600094_2021_大名城_大名城2021年年度报告_2022-04-29.pdf

2021 年年度报告 1/192 公司代码：600094、900940 公司简称：大名城、大名城 上海大名城企业股份有限公司上海大名城企业股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/192 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人俞锦俞锦、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人郑国强郑国强及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）郑国强郑国强声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2021 年度，公司合并报表实现归属于母公司所有者净利润-412,344,720.60 元，年末累计未分配利润4,023,932,174.12 元；2021 年度，公司母公司实现净利润 347,628,559.54 元，计提法定盈余公积金 34,762,855.95 元后，加年初未分配利润 1,512,708,230.77 元，扣除现金分红 62,818,508.79元后，2021 年末可供投资者分配的利润为 1,762,755,425.57 元。拟定的 2021 年度利润分配预案：拟不进行利润分配及资本公积转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 报告期内，因计提资产减值准备大幅增加等因素，公司业绩出现上市以来首次亏损。公司已在本报告“经营情况讨论与分析”章节予以详细阐述，敬请阅读。2021 年年度报告 3/192 十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 4/192 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.26 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.39 第六节第六节 重要事项重要事项.40 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.50 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.54 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.55 第十节第十节 财务报告财务报告.58 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。报告期内在中国证监会指定网站上披露的所有公司文件的正本及公告原稿。2021 年年度报告 5/192 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 报告期、本报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 交易所，上交所 指 上海证券交易所 公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司 名城控股集团 指 名城控股集团有限公司 上海秀弛 指 上海秀弛实业有限公司 上海御雄 指 上海御雄实业有限公司 上海名城钰 指 上海名城钰企业发展有限公司 大名城商管 指 上海大名城商业管理有限公司 泰伯置业 指 上海泰伯置业有限公司 源翀置业 指 上海源翀置业有限公司 翀廷置业 指 上海翀廷置业有限公司 苏翀置业 指 上海苏翀置业有限公司 翀滢置业 指 上海翀滢置业有限公司 翀玮置业 指 上海翀玮置业有限公司 翀溢置业 指 上海翀溢置业有限公司 名城福建 指 名城地产（福建）有限公司 福州顺泰 指 福州顺泰地产有限公司 名城永泰 指 名城地产（永泰）有限公司 名城福清 指 大名城（福清）房地产开发有限公司 杭州名振 指 杭州名振实业有限公司 南京顺泰 指 南京顺泰置业有限公司 名城南昌 指 南昌名城房地产开发有限公司 名城兰州 指 名城地产（兰州）有限公司 甘肃名城 指 甘肃名城房地产开发有限公司 兰州顺泰 指 兰州顺泰房地产开发有限公司 兰州海华 指 兰州海华房地产开发有限公司 名城长乐 指 福州市长乐区名城房地产开发有限公司 名城金控 指 深圳名城金控（集团）有限公司 康盛投资 指 西藏康盛投资管理有限公司 元康投资 指 西藏元康投资管理有限公司 名城股权投资基金 指 上海名城股权投资基金有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司 公司的中文简称 大名城 公司的外文名称 GREATTOWNHOLDINGSLTD.公司的外文名称缩写 GREATTOWN 公司的法定代表人 俞锦 2021 年年度报告 6/192 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张燕琦 迟志强 联系地址 上海市长宁区红宝石路 500 号东银中心 B 栋 29 楼 上海市长宁区红宝石路500号东银中心 B 栋 29 楼 电话 021-62470088 021-62478900 传真 021-62479099 021-62479099 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市闵行区红松东路1116号1幢5楼A区 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 上海市长宁区红宝石路500号东银中心B栋29楼 公司办公地址的邮政编码 201103 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报、香港商报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 大名城 600094 B股 上海证券交易所 大名城B 900940 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市世纪大道 88 号金茂大厦 13 楼 签字会计师姓名 张坚、冯飞军 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 无 办公地址 签字会计师姓名 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 办公地址 上海市常熟路 171 号 7 楼 签字的保荐代表人姓名 侯海涛、吴芬 持续督导的期间 2015 年度至今 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 无 办公地址 签字的财务顾问主办人姓名 持续督导的期间 2021 年年度报告 7/192 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会主要会计数据计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 7,661,224,596.77 14,836,942,772.34-48.36 13,043,166,526.70 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 7,620,885,901.34 14,739,871,757.07-48.30/归属于上市公司股东的净利润-412,344,720.60 448,171,839.20-192.01 743,559,126.35 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-611,583,038.48 425,268,391.57-243.81 746,231,475.02 经营活动产生的现金流量净额 6,533,716,477.87-2,416,795,530.26 不适用 10,300,370,410.00 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 12,594,479,183.83 13,131,038,424.48-4.09 12,921,030,428.11 总资产 39,951,032,555.81 37,832,958,123.19 5.60 41,952,591,028.53 (二二)主要主要财务指标财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）-0.1668 0.1811-192.10 0.3004 稀释每股收益（元股）-0.1668 0.1811-192.10 0.3004 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.2473 0.1718-243.95 0.3015 加权平均净资产收益率（%）-3.20 3.43 减少6.63个百分点 5.93 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-4.74 3.26 减少8.00个百分点 5.95 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 2021 年年度报告 8/192 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,574,864,198.91 2,627,969,915.75 1,095,043,153.67 2,363,347,328.44 归属于上市公司股东的净利润 208,325,859.82 30,278,115.56-29,116,849.57-621,831,846.41 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 20,258,551.81 26,470,641.41-29,779,779.71-628,532,451.99 经营活动产生的现金流量净额 198,636,289.34 746,279,478.19 2,645,097,813.00 2,943,702,897.34 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 258,982,425.59 -146,294.12-24,457,236.38 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,587,132.53 1,895,140.04 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工 2021 年年度报告 9/192 的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 624,953.85 176,618.81 866,703.20 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 28,064,131.14 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,489,996.40 679,035.55 20,149,957.89 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 66,411,878.16 7,662,731.66-885,781.55 少数股东权益影响额（税后）34,312.33 102,452.13 117,554.93 合计 199,238,317.88 22,903,447.63-2,672,348.67 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 34,247,300.00 45,148,000.00 10,900,700.00 3,762,670.50 其他权益工具投资 67,702,834.99 65,779,834.12-1,923,000.87 2021 年年度报告 10/192 其他非流动金融资产 3,846,000.00 11,200,000.00 7,354,000.00 615,265.66 合计 105,796,134.99 122,127,834.12 16,331,699.13 4,377,936.16 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2021 年，房地产市场整体步入调整通道，企业面临较大经营压力。面对房地产行业“三道红线”、银行房地产贷款“集中度”管理、土地“两集中”等政策常态化，以及疫情防控常态化，公司继续在稳杠杆降风险、重经营质量求发展中寻求最优解。报告期内，公司调整经营节奏，多种营销手段加快销售回款，确保现金流安全，着力提升产品力和服务力，提高品牌竞争力，完成全年销售目标。（一）计提存货减值损失，轻装前行稳经营求发展 1、公司坚持审慎经营、安全经营，报告期实现销售面积 73.70 万平方米，销售金额 137.67亿元，实现销售回款 140.22 亿元；本期施工面积（含期初续建及新开工）合计 362.35 万平方米，竣工面积 120.09 万平方米。全年实现营业收入 76.61 亿元，同比下降 48.36%，实现归属上市公司净利润-4.12 亿元，同比下降 192.01%，实现扣非后归属上市公司净利润-6.12 亿元，同比下降 243.81%。报告期公司出现重组上市以来首次亏损，主要系计提存货跌价准备增加等因素，扣除该因素带来的减计影响，报告期公司实现的经营利润为 4.65 亿元。报告期营业收入中与房地产及相关业务的营业收入，分区域看，华东区域、东南区域、西北区域的占比分别为 25%、46%、29%。2、2021 年公司业绩大幅下降的原因分析：(1)报告期公司新增结转项目利润较上年度减少导致本期利润减少。自 2017 年开始，公司对未来行业整体趋势判断趋于谨慎，开始施行谨慎投资去库存、降负债去杠杆的主动经营措施，以应对行业的不确定性风险，保障公司财务结构得以提前改善；但与此同时，2017 年下半年后，公司新增投资项目阶段性减少，从而影响到本年度新增结转项目收入减少。另一方面，报告期新增结转项目利润较上年度减少，系报告期新增结转项目主要系 2017 年拍卖所得土地获取成本高而项目毛利低；同时由于 2020 年新增的包括上海区域在内的高毛利项目快速开发，需公司投入较上年度更多管理投入及销售前期推广，所以本年度收入结转的减少，但管理费用及营销费用基本增减维持不变。(2)报告期公司计提存货减值准备较上年度大幅度增加导致本期净利润大幅度减少。受政府部门对房地产销售价格备案管理的限制，本期内取得的部分新开项目销售备案价低于预期，而该部分项目为公司 2017 年新增投项目，土地拍卖价格较高，导致销售备案价低于账面价值；同时，受2021 年年度报告 11/192 房产调控和信贷环境收紧影响，新房市场降温及价格下行压力明显，为加快销售去化老项目以盘活资产实现现金回笼，公司根据不同区域的市场环境情况，采取了积极的销售和管理措施，但部分存货仍出现减值迹象。在公司年报编制过程中，恰逢 3 月以来疫情加剧，部分地区购房者无法实地看房，购房交易受到影响，居民对“住宅”房屋的大宗消费购买力已出现疲态，30 大中城市商品房成交面积逆势走低，且处于历年同期的最低值；房企预期进一步转弱，或将影响后续的地产投资信心，主动缩小投资规模；土地市场同样转弱，以疫情严峻的上海为例，受疫情影响，其宣布推迟今年的第一轮集中供地，这使得 100 大中城市土地成交总价滑落至历年最低点，而土地成交金额是土地购置费的领先指标，其走低意味着后续地产投资中的土地购置费用也将随之减少。综上，鉴于房地产行业已处于下行调整周期，特别是在 2021 年出现的行业标志性事件、2022年春的疫情加剧，市场对于房地产行业发展整体预期偏悲观，公司全面、审慎思考新冠疫情、地产调控政策、融资环境、市场分化严重以及产品结构变化等因素的叠加影响，以更为审慎的专业判断，总计计提存货跌价准备 7.71 亿元。(3)报告期公司转让控股子公司，合并范围变动导致同比收入和利润较上年度变动导致减少。转让控股子公司，未来开发收益提前兑现，但所产生的转让投资收益为非经常性损益，从而导致本年度非经常性损益大幅增加，但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。（二）保持财务安全性，“三道红线”保持绿档 在不确定性环境中保持定力，具备一定的抗风险能力，是公司对财务安全性的要求，截至报告期末，公司总资产 399.51 亿元，归属上市公司净资产 125.94 亿元，货币资金余额 62.61 亿元，预收账款 102.09 亿元（合同负债），保持了一定安全边际的现金流。资金管控继续安全稳健。2021 年，公司房地产企业“三道红线”全部为绿档，资产负债率 67.15%，扣除预收账款资产负债率为 39.42%(根据监管要求，在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额），净负债率为 20.47%，现金短债比为 4.24（计算公式：货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）。继续优化债务结构，构筑资金安全防线。报告期末公司货币资金余额 62.61 亿元，较上年增长 166.18%；融资结构相对合理，银行融资占比 68.23%，非银占比 15.46%，信用债券占比 16.31%。受房地产金融监管的持续收紧、国内银行涉房贷款“两道红线”影响，融资渠道多向受阻，融资成本略有下降，本期综合融资成本 7.66%，上期综合融资成本 7.93%。2021 年度存续债券“2020年公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）”规模 14.591 亿元。（三）聚焦重点区域，提升产品品质与服务品质 1、报告期，公司继续重点布局上海五大新城及临港地区，根据市场形势研判，保持投资稳定性，审慎获取奉贤、青浦区重固镇、临港自贸区等地块，总计土地 207.50 亩，土地投资金额 327,680万元。报告期末，公司在上海五大新城及临港布局总计九个住宅项目在建在售。业务布局方面，公司坚持区域深耕发展策略，聚焦具备长期支撑力的热点城市，重点开拓长2021 年年度报告 12/192 三角一体化区域、东南沿海区域房地产项目。公司可售货值结构流动性良好，70%以上的货值集中在长三角及东南沿海地区。公司业务布局紧扣城市发展脉络。在上海市城市总体规划（2017-2035 年）中，对嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等 5 个新城，要求建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。就城市功能来看，五大新城不是简单承接中心城人口和功能疏解，而是按照集聚百万人口规模、形成独立综合功能的要求，打造“长三角城市网络中的综合性节点城市”，至 2025 年，五大新城将基本形成独立的城市功能，在长三角城市网络中初步具备综合性节点城市的地位。五大新城常住人口总规模达到 360 万左右，新城所在区的 GDP 总量达到 1.1 万亿元。（图：大名城上海项目）2、提升产品力，以优质产品打动客户，增强品牌竞争力。公司重视购房者对产品品质和服务提升的需求，坚持“让生活更美好”的理念，在上海推出“紫金”系和“映“系住宅产品系列，融入更多中国元素，强调人文、自然环境和谐融合的高端住宅产品映系列，创造健康、智慧与便捷生活场景，致力于为购房者带来更多样的高品质、改善型住宅产品。提出“IN+生活”为核心的超配产品标准，包括 7 大产品主张和 30 余项设计。2021 年年度报告 13/192 （图：IN+生活理念）3、完善产品体系的标准化、体系化 加大产品研发和市场调研，刚需和改善需求仍对房地产市场形成较大支撑，特别是改善型需求规模庞大，公司把握主流需求设计适销产品，继续建立完整标准化、体系化的产品手册，把控关键品质，控制综合成本，报告期，完善和完成产品标准手册 7 册，产品设计手册 19 册等。在产品设计与开发上，注重提升产品设计标准，形成标准化产品体系。在科学户型设计、低密度布局、中央花园等方面打磨最佳设计方案，“工匠精神”渗透到每个细节。根据市场需求，提升户型设计的实用性，推出全尺寸、大层高、三房标配住宅产品。2021 年公司入市销售的有松江新城的映云间、青浦新城的映湖、临港新片区映晖和映玥以及临港自贸区先行启动区的映园和映荟等一批优质项目。（四）提升管理水平，探索新发展模式 报告期内，公司继续深化组织变革，优化精总部、强区域的二级管控模式。在经营管理中严守各项调控政策要求，克服疫情带来的不利影响，实施稳健安全的投融资策略；精细化运营，坚持贯彻 41215、4812 的运营目标，从提升产品力、投拓力、管理力等方面强化组织管控，强化精准投资和重点区域深耕力度，实现内部资源利用效率的最大化。加大营销力度，推动销售回款。把握市场窗口，加大营销力度、运用多种营销手段的创新营销模式，加大线上、线下营销力度促进回款，保障现金流稳定。在疫情防控逐渐常态化的背景下，升级线上营销工具，实现客户线上看房、选房，形成服务闭环。作为专业的城市运营商参与城市建设与服务，加强商业管理、产业园管理等资产管理业务，谋求“第二增长曲线”。尝试思考与探索适合自身条件和自身发展阶段的诸如开放合作、开展代建业务等新的发展模式，逐步实现从重资产经营模式逐步向轻重结合的转变。（五）积极履行企业社会责任 2021 年是公司持续编制企业社会责任报告的第九年，也是首次编制大名城可持续发展报告（ESG 报告）。报告期，公司持续履行企业公民责任，履行纳税义务，在公益慈善、绿色可持续性2021 年年度报告 14/192 发展等多领域公益投入，践行回报社会理念。详见大名城 2021 年度可持续发展报告。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2021 年，是国家“十四五”开局之年，全球疫情仍在持续，世界经济复苏动力不足，大宗商品价格高位波动，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内经济发展面临需求收缩、供给攻击、预期转弱三重压力。2021 年末的中央经济工作会议明确，继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其中首次针对房地产行业提出探索“新的发展模式”，体现了未来将更加注重房地产市场、房地产企业、地方土地财政等发展模式转变的新趋势。报告期，房地产整体销售表现为先扬后抑的走势，上半年表现稳中向好，全年销售规模持平。百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年受调控政策和信贷环境收紧影响市场持续降温，进入 10 月份后信贷政策边际宽松信号开始释放，调控政策边际调整预期在加强，但市场下行预期短期内仍难以改变。2021 年，商品房销售面积 179433 万平方米，比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。商品房销售额 181930 亿元，增长 4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平均增长 6.7%。1-11 月，百城新建住宅价格累计上涨 2.46%，涨幅较去年同期收窄 0.73 个百分点。从需求结构看，90-120 平米户型仍是市场主流，多数代表城市大面积户型占比下降。房地产供需总体看呈现出上半年供需两旺，下半年供需两端均走弱的市场弱平衡态势。上半年在“就地过年”导向和重点城市供地“两集中“政策因素影响下市场表现超预期，三季度中央加大调控力度、多地调控政策出台，叠加信贷收紧及部分企业债务违约，购房者观望情绪提升市场降温。全国前十月房屋新开工面积同比下降 7.7%，施工面积同比增长 7.1%。从土地供求看，受重点城市供地“两集中“政策影响，2021 年 1-11 月 300 城住宅用地供求规模明显缩量，一线城市住宅用地成交楼面均价为 16965 元/平方米，同比微涨 0.9&，受部分重点城市加大供地影响，二线城市成交楼面均价为 6813/平方米，同比上涨 22.5%。从开发投资看，2021 年前十月全国开发投资额同比增长 7.2%，开发投资额增速明显放缓，同时房企到位资金同比增速逐渐放缓，2021 年前十月房企到位资金为 16.7 万亿元，同比增长 8.8%，年度累计增速持续收窄。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司以房地产为主业，专业从事住宅地产和商业地产的开发,同时涉足工业地产及旅游地产。发展成为全国一流的城市生活创造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。公司秉持“诚信、务实、开拓、创新”的企业理念，专注于房地产开发和运营，通过“大名城”品质产品和品质服务，用心为客户营造一个更加和谐的居住社区，创造一种更加美好的生活方式。2021 年年度报告 15/192 四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”，实现高质量发展；内外兼修，坚持资本化运营、专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路。（一）谨慎经营、安全经营，保持稳定自有现金流 公司财务稳健，保持合理负债率、合理债务结构，坚持低融资成本、稳杠杆融资。（二）货值结构合理，流动性高 公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市，流动性高；公司存量土地储备中一二级联动获取的土地成本优势明显。（三）产品品质与服务品质是公司的核心竞争力 公司深耕核心城市项目，从规划设计到项目建设全流程，贯穿对于产品品质及细节的不懈追求，力求打造精美产品；通过优化产品结构、升级产品品质，注重客户体验优化服务，不断提升公司产品的品牌影响力。（四）内生及外延发展共生模式保障公司长远发展 公司聚焦城市群的区域布局，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度；在港珠澳大湾区保持公司传统稳健的内生式发展模式，积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造等三旧项目。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 全年实现营业收入 76.61 亿元，同比下降 48.36%，实现归属上市公司净利润-4.12 亿元，同比下降 192.01%，实现扣非后归属上市公司净利润-6.12 亿元，同比下降 243.81%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现利润表及现金流量表相关科目变动分析表金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 7,661,224,596.77 14,836,942,772.34-48.36 营业成本 6,306,590,709.00 12,198,330,522.02-48.30 销售费用 419,158,840.30 475,952,627.52-11.93 管理费用 389,943,270.78 365,284,785.28 6.75 财务费用 238,746,611.39 554,782,748.06-56.97 研发费用 经营活动产生的现金流量净额 6,533,716,477.87-2,416,795,530.26 不适用 投资活动产生的现金流量净额 591,268,261.34 180,362,510.02 227.82 筹资活动产生的现金流量净额-3,883,375,770.08 1,089,964,360.07-456.28 营业收入变动原因说明：除合并范围变动影响外，主要系本期交付结转面积减少 营业成本变动原因说明：除合并范围变动影响外，主要系本期交付结转面积减少 财务费用变动原因说明：主要系本期借款减少，因此利息支出减少 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期存在转让子公司收回现金净额 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期偿还债务支付的现金增加且借款收到的现金减少 2021 年年度报告 16/192 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 报告期公司出现重组上市以来首次亏损，当期归母利润变动主要系当期营业利润减少所致。当期营业利润为-3.06 亿元，同比下降 140.67%，发生重大变动主要系受疫情及行业调整的影响，公司出于谨慎原则，计提存货跌价准备 7.71 亿元，扣除减值计提影响，本年营业利润为正数 4.65亿元。2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现总营业收入 76.61 亿元，其中主营业务收入中，房地产本期实现营业收入 76.20 亿元，较上年同比减少 48.30%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模、分地区、分销售模式情况式情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产板块 7,620,495,644.15 6,268,691,615.28 17.74-48.30-48.33 增加 0.05个百分点 金控板块 390,257.19 100.00 34.40 0 0 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）物业开发销售及运营 7,620,495,644.15 6,268,691,615.28 17.74-48.30-48.33 增加 0.05个百分点 金融投资及租赁 390,257.19 100.00 34.40 0 0 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东地区 1,888,461,788.00 1,799,831,090.06 4.69-71.09-68.79 减少 7.03个百分点 东南区域 3,500,184,890.12 2,897,664,559.32 17.21-45.99-44.13 减少 2.76个百分点 西北区域 2,232,239,223.22 1,571,195,965.90 29.61 29.20 33.23 减少 2.13个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 注：综合毛利率=单项目毛利率*单项目收入加权占比 各区域的毛利率虽然下降，但由于高毛利区域的收入权重增加，低毛利区域的收入权重降低，从而本期综合毛利率相比去年同期略有上升。其中，西北区域本期收入占比 29.29%，较上年同期收入占比增加 29.20 个百分点；东南区域本期收入占比 45.93%；华东区域本期收入占比 24.78%，2021 年年度报告 17/192 较上年同期收入占比减少 71.09 个百分点。华东区域及东南区域毛利下降，主要系本期该区域新结转项目 2017 年拿地成本楼板价较高，当期结转，影响整体区域毛利降低；西北区域主要受行业及物价影响开发成本增加，但房价却出现阶段性下降原因所致。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分成本分析表析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房 地 产板块 开发成本 6,306,590,709.00 100 12,198,330,522.02 100-48.30 除合并范围影响外，本年结转项目面积减少所致 金 控 板块 金融投资 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 物 业 开发 销 售及运营 开发成本 6,306,590,709.00 100 12,198,330,522.02 100-48.30 除合并范围影响外，本年结转项目面积减少所致 金 控 板块 金融投资 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 2021 年年度报告 18/192 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 9,665.21 万元，占年度销售总额 1.26%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 157,834.20 万元，占年度采购总额 26.34%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。报告期内向单个供应商的采