000965_2020_天保基建_2020年年度报告_2021-03-22.pdf

天津天保基建股份有限公司 TianJin Tianbao Infrastructure Co.,Ltd.（000965）二二年二二年 年度报告全文年度报告全文 二二一年三月 天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2021-07 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人夏仲昊、主管会计工作负责人梁德强及会计机构负责人公司负责人夏仲昊、主管会计工作负责人梁德强及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)曲朝红声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。曲朝红声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中具体描述了公司经在此提请广大投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及应对措施，敬营情况、可能面对的风险因素及应对措施，敬请投资者关注第四节请投资者关注第四节“经营情况讨经营情况讨论与分析论与分析-公司未来发展的展望公司未来发展的展望”。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.9 第四节 经营情况讨论与分析.11 第五节 重要事项.28 第六节 股份变动及股东情况.42 第七节 优先股相关情况.47 第八节 可转换公司债券相关情况.48 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.49 第十节 公司治理.56 第十一节 公司债券相关情况.62 第十二节 财务报告.67 第十三节 备查文件目录.192 天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司或公司 指 天津天保基建股份有限公司 天保控股 指 天津天保控股有限公司 滨海开元 指 天津滨海开元房地产开发有限公司 天保房产 指 天津天保房地产开发有限公司 嘉创物业 指 天津嘉创物业服务有限公司 百利公司 指 天津市百利建设工程有限公司 天保福源 指 天津天保福源房地产开发有限公司 天保盛源 指 天津天保盛源房地产开发有限公司 中天航空 指 天津中天航空工业投资有限责任公司 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 天保基建 股票代码 000965 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津天保基建股份有限公司 公司的中文简称 天保基建 公司的外文名称（如有）Tianjin Tianbao Infrastructure Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）T.B Infrastructure 公司的法定代表人 夏仲昊 注册地址 天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 1 号楼 注册地址的邮政编码 300300 办公地址 天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 1 号楼 办公地址的邮政编码 300300 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 何倩 侯丽敏 联系地址 天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 1号楼 天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 1号楼 电话（022）84866617（022）84866617 传真（022）84866667（022）84866667 电子信箱 三、信息披露及备三、信息披露及备置地点置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 证券事务部 天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91120000700597012E 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层 签字会计师姓名 张菁、刘志锋 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）819,730,385.10 1,216,110,975.62-32.59%2,289,674,252.99 归属于上市公司股东的净利润（元）95,293,448.83 189,761,981.51-49.78%96,102,349.92 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）93,297,155.73 188,679,637.30-50.55%84,665,787.36 经营活动产生的现金流量净额（元）-1,109,287,590.53-341,578,570.19-224.75%-1,971,935,777.14 基本每股收益（元/股）0.0859 0.1710-49.77%0.0866 稀释每股收益（元/股）0.0859 0.1710-49.77%0.0866 加权平均净资产收益率 1.78%3.61%-1.83%1.86%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元）9,951,287,947.53 9,117,200,259.80 9.15%9,676,295,858.79 归属于上市公司股东的净资产（元）5,381,790,259.94 5,308,684,848.11 1.38%5,209,670,070.02 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 377,881,556.63 110,656,105.85 227,750,413.95 103,442,308.67 归属于上市公司股东的净利润 90,938,640.99-12,480,357.02 22,642,596.01-5,807,431.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 90,650,036.84-12,521,762.87 22,254,671.81-7,085,790.05 经营活动产生的现金流量净额-162,046,294.10-221,968,411.14-578,134,349.48-147,138,535.81 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-346.23 66,091.05-63,464.86 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）3,893,688.07 1,400,836.67 13,081,798.92 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 244,756.25 619,239.96 168,331.00 天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 327,247.27-588,082.32 1,706,612.23 其他符合非经常性损益定义的损益项目-1,720,892.19 减：所得税影响额 602,378.57 315,445.29 3,318,031.56 少数股东权益影响额（税后）145,781.50 100,295.86 138,683.17 合计 1,996,293.10 1,082,344.21 11,436,562.56-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务（一）报告期内公司从事的主要业务情况 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保金海岸住宅及商业项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“天拖二期地块项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”，上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。（二）报告期内公司所属行业发展情况 房地产行业在我国的经济发展中有着非常重要的地位，其周期波动与经济周期波动密切相关，并受到金融政策、土地政策、市场供求状况、宏观调控政策等多种因素的影响。近年来，房地产行业高速增长的情况开始发生变化，在政府不间断的调控政策的引导下，房地产市场增速趋缓，目前处于平稳发展阶段。报告期内，房地产政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。在长效机制调控体系下，目前房地产市场稳定运行，调控继续维持常态化。公司房地产开发项目以住宅为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，累计开发项目面积200余万平方米，并多次获得天津市工程建设各类奖项，其中意境兰庭项目曾荣获两项国家级大奖，不仅填补了区域空白，同时也为公司和区域争得了荣誉。近年来，公司稳健经营，总资产规模近百亿元，净资产规天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 模超50亿元，净资产稳步增长，经营管理工作平稳运行，保持了良好的发展势头，各项指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 固定资产 固定资产期末余额为 3,995.17 万元，同比下降 54.64%，主要是自用固定资产转投资性房地产所致。货币资金 货币资金期末余额为 3.01 亿元，较年初减少 53.34%，主要是报告期内支付土地款、各项目工程款、缴纳税金以及偿付借款本息所致。预付款项 预付账款期末余额为 8.75 亿元，较年初增加 3,366.12%，主要是报告期内支付“津滨保(挂)2020-14 号”地块部分土地款所致。应收账款 应收账款期末余额 1,126.69 万元，较年初增加 220.41%，主要是报告期内应收租金增加所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，持续做强、做优房地产开发业务，积极拓展产业园区运营及物业管理业务，适时进行产业投资，培育多元化发展业务，实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）宏观经济形势及行业政策情况 2020年，面对严峻复杂的国内外环境，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，经过全国上下的共同努力，我国在统筹疫情防控工作方面取得重大战略成果，经济运行持续稳定恢复，经济社会发展主要的目标任务已经完成并且好于预期，全年经济增长2.3%，GDP达到101.6万亿元，经济总量迈上百万亿元新的大台阶。面对新冠肺炎疫情对经济的影响，中央实施了积极的财政政策和更加灵活的货币政策，保持流动性合理充裕。房地产方面继续坚持“房住不炒”政策基调不变，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳发展。各地“因城施策”更加灵活，多地从供给端和需求端优化房地产相关政策，保持房地产调控定力的同时提振市场交易。2020年，受疫情影响房地产市场一季度陷入低迷后，随着经济复苏企业复工，市场需求也逐步得到释放，全年行业销售规模虽微涨但再创新高，成交增长动能明显转弱。房地产市场城市分化继续加剧，一线城市热度居高不下；二线城市稳中有降，尤其是中西部、东北地区的部分城市成交规模萎缩，同比降幅显著；三四线城市成交表现远超市场预期。从国家统计局公布的数据来看，2020年房地产开发投资完成情况方面，全国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长7.0%。房地产开发企业房屋施工面积926,759万平方米，比上年增长3.7%。房屋新开工面积224,433万平方米，比上年下降1.2%。房屋竣工面积91,218万平方米，比上年下降4.9%。房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，比上年下降1.1%；土地成交价款17,269亿元，比上年增长17.4%。从商品房销售和待售情况来看，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%。商品房销售额173,613亿元，比上年增长8.7%。截至2020年末，商品房待售面积49,850万平方米，比上年末增加29万平方米。房地产开发企业到位资金193,115亿元，比上年增长8.1%。2020年以来，天津市坚持稳中求进工作总基调，科学统筹疫情防控和经济社会发展，全市经济加速恢复，主要指标完成情况好于预期。2020年天津市地区生产总值为14,083.73亿元，按可比价格计算，比上年增长1.5%。房地产市场方面，天津市政府继续坚持“房住不炒”的定位，住宅销售市场价格得到合理的稳控，住房交易保持量价稳定。同时，在疫情期间也采取了一系列稳定举措，并继续大力推进天津落户政策的实施，推动市场整体需求保持了一定的活跃。住房市场交易在二季度开始逐渐活跃，交易量稳步回升，全年交易天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 降幅不断收窄。根据Wind资讯数据，今年1-12月，天津市商品房销售面积1,220万平方米，同比下降4.66%；成交均价16,193.75元/平方米，同比增加2.02%，整体保持稳定。从天津市各区域成交情况来看，环城远郊、滨海新区成交进一步支撑市场，成为天津市房地产市场去化的主力区域。（二）公司经营情况 报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，公司房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。在京津冀一体化的背景下，天津经济的稳定增长和良好的区域产业资源，为房地产行业的稳定发展奠定了基础。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造及“海河英才”人才引进政策的持续实施给滨海新区带来新的市场机遇，有利于区域人才引进、环境建设、产业导入，由此产生的住房需求也将为区域地产市场的进一步发展提供保障。2020年，在国内房地产市场长时间低迷的情况下，新型冠状病毒肺炎疫情的爆发对公司经营活动也造成了一定的影响。面对当前严峻形势，公司上下同心，务求实效，狠抓经营攻坚战，一方面积极践行国企责任响应国家减免商户租金政策，另一方面积极组织开展复工复产，通过优化管理模式，提质增效，努力提升资产运营能力。同时，公司“房地产+”战略布局初现成效，通过深耕区域资源，加强与知名企业合作，与优质教育集团形成优势联动，成功引进贝赛思国际学校等优质教育资源，为公司地产项目增加了消费粘性和社群效应，促进了品牌的提升和项目增值增效。公司全年实现营业收入8.20亿元，归属于母公司净利润9,529.34万元。资产负债率45.83%，负债比例安全可控。全年实现新增销售合同额7亿元，租赁经营逆势实现收入5,594.55万元，物业管理实现收入4,405.29万元，超额完成预算指标。报告期内，公司努力克服疫情、环保停工等不利因素带来的影响，坚持以全年经营计划为目标，以促生产、保销售为主线，全力推进各建设项目运行，全年基本完成预期节点要求。项目开发建设方面，努力加强现场质量管控力度，稳步提升建设品质。天保金海岸F地块等项目通过天津市文明工地现场验收，生态城项目入围“2020年建设工程项目施工工地安全生产标准化学习交流项目名单”。此外，公司扎实推进安全管理工作，坚持隐患排查，督促检查整改落实，荣获“2019年度安全生产先进企业”荣誉称号。房地产销售方面，面对市场压力，公司全力按计划推进天保金海岸F地块住宅项目入市销售，疫情期间成功搭建住宅销售线上平台，通过全民营销、渠道营销、互联网营销，提高圈层营销推广效率，推动营销模式持续升级。商业地产业务方面，公司加大招商引资力度，落实“保姆式”服务措施，全年净增盘活74,894.12平方米，实现租售率85.91%。青年公寓项目开拓了品牌长租公寓新模式，实现资产盘活扭亏为盈的总体目标。天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 产业园区及配套业务方面，截至年底产业园区项目招商面积已达约5.8万平方米，租售率约90%。园区引进专业企业达26家，特别是恒瑞医药创新药研发基地落户，标志着园区生物医药产业迈向高端引领、集聚发展的新时期。报告期内，天保智谷产业园区被评为创新创业特色载体，并成功认定为市级孵化器，成为天津港保税区唯一一家市级孵化器认定园区。新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）天保九如品筑项目/“津滨保(挂)2020-14号”地块 天津市滨海新区空港经济区 居住用地、教育用地 300,462.20 318,942.50 公开挂牌出让 100.00%174,200 174,200 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）天保金海岸 C03 地块项目 1.42 4.84 4.84 天保九如品筑项目 30.05 31.89 31.89 总计 31.47 36.73 36.73 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）天津 天津生态城地块项目 天津市滨海新区中心生态城 住宅 100.00%2018 年04 月 01日 在建 70.00%63,511.50 127,000.00 0 0 307,859 240,000 天津 塘沽大连东道地块项目 天津市滨海新区塘沽区 住宅 100.00%2018 年05 月 01日 在建 97.00%11,084.10 27,710.25 0 0 82,325 79,370 天津 天保金海岸 F地块项目 天津市滨海新区开发区 住宅 100.00%2019 年09 月 01日 在建 64.00%71,547.60 163,109.93 0 0 221,267 77,588 天津 天拖二期地块天津市南开区 住宅 100.00%2019 年11 月 01在建 15.00%51,315.90 103,500.00 0 0 400,378 303,392 天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 项目 日 天津 汇津广场二期项目 天津市滨海新区空港经济区 商业 100.00%2019 年12 月 01日 在建 41.00%-35,857.00 0 0 36,188 10,041 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）天津 天保金海岸E03项目 天津市滨海新区开发区 住宅 100.00%79,813.80 76,143.28 70,884.62 5,373.43 15,295.51 70,206.69 24,248.37 63,360.12 天津 天保金海岸 F地块项目 天津市滨海新区开发区 住宅 100.00%163,109.93 153,059.31 22,734.84 22,734.84 49,278.80 0.00 0.00 0.00 天津 汇川大厦 天津市滨海新区开发区 商业 100.00%33,327.00 33,327.00 16,468.20 1,485.24 1,816.54 16,468.20 2,093.26 2,501.83 天津 汇津广场一期 天津市滨海新区空港经济区 商业 100.00%59,232.00 59,232.00 32,771.17 872.50 809.64 32,771.17 872.50 771.08 天津 汇盈产业园 天津市滨海新区空港经济区 商业 100.00%64,912.73 64,555.59 16,386.71 3,218.96 2,816.58 16,386.71 3,992.60 3,238.18 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 天保青年公寓 天津市滨海新区空港经济区 公寓 100.00%115,877.17 115,877.17 100.00%天保金海岸 C04项目 天津滨海新区开发区 商业 100.00%24,075.96 24,075.96 100.00%汇盈产业园 天津市滨海新区空港经济区 商业 100.00%48,168.88 33,822.47 70.22%天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 汇津广场一期 天津市滨海新区空港经济区 商业 100.00%26,460.83 18,865.59 71.30%名居花园底商 天津市滨海新区空港经济区 商业 100.00%7,265.86 6,117.85 84.20%汇川大厦 天津滨海新区开发区 商业 100.00%16,858.80 6,636.34 39.36%土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 单位：元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 556,774,039.32 5.74%220,651,181.47 263,379,120.67 72,743,737.18 债券 750,010,000.00 5.88%750,010,000.00 非银行类贷款 1,236,043,031.08 6.85%999,443,862.04 236,599,169.04 合计 2,542,827,070.40-1,970,105,043.51 499,978,289.71 72,743,737.18 发展战略和未来一年经营计划 公司将以“房地产开发运营+产业园区运营服务”为中期战略转型目标，有序构建完整的开发运营平台，夯实品质化、特色化的房地产开发运营、生物医药大健康产业园区服务平台。公司将紧扣公司发展战略定位，持续做强、做优房地产开发业务；积极拓展产业园区运营服务业务、物业管理业务，形成对房地产业务的补充，增强持续盈利能力；适时进行产业投资，培育多元化发展业务。同时努力保障收入利润增长，防控各类风险，进一步提升公司发展质量效益，提升公司核心竞争力和风险防控力，继续向着优质国有上市公司目标迈进。2021年，公司将着重抓好以下几方面工作：一是多向发力提领住宅销售。把控好营销工作节奏，科学制定营销方案。根据市场情况超前谋划天保九如品筑项目开盘工作，做好大连道项目开盘前的筹备展示。二是精准发力提速商业租售。通过政府联动、专业渠道、老带新等多种措施，适时推出新的营销策略，不断促进整体资产租售率提升。注重大项目和产业链招商，瞄准总部经济、龙头企业开展精准招商、敲门招商，围绕大项目，做强产业链，打造商业产业新集群。三是加快打造产业园区新样板，用好用足市级孵化器的政策资源，进一步强化孵化器在创业孵化、集聚辐射带动等方面的核心功能，为园区经营“加速”跑起来提供新动能。四是全力破解资金难题。坚持资天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 16 金风险防控，开源节流，保持健康稳定的现金流。在维持综合融资成本的前提下，积极寻求多元融资渠道，补充流动资金，改善财务结构。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述（一）公司经营情况（1）营业收入 报告期内，营业收入为8.20亿元，较上年同期减少32.59%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比减少所致。（2）营业成本 报告期内，营业成本为3.30亿元，较上年同期减少38.72%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比减少所致。（3）税金及附加 报告期内，税金及附加为7,794.06万元，较上年同期减少76.58%，主要原因是报告期内土地增值税同比减少所致。（4）销售费用 报告期内，销售费用为2,020.37万元，较上年同期增加34.07%，主要原因是报告期内销售服务费、广告宣传费同比增加所致。（5）管理费用 报告期内，管理费用为3,500.60万元，较上年同期减少15.14%，主要原因是报告期内职工薪酬、聘请中介机构费同比减少所致。（6）财务费用 报告期内，财务费用为9,391.60万元，较上年同期增加112.05%，主要原因是报告期内利息支出同比增加所致。（7）资产减值损失 报告期内，资产减值损失为-1.35亿元，较上年同期增加8,937.47%，主要原因是报告期内，部分存货天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 17 计提的减值同比增加所致。（8）利润总额 报告期内，利润总额为1.50亿元，较上年同期减少44.89%，主要原因是报告期内满足结转收入条件项目同比减少且计提资产减值损失较上年同比增加所致。（9）净利润 报告期内，归属于母公司净利润为9,529.34万元，较上年同期减少49.78%，主要原因是利润总额同比减少所致。（二）现金流量情况 公司报告期内现金净增加额为-3.44亿元。主要由以下三部分构成：（1）报告期内经营活动现金流入量7.09亿元，流出量18.18亿元，净流量-11.09亿元，减少224.75%，主要原因是报告期内子公司支付土地款增加所致。（2）报告期内投资活动现金流入量286.23万元，流出量33.17万元，净流量253.06万元，增加352.60%，主要原因是报告期内购建固定资产和其他长期资产支付的现金减少所致。（3）报告期内筹资活动现金流入量14.92亿元，流出量7.29亿元，净流量7.62亿元，增加339.21%，主要原因是报告期内偿还债务支付的现金减少所致。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 819,730,385.10 100%1,216,110,975.62 100%-32.59%分行业、分产品 房地产销售 719,717,016.31 87.80%1,115,528,236.89 96.63%-35.48%物业出租 55,945,597.90 6.83%66,504,348.33 2.32%-15.88%物业管理 44,052,912.48 5.37%32,818,426.57 1.04%34.23%其他服务 14,858.41 0.00%1,259,963.83 0.01%-98.78%分地区 天津 819,730,385.10 100%1,216,110,975.62 100%100%天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 18（2）占公司营业收入或）占公司营业收入或营业利润营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业、分产品 房地产销售 719,717,016.31 243,512,640.90 66.17%-35.48%-46.01%6.60%物业出租 55,945,597.90 40,211,063.15 28.12%-15.88%-14.36%-1.27%物业管理 44,052,912.48 46,027,099.43-4.48%34.23%14.95%17.53%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2020 年 2019 年 同比增减 房地产 销售量 万平米 3.37 1.75 92.57%生产量 万平米 45.72 53.05-13.82%库存量 万平米 21.98 10.87 102.21%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 1、报告期内，公司房地产项目销售量同比增加92.57%，主要是报告期内住宅项目可售资源增加所致。2、报告期内，公司房地产项目库存量同比增加102.21%，主要是报告期内待售住宅项目增加所致。（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 单位：元 行业分类 项目 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产销售 243,512,640.90 73.85%451,054,206.00 83.83%-46.01%物业出租 40,211,063.15 12.19%46,954,270.92 8.73%-14.36%物业管理 46,027,099.43 13.96%40,042,369.38 7.44%14.95%其他业务 0.00%40,798.50 0.01%-100.00%天津天保基建股份有限公司 2020 年年度报告全文 19 说明 房地产销售成本与去年同期相比减少46.01%，主要是报告期内商品房销售结转收入与去年同期相比减少，按照配比原则结转成本也相应减少所致。（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）56,122,265.88 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 6.84%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 中电建（天津）新能源开发有限公司 23,803,770.46 2.90%2 个人 8,114,055.05 0.99%3 个人 8,091,100.92 0.99%4 个人 8,068,146.79 0.98%5 个人 8,045,192.66 0.98%合计-56,122,265.88 6.84%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）1,492,282,818.99 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 90.29%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00