600565_2022_迪马股份_迪马股份2022年年度报告（更正版）_2023-06-14.pdf

2022 年年度报告1/283公司代码：600565 公司简称：迪马股份 重庆市迪马实业股份有限公司 2022 年年度报告 重庆市迪马实业股份有限公司 2022 年年度报告 2022 年年度报告2/283 重要提示 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、公司全体董事出席董事会会议。二、公司全体董事出席董事会会议。三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大不确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大不确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2022 年度财务报表出具了带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见的审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，独立董事、监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日披露的董事会关于带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审计报告的专项说明。四、公司负责人黄力进、主管会计工作负责人易琳 及会计机构负责人（会计主管人员）张小峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。四、公司负责人黄力进、主管会计工作负责人易琳 及会计机构负责人（会计主管人员）张小峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所审计，公司母公司2022年度实现的净利润110,982,066.03元，根据公司章程规定，提取10%的法定盈余公积金计11,098,206.60元,加上年初未分配利润1,076,110,915.43元，减2021年度利润已分配的0元，本次可供分配的利润为1,175,994,774.86元。综合考虑目前行业环境、市场现状及未来发展趋势，结合公司发展现状、债务情况及资金安排，为提高公司财务的稳健性和抗风险能力，实现公司持续、稳定、健康的战略发展，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟不进行利润分配，资本公积不转增股本。六、前瞻性陈述的风险声明六、前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 2022 年年度报告3/283八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“管理层讨论与分析”中关于“报告期内公司所处行业情况”、“关于公司未来发展的讨论与分析”中的内容。十一、其他十一、其他 适用 不适用 2022 年年度报告4/283目录 目录 第一节第一节释义释义.4第二节第二节公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5第三节第三节管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9第四节第四节公司治理公司治理.46第五节第五节环境与社会责任环境与社会责任.62第六节第六节重要事项重要事项.65第七节第七节股份变动及股东情况股份变动及股东情况.89第八节第八节优先股相关情况优先股相关情况.96第九节第九节债券相关情况债券相关情况.97第十节第十节财务报告财务报告.103 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。2、载有会计师事务所所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。注册会计师对公司控股股东及关联方占用资金情况的专项说明。3、报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告。2022 年年度报告5/283第一节 释义第一节 释义一、释义一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 东银控股 指 重庆东银控股集团有限公司 东原地产 指 东原房地产开发集团有限公司 迪马工业 指 重庆迪马工业有限责任公司 东原仁知 指 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标第二节 公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息 公司的中文名称 重庆市迪马实业股份有限公司 公司的中文简称 迪马股份 公司的外文名称 DIMA HOLDINGS Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 DIMA 公司的法定代表人 黄力进 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王骏 杨丽华 联系地址 重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼 重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼 电话 023-81155758 023-81155759 传真 023-81155761 023-81155761 电子信箱 W 三、基本情况简介 三、基本情况简介 公司注册地址 重庆市南岸区长电路8号 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼 公司办公地址的邮政编码 400060 公司网址 电子信箱 四、信息披露及备置地点 四、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼公司董秘办 2022 年年度报告6/283五、公司股票简况五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称A股 上海证券交易所 迪马股份 600565 无 六、其他相关资料六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 深圳市福田区香梅路 1061 号中投国际商务中心 A 座 14 楼 签字会计师姓名付忠伟、赵亮 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 办公地址 签字会计师姓名 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 办公地址 签字的保荐代表人姓名 持续督导的期间 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 办公地址 签字的财务顾问主办人姓名 持续督导的期间 七、近三年主要会计数据和财务指标七、近三年主要会计数据和财务指标(一)(一)主要会计数据主要会计数据单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 22,789,188,048.2520,463,211,063.88 11.37 21,270,775,309.04扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 22,768,217,713.13 20,427,577,740.18 11.46 21,209,622,424.47归属于上市公司股东的净利润-3,497,124,156.74-2,053,610,386.33 不适用1,802,845,360.19归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-3,135,056,121.03-2,093,130,348.85 不适用1,506,254,153.05经营活动产生的现金流量净额 1,929,834,838.52-2,340,920,855.49 不适用2,220,359,302.81 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 2022 年年度报告7/283归属于上市公司股东的净资产 5,067,752,728.988,617,935,664.68-41.2010,775,685,481.91总资产 70,370,785,333.8585,873,346,842.60-18.0581,727,740,443.70(二)(二)主要财务指标 主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）-1.40 -0.84 不适用 0.76稀释每股收益（元股）-1.40 -0.80 不适用 0.76扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-1.25 -0.86 不适用 0.64加权平均净资产收益率（%）-51.82 -20.91 减少30.91个百分点 18.11扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-44.66 -21.36 减少23.30个百分点 15.36 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异八、境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,237,406,964.96 7,981,143,148.909,089,724,563.59 3,480,913,370.80 归属于上市公司股东的净利润-47,506,803.43 238,331,138.486,766,196.74 -3,694,714,688.53 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-63,998,068.66 209,563,026.3029,156,259.75 -3,309,777,338.42 经营活动产生的现金流量净额 275,404,066.21 1,061,304,758.3093,208,828.56 499,917,185.45 季度数据与已披露定期报告数据差异说明适用 不适用 十、非经常性损益项目和金额十、非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 2022 年年度报告8/283非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益41,395,348.22说明 1 11,749,823.04 2,525,728.09越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免-计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外41,972,688.13说明 2 35,390,855.33 50,615,762.32计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费59,701.84 44,807,004.84企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益-非货币性资产交换损益-委托他人投资或管理资产的损益-因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备-债务重组损益-企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益-同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益10,885.84 -15,923.16 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回32,725,509.66说明 3 对外委托贷款取得的损益-采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-89,129,143.56说明 4 17,348,513.00 260,737,309.80根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响-受托经营取得的托管费收入-除上述各项之外的其他营业外收-说明 5-4,123,585.54 22,556,094.682022 年年度报告9/283入和支出421,524,242.73其他符合非经常性损益定义的损益项目-597,032.41 -4,297,756.72-3,069,629.68减：所得税影响额-39,008,862.30 13,602,593.30 5,085,946.18少数股东权益影响额（税后）5,990,613.00 2,929,370.13 76,495,116.73合计-362,068,035.71 39,519,962.52 296,591,207.14注：说明详见“第十节 财务报告”中“十八、补充资料：1、当期非经常性损益明细表”对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、采用公允价值计量的项目十一、采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 4,643,280,491.57 4,562,951,790.80-80,328,700.77-89,129,143.56交易性金融资产 186,068.28 196,954.1210,885.8410,885.84合计 4,643,466,559.85 4,563,148,744.92-80,317,814.93-89,118,257.72 十二、其他十二、其他 适用 不适用 第三节 管理层讨论与分析第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析一、经营情况讨论与分析 公司是一家在房地产开发及专用车制造业务深耕多年，依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、积极布局打造产业发展板块，以“多元化”为发展原则，构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。2022 年实现营业收入 2,278,918.80 万元，同比上升 11.37%，房地产主营业务收入占比88.59%；归属于上市公司股东的净利润-349,712.42 万元；资产规模 7,037,078.53 万元，同比减少 18.05%；净资产 1,244,085.39 万元，同比下降 28.53%；经营性现金净额 192,983.48 万元，同比增加 182.44%。2022 年公司发展面临的外部环境：2022 年宏观经济下行压力明显加大，居民收入预期下降以及预防式储蓄动机上升，导致消费、地产两大内需内生动能持续弱化，全年实际 GDP 增速回落 5.4 个百分点至 3.0%。就房地产行业而言，虽然报告期内稳楼市的政策持续出台，譬如央行相继放宽部分城市首套房贷利率下限、下调 LPR 等等，部分二三线城市从 2022 年 3 月以来持续出台降低房贷利率、降低首付比、增加公积金贷款额度等稳定地产需求的政策，但从国家统计局发布 2022 年全年房地产开发投资2022 年年度报告10/283与销售数据来看，全年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据持续下滑。全国房地产开发投资额同比下降 10%；房地产新开工面积同比下降 39.4%；全年商品房销售金额 13.3 万亿同比下降26.7%；除一线城市房价相对坚挺以外，二三线城市房价均大部分进入下跌区间；全年房贷信用融资金额 7.6 万亿，相较 2021 年下滑 20%，地产产业链整体经营压力大。2022 年公司业绩情况：受经济增速及行业整体市场下行等影响，公司主营业务房地产部分项目销售价格存在下降的情况，需根据会计准则的要求对资产减值测试并提取合理的减值准备，资产减值损失及信用减值损失总额为 325,974.66 万元，导致公司利润亏损；另一方面，报告期内权益销售金额同比下降约 56.9%，相应回款金额的减少对开发支付产生较大压力，增加了项目营运成本及费用，部分项目开发建设周期有所延长，后续可能进一步降低项目收益。在房地产业务销售下降及交付压力下，公司积极通过展期、延期或争取新增融资的方式，保持存续负债的稳定。2022 年公司有息负债总额 156.46 亿元，同比下降 13%，筹资活动产生的现金流净额为-42.57 亿元，债务呈现净偿还状态，实现经营性现金流净额 19.30 亿元。公司在面临巨大流动性压力的情况下，全体管理层与核心员工一起坚持“不躺平”，努力维持生产经营，全力以赴保交楼。公司 2022 年合并资产负债表的现金及现金等价物余额为人民币 24.65 亿元，一年内到期的银行借款和其他借款合计人民币 103.67 亿元。基于流动性风险考虑，公司审计机构立信会计师事务所对公司 2022 年财务报告发表了带与持续经营相关的重大不确定性部分的无保留意见审计意见。受市场下行、购房需求走弱的影响，公司在签约金额不断下滑、流动性紧张的经营压力下，全年坚定不移保证项目交付进度和交付品质，以保障财务安全为前提，坚持长期稳健经营；提升公司资金管理能力和精细化运营水平，降本增效，颗粒归仓；优化组织结构及绩效、保障管理团队的稳定及高效；借助公司在产品力、物业服务、社区运营等方面的核心竞争优势，持续跨越行业转折与阵痛期，保存实力，蓄势待发。（一）报告期内，公司经营还是存在如下亮点：1、维持信用稳定，全力保障流动性安全 报告期内，公司完成了中期票据的本息全额兑付、非公开发行住房租赁专项公司债券的付息，获得远东资信评估有限给予的信用跟踪评级维持 AA+，维持信用等级不变；报告期内，公司稳定经营力保交付，力争存续融资展期及续贷，2023 年 4 月中旬中泰资管-SAC 大厦信托受益权资产支持专项计划资产支持证券顺利获得三年续期，持续获得金融机构的信任与认可。2、法人治理结构规范、保障股东权益 公司一直保持高效、健全、合法合规的法人治理结构，规范运作。报告期内，公司共召开 4次股东大会，均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，公司决策程序及内部控制流程均符合公司章程、上市规则的相关规定，不存在重大缺陷。公司关联交易严格按照2022 年年度报告11/283规定的程序进行，严控与大股东的资金往来、资金占用与担保，保障公司及所有股东，尤其是中小股东的合法权益。3、优化组织结构，高效管理 公司持续性完善、优化内部组织架构，积极应对市场行情转变，精简高效管理，深推降本增效。在组织架构方面，报告期内公司调整完善地产、商业、产业发展等层级架构，建立高效传导机制；在团队建设方面，公司多举措多维度提升团队效能及凝聚力，稳定团队，促进员工与公司长远发展。4、东原仁知顺利上市，业务规模持续扩大 东原仁知凭借优质的物业服务及良好的财务状况受到客户与资本市场的高度认可，成功于报告期内在香港联交所主板顺利挂牌上市。报告期内，东原仁知规模稳步扩大，业绩稳定发展，进一步提高了物业管理服务的持续营运能力及整体实力，提升物业品牌知名度。5、践行社会责任，为安心幸福的未来 公司及旗下迪马公益基金会始终不忘初心，践行社会责任，用行动踏实走出安心幸福的未来，报告期内在公共安全、社区发展、乡村振兴、助学兴教方面持续贡献力量。6、业务协同，相辅相成，共创价值 公司积极探索新的发展模式，利用自身专业优势外延拓展，物业管理服务、商业管理、工业制造、医疗康养、城市更新、专业建设、智慧社区等方面挖掘更为多元化的发展机会，创造新利润增长点及赛道。（二）分板块重点工作情况 详见 三、报告期内公司从事的业务情况 二、报告期内公司所处行业情况二、报告期内公司所处行业情况 2022 年，国内外环境更趋复杂，俄乌冲突爆发冲击全球产业链，美联储持续加息带来全球资本市场动荡。国内地产及消费两大内需内生动能的持续弱化，对于经济增长、就业、物价均带来不同程度压力。中央政府及各地方政府稳增长政策加码，整体经济虽有下行压力，但相对其他主要经济体来说仍处于稳健区间。（一）地产行业 1）房地产开发 2022 年在“房住不炒”总基调指导下，房地产政策进入全面宽松周期，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，信贷环境不断优化。除一线城市地产政策仍相对偏紧，二三四线城市大面积出台降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限售、增加公积金贷款额度、房票安置、购房税收优惠等积极政策，但全年整体房地产仍呈现供需两弱，市场持续下行。2022 年年度报告12/2831、开发投资 从投资业态看，住宅投资仍是主流。2022 年全国房地产开发投资 132,895 亿元，同比下降10%，其中住宅投资占比 75.7%，增速较上年下降 9.5%，降幅小于商业地产等非住宅投资（-11.5%）。全国房地产开发企业土地购置面积为 10,052 万平方米，比上年减少了 11,537 万平方米，同比下降 53.4%；土地成交价款 9,166 亿元，同比下降 48.4%，在地产销售走弱以及资金周转偏紧背景下，房企拿地意愿也明显降低。投资区域看，东部地区仍占领半壁江山，投资额占比54.5%。2、施工与新开工 2022 年全年施工面积 904,999 万平方米，较去年下降 7.2%，但新开工面积下降 39.4%，跌幅明显大于整体施工面积和地产销售面积，在地产销售持续走弱以及房企流动性压力加大的背景下，投资回报率下降以及新增融资受限等原因综合以致新项目开工意愿有限。3、销售面积、销售金额与平均销售价格 全国商品房销售出现 2000 年以来最大跌幅，全年销售面积和销售金额分别为 13.58 亿平方米和 13.33 万亿元，增速较上年分别下降 24.3 和 26.7 个百分点。商品房平均销售价格为9,813.8 元/平方米，同比下降 3.2%。从地区看各地房地产销售均大幅下滑且下滑幅度分化情况明显，一线城市人口净流入、刚需相对较为充足，东部、中部地区地产销售跌幅相对较小，销售金额分别同比下降 25.1%、25.7%，西部和东北地区销售跌幅较大，销售金额分别同比下滑 30.6%、40.9%。总体而言，房地产市场多方承压，房价和成交规模跌回多年前，供应端和需求端的活跃度都较低，居民购房意愿不足，地产销售持续走弱。但从长远看，伴随政策持续加码，以及更平衡的城镇化布局铺开，积压在一线城市的地产购买力有望助推二三四线城市购房需求的逐步释放，地产需求有待稳步回升。2）物业服务行业 2022 年，受整体地产需求持续偏弱影响，加之部分房地产企业出险，竣工交付受到影响，物业管理公司营收增速出现放缓迹象，行业营收增速相较于 2021 年明显下降。CRIC 物管数据显示，物管规模增速从 2021 年的 47.8%降到了 2022 年的 29.4%，营收增速从 2021 年的 44%降到了2022 年的 27.9%。报告期内物管公司服务要求不断提升，成本相应增加，对利润率也有不同程度影响。物管行业经营情况总体降速，结构分化亦加剧，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出集中度提升、强者更强的局面。综合来看，未来物管行业将进入加速整合阶段。3）商业管理 2022 年受经济及消费等因素影响，服务业 PMI 大部分时间处于收缩区间，商业地产经营压力加大。中央经济工作会议再次保证经济增长的总基调、各地方政府着力推动经济运行，政策支持利好逐步促进商办市场进一步复苏，城市更新领域供给和需求也均存在较大市场空间，随着市场预期的转好，后续商业管理业务有望逐步改善。与此同时，商管企业发展方向以轻资产管理，2022 年年度报告13/283各商业体继续通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，数智化赋能运营倾斜，未来发展空间可期。（二）专用车行业 2022 年汽车产销维持增长，其中汽车产量同比增长 3.4%，销量同比增长 0.7%，新能源车市场占有率快速提升，较 2021 年提升近一倍，由 2021 年 13.4%提升至 2022 年 25.6%。新能源车技术进步、供给升级持续迭代，后续专用汽车市场也逐步从传统能源向新能源继续转型，2022 年新能源专用车销量达到 29.2 万台，同比增长高达 82%。从专用车细分领域来看，防弹车市场因国民支付习惯的改变需求量略有降低；近年来，随着“十四五”国家应急体系规划的出台，以及安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，特别是对医疗救护、消杀防范、应急通信等专用车辆的需求；另外，客运量、机场数量及机量规模近年来增速放缓或停滞，机场地面设备需求急速下降，但后续随着经济及消费需求的回暖，市场也将逐渐恢复，同时环保政策的实施及新能源技术的运用也将推动专用车市场的发展。（三）医疗康养业务 随着我国人口老龄化进程加速，劳动年龄人口的下降，老年人口抚养比上升，根据国家统计局最新人口数据显示，至 2022 年末，中国 65 岁及以上人口 2.1 亿，占全国总人口的比例为 14.9%，未来养老需求将逐步增加。与此同时，伴随人均 GDP 的持续提升，老年群体消费市场不仅体量增加，且需求更加多元。目前我国的养老相关企业还在不断探索及完善过程中，配套的专业医护服务人员，老年保健护理用品及成熟市场化的养老保健服务机构都仍较缺乏。目前我国已逐渐形成的“9073”养老格局，即 90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老，将伴随康养政策体系的完善，产业生态体系的形成而逐步优化。三、报告期内公司从事的业务情况三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内公司从事的房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和康养业务板块的业务情况如下：1）房地产 1）房地产 报告期内在整体行业及市场低迷的大环境下，东原地产坚定保障交付工作，全年保持稳健经营和流动性安全，升级调整组织结构，降本增效，精细化运作，助力多元业务发展，全力应对行业系统性风险。2022 年，公司房地产整体营业收入 2,132,045.66 万元，同比增长 15.07%，毛利率 22.62%，增加 7.04%。1、保障完成交付工作，稳健经营践行长期主义 东原地产延续精选深耕战略，结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升工程质量及服务品质，力保项目按期交付。报告期内公司竣工项目面积 309.83 万平方米，较去2022 年年度报告14/283年增长 21.31%；全年共完成 34 个项目 48 个组团约 2.4 万套的交付工作，交付套数较去年增长约 72%。东原地产通过一系列运营提效优化管理措施，延续长期主义经营理念，紧跟市场调整拿地及运营节奏，更好的应对市场变化。东原地产致力于打造差异化竞争优势，不断升级融资、投资、营销、运营等各管控体系，实现项目经营增效提质。2、产品力持续升级，关注用户体验与服务 东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，从产品、服务、社群三个维度诠释产品力为客户提供生活方案，聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造之外，以长期主义为价值导向，提出“价值深挖”的服务理念，通过“老项目新做法”、“创新挖掘”及“价值钿定”完善产品功能，助力产品溢价。报告期内获得 2022 上半年全国十大交付力作品、第八届 CREDAWARD 地产设计大奖-室内设计优秀奖、2022 年度 TITAN 地产大奖金奖、美国 MUSE 缪斯设计奖金奖等。在产品品质方面，为确保交付区产品实现和品质，加强体系化品控管理，聚焦组织和业务，立足企业及项目的经营，用更精细化的方式进行项目管控。3、优化内部管理体系，运营效率持续提升 面对严峻的行业下行压力，东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部管理水平，颗粒归仓，降本增效。在工程管理方面，东原地产强化采购管理制度，提高集约型采购占比，保障采购效率与质量；根据市场情况调整开发节奏，实施精细化供货管理，全面分析库存结构及去化率，结合项目工程支出、监管资金、融资、交付组团合理性动态规划并管理供货节奏；升级线上管理系统，完善材料设备管理制度、工程管理体系，利用数字化的手段指导工程人员的现场施工，实现提质、增效、降风险；完善精工建造体系，对智建、绿建工艺进行优化，新建项目全面推广绿建的智慧工地系统。为应对市场信心的不足，报告期内公司升级了客户维护及工地开放机制，结合“交付区即展示区”理念，夯实交付后的品质呈现管理动作，多维度增强客户信心，促进交付率进一步提升；通过营销线上获客平台如“抖音”等，提升自获客占比及转化率，增效减费。4、建立体系化信息系统，助力业务发展 2022 年东原地产信息化在全面布局的同时，持续创新升级。在全面布局方面，公司通过涵盖财务、营销、运营、资金、研发、内控、物业、工程等各方面的信息化建设，构建体系化新矩阵；创新升级方面，公司对现有信息系统进一步优化升级，如供应链平台、智慧案场、数字化线上平台等，充分利用信息系统降本增效，辅助决策及业务赋能。5、优化人才管理体系，打造高效能团队 东原地产践行进取、敏锐、合作的企业文化，依据自身实际情况，结合市场变化，优化组织架构，实现组织变革、战力提升、平稳增效等战略性调整，降本增效、节创并举。报告期内，利用各线上平台宣传与推广，持续升级企业文化传导及人才培养方式，构建适配公司发展战略的人才梯队，打造更具竞争力的高效能团队。2022 年年度报告15/2832）物业服务 2）物业服务 1、业务多样化发展，持续深耕实现规模化 报告期内，东原仁知成功在香港联交所主板上市，不断深入城市服务赛道，业务涵盖城市环卫、政府公建、工/产业园、商业、医院、学校等，服务规模实现同比增长明显，总在管项目达482 个，在管建筑面积约 50.6 百万平方米，同比增加 79.4%。东原仁知不断提高区域项目密度，实现服务规模集群化和成本集约化管理。报告期内，公司以客户需求为立足点，以城市发展为拓展面，进一步延伸服务触角，不断拓展城市服务板块，担当好“社区运营者、社区开发者、人文保护者”等一系列角色，因地制宜的开展有针对性的专项突破，深入探索城市各个领域的运作管理体系，提供更专业精细化的服务，持续创建城市美好。2、实现智慧科技管理，提升服务效能 报告期内，东原仁知致力于智慧科技的开发与落地。公司以物联网技术为核心，输出以智慧园区、智慧物业运营为方向的智能平台，借助实时监控、数据分析、指挥调度等“智慧物业”功能，配合园区内空气检测、智能家居等硬件连接，全面提升物业服务水平。报告期内公司开发落地如人脸识别、智能门禁、无人值守等 6 项科技焕新项目，打造“智慧园区”管理服务体系，运用科技手段赋能，持续丰富产品及服务内容，提升服务品质及客户满意度。3、全面提升服务质量，进入快速发展模式 东原仁知持续夯实服务体系，提升服务品质，不仅凭借着优秀的服务能力、丰富的管理经验与综合运营服务模式，内拓增值业务，着眼于为客户和业主提供一站式的高品质服务。东原仁知持续深化内部服务体系建设，从人行归家、车行归家、感官功能、社区活动、生活场景五大维度25 个子课题进行研究，新增 36 个设计标准、物业更新 34 个服务标准，重点关注从客户视觉及服务有效性提升服务能效。在 2022 年北京赛维咨询客户满意度调查中，东原仁知以 91 分持续保持行业头部分位线，荣获中国物业服务百强企业综合服务能力排名第 18 位、房地产开发企业新社区文化运营排名第 1 位、物业服务上市公司 ESG 实践优秀企业等。3）商业管理 3）商业管理 东原致新具备复合空间开发及运营能力，轻重资产并举，依托投、融、建、管、退全周期综合商业管理能力，聚焦于非标准化项目场景，致力于发展城市更新服务平台。目前，东原致新共运营商业项目 8 个，在营总面积 41.8 万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。报告期内，业务拓展迅速，在上海，重庆共计获取政企合作更新项目 4 个，其中，与重庆市南岸区政府合作的城市街镇更新项目下浩里项目于 2022 年 11 月正式运营，基于街区商业，老旧商业的更新提升，历史文化建筑的修缮更新利用，片区规划设计和综合运营上持续探索城市更新之路。4）专用车制造 4）专用车制造 1、业绩基本稳定 迪马工业积极开拓市场，订单收入、毛利润、净利润较去年基本稳定，实现营业收入96,086.25 万元，较去年减少 15.30%，毛利率同比减少 0.67 百分点。报告期内，押运市场需求2022 年年度报告16/283有所下降，但公司仍然保持领先的市场占有率；随着应急专用市场需求的提升，应急医疗车订单同比增长约 77%。2、深化质量体系建设，优化运营管理效率 迪马工业积极推进新产品质量先期策划，通过产品质量目标设定、项目风险识别、参与设计评审，样机制造过程控制及样机评审等，从立项、设计、样机制造等各阶段强化质量介入，并引导项目运用 FMEA、8D 等质量工具，用质量体系去规范各业务口、各阶段的流程、输入输出文件、零部件，从体系上去提升产品质量，优化运营管理效率。报告期内，公司实现订单全生命周期管理、完成“应急使命2022”高原高寒地区抗震救灾实战化演习产品交付，30 天完成“二十大”保障车生产交付，完成中国移动基站车项目、北京电信项目等重点产品供应，逐步提升运营管理效率，保障公司多元化业务发展。3、持续创新投入，开发新技术 迪马工业生产经营秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内有效专利及著作权约 200项，累计开展 38 个研发项目，面对应急救援装备的不断发展，开发了水域、森林救援应急通信集成车、三级侧拉指挥车 2.0 版、便携指挥箱、水电炊综合保障车等 30 个新产品。公司持续开发新技术，成功开发融合通信系统、三维实景应急管理平台、控制器 2.0 技术、四鳍臂仿生技术、机器人激光 SLAM 及导航技术、车载智能灯光控制系统，用智慧科技带动公司可持续发展。报告期内，公司深入开发机器人业务领域，研制巡检处置机器人、大流量消防灭火机器人、消防内攻机器人等危化巡处类机器人，有效保障生命和财产安全；研制新能源果园植保机器人及物流机器人，为不同场景工作提供便携。5）医疗康养 5）医疗康养 公司旗下医疗康养业务致力于发展“医疗+机构+社区”三者结合的运营模式和业务业态,打造康养产业品牌“常青社”。报告期内，公司着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，依托居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。公司通过定制、研发出适合业务管理需求的养老服务管理信息平台，涵盖CRM、销营及合约管理、护理等级标准化评估，入住运营、财务、医疗服务管理、品控、运营决策可视化分析（BI）等全业务信息智慧化管理平台。公司长期致力于打造行业一流的康养服务标准和服务质量管理体系，经营养老机构项目 10个，管理社区服务站点 50 个，运营床位规模近 2,000 张，入住率 65%左右，业务规模持续扩大。报告期内，公司与重庆市卫健委国家职业鉴定所合作，共同建立常青社职业培训基地，开启大健康板块的探索之路。凭借优异的运营与服务能力，常青社入围工信部、民政部、国家卫健委认定的“智慧健康养老应用试点示范名单”，成为川渝地区唯一入围的养老机构，并荣获 2022年度“全