600657_2022_信达地产_信达地产2022年度报告_2023-03-28.pdf

1 公司代码：600657 公司简称：信达地产 信达地产股份有限公司信达地产股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人郭伟郭伟、主管会计工作负责人（财务总监）、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬周慧芬及会计机构负责人（财务管理中及会计机构负责人（财务管理中心总经理）心总经理）王琦王琦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司董事会审议通过，公司拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税）,不进行资本公积金转增股本。截至2022年12月31日，公司总股本为2,851,878,595股，以此计算合计派发现金红利总金额114,075,143.80元（含税）。公司本次利润分配议案将在提交公司股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 3 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.36 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.50 第六节第六节 重要事项重要事项.53 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.69 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.83 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.74 第十节第十节 财务报告财务报告.84 备查文件目录（一）载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的公司会计报表。（二）载有安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章的公司审计报告原件。（三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有文件正文及公告原稿。4 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 信达地产、公司 指 信达地产股份有限公司 中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司 信达投资 指 信达投资有限公司 淮矿集团 指 淮南矿业（集团）有限责任公司 赣粤高速 指 江西赣粤高速公路股份有限公司 崇远集团 指 北京崇远集团有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 信达地产股份有限公司 公司的中文简称 信达地产 公司的外文名称 Cinda Real Estate Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 Cinda Real Estate 公司的法定代表人 郭伟 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑奕 李谦 联系地址 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座10层 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座10层 电话 010-82190959 010-82190959 传真 010-82190933 010-82190933 电子信箱 dongban_ dongban_ 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市东城区永内大街1号 公司办公地址 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座 公司办公地址的邮政编码 100081 公司网址 电子信箱 dongban_ 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报上海证券报证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 董事会办公室 5 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 信达地产 600657 北京天桥 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市东城区东长安街1号东方广场安永大楼 16 层 签字会计师姓名 钱晓云、罗春艳 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 18,248,095,457.18 22,105,282,753.10-17.45 25,863,802,943.66 归属于上市公司股东的净利润 550,403,895.48 815,251,105.89-32.49 1,502,034,587.54 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 348,445,215.53 104,376,087.89 233.84 1,195,685,965.80 经营活动产生的现金流量净额 1,840,131,585.83 2,711,787,986.70-32.14 7,361,073,970.19 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 24,215,759,368.00 23,863,671,853.13 1.48 23,086,697,770.18 总资产 88,406,095,713.68 86,921,743,162.63 1.71 94,278,648,054.25 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）0.19 0.29-34.48 0.53 稀释每股收益（元股）0.19 0.29-34.48 0.53 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.12 0.04 200.00 0.42 加权平均净资产收益率（%）2.29 3.47 减少1.18个百分点 6.68 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）1.45 0.44 增加 1.01 个百分点 5.32 6 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、扣除非经常性损益后的基本每股收益、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因说明：主要原因为上年收到较大金额赔偿金，该笔款项须计入非经常性损益，扣除非经常性损益后归属上市公司股东净利润较上年增加，扣除非经常性损益后的基本每股收益、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率较上年相应增加。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为房地产项目销售回款较上年同期减少。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 4,044,153,220.43 3,784,270,828.19 4,061,733,760.08 6,357,937,648.48 归属于上市公司股东的净利润 30,353,102.12 297,479,959.11 120,664,213.60 101,906,620.65 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 3,858,006.63 391,851,268.04-87,048,123.15 39,784,064.01 经营活动产生的现金流量净额-1,078,495,450.31 2,422,680,204.38-2,153,454,820.76 2,649,401,652.52 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 1,171,962.14 16,741,531.69 349,308,352.39 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准11,865,614.62 8,038,433.44 6,269,132.95 7 定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 261,214,739.08 主要为向合营、联营企业收取的资金占用费 84,890,604.12 109,523,891.51 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 125,968,748.21 5,444,781.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-369,276,344.53 为金融资产公允价值变动损益-37,077,603.26-211,178,517.89 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 29,188,409.81 565,245,048.34 54,243,087.52 其他符合非经常性损益定义的损益项目 133,458,315.67 主要为持有金融资产投资收益 111,966,117.24 46,677,488.84 减：所得税影响额-8,529,252.30 43,699,929.58 46,190,013.83 少数股东权益影响额（税后）162,017.35 673,964.99 2,304,799.75 合计合计 201,958,679.95201,958,679.95 710,875,018.00710,875,018.00 306,348,621.74306,348,621.74 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交 易 性 金融资产 2,917,402,215.76 2,100,713,333.02-816,688,882.74-379,173,449.02 其 他 非 流动 金 融 资产 1,002,994,038.93 2,633,148,185.14 1,630,154,146.21 9,897,104.49 合计合计 3,920,396,254.693,920,396,254.69 4,733,861,518.164,733,861,518.16 813,465,263.47813,465,263.47 -369,276,344.53369,276,344.53 8 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）房地产市场回顾与展望（一）房地产市场回顾与展望 2022 年，世界经济增速放缓，国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，在此复杂形势下，我国加大宏观调控力度，宏观经济保持基本稳定。2022 年，我国 GDP 为 121 万亿元，同比增长 3.0%，增速有所放缓。在此背景下，2022 年我国房地产开发投资增速也呈现逐月下滑的态势，全年转为负增长。国家统计局数据显示，2022 年，全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10.0%；从月度累计数据看，增速逐月下降，如下图 1 所示。房地产开发企业也减缓了开发投资力度，房地产开发景气下滑。国家统计局数据显示，2022 年，房地产开发企业房屋施工面积 904,999 万平方米，比上年下降 7.2%；房屋新开工面积 120,587 万平方米，下降 39.4%；房屋竣工面积 86,222 万平方米，下降 15.0%；2022 年 12 月份，房地产开发景气指数仅为 94.35。图图 1 1：全国房地产开发投资增速：全国房地产开发投资增速 2022 年，商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%。商品房销售额 133,308 亿元，下降 26.7%。从月度累计数据看，商品房销售规模增幅持续低迷，至年底没有出现明显好转，如下图 2 所示。2022 年，我国商品房销售规模下降的主要原因是前几年市场成交较为活跃，购房需求有所透支，同时 2022 年部分房企债务违约、部分居民就业收入不稳定等多重因素影响居民购房信心，导致市场成交规模下降。图图 2 2：全国商品房销售面积及销售额增速：全国商品房销售面积及销售额增速 4.4 3.7 0.7-2.7-4.0-5.4-6.4-7.4-8.0-8.8-9.8-10.0-12-8-40482021年年1-12月月2022年年1-2月月1-3月月1-4月月1-5月月1-6月月1-7月月1-8月月1-9月月1-10月月 1-11月月1-12月月（%）1.9-9.6-13.8-20.9-23.6-22.2-23.1-23.0-22.2-22.3-23.3-24.3 4.8-19.3-22.7-29.5-31.5-28.9-28.8-27.9-26.3-26.1-26.6-26.7-40-30-20-100102021年年1-12月月2022年年1-2月月1-3月月1-4月月1-5月月1-6月月1-7月月1-8月月1-9月月1-10月月1-11月月1-12月月（%）商品房销售面积增速商品房销售面积增速商品房销售额增速商品房销售额增速9 从全国来看，由于房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化较为明显，总体上一、二线核心城市的主城区市场需求依然保持较高的水平，一些二线城市的远郊区以及三四线边缘城市供应较为充足，客户观望氛围较为浓厚，市场总体处于不温不火的状态。报告期内，公司进入的长三角区域，杭州、宁波、合肥、芜湖等主流城市市场依然保持一定的韧性；北上广深四个一线城市的市场需求依然旺盛，但二手房、出租房对住宅新房市场的分流影响也在扩大，加上二套房首付较高，一线城市住宅新房成交量价受到不同程度的抑制。2022 年，在销售和融资整体出现下滑的情况下，全国房地产开发企业到位资金下降。国家统计局数据显示，2022 年，房地产开发企业到位资金 148,979 亿元，比上年下降 25.9%。其中，国内贷款 17,388 亿元，下降 25.4%；利用外资 78 亿元，下降 27.4%；自筹资金 52,940 亿元，下降19.1%；定金及预收款 49,289 亿元，下降 33.3%；个人按揭贷款 23,815 亿元，下降 26.5%。逐月来看，如下图 3 所示，下半年房地产开发企业到位资金情况没有明显好转，行业资金状况还需要进一步加以改善。图图 3 3：全国房地产开发企业本年到位资金增速：全国房地产开发企业本年到位资金增速 回顾 2022 年房地产市场，商品房市场调整的幅度、影响的范围超出以往的周期波动。在销售下滑、资金趋紧的情况下，房企纷纷降低了土地投资，土地市场降温更加明显。国家统计局数据显示，2022 年，房地产开发企业土地购置面积 10,052 万平方米，同比下降 53.4%；土地成交价款9,166 亿元，同比下降 48.4%。2022 年，我国宏观经济政策重心向稳增长和防风险方向转移，房地产行业政策逐步转向宽松。2022 年 4 月 29 日，中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。7 月 28 日，中央政治局会议进一步提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。11 月 11 日，央行、银保监会共同发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面共十六条具体措施。从全年看，相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策，从支持优秀房企融资、鼓励行业并购重组，到降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、居民换购住房个人所得税退税、放松户籍政策、加大人才引进力度等，都在努力稳定市场预期，这些政策有利于市场的恢复，但从政策出台到完全发挥政策效应，恢复行业良性循环，还需要一段时间。展望 2023 年，我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，需要大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，房地产行业的稳定健康发展对恢复经济活力具有重要意义。中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023 年 1 月 17 日，全国住房和城乡4.2-17.7-19.6-23.6-25.8-25.3-25.4-25.0-24.5-24.7-25.7-25.9-30-20-100102021年年1-12月月2022年年1-2月月1-3月月1-4月月1-5月月1-6月月1-7月月1-8月月1-9月月1-10月月1-11月月1-12月月（%）10 建设工作会议提出，以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展；大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策；推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房；以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。2023 年 3 月 5 日，政府工作报告强调，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。总体来看，在“稳”的政策导向下，2023 年房地产行业政策将有利于房地产市场恢复平稳健康发展，房地产市场有望实现软着陆，逐步企稳复苏；有利于推动房地产业向新发展模式平稳过渡，促进房地产行业良性循环，支持我国经济稳步增长。（二）公司主要经营工作情况（二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念，重点围绕“打造模式，构建生态；去化库存，加快回款；深化改革，创新机制；稳健经营，精益管理”，狠抓经营管理，强化考核激励，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式，扎实开展各项经营管理工作。报告期内，公司主要开展了以下工作：一是打造模式，构建生态。一是打造模式，构建生态。公司努力打造专业特色的不动产资源整合商，通过项目投资、协同拓展、操盘代建、联合建设、项目监管、专业咨询等方式，拓宽了业务来源，提高了轻资产业务规模，优化了业务结构。公司加强行业资源整合，挖掘合作潜力，进一步构建不动产业务生态圈；公司在物业服务领域与绿城物业开展合作，提升了物业服务水平；在商业运营领域与万达商管达成合作，有利于培育提升商业运营能力。二是去化库存，加快回款。二是去化库存，加快回款。公司加强市场监测与形势研判，抓住各地稳定市场的政策利好因素，加大销售力度，加快销售回款，努力提高资金周转效率。加强对现房、商业、办公、车位等存量产品的销售督导，切实推进存量去化与资产盘活。开展“现房节”活动，采取灵活的促销、行销、渠道等营销策略，提高拓客能力，加强销售考核激励，公司营销体系更加健全。三是深化改革，创新机制。三是深化改革，创新机制。深化“放管服”改革，组织开展项目复盘、业务培训、案例宣贯等系列知识共享活动，积极服务和赋能业务一线。推进“大运营”体系建设，实施“计划管理、货值管理、现金流监控、利润监控”的两管两控，建立储、建、供、销、存、融、回等运营及财务指标的数字化管理体系，努力提高项目运营效率。完善考核评价体系，强化激励约束机制，激发企业内生动力。加大员工调配力度，畅通人才交流通道，做到人尽其才，才尽其用。四是稳健经营，精益管理。四是稳健经营，精益管理。坚持稳中求进的工作总基调，继续保持稳健的财务状况，量入为出，开源节流，同时优化资源配置，精准投资、有效投放。勤俭办企，精耕细作，努力提高集约化经营和精细化管理水平。组织开展制度评估，完善公司制度体系建设，通过精简制度，优化权限，进一步赋能业务发展，提高工作效率。加强产品研发和设计管理，推进微改善、微创新，推进产品线迭代升级。加强成本与工程管理，产品品质、工程质量稳步提升。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 我国房地产行业的规模大、链条长，关系国计民生，对于经济金融稳定具有重要的系统性影响，是国民经济的支柱产业，保持房地产行业长期健康发展始终是宏观调控的重要方向。在我国推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局的城镇化进程中，房地产行业还有广阔的发展空间。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型、人才密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业的影响是全方位的，其中土地政策、融资政策、税收政策、房屋预售制度、人口户籍政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动、交通网络、气候环境、医疗教育资源等因素千差万别，导致各地市场差异很大、分化明显，即使同在一个城市，不同区位板块的市场表现也往往大相径庭。同时，房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响企业发展水平。房地产行业的多种特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色，房企总体呈现差异化、特色化发展的趋势。行业专业分工不断细化，投资商、开11 发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。我国房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，加上近年来现房销售的比重有所提高，房企在产品和服务方面的竞争趋于白热化。国家统计局数据显示，2022 年末，我国商品房待售面积 56,366 万平方米，比上年增长 10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。2022 年，全国房地产市场整体呈现调整下行的态势，房价上涨也受到了有效的抑制，一些城市房价出现了下跌。2022 年，商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 133,308 亿元，下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%。房地产价格稳中有降，国家统计局数据显示，2022 年 12 月，70 个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有 53 个，比上月增加 2 个；新建商品住宅销售价格环比下降城市有 55 个，比上月增加 4 个。市场变化进一步加剧了销售竞争的压力，房企优胜劣汰加剧。中指研究院发布的 2022 年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示，2022 年，TOP100 房企销售总额为 75,968.5 亿元，同比下降41.3%。2022 年，各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中，TOP10 房企销售额均值为 3,107.7 亿元，较上年下降 33.1%；TOP11-30 房企销售额均值为 1,035 亿元，较上年下降 45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。行业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司以房地产开发为核心，以物业服务、商业运营、房地产专业服务为支持，坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式；持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了北京、天津、上海、广东、浙江、江苏、安徽、湖北、山东、海南、重庆、成都等地近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注刚性需求和改善型需求，同时适度开发写字楼和综合体。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将发挥在房地产开发方面的专业能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。（一）定位差异化（一）定位差异化 公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，可以加强集团协同，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、联合建设、操盘代建、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着房地产市场进入规模降速的新周期，需要纾困救助和修复价值的不动产资源将增多，公司业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司加强房地产形势研判与业务研讨，积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，根据不同的业务场景梳理业务模式和解决方案，加强内部培训，同时健全业务审核体系，努力提高业务决策效率，集团协同效应进一步显现。（二）（二）模式轻型化模式轻型化 我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模。相对于传统“购地、开发、销售”的重资产业务模式，公司将采取多种灵活方式介入房地产项目，12 形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新等机会将不断增多。（三）团队专业化（三）团队专业化 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，企业凝聚力较强。房地产专业开发能力得到市场检验，公司品牌在部分区域市场有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司组织产品调研会，研讨产品线、产品特色、产品标准化的发展，持续完善公司产品体系；组织“匠心论道”知识分享活动，聚焦设计、工程、成本、采购等专业领域进行专题分享，有利于产品开发经验的积累和推广。报告期内，公司提供物业服务的多个项目赢得政府部门、社区、业主等各方认可与赞扬，进一步提高了公司的品牌美誉度；公司杭州信达中心（臻奥院）荣获“广厦奖”，合肥公园里、天御和芜湖翡丽世家三个项目获得“黄山杯”。（四）运营数智化（四）运营数智化 公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，进一步提高运营数智化水平，努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系，通过开发实施和集成对接，联动其他各业务系统，完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能，以及全周期货值结构的统计、整合和分析，为公司信息化赋能业务迈出坚实的一步。报告期内，公司梳理公司系统营销、成本、财务等大量项目历史数据，将处于试点阶段的营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台推行至公司系统，完成了业财一体化全面推广。公司围绕“数据同源、规范共享、应用统一、服务集中”，深化落实数据治理，实现了关键数据标准化。（五）机制市场化（五）机制市场化 公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制、增强市场化意识等多种方式，持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设，加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度，不断提升人才市场化竞争力。报告期内，公司加强人才梯队建设，建立人才库，设立项目经理、运营管理、工程管理、成本管理、设计研发、营销管理、财务税筹、行政人力等八个入库专业，实现入库人才统筹调配。公司崇尚真抓实干、注重实效的工作作风，弘扬善谋善为、善作善成的干事文化。报告期内，公司提炼形成了信达地产企业文化大纲，将企业文化建设与经营管理融为一体，大大提高了公司发展的内生动力。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 182.48 亿元，较上年同期 221.05 亿元下降 17.45%；实现净利润 5.75 亿元，较上年同期 8.45 亿元下降 31.94%；实现归属母公司净利润 5.50 亿元，较上年同期 8.15 亿元下降 32.49%。截至 2022 年 12 月 31 日，公司资产总额为 884.06 亿元，较年初 869.22 亿元增加 14.84 亿元；负债总额 633.09 亿元，较年初 622.75 亿元增加 10.34 亿元；归属于母公司的所有者权益为242.16 亿元，较年初 238.64 亿元增加 3.52 亿元；资产负债率为 71.61%，较上年度末 71.64%减少 0.03 个百分点。报告期内，公司累计实现销售面积 89.2 万平方米（其中合作项目权益销售面积 30.66 万平方米，代建项目销售面积 8.15 万平方米）；销售金额 224.18 亿元（其中合作项目权益销售金额 75.22亿元；代建项目销售金额 57.8 亿元）；回款金额 225.41 亿元（其中合作项目权益回款金额 74.34亿元，代建项目回款金额 45.51 亿元）。报告期内，新开工面积 330 万平方米（其中合作项目权益面积 63.88 万平方米，代建项目 188.72 万平方米）；公司竣工面积 172.65 万平方米（其中合作项目权益面积77.26万平方米，无代建项目）。报告期内，公司新增项目计容规划建筑面积219.82万平方米（其中代建项目 167.51 万平方米）。截至 2022 年 12 月 31 日，公司储备项目计容规划建筑面积 229.44 万平方米（其中合作项目权益面积 27.75 万平方米，代建项目 51.85 万平方米），公司在建面积 694.48 万平方米（其中合作项目权益面积 178.03 万平方米，代建项目 256 万平方米），公司房地产出租累计实现合同租金约 1.48 亿元。13 (一一)主营业务分析主营业务分析 1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 18,248,095,457.18 22,105,282,753.10-17.45 营业成本 13,648,743,203.86 17,835,921,424.88-23.48 销售费用 368,326,061.35 404,529,735.98-8.95 管理费用 770,543,879.99 825,055,638.03-6.61 财务费用 1,337,402,091.94 1,178,968,003.42 13.44 研发费用 5,040,751.91 4,958,184.41 1.67 经营活动产生的现金流量净额 1,840,131,585.83 2,711,787,986.70-32.14 投资活动产生的现金流量净额-1,472,243,737.51-9,027,112,754.47 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,254,588,737.83-4,106,583,799.69 不适用 税金及附加 621,528,235.88 1,093,907,229.24-43.18 投资收益 712,023,859.86 1,472,160,486.92-51.63 公允价值变动收益-369,276,344.53-37,077,603.26 不适用 信用减值损失-147,540,515.72-44,129,047.84 不适用 资产减值损失-388,893,896.12-1,281,797,863.31 不适用 营业外收入 158,812,362.23 589,143,219.39-73.04 所得税费用 895,979,122.76 621,710,031.46 44.12 营业收入变动原因说明：本期较上年同期房地产结转规模下降，营业收入下降 营业成本变动原因说明：本期较上年同期房地产结转规模下降，营业成本下降 经营活动产