600675_2022_中华企业_中华企业股份有限公司2022年年度报告_2023-03-29.pdf

2022 年年度报告 1/241 公司代码：600675 公司简称：中华企业 中华企业股份有限公司中华企业股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/241 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事长 李钟 公务 冯晓明 三、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李钟李钟、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人顾昕顾昕及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷孙婷声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2022年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币0.02元（含税）。截至2022年12月31日，公司总股本为6,096,135,252股，扣除截至目前已累计回购49,999,921股股份,以此计算合计拟派发现金红利12,092,270.66元（含税）。本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 3/241 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.32 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.49 第六节第六节 重要事项重要事项.52 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.65 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.70 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.71 第十节第十节 财务报告财务报告.76 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期内在符合中国证监会规定条件的网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。载有董事长签名的2022年年度报告文本原件。2022 年年度报告 4/241 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司 地产集团、上海地产集团 指 上海地产（集团）有限公司（公司控股股东）原经集团 指 上海原经房地产（集团）有限公司 古北集团 指 上海古北（集团）有限公司 中星集团 指 上海中星（集团）有限公司 中华企业大厦 指 古北国际财富中心二期 华润置地 指 华润置地有限公司 华润置地控股 指 华润置地控股有限公司 平安不动产 指 平安不动产有限公司 世博土控 指 上海世博土地控股有限公司 三林滨江 指 上海地产三林滨江生态建设有限公司 淞泽置业 指 上海淞泽置业有限公司 新弘农业 指 上海新弘生态农业有限公司 立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 中华企业股份有限公司 公司的中文简称 中华企业 公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 CECL 公司的法定代表人 李钟 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 印学青 徐健伟 联系地址 上海市浦东新区浦明路1388号6楼 上海市浦东新区浦明路1388号6楼 电话 021-20772222 021-20772222 传真 021-20772766 021-20772766 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市华山路2号 公司办公地址 上海市浦东新区浦明路1388号4-7楼 公司办公地址的邮政编码 200127 2022 年年度报告 5/241 公司网址 http：/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 中华企业 600675 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市南京东路 61 号 签字会计师姓名 饶海兵、殷昱 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 2,601,349,489.29 9,596,898,644.26-72.89 11,552,089,317.97 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 2,544,463,107.51 9,553,829,395.27-73.37 11,554,481,561.49 归属于上市公司股东的净利润 23,054,529.61 805,278,958.78-97.14 1,378,181,429.82 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-810,320,297.75 530,175,900.27-252.84 1,078,302,707.54 经营活动产生的现金流量净额-1,456,241,244.26 2,870,195,777.31-150.74 2,600,121,328.90 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%2020年末 2022 年年度报告 6/241 ）归属于上市公司股东的净资产 15,236,036,443.02 15,532,513,210.96-1.91 15,723,989,580.74 总资产 58,710,591,300.28 54,184,620,613.60 8.35 49,344,217,778.97 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）0.004 0.13-96.92 0.23 稀释每股收益（元股）0.004 0.13-96.92 0.23 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.13 0.09-244.44 0.18 加权平均净资产收益率（%）0.15 5.02-4.87 8.88 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-5.27 3.31 减少8.58个百分点 6.95 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 686,581,652.48 614,366,667.21 590,259,002.44 710,142,167.16 归属于上市公司股东的净利润-109,898,700.61-209,120,894.70-144,503,253.07 486,577,377.99 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-138,759,541.53-296,276,060.22-201,849,971.36-173,434,724.64 经营活动产生的现金流量净额 675,827,521.26 90,041,362.68 2,587,987,255.89-4,810,097,384.09 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 2022 年年度报告 7/241 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 767,627,376.30 176,622,835.23 151,485,247.76 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 36,409,550.94 59,683,325.92 41,114,123.63 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 168,025,331.57 140,884,733.22 131,161,670.82 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-4,183,643.25 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生-12,892,543.36 -1,756,063.32 4,620,496.67 2022 年年度报告 8/241 金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 14,294,678.87 -3,911,063.42-14,684,625.98 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 124,453,595.27 77,680,919.73 6,321,575.69 少数股东权益影响额（税后）11,452,328.44 18,739,789.39 7,496,614.93 合计 833,374,827.36 275,103,058.51 299,878,722.28 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 70,490,117.21 41,695,087.26-28,795,029.95 2,199,352.10 其他非流动金融资产 4,671,863.76 4,671,863.76 合计 75,161,980.97 46,366,951.02-28,795,029.95 2,199,352.10 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年以来，面对复杂严峻的疫情形势，公司坚决贯彻各项工作要求，强化党建引领，坚持深化改革，以强烈的责任感和紧迫感，迎难而上，主动作为，攻坚克难，奋力拼搏。公司全力以赴做好疫情防控，加快推进复工复产，紧盯转型发展目标，积极布局新业务赛道，紧抓不动产经营和项目去化，进一步加大修枝剪叶力度，推动产业纵深发展，努力打造人才队伍，在强内功、抓主营、追求高质量发展中构筑新优势和提升核心竞争力，加速各项工作推进落地。1 1、持续加强党建工作，队伍建设扎实推进持续加强党建工作，队伍建设扎实推进 2022 年年度报告 9/241 2022 年中国共产党第二十次全国代表大会胜利召开，公司认真组织学习习近平总书记重要讲话、重要指示批示精神。建立“第一议题”制度，不折不扣抓好党史学习教育专题民主生活会，实事求是找出不足及问题。创建品牌深化“五星党建”，公司平台党建和物业党建共 3 家单位蝉联“市文明单位”荣誉称号；城市生活服务板块中企食当家团队充分发挥党建引领作用，获得“2022 年上海市工人先锋号”荣誉；物业党建获得“上海市物业管理行业党建品牌”称号。2 2、规范法人治理结构，树立良好公司形象规范法人治理结构，树立良好公司形象 报告期内，公司共召开三次股东大会，两次业绩说明会，高度重视信息披露事务管理，贯彻经济、环境、社会共同发展的社会责任理念，有效树立阳光上市公司资本市场良好形象。强化投资者关系管理，根据中国证监会上市公司投资者关系管理工作指引修订投资者关系管理制度，积极开展逾 20 家机构投资者调研，与相关行业资深分析师深入交流，拓展业务发展思路，完善个人投资者与公司的沟通桥梁，凭借完善的公司治理体系、规范的运营，荣获“2022 金蜜蜂企业社会责任中国榜 ESG 竞争力 双碳先锋”荣誉，充分展示了公司社会责任的履行和担当，荣获“2021 年度全景投资者关系金奖-杰出董秘”以及界面金勋章奖年度董事会秘书及年度 ESG 信息披露官奖项，体现了权威机构对公司投资者关系工作的认可与肯定。3 3、推进战略规划落地，加强经营管控落实推进战略规划落地，加强经营管控落实 公司在完成战略规划解码基础上，继续加快推进战略规划落地。报告期内，完成“经营性资产库、可售房源库、存量土地库、股权库”四库建设，实现“运营主体集约化、产权管理集中化”目标；加强对城市更新领域的探索与孵化尝试；新弘农业公司以都市现代农业为基础、城市生活服务为抓手，构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市餐食生活服务体系，立足中企、服务社会、走向市场；拟成立古北物业集团（筹），推动对所属古北、申城、怡德、上房等四家物业公司的有机整合，着力打造上海物业行业的头部企业和“上海服务”的品牌企业。进一步完善经营计划管控机制，对项目投资、工程进度、业务收入、资金回笼、资产经营、修枝剪叶等主要经营工作科学排布，夯实整体经营目标。加强过程监控，聚焦重点难点，将公司经营目标以业绩考核合同的形式分解落实，并推动实现年度经营目标落地。4 4、土地获取实现突破，管控模式持续优化土地获取实现突破，管控模式持续优化 2022 年，公司市场化土拍投资取得实质性进展，全年投资额 774,681 万元，其中 9 月份获取顾村大型居住社区 BSP0-0104 单元 0414-02、0415-01 地块，投资额 93,239 万元，土地面积 39,642平方米，计容建筑面积 79,284.8 平方米,该幅地块是继 2020 年成功竞得中企光华雅境项目地块后再次布局顾村板块，既贯彻了地产集团城市更新战略，也与公司战略发展布局与整体经营需要相符；同月又获取广富林街道 SJC10004 单元 2 街区 03-04、06-02、07-10 号地块，投资额 681,442万元，土地面积 145,082 平方米，计容建筑面积 250,427 平方米，为公司长期可持续发展提供了强有力支撑。加快拿地的同时，公司在推进项目高品质开发中进一步优化弱矩阵管控模式，新开工建设的中企云萃森林项目先行先试，调整增加了项目决策权重，优化项目决策机制；围绕项目节点目标,推行更有针对性的市场化奖惩机制。中企云萃森林项目在疫情影响的不利情况下，于2022 年 2 月底较原计划提前开工,年度总控计划节点完成率为 100%，进一步践行了公司“5869”快开发管理模式。5 5、积极推进项目开盘，加速项目销售回笼积极推进项目开盘，加速项目销售回笼 2022 年销售项目共计 31 个，其中沪内 18 个，沪外 13 个。全年在疫情封控的大背景下，同心战“疫”，逆势破局创新营销，海睿滨江、云萃江湾、光华雅境、云萃森林四个新项目在全年疫情防控背景下，通过抖音、腾讯直播推介、云看房与客户互动，保持客户粘性，线上完成客户积累、建档、在线认筹和选房流程，为项目开盘奠定了坚实的客户基础，其中海睿滨江、云萃江湾、光华雅境三个项目均触发摇号积分，在开盘当日售罄，实现“开盘即清盘”的销售佳绩，并在 2022 年 11 月中旬实现住宅部分货值全部销售回款。云萃森林触发限售，经过一个月的紧急蓄客，在开盘当日实现 89%去化率。2022 年度，公司共实现销售资金回笼 93.18 亿元。6 6、资产商办多管齐下，存量资产不断盘活资产商办多管齐下，存量资产不断盘活 2022 年，公司围绕安商、稳商，积极推进针对小微企业及个体工商户的租金减免动作，涉及2095 家合计减免租金 1.85 亿元(含关联方减免)。抓紧实施“修枝剪叶”工作，全年实现 4 家公司工商注销及 2 家公司资产归母工作。同时，大力推进滨江资产招商，其中中企财富世纪大厦（E15-3）项目 2022 年内出租率达 67%-70%；中企未来世纪大厦（E17-4）项目已初步完成整体租赁。2022年 11 月挂牌转让上海春日置业有限公司 50%股权及相关债权，年内收到转让款 3.65 亿元。2022 年年度报告 10/241 7 7、积极拓展融资渠道，降本增效形成常态积极拓展融资渠道，降本增效形成常态 报告期内，公司成功全额留存 2019 年度发行公司债券，公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债（第一期）成功发行，发行利率 3.57%，创发行利率新低；探索资本市场融资，2022 年度中期票据申报工作完成承销协议、募集说明书、申报内控材料、外部评级材料和外部合法性审核，统稿成册后上报中国银行市场交易商协会注册备案，并于 2023 年 2 月成功发行；成功完成股权并购贷款放款，有效缓解公司流动资金压力；顺利推进中企财富世纪大厦（E15-3）项目开发贷到期后融资、中企滨江世纪大厦（兰厂）项目经营性物业贷款。拓展融资渠道同时，公司多措并举狠抓降本增效，通过压缩管理层级，降低办公租赁及运维费、加强资源统筹协同、精简行政办公费等手段，压减管理、销售、财务费用等手段降低公司综合财务成本，并形成制度常态化管理。8 8、持续优化制度建设，客户满意稳步提升持续优化制度建设，客户满意稳步提升 围绕客户满意度提升，持续优化制度建设，报告期内基本完成项目全生命周期风控管理体系课题研究；推进预验房工作指引的编制及落地；开展对管控住宅项目摸底盘点，形成中华企业维保地图；通过物业服务微信平台建设、依托“400 客服回访机制”等举措强力输出客户需求管控；通过聚焦“安全隐患、设计缺陷、施工质量、品质实现”的提升因素，提振产品硬实力，并持续推进乐居质量行。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 1 1、房地产宏观经济市场分析房地产宏观经济市场分析 2022 年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。2022 年初以来，需求端政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善，但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加近期我国优化疫情防控措施，疫情冲击仍将持续一段时间，短期房地产市场调整压力仍在。此外，近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。另一方面，2022 年 50 个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响，房企推盘节奏放缓。据初步统计，2022 年，50 个代表城市商品住宅月均新批上市面积约 1,779 万平方米，处 2015 年以来最低水平，同比下降超 40%。2 2、土地市场分析土地市场分析 土地方面，受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国 300 城住宅用地供求两端均缩量明显。据中国指数研究院初步统计，2022 年全国 300 城住宅用地推出、成交面积分别同比下降 35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅 3.0%。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 中华企业股份有限公司于 1954 年创建，1993 年改制 A 股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。公司经过六十余年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力，作为上海地产集团旗下市场化房地产开发的平台，公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商用地产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。近年来，公司在巩固房地产开发业务固有优势的基础上，紧跟地产集团战略部署，重点布局城市生活服务领域，致力于打造成为上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 2022 年年度报告 11/241 1 1、发展战略明确发展战略明确 公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、物业、城市生活服务、资产等板块。2 2、资源储备良好资源储备良好 公司核心资产集中在上海及周边区域，区域开发优势显著，2022 年 2 月 28 日，建筑面积达36 万方的三林 9 单元项目正式开工建设，是公司的优质项目储备。此外，公司于 9 月份获取顾村大型居住社区 BSP0-0104 单元 0414-02、0415-01 地块，同月又获取广富林街道 SJC10004 单元 2街区 03-04、06-02、07-10 号地块，土地储备资源良好。公司自持的写字楼项目区位优越，以位于陆家嘴、北滨江、东外滩等上海核心区域为主，未来将有力提升公司经营不动产业务规模，成为公司业绩的稳定器和压舱石。3 3、物业品牌优质物业品牌优质 公司旗下古北物业集团（筹）聚焦中高档住宅、商业、办公、学校、轨道交通、产业园区、滨江码头以及公共配套设施等诸多城市业务领域，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，上海古北物业管理有限公司还曾被评为全国物业管理综合实力百强企业第 59 位，具有较强品牌影响力。4 4、城市生活服务城市生活服务板块优势板块优势 报告期内，公司向新弘农业增资 1.9 亿元，围绕打造城市服务板块的战略布局，立足自身城市餐食生活服务，以都市现代农业为基础、城市生活服务为抓手，构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市餐食生活服务体系，赋能城市更新、链接品质生活。5 5、股东回报稳定股东回报稳定 在经济增速短期受到较大冲击的不利环境下，公司始终注重股东回报，报告期内，2022 年向股东派发现金红利 320,445,172.54 元，占归属于上市公司股东的净利润比例 40%。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 26.01 亿元，较去年同期减少 72.89%，实现归属于上市公司股东的净利润为 0.23 亿元，较去年同期减少 97.14%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-8.10 亿元，较去年同期减少 252.84%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 2,601,349,489.29 9,596,898,644.26-72.89 营业成本 1,862,609,194.03 4,940,933,015.02-62.30 销售费用 125,040,865.77 163,501,054.27-23.52 管理费用 359,382,676.64 456,088,139.95-21.20 财务费用 462,631,562.81 318,023,088.77 45.47 经营活动产生的现金流量净额-1,456,241,244.26 2,870,195,777.31-150.74 投资活动产生的现金流量净额 3,877,623,964.42-4,918,910,758.86 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-1,445,788,517.17 4,854,113,934.88-129.78 投资收益 764,807,314.12 1,610,175.24 47,398.39 资产处置收益 163,150,148.06 69,464,931.96 134.87 营业收入变动原因说明：主要系多个预售项目在 2022 年未达到交付条件，公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少所致。营业成本变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期减少，结转的营业成本相应减少。销售费用变动原因说明：主要系报告期内发生的销售代理服务费较上年同期减少所致。2022 年年度报告 12/241 管理费用变动原因说明：主要系报告期内公司严控各项管理费用支出。财务费用变动原因说明：主要系报告期内平均带息负债规模增加所致。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司支付的各项税费以及购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内收回投资收到的现金及取得投资收益收到的现金较上年同期增加，且投资支付的现金较上年同期减少所致。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内取得借款收到的现金较上年同期减少所致。投资收益变动原因说明：主要系报告期内公司转让上海春日置业有限公司 50%股权所致。资产处置收益变动原因说明：主要系报告期内公司动迁补偿所致。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，营业收入中主营业务收入占 97.81%，比上年同期占比减少 1.74 个百分点；营业成本中主营业务成本占 99.35%，比上年同期减少 0.23 个百分点；公司主营业务较为稳定。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 1,674,813,617.26 1,022,471,110.19 38.95-81.10-75.91 减少13.15个百分点 物业管理 613,330,673.16 582,621,330.37 5.01 12.69 11.72 增加0.82 个百分点 商业 247,647,760.62 242,662,303.43 2.01 87.46 62.41 增加15.12个百分点 服务业 8,671,056.47 2,807,262.93 67.62-46.79-40.49 减少3.43 个百分点 合计 2,544,463,107.51 1,850,562,006.92 27.27-73.37-62.39 减少21.23个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）开发产1,201,808,524.46 640,333,476.89 46.72-85.45-83.72 减少2022 年年度报告 13/241 品 5.67 个百分点 租赁 480,500,243.37 392,252,753.55 18.37-20.46 23.90 减少29.23个百分点 劳务收入 626,995,054.05 590,129,984.53 5.88 10.44 12.15 减少1.43 个百分点 商品收入 235,159,285.63 227,845,791.95 3.11 95.38 58.80 增加22.32个百分点 合计 2,544,463,107.51 1,850,562,006.92 27.27-73.37-62.39 减少21.23个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海地区 1,923,889,880.32 1,340,960,045.14 30.30-75.52-62.19 减少24.58个百分点 江苏地区 578,063,609.92 461,205,477.01 20.22-57.70-57.22 减少0.89 个百分点 浙江地区 3,041,522.10 2,960,725.84 2.66 3.58 19.68 减少13.09个百分点 安徽地区 22,004,863.47 32,551,388.29-47.93-11.59 47.45 减少59.23个百分点 吉林地区 17,463,231.70 12,884,370.64 26.22-94.15-95.24 增加16.80个百分点 合计 2,544,463,107.51 1,850,562,006.92 27.27-73.37-62.39 减少21.23个百分点 2022 年年度报告 14/241 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业 房地产业 1,022,471,110.19 55.26 4,244,520,864.33 86.27-75.91 主要系报告期内公司具备结转营业收入条件 的 项 目 减少，成本相应减少 物业管理 物业管理 582,621,330.37 31.48 521,485,500.70 10.60 11.72 商业 商业 242,662,303.43 13.11 149,413,491.44 3.03 62.41 主要系子公司上海新弘生态农业有限公司业务的拓展，本 期 收 入 增加，采购商品支出人员支出等成本相应增加。服务业 服务业 2,807,262.93 0.15 4,717,060.71 0.10-40.49 施工业 施工业 0.00 0.00-49,270.94 0.00 不适用 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比情况 说明 2022 年年度报告 15/241 例(%)开发产品 开发产品 640,333,476.89 34.60 3,933,874,533.80 79.96-83.72 主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目减少，成本相应减少 租赁 租赁 392,252,753.55 21.20 316,582,132.89 6.43 23.90 劳务收入 劳务收入 590,129,984.53 31.89 526,202,561.41 10.69 12.15 商品收入 商品收入 227,845,791.95 12.31 143,477,689.08 2.92 58.80 主要系子公司上海新弘生态农业有限公司业务的拓展，本期收入增加，采购商品支出人员支出等成本相应增加。施工业 施工业 0.00 0.00-49,270.94 0.00 不适用 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额 37,158.88 万元，占年度销售总额 14.28%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 19,842.41 万元，占年度销售总额 7.63%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 序号 客户名称 销售额 占年度销售总额比例（%）1 上海淞泽置业有限公司 42,521,087.07 1.63 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 适用 不适用 2022 年年度报告 16/241 前五名供应商采购额 64,002.13 万元，占年度采购总额 73.96%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占