763,374.47 4.73 53.16 科 技 园区运营 租 赁 成本 7,430,513.84 1.91 10,635,250.57 1.33-30.13 服 务 成本-96,296.16-0.02 7,972,285.63 1.00-101.21 商 品 批发 兼 零售 商 品 采购 316,130,078.06 81.13 719,418,943.50 90.05-56.06 389,632,445.77 100.00 798,847,462.94 100.00-51.23 成本分析其他情况说明 报告期内，“科技园区开发”板块中土地成本减少较大的主要原因是上期公司土地收储所致，建安成本增加较大的主要原因是报告期内房地产开发和销售数量增加所致。报告期内，“科技园区运营”板块中租赁成本和服务成本减少主要原因是报告期内公司进行房租减免，同时物业服务成本减少所致。报告期内，“商品批发兼零售”板块商品中采购成本减少主要原因是报告期内公司采购减少所致。(5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 2022 年年度报告 14/175 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额 48,564.48 万元，占年度销售总额 98.43%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 17,675.88 万元，占年度销售总额 35.83%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 适用 不适用 前五名供应商采购额 24,306.56 万元，占年度采购总额 76.02%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 3.3.费用费用 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）销售费用 8,295,747.00 7,031,003.12 17.99 管理费用 12,201,857.51 10,256,621.56 18.97 财务费用 50,289,703.48 66,248,627.27-24.09 税金及附加 13,356,143.91 20,584,722.91-35.12 其他收益 207,428.07 660,560.08-68.60 信用减值损失-1,168,486.71 9,891,679.70 不适用 资产处置收益 0.00 58,899.30-100.00 营业外收入 8,485.27 127,239.86-93.33 营业外支出 2,251,702.71 4,283,091.56-47.43 所得税费用 6,247,594.84 4,964,457.29 25.85 变动原因说明：（1）销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司物业管理费增加所致。（2）管理费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出增加所致。（3）财务费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利息费用支出减少所致。（4）税金及附加：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司计提土地增值税数额减少所致。（5）其他收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到政府补助减少所致。（6）信用减值损失：本报告期较上年同期增加，主要是本期期末应收账款增加，计提坏账准备增加所致。（7）资产处置收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司固定资产处置收益减少所致。（8）营业外收入：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到违约金和处置报废物品利得减少所致。2022 年年度报告 15/175 （9）营业外支出：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司预提诉讼费用减少所致。（10）所得税费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利润总额增加所致。4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用 不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）经营活动产生的现金流量净额 316,338,064.13 40,854,906.54 674.30 投资活动产生的现金流量净额-159,985,021.36 338,318,428.24-147.29 筹资活动产生的现金流量净额-306,371,275.31-283,476,182.39 不适用（1）经营活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数增加，主要是本期公司开发产品销售回款增加及融资款直接支付采购款导致采购现金流出减少所致。（2）投资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司购买北二楼和基金且上期公司收到股权转让款所致。（3）筹资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司部分融资款直接支付采购款导致筹资活动现金流入减少所致。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 155,770,687.87 5.57 305,788,920.41 10.88-49.06 应收票据 60,000,000.00 2.13-100.00 应收账款 135,866,217.12 4.86 66,232,094.05 2.36 105.14 2022 年年度报告 16/175 应收款项融资 27,000,000.00 0.97 100.00 其他应收款 186,428.11 0.01 46,293,019.34 1.65-99.60 其他流动资产 9,060,774.95 0.32 349,587.42 0.01 2,491.85 其他非流动金融资产 50,283,711.36 1.80 100.00 投资性房地产 245,824,708.33 8.79 100,181,290.07 3.56 145.38 无形资产 146,449.73 0.01 262,107.29 0.01-44.13 长期待摊费用 57,735.43 0.00 77,988.07 0.00-25.97 其他应付款 48,028,397.09 1.72 24,384,871.16 0.87 96