600638_2022_新黄浦_新黄浦2022年年度报告_2023-04-27.pdf

新黄浦 2022 年年度报告 1 公司代码：600638 公司简称：新黄浦 上海新黄浦实业集团股份有限公司上海新黄浦实业集团股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 新黄浦 2022 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人赵峥嵘赵峥嵘、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人苏刚苏刚 及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）张景明张景明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2022 年实现归属于母公司所有者的净利润 56,476,015.48 元，母公司实现 2022 年净利润 112,842,557.04 元，提取法定盈余公积金 0 元，加上年初未分配利润 2,414,845,115.62 元，归属于母公司实际可供分配利润 2,432,605,514.86元。按照公司章程及相关法律法规规定，公司董事会拟定2022年度利润分配预案为：以2022年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利 0.26元（含税）,共分配现金红利计17,508,316.44元。公司2022年度不送红股，不实施资本公积转增股本。该议案尚需提交公司2022年度股东大会审议通过。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。十一、十一、其他其他 适用 不适用 新黄浦 2022 年年度报告 3 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.25 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.40 第六节第六节 重要事项重要事项.42 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.50 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.55 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.55 第十节第十节 财务报告财务报告.56 备查文件目录 载有公司法定代表人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表 载有大华会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内公司在中国证监会指定报纸上海证券报、证券时报上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 新黄浦 2022 年年度报告 4 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 本公司、新黄浦实业 指 上海新黄浦实业集团股份有限公司 新华闻 指 上海新华闻投资有限公司 华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司 北京信托 指 北京国际信托有限公司 上交所 指 上海证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海新黄浦实业集团股份有限公司 公司的中文简称 新黄浦 公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU INDUSTRIAL GROUP CO.,LTD.公司的外文名称缩写 NHPIGCL 公司的法定代表人 赵峥嵘 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐俊 蒋舟铭 联系地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层 上海市北京东路 668 号东楼 32层 电话（021）63238888（021）63238888 传真（021）63237777（021）63237777 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市北京东路668号东楼32层 公司注册地址的历史变更情况 1、2003年3月，公司注册地址由上海市延安东路110号7楼变更为上海市北京东路668号西楼32层。2、2019年7月，公司注册地址变更为上海市黄浦区北京东路668号东楼32层。公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层 公司办公地址的邮政编码 200001 公司网址 http:/ 电子信箱 新黄浦 2022 年年度报告 5 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董监事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新黄浦 600638 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12层 签字会计师姓名 刘涛、齐江伟 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 4,317,280,153.18 3,586,081,119.42 20.39%1,194,129,800.85 归属于上市公司股东的净利润 56,476,015.48 109,943,649.84-48.63%268,786,203.05 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 920,241.65 75,498,824.16-98.78%73,018,241.04 经营活动产生的现金流量净额 3,229,074,427.87 1,614,383,136.57 100.02%1,351,771,248.41 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 4,380,621,475.52 4,363,001,178.93 0.40%4,313,067,771.67 总资产 24,524,145,611.26 21,441,169,624.77 14.38%20,092,913,489.24 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）0.0839 0.1633-48.62%0.3991 稀释每股收益（元股）0.0839 0.1633-48.62%0.3991 扣除非经常性损益后的基本每股收益0.0014 0.1121-98.75%0.1084 新黄浦 2022 年年度报告 6 （元股）加权平均净资产收益率（%）1.29 2.53 减少 1.2500 个百分点 6.39 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.02 1.74 减少 1.7200 个百分点 1.74 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,297,120,337.79 124,836,259.95 997,810,645.53 1,897,512,909.91 归属于上市公司股东的净利润 5,345,985.46 56,346,093.19 13,288,757.92-18,504,821.09 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 4,558,626.29 4,680,765.58 15,815,645.64-24,134,795.86 经营活动产生的现金流量净额-914,524,029.33 858,289,613.70 1,507,418,386.15 1,777,890,457.35 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益-121,057.12 173,349.15 1,808,935.76 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 600.00 940,326.89 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,279,580.61 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 新黄浦 2022 年年度报告 7 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 66,594,080.00 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 50,000,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 952,288.81 466,485.13 1,947,190.15 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 270,000.00 150,000.00 237,405,920.00 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-3,282,785.25 -3,527,012.58-44,546,510.21 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,395,829.68 减：所得税影响额-778,708.70 214,091.35 672,454.25 少数股东权益影响额（税后）-282,608.40 30,138,311.56 175,119.44 合计 55,555,773.83 34,444,825.68 195,767,962.01 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 97,025,582.67 70,970,804.37-26,054,778.30-33,134,011.81 其他非流动金融资产 138,114,123.95 139,501,063.70 1,386,939.75 8,559,136.63 交易性金融负债 52,060.00 0.00-52,060.00-105,993.93 合计 235,191,766.62 210,471,868.07-24,719,898.55-24,680,869.11 十二、十二、其他其他 适用 不适用 新黄浦 2022 年年度报告 8 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年是中国经济运行过程中极为特殊的年份,面对国内经济下行等多重考验，公司逆境求生、初心不改，守住了安全发展的企业阵地，总体稳住了公司经营基本盘,并为后续转型发展积蓄了动能。（一）房产建设坚决打赢（一）房产建设坚决打赢“保交付保交付”硬仗硬仗 公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力完成预定计划，年内在全行业交付问题频发的背景下，克服重重困难，全年新开工3个项目面积23.17万平方米，总开工8个项目面积121.44万平方米，竣工 4 个项目面积 80.06 万平方米，共交付商品房 4725 套、租赁房 4116 套，坚决打赢了“保交付”的硬仗，守住了公司发展乃至生存的底线。（二）房产销售努力探求突破反弹（二）房产销售努力探求突破反弹 2022 年全国商品房销售同比巨减，公司各处在售项目在整体收缩的市场行情下，努力探求突破反弹。全年确认房产销售收入 41.33 亿元，超额完成年初预算。新增销售、回款方面，杭州两项目开发销售是公司今年工作重中之重，项目公司一经组建就迅速形成战斗合力，短短半年内快马加鞭连续作战，其中临平项目 6 月 26 日完成首开，萧山项目7 月 9 日完成首开。南浔项目销售额、回款额超额完成考核指标。各处保障房存量项目在政府财政资金状况极为紧张情况下，经持续努力，回款情况良好。（三）房产经营总体保持平稳态势（三）房产经营总体保持平稳态势 在市场外部不利影响冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进工作方法，努力提升服务水平。科技京城管理公司在确保完成各项日常性工作任务基础上，顶住压力，克服困难，全年租金收缴率接近 100%，物业费收缴率 99.7%。南翔商办楼招租逆势创出 90.6%出租率，超额完成考核指标。公司长租公寓运营公司立足功能定位，基本完成建章立制、团队筹建、产品标准、交付界面及节点、前介物管、信息物联和服务标准确立等前期筹备工作，为正式投入营业打下了坚实基础。（四四）项目投资）项目投资保持定力稳步推进保持定力稳步推进 2022 年，在全国房地产行情加速分化背景下，公司及时调整目标市场，全力聚焦一线城市，坚持不懈、优中选优地筛选地块和合作对象，成功把握住了上海土拍政策调整带来的机遇，一举拍得上海市青浦区夏阳街道青松路西侧地块。公司时隔 10 年后再次在上海土地市场上斩获优质住宅地块，有效增厚了营收，为转型发展腾挪了空间。（五五）华闻期货多项指标再创佳绩）华闻期货多项指标再创佳绩 2022 年，华闻期货在此前高增长基础上，继续秉承“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”经营理念，深入推进“1234”经营战略，通过以数字化转型为核心，打通高频、互联网、资管和财富管理三大战略板块互联互通，持续提升核心竞争力和品牌价值，多项经营指标再次迈新黄浦 2022 年年度报告 9 上更高台阶。期末客户权益 83.15 亿元，日均权益 70.86 亿元，资产管理规模 25.09 亿元，超额完成全年目标；总成交量排名与市占率排名，继续位居行业第七位，非券商系第一位；净资产收益率 11.01%，显著高于行业平均水平。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2022 年，面对需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，房地产市场急剧降温，投资活力降 低，消费者信心受阻，房企业绩普遍下滑，房地产行业进入变革期。国家统计局数据显示，2022 年全国土地购置面积 1.01 亿平方米，同比下降 53.4%；商品房 销售面积 13.58 亿平方米，同比下降 24.3%；商品房销售金额约 13.33 万亿元，同比下降 26.7%；中指研究数据显示，2022 年 TOP100 房企累计全口径销售金额同比下降 41.3%。房地产行业面对前所未有的下行压力，房地产企业多以促营销、保交付、快回款为目标，力保企业基本盘。2022 年四季度，中央明确支持刚性和改善性住房需求，信贷、债券、股权融资三箭齐发，满 足房企合理融资需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，房地产市场开始逐步修复。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司长期推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、出租为主，公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障房、长租房、多层洋房和别墅等。公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照齐全的金融集群发展雏形。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）报告期内，公司的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。（二）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。上海科创中心重大项目“数智心城 无界创新”产业园（一期）2022年落户科技京城，这一黄浦区科创引擎，未来有望成为上海人工智能高阵地与数字经济引力场。新黄浦 2022 年年度报告 10 （三）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，已开始对公司作出与之战略定位相符合的利润贡献。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。（四）报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升保障性租赁住房的经济效益和社会效益。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2022 年度，公司实现营业总收入 472,589.77 万元，其中营业收入 431,728.02 万元，当年实现净利润 6,498.43 万元，归属于母公司股东的净利润 5,647.60 万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润 92.02 万元。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 4,317,280,153.18 3,586,081,119.42 20.39%营业成本 3,911,989,534.24 3,316,419,790.72 17.96%销售费用 307,675,033.74 234,064,824.12 31.45%管理费用 285,800,519.84 248,531,028.35 15.00%财务费用 13,407,568.03-417,765.12 3309.36%研发费用 经营活动产生的现金流量净额 3,229,074,427.87 1,614,383,136.57 100.02%投资活动产生的现金流量净额 61,949,998.39 17,982,087.95 244.51%筹资活动产生的现金流量净额-1,410,050,525.65-965,707,710.67-46.01%税金及附加 119,002,029.25 48,222,453.72 146.78%其他收益 8,524,229.16 5,214,534.44 63.47%投资收益 1,564,129.90 52,550,123.58-97.02%公允价值变动收益 7,175,317.87 10,582,729.95-32.20%信用减值损失 281,377.32 41,443,305.48-99.32%资产减值损失 -4,318,813.38-100.00%资产处置收益-59,173.90 173,349.15-134.14%营业外收入 52,725,278.50 2,427,160.15 2072.30%所得税费用 71,134,584.80 39,339,717.16 80.82%归属于上市公司股东的净利润 56,476,015.48 109,943,649.84-48.63%销售费用变动原因说明：报告期内下属期货公司业务规模扩展相应销售费用增加。新黄浦 2022 年年度报告 11 财务费用变动原因说明：报告期内公司利息支出增加。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内下属期货公司收到的保证金净额增加。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内公司合并范围增加。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内偿还企业间借款增加。税金及附加变动原因说明：报告期内下属房产公司流转税金及附加税金增加。其他收益变动原因说明：报告期内公司政府补助增加。投资收益变动原因说明：报告期内下属公司交易性金融资产投资收益减少。公允价值变动收益变动原因说明：报告期内以公允价值计量的资产收益减少。信用减值损失变动原因说明：报告期内下属公司减值损失冲回减少。资产减值损失变动原因说明：报告期内下属公司减值损失减少。资产处置收益变动原因说明：报告期内公司处置资产减少。营业外收入变动原因说明：报告期内公司冲回以前年度计提的预计负债。所得税费用变动原因说明：报告期内公司递延所得税费用增加。归属于上市公司股东的净利润变动原因说明：报告期内公司信用减值损失冲回减少及投资收益减少。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 详见后附内容 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 4,196,137,713.51 3,823,935,375.86 8.87%20.34%18.89%增加 1.11 个百分点 服务业 33,726,847.21 36,453,991.67-8.09%-0.55%-4.53%增加 4.51 个百分点 酒店业 26,008,366.75 30,799,162.90-18.42%3.50%-4.13%增加 9.43 个百分点 金融业 22,705,350.21 1,578,000.00 93.05%109.87%-59.64%增加 29.19 个百分点 批发和零售业 2,436,217.05 100.00%618.69%主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 4,132,590,139.31 3,790,012,786.54 8.29%20.63%18.73%增加 1.46 个百分点 房地产出租 63,547,574.20 33,922,589.32 46.62%4.18%39.17%减少 13.42 个百分点 提供劳务 33,726,847.21 36,453,991.67-8.09%-0.55%-4.53%增加 4.51 个百分点 酒店业 26,008,366.75 30,799,162.90-18.42%3.50%-4.13%增加 9.43 个百分点 金融业 22,705,350.21 1,578,000.00 93.05%109.87%-59.64%增加 29.19 个百分点 贸易业务 2,436,217.05 100.00%618.69%主营业务分地区情况 新黄浦 2022 年年度报告 12 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 1,877,441,370.40 1,797,603,279.45 4.25%-42.27%-42.69%增加 0.69 个百分点 浙江 815,323,643.01 631,417,898.64 22.56%170.36%309.41%减少 26.30 个百分点 江苏 1,583,095,758.72 1,463,745,352.34 7.54%四川 5,153,722.60 100.00%58.74%主营业务分销售模式情况 销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 4,132,590,139.31 3,790,012,786.54 8.29%20.63%18.73%增加 1.46 个百分点 房地产租赁 63,547,574.20 33,922,589.32 46.62%4.18%39.17%减少 13.42 个百分点 物业服务 33,726,847.21 36,453,991.67-8.09%-0.55%-4.53%增加 4.51 个百分点 金融服务 22,705,350.21 1,578,000.00 93.05%109.87%-59.64%增加 29.19 个百分点 旅游服务 26,008,366.75 30,799,162.90-18.42%3.50%-4.13%增加 9.43 个百分点 贸易服务 2,436,217.05 100.00%618.69%(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业 房 地 出 售 出租 3,823,935,375.86 98.23%3,216,388,280.28 97.74%18.89%服务业 物业服务业 36,453,991.67 0.94%38,184,223.50 1.16%-4.53%酒店业 酒店服务业 30,799,162.90 0.79%32,124,759.19 0.98%-4.13%金融业 金融服务 1,578,000.00 0.04%3,910,000.00 0.12%-59.64%报告期内下属保理公司营业成本下降。分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产销售 房地产销售 3,790,012,786.54 97.36%3,192,013,266.21 97.00%18.73%投资性房地产出租 投 资 性 房 地产出租 33,922,589.32 0.87%24,375,014.07 0.74%39.17%报告期内新增投资 性 房 地 产 项目。提供劳务 提供劳务 36,453,991.67 0.94%38,184,223.50 1.16%-4.53%酒店业 酒店业 30,799,162.90 0.79%32,124,759.19 0.98%-4.13%金融业 金融业 1,578,000.00 0.04%3,910,000.00 0.12%-59.64%报告期内下属保理公司营业成本下降。新黄浦 2022 年年度报告 13 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主主要销售客户及主要供应要销售客户及主要供应商情况商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额 4,649.45 万元，占年度销售总额 0.98%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 适用 不适用 前五名供应商采购额 78,581.95 万元，占年度采购总额 40.70%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 3.3.费用费用 适用 不适用 项目 本期金额 上期金额 比上期数增减 变化原因 销售费用 307,675,033.74 234,064,824.12 31.45%报告期内下属期货公司业务规模扩展相应销售费用增加。管理费用 285,800,519.84 248,531,028.35 15.00%财务费用 13,407,568.03-417,765.12 3309.36%报告期内公司利息支出增加。4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 新黄浦 2022 年年度报告 14 5.5.现金流现金流 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变化原因 经营活动产生的现金流量净额 3,229,074,427.87 1,614,383,136.57 100.02%报告期内下属期货公司收到的保证金净额增加。投资活动产生的现金流量净额 61,949,998.39 17,982,087.95 244.51%报告期内公司合并范围增加。筹资活动产生的现金流量净额-1,410,050,525.65-965,707,710.67-46.01%报告期内偿还企业间借款增加。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 6,965,910,840.36 28.40%5,084,836,939.75 23.72%36.99%报告期内下属期货公司收到的交易保证金增加。结算备付金 7,229,770.49 0.03%772,394.64 0.00%836.02%报告期内下属公司结构化主体持仓量变动所致。应收账款 19,790,027.74 0.08%43,923,841.61 0.20%-54.94%报告期内下属公司收回应收保理款所致。预付款项 52,058,457.24 0.21%326,418,963.62 1.52%-84.05%报告期内公司预付购买土地款减少。其他应收款 81,419,251.47 0.33%531,749,556.69 2.48%-84.69%报告期内下属公司收回政府托管资金所致。买入返售金融资产 8,650,157.90 0.04%33,506,595.60 0.16%-74.18%报告期内下属公司处置买入返售金融资产所致。投资性房地产 3,929,453,129.54 16.02%777,013,608.06 3.62%405.71%报告期内下属长租房项目竣工转入所致。使用权资产 32,819,513.79 0.13%7,983,762.65 0.04%311.08%报告期内下属项目公司增加租赁设备所致。长期待摊费用 9,866,137.67 0.04%10,932,676.27 0.05%-9.76%报告期内下属公司职场装修增加。其他非流动资产 3,057,517.07 0.01%26,565,205.13 0.12%-88.49%报告期内下属房产项目公司合同取得成本转入其他流动资产所致。短期借款 20,021,694.45 0.08%0.00%100.00%报告期内下属公司取得借款所致。交易性金融负债 0.00%52,060.00 0.00%-100.00%报告期内下属公司处置交易性金融负债所致。应付账款 1,802,059,320.00 7.35%626,504,254.50 2.92%187.64%报告期内下属房产公司项目工程款增加。预收款项 28,636,650.65 0.12%7,927,819.20 0.04%261.22%报告期内下属公司预收货款新黄浦 2022 年年度报告 15 增加。合同负债 2,812,358,780.80 11.47%5,036,216,067.30 23.49%-44.16%报告期内下属房产项目收入结转增加。一年内到期的非流动负债 158,806,866.46 0.65%101,437,187.21 0.47%56.56%报告期内下属公司一年内到期的长期借款增加所致。其他流动负债 8