600604_2021_市北高新_市北高新2021年年度报告_2022-04-14.pdf

2021 年年度报告 1/203 公司代码：600604 900902 公司简称：市北高新 市北 B 股 上海市北高新股份有限公司上海市北高新股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 二二二二二二年年四四月月十三十三日日 2021 年年度报告 2/203 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会董事会会议。会议。三、三、中汇会计师事务所中汇会计师事务所(特殊普通合伙特殊普通合伙)为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人罗岚罗岚、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李炜勇李炜勇及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）吴亦希吴亦希声明：保声明：保证年度报告中证年度报告中财务财务报告的真实、准确、完整。报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2021年末总股本1,873,304,804股为基数，按每10股派现金人民币0.07元（含税）向全体股东分配利润，共分派现金红利人民币13,113,133.63元。该利润分配方案尚需公司2021年年度股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反是否存在违反规定规定决策程序对外提供担保的情况决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在是否存在半数半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险重大风险提示提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详细请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3/203 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.28 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.43 第六节第六节 重要事项重要事项.44 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.53 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.58 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.59 第十节第十节 财务报告财务报告.65 备查文件目录 载有公司法定代表人、会计工作负责人、会计主管人员签名并盖章的会计报表 载有会计事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 2021 年年度报告 4/203 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 市北集团或控股股东 指 上海市北高新（集团）有限公司 市北高新或公司或上市公司 指 上海市北高新股份有限公司 市北高新园区或园区 指 上海市市北高新技术服务业园区 园区总工会 指 上海市市北高新技术服务业园区总工会 南通科技城 指 市北高新（南通）科技城 报告期或本期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 开创公司 指 上海开创企业发展有限公司 聚能湾 指 上海聚能湾企业服务有限公司 欣云投资 指 上海市北高新欣云投资有限公司 泛业投资 指 上海泛业投资顾问有限公司 市北发展 指 上海市北生产性企业服务发展有限公司 市北祥腾 指 上海市北祥腾投资有限公司 市北物业 指 上海市北高新集团物业管理有限公司 上海睿涛 指 上海睿涛房地产开发有限公司 云中芯 指 上海云中芯企业发展有限公司 云盟汇 指 上海云盟汇企业发展有限公司 云置禾 指 上海云置禾企业发展有限公司 市北新中新 指 静安区 392 街坊 54 丘地块项目 市北云立方 指 静安区万荣路 1268 号产业建设项目 市北智汇园 指 静安区 334 街坊 87 丘产业载体建设项目 市北壹中心 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 14-06 地块 市北祥腾麓源 指 松江区永丰街道新城主城 H 单元 H14-08 号地块 市北区块链生态谷 指 静安区永和社区 N070601 单元 076f-02、076c-04 地块 南通香溢紫郡项目 指 南通科技城 CR13043 地块项目 绿地中环广场项目 指 静安区 336 街坊 18 丘地块项目 市北聚能湾创新社区 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 01-06 地块 莫里斯花源 指 嘉定区徐行镇 06-04 号地块 21-02 地块项目 指 市北高新技术服务园区 N070501 单元 21-02 地块项目 17-02 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 17-02 地块项目 22-02 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 22-02 地块项目 静安市北国际科创社区 指 位于市北高新园区东部区域，四至范围为东至寿阳路、西至共和新路、南至汶水路、北至江场路，21-02 地块项目、17-02 地块项目、22-02 地块项目处于其区域范围内。大数据产业基金 指 上海市北高新创业投资合伙企业（有限合伙）中叶至源创业投资基金 指 上海中叶至源创业投资合伙企业（有限合伙）央视融媒体产业投资基金 指 央视融媒体产业投资基金（有限合伙）CMBS 指 市北壹中心资产支持专项计划 2021 年年度报告 5/203 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海市北高新股份有限公司 公司的中文简称 市北高新 公司的外文名称 SHANGHAI SHIBEI HI-TECH CO.,LTD.公司的外文名称缩写 SHIBEI HI-TECH 公司的法定代表人 罗岚 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 胡申 姚挺 联系地址 上海市江场三路 262 号 1 楼 上海市江场三路 262 号 1 楼 电话 021-66528130 021-66528130 传真 021-56770134 021-56770134 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市共和新路3088弄2号1008室 公司注册地址的历史变更情况 2012年9月12日，从上海市场中路687号，变更为上海市共和新路3088弄2号1008室。公司办公地址 上海市江场三路262号1楼 公司办公地址的邮政编码 200436 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报和香港大公报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 市北高新 600604 二纺机 B股 上海证券交易所 市北B股 900902 二纺B股 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 杭州市钱江新城新业路 8 号 A 座 6 层 签字会计师姓名 李宁、阮喆 2021 年年度报告 6/203 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 1,114,107,380.55 1,202,345,645.00-7.34 1,090,382,410.24 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 1,112,018,525.64 1,193,874,019.40-6.86/归属于上市公司股东的净利润 115,010,573.69 175,826,519.37-34.59 210,993,840.29 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-21,047,511.74 138,691,950.21-115.18 161,801,170.16 经营活动产生的现金流量净额-450,986,516.81-1,544,780,918.53 不适用-292,149,798.70 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 6,534,018,613.41 6,467,810,714.84 1.02 6,275,784,607.69 总资产 21,158,502,440.13 19,109,142,594.55 10.72 18,212,931,353.11 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）0.06 0.09-33.33 0.11 稀释每股收益（元股）0.06 0.09-33.33 0.11 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.01 0.07-115.71 0.09 加权平均净资产收益率（%）1.77 2.76-0.99 3.41 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-0.32 2.18-2.50 2.62 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少 34.59%的主要原因为本期园区产业载体销售较上年同期减少、本期部分产业载体达到预计可使用状态从开发成本转至投资性房地产进行摊销及利息费用化所致，基本每股收益、稀释每股收益相应减少。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少 115.18%的主要原因为本期园区产业载体销售较上年同期减少、本期部分产业载体达到预计可使用状态从开发成本转至投资性房地产进行摊销及利息费用化所致，扣除非经常性损益后的基本每股收益相应减少。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 2021 年年度报告 7/203 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、20212021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 119,849,039.00 159,268,403.09 239,488,212.18 595,501,726.28 归属于上市公司股东的净利润-62,419,715.11-14,594,618.40-40,682,709.95 232,707,617.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-53,717,255.68-13,979,353.28-65,627,928.83 112,277,026.05 经营活动产生的现金流量净额-367,530,720.37-11,126,962.42-209,057,154.80 136,728,320.78 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 12,482.82 86,370.10-72,131.42 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 5,935,158.26 4,754,753.79 17,540,174.90 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,128,487.44 4,466,892.76 7,438,806.87 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 9,498.13 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 2021 年年度报告 8/203 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 172,469,610.11 35,617,203.68 38,501,260.83 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 46,735.73 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,883,968.21 8,658,528.54 1,022,771.58 其他符合非经常性损益定义的损益项目 610,137.93 减：所得税影响额 44,964,751.50 11,930,119.30 12,818,299.49 少数股东权益影响额（税后）1,073,241.70 4,519,060.41 2,419,913.14 合计 136,058,085.43 37,134,569.16 49,192,670.13 将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 54,100,679.50 59,043,178.47 4,942,498.97 4,942,498.97 其他非流动金融资产 461,375,596.24 657,464,253.12 196,088,656.88 166,028,656.88 合计 515,476,275.74 716,507,431.59 201,031,155.85 170,971,155.85 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 9/203 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 回顾 2021 年，面对百年变局加速演进、新冠疫情始终反复和复杂严峻的宏观经济形势，公司继续以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标，持续推进园区数字化转型，不断完善园区的数字化运营能力。公司 2021 年整体经营保持稳健的发展态势，顺利完成年度经营发展目标任务，为“十四五”顺利开局打下了坚实基础。1、推动数字化转型，构建市北数智经济产业生态圈 公司主要运营的市北高新园区是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都的核心承载区。园区以“云、数、智、链”为特色，云计算、大数据、人工智能、区块链、5G+8K 超高清视频等重点领域快速发展，在全市首发“数据智能产业链图谱”，打造“3+1+N”区块链产业生态。截至报告期末，园区已聚集跨国公司地区总部 26 家，具有总部特征的央企、行业龙头企业 70 余家，高新技术企业 200余家，超过 500 家数据智能创新企业；拥有国家级平台、实验室 4 家，市级创新功能平台 10 余个，高能级企业研发平台 40 余个。报告期内，公司依托市北高新园区规模化的数智产业基础，进一步提升“数智市北”产业策源活力，推动园区成为上海数据要素高度集聚、高效配置、高速增值的枢纽节点，打造具有国际竞争力的数字产业集群。2、加快高端载体建设和高效运营，打造产城融合智能化场景 报告期内，公司围绕“以人为本”价值内涵，坚持“定制化载体、数字化转型”的开发理念，按照“东西联动、成片开发、产城融合”的园区开发总体思路，加快高端载体建设，满足优质企业对于产业载体的个性化需求。报告期内，公司着力建设静安市北国际科创社区，构建“人文创新活力区”、“智慧城市先导区”、“数智产业集聚区”，围绕“生产+生活+生态”有机结合，以智慧楼宇、智慧街区、智慧家居等一批创新应用模式，推动立体绿化、慢行体系、智能管网、海绵社区等项目形成一连串未来智能化场景，打造上海中心城区以数据智能为核心驱动的产业集群，为新场景、新业态、新模式的孵化提供沃土。同时公司积极推进走马塘整体区域规划转型和城市更新，启动园区存量地块整体转型升级、走马塘沿岸景观改造、绿色健康步道、科创社区数脊云廊等慢行体系建设。在产业载体租赁和销售方面，公司采取“租售并举，租赁为先”的运营模式，报告期内，公司产业载体运营模式进一步向租赁倾斜，2021 年公司及控股子公司全年实现房地产租金收入 5.25 亿元，同比增加了 27.63%。在积极推进优质产业载体资产沉淀，保留优质产业载体资源的同时，公司不断加大开发建设力度，为未来实现可持续发展、集聚更多优质企业储备充足的载体空间。截至报告期末，公司主导的在建载体项目 2 个，分别为静安市北国际科创社区内的 21-02 地块项目和 22-02 地块项目，总建筑面积 42.45 万平方米，计划于 2024 年陆续交付使用。公司参股合作开发的 17-02 地块项目，建筑面积 20.09 万平方米，计划于 2023 年交付使用。报告期内，公司还通过参股合作的方式努力拓展外延空间，投资设立“百联云灏”与“瑞创云谷”两家参股公司，其中百联云灏已于 2021 年 12月 29 日成功摘牌静安区江场西路 570 号地块项目。3、产业投资赋能，构建以价值链为导向的投资引培机制 在产业投资孵化方面，公司围绕“基地+基金”、“投资+孵化”运营模式，从产业投资赋能和打造投资生态圈角度出发，围绕企业从初创到 Pre-IPO 各个阶段，打造企业全生命周期的“直投+基金”产业投资体系。报告期内，公司重点打造了两个特色品牌活动，分别为“精准投融资对接会”和“企业 IPO 之旅系列培训”，进一步提升园区科创企业与资本方深度对接的服务能力，加快推动园区科创企业申报上市，构建以价值链为导向的投资引培机制。报告期内，公司以人民币 6,669 万元收购上海新市北企业管理服务有限公司 45%股权，增强公司在产业园区运营业务方面的战略协同和产业链延伸。2021 年 8 月，公司作为有限合伙人以人民币6,000 万元参与了中叶至源创业投资基金，占该基金总认缴出资额的 19.76%；9 月，公司作为有限合伙人以人民币 1 亿元参与设立了央视融媒体产业投资基金，占该基金首期出资份额的 2.69%。报告期内，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾荣获 2020 年度市级创业孵化示范基地评定 A级，完成国家中小企业公共服务示范平台、上海静安留学人员创业园申报。聚能湾已累计孵化苗圃项目 355 项，孵化企业 343 户，目前在孵企业 136 户，加速器企业 69 户。4、提升产业能级和招商力度，打造静安中环数智经济硬核增长极 2021 年年度报告 10/203 公司运营的市北高新园区作为静安发展高新技术产业的主阵地，根据静安区委区政府的要求，公司承担了提升区域产业能级和再造区域产业活力的责任。报告期内，公司通过强化产业载体租售，产业生态建设与招商引资协同联动，积极探索“投招联动”的创新渠道，形成了公司新的业务模式，为公司带来新的利润增长点。报告期内，公司以精准招商、产业招商、生态招商为手段，以产业能级提升为视角，充分发挥大数据中心、大数据联盟等平台集聚效应，推动市北园区数智产业高质量发展。报告期内，园区成功引进了央企总部中国电气装备集团、中国电信一级子公司天翼数字生活、央视融媒体产业投资基金、上海蚂蚁链产业创新中心、博尔捷数字科技、高济医药、开店宝支付等重大产业招商项目。报告期内，公司运营的市北高新园区成功入选“上海市民营企业总部集聚区”和“上海在线新经济特色产业园”，并相继获得了“上海市数字化转型示范园区”、“国家区块链创新应用试点”、“中国区块链产业五大集聚区”等一系列重要荣誉。5、企业服务提质增效，营造优质营商环境 公司始终注重探索园区综合管理服务的创新模式，通过精准的产业定位打造独有的数智产业园区综合服务体系，全力优化营商环境，强化生态园区建设，创建线上线下互补结合的服务机制，在园区范围内初步形成智慧园区综合管理体系，打破了产业园区与城市空间之间的固有壁垒，全面缔造了“生产、生活、生态”三者有效联结的良好局面。报告期内，公司推进落实“园区事、园区办”，努力提升营商服务的智能化和便利化水平。园区率先开展静安区政府“窗口前移”试点推广工作，通过设立智慧税务共治点、建立人力资源服务线下体验站、打造家门口的警务超市等举措，实现区、园两级涉企审批标准事项“只跑一次、一次办成”。公司还深度参与静安区“营商环境体验官”行动，共同推动全区企业服务提质增效，为营造“放心投资、安心发展”的优质营商环境贡献力量。报告期内，公司积极构建产业园区数字化管理能力和国际科创社区数字化运营能力，并逐步将其内化为市北高新的“软实力”，以期在未来探索形成轻资产输出的新商业模式。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 中国产业园区历经 30 多年的发展，产业园区从过去注重土地一级开发、拼政策、拼价格，仅作为企业办公的空间提供商；到如今，注重产业链强链补链、引资本、抢人才，逐渐成为企业成长的时间合伙人。现阶段，产业园区已经站在了新的经济风口，肩负着培育下一轮战略新兴产业，包括：大数据、人工智能、区块链、5G 等重点领域以及构建全球创新网络的重要使命。在上海，1992 年成立的市北高新园区，是产业园区转型发展的一个缩影。市北高新园区的前身是市北工业园区，在近 30 年的发展历程中，园区先后经历了从传统的工业区向生产性服务业、信息服务业，再到云计算和数据智能产业的转型升级，这些前瞻性产业定位的选择，成为了园区实现跨越式发展的重要基础。2016 年至今，市北高新园区先后获得了首个“上海市大数据产业基地”、首批“上海市超高清视频产业示范基地”，着力打造“区块链生态谷”，并且提出了“打造中国大数据产业之都、建设中国创新型产业社区”的战略目标。2021 年 4 月，在上海全球投资促进大会上，市北高新园区又获得了“上海在线新经济特色产业园”及“上海民营企业总部集聚区”两项殊荣，同时园区被上海市经信委授予了“全市数字化转型示范区”。这些荣誉背后，既反映出园区产业发展的现状，又彰显出未来园区的产业特色和独特定位。在科技创新空前密集活跃的今天，高新产业园区作为国家科技创新的重要承载区，高新技术产业发展的推动者、优势资源的整合者，将发挥越来越重要的作用。作为面向大数据、云计算产业集聚的高新技术园区运营商，市北高新将紧跟国家新基建和数字经济两大战略，对标上海全球科创中心、国际数字之都的建设要求，全面推进市北高新园区数据智能产业集群发展走向纵深，加快园区数字化转型升级，形成以大数据为底层基础，在云计算、人工智能、区块链、5G、超高清视频等新兴产业方面融合发展的崭新局面。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司作为市北高新园区开发运营方，始终以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，牢牢把握“国际静安、卓越城区”的建设要求，按照静安一轴三带战略部署，贯彻落实静安“全球服务商计划”，以“市北数智产业生态”为特色，努力推动双向赋能的数字2021 年年度报告 11/203 化转型之路，致力于成为国内领先、国际一流高科技产业园区。报告期内，公司实现全年营业收入为11.14 亿元，归属于上市公司股东的净利润为 1.15 亿元。1、产业地产开发运营 公司产业载体运营模式采取“租售并举，租赁为先”的总体方针。报告期内，公司及控股子公司实现房地产租金收入 52,505.80 万元，房地产租金收入同比增加 27.63%，截至 2021 年 12 月 31 日，公司及控股子公司出租房地产总面积为 39.40 万平方米。公司产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。报告期内，公司及控股子公司全年销售项目签约面积 12,435.20 平方米，签约金额 52,013.03 万元。在开发建设方面，公司目前主导的在建载体项目 2 个，总建筑面积 42.45 万平方米，参股合作开发的在建载体项目 1 个，建筑面积 20.09 万平方米，2、产业投资孵化 近年来，公司依托园区数据智能的特色产业优势和优质科创企业的集群优势，努力探索并构建“直投+基金”、“投资+孵化”产业投资体系。2021 年 6 月，公司以人民币 6,669 万元成功收购上海新市北企业管理服务有限公司 45%股权；2021 年 8 月，公司作为有限合伙人以人民币 6,000 万元成功参投中叶至源创业投资基金，占该基金总认缴出资额的 19.76%；2021 年 9 月，公司作为有限合伙人以人民币 1 亿元参与设立了央视融媒体产业投资基金，占该基金首期出资份额的 2.69%。报告期内，公司委托天源资产评估有限公司为公司所持有的其他非流动金融资产在 2021 年 12 月 31 日的公允价值进行分析复核，2021 年度公司公允价值变动收益为 17,097.12 万元，公司产业投资业务成果初步显现。截至报告期末，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾孵化在孵企业 136 户，加速器企业 69 户，多年来聚能湾已累计孵化苗圃项目 355 项，孵化企业 343 户。3、产业服务集成 公司运营的市北高新园区作为静安四个核心功能区之一的市北功能区，近年来不断提升园区营商环境和服务配套功能。报告期内，公司进一步加强招商引资力度，吸引数智产业上下游企业主动聚拢。园区成功引进亿元税收企业 1 家，千万税收企业 22 家、数据智能类企业 139 家、跨国公司地区总部 3 家。报告期内，公司实现招商服务收入 13,446.23 万元，新增租赁面积 10.21 万平方米。园区归口纳税企业 2021 年实现总税 91.14 亿元，同比增长超过 5%，其中产业类税收增加约 17.8 亿元，同比上升 40%。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、公司拥有丰富的精品产业载体开发优势 公司主营的市北高新园区紧邻上海交通主动脉南北高架与中环，占地面积 3.31 平方公里，是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心功能区。近年来公司在产业载体开发与运营方面始终秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体，包括市北总部经济园、市北新中新、市北云立方、市北智汇园、市北壹中心、市北区块链生态谷、市北聚能湾创新社区等项目。目前在建的静安国际科创社区将成为园区数字化转型的先行示范区，嵌入智能传感、智能楼宇、智能安防、智慧交通、智慧家居、远程办公等应用场景，搭建基于区块链技术的园区服务系统，形成面向个人和企业的数字身份和数字服务体系，打造未来智慧办公和智能生活的新范式。为满足企业总部的远期入住需求，“十四五”期间，公司将推进走马塘区域整体规划转型，推动存量改造和城市更新，为重点产业量身定制改造方案，构筑市北未来产业发展新空间。2、公司拥有数智产业的集群优势 近年来，市北高新园区数智产业集聚发展路线愈发清晰。截至报告期末，园区数据智能类企业累计已超过 500 家，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势，“数智产业”已成为市北高新的一张靓丽“名片”。与此同时，园区围绕数字化治理，打造一体化、集约化、网格化的园区数字化管理平台，进一步提升底层感知网络覆盖密度，改善网络传输速率和连接效率，加快“数字化新基建”的建设步伐，把园区作为数字化转型重要的“实践场”和“应用场”。未来园区将进一步聚焦数智经济，积极推动园区传统企业和数智企业的协同融合，加快推进产业数字化2021 年年度报告 12/203 赋能与转型，同时积极探索数据流通闭环、数据归集融合、数据开放共享，发挥“数据融合、园企融合、技术融合”产业集群优势。3、公司拥有赋能企业发展的产业投资引培体系优势 在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，聚焦前沿产业、参与设立投资基金，塑造“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系，进一步加快园区从“空间提供商”向“时间合伙人”的迭代升级。同时公司以产业布局为目的进行产业投资，在投资环节中高效利用园区运营中所积累的渠道、信息及资源优势，把产业地产的有形资源与产业投资的无形资源有机融合，利用园区平台及定制化服务实现被投企业增值，将产业投资业务打造为市北高新的新品牌新亮点，以吸引更多的优质企业入驻。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，以聚能湾国家级孵化器为核心构建多层次创业孵化体系，构建产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应。4、公司拥有全链条的园区服务品牌优势 公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。在企业综合服务体系方面，公司加强与政府各职能部门的深度协同与对接，从“政策通”、“数据通”、“资源通”三个角度，为园区企业的经营发展提供线上线下各项政府服务的便利。在生活配套服务体系方面，园区构建起从高端商务、人才公寓、餐饮到党建文化、文创活动、企业培训等一系列的配套保障，为入驻企业营造了良好的营商环境。园区的服务能级向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系，为未来长久持续助推园区品牌发展提供了广阔的机遇。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 详见本报告第三节“一、经营情况讨论与分析”。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 1,114,107,380.55 1,202,345,645.00-7.34 营业成本 558,725,910.64 573,588,314.35-2.59 销售费用 786,410.80 429,433.17 83.13 管理费用 50,086,404.33 58,356,500.70-14.17 财务费用 345,578,285.56 288,978,148.37 19.59 研发费用 经营活动产生的现金流量净额-450,986,516.81-1,544,780,918.53 不适用 投资活动产生的现金流量净额 63,796,210.47-128,933,125.17 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,034,029,344.49 306,137,516.98 237.77 销售费用变动原因说明：本期中介费用增加所致。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发行 CMBS 所致。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司实现主营业务收入 11.12 亿元，主营业务成本 5.59 亿元。2021 年年度报告 13/203(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 248,932,440.25 91,268,831.48 63.34-59.69-70.16 增加 12.86 个百分点 租赁和其他服务业 863,086,085.39 467,369,728.42 45.85 49.74 74.57 减少 7.70 个百分点 合 计 1,112,018,525.64 558,638,559.90 49.76-6.86-2.60 减少 2.20 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）园区产业载体销售 248,060,036.58 90,768,256.70 63.41-59.03-69.17 增加 12.04 个百分点 住宅销售 872,403.67 500,574.78 42.62-92.77-95.61 增加 37.07 个百分点 园区产业载体租赁 525,057,968.19 289,923,356.78 44.78 27.63 23.36 增加 1.91 个百分点 其他服务业 338,028,117.20 177,446,371.64 47.51 104.86 442.66 减少 32.68 个百分点 合 计 1,112,018,525.64 558,638,559.90 49.76-6.86-2.60 减少 2.20 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 1,093,760,319.12 543,035,307.96 50.35-7.34-4.07 减少 1.69 个百分点 南通 14,901,982.16 13,380,003.20 10.21 10.94 79.75 减少 34.37 个百分点 无锡 3,356,224.36 2,223,248.74 33.76 合 计 1,112,018,525.64 558,638,559.90 49.76-6.86-2.60 减少 2.20 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 本期房地产业营业收入及营业成本减少的主要原因为园区产业载体销售减少所致。本期住宅销售营业收入及营业成本减少的主要原因为市北祥腾麓源项目于 2020 年已完成全部住宅销售，本期仅为