600383_2022_金地集团_2022年年度报告_2023-04-28.pdf

2022 年年度报告 1/102 公司代码：600383 公司简称：金地集团 金地（集团）股份有限公司金地（集团）股份有限公司 2022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/102 致股东致股东 2022 年，受需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重压力的影响，国内宏观经济整体疲弱。集中反映在消费对经济增长的贡献率明显减弱，工业经济增速回落，服务业复苏受阻、结构分化明显。在全球经济复苏动力减弱的大环境下，居民与企业等微观个体对未来经济增长的预期均持审慎态度。疲软的宏观经济环境之下，中国房地产行业经历了史无前例的行业巨变。居民、企业投资信心匮乏，全年房地产开发投资 132,895 亿元，同比下降了 10 个百分点；房企信用危机事件频发，土地市场、楼市、股市、债市接连下挫，对行业信心影响深远。虽然年底政策积极转向，需求端央行降利率、地方松绑“五限”政策，释放居民加杠杆空间；供给端也出台了“千亿保交楼”、融资“三支箭”等支持政策，对行业稳定起到了一定的积极作用，但市场恢复仍需要一个较长的过程。面对行业的整体下滑，2022 年公司稳步调整发展模式，更加关注利润与规模的平衡，在经营方面表现出了较强韧性：全年实现签约销售金额 2,218 亿元，业绩表现优于同梯队企业，财务方面经受住了行业降杠杆的剧烈冲击，保持了稳健的财务基本面；投资方面继续坚持精准投资，确保了新投项目较高的预期收益率并实现了快周转；交付方面，全年交付房屋 10 余万套，交付率达 102%，创历年新高。在全国各地先后出现“交付难”的大背景下，公司保质保量按时或提前交付，对稳定客户及行业信心起到了重要作用。与此同时，我们的相关业务也经受住了行业调整的严峻考验：公司旗下商办及产业园区项目的经营性收入持续增长；智慧服务的品质、规模、效益实现了均好发展，经营质量持续向好，客户满意度连续多年保持较高水平；代建业务管理规模增长迅猛，地域布局和客户质量都有了进一步提升，逐步形成了多赛道协同并进的业务模式。来之不易的经营业绩，展现了公司在行业调整期的组织韧劲，以及高效的职能协同能力。2022 年，我们通过组建内部专业一体化委员会的方式，实现了高效的经营决策；在营销层面，我们坚持以目标为导向，并高效执行，通过完善市场营销体系，锻炼出了一支能打硬仗和持久战、能打赢的营销队伍。展望 2023 年，在国家扩大内需、强化“内循环”的战略支撑下，预期宽松的财政、货币政策会有一定的发力空间，房地产行业的调控政策也将会在“房住不炒”的大前提下持续宽松。但我们清醒认识到，行业的剧烈调整影响深远，在需求疲弱的大背景下，房地产企业仍会面临较大的经营压力。因此，我们将进一步明确目标导向，通过产品及服务力的提升，去赢得消费者的信任，确保公司在激烈的市场竞争中持续稳健经营、健康发展。我们将进一步做好公司现金流管理，全力以赴完成预定的销售及回款目标。现金流是公司生存和发展的根本，我们将加强“可用现金流”管理和资金精细化管控，提高资金统筹率。一方面，依托营销专业能力建设，努力提升项目去化水平，尤其是提升非住及长库龄产品的销售能力，确保签约目标圆满完成，并进一步提高回款率；另一方面，我们将基于我们的融资优势，进一步做好多元化融资工作，在管理好杠杆水平的同时，争取到更多公司发展所需的资金。在投资方面，今年我们仍会把投资质量的把控作为我们的重点工作，不断优化项目全投资模型，精挑细选，确保新项目的投资质量。我们始终认为，产品和服务是我们赢得客户的基础。今年，我们在内部管理上将继续加强市场需求引导下的大生产专业一体化工作，结合市场趋势和目标客户需求，始终把价值创造能力贯穿于CMP-产策-产品-采购-成本等诸环节，实现发掘客户需求，需求反馈产品设计，采购确保供应链，最终销售把产品卖好的良性循环。我们也会继续做好重点产品的研发创新及落地工作，优化提升在售项目产品力，不断提升新老项目的盈利水平。2022 年年度报告 3/102 过去多年来，我们围绕运营销售、生产组织、业财费控等方面，不遗余力地推进信息数字化建设，显著提升了我们的组织效能。今年我们还会持续推进经分系统、业财一体化、智慧营销系统、BIM 设计协同平台、定制精装系统、室内精装正向建模工具、车位营销系统等数字化系统的开发应用，利用科技和数字化的手段，持续赋能业务管理工作，提升我们的组织效率。站在 2023 年的春天回望过去三年，中国房地产可谓历经了前所未有的暴风雨洗礼。有赖于全体股东的信任、支持，我们共同扛过了三年行业的行止起伏。相信凛冬终散尽，春暖花自开，中国房地产行业能够逐步筑底回稳，走向复苏。股东的信任和支持，是公司稳健发展的基石；股东对公司的期许和鼓励，是我们继续前行的动力。面对充满挑战的经营环境，我们将始终秉持“用心做事、诚信为人、果敢进取、永怀梦想”的企业精神和价值观，坚定信心，全力以赴，为股东创造长远价值，为客户提供卓越的产品和服务，为员工提供广泛的发展空间，为社会承担应尽的责任，以回报全体股东的信任。路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。期待与全体股东继续携手并肩，共创未来。2022 年年度报告 4/102 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司全体董事出席董事会会议。公司全体董事出席董事会会议。三、三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人凌克凌克、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人韦传军韦传军及会计及会计机构负责人（会计主管人员）机构负责人（会计主管人员）曾爱辉曾爱辉声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2022年度公司经审计的归属于上市公司股东的净利润为6,107,289,229.12元，以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，每10股派发现金股利1.36元（含税），不进行资本公积金转增股本。本预案尚需提交公司2022年度股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略、规划及展望等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”的内容 十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 5/102 目录目录 第一节 释义.6 第二节 公司简介和主要财务指标.6 第三节 管理层讨论与分析.10 第四节 公司治理.46 第五节 环境与社会责任.64 第六节 重要事项.68 第七节 股份变动及股东情况.86 第八节 优先股相关情况.90 第九节 债券相关情况.91 第十节 财务报告.102 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。2022 年年度报告 6/102 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、金地集团、集团 指 金地（集团）股份有限公司 金地商置、商置 指 本公司的控股子公司-金地商置集团有限公司（香港联交所上市，股份代号：535）稳盛投资 指 稳盛（天津）投资管理有限公司，是本公司全资持有的投资管理公司 金地智慧服务 指 金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，下辖各区域物业公司及楼宇工程、经营管理等多个专业公司 金地管理 指 金地集团旗下提供代建服务的平台 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期 指 2022 年度 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 金地（集团）股份有限公司 公司的中文简称 金地集团 公司的外文名称 Gemdale Corporation 公司的外文名称缩写 Gemdale 公司的法定代表人 凌克 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐家俊 张晓瑜 联系地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道 2007 号金地中心 32 层 深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道 2007 号金地中心 32 层 电话 0755-82039509 0755-82039509 电子信箱 三、三、基本情况简介基本情况简介 公司注册地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心32层 公司注册地址的历史变更情况 报告期内未发生更变 公司办公地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心32层 公司办公地址的邮政编码 518026 公司网址 电子信箱 2022 年年度报告 7/102 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报 中国证券报 证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 金地集团 600383 无 六、六、其他相关资料其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市黄浦区延安东路 222 号外滩中心 30 楼 签字会计师姓名 杨誉民、何翠红 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 120,208,094,585.33 99,232,216,888.53 21.14 83,982,164,387.13 归属于上市公司股东的净利润 6,107,289,229.12 9,409,520,930.44-35.09 10,397,786,721.27 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 5,696,079,085.58 8,615,576,857.54-33.89 9,775,843,650.71 经营活动产生的现金流量净额 19,907,248,730.04 9,399,534,862.70 111.79 7,515,456,835.54 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 65,229,543,981.02 62,981,167,285.85 3.57 57,478,126,048.51 总资产 419,383,217,620.80 462,809,510,230.22-9.38 401,629,585,060.26 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）1.35 2.08-35.10 2.30 稀释每股收益（元股）1.35 2.08-35.10 2.30 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）1.26 1.91-34.03 2.17 加权平均净资产收益率（%）9.56 15.69 下降6.13个百分点 18.55 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）8.92 14.37 下降5.45个百分点 17.44 2022 年年度报告 8/102 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境境内外会计准则下会计数据差异内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 13,354,377,500.92 14,757,790,316.45 24,963,583,938.61 67,132,342,829.35 归属于上市公司股东的净利润 626,050,818.57 1,339,216,133.38 1,371,156,568.27 2,770,865,708.90 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 608,366,316.81 1,309,426,009.75 1,191,011,761.84 2,587,274,997.18 经营活动产生的现金流量净额-182,725,162.76 6,312,242,566.31 5,838,569,802.70 7,939,161,523.79 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 91,151,913.90 222,876,066.40 203,334,216.83 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 136,533,914.79 155,156,927.72 127,437,518.09 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 4,061,320.00 0 0 非货币性资产交换损益 0 0 556,269,939.32 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及77,121,833.92 304,714,915.58-93,385,327.28 2022 年年度报告 9/102 处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 0 164,221.00 0 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 1,239,748,668.76 1,456,622,819.22 653,409,720.53 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 114,829,288.31 -236,019,895.28-312,388,233.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目-40,304,286.33 355,420,666.50-581,730,010.80 减：所得税影响额-391,622,530.23 -567,414,375.96-127,760,122.41 少数股东权益影响额（税后）-820,309,979.58 -897,577,272.28 196,755,370.13 合计 411,210,143.54 793,944,072.90 621,943,070.56 注：其他符合非经常性损益定义的损益项目包括因联营企业和合营企业投资性房地产公允价值变动而产生的投资损失计人民币 184,891,211.07 元，及因本集团之子公司购买本集团发行的债券而产生的投资收益计人民币 144,586,924.74 元。对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 其他权益工具投资 159,422,159.55 171,492,546.59 12,070,387.04-其他非流动金融资产 2,331,609,729.97 2,614,297,151.95 282,687,421.98 74,441,306.42 投资性房地产 23,215,967,143.06 25,170,335,902.29 1,954,368,759.23 1,239,748,668.76 合计 25,706,999,032.58 27,956,125,600.83 2,249,126,568.25 1,314,189,975.18 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 10/102 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 报告期内，公司围绕着“数字提效，经营精进”的年度工作主题，集团各职能部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在严峻复杂的市场环境之下，坚持金地特色平衡发展观，强化现金流管理，不断加强数字化提效赋能，不断提高经营敏捷度，持续提升产品和服务竞争力，在多个维度实现了较好发展。得益于充足的可售资源和优质的城市布局，2022 年公司实现签约金额 2,218 亿元，在行业排名中稳中有升。公司持续深耕一、二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，为可持续发展奠定了坚实的基础。2022 年，公司在深圳、上海、南京、大连、福州等城市年度销售“市占率”位居当地前列。公司将结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，力争继续保持领先的市场竞争能力。报告期内，公司严把投资标准，量入为出开展投资工作。策略上聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度。2022 年公司新获取项目总投资额约 368 亿元，公司新增总土地储备约 248 万平方米。截止报告期末，公司共进入了全国 78 个城市，总土地储备约 5,182 万平方米，权益土地储备约 2,345 万平方米，其中，一、二线城市占比约 71%。2022 年，公司实现营业收入 1,202.08 亿元，同比上升 21.14%，公司房地产项目结算面积616.67 万平方米，同比上升 9.42%；结算收入 1,091.81 亿元，同比上升 23.56%。受市场下行影响，公司 2022 年实现归属于上市公司股东的净利润 61.07 亿元，同比下降 35.09%。公司的房地产业务结算毛利率为 19.96%。公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金 545.07 亿元，其中预售监管资金 77.4 亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有 1.13倍。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司计息负债余额为 1,152 亿元。公司资产负债率为 72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为 65.3%，净负债率为 52.2%，债务融资加权平均成本为 4.53%。产品力方面，应对行业格局变化，金地逆流而上持续深炼产品力。产品研发聚焦创新，将原十大产品系列整合欧陆、中式、现代三大风格，形成“褐石系列”“名仕系列”“风华系列”“格林系列”“峯系列”“御系列”六大系列。新研发的极简现代风格“峯系列”“御系列”，呈现出建构理性、细节精致的科技美感。在绿色建筑领域，金地推出“G-WISE 引领标准”，包括融合城市、共生社区、健康住宅三大维度及 127 项绿色健康技术。社区景观设计方面，“玩呗”社区生活系统升级为“玩呗NATURE 自然系列”，将 G-WISE 融入社区景观，打造健康、生态、友好三位一体的“共生社区”。部品应用方面，推行碳纳米管地暖、石墨烯岩板、电渗透防潮、新工艺壁纸及移动柜体等多项创新部品应用。通过产品力的持续锻塑，年内金地斩获行业诸多奖项。由克而瑞研究中心举办的地产榜单评选中，获评“2022 年中国房地产企业产品力 TOP10”“2022 年企业交付力TOP10”。工程管理方面，2022 年克服多重不利因素影响，圆满完成全年的供货和交付任务，为公司经营结果奠定坚实基础。在保障进度节点的同时，持续推进精细化过程管控，多个项目荣获行业奖项，其中呼和浩特江山风华项目和西安曲江风华项目获得房地产开发行业最高荣誉奖项“广厦奖”。2022 年年度报告 11/102 成本管理方面，公司关注一、二线城市成本的品质多样性和三、四线城市成本配置合理性，对项目运营节奏进行风险监控和预警，及时排查合作项目隐患，保障项目运营正常。常规材料部品的战略采购价格得到继续优化。推进精装修类部品供应链信息垂直整合，提高研发信息互通的准确和高效，进一步扩大金地定制部品的开发及应用，为客户提供更多更优的产品。信息化建设方面，公司以“深化协同，经营提效”为目标，以数字化平台为底座，依托自研能力，通过信息化平台与工具进一步推动业务在线协同管理，助力经营精进和管控提效。报告期内，公司依托先进技术能力自研经营分析系统，实现数据高效填报，同时推动货值、回款、销售日报等经营看板的在线化落地，助力经营决策效率提升；强化了回款管理全流程线上化管控，提升公司回款管理效率；持续优化数字化营销体系，通过将数字化科技与营销场景结合，上线 VR带看、快速结佣等功能，为购房全生命周期提供一站式数字化管理工具，助力营销管理提效；深化数字化大生产应用，打造“云监理”管理模式，实现工程管理远程可查、过程可视、结果可控。报告期内，公司顺应政策及行业趋势，积极发展持有型业务，探索住宅业务之外的新发展模式。我们深刻认识到，只有在夯实住宅开发主业的同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。报告期内，公司持有型物业经营稳健，穿越周期稳定器作用凸显。商办物业方面，通过积极调整招商策略、举办会员活动等各类主动管理手段，经营质量保持稳定。深圳金地威新中心项目成功入市，成为业内标杆写字楼项目。苏州金地广场、南昌金地广场等项目的开业筹备工作稳步推进。积极探索业务增长点，年内新增外部合作项目 4 个，实现轻资产输出突破。产业地产方面，以“威新”为品牌名片的产业产品进一步提升行业影响力。新获取成都温江、上海宝山项目，布局方面实现 10 个核心产业高地城市全覆盖。产品不断升级换代，完成标准化体系搭建，并制定出行业第一个生命科学主题园产品标准化成果。在营项目经营成果良好，满租项目达到 8 个，平均出租率 97%。长租公寓方面，公司积极响应国家租购并举政策导向，全年新获取房源 3,287间，年内在重资产项目方面实现突破，获取了上海宝山南大 R4 项目。在营房源经营质量良好，成熟项目平均出租率稳定在 94%以上，达到行业标杆水平，全年客户满意度得分 96.8。2022 年，金地集团代建业务结构持续优化，管理规模及营业收入高质量增长，在创新服务模式、开拓新赛道业务等方面成绩显著，实现了未来社区项目、头部互联网产业综合体、国家级重大科研实验室及资方纾困项目等业务类型的突破。同时，行业影响力与日俱增，口碑获得多方认可，年度荣获“中国代建服务商综合实力 TOP3”“年度影响力房地产代建管理企业”“中国房地产代建运营优秀企业”“房地产代建管理卓越表现”和“中国房地产代建领军品牌”等十余项行业大奖。截至 2022 年末，金地集团代建业务已布局全国超 40 座城市，管理服务项目超 115 个，累计签约管理面积超 1,832 万平方米，其中住宅签约面积 1,196 万平方米，商办签约面积 195 万平方米，政府代建面积 439 万平方米，住宅项目累计可售货值超 1,280 亿元。2022 年，稳盛投资持续严控风险、稳健经营，适度压降投资规模。报告期内，稳盛投资充分发挥在房地产领域的投资及管理优势，通过股权合作与中小开发商形成资源互补，加强投资项目的销售回款管理力度，优化项目债务结构，实现多方共赢，并顺应新形势积极探索，谋求新发展。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，与保险机构和国际机构投资人推进战略合作，共同推动开发并购基金和产业园区项目的投资。报告期内，稳盛投资进一步加强投后与风险管理工作，在管项目运营良好。2022 年，金地智慧服务继续精心打造“三横九纵”服务矩阵，住宅物业、商业物业以及城市服务三大业务版块从社区走向城区，增值业务全面发力，向更广阔服务范围延伸。2022 年，金地智慧服务实现院校及银行类项目集中突破，年度中标项目 27 个，市场拓展新增外拓合约面积达 5,000 余万平方米。截至 2022 年末，合同管理面积达 3.85 亿平方米。旗下楼宇工程公司战略升维为空间科技公司，依托科技+服务双轮驱动，提供空间智慧化一站式解决方案。年内成功收购华东团餐龙头企业杭州速派，迅速强化 TO B 产业服务能力。2022 年，金地智慧服务增值服务2022 年年度报告 12/102 聚焦发展，推动战略升维和策略升级，空间科技公司、想滋味团餐、城市服务、想新家、金地置家、金托商服、社区商业、空间经营等多个业务持续快速发展，第二增长曲线价值显现。2022 年，面对行业下行的严峻环境，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会责任，在稳健性、产品力以及综合能力等方面都取得了广泛认同和赞誉。年内，公司上榜中房协评选的中国房地产开发企业综合实力 TOP500 榜单，排名第 9 位；在福布斯发布的第 20 期福布斯全球企业 2000 强（Global 2000）中，金地集团位列第 714 位；在经济观察报主办的 2022 年第 19 届蓝筹年会上，公司获评为“可持续蓝筹价值企业”“ESG 典范企业”“美好品质力企业”；在财富中国发布的 2022 年中国 500 强排行榜上，金地集团继续入选，位列榜单第 141 名；公司还荣获了每日经济新闻、中央财经大学绿色金融国际研究院联合评选的“2022 中国房地产行业上市公司年度 ESG 标杆企业”，以及“2022 中国年度价值地产企业”双重大奖；公司还入选了和讯财经“2022 年财经中国年会暨第二十届中国财经风云榜”，并荣获“2022 年度房地产品牌影响力企业”，及“2022 年度房地产优秀产品力企业”。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2022 年，国际地缘政治环境复杂严峻，俄乌战争等地缘冲突影响持续发酵。海外主要经济体经历了数十年来最高的通胀，以潜在经济衰退可能性为代价换取通胀缓和的空间，掀起加息潮引发金融环境收紧。当前全球经济增长动能减弱，经济增速大概率放缓，外部环境仍存在较大的不确定性与挑战，我国外需面临走弱的压力。国内方面，面对复杂严峻的国内外形势和多重超预期因素冲击，2022 年国内生产总值达到121.02 万亿元，按不变价格计算，同比增长 3.0%。工业生产保持稳定恢复态势，全国规模以上工业增加值同比增长 3.6%。需求端方面，投资平稳增长，全年固定资产投资增速为 5.1%，增速较 2021 年提高 0.2 个百分点，其中房地产开发投资同比下降 10.0%，制造业投资同比增长9.1%，基础设施投资同比增长 9.4%。出口方面仍有较快增长，以美元计价，全年出口总额同比增长 7.0%。消费修复压力较大，全年社会消费品零售总额同比下降 0.2%。金融环境方面，央行加大稳健货币政策实施力度，坚决支持稳住宏观经济大盘。2022 年末M2 同比增速为 11.8%，M1 同比增速为 3.7%，较 2021 年分别提升 2.8 和 0.2 个百分点；2022 年新增社融 32.01 万亿元，增量较 2021 年多 6689 亿元。央行分别于 2022 年 4 月、12 月两次全面下调金融机构人民币存款准备金率各 0.25 个百分点，释放长期流动性约 1.03 万亿元。2022 年以来，1 年期和 5 年期以上 LPR 分别下降 15 和 35 个基点，持续释放贷款市场报价利率改革效能，推动实际贷款利率明显下降。从房地产行业政策来看，2022 年由于经济下行压力加剧，居民收入的不确定性加大，购房者观望情绪浓厚，销售市场下行趋势明显，行业政策从供给端、需求端进行了不同程度的宽松。供给端，2022 年 11 月，金融十六条出台，“三支箭”融资支持政策分别从信贷、发债、股权融资进行稳主体。需求端，2022 年已有超 30 个城市放松限购政策，其中南京、东莞、佛山等城市大幅放松限购政策，多个城市放松限贷政策，苏州、厦门、天津、杭州、无锡等城市支持改善性需求释放，调降二套房首付比例；此外，还有大量城市出台购房补贴和契税优惠等政策。综合来看，当前引导房地产市场预期和信心回暖，支持行业企稳的政策方向相对清晰明确。从房地产行业开发投资指标来看，2022 年全国房屋新开工面积为 12.06 亿平方米，同比下降39.4%，全国房地产开发投资额 13.29 万亿，同比下降 10.0%，自 1999 年以来年度增速首次跌入负增长区间。整体上，2022 年房地产行业开发投资持续低迷。从商品住宅市场规模来看，2022 年全国商品住宅销售面积成交 11.46 亿平方米，同比下降26.8%；全年销售金额为 11.67 万亿元，同比下降 28.3%。市场整体仍呈现分化格局，分能级看，一线及强二线城市市场韧性相对较强，而三四线城市成交情况较为疲弱；分区域看，长三角2022 年年度报告 13/102 销售市场稳步恢复，上海、合肥等城市仍保持了相对较高的景气程度，而珠三角市场修复较为缓慢，东莞、惠州等城市成交面积同比增速仍较低。部分中西部及东北区域城市全年成交量下滑明显，市场下行压力较大。从成交价格来看，70 个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅持续收窄，并在 2022 年 4 月转为同比下降，此后持续处于负值区间，2022 年 12 月全国 70 个大中城市新建商品住宅价格同比下降 2.3%，单月价格环比全年持续为负。各梯队城市中，一线城市价格同比上涨 2.5%，涨幅较2021 年末收窄 1.9 个百分点；二线和三四线城市价格指数同比分别下降 1.1%和 3.9%，较 2021年末分别下滑 3.9 和 4.8 个百分点。2022 年土地市场成交冷淡，受房地产市场持续调整、房企资金显著承压影响，土地市场活跃度显著下降，具体表现为参拍企业数量明显减少、成交溢价率下行、底价成交成为主流。2022年全国 300 城成交住宅用地 6.09 亿平，同比下降 27.2%，成交规模为 2009 年以来最低水平；住宅用地成交金额 3.35 万亿元，同比下降 28.5%。溢价率方面，全国 300 城住宅用地平均溢价率仅为 3.04%。整体来看，2022 年房地产市场经历了较深幅度的调整，中央经济工作会议强调：“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。房地产是国民经济的支柱产业，当前我国城市化率仍处于稳步提升阶段，住房需求仍具备较强的韧性，预计在从中央到地方多层级政策的支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。公司在“科学筑家”品牌引领下，以“智美精工，健康生活”为产品理念，提供多元化的住宅、写字楼、商业等多种物业类型，是中国建设系统企业信誉 AAA 单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国 78 座城市。公司的产品系列历经迭代发展，形成欧陆、中式、现代三大产品风格，涵盖“褐石”“名仕”“风华”“格林”“峯系列”“御系列”六大系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+户型创新”、“Flexible+可变户型”“五芯精装家”“Life 智享家”“Micro Climate 微气候智慧决策系统”“玩呗社区生活系统”“G-WISE 引领标准”等各专业研发体系成果，令更国际、更健康、更智慧的设计理念渗透到城市、社区、住宅的方方面面，高度契合客户的生活形态。公司商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由旗下的香港上市公司金地商置进行运营，其集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下运营管理着北京金地中心、上海九亭金地广场、上海喜悦荟、南京新尧金地广场、南京河西金地广场、西安金地广场、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新软件科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京雨花创新中心等项目。金地代建业务的运营主体金地管理，专注于为全国范围的委托方提供全过程房地产开发管理服务。金地代建业务从 2006 年发展至今，已深耕代建领域 17 年。金地管理依托金地多元化业务板块协同能力、项目价值发掘能力以及适配代建业务打造的团队综合能力，为房地产项目委托方提供咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建等多种业务服务，已建立全过程咨询、设计管理咨询、销售代理等业务多元发展模式。2022 年年度报告 14/102 公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在 2006 年开始房地产金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司，2008 年稳盛投资与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG 基金），并于 2010 年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012 年至2022 年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民