000732_2020_泰禾集团_2020年年度报告（更新后）_2021-07-07.pdf

泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 泰禾集团股份有限公司泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 04 月月 泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人黄其森、主管会计工作负责人黄其森及会计机构负责人公司负责人黄其森、主管会计工作负责人黄其森及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)刘向民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。刘向民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、独立董事、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注告，本公司董事会、独立董事、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。意阅读。本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。解计划、预测与承诺之间的差异。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 公司已在本年度报告中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以关公司已在本年度报告中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以关注，详见本年度报告注，详见本年度报告“第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”章节章节“九、公司未来发展的九、公司未来发展的展望展望”之之“（三）可能面临的风险及应对措施（三）可能面临的风险及应对措施”。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .2 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .5 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .9 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .1111 第五节第五节 重要事项重要事项 .4444 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .6666 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .7272 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 .7373 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .7474 第十节第十节 公司治理公司治理 .8181 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .8888 第十二节第十二节 财务报告财务报告 .9898 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 .263263 泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 福建证监局 指 中国证券监督管理委员会福建监管局 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司、泰禾集团、泰禾 指 泰禾集团股份有限公司 泰禾投资 指 泰禾投资集团有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 泰禾集团股份有限公司章程 报告期、本报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 泰禾集团 股票代码 000732 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泰禾集团股份有限公司 公司的中文简称 泰禾集团 公司的外文名称（如有）TAHOE GROUP CO.,LTD.公司的法定代表人 黄其森 注册地址 福建省三明市梅列区徐碧 注册地址的邮政编码 365000 办公地址 福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路 9 号东二环泰禾广场泰禾中心 20-31 层 办公地址的邮政编码 350011 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄其森 王筱锦 联系地址 北京市朝阳区东四环中路 58 号泰禾北京公馆 11 层 北京市朝阳区东四环中路 58 号泰禾北京公馆 11 层 电话 010-89580885 010-89580885 传真 010-89576999 010-89576999 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券事务中心 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91350000155584573M 泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）报告期内无变更。历次控股股东的变更情况（如有）报告期内无变更。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市丰台区丽泽路 20 号院 1 号楼丽泽 SOHO B 座 20 层 签字会计师姓名 刘炼、苑楠 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）3,614,534,476.46 23,620,615,287.12-84.70%30,984,920,277.70 归属于上市公司股东的净利润（元）-4,999,437,812.11 466,438,784.07-1,171.83%2,554,675,210.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-4,455,638,387.80-401,728,894.74 不适用 2,118,160,437.99 经营活动产生的现金流量净额（元）-2,948,831,541.31 23,614,647,942.29-112.49%13,931,368,057.10 基本每股收益（元/股）-2.0087 0.1874-1,171.88%1.0265 稀释每股收益（元/股）-2.0087 0.1874-1,171.88%1.0265 加权平均净资产收益率-29.25%2.37%-31.62%14.40%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元）216,832,586,290.45 224,308,564,981.29-3.33%243,136,407,761.94 归属于上市公司股东的净资产（元）14,648,126,717.01 19,700,203,696.86-25.64%18,458,724,984.40 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 是 否 项目 2020 年 2019 年 备注 营业收入（元）3,614,534,476.46 23,620,615,287.12 主营业务 营业收入扣除金额（元）0 0 无 营业收入扣除后金额（元）3,614,534,476.46 23,620,615,287.12 主营业务 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 479,504,093.24 1,983,411,889.39 344,121,249.78 807,497,244.05 归属于上市公司股东的净利润-563,905,852.83-1,017,687,922.56-391,182,934.25-3,026,661,102.47 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 512,757,173.88-1,516,136,235.08-374,718,924.79-3,077,540,401.81 经营活动产生的现金流量净额 11,938,764,022.98-12,847,832,505.24-622,994,016.66-1,416,769,042.39 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-117,240,773.99 178,820,522.30 305,372,124.37 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）7,181,312.70 535,346.51 18,411,254.87 泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-1,466,867.47-7,688,177.65-65,311,327.42 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-198,408,110.48 1,479,861.66 743,755,351.04 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-238,944,839.76-320,460,123.90-328,493,162.74 其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,607,983.99 1,279,803,102.67-92,055,710.00 减：所得税影响额 13,810,615.23 284,400,736.06 145,419,632.53 少数股东权益影响额（税后）-14,282,485.93-20,077,883.28-255,875.05 合计-543,799,424.31 868,167,678.81 436,514,772.64-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 锦绣水乡（现推广名为福州院子）33,807,792.91 本公司受托经营管理锦绣水乡（福州院子）项目，本报告期内形成的设计管理服务费、工程管理服务费、品牌使用及综合管理费合计 3,380.78 万元，上述收入在本公司经营范围内，为公司经营业务活动形成的正常收入，且具有可持续性，因此本公司未将其列入非经常性损益。泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营，拥有以泰禾院子系、大院系、园系、公馆系、府系、湾系等为核心产品线的中高端住宅地产产品，以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。报告期内，受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交付情况。目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题；同时，公司以“复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 较期初减少 12.97%，主要系部分处置长期股权所致 固定资产 较期初减少 3.78%，变化较小 无形资产 较期初增加 64.81%，主要系自持项目土地使用权转入无形资产核算所致 在建工程 较期初增加 18.07%，变化较小 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1、战略引领，“地产+服务配套”双引擎 公司以独到的战略眼光与专业研判，审时度势，秉持“深耕核心一线、全面布局二线”的布局战略。选择性进入核心城市及城市群，布局经济发达的地区，将公司发展重心放在京津冀一体化区域、“一带一路”核心区、粤港澳大湾区、福州、厦门等高潜力区域，契合国家区域发展战略，享受地区发展红利。同时，公司坚持全面提升城市生活品质和自身多元化发展而推出“泰禾+”战略，形成“地产+服务配泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 套”双引擎战略模式。依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合控股股东泰禾投资在医疗健康、文化等相关服务领域资源，为广大业主与客户提供“高品质产品+配套+附加值服务”的全生命周期服务，一站式解决业主的购物、社交、医疗、教育、文化等方面的需求，努力开创“中国式美好生活”。2、独有IP，匠心品质 公司在房地产开发运营方面首创并坚持“文化筑居中国”的品牌理念，2002年在北京迈出探索“中国住居文化”的第一步。随着中国院子的成功，公司逐渐建立起以院子系为代表的新中式院落精品住宅特色产品体系，形成业内公认的中式院落文化中高端住宅产品标杆。目前公司已逐步建立“中国式美好生活”的产品体系，除院子系外，公司还陆续推出了大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化产品线，已形成了集中高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等业态的更为完整的产品体系。公司秉持“为城市创造作品，为时代奉献精品”的使命，以“做精品、造好房”的精品理念与实践得到市场的认可。3、传承迭代，创新潜能激发 公司研造、传承中式建筑，从其风格中寻找独特内涵，在传统建造工艺的基础上结合现代施工工艺工法，不断进行产品创新迭代与自我完善，通过对中国传统文化和传统建筑精华的提取并生活化，逐步形成难以被模仿与复制的独特优势。公司传承中国传统“坊巷、院落”文化，通过自我创新，形成了如今独有的“门、庭、巷、院”的建筑价值体系，已发布的院子产品系10大专利营造工法，涵盖“主入口门头、双门头、单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横梁、抱鼓石、门”等，集中展现了公司在中式建筑上的成熟营造体系。目前，公司已成为中国首家进入“知识产权”时代的房企。4、梯队培养、人才机制建设合理 公司一直秉承“对人的投资是企业最重要的投资”理念，始终坚信企业的发展核心在人才。公司拥有一支成熟的核心管理团队，董事会成员及高级管理人员均是战略管理、财务管理、项目管理、土木工程、建筑设计等相关领域的专业人士，具有较高的专业造诣和理论建树。公司以开放、包容的企业文化，为人才搭建了自由施展才华的平台，并借助“禾苗生机制”、“提拔内生机制”、“岗位竞聘机制”培养了一批创新拼搏、追求卓越、忠诚担当的管理人才。多年来，为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，根据公司战略、企业文化和价值观建立了以人为本的培训体系和较为完善的激励机制，全面打造一支高水平、高素质的骨干职业经理人队伍。泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）宏观环境方面 宏观环境方面，2020年是极其不平凡的一年。作为年内最大的“黑天鹅”，新冠肺炎疫情的突然爆发对各行各业均产生了不同程度的冲击，也相应地改变了部分行业的运行逻辑、催生了新的发展趋势、促进了社会的变革。（二）房地产行业方面 房地产行业方面，在报告期初，全国商品房销售规模一度大幅下滑，随着疫情防控形势的好转，3月后市场逐步企稳回升。国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售金额为17.4万亿元，同比增长8.7%，其中住宅销售金额为15.5万亿元，同比增长10.8%；全国商品房销售面积为17.6亿平米，同比增长2.6%，其中住宅销售面积为15.5亿平米，同比增长3.2%，增速较2019年有所回升。疫情之下，中国房地产市场走出“V型”曲线，全年市场规模仍然同比提升。与商品房销售同时恢复的还有土地市场，经历了一季度的颓势，土地市场在二季度快速恢复，各地加大了土地供应，土地成交面积有所增长。中国指数研究院统计数据显示，2020年全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长3.9%，成交建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的平均溢价率为15.4%。三百个城市全年最终出让面积实现10.8%的增长，出让金同比增长17.5%。土地市场在各区域之间出现明显分化，核心区域的土拍市场维持较高热度。尽管商品房销售及土地市场恢复较快，但房地产新开工及开发投资增长乏力甚至转负。国家统计局数据显示，2020年全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%；住宅新开工面积16.43亿平米，同比下降1.9%。全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%，增速较2019年回落2.9个百分点；其中住宅投资10.44亿元，同比增长7.6%，增速较2019年回落6.3个百分点。从政策面上看，2020年是房地产行业发展历史上意义深远的一年。2020年中央政策从“稳”到“稳”，上半年稳经济、以宽松为主，下半年部分城市市场热度有所提升，政策以收紧为主，稳房价、稳地价、稳预期。地方经历了从“放松”到“收紧”，整体基调与中央政策一致。中央将房住不炒、租购并举、因城施策、促进住房消费健康发展等表态写入“十四五”及2035年愿景目标建议，“稳房价、稳地价、稳预期”依然是当前主要调控目标。泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 为了抑制行业金融风险，2020年下半年决策层从供、需两端全面压降房地产信贷规模。需求端房企融资方面，2020年8月，中国人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台彻底改写了行业规则，倒逼房地产行业去杠杆，正式宣告依靠高杠杆、高负债、高周转实现高增长的模式难以为继。供应端金融机构方面，为了防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，2020年的最后一天，中国人民银行、中国银保监会推出房地产贷款集中度管理制度。这一被业内称为“两道红线”的制度分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。2021年2月，自然资源部自然资源开发利用司表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。首批实施“两集中”政策的22个重点城市相继发文表示，坚决落实关于住宅用地供应工作的要求。随着“三道红线”、“两道红线”、“两集中”的政策逐步落地，供给侧改革的持续推进将有效降低房地产行业风险，优化行业竞争格局。房地产行业也由此正式进入管理红利时代，为了抓住这一难得的历史机遇，房地产企业需勤加修炼内功，提升管理水平，向管理要效益，实现有质量的增长；坚持并不断提升产品服务品质，提升企业综合竞争力。（三）公司项目所在主要城市的房地产情况 公司坚持“深耕核心一线，全面布局二线”的布局战略，项目主要位于北京、上海、福州、郑州、深圳等城市。2020年，北京保持政策的延续性和稳定性，坚守“房住不炒”基调，持续优化调控政策和市场供应结构。同时，注重区域发展规划及建设，出台多项区域规划政策，利好外围区域发展。北京商品住宅市场成交规模创近四年历史新高，成交价格呈结构性小幅上涨态势。全年北京宅地供求规模保持相对平稳，宅地成交总量超600万平，成交楼面均价呈结构性上涨态势。2020年，上海商品住宅供应回落，成交上涨，二季度以来市场持续供不应求。横盘三年的上海房价从年初开启上涨行情，热盘频出，不断推高市场热度。从全年走势来看，上海新房价格涨幅上下半年分化明显，上半年强势拉升，随着“724”会议定调下长三角多地调控收紧，上海楼盘也重回“严格限价”模式，需求集中释放下带来的供不应求及改善型项目的热销对价格涨幅起到很强的支撑作用，因此下半年价格涨幅呈高位震荡回落态势。2020年，深圳的房地产政策坚持“房住不炒”、加强调控，土地供应再攀高峰，成交楼板价下滑，商品房市场整体成交量升高，价格下跌，热点区域、产品结构动态变化，市场整体趋于稳定。土地市场方面，土地供应创近年新高，市场升温明显，政策性宅地供求量达历史高峰。商品房市场方面，2020年供求前低后高，政策高压下一二手房市场倒挂式发展，打新潮频现，价格名跌实涨。“7.15”调控新政出台，对稳泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 定预期起到了关键性作用，也成为今后深圳房地产调控的长效机制。2020年，大福州各县市调控主基调未变，部分县市限价政策略有调整，例如福州限价政策有明显松动，部分板块价格有所上涨。供地方面，主城区年度供应指标基本完成，闽侯、福清供地节奏快。主城区地价逆势上扬，福清、长乐热度高，楼面价上涨明显，另外，五城区楼面价也同比上涨18%。土地市场溢价率回升，流拍相比去年显著减少。在常态化调控的背景下，无论是福州主战场还是外围县市，房价表现整体较为稳定。2020年郑州楼市处于弱复苏，年度成交量降价平，区域分化明显，小规模推售和平推占据主流；因城施策下管控政策适度宽松，郑州市场上首付分期与分销成为项目标配，城市首付分期普遍之下，市区郊区门槛差异减小，客户回流市区，核心地段/优质项目价值凸显，郊区持续白热化。2020年，公司已进入的城市房地产市场发展总体来说较为平稳。（四）报告期内公司经营概况 报告期内，公司继续深耕原有进驻城市的项目布局，未进行新的土地获取及区域扩张。目前公司房地产项目主要位于一线及核心二线城市，包括以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。公司具有国家一级房地产开发资质，项目开发经验丰富，产品业态包含中高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等，并已拥有一定的品牌知名度。除了高端改善型院子系产品外，还拥有大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化住宅产品线，以及以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。报告期内，公司实现营业收入36.15亿元，同比下降84.70%，实现归属于上市公司股东的净利润为-49.99亿元，同比大幅下降，主要原因如下：（1）受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素的影响，公司主要地产项目在投资金额、建设周期、销售回款等方面的实际进度与计划进度存在一定差异，无集中交付的地产项目，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少；（2）2020年度，公司对部分出现减值迹象的房地产项目适当的计提了存货减值准备，导致营业利润减少；（3）2020年度投资收益主要由公司持有的合联营企业投资按权益法确认的投资收益产生，金额较小；（4）2020年度，公司就终止上海新江湾项目、深圳坪山项目及上海顾村项目合作事项计提了5.67亿元损失，以上因素叠加导致本报告期出现亏损。从收入构成看，房地产开发业务仍是公司收入的最主要来源，占营业收入的比重为66.21%；服务、零售和其他业务占比较小。同期，公司房地产业务的毛利率为12.23%，同比下降3.66个百分点，主要是当期结转的房地产项目拿地成本较高，利润水平显著下降。报告期内公司房地产业务营业收入23.93亿，结转面积10.26万平方米，其中住宅地产实现销售收入21.39亿元，结转面积7.77万平方米；商业地产实现销售收入2.54亿元，结转面积2.48万平方米。泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 公司一直坚持高品质、差异化的产品开发战略，提倡与坚持以“匠心精神”进行产品研发、设计与施工，满足置业者多样性、不断升级的需求，产品竞争力持续增强。同时，公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。在商业地产领域，公司形成了独具特色的“泰禾模式”，涵盖商业地产开发、设计、招商、营运、管理、场景适配、智能支付等领域。目前，公司已在北京、福建拥有了多个大型城市综合体，包括福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场、泉州石狮泰禾广场、泉州东海泰禾广场、北京泰禾中央广场等，在北京、上海开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。经过富有成效的运营管理，公司多个商业地产项目成为当地居民青睐的消费场所和商业“地标”，在商业地产开发领域形成了独特的竞争优势，具有一定的市场知名度与行业影响力。在2020年，面对新冠肺炎疫情的挑战，泰禾商业积极调整经营策略，与众商家共渡难关，通过线上线下互动优化和发挥商业资源，在保障安全经营的同时持续提升客户体验，商家资源合理分配，管理效率得以提升，进一步发挥了强大的社会价值与资源效益。公司在精耕地产主业的同时，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展而践行“泰禾+”战略。依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合其他配套服务领域资源，一站式解决业主的购物、社交、医疗、教育、文化等方面的生活需求，为客户不断丰富和提升美好生活的内容。报告期内，公司部分项目已形成地产与“泰禾+”业务的双向发展与赋能，呈现协同发展的良好格局。报告期内，公司积极探索房地产产业链布局，依托公司高标准的物业服务及酒店管理体系涉足长租公寓市场，打造全新高端公寓品牌“泰禾寓”。公司寻求、建立符合中国市场需求的长租公寓新模式，筑建现代、智能、绿色、健康的高品质生活，将“泰禾寓”打造成为年轻精英人群喜爱的公寓领先品牌和公寓托管行业标杆。厦门湾泰禾寓拥有240套公寓，北京大兴泰禾寓首批400套公寓，均已成功开业运营。北京公馆项目、东莞泰禾新天地项目筹备中。物业服务方面，公司以控股股东资源为依托，积极响应和参与新冠肺炎疫情的联防联控，得到中央电视台、新华社、人民日报等权威媒体的报道与肯定。2021年1月，住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布了关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，为公司进一步服务和做好房地产主业，提升物业服务水平，拓展物业服务空间内涵指明了方向，打开了空间。酒店经营方面，泰禾旗下的国际品牌酒店及自有品牌酒店已在某些城市初具规模优势，在2020年积极应对新冠肺炎疫情挑战，以得力的安全保障措施、灵活的经营策略与丰富的产品形态，赢得客户的广泛认可。同时，公司为旗下酒店注入令人印象深刻的“中式元素”，以超出客户预期的服务能力扩展了客户服务边界，成为服务当地市场的生力军之一。报告期内，受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交付情况。目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以“复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。同时，公司控股股东泰禾投资于2020年7月30日与海南万益管理服务有限公司签署了股份转让框架协议，此次股份转让框架协议的签署，将有助于推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营，同时有助于优化公司股权结构，帮助公司不断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。新增土地储备项目 无 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）京津冀 232.46 668.19 120.26 福建区域 594.57 1,360.47 286.75 长三角 276.06 652.96 322.85 珠三角 131.87 482.73 180.32 华中区域 55.82 75.56 13.69 总计 1,290.78 3,239.91 923.87 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）京津冀 中国院子 北京 低密度住宅 63.63%2006 年12 月 04日 已完工 92.23%223,669 107,517 0 108,593 399,116 368,116 京津冀 北京院子 北京 低密度住宅 100.00%2013 年09 月 18日 已完工 98.99%58,888 64,777 0 97,857 479,937 475,077 京津冀 北京院子二期 北京 住宅及综合 100.00%2018 年08 月 08日 在建 86.57%99,900 97,042 0 0 1,049,117 908,202 京津冀 通州拾景园 北京 住宅及店面 100.00%2014 年05 月 19日 已完工 100.00%50,730 125,834 0 143,788 241,775 241,775 京津冀 泰禾 1北京 住宅及100.00 2013 年已完工 100.00110,887 163,535 0 215,460 516,683 516,683 泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 16 号街区 店面%12 月 11日%京津冀 长阳半岛中央城 北京 商业、综合 40.00%2014 年10 月 16日 部分完工 97.89%55,400 154,500 2,692 198,841 271,257 265,521 京津冀 西府大院 北京 住宅、商业、金融 100.00%2015 年06 月 19日 部分完工 96.30%59,600 170,500 0 141,650 1,072,725 1,033,005 京津冀 金府大院 北京 居住、教育 100.00%2017 年09 月 18日 部分完工 96.48%117,600 239,373 71,013 338,873 1,507,515 1,454,398 京津冀 丽春湖院子 北京 住宅 49.00%2016 年04 月 25日 已完工 96.43%78,814 81,788 0 126,960 364,689 351,664 京津冀 昌平拾景园-07 北京 住宅 80.00%2017 年06 月 01日 部分完工 75.20%48,800 121,900 0 50,900 371,060 279,024 京津冀 昌平拾景园-54 北京 住宅及店面 100.00%2017 年08 月 30日 部分完工 93.97%83,900 209,700 0 81,592 642,293 603,537 京津冀 泰禾中央广场（嘉信）北京 商业、综合 100.00%2015 年08 月 21日 已完工 96.02%47,871 176,549 0 265,200 795,051 763,370 京津冀 泰禾中央广场（嘉华）北京 商业、综合 100.00%2015 年07 月 23日 已完工 95.05%33,629 86,020 0 142,300 373,569 355,082 京津冀 泰禾长安中心 北京 商业、金融 100.00%2014 年09 月 01日 已完工 99.92%21,071 105,355 0 137,430 401,581 401,263 京津冀 津海院子 天津 住宅 100.00%2018 年03 月 19日 在建 50%54,500 65,000 0 0 149,681 74,963 京津冀 石门院子 石家庄 住宅及综合 100.00%2018 年09 月 19日 在建 44.98%122,700 136,639 0 0 174,596 78,532 京津冀 廊坊大家商业城 廊坊 住宅、商业 70.00%2018 年06 月 28日 在建 23.08%142,100 312,300 0 0 824,342 190,276 泰禾集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 17 京津冀 晋阳湖项目 太原 商务金融、住宅 100.00%2017 年08 月 25日 在建 54.84%170,500 579,600 0 0 596,336 327,017 京津冀 汉峪项目 济南 商业商服、住宅 51.00%2018 年04 月 27日 在建 59.90%95,144 289,912 0 0 548,635 328,622 京津冀 济南东都项目 济南 商业、住宅 100.00%2012 年03 月 21日 已完工 95.39%24,666 81,890 0 130,814 115,756 110,425 京津冀 上街院子 郑州 住宅及店面 80.00%2019 年04 月 04日 在建 25.76%283,828 551,931 0 0 463,541 119,426 京津冀 中州院子 郑州 住宅及商业 100.00%2018 年09 月 21日 在建 24.90%399,347 433,153 0 0 421,910 105,068 京津冀 郑州广汇 郑州 住宅 100.00%2019 年04 月 30日 在建 45.89%54,314 113,886 0 0 347,983 159,694 福建 泰禾红树林 A、B 区 福州 住宅及店面 100.00%2006 年09 月 25日 已完工 99.80%198,792 356,563 0 389,641 245,082 244,582 福建 泰禾红树林 C区 福州 住宅及店面 100.00%2007 年09 月 10日 已完工 99.86%97,014 192,723 0 192,132 147,015 146,815 福建 泰禾红峪 福州 住宅及店面 100.00%2007 年09 月 05日 已完工 99.75%215,957 428,694 0 525,743 416,573 415,533 福建 永泰红峪二期、三期 福州 住宅及店面 100.00%2015 年12 月 02日 部分完工 100.00%10