600239_2022_ST云城_云南城投置业股份有限公司2022年年度报告_2023-04-24.pdf

云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 1/335 公司代码：600239 公司简称：ST 云城 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 2/335 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报的审计报告。告。四、四、公司负责人公司负责人李家龙李家龙、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人崔铠崔铠及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）储利储利群群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2022年度归属于上市公司股东的净利润为-811,698,184.18元。为保障公司现阶段经营资金需求及未来可持续发展的需要，本报告期内不进行利润分配及资本公积金转增。该议案尚需经股东大会审议批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析中第六点公司关于公司未来发展的讨论与分析中（四）可能面对的风险”部分的内容。敬请投资者关注并注意投资风险。十一、十一、其他其他 适用 不适用 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 3/335 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.29 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.52 第六节第六节 重要事项重要事项.55 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.158 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.162 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.163 第十节第十节 财务报告财务报告.164 备查文件目录 1、载有法定代表人签名的年度报告全文原件；2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表；3、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名的审计报告原件；4、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名的内部控制审计报告原件；5、公司独立董事关于对外担保的专项说明及独立意见原件；6、注册会计师对2022年度非经营性资金占用及其他关联资金往来的专项说明原件；7、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 4/335 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 集团公司、康旅集团、集团 指 云南省康旅控股集团有限公司 公司、上市公司、置业公司、城投置业 指 云南城投置业股份有限公司 省国资委 指 云南省人民政府国有资产监督管理委员会 证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 宁陕云海 指 宁陕县云海房地产开发有限公司 杭州云泰 指 杭州云泰购物中心有限公司 天津银润 指 天津银润投资有限公司 华侨城实业 指 云南华侨城实业有限公司 淄博银泰 指 名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 成都银城 指 成都银城置业有限公司 台州置业 指 台州银泰置业有限公司 龙江公司 指 云南城投龙江房地产开发有限公司 杭州海威 指 杭州海威房地产开发有限公司 苍南银泰 指 苍南银泰置业有限公司 宁波泰悦 指 宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 平阳银泰 指 平阳银泰置业有限公司 云泰商管 指 云泰商业管理（天津）有限公司 城投物业 指 云南城投物业服务有限公司 康源投资 指 云南城投康源投资有限公司 黑龙江银泰 指 黑龙江银泰置地有限公司 哈尔滨银旗 指 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 台州商业 指 台州银泰商业有限公司 宁波银泰 指 宁波银泰置业有限公司 中建穗丰 指 中建穗丰置业有限公司 冕宁康旅 指 冕宁康旅投资开发有限公司 龙瑞公司 指 云南城投龙瑞房地产开发有限公司 奉化银泰 指 宁波市奉化银泰城商业经营管理有限公司 杭州西溪 指 杭州西溪银盛置地有限公司 北京房开 指 北京房开创意港投资有限公司 杭州银云 指 杭州银云商业管理有限公司 园林园艺有限公司 指 云南城投园林园艺有限公司 东方柏丰 指 云南东方柏丰投资有限责任公司 海南天利 指 海南天利投资发展有限公司 海南天联华 指 海南天联华投资有限公司 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 5/335 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 云南城投置业股份有限公司 公司的中文简称 云南城投 公司的外文名称 Yunnan Metropolitan Real Estate Development Co.Ltd 公司的外文名称缩写 YMRD 公司的法定代表人 李家龙 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李映红 王媛 联系地址 昆明市西山区西园南路 34 号融城优郡A4 栋 17 楼 昆明市西山区西园南路 34 号融城优郡A4 栋 17 楼 电话 0871-67199767 0871-67199767 传真 0871-67199767 0871-67199767 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 云南省昆明市西山区西园南路34号融城优郡A4栋 公司注册地址的历史变更情况 经公司第七届董事会第二十四次会议及2015年第二次临时股东大会审议，同意公司注册地址变更为云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座；经公司第九届董事会第三十五次会议和四十二次会议及2022年第三次临时股东大会和第六次临时股东大会审议，同意公司注册地址变更为云南省昆明市西山区西园南路34号融城优郡A4栋。公司办公地址 云南省昆明市西山区西园南路34号融城优郡A4栋 公司办公地址的邮政编码 650034 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报（）、中国证券报（）、证券时报 （）、证券日报（）公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 ST云城 600239 红河光明、云南城投、*ST云城 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 6/335 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9 层 签字会计师姓名 彭让、李秋霞 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022 年 2021 年 本期比上年同期增减(%)2020 年 营业收入 2,568,386,291.32 6,047,321,260.16-57.53 4,393,259,536.79 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 2,433,216,461.89 5,899,157,625.54-58.75 4,093,217,967.92 归属于上市公司股东的净利润-811,698,184.18-506,795,429.22 不适用-2,586,319,200.13 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1,395,140,470.77-2,268,190,267.05 不适用-3,396,549,529.22 经营活动产生的现金流量净额 15,823,149,926.31 27,377,429,885.11-42.20 557,909,180.15 2022 年末 2021 年末 本期末比上年同期末增减（%）2020 年末 归属于上市公司股东的净资产 1,473,226,419.80 705,379,026.90 108.86-377,743,556.05 总资产 13,527,573,991.57 40,223,042,911.73-66.37 80,336,922,200.91 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）-0.51-0.32 不适用-1.63 稀释每股收益（元股）-0.51-0.32 不适用-1.63 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.87-1.41 不适用-2.13 加权平均净资产收益率（%）-223.22 不适用 不适用-286.3 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-383.68 不适用 不适用-375.06 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 7/335 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市属于上市公司股东的净资产差异情况公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、20222022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 807,871,720.43 623,726,970.20 567,766,058.06 569,021,542.63 归属于上市公司股东的净利润-375,463,543.48 107,463,921.29-203,222,666.11-340,475,895.88 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-356,337,079.57-406,080,461.34-198,821,051.65-433,901,878.21 经营活动产生的现金流量净额-62,693,531.05 5,029,256,316.45 2,744,814,637.87 8,111,772,503.04 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 855,628,097.30 主要是转让子公司实现的投资收益 2,418,286,219.71 1,407,866,448.44 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政8,616,705.01 9,273,507.55 8,618,852.54 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 8/335 府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-6,023,087.27 -7,794,829.92-2,245,053.37 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 238,692,984.82 主要是有息借款债务重组实现的损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 9/335 产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-11,616,324.99 -723,157,145.64 51,056,248.57 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-391,387,937.67 -199,780,889.76-170,517,122.11 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -58,183,344.72-125,847,396.59 减：所得税影响额 57,058,474.77 -141,213,286.59 339,607,575.49 少数股东权益影响额（税后）53,409,675.84 -181,538,034.02 19,094,072.90 合计 583,442,286.59 1,761,394,837.83 810,230,329.09 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 14,260,230,898.91 3,199,321,400.00-11,060,909,498.91-11,616,324.99 合计 14,260,230,898.91 3,199,321,400.00-11,060,909,498.91-11,616,324.99 十二、十二、其他其他 适用 不适用 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 10/335 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年，党的二十大胜利召开，是党和国家发展史上极不寻常、极不平凡的一年，也是公司克服严峻的风险挑战、以转型发展迈出“十四五”稳健步伐的一年。2022 年，面对错综复杂的宏观环境挑战，公司通过重大资产重组、项目转让、加快发展物业、商业布局、加大改革力度，提升管理效能等多重举措，紧紧围绕公司战略，把握“稳中求进”的工作基调，推动公司高质量发展。截至 2022 年 12 月 31 日，公司有息负债总额 42.98 亿元，同比下降 83.51%，平均融资成本从 8.31%降至 6.14%；实现营业收入 25.68 亿元，归属上市公司股东的净资产为14.73 亿元，持续为正，同比上升 108.86%，资产负债率从 93.8降至 81.16。（一）积极优化资产结构 2022 年，公司为优化资产结构，增强企业抗风险能力，积极推动重大资产重组、资产处置等工作。具体如下：1推动重大资产重组工作。截至 12 月 31 日，已完成 2021 年第一次重组剩余 5 家银泰项目的股权交割，收回股权款及债权款 61.87 亿元；完成 2022 年重大资产重组中 10 家公司的股权交割，收回股权款及债权款 41.81 亿元。通过两次重大资产重组，有效降低了资产规模及有息负债，优化了资产结构。2除重大资产重组外，公司持续剥离其他与战略转型方向不符、低效的资产和业务，通过非公开协议转让的方式，转让龙瑞公司、冕宁康旅、龙江公司三家公司 100%股权；报告期内，已完成三家公司股权交割，收回全部股权款及债权款 89.65 亿元。3在省委省政府、省国资委的统筹支持下，公司通过改善生产经营、债权清收等措施，压实责任层层分解，共归还金融债务 51 亿元，公司债务危机得到化解。（二）调整组织架构实现降本增效 公司结合轻资产运营管理战略转型，提高管理效率，压缩管理层级，对本部、物业管理板块及商业运营管理板块进行了组织架构优化调整，撤销事业部，实现项目公司二级直管，精简组织架构，公司本部由 12 个部门调整为 8 个部门，实现人岗匹配，有效降低了综合成本。（三）城市综合服务业务开展顺利 1物业管理业务 公司下属物管公司已通过 ISO9001、ISO14001 和 ISO45001 三项管理体系认证，多年来一直侧重管理及服务的标准化建设，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验，下属城投物业荣膺“2022 中国物业服务企业综合实力 500 强”；成都云银城物业管理有限公司蝉联成都市物业管理协会评选的“年度优秀会员单位”，凭借较高的服务质量、客户满意度和区域品牌影响力，获评中国国际物业管理高峰论坛组委会颁发的“2022 中国物业管理云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 11/335 行业品牌价值 100 强”。在做好基础物业服务的同时，延伸业务链条，探索家政服务、居家照护等社区增值服务业务运营模式。截至 2022 年 12 月 31 日，公司物业在管面积 644.15 万平方米，本年度新增管理面积约 128.77 万平方米。2商业运营管理业务 公司下属商管公司在业务分布区域形成了良好口碑效应。下属云泰商业专注于主题场景的体验式购物中心运营管理和会员综合服务平台搭建，已成功打造茶马花街、哈哈集市等多个特色主题街区，数字化运营管理能力逐步提升，以数据为核心，打通“商管”、“顾客”、“租户”流量共享通道，2022 年 7 月成为中国连锁经营协会会员单位。多个在管项目荣获“2022 年度宁波市最受欢迎的十佳夜间消费地标”、“活力玩咖商业项目”、“满意消费-长三角放心消费单位”、“星级母婴室”、“杭州数字人民币应用重点（园）区”和“浙江省绿色商场”等称号。成都 IN99 购物中心作为成都市地标商业项目，荣获由成都市人民政府、四川省连锁商业协会评选的“2021-2022 年度首店经济贡献奖”和“2021-2022 中国西部商业新地标”，在新浪四川微博口碑榜评选中，荣获“商业活力奖”。截至 2022 年 12 月 31 日，公司在管大型购物中心及其他商业项目 21 个，主要分布于杭州、宁波、台州、天津、成都等城市，签约面积约 268 万平方米，其中：2022 年度新增外拓项目 1 个，新增管理面积 9.6 万平方米。3酒店运营管理业务 公司旗下大理英迪格和成都华尔道夫 2 家五星级酒店，配备房间数共 544 间，2022 年平均 GOP 率为 26.50%。成都华尔道夫酒店蝉联由福布斯旅游指南、世界旅游大奖主委会、猫途鹰网站组织评选的“年度推荐酒店”“中国领先奢华酒店”“四川领先酒店”“游客之选”等奖项，2022 年 1 月获评希尔顿集团 2021 年宾客整体满意度“亚太地区第一、全球第三”；大理英迪格酒店获得由大理经济技术开发区管理委员会颁发的“2022 年度企业优质发展奖”，被环球日志评选为“最佳品质服务酒店”，荣获洲际酒店集团“九月大中华区致胜指数卓越超级利润奖”和“2022 年度金龙奖”。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 公司业务主要涉及房地产开发、物业管理及商业运营管理 3 个板块：（一）地产开发板块 根据国家统计局数据，2022 年全年商品房销售面积 13.58 亿平方米，同比下降 24.3%；土地购置面积 1 亿平方米，同比下降 53.4%；全国住宅新开工面积 8.81 亿平方米，同比下滑 39.80%；竣工面积 6.25 亿平方米，同比下滑 14.3%；房地产开发投资额完成13.29 万亿元，同比下降 10%；房开企业到位资金 14.9 万亿元，同比下降 25.90%。2022 年云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 12/335 房地产市场仍处于供需双弱局面，由房企流动性压力引发的信用危机也在不断传导至商品房销售价格及市场预期。2022 年，房企融资“输血”和销售“造血”均不畅，资金压力日趋增大，投资拿地继续缩减，已拿地企业开工意愿并不强。12 月，信贷、债券和股权融资政策加大对资金端的支持规模和力度，引导优质头部房企风险逐步降低，后续市场回暖压力转移到需求端。（二）物业管理板块 根据 Wind 数据，2022 年受房地产新开工、竣工、销售下行影响，TOP50 物管企业关联方承接面积合计约为 3.95 亿平方米，较 2021 年的下滑 45.38%；第三方拓展面积合计18.83 亿平方米，较 2021 年上升 46.13%，市场化外拓已成为物管企业未来业绩增长的一项重要能力。政策方面，扩大内需战略规划纲要（2022-2035）及关于推动家政进社区的指导意见的发布，为物企进入家政服务领域，推动发展社区增值服务提供清晰路径指引和有力支持。（三）商业运营管理板块 根据国家统计局数据显示，2022 年社会消费品零售总额为 439,733 亿元，比去年下降0.2%，消费复苏不及预期。根据 wind 统计，2022 年我国居民超额储蓄规模约 6 万亿元，从存款结构上看，主要为定期存款，居民消费更趋理性。截止 2022 年 12 月 31 日，全国购物中心存量项目达 5,685 个，体量达 5.03 亿平方米，其中：2022 年全年新增 3 万平方米以上购物中心 366 个（3,268 万平方米），2020-2022 年，全国购物中心存量规模同比增速为 9.5%、11.6%和 6.6%，与 2020 年以前每年 20%以上的规模增速相比明显放缓。行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期，市场竞争已趋白热化。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 物业管理方面，公司全面梳理康旅集团旗下物业管理服务资源，寻找合适标的，推动物管业务内部整合，截止 2022 年 12 月 31 日，已完成 6 个物业服务项目整合，并已启动部分股权整合类项目的调研工作。商业运营管理方面，本年度主要在加强内部管理、完善体系建设、严控成本等方面下功夫，做好在营项目运营管理，鼓励外拓优质商业项目，本年度完成个项目外拓，体量合计约.6 万平方米。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）资源优势 依托省委省政府及控股股东的有力支持，公司可整合体系内物管、商管、文旅、康养等轻资产运营资源，具备实施向轻资产运营服务转型的先决条件；地产项目置出后，亦可通过市场化拓展轻资产运营相关业务，夯实上市公司业绩。（二）组织管理优势 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 13/335 经过多年行业积累，结合公司战略转型要求，公司已完成组织架构调整与优化。轻资产业务运营管理团队初具规模，战略转型准备较为充分。（三）多业态服务优势 公司轻资产运营业务，服务业态涵盖办公、商业、政府、学校、会展等，并全力推进第三方业务的市场化拓展，进一步提升规模及收入。（四）严谨规范的企业管理优势 作为国有背景的上市公司，公司受上交所及省国资委双重监管，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法人治理结构，具备更强的社会公信力。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2022 年度公司实现营业收入 25.68 亿元，较 2021 年的 60.47 亿元下降 57.53%；归属于股东的净利润-8.12 亿元，较 2021 年的-5.07 亿元下降 60.16%。主营业务毛利率37.41%，较 2021 年的 35.57%增加 1.84%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科利润表及现金流量表相关科目变动分析表目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 2,568,386,291.32 6,047,321,260.16-57.53 营业成本 1,648,041,325.06 3,923,840,627.76-58.00 销售费用 202,870,831.74 274,112,594.79-25.99 管理费用 363,139,169.05 504,933,218.13-28.08 财务费用 1,459,329,057.92 2,740,682,846.27-46.75 经营活动产生的现金流量净额 15,823,149,926.31 27,377,429,885.11-42.20 投资活动产生的现金流量净额 2,846,876,876.75 3,441,982,204.65-17.29 筹资活动产生的现金流量净额-18,617,770,395.98-31,572,003,730.00-41.03 营业收入变动原因说明：合并范围内的子公司减少后，房地产收入减少；营业成本变动原因说明：合并范围内的子公司减少后，房地产成本减少；销售费用变动原因说明：合并范围内的子公司减少,本年预售项目少于上年，营销费用下降；管理费用变动原因说明：合并范围内的子公司减少；财务费用变动原因说明：合并范围内的子公司减少,融资成本下降；经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：转让下属公司股权，收回的往来款较上年减少；投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：转让下属公司股权，收回的股权款较上年减云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 14/335 少；筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：归还控股股东借款及金融机构借款较上年减少。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 2022 年，公司实现主营业务收入 23.46 亿元，较去年同期下降 58.73%。其中房地产开发收入 8.38 亿元，占营业收入的比例为 32.61%，较去年同期下降 79.28%，主要是随着公司 2021 年至 2022 年股权处置工作的完成，公司房地产业务规模大幅减少。2022 年，公司主营业务成本 14.68 亿元，较去年同期下降 59.91%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 837,655,411.63 629,423,569.09 24.86-79.28-79.06 减少 0.80个百分点 商业运营管理 916,419,177.26 389,567,000.18 57.49-7.49 129.37 减少 25.37个百分点 物业管理 435,983,586.38 362,134,574.82 16.94 13.55 13.72 减少 0.12个百分点 酒店运营管理 155,466,049.92 86,929,401.20 44.08-41.51-48.29 增加 7.33个百分点 合计 2,345,524,225.19 1,468,054,545.29 37.41-58.73-59.91 增加 1.84个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）住宅销售 597,662,703.84 455,162,865.17 23.84-82.42-82.20 减少 0.91个百分点 其他房地产业态 239,992,707.79 174,260,703.92 27.39-62.71-61.08 减少 3.03个百分点 物业管理 435,983,586.38 362,134,574.82 16.94 13.55 13.72 减少 0.12个百分点 酒店收入 155,466,049.92 86,929,401.20 44.08-41.51-48.29 增加 7.33个百分点 商业运营管理 916,419,177.26 389,567,000.18 57.49-7.49 129.37 减少 25.37个百分点 合计 2,345,524,225.19 1,468,054,545.29 37.41-58.73-59.91 增加 1.84个百分点 主营业务分地区情况 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 15/335 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）成都地区 453,921,501.46 199,062,351.21 56.15-33.92-48.45 增加 12.37个百分点 西安地区 22,934,628.53 10,952,820.64 52.24-95.65-96.99 增加 21.22个百分点 江浙地区 939,241,533.60 599,281,278.03 36.20-52.89-43.66 减少 10.44个百分点 云南地区 558,567,641.24 387,072,990.22 30.70-72.13-74.52 增加 6.49 个百分点 东北及华北地区 50,598,129.77 21,126,261.93 58.25 88.23 725.63 减少 32.23个百分点 海南地区 320,260,790.59 250,558,843.26 21.76-27.84-23.24 减少 4.7 个百分点 合计 2,345,524,225.19 1,468,054,545.29 37.41-58.73-59.91 增加 1.84 个百分点 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产 房地产销售 629,423,569.09 38.19 3,005,296,743.10 76.59-79.06 商业运营管理 商业租赁成本 389,567,000.18 23.64 169,840,667.65 4.33 129.37 物业管理 物业管理成本 362,134,574.82 21.97 318,453,841.16 8.12 13.72 酒店运营管理 酒店运营成本 86,929,401.20 5.27 168,107,806.18 4.28-48.29 合计 1,468,054,545.29 89.08 3,661,699,058.09 93.32-59.91 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 住宅销售 住宅销售成本 455,162,865.17 27.62 2,557,511,056.51 65.18-82.20 其他房地产业态 其他业态销售成本 174,260,703.92 10.57 447,785,686.59 11.41-61.08 物业管理 物业管理362,134,574.82 21.97 318,453,841.16 8.12 13.72 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 16/335 成本 酒店收入 酒店管理成本 86,929,401.20 5.27 168,107,806.18 4.28-48.29 商业运营管理 商业租赁成本 389,567,000.18 23.64 169,840,667.65 4.33 129.37 合计 1,468,054,545.29 89.08 3,661,699,058.09 93.32-59.91 (5).(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 详见附注八、合并范围的变更(6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 B.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额 9,637.54 万元，占年度销售总额 3.75%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 5,153.34 万元，占年度销售总额 2.01%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形。适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 适用 不适用 前五名供应商采购额 17,300.99 万元，占年度采购总额 12.50%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 5,931.51 万元，占年度采购总额 4.28%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形。适用 不适用 3.3.费用费用 适用 不适用 项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%）变动原因分析 销售费用 202,870,831.74 274,112,594.79-25.99 合并范围减少 管理费用 363,139,169.05 504,933,218.13-28.08 合并范围减少 财务费用 1,459,329,057.92 2,740,682,846.27-46.75 合并范围减少及融资成本降低 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 云南城投置业股份有限公司 2022 年年度报告 17/335 适用 不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%）变动原因分析 经营活动产生的现金流量净额 15,823,149,926.31 27,377,429,885.11-42.20 转让下属公司股权，收回的往来款较上年减少 投资活动产生的现金流量净额 2,846,876,876.75 3,44