600605_2021_汇通能源_上海汇通能源股份有限公司2021年年度报告_2022-04-01.pdf

2021 年年度报告 1/150 公司代码：600605 公司简称：汇通能源 上海汇通能源股份有限公司上海汇通能源股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/150 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人杨张峰杨张峰、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人赵永赵永及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）赵永赵永声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟实施的2021年度利润分配预案为：以2021年12月31日公司总股本206,282,429股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.88元（含税），共计派发现金18,152,853.75元（含税），2021年资本公积金不转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 报告期内，公司不存在影响公司正常经营的重大风险。公司已在本年度报告中详细描述了可能面对的风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析的第六部分“关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3/150 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.22 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.34 第六节第六节 重要事项重要事项.35 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.42 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.46 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.47 第十节第十节 财务报告财务报告.48 备查文件目录 载有董事长亲笔签署的年度报告正本 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表 载有会计师事务所、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 审议本年度报告的董事会决议及监事会决议 2021 年年度报告 4/150 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 汇通能源、公司、本公司 指 上海汇通能源股份有限公司 西藏德锦、控股股东 指 西藏德锦企业管理有限责任公司，本公司之控股股东 绿都集团 指 郑州绿都地产集团股份有限公司 宇通集团 指 郑州宇通集团有限公司 通泰万合（有限合伙）指 郑州通泰万合企业管理中心（有限合伙）亿仁实业 指 郑州亿仁实业有限公司 通泰合智 指 郑州通泰合智管理咨询有限公司 通泰志合（有限合伙）指 郑州通泰志合企业管理中心（有限合伙）上海绩石 指 上海绩石实业有限公司 绿都商业 指 郑州绿都商业管理有限公司 轻机益厦 指 上海轻机益厦物业管理有限公司，本公司之全资子公司 轻机投资 指 上海轻机投资管理有限公司，本公司之全资子公司 创兴物业 指 上海汇通创兴物业管理有限公司，本公司之全资子公司 常源投资 指 上海常源投资发展有限公司，本公司之全资子公司 康歆科技 指 上海康歆科技投资有限公司，本公司之全资子公司 祝通投资 指 上海祝通投资发展有限公司，本公司之全资子公司 杭展投资 指 上海杭展投资发展有限公司，本公司之全资子公司 赛佛仪器 指 上海赛佛仪器有限公司，本公司之控股子公司 上海绿泰 指 上海绿泰房地产有限公司，本公司之全资子公司 上海绿恒 指 上海绿恒房地产有限公司，本公司之全资子公司 南昌绿屹 指 南昌绿屹房地产开发有限公司，本公司之全资子公司 南昌锦都 指 南昌锦都置业有限公司，本公司之控股子公司 浦发机械 指 中国浦发机械工业股份有限公司 天祥健台 指 上海天祥健台制药机械有限公司，本公司之联营公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 上海汇通能源股份有限公司章程 上交所 指 上海证券交易所 证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 大华 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙），为公司聘请的年度报告审计的会计师事务所 2021 年年度报告 5/150 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海汇通能源股份有限公司 公司的中文简称 汇通能源 公司的外文名称 SHANGHAI HUITONG ENERGY CO.,LTD 公司的外文名称缩写 HUITONG ENERGY 公司的法定代表人 杨张峰 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 赵永 刘浩 联系地址 上海市长宁区淞虹路207号明基广场B座7楼 上海市长宁区淞虹路207号明基广场B座7楼 电话 021-62560000 021-62560000 传真 021-80128507 021-80128507 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东新区康桥路1100号 公司注册地址的历史变更情况 201315 公司办公地址 上海市长宁区淞虹路207号明基广场B座7楼 公司办公地址的邮政编码 200335 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 http:/ 公司年度报告备置地点 上海市长宁区淞虹路207号明基广场B座7楼汇通能源证券中心 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 汇通能源 600605 轻工机械 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 签字会计师姓名 黄志刚、胡丽娟 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 2021 年年度报告 6/150 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 112,873,790.32 92,585,677.95 21.91 120,284,870.61 归属于上市公司股东的净利润 60,267,384.94 49,721,641.91 21.21 23,069,497.80 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 11,094,050.78 31,692,868.65-65.00 17,258,869.15 经营活动产生的现金流量净额-458,049,511.84-639,237,023.85 不适用 257,536,689.74 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 1,121,150,944.23 774,534,363.46 44.75 710,863,334.29 总资产 2,064,133,428.58 858,815,674.67 140.35 768,313,708.26(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）0.292 0.241 21.16 0.112 稀释每股收益（元股）0.292 0.241 21.16 0.112 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.054 0.154-64.94 0.084 加权平均净资产收益率（%）7.518 6.661 增加0.86个百分点 3.24 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）1.384 4.246 减少2.86个百分点 2.43 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 30,483,893.89 29,606,623.47 24,112,852.88 28,670,420.08 归属于上市公司股东的净利润 7,727,944.85 19,504,338.63 25,452,524.39 7,582,577.07 2021 年年度报告 7/150 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 6,212,926.55 6,277,774.34 3,338,755.70-4,735,405.81 经营活动产生的现金流量净额-577,082,138.84-118,713,913.68 70,663,890.9 167,082,649.78 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 60,146.99-86,423.14-6,296,681.96 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 693,458.40 1,791,018.90 4,831,830.30 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,516,287.64 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备-1,848,118.48 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 969,689.74 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 7,232,448.67 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 64,064,966.61 15,032,809.43 8,961,987.25 减：所得税影响额 16,211,670.77 5,940,894.40 2,656,196.68 少数股东权益影响额（税后）101,736.23 186.2 合计 49,173,334.16 18,028,773.26 5,810,628.65 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 其他权益工具投资-中国浦发机械工业股份有限公司 1,236,253.79 907,217.13-329,036.66-329,036.66 合计 1,236,253.79 907,217.13-329,036.66-329,036.66 2021 年年度报告 8/150 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 9/150 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 报告期内，公司的主营业务为房屋租赁、物业服务及房地产开发与销售。1、房屋租赁业务 公司房产管理团队负责公司房产招商租赁及运营管理，同时对公司持有的空置房产、厂房等重新规划和定位，因地制宜地提出经营方案。公司房产租赁项目主要集中在上海中心城区，出租建筑面积过万平方米的行政区域有静安区、闵行、虹口、浦东新区及宝山区。2、物业服务业务 公司物业服务业务主要包括商业物业服务和美居物业服务。商业物业服务主要包括公司子公司绿都商业运营的“百年德化风情购物公园”及上海地区出租房屋的物业管理。“百年德化风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积 51.53 亩，总建筑面积近 6 万平方米。绿都商业以管理体系和队伍建设为基础，围绕商业经营管理和品牌建设，通过对步行街式商业、办公形态经营模式的探索，形成了休闲、运动、流行、美饰、餐饮、影视娱乐、通信等多位一体的商业中心，主题定位清晰明确，商业布局趋于合理，保障公司的利润增长。公司商业物业团队同时对上海地区出租房屋提供物业管理服务。美居物业服务主要为有需求的业主提供个性化家装设计施工、家具家电零售等服务。公司依托在物业管理行业长期积累的经验和资源，进行物业服务拓展，于 2021 年上半年开展了美居物业服务业务。公司美居物业服务已组建了专业且稳定的团队，制定了完整的业务流程及管理机制，2021 年业务已经步入正轨，已具备了稳定且持续的经营能力。为了进一步将业务做精做强，公司对美居物业服务制定了清晰的未来发展战略，并坚决贯彻执行。美居物业服务与商业物业服务均属于轻资产物业管理增值业务，符合公司做优、做强轻资产物业服务业务的整体发展战略，有利于发挥公司物业管理资源和优势，保障公司稳定经营，维持健康的财务状况，有利于为股东持续创造价值。3、房地产开发与销售 公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、洋房等多种业态产品。报告期内，公司住宅地产开发业务实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根据地，快速建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌，为公司区域性市场拓展奠定良好基础。报告期内，公司实现营业收入 11,287.38 万元，同比增长 21.91%，实现归属于母公司股东的净利润 6,026.74 万元，同比增长 21.21%。2021 年内，公司销售费用为 1,412.74 万元，同比增长262.85%，财务费用为 591.99 万元，同比增长 210.26%，主要是因为公司开发位于江西省南昌市青云谱区广州路的房地产项目（以下简称“广州路项目”），去年同期公司未开发房地产项目，导致销售费用和财务费用同比增长幅度较大。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 1、房屋租赁 在房屋租赁行业，以自持工业厂房为主的业务经营主要有三种模式：（1）自营模式：对原有工业厂房自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司目前主要采用的是“自营模式”，并积极拓展和兼顾其他经营模式，扩大经营范围、提升经营业绩，为公司创造利润、为股东创造价值。公司自营模式中物业用途以办公为主，出租模式中物业用途主要有办公、商业和仓储等。2、物业服务 公司物业服务主要包括商业物业服务和美居物业服务，该细分行业逐渐呈现轻资产化以及互联网化的发展趋势。伴随经济稳定可持续增长，我国居民消费水平快速提高，社会消费品零售总额迅速增加，新型城镇化稳步推进刺激市场对行业的需求，商业物业服务、美居物业服务未来发展前景广阔。3、房地产开发与销售 2021 年年度报告 10/150 2022 年 1 月 17 日，国家统计局公布了 2021 年全国房地产开发投资和销售情数据，2021 年，全国房地产开发投资 147,602 亿元，比上年增长 4.4%；比 2019 年增长 11.7%，两年平均增长 5.7%。其中，住宅投资 111,173 亿元，比上年增长 6.4%。2021 年，商品房销售面积 179,433 万平方米，比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降 2.6%。商品房销售额 181,930 亿元，增长 4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平均增长 6.7%。其中，住宅销售额比上年增长 5.3%，办公楼销售额下降 6.9%，商业营业用房销售额下降 2.0%。在“房住不炒”的基本原则及“三道红线”、“贷款集中度管理”、“集中供地”的监管政策下，房地产行业经营压力进一步加剧，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、加强现金流管理。未来，财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展空间和市场竞争优势。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 2021 年，公司主营业务收入为房屋租赁收入和物业服务收入。2021 年，公司房屋租赁收入和物业服务收入合计 10,321.03 万元，同比增加 2,225.38 万元，增长 27.49%。（一）房屋租赁（一）房屋租赁 公司在上海合计拥有七万余平方米建筑面积的土地、房产，分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区等多个行政区。目前，公司在城市核心区域，如静安、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，租金达到或略高于周边平均水平；公司多处房产位于城市更新重点区域，如浦东新区、闵行、宝山，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营；在经济转型和产业升级的浦东新区、闵行、宝山等地，预计将给公司收益带来一定的增长。2021 年，公司已与上海市静安区住房保障和房屋管理局签订了中兴路 297 号、315 弄 3 号甲的上海市国有土地上房屋征收补偿协议，并已于 2021 年 6 月 30 日收到拆迁补偿款全额，详见公司临 2021-013 号关于签署的公告及临 2021-033号关于签署的进展公告；与上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订了周家嘴路 546 号的上海市国有土地上房屋征收补偿协议，并已于 2021 年 7月 7 日收到拆迁补偿款全额，详见公司临 2021-027 号关于签署的公告 及临 2021-034 号 关于签署的进展公告；与上海市虹口区土地发展中心签署了收购周家嘴路 515 号（长江医院）地块国有土地使用权补偿合同，并已于 2021 年 12 月 21 日收到拆迁补偿款全额，详见公司临 2021-042 号关于签署的公告、临 2021-047 号关于周家嘴路 515 号地块拆迁事项进展暨签署的公告及临2021-050 号关于周家嘴路 515 号地块拆迁事项的进展公告。截至 2021 年末，公司已列入征收范围的有上海市杨浦区平凉路 583 号、平凉路 624 号、东余杭路 949 号及舟山路 349 弄 9-47 号（东余杭路 988 号），公司将积极与相关部门进行磋商。目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，房产经营将成为公司新的利润增长点，房屋租赁业务也会成为公司持续经营的优质业务。（二）物业服务（二）物业服务 公司物业服务业务包括商业物业服务和美居物业服务。报告期内，公司商业物业管理团队主要负责运营“百年德化风情购物公园”，并对上海地区出租房产提供物业管理服务，得益于积极贯彻执行的提质增效等措施，商业物业服务整体经营管理效率逐步提升。公司于 2021 年上半年开展了美居物业服务业务，并已建立了专业、稳定的管理和业务团队，2021 年内，美居业务持续、稳定、有序开展，实现了 311.66 万元收入及-99.68 万元净利润，有力地保障了公司轻资产发展战略的落地。（三）房地产开发与销售（三）房地产开发与销售 2021 年，公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的行业特性，南昌广州路项目发生销售费用、管理费用及财务费用等计入当期损益，尚未结转收入，导致 2021 年营业净利润同比下降。2021 年年度报告 11/150 2021 年上半年，南昌广州路项目开盘，截至 2021 年 12 月 31 日，签约面积 16,712 平方米，签约金额 20,294 万元。（四）公司未来发展面临的挑战（四）公司未来发展面临的挑战 1、租赁业务增长空间有限。受限于公司自有房产、土地资源的总量约束及老厂房主体结构局限性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具备改造为办公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格上涨空间有限，造成公司主营业务收入、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足的问题。2、政府征收带来不确定性。由于城市规划、老城更新和基础建设等需要，公司已改造房产项目可能面临被动迁征收、经营无法持续的情况。项目一旦被动迁征收，虽然可以为公司带来一定的即期现金流，降低公司的融资成本，但会减少被征迁房屋的未来持续收益。3、房地产宏观政策风险。2021 年，房企融资层面，监管部门进一步加强房地产融资监管，房地产开发整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。“三道红线”已成为房企融资重要的参考标准，同时“贷款集中度”和“两集中供地”新规对房地产企业现金流管控能力提出挑战。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、历史遗留的优质土地、房产资源 公司持有的土地、房产多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与主管政府机关沟通，房产征迁和收储中实现自持物业的市场公允价值，为股东创造价值。2、完善的内部控制管理制度 公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并做到制度能够真正落实，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成了内部控制手册等制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，使公司能在激烈的竞争环境中生存下来，这也是企业核心竞争力的内在关键。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内公司营业收入 112,873,790.32 元，营业总成本 86,032,440.36 元，营业利润12,759,903.39 元，利润总额 75,643,620.98 元，所得税费用 18,682,232.66 元，净利润56,961,388.32 元，归属于母公司股东的净利润 60,267,384.94 元。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 112,873,790.32 92,585,677.95 21.91 营业成本 32,384,112.96 27,429,058.56 18.06 销售费用 14,127,400.87 3,893,492.37 262.85 管理费用 29,655,842.21 21,275,206.02 39.39 财务费用 5,919,932.91-5,368,946.50 不适用 经营活动产生的现金流量净额-458,049,511.84-639,237,023.85 不适用 投资活动产生的现金流量净额 431,420,818.64 398,269,236.09 8.32 筹资活动产生的现金流量净额 371,969,434.16-367,229.60 不适用 营业收入变动原因说明：租赁面积增加，物业服务整体收入增加。营业成本变动原因说明：营业收入增加，成本同步增加。销售费用变动原因说明：开发项目推广费用增加。2021 年年度报告 12/150 管理费用变动原因说明：开发项目人工等管理费用增加。财务费用变动原因说明：利息收入减少，对股东借款利息增加。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：土地出让金支出减少。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：开发项目增加银行开发贷借款。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产租赁收入 64,799,535.43 9,307,236.25 85.64 5.26 57.52 减 少4.77个百分点 物业管理收入 38,410,736.90 15,410,391.43 59.88 98.03 17.53 增加 27.48个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产租赁收入 64,799,535.43 9,307,236.25 85.64 5.26 57.52 减 少4.77个百分点 物业管理收入 38,410,736.90 15,410,391.43 59.88 98.03 17.53 增加 27.48个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 61,909,748.57 11,082,682.01 82.10 18.85 22.97 减 少0.60个百分点 河南 41,300,523.76 13,634,945.67 66.99 43.07 36.25 增 加1.65个百分点(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 单位:元币种:人民币 合同标的 对方当事人 合同总金额 合计已履行金额 本报告期履行金额 待履行金额 是否正常履行 北翟路5101 号 上海松港电子有限公司 117,214,495.2 10,882,447.85 8,425,120.92 106,332,047.35 是 2021 年年度报告 13/150 已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房 产租赁 投资性房地产摊销、租金成本、房屋改造 9,307,236.25 37.65 5,908,625.71 31.07 57.52 出租面积增加，改造支出增加 物 业管理 日常运行维护费用 15,410,391.43 62.35 13,111,372.73 68.93 17.53 物业服务规模增加 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房 产租赁 投资性房地产摊销、租金成本、房屋改造 9,307,236.25 37.65 5,908,625.71 31.07 57.52 出租面积增加，改造支出增加 物 业管理 日常运行维护费用 15,410,391.43 62.35 13,111,372.73 68.93 17.53 物业服务规模增加 成本分析其他情况说明 无(5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 3,630.65 万元，占年度销售总额 32.17%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 1,059.37 万元，占年度销售总额 9.39%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 72,563.73 万元，占年度采购总额 89.6%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 单位:元币种:人民币 2021 年年度报告 14/150 序号 供应商名称 采购额 占年度采购总额比例（%）1 南昌市财政局 638,110,340.00 78.79 其他说明 上述支付南昌市财政局款项为公司南昌广州路项目土地出让金。2021 年年度报告 15/150 3.3.费用费用 适用 不适用 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用 不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 2021 年 上年同期 增减额 增减幅度%主要原因 销售商品、提供劳务收到的现金 284,892,305.61 93,039,017.74 191,853,287.87 206.21 南昌广州路项目预售商品房，收款增多 收到其他与经营活动有关的现金 547,875,568.40 9,995,869,242.34-9,447,993,673.94-94.52 拍地活动减少，土地竞拍保证金回流减少 购买商品、接受劳务支付的现金 762,954,677.99 709,504,900.89 53,449,777.10 7.53 支付土地出让金 支付给职工以及为职工支付的现金 30,027,612.20 21,089,265.67 8,938,346.53 42.38 新增房地产开发和美居业务，人员增多 支付的各项税费 44,024,866.47 21,110,151.56 22,914,714.91 108.55 开发项目签约销售，预缴税金增多 支付其他与经营活动有关的现金 453,810,229.19 9,976,440,965.81-9,522,630,736.62-95.45 拍地活动减少，土地竞拍保证金支出减少 收回投资所收到的现金 2,355,510,000.00-2,355,510,000.00-100.00 本年未购买结构性存款 取得投资收益收到的现金 26,666,395.58-26,666,395.58-100.00 本年未购买结构性存款，收益减少 2021 年年度报告 16/150 项目 2021 年 上年同期 增减额 增减幅度%主要原因 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 435,352,296.00 27,624,614.00 407,727,682.00 1,475.96 收到拆迁补偿款 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 38,636,426.51-38,636,426.51-100.00 本年未处置子公司 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 3,931,477.36 3,168,200.00 763,277.36 24.09 物业设备升级改造 投资支付的现金 2,047,000,000.00-2,047,000,000.00-100.00 本年未购买结构性存款 吸收投资收到的现金 15,000,000.00 15,000,000.00 收到少数股东注资 取得借款收到的现金 450,000,000.00 450,000,000.00 收到光大银行开发贷款 收到其他与筹资活动有关的现金 804,100,000.00 4,865,530,700.00-4,061,430,700.00-83.47 土地竞拍减少，拆借往来资金减少 偿还债务支付的现金 45,000,000.00 45,000,000.00 偿还光大银行开发贷款 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 31,621,288.16 7,367,229.60 24,254,058.56 329.22 开发贷款、资金占用利息增加 支付其他与筹资活动有关的现金 820,509,277.68 4,858,530,700.00-4,038,021,422.32-83.11 土地竞拍减少，拆借往来资金减少 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 379,094,443.30 18.37 33,753,702.34 3.93 1,023.12 拆迁款到账 应收账款 17,629,539.95 0.85 6,977,401.69 0.81 152.67 直线法下免租期分摊确认的租金收入 预付款项 589,487.48 0.03 369,050.33 0.04 59.73 预付装修款、水电费 2021 年年度报告 17/150 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 其他应收款 4,930,483.72