600684_2022_珠江股份_2022年年度报告_2023-03-30.pdf

2022 年年度报告 1/227 公司代码：600684 公司简称：珠江股份 广州珠江发展集团股份有限公司广州珠江发展集团股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/227 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、大信会计师事务所（特殊普通合伙）大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人张研张研、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人覃宪姬覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）金沅武金沅武声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为-1,864,626,553.14元，由于归属于上市公司股东的净利润为负数，公司董事会建议2022年度不进行利润分配及资本公积金转增股本。该利润分配预案需提交2022年年度股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 3/227 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.33 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.58 第六节第六节 重要事项重要事项.62 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.74 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.80 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.81 第十节第十节 财务报告财务报告.86 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。2022 年年度报告 4/227 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、珠江股份 指 广州珠江发展集团股份有限公司 实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 控股股东、珠实集团 指 广州珠江实业集团有限公司 城投集团 指 广州市城市建设投资集团有限公司 珠江物管公司 指 广州珠江物业管理有限公司 湖南公司 指 湖南珠江实业投资有限公司 珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司 珠实健康公司 指 广州珠江实业健康管理有限公司 珠实环保公司 指 广州珠江实业环境保护有限公司 嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司 安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司 开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司 金海公司 指 广东金海投资有限公司 捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司 亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司 盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司 东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司 品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司 璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司 璟润公司 指 广州璟润房地产开发有限公司 深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司 穗芳鸿华公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 东迅公司 指 广州市东迅房地产发展有限公司 隽峰公司 指 广州隽峰房地产开发有限公司 隽浩公司 指 广州隽浩房地产开发有限公司 卓盈公司 指 广州卓盈房地产开发有限公司 珠江城服 指 广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 珠实同创公司 指 广州市珠实同创产业运营管理有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日 2022 年年度报告 5/227 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 广州珠江发展集团股份有限公司 公司的中文简称 珠江股份 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD.公司的外文名称缩写 GZPR 公司的法定代表人 张研 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 覃宪姬 扈佳佳 联系地址 广州市越秀区东风中路362号 颐德大厦30楼 广州市越秀区东风中路362号 颐德大厦30楼 电话 020-83752439 020-83752439 传真 020-32689450 020-32689450 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司注册地址的历史变更情况 2019年1月，注册地址由“广州市越秀区环市东路362-366号好世界广场3001-3005室”变更为现注册地址 公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司办公地址的邮政编码 510031 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 珠江股份 600684 珠江实业 2022 年年度报告 6/227 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 1504 室 签字会计师姓名 何晓娟、黄海 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 3,870,162,133.56 3,607,314,013.44 7.29 2,475,053,554.71 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 3,840,987,182.96 3,551,779,242.90 8.14 2,360,963,585.33 归属于上市公司股东的净利润-1,864,626,553.14 65,785,398.30-2,934.41-590,819,652.65 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1,831,622,817.63 22,638,144.66-8,190.87-888,195,379.22 经营活动产生的现金流量净额-94,168,921.85-731,784,694.70 不适用 702,647,171.18 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 337,985,547.79 2,169,785,278.29-84.42 2,108,774,708.18 总资产 31,362,595,570.49 33,206,976,010.06-5.55 30,305,559,301.10 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）-2.18 0.08-2,825.00-0.69 稀释每股收益（元股）-2.18 0.08-2,825.00-0.69 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-2.15 0.03-7,266.67-1.04 加权平均净资产收益率（%）-150.68 3.07 减少153.75个百分点-23.33 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-148.01 1.06 减少149.07个百分点-35.07 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 受房地产市场下行影响，公司多个项目于 2022 年计提存货跌价准备，主要财务指标较上年同期大幅度下降。2022 年年度报告 7/227 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 77,898,661.99 163,390,862.07 515,655,296.49 3,113,217,313.01 归属于上市公司股东的净利润-131,200,906.10-650,578,595.99-710,875,729.84-371,971,321.21 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-126,779,304.11-619,031,897.40-707,250,201.66-378,561,414.46 经营活动产生的现金流量净额 29,840,029.07-169,143,288.77-3,724,937.60 48,859,275.45 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益-9,023,167.23 年初至报告期末的非流动性资产处置损益主要为盛唐公司出表，确认投资损失 13,152,338.69 206,822,184.16 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,106,982.71 1,365,095.47 2,318,195.25 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 41,436,133.53 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 2022 年年度报告 8/227 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-27,483,611.70 主要为公司持有的股票对公允价值变动收益及投资收益的影响 29,947,078.59 32,906,854.15 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 729,993.00 对外委托贷款取得的损益 1,517,295.60 52,351,965.42 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,788,445.21 998,464.95-39,639,013.81 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 1,312,714.60 4,614,493.69 959,668.88 少数股东权益影响额（税后）1,079,669.90 -51,481.03-2,139,076.75 合计-33,003,735.51 43,147,253.64 297,375,726.57 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 2022 年年度报告 9/227 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 A 股股票 96,383,332.48 68,899,721.12-27,483,611.36-27,483,611.70 非交易性权益工具 17,419,610.05 61,188,706.91 43,769,096.86 105,600.00 其他非流动金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00 合计 117,802,942.53 134,088,428.03 16,285,485.50-27,378,011.70 十二、十二、其他其他 适用 不适用 无。2022 年年度报告 10/227 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年，公司持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规划，不断挖掘自身潜能与优势，提高公司市场核心竞争力，同时，公司推动重大资产重组工作，努力培育壮大新利润增长点，坚定不移做强做优国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。（一）公司业绩情况（一）公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入 387,016.21 万元，同比增加 7.29%；当期归属于母公司股东的净利润-186,462.66 万元，同比减少 2,934.41%；当期每股收益-2.18 元，同比减少 2,825.00%；加权平均净资产收益率-150.68%，同比减少 153.75 个百分点。截至报告期末，公司资产总额 3,136,259.56 万元，同比下降 5.55%，归属于母公司所有者权益 33,798.55 万元，同比下降 84.42%。（二）房地产开发情况（二）房地产开发情况 报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入 372,375.91 万元，同比增加 9.48%。公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域，详见本节之“五、报告期内主要经营情况”之“（四）行业经营性信息分析”。（三）物业经营与物业管理情况（三）物业经营与物业管理情况 报告期内，公司物业经营及管理实现收入 5,925.23 万元，同比下降 44.03%，其中物业经营收入 4,329.57 万元，物业管理收入 164.42 万元，旅游酒店收入 1,431.24万元。（四）工程结算及服务业务（四）工程结算及服务业务 报告期内，工程结算及服务业务实现收入 5,797.58 万元，同比增长 29.54%，主要包括工程设计管理实施、环境保护等业务。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况（一）（一）房地产行业宏观环境房地产行业宏观环境 2022 年年度报告 11/227 2022 年以来，受内外部经济环境影响，国内经济恢复受挫的影响，房地产市场持续探底。2022 年国内生产总值 1,210,207 亿元，同比增长 3%，其中，全国房地产开发投资 132,895 亿元，同比下降 10%。（数据来源：国家统计局）政策方面，为稳住经济大盘，中央加大宏观政策调节力度，发布一系列刺激经济的政策和措施。融资“三道红线”、房贷“两道红线”逐步解绑，多次下调房贷利率，盘活预售监管资金使用，“土地供应围绕”放松限房价、下调起拍价、减少配建等方面加强预期引导。随着“金融 16 条”发布，房地产融资信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”，逐步恢复上市房企和涉房上市公司再融资。市场方面，2022 年，全国商品房销售面积 135,837 万，同比下降 24.3%，商品房销售额 133,308 亿元，同比下降 26.7%，房地产开发企业到位资金 148,979 亿元，同比下降 25.9%。在市场降温、资金紧张的行业形势下，房企降低投资力度，2022 年全国土地购置面积为 10,052 万，同比下降 53.4%，土地成交价款 9,166 亿元，同比下降 48.4%。（数据来源：国家统计局）（二）报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况（二）报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 1 1.广东板块广东板块 公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾区的核心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用。2022 年，面对更趋复杂严峻的国内外环境，广州市坚持稳字当头、稳中求进，科学精准、有力有效地统筹推进社会经济发展，其中，广州市地区生产总值为 28,839 亿元,同比增长 1%。（数据来源：广州市统计局）2022 年广州市商品住宅成交面积 770 万，同比下降 34.1%，成交金额 2,872 亿元，同比下降 27.32%；截止至 2022 年底，库存面积 2,923 万，去化周期 25.6 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。2022 年广州市涉宅用地供应建筑面积 844 万，同比下降 58.1%，成交建筑面积751 万，同比下降 66.5%，成交金额 994 亿元，同比下降 63.5%。（数据来源：克尔瑞）公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积 90,014.43 平方米。2 2.湖南板块湖南板块 2022 年年度报告 12/227 公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价优势，全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。湖南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙人口首次突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增大。房地产行业方面，2022 年长沙市商品住宅成交面积 1,031万，同比下降 46.75%，成交金额 1,208 亿元，同比下降 41.46%，库存面积 621 万，去化周期 8.3 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，公司在长沙区域共实现销售面积为 40,204.67 平方米。3 3.安徽板块安徽板块 公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。安徽省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要提出，要全力打造现代化中心城市，支持合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。房地产行业方面，2022 年合肥市商品住宅成交面积 548 万，同比下降 34.1%，成交金额 1,087 亿元，同比下降 28.36%，库存面积 273 万，去化周期 4.5 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为 12,311.02 平方米。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，同时结合企业自身情况，积极寻找合适机会辐射其他区域，扩大市场影响力。报告期内，公司积极面对市场变化，采取有效措施，加大资源整合、品牌宣传、全民营销力度，因项目施策，保签约、促回款，不断夯实房地产开发主营业务。同时，公司推动重大资产重组工作，聚焦物业管理与文体运营的优质资产，努力培育壮大新利润增长点，坚定不移做强做优国有资本和国有企业，积极维护全体股东，特别是中小股东的合法权益。2022 年年度报告 13/227 四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）（一）深入推进战略转型工作深入推进战略转型工作 2022 年是“十四五”的关键之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制、动态更新及落地实施工作。结合当前的经济形势和房地产行业形势，组建跨部门、跨职能的战略工作小组，对公司核心能力、业务模块进行梳理，构建清晰的战略发展方向，规划合理的战略目标，制定稳健的投资策略。同时，锚定战略目标，优化调整专业团队、深化改革组织架构、升级完善管控体系，动态更新应对市场变化，通过升级精细化和闭环化的大运营体系、谋划推动资产重组工作，不断推进企业战略转型，高质量改革发展新局面。（二）（二）控股股东鼎力支持、通控股股东鼎力支持、通力合作力合作 公司控股股东作为包括投资、规划、设计、装修、监理等全产业链的广州市属全资国有大型企业集团，对公司在资金、平台等各方面提供了大力支持，助力公司持续提升国有资产的保值增值能力。在此背景下，公司依托控股股东的综合实力，充分发挥国企资源优势，大力推进同其他国有企业的战略合作并取得显著成效。（三）（三）综合实力底蕴深厚，运营开发经验成熟综合实力底蕴深厚，运营开发经验成熟 公司在房地产开发与运营服务领域深耕多年，是广州市成立最早的房地产综合发企业之一，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着深厚的底蕴和成熟的经验底蕴。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，坚持走高质量开发道路，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司充分发挥自身先进的复合型人才培养机制，持续提升团队核心竞争能力，打造更高水平的投资研判和项目运营能力，锻造精益求精的品质优势。（四）（四）创新升级产品标准化体系，多元业务协同并进创新升级产品标准化体系，多元业务协同并进 公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品建筑和贴心的物业服务，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的精品项目，以艺术精工之手笔建筑城市标杆。公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创新等多个维度提炼产品力优势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产品系产品形象和价值输出，不断创新升级标准化产品体系。同时，公司不断丰富自身“房地产+”的内涵，协同2022 年年度报告 14/227 推进房地产开发、产业园建设、环境保护等多元业务发展，建立以市场为导向，符合市场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。（五）（五）坚持党建核心引领，推动国企高质量发展坚持党建核心引领，推动国企高质量发展 公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 387,016.21 万元，同比增加 7.29%；实现归属于母公司股东的净利润-186,462.66 万元，同比减少 2,934.41%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 3,870,162,133.56 3,607,314,013.44 7.29 营业成本 3,351,563,277.01 2,189,228,580.63 53.09 销售费用 184,412,392.70 136,890,932.77 34.71 管理费用 176,520,625.62 208,883,284.14-15.49 财务费用 342,698,379.10 352,355,705.07-2.74 研发费用 经营活动产生的现金流量净额-94,168,921.85-731,784,694.70 不适用 投资活动产生的现金流量净额-12,806,269.27 31,364,791.33-140.83 筹资活动产生的现金流量净额-796,478,905.53 10,473,585.71-7,704.64 营业收入变动原因说明：本年珠江云上花园、长沙柏悦湾、珠江花玙苑、长沙四方雅苑等项目开始交付，结转收入；营业成本变动原因说明：本年多个项目交付结转成本，本年结转的珠江花玙苑、长沙四方雅苑、珠江云上花园毛利低于上年同期结转珠江颐德大厦的毛利；销售费用变动原因说明：本年项目交付，结转销售佣金，上年同期结转珠江颐德大厦，颐德大厦的销售佣金相对较少；2022 年年度报告 15/227 管理费用变动原因说明：受公司业绩影响，本年计提的职工绩效、奖金较上年同期减少；财务费用变动原因说明：珠江颂璟花苑全年利息资本化，费用化利息支出较上年同期略有减少；经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期支付坑口项目竞标保证金及荷景路地块拍地保证金，本年支付其他与经营活动有关的现金较上年同期减少；投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期收回东迅公司委托贷款11,000.00 万元,本期未发生收回投资事项；筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款收到的现金较上年同期减少。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 公司实现主营业务收入 384,098.72 万元，同比增长 8.14%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 3,723,759,068.89 3,177,562,893.81 14.67 9.48 56.87 减少 25.77 个百分点 物业出租及管理 59,252,343.93 115,649,100.65-95.18-44.03-4.81 减少 80.41 个百分点 工程结算及服务 57,975,770.14 43,057,994.54 25.73 29.54 78.55 减少 20.39 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）珠江璟园 89,179,335.92 31,305,050.27 64.90 3,274.70 1,500.27 增加 38.93 个百分点 珠江颐德大厦 -33,353,692.98 不适用-100.00-104.10 不适用 珠江嘉园 14,525,176.20 5,534,651.96 61.90-86.17-44.68 减少 28.57 个百分点 御东雅轩 1,701,874.28 440,120.72 74.14 不适用 不适用 不适用 旧有物业销售 17,616,147.61 987,721.16 94.39-87.20-83.81 减少 1.18 个百分点 2022 年年度报告 16/227 长沙珠江花城 16,334,761.97 14,541,865.94 10.98 458.31 371.2 增加 16.46 个百分点 长沙珠江郦城 33,248,419.09 36,646,146.05-10.22 75.96 176.14 减少 39.98 个百分点 长沙新地东方明珠 6,297,884.05-802,074.39 112.74-89.64-102.58 增加 63.80 个百分点 长沙珠江悦界商业中心 72,310,938.42 75,391,677.13-4.26 402.89 542.11 减少 22.61 个百分点 长沙柏悦湾 1,086,028,284.72 836,617,684.09 22.97-5.46-14.01 增加 7.66 个百分点 合肥中侨中心 111,985,927.55 95,195,447.02 14.99 20.65 93.18 减少 31.92 个百分点 珠江新岸公寓 4,635,722.86 925,796.54 80.03-98.32-99.04 增加 15.06 个百分点 珠江花玙苑 619,778,006.63 604,311,755.47 2.50 不适用 不适用 不适用 长沙四方雅苑 376,945,966.95 388,643,829.89-3.10 不适用 不适用 不适用 珠江云上花园 1,273,170,622.64 1,050,512,209.22 17.49 不适用 不适用 不适用 物业出租及管理 59,252,343.93 115,649,100.65-95.18-44.03-4.81 减少 80.41 个百分点 工程结算及服务 57,975,770.14 43,057,994.54 25.73 29.54 78.55 减少 20.39 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）广东广州地区 2,056,963,414.13 1,775,246,501.57 13.70-1.98 82.97 减少 40.07 个百分点 湖南地区 1,661,255,900.50 1,433,374,775.96 13.72 23.50 27.70 减少 2.84 个百分点 安徽地区 122,767,868.33 127,648,711.47-3.98 13.61 62.50 减少 31.29 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 分行业说明 房地产业务收入较上年同期增长 9.48%，主要原因为本年珠江花玙苑、长沙四方雅苑及珠江云上花园开始交付，结转收入。物业出租及管理收入较上年同期下降 44.03%，主要原因物业经营收入不能覆盖经营及折旧成本，另受市场影响，旅游酒店收入下降。工程结算及服务收入较上年同期增长 29.54%，主要为环保公司多个项目确认服务费收入。分产品说明：主营业务分产品情况表中，各项目营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。2022 年年度报告 17/227 2022 年度主营业务收入主要来自于房地产业，其中珠江云上花园、长沙珠柏悦湾、珠江花玙苑、长沙四方雅苑为 2022 年度主营业务收入的主要来源。(2).(2).产销产销量情况量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业 3,177,562,893.81 94.81 2,025,634,234.86 92.53 56.87 物业出租及管理 115,649,100.65 3.45 121,486,749.10 5.55-4.81 工程结算及服务 43,057,994.54 1.28 24,115,407.94 1.10 78.55 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 珠江璟园 31,305,050.27 0.93 1,956,229.84 0.09 1,500.27 珠江颐德大厦 -33,353,692.98-1.00 813,553,084.36 37.16-104.10 珠江嘉园 5,534,651.96 0.17 10,004,867.61 0.46-44.68 御东雅轩 440,120.72 0.01 旧有物业销售 987,721.16 0.03 6,100,578.77 0.28-83.81 长沙珠江花城 14,541,865.94 0.43 3,086,161.99 0.14 371.20 长沙珠江郦城 36,646,146.05 1.09 13,271,064.27 0.61 176.14 长沙新地东方明珠 -802,074.39-0.02 31,044,504.34 1.42-102.58 长沙珠江悦界商业中心 75,391,677.13 2.25 11,741,273.15 0.54 542.11 长沙柏悦湾 836,617,684.09 24.96 972,876,254.85 44.44-14.01 合肥中侨中心 95,195,447.02 2.84 49,278,507.21 2.25 93.18 珠江新岸公寓 925,796.54 0.03 96,406,178.88 4.40-99.04 珠江花玙苑 604,311,755.47 18.03 不适用 长沙四方