601588_2022_北辰实业_北辰实业2022年年报_2023-03-23.pdf

2022 年年度报告 1 1/162162 公司代码：601588 公司简称：北辰实业 北京北辰实业股份有限公司北京北辰实业股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2 2/162162 董事长致辞董事长致辞 各位股东：本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零二二年十二月三十一日之年度经营业绩报告。截至二零二二年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业收入人民币 1,298,894.0万元，同比下降 41.45%。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币-143,830.7 万元和-157,551.6 万元。每股收益为人民币-0.48 元。回顾二零二二年，面对错综复杂的国内外形势，公司审时度势、攻坚克难，认真研判市场形势变化，客观评估公司业务现状，有效防范风险，保持公司各业务板块稳健运营。在房地产开发业务方面，公司快速适应政策及市场变化，强化全流程监督管控，合理安排财务资源配置，努力压缩成本费用，着力增强房地产开发业务抗风险能力。在会展（含酒店）及商业物业业务方面，公司会展上游业务拓展实现突破，会展场馆输出管理规模持续扩大，商业物业专业化运营进一步提升，会展（含酒店）及商业物业整体运营成效稳中有进。展望二零二三年，公司将继续坚持“会展+地产”的运营模式，在充分发挥各业态比较优势的基础上，构建各个板块相互支撑、优势互补、协同发展的新格局，推动公司高质量发展。对于房地产开发业务，公司要深入研判和把握行业发展趋势，在土地储备、产品打造、运营管控等方面加强整体统筹，谋划长远稳健发展，打造具有北辰特色的地产品牌。对于会展（含酒店）及商业物业业务，公司要积极推进数字化赋能，实现高质量发展。一方面以首都会展集团为平台，积极推进会展全产业链布局扩张，做大做强会展上游业务，打造国际一流的会展品牌企业。另一方面，以北辰商业管理公司为平台，加快现有业务提质增效，不断提升专业化、市场化运营水平，努力打造具有行业竞争力的商业物业管理品牌。我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造成为国际一流的会展品牌企业和独具特色的复合地产品牌企业而努力奋斗！最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！2022 年年度报告 3 3/162162 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 杨华森 因公请假 李云 董事 张文雷 因公请假 李伟东 三、三、普普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李伟东李伟东、主管会计工作负责人主管会计工作负责人胡浩胡浩及及会计机构负责人（会计主管人员）会计机构负责人（会计主管人员）杜艳杜艳声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期董事会决议通过的本报告期利润分配预案利润分配预案或公积金转增股本预案或公积金转增股本预案 根据公司章程有关利润分配的规定并综合考虑公司未来发展需求情况，公司2022年度拟不进行利润分配，亦不实施包括资本公积转增股本在内的其他形式分配。该议案已经公司董事会、监事会审议通过，并将提交公司股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 1、市场风险 房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升开发成本。地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。2022 年年度报告 4 4/162162 针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将不断优化发展战略，坚持适度规模，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。2、政策风险 房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管当前行业政策有所放宽，但“房住不炒”的总基调仍将持续，房企面临的政策风险在一定程度上仍存在。针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策和宏观经济环境变化，依据政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开发业务可持续发展的潜力，提升综合竞争力。3、人才储备的短期风险 随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，加强内部选拔培养与市场化人才引进相结合，选聘职业经理人，全面推行经理层成员任期制契约化管理，举办企业领导人员与年轻干部人才提升经营管理能力等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设；通过开展会展集团“雄鹰、飞鹰、精鹰”、地产集团“领航、远航、启航”三级人才培养体系，加速人才储备；通过加大应届毕业生的引进与培养，开展“优培计划”，强化基础人才队伍建设。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 5 5/162162 目目 录录 第一节 释义.5 第二节 公司简介和主要财务指标.8 第三节 管理层讨论与分析.12 第四节 公司治理.28 第五节 环境与社会责任.40 第六节 重要事项.44 第七节 股份变动及股东情况.52 第八节 优先股相关情况.56 第九节 债券相关情况.57 第十节 财务报告.63 备查文件目录 1、载有法定代表人签名的年度报告文本。2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。3、载有普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。4、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。5、在香港交易所发布的年度报告文本。2022 年年度报告 6 6/162162 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司 本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司 本集团 指 本公司及其子公司 北辰房地产 指 北京北辰房地产开发股份有限公司 天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司 姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司 绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司 信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司 北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司 北辰会展集团 指 北京北辰会展集团有限公司 北辰酒店 指 北京北辰酒店管理有限公司 北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司 辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心 元辰鑫物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫物业管理分公司 北辰亚市 指 北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司 国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心 世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司 杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司 北京北辰当代 指 北京北辰当代置业有限公司 武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司 北辰信息服务 指 北京北辰会展信息服务有限公司 时代会展 指 北京北辰时代会展有限公司 会展研究院 指 北京北辰会展研究院有限公司 苏州北辰旭昭 指 苏州北辰旭昭置业有限公司 杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司 南京旭辰 指 南京旭辰置业有限公司 武汉光谷 指 武汉光谷创意文化科技园有限公司 成都北辰 指 成都北辰置业有限公司 廊坊房地产 指 廊坊市北辰房地产开发有限公司 合肥辰旭 指 合肥辰旭房地产开发有限公司 成都天府 指 成都北辰天府置业有限公司 成都辰诗 指 成都辰诗置业有限公司 杭州京华 指 杭州北辰京华置业有限公司 杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司 杭州金湖 指 杭州金湖房地产开发有限公司 领航会展 指 北京北辰领航商务会展有限公司 宁波京华 指 宁波北辰京华置业有限公司 重庆两江 指 重庆北辰两江置业有限公司 苏州北辰置业 指 苏州北辰置业有限公司 宁波辰新 指 宁波辰新置业有限公司 北辰地产集团 指 北京北辰地产集团有限公司 武汉辰慧 指 武汉北辰辰慧房地产开发有限公司 2022 年年度报告 7 7/162162 武汉辰智 指 武汉北辰辰智房地产开发有限公司 无锡盛阳 指 无锡北辰盛阳置业有限公司 无锡辰万 指 无锡市辰万房地产有限公司 武汉领航 指 武汉北辰领航商务会展有限公司 成都华府 指 成都北辰华府置业有限公司 四川天仁 指 四川北辰天仁置业有限公司 海口辰智 指 海口辰智置业有限公司 成都北辰中金 指 成都北辰中金展览有限公司 武汉裕辰 指 武汉裕辰房地产开发有限公司 杭州京诚 指 杭州北辰京诚置业有限公司 武汉金辰盈智 指 武汉金辰盈智置业有限公司 武汉北辰创意 指 武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司 北京宸宇 指 北京宸宇房地产开发有限公司 武汉辰发 指 武汉辰发房地产开发有限公司 武汉辰展 指 武汉辰展房地产开发有限公司 长沙滨辰 指 长沙滨辰置业有限公司 北辰会展投资 指 北京北辰会展投资有限公司 廊坊辰智 指 廊坊市辰智房地产开发有限公司 武汉金辰盈创 指 武汉金辰盈创置业有限公司 成都天辰 指 成都北辰天辰置业有限公司 重庆合悦 指 重庆北辰合悦置业有限公司 广州辰旭 指 广州辰旭置业有限公司 北辰兴顺会展 指 北京北辰兴顺会展有限公司 廊坊辰睿 指 廊坊市辰睿房地产开发有限公司 宁波京诚 指 宁波北辰京诚置业有限公司 国际展览中心 指 北京国际展览中心有限公司 广州广悦 指 广州广悦置业有限公司 杭州京阳 指 杭州北辰京阳置业有限公司 海口辰睿 指 海口辰睿置业有限公司 钓鱼台会展 指 钓鱼台北辰（北京）会展有限公司 扬子江会展 指 南京北辰扬子江会议会展有限公司 首都会展集团 指 首都会展（集团）有限公司 北京辰轩 指 北京辰轩置业有限公司 北京辰星 指 北京辰星国际会展有限公司 北辰商管 指 北京北辰商业管理有限公司 京西科幻 指 北辰京西科幻（北京）会展有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 报告期 指 2022 年年度 2022 年年度报告 8 8/162162 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司 公司的中文简称 北辰实业 公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited 公司的外文名称缩写 Beijing North Star 公司的法定代表人 李伟东 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郭川 胡浩 联系地址 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 12 层 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 电话 010-64991277 010-64991277 传真 010-64991352 010-64991352 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路8号 公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 12 层 公司办公地址的邮政编码 100101 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 北辰实业 601588 H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场2 号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 彭啸风、张美丽 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 罗兵咸永道会计师事务所 办公地址 Pricewaterhousecoopers,22F Princes building,Central,Hong Kong 签字会计师姓名 黄焯棋 2022 年年度报告 9 9/162162 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减（%）2020年 调整后 调整前 营业收入 12,988,939,722 22,182,853,805 22,094,296,248-41.45 17,995,982,446 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 12,986,592,257 22,088,502,713 22,090,426,313-41.21 17,989,663,560 归属于上市公司股东的净利润-1,575,516,219 212,983,698 202,660,230-839.74 270,974,629 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1,644,189,577 173,392,022 180,810,761-1,048.25 217,821,731 经营活动产生的现金流量净额 4,003,550,986 6,940,264,242 6,937,977,114-42.31 251,508,726 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 12,786,706,041 15,508,960,940 15,457,365,339-17.55 17,049,145,829 总资产 67,280,220,550 79,817,054,022 79,704,970,124-15.71 86,443,456,322 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减（%）2020年 调整后 调整前 基本每股收益（元股）-0.48 0.02 0.02-2,500.00 0.04 稀释每股收益（元股）-0.48 0.02 0.02-2,500.00 0.04 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.50 0.02 0.01-2,600.00 0.02 加权平均净资产收益率（%）-11.73 0.52 0.45 减少 12.25 个百分点 0.87 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-12.24 0.25 0.30 减少 12.49 个百分点 0.51 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 单位:千元 币种:人民币 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则-1,575,516 212,984 12,786,706 15,508,961 按境外会计准则调整的项目及金额：冲回中国准则下投资性房地产所计提折旧及减值准备(a)268,161 232,846 2,420,776 2,152,615 2022 年年度报告 1010/162162 投资性房地产公允值变化(a)-138,638-100,673 4,205,468 4,344,106 按境外会计准则-1,445,993 345,157 19,412,950 22,005,682 (二二)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 (a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。九、九、20222022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,326,609,629 4,513,901,215 1,925,727,273 4,222,701,605 归属于上市公司股东的净利润 32,052,424-539,784,870-279,877,797-787,905,976 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 27,800,629-557,098,689-297,663,245-817,228,272 经营活动产生的现金流量净额 1,026,366,659 859,760,524 1,398,736,567 718,687,236 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益-137,726-3,577,195-5,204,807 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 12,581,060 27,471,777 25,615,379 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 73,141,265 8,813,551-同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-3,558,770 12,797,284-辞退福利-3,478,000-4,215,000-791,000 注销子公司确认投资收益-5,016,867 处置长期股权投资产生的投资收益-45,811,037 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 16,543,824 5,291,062-3,767,593 减：所得税影响额 23,772,914 8,446,049 14,522,654 少数股东权益影响额（税后）2,645,381-1,456,246-995,669 合计 68,673,358 39,591,676 53,152,898 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 2022 年年度报告 1111/162162 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 1212/162162 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等 15 个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。会展（含酒店）业务以首都会展集团为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体、会展产业数字化转型发展标杆，并致力于打造国际一流的会展品牌。公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北辰商管公司为依托，对会展及地产配套的写字楼、公寓、综合商业等业态进行专业化运营管理，通过建立统一的资产中心管理模式，以智慧科技赋能物业运营管理，构建具备轻资产输出能力的专业商业物业服务品牌。二、二、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十六年荣获中国房地产 TOP10 研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国 15 个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。另一方面，公司凭借 20 余年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务标准和团队，在会展主承办、高端国务政务活动服务、会展场馆酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展全产业链布局和扩张，目前已成为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC 会议、杭州 G20 峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。三、三、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 二零二二年，面对错综复杂的国内外形势，我国加大宏观调控力度，应对超预期因素冲击，经济总量持续扩大，发展质量稳步提升，改革开放全面深化，就业物价基本平稳，保持了经济社会大局稳定，全年 GDP 增速为 3.0%。1 1、房地产开发、房地产开发 2022 年年度报告 1313/162162 二零二二年，我国房地产市场进入深度调整阶段，在坚持“房住不炒”总基调不变的基础上，多次释放积极信号并优化调控政策。为刺激需求，多地政府先后出台降低首付比例及房贷利率、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等政策，力促刚性和改善性需求释放；为稳定供给，中央各部门和地方政府多渠道为房企提供资金支持，优化预售资金监管，加速落实“保交楼、稳民生”，行业政策环境进入全面宽松周期。总体来看，尽管供求两端频出利好政策，但经济下行压力加大、“断供”事件频发，居民购房意愿持续走弱，市场成交保持低迷态势，房价呈下行走势，房地产市场整体回暖情况不及预期。根据国家统计局数据（下同）显示，二零二二年全国房地产市场商品住宅销售面积 114,630 万平方米，同比下跌 26.77%，商品住宅平均销售价格为人民币 10,185 元/平方米，同比下跌 2.03%。一线城市中，北京商品住宅市场成交规模明显下降，成交均价结构性上涨，库存规模上行；上海、深圳及广州商品住宅市场成交面积大幅下滑。二三四线城市商品住宅市场成交规模均显著下降，成交均价在上半年整体呈横盘态势，在下半年受房企打折促销等因素影响持续下行。2 2、会展（含酒店）及商业物业、会展（含酒店）及商业物业 二零二二年，国内各会展企业积极开展业务创新，通过线上线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，会展业数字化转型趋势愈加明显，但受经济环境影响，多地出台政策暂停举办大型聚集性活动，全国会展业项目规模大幅缩减，收入下降依然严重。酒店业业绩承压，出租率下行；写字楼市场净吸纳量大幅下滑，空置率上扬，租金水平普遍下降；公寓市场平均租金小幅下滑。四、四、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 二零二二年，公司聚焦主业，整合资源，加强管控，防范风险，持续推动房地产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展。1 1、房地产开发、房地产开发 在房地产市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司坚持稳健经营策略，着力增强房地产开发业务抗风险能力。紧抓销售回款，促进库存去化。公司积极应对行业挑战，精准制定营销策略，强化数字化推广手段，上线“北辰橙享家”营销程序，多维度拓宽宣传力度，创新节日销售互动，加速实现销售去化回款。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 124.24 亿元（含车位）和61.63 万平方米。其中，长沙城市中心销售额、销售回款、营业收入三项主体经营指标完成均超人民币 20 亿元；杭州城市中心聆潮府项目开盘售罄，并实现交付率 90%以上；海口城市中心保障房北辰长秀仕家项目完成签约人民币 11.3 亿元，成为区域安居工程标杆；北京城市中心揽境项目抢抓市场窗口期，提前 2 个月住宅清盘，实现合同金额人民币 25.8 亿元。加强流程管控，做好风险防范。加大对重点项目销售、结算、资金监管、到期债务等资金线条和开发、营销、运营、工程等业务线条的定期梳理分析，加强全流程严管控，完善风险评估机制。加强合作项目合规审查，防范项目风险外溢。加强战略集中采购，有效降低采购成本，压缩固定费用支出。推进精细化管理，提升运营水平。充分总结项目开发经验，以目标管理、资源控制、利润规划、指标评估为触点，全面推进大运营管理体系建设，合理设定项目目标和定位，加强土地资源和销售资源计划管理，实现全周期和全专业利润管控，强化业务指标衡量标准，保障项目质量，提升运营水平。加快项目建设，保障平稳交付。公司聚焦风险防范，加强现金回款，重视企业责任担当，强调住宅品质保障，加快推进项目建设，制订专项工期计划，抽调专员驻场督导，严格履行交付检查，确保高质量如约交付，全年完成 9 批次约 4000 户住宅平稳交付。2 2、会展（含酒店）及商业物业、会展（含酒店）及商业物业 公司抢抓机遇，整合资源，加快数字化赋能，最大程度降低经济环境对公司业务的影响。（1 1）会展（含酒店）会展（含酒店）高质量服务北京冬奥会、冬残奥会。公司旗下北京北辰洲际酒店、北京北辰五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店及国家会议中心入选奥林匹克大家庭酒店场馆，作为国际奥委会和国际残奥委会的赛时总部及赛事运行调度指挥中心，负责接待奥委会主要官员。国家会议中心大酒店与亚运村宾馆作为签约酒店，负责接待服务冬奥会媒体及技术官员。公司充分发挥多年积淀的专业服2022 年年度报告 1414/162162 务保障经验，从硬件环境改造和软件服务品质提升双向发力，以媒体服务零投诉、场馆运行零事故、团队员工零感染，圆满完成北京冬奥会、冬残奥会服务保障工作，再次用北辰标准向世界展示“北京服务”风采，公司品牌影响力进一步提升。积极拓展会展上游业务。公司控股子公司首都会展集团作为中国国际服务贸易交易会（简称“服贸会”）专业运营商，积极推进服贸会市场化、专业化运作。二零二二年，统筹一会两馆三场地，国家会议中心一期、二期首次“双馆联动”，展览展示面积增至 15.2 万平方米，线下参展企业 2441 家，展览期间累计入场 27.5 万人次，展会规模、质量和市场化水平进一步提升。此外，公司加速拓展会展上游业务，会展上游产业链进一步完善。报告期内首都会展集团与北京燃气集团签署合作合同，成为第 29 届世界燃气大会（WGC2025）独家承办单位；积极参与 Sibos2024 金融大会申办，引入中国（北京）国际视听大会、北京国际医疗美容产业发展及产品博览会；成功主办首届国际会展经济发展论坛和第四届中国西部供应链与物流技术装备博览会，承办第 33 届中国制冷展。稳步推进受托管理业务。报告期内，公司在桂林、北京、德州、南京、珠海等地，新签约 6家受托管理场馆及酒店，新增顾问咨询项目 6 个。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国 29 个城市，遍布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，顾问咨询场馆及酒店项目 58 个，受托管理场馆及酒店项目 41 个，实现受托管理场馆总面积达 388 万平方米，市场份额持续扩大，行业地位保持领先。表 1：截至目前公司受托管理的会展场馆及酒店项目 序号序号 位置位置 项目名称项目名称 1 北京市 北京金海湖国际会展中心 2 首钢会展中心 3 河北省张家口市 崇礼国际会议会展中心及配套酒店 4 张家口北辰五洲皇冠酒店 5 张家口怀安北辰五洲皇冠花园酒店 6 张家口万全北辰五洲皇冠酒店 7 河北省石家庄市 石家庄国际会展中心 8 河北省雄安新区 雄安商服会展中心及配套酒店 9 河北省廊坊市 河北永清银丰北辰五洲皇冠酒店 10 内蒙古自治区赤峰市 赤峰北辰五洲皇冠酒店 11 吉林省通化市 通化万峰北辰五洲皇冠酒店 12 山西省大同市 大同北辰五洲皇冠行政公寓 13 宁夏回族自治区 银川市 宁夏国际会堂 14 山东省青岛市 青岛国际会议中心 15 青岛上合国际会议中心 16 山东省德州市 德州天衢博览广场 17 山东省威海市 威海国际经贸交流中心及配套酒店 18 西藏自治区林芝市 林芝五洲皇冠酒店 19 四川省成都市 成都空港产业服务区建设项目会议中心及配套酒店 20 重庆市 重庆金隅五洲皇冠酒店 21 重庆金隅五洲皇冠行政公寓 22 湖北省武汉市 武汉中交北辰五洲皇冠酒店 23 湖南省长沙市 长沙中交国际中心北辰五洲皇冠酒店 24 江西省宜春市 江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店 25 广西壮族自治区 桂林市 桂林国际会展中心 26 江苏省连云港市 连云港大陆桥会议中心及配套酒店 27 江苏省泰州市 泰州中国医药城会展中心 28 江苏省南通市 南通国际会展中心及配套酒店 29 江苏省南京市 南京扬子江国际会议中心及配套酒店 30 南京五洲皇冠行政公寓 31 南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店 2022 年年度报告 1515/162162 32 南京五洲皇冠酒店 33 浙江省湖州市 德清国际会议中心 34 浙江省杭州市 杭州国际博览中心及配套酒店 35 杭州未来科技城学术交流中心 36 福建省福州市 福州数字中国会展中心 37 广东省广州市 广州香雪五洲皇冠酒店 38 广东省惠州市 惠东北辰五洲皇冠行政公寓 39 广东省珠海市 珠海国际会展中心 40 珠海金叶五洲皇冠酒店 41 珠海五洲皇冠运动员公寓 深入开展会展行业研究。公司发挥智库作用，服务会展产业发展，承接北京市商务局新时期北京市会展业发展研究课题，发布中国展览指数报告（2021），为北京市“十四五”时期会展业发展规划高效落地和精准施策提供智力支持；推进校企合作，深化产教融合，开展会展人才培养。加快推动会展数字化建设。公司以承办 2022 年服贸会为契机，加强在会议展览中数字化和智能化的研发和应用，持续推进数据信息互联互通和多场景深度融合。建设完成服贸会 APP 云会议、云直播和云洽谈等功能模块，搭建服贸会数字平台。开发线上证件系统、展位销售系统和观众 CRM系统，提升客户使用体验。上线会展知识管理系统，将会展及相关产业信息以数字化方式分类存储，有效应用到员工培训、业务拓展，努力打造成为行业发展咨询、竞争情报分析、企业管理咨询的综合云分析服务平台。（2 2）商业物业）商业物业 聚合力，成立商业管理公司。为提升商业物业综合运营效益，公司投资成立全资子公司北京北辰商业管理有限公司，以会展为龙头，带动写字楼、公寓、综合商业等各业态协同发展。在实现自持物业精细化管理的基础上，构建具备轻资产输出能力的专业商业物业服务品牌，打造公司新的战略支撑点。稳经营，积极调整营销策略。针对写字楼业态和公寓业态，公司积极拓展销售渠道，不断挖潜客户资源，制定精准销售策略，出租率保持平稳。3 3、融资工作、融资工作 公司统筹制定资金管控措施，加强多渠道融资，强化现金流管理，持续优化负债结构，巩固财务安全边际。报告期内分别完成 2022 年度第一期、第二期中期票据和 2022 年公司债券的发行工作，实现融资金额人民币 33.07 亿元，票面利率维持在行业较低水平。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 二零二二年，公司实现营业收入人民币 1,298,894.0 万元，同比下降 41.45%。公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币-143,830.7万元、-165,284.4万元和-157,551.6万元。其中，房地产开发板块受宏观调控、结算周期的影响可结转面积下降，实现营业收入人民币1,096,454.1 万元（含车位），同比下降 45.53%，同时公司对部分房地产项目计提存货跌价准备，税前利润为人民币-60,814.9 万元。会展（含酒店）及商业物业板块受经济环境影响，实现营业收入人民币 188,178.2 万元，同比下降 1.48%，税前利润为人民币-9,547.9 万元。2022 年年度报告 1616/162162 (一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 12,988,939,722 22,182,853,805-41.45 营业成本 10,319,764,616 17,627,094,222-41.46 销售费用 486,486,162 619,374,667-21.46 管理费用 884,696,645 983,551,074-10.05 财务费用 784,627,659 560,524,260 39.98 经营活动产生的现金流量净额 4,003,550,986 6,940,264,242-42.31 投资活动产生的现金流量净额-225,976,108-2,080,340,946 89.14 筹资活动产生的现金流量净额-8,350,376,056-2,731,076,374-205.75 营业收入变动原因说明：主要是由于公司本期房地产开发板块可结转面积减少所致 营业成本变动原因说明：主要是由于公司本期营业收入减少，相应结转成本减少所致 销售费用变动原因说明：主要是由于公司本期销售服务费减少所致 管理费用变动原因说明：主要是由于公司本期控制非必要费用支出 财务费用变动原因说明：主要是由于公司本期可资本化的利息减少所致 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期销售商品、提供劳务收到的现金减少所致 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期收回关联方贷款本金增加及投资支付的现金减少所致 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期偿还到期债务所致 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司实现营业收入 129.89 亿