002146_2020_荣盛发展_2020年年度报告_2021-04-27.pdf

荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 荣盛房地产发展股份有限公司荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021-047 2021 年年 04 月月 荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人(会计主管人员)景中华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 公司主要业务所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险；房地产开发属于资金密集型行业，在土地获取、项目开发过程中需要大量的资金投入，开发周期长，资金周转速度较为缓慢。随着公司经营规模的不断扩大，用于项目开发的资金投入将日益增加。若房地产市场的波动对公司销售资金回笼产生不利影响，公司可能面临因资金周转速度较慢而导致的现金流量不足风险。敬请广大投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 4,348,163,851 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股息 3.50 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.13 第五节第五节 重要事重要事项项.77 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.100 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.111 第八节第八节 可转换公司可转换公司债券相关情况债券相关情况.112 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.113 第十节第十节 公司治理公司治理.122 第十一节第十一节 公司债券相关公司债券相关情况情况.130130 第十二节第十二节 财务报告财务报告.131131 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.341 荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司/荣盛发展 指 荣盛房地产发展股份有限公司 荣盛控股 指 荣盛控股股份有限公司 荣盛建设 指 荣盛建设工程有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 荣盛康旅 指 荣盛康旅投资有限公司 荣盛兴城 指 荣盛兴城投资有限责任公司 振兴银行 指 辽宁振兴银行股份有限公司 中冀投资 指 中冀投资股份有限公司 荣万家 指 荣万家生活服务股份有限公司 实业公司 指 香河万利通实业有限公司 设计公司 指 荣盛建筑设计有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 荣盛发展 股票代码 002146 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 荣盛房地产发展股份有限公司 公司的中文简称 荣盛发展 公司的外文名称（如有）RiseSun Real Estate Development Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有）RiseSun 公司的法定代表人 耿建明 注册地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 注册地址的邮政编码 065001 办公地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 办公地址的邮政编码 065001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈金海 张星星 联系地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 电话 0316-5909688 0316-5909688 传真 0316-5908567 0316-5908567 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 911310002360777257 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 签字会计师姓名 胡志刚、颜利胜 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）71,511,321,744.91 70,911,900,243.97 0.85%56,367,617,007.72 归属于上市公司股东的净利润（元）7,501,462,153.04 9,120,373,466.99-17.75%7,564,605,515.44 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）7,494,043,901.95 9,042,513,861.10-17.12%7,336,942,684.15 经营活动产生的现金流量净额（元）1,366,658,579.83 2,119,738,883.80-35.53%17,511,658,542.06 基本每股收益（元/股）1.73 2.10-17.62%1.74 稀释每股收益（元/股）1.73 2.10-17.62%1.74 加权平均净资产收益率 15.97%21.88%下降5.91个百分点 24.89%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元）288,610,872,443.43 254,594,727,514.24 13.36%227,762,385,485.75 归属于上市公司股东的净资产（元）46,339,529,092.51 40,887,622,226.43 13.33%33,584,401,827.24 荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 报告期，公司不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 报告期，公司不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 8,207,666,946.81 17,946,248,482.41 17,507,613,876.94 27,849,792,438.75 归属于上市公司股东的净利润 881,960,135.56 2,063,680,377.68 1,458,888,380.18 3,096,933,259.62 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 824,901,340.14 2,201,108,585.91 1,351,970,715.02 3,116,063,260.88 经营活动产生的现金流量净额-4,917,614,717.08 1,016,140,628.81-3,715,102,243.07 8,983,234,911.17 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提146,479,096.02 629,462,002.09 38,193,686.74-荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 资产减值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）70,696,374.05 76,493,028.43 42,377,887.19-企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 37,728,267.67-除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 238,386,886.75 180,317,861.39 469,671,407.34-除上述各项之外的其他营业外收入和支出-410,240,656.68-245,819,554.39-126,187,567.45-债务重组损益-155,684,200.00-减：所得税影响额 20,762,491.95 121,192,284.38 106,013,853.45-少数股东权益影响额（税后）54,869,224.77 285,717,247.25 90,378,729.08-合计 7,418,251.09 77,859,605.89 227,662,831.29-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 报告期，公司不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 1 1.报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素 报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。在房地产开发区域布局上，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。近年以来，公司持续以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品，一直致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的家”，缔造新型生活方式。经过“五五”时期的不懈努力，公司已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、幼儿园、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续、快速增长。报告期内，公司始终贯彻落实“房住不炒”的指导思想，不断提升产品质量与品牌价值，严格控制拿地成本，适度增加土地储备，以实现规模与利润的平衡增长。2 2.报告期内公司所属行业的发展阶段以及公司所处的行业地位报告期内公司所属行业的发展阶段以及公司所处的行业地位 2020 年，房地产行业依然面临着严峻复杂的国内外环境，一方面是新冠疫情带来的严重冲击，另一方面是主管部门新的行业管理政策，即针对资金需求端企业的“三线四档两观察”和针对资金供给端银行的“两道红线”，再次表明了中央对地产行业去杠杆的决心。面对行业调控政策持续深入，融资环境持续收紧等诸多因素的叠加，公司积极应对、持续跟踪、研究并响应国家相关政策和要求，深入研究宏观经济趋势和行业变革方向，以完善区域战略布局，持续提升经营质量，规避区域性政策风险为工作重点，进一步完善、调整组织架构，推进经营周转速度更快和经营效率更高的大运营体系建设，在日趋激烈的行业竞争中稳步前行。2020年度，公司全年完成签约金额1,270.97亿元，完成年度签约计划的105.04%。行业知名度、市场占有率进一步提高，获得中国房地产百强企业运营效率 TOP10 第 8 名、稳居中国房地产百强企业第 16 位。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 报告期减少对廊坊开发区荣金房地产开发有限公司投资 275.8 万元,对香河荣腾房地产经纪有限公司投资 96.5 万元，对郑州红祝福置业有限公司投资 7,007.7 万元。固定资产 报告期公司经营规模扩大，新增固定资产 16.5 亿元，其中酒店等自持在建工程转固 5.8 亿元。无形资产 报告期新增自持资产的土地款 1.3 亿元。在建工程 报告期在建工程新增 3.5 亿元，转固 5.8 亿元。2 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 资产的具体内容 形成原因 资产规模（元）所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况（元）境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 存放在境外的款项总额 银行存款 3,945,638.87 香港 无 可信金融机构 243,267.06 0.01%否 存放在境外的款项总额 银行存款 47,962,901.84 捷克 无 可信金融机构 _ 0.10%否 其他情况说明 无 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用心打造，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。1.公司不断完善的区域战略定位。作为河北省首家在A股上市的房地产企业，公司凭借前瞻的战略思路、稳健的发展理念，确立并不断完善自身独特的战略定位。目前，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。城市结构、区域布局更加均衡、合理，长三角成长已为公司主要的销售区域。2.实现项目全国化布局，并走出国门。公司房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省、2个直辖市、1个自治区的50多个城市，涉及房地产项目300余个。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年多发展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管理区、河南焦作云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、六安市、湖北省神农架、云南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。此外，公司还走出国门，在捷克共和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。公司产业园板块经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产业园、永清产业园、霸州产业园、固安产业园、兴隆产业园、宣化产业园、蔚县产业园、唐山玉田产业园、唐山路南产业园、衡水产业园、淮北产业园、襄阳产业园等12个园区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。经过多年来全方位的拓展，公司已打造了完整的产业链体系，涵盖与房地产开发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化。3.多元化的融资能力。作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。多年以来，公司充分利用多种资本场融资工具，累计实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司债券8期，中期票据5期，定向债务融资工具5期，短期融资券3期，资产支持票据1期，资产支持专项计划7期，美元债5期。公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度931.55亿元，境内主流评级机构上调公司主体信用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体信用评级。多元化融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。4.公司土地储备结构合理、数量充足。报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购、旧村改造等多种方式，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、中西部等区域的29个城市获得土地65宗，规划建筑面积714.57万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,835.98万平方米，土储区域结构较为合理、土储数量较为充足。5.稳健的经营模式和管控力。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，坚持“以项目为中心”，围绕横向协同、纵向贯通，以投资精准、高速周转为导向，系统、科学的从拿地，到建设和销售全流程提质增效。公司持续提高信息化建设质量，构建项目动态利润系统，及时发现项目运营中出现的异常情况，解决项目中出现的各种问题，不断提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。6.持续提升的产品竞争力。公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对客户真实需求的洞察，公司编制了住宅产品全周期设计管理白皮书，对上百个管控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义。7.持续稳定地分红，积极回报股东。公司在满足经营发展的同时，持续的为股东提供卓越的价值回报。自上市以来，公司积极秉承回报股东的理念，坚持每年向投资者派送现金股息，保持了年年分红的良好记录，累计现金分红金额达118.37亿元（含2020年度）。2015-2019年，公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上，在A股上市公司中名列前茅。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述（一）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述 1.宏观经济运行回顾 2020 年，西方主要经济体出现二战后最严重的衰退，逆全球化情绪继续蔓延。面对新冠肺炎疫情严重冲击和复杂严峻的国内外环境，党和政府统筹推进疫情防控和经济社会发展，推动生产生活秩序快速恢复，我国国民经济呈现稳定恢复态势，展现出中国经济的强大韧性和抗冲击能力。2020 年，国内生产总值突破百万亿元，同比增长 2.3%，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体，占世界经济的比重超过 17%，成为推动全球经济复苏的主要力量。2.房地产政策调控和市场运行回顾 2020 年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，但受全球宽松的货币环境影响，包括不动产在内的资产价格升值预期加大。为遏制房地产金融化趋势，下半年房地产金融政策调控进一步收紧。中国人民银行会同住建部出台了针对房地产开发企业财务监管的指导意见，在 12 家房企开展“三线四档两观察”的资金监测和融资管理规则试点，给商业银行的房地产贷款设置“两条红线”。土地管理制度改革稳步推进，国务院下放土地审批权，探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制。热点城市调控持续升级，严查经营性贷款等资金违规流入房地产市场，围堵各类“炒房”漏洞，加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象，力促市场理性回归。2020 年初房地产市场受新冠疫情影响，出现短期大幅调整，随后快速反弹并持续复苏，全年新房销售面积和金额均创出历史新高。（1）商品房销售面积创历史新高，市场分化加剧 2020 年，房地产市场销售面积和销售额双双创出历史新高。商品房销售面积 176,086 万平方米，同比增长 2.6%，商品房销售金额 173,613 亿元，同比增长 8.7%，全国商品住宅销售面积同比增长 3.2%，销售额同比增长 10.8%。百城二手住宅价格整体稳中有涨，平均涨幅在荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 3%左右。市场延续分化态势，长三角和珠三角地区市场复苏领先全国；一线城市住宅价格涨幅明显高于二、三线城市，南方城市的房地产市场强于北方城市。图图 1 1：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势 图图 2 2：7070 个大中城市二手住宅价格指数分类环比走势个大中城市二手住宅价格指数分类环比走势 （2）土地市场稳中有降，房地产开发投资保持较强韧性 2020 年,土地市场在经历快速反弹后整体回落，土地购置面积同比减少。特别是下半年，在融资新政约束下，企业购置土地的积极性持续回落。全年房地产开发企业土地购置面积25,536 万平方米，同比下降 1.1%；土地成交价款 17,269 亿元，同比增长 17.4%。2020 年，全国房地产开发投资 141,443 亿元，同比增长 7%。其中，住宅投资 104,446 亿元，增长 7.6%。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 图图 3 3：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势 图图 4 4：全国房地产开发投资及主要构成同比增速：全国房地产开发投资及主要构成同比增速 （3）房地产融资环境整体趋紧，房地产贷款增速持续下降 2020 年，房地产行业融资环境整体趋紧。人民币房地产贷款余额 49.58 万亿元，同比增长 11.7%，比上年末增速低 3.1 个百分点，连续 29 个月回落；全年增加 5.17 万亿元，占同期各项贷款增量的 26.1%，比上年全年水平低 7.9 个百分点。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 16 图图 5 5：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化 （4）2020 年，受疫情影响，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”在 3 月下降至 97.44。待国内疫情稳定，房企陆续复工复产后，“国房景气指数”从 4 月开始持续爬升，12 月至 100.55，恢复到非常合适的适度景气水平。图图 6 6：“国房景气指数”月度走势“国房景气指数”月度走势 （二二）2020年年度度公司主要经营计划完成情况公司主要经营计划完成情况 1、报告期总体经营情况总结、报告期总体经营情况总结 2020 年度，在公司董事会的正确决策和经营团队的强力执行下，公司紧盯年度计划目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作取得了扎实进步，综合实力再上新台阶。荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 17（1 1）全面克服疫情影响，全面克服疫情影响，开工、开盘及销售开工、开盘及销售工作有序工作有序推进推进。2020 年初，突如其来的“新冠”疫情对整个房地产行业造成了巨大的影响。一方面，公司积极响应国家号召，投入到疫情防治工作中；另一方面，多方协力，通过各种措施力保项目开发、销售的有序推进、安全运营，公司绝大部分项目在所在城市实现首批开（复）工。报告期，公司实现开工 964.13 万平方米，完成年初开工计划的 104.12%；实现竣工 695.80 万平方米，完成年初竣工计划的78.42%。报告期，结转项目面积 600.81 万平方米，同比下降 8.98%；结算收入 620.76 亿元，同比下降 2.10%。（2 2）年度年度签约任务完成情况良签约任务完成情况良好。好。报告期，公司签订商品房销售合同面积 1,174.45 万平方米，同比增长 6.96%；合同金额 1,270.97 亿元，同比增长 10.18%，完成年度签约计划的105.04%。（3 3）财务结构持续优化，负债率持续下降。）财务结构持续优化，负债率持续下降。报告期，较好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况得到极大改善，公司经营活动产生的现金流量净额 13.67 亿元，自 2017 年至今持续第四年为正。截至 2020 年 12 月 31 日，公司资产负债率 82.07%，较期初下降 0.32 个百分点；现金短债比为 1.23，较期初增长 0.36；净负债率 80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为 73.78%。（4 4）土地储备结构更加合理。）土地储备结构更加合理。报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为。上半年，聚焦优势城市，维护市场地位，在石家庄、唐山、蚌埠、聊城、沧州、常州等土储较少的城市积极补充土地储备；下半年，主动放缓投资节奏，提高新项目的利润安全边际。报告期，公司先后在京津冀、长三角、中西部区域的 29 个城市获得土地 65 宗，规划建筑面积 714.57 万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,835.98 万平方米。（5 5）公司成长性获得投资者高度认可。）公司成长性获得投资者高度认可。报告期，公司继续保持沪深 300 成分股、深港通标的股和 MSCI 明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，在“第 11 届中国上市公司投资者关系天马奖”评选中，荣获“最佳投资者关系公司奖”、“中小板最佳董事会奖”两大项奖。2 2、报告期公司各板块的经营情况、报告期公司各板块的经营情况 （1 1）城市地产板块）城市地产板块 报告期，公司城市地产板块积极复工、复产、保签约报告期，公司城市地产板块积极复工、复产、保签约、优管控。、优管控。报告期，面对严重的疫荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 18 情影响、严格的政策调控及严峻的融资环境，城市地产板块坚持以市场为导向、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决策、奋力拼搏，为公司年度目标达成和稳固市场地位作出了贡献。在生产管理方面，积极复工、复产，优化项目流程，着力缩短周转工期，“14579”和“100 天开工、200 天开盘”节点达成率分别达到 42.5%、66%，同比大幅提高。长沙岳麓峰景一期和蚌埠荣盛华府一期获得行业最高奖项广厦奖，各类项目获得省、市奖项 35 个。严格执行营销标准化，启用“家在荣盛”线上售楼程序，全年线上签约 7.5 亿元；大力推广“荣易通”，新增注册 19.1 万人，成交金额超 132.6 亿元。公司进一步加大代建项目的拓展，积极强化品牌、输出管理，培养新的利润增长点。（2 2）康旅板块康旅板块 报告期，荣盛康旅积极履行社会责任，坚持稳定、良性发展，较好完成了年度目标任务。工程方面及时高效，开工、开盘、交房完成率均达到 100%；营销再创佳绩，承德、野三坡、黄山、秦皇岛等公司多项目开盘，承德锦绣观邸项目“1457”节点全部提前达成，邢台锦绣学府“145”节点全部达成。全年实现营业额 57.29 亿元，收入额 32.28 亿元，荣获 2020 年中国年度影响力文旅发展第 6 位。康旅旗下酒店产业逆势而上，高效承接援鄂医护者休整接待工作和当地“两会”会议，用品质服务获得了相关部门的肯定，全年实现营业收入 6.80 亿元，新签约酒店 10 家（房间 1,121 间），荣膺“金枕头奖”、“金钥匙服务奖”等 7 项国家级、省级大奖。“盛行天下”全面升级，落实“六个一键”，有效解决业主长期换住难、装修难等问题。推动搭建会员体系，做好会员服务，助力盛行天下互联网平台发展。完成康旅大客服体系搭建，建立以风控、交付、投诉、满意度为基础的客户关系工作标准，有力保障康旅项目开发的健康运营。（3 3）产业园板块产业园板块 报告期，产业新城坚持以“稳健经营”为导向，实施“量入为出，先进后出”的投资策略，全力抓回款、控投资、保利润，实现营业收入 53.39 亿元，净利润 7.25 亿元，圆满收官“五五”规划。报告期，产业新城招商取得实效，知名企业纷纷落地，固安中国智能骨干网二期、固安乐歌智能供应链产业园、唐山九天行歌火箭核心部件研发生产基地、淮北明美新能源锂电池项目、蔚县太行山云计算数据中心、蔚县空气源热泵研发生产基地等优质项目落户园区，全年签订土地招商协议 15 家，总投资 66 亿元。行业地位持续迈进，品牌价值有效荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 19 释放，荣获“中国产业新城运营商综合实力 TOP10”第七位，荣获“2020 中国产业园区运营十强企业”第七位，蔚县园区深度挖掘特色产业模式，入选“2020 中国产业运营项目优秀品牌”。（4 4）物业板块物业板块 报告期，荣万家聚焦目标任务，提升品质管理，做大外部拓展，做好社商经营，实现营业收入 18.07 亿元，同比增长 41%；净利润 2.64 亿元，同比增长 133%；毛利率 28.10%，同比增长 9.9 个百分点；年度在管建筑面积约 5,970 万平方米，合约建筑面积约 9,020 万平方米，其中外部拓展面积 3,617.74 万平方米，完成计划的 180.89%。报告期，荣万家通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，有效地拓宽了增值服务的边界，形成了更为丰富多元的发展模式。客户满意度超行业均值，荣获百强企业排名 top19、品牌价值百强 TOP15。2020年底，荣万家赴港上市成功获批，并于 2021 年 1 月 15 日正式在香港主板敲钟上市，股票代码：02146HK，发行价格 13.46 港元/股，募集资金 12.65 亿港币。（5 5）金融板块金融板块 报告期，振兴银行以科技型银行战略为指引，克服种种困难，全面达成了各项经营目标和各项监管指标。截至 2020 年底，振兴银行资产规模达 271.18 亿元，线上资负合作渠道持续拓宽，累计超过 665 万客户提供金融服务。中冀投资秉持“发掘机遇，创造价值”的投资理念，以“稳”为前提，攻坚克难、稳中求进、寻找“缝隙”投资机会，全年经营取得了较好的成果。先后完成浪潮云、爱泊车、中钛装备、冀衡药业等 16 个股权类项目投资，已投项目京源环保、江航装备完成科创板上市，多个项目正处于上市通道；布局 23 个上市公司定增项目，多个标的年底收益超过 100%；房地产及不良资产方面，完成投资项目 10 个；高收益债持续获得较高盈利；新增 4 只管理基金；财富业务转型顺利推进；荣获 WISE2020 中国智能制造领域投资机构 TOP20、中国最受关注地产基金 TOP5 两项大奖。（6 6）其他板块其他板块 报告期，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步提升，完成产值 6.22 亿元，实现营业收入 3.13 亿元，超额完成年度计划。经过不懈努力，设计公司圆满荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 20 完成了风景园林资质乙级升甲工作；在产品研发、技术创新上取得了良好成绩，获得了四项国家专利。报告期，实业公司坚持以提升质量为导向、以优化工艺为抓手，推广运用信息化手段，实行星级评定标准，146 个项目全部按照计划高质量交房，完成产值 44.68 亿元、实现营业收入 33.48 亿元。3 3、报告期公司的经营与发展情况、报告期公司的经营与发展情况 （1）新增土地储备项目新增土地储备项目：报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为，新增土地储备65宗，计容建筑面积714.57万平方米，完成年度计划的52.70%；购地金额281.61亿元，权益购地金额 249.91 亿元。新增土地储备项目具体情况如下：荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 21 省份省份 序号序号 宗地或项目名称宗地或项目名称 所在位所在位置置 土地规划用途土地规划用途 土地面积土地面积（）（）计容建筑面计容建筑面积（）积（）土地取得土地取得方式方式 权益比例权益比例 土地总价款土地总价款（万元）（万元）权益对价（万权益对价（万元）元）浙江省 1 慈溪市慈龙山 I201903#地块 浙江省慈溪市 批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地、其他商服用地、城镇住宅用地 101,465.00 182,637.00 拍卖 80.00%46,311.00 37,048.80 2 海宁市海自然字 20032 号地块 浙江省海宁市 商住用地 68,831.00 137,662.00 挂牌 100.00%135,400.00 135,400.00 云南省 3 丽江市丽地 2019-02 号地块 云南省丽江市 住宅用地 54,888.00 82,332.00 拍卖 85.00%8,233.00 6,998.05 4 丽江市丽地 2019-03 号地块 云南省丽江市 住宅用地 55,176.00 82,764.00 拍卖 85.00%9,187.47 7,809.35 5 丽江市丽地 2019-04 号地块 云南省丽江市 住宅用地 50,457.00 75,685.50 拍卖 85.00%7,569.00 6,433.65 6 丽江市丽地 2019-05 号地块 云南省丽江市 住宅用地 42,262.00 63,393.00 拍卖 85.00%6,339.00 5,388.15 重庆市 7 渝北区两路组团 F 分区F35-1/03、F35-2-1/04、F35-2-2/04 号地块 重庆市 二类居住用地 81,114.00 162,228.00 拍卖 100.00%150,000.00 150,000.00 四川省 8 成都市 TF(07/05)：2019-24 号地块 四川省成都市 住宅、商服用地 104,506.17 235,400.00 拍卖 100.00%235,138.95 235,138.95 9 眉山市仁寿县 2019-156 号地块 四川省眉山市 住宅兼容商业用地（R2 兼容 B1）36,499.51 65,699.12 拍卖 100.00%19,710.00 19,710.00 山西省 10 太原市 SG-2044 号地块 山西省太原市 住宅兼容商业用地 17,365.23 46,886.12 挂牌 48.30%20,220.00 9,766.26 山东省 11 青岛市 JY20-4 号地块 山东省青岛市 商务金融用地 37,370.00 44,844.00 拍卖 82.50%12,955.43 10,688.23 荣盛房地产发展股份有限公司 2020 年年度报告全文 22 12 青岛市 JY20-5 号地块 山东省青岛市 城镇住宅用地 69,235.00 138,470.00 拍卖 82