600663_2021_陆家嘴_2021年年度报告_2022-03-30.pdf

2021 年年度报告 1/267 公司代码：600663 公司简称：陆家嘴 900932 陆家 B 股 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/267 董事长致辞董事长致辞 2021 年是中国共产党建党一百周年，也是“十四五”的开局之年。一年来，陆家嘴股份积极应对外部风险挑战，抢抓浦东建设“引领区”的机遇，牢牢把握“稳中求进”总基调，以高质量发展为第一要务，践行“一切为了客户”的价值观，做精区域开发，做强金融服务，圆满完成了年度工作目标，呈上了一份满意的答卷。面对严峻的行业形势和复杂的宏观经济环境，公司坚定发展信心，一方面持续深耕区域开发，围绕浦东“战略招商、精准招商”目标，当好“东道主”、“店小二”，营造更为优越的招商营商安商环境，打造楼宇经济效益新高地；另一方面着力增强金融服务竞争力，通过战略资源倾斜，促进金融与区域开发业务的深度融合，同时，强化风险管控，实现金融服务有质量、有效益的发展与提升。2021 年，公司实现营业收入 138.72 亿元，实现归母净利润 43.11 亿元，较 2020 年度增长 7.45%。2022 年，是浦东新区打造社会主义现代化建设引领区的第一个完整年。新的一年里，公司将继续秉承“高水平规划、高品质建设、高质量运营”理念，继续深耕浦东，不断提升招商、运营及管理水平，持续发掘金融板块价值与盈利能力，在努力成为浦东打造“引领区”开路先锋的新征程上，为公司持续稳健发展开辟新天地。2021 年年度报告 3/267 办公物业办公物业 【办公物业是陆家嘴的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资产稳定增值的关键】办公物业主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。目前长期在营甲级写字楼共 23 幢，总建筑面积约 191 万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业服务。截至 2021 年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 85%，平均租金 8.09 元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼的平均出租率约为 81%，平均租金 3.45 元/平方米/天。主要在营甲级写字楼主要在营甲级写字楼 地上建筑地上建筑 总建筑面积总建筑面积 权益权益 竣工年代竣工年代 面积（面积（M M2 2）（M M2 2）比例比例 星展银行大厦 46,942 68,139 100%2009 钻石大厦 40,008 48,438 55%2009 陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.50%2000 陆家嘴金融信息楼 5,039 9,080 100%2010 陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55%2011 陆家嘴投资大厦 33,841 43,490 55%2011 陆家嘴世纪金融广场 324,031 435,603 100%2014 上海纽约大学大厦 48,736 57,663 55%2014 世纪大都会 125,105 194,589 55%2015 天津陆家嘴金融广场 189,471 268,553 100%2017 陆家嘴金融广场 47,833 136,848 100%2017 陆家嘴富汇大厦 43,085 62,779 100%2017 陆家嘴金控广场 63,824 86,501 55%2018 前滩东方广场 I 期 39,045 74,624 60%2019 陆家嘴滨江中心 81,790 94,532 100%2019 前滩中心 25-2 地块超高层办公楼 162,017 189,447 60%2020 合计 1,350,812 1,911,143-权益总面积-1,570,492-2021 年年度报告 4/267 主要在营高品质研发楼主要在营高品质研发楼 地上建地上建筑面积筑面积（M M2 2）总建筑总建筑面积面积（M M2 2）权益权益比例比例 竣工年竣工年代代 软件园 1 号楼 14,317 14,317 100%1994 软件园 2 号楼 23,783 23,783 100%1994 软件园 4 号楼 8,148 10,194 100%1996 软件园 5 号楼 1,393 1,393 100%1996 软件园 7 号楼 12,232 17,810 55%2007 软件园 8 号楼 29,545 32,664 100%2007 软件园 9 号楼 40,758 47,864 100%2008 软件园 10 号楼 24,290 28,124 100%2009 陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼）70,620 89,325 100%2012 软件园 12 号楼 10,905 11,595 100%2012 陆家嘴金融服务广场二期（软件园 13 号楼）24,739 28,107 100%2017 软件园 E 楼 3,210 9,810 55%2010 陆家嘴 981 大楼 12,120 12,120 100%2010 合计 276,060 327,106-权益总面积-314,677-主要在建项目主要在建项目 地上建筑地上建筑 总建筑面积总建筑面积 权益权益 拟拟/竣工竣工年代年代 面积面积（M M2 2）（M M2 2）比例比例 张江中区 74-01 地块（办公部分）27,605 42,281 60%2023 前滩 54-01 地块（办公部分）16,312 23,883 70%2023 川沙 C04-13/14 地块（办公部分）30,132 52,302 100%2023 川沙 C06-01/02 地块（办公部分）53,730 94,352 100%2024 张江中区 57-01 地块超高层办公楼 174,578 240,488 60%2024 张江中区 56-01 地块（办公部分）69,547 113,479 60%2024 竹园 2-16-1 地块 43,113 59,538 55%2023 潍坊社区 497-02 地块（办公部分）31,543 46,878 55%2024 苏州 8 号地块（办公部分）33,194 53,366 95%2022 合计 479,754 726,567-权益总面积 510,347-2021 年年度报告 5/267 商业物业商业物业 陆家嘴的商业物业目前主要包括上海陆家嘴 L+MALL、天津陆家嘴 L+MALL、陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆家嘴金融城配套商业设施等，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。截至2021年末，商业物业总建筑面积约46万平方米，其中：上海陆家嘴L+MALL年末出租率 95%，平均租金 10.47 元/平方米/天；天津陆家嘴 L+MALL 年末出租率 89%，平均租金 2.80 元/平方米/天；陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆悦坊年末出租率分别为 93%、100%和 74%，平均租金分别为 9.98 元/平方米/天、9.11 元/平方米/天和6.34 元/平方米/天。主要在营商业物业主要在营商业物业 地上建筑地上建筑面积面积 （M M2 2）总建筑面总建筑面积积 权益权益比例比例 竣工年代竣工年代 （M M2 2）陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55%2008 陆家嘴 1885 7,177 14,268 100%2008 陆家嘴金融城配套商业设施 10,139 10,139 100%2012 上海陆家嘴 L+MALL 120,249 187,526 100%2017 天津陆家嘴 L+MALL 100,394 151,652 100%2017 陆悦坊 10,335 14,996 100%2019 合计 277,296 444,776-权益总面积-414,988-主要在建项目主要在建项目 地上建筑地上建筑面积面积 （M M2 2）总建筑面总建筑面积积 权益权益 比例比例 拟拟/竣工年代竣工年代 （M M2 2）张江中区 73-02 地块 43,227 79,970 60%2023 张江中区 74-01 地块（商业部分）39,725 60,843 60%2023 张江中区 75-02 地块（商业部分）5,081 9,067 60%2023 川沙 C04-13/14 地块（商业部分）30,255 52,515 100%2023 川沙 C06-01/02 地块（商业部分）9,482 16,650 100%2024 张江中区 57-01 地块（商业部分）19,630 27,041 60%2024 张江中区 56-01 地块（商业部分）7,530 12,287 60%2024 潍坊社区 497-02 地块（商业部分）6,234 9,265 55%2024 2021 年年度报告 6/267 苏州 9 号地块配套商业 22,866 34,534 95%2021 苏州 8 号地块（商业部分）21,184 34,057 95%2022 合计 205,213 336,230-权益总面积 252,947-2021 年年度报告 7/267 酒店物业酒店物业 公司拥有四家酒店-上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴万怡酒店。东怡大酒店配备 209 间房间，2021 年 GOP 率为 29.31%，平均出租率为 55.71%；陆家嘴明城酒店配备 221 间房间，2021 年 GOP 率为 31.23%，平均出租率 98.19%；天津陆家嘴万怡酒店配备 258 间房间，2021 年 GOP 率为 16.48%，平均出租率为 65.29%。上海前滩香格里拉酒店于 2021 年 10 月实现开业，配备 585间房间。在营酒店在营酒店 地上建筑地上建筑 面积面积 总建筑面积总建筑面积 权益权益 比例比例 竣工年代竣工年代 （M M2 2）（M M2 2）东怡大酒店 18,406 29,185 100%2009 天津陆家嘴万怡酒店 46,462 71,524 100%2017 陆家嘴明城酒店 17,884 19,635 100%2018 前滩香格里拉酒店 60,450 74,578 60%2021 合计 143,202 194,922-权益总面积 165,091-主要在建项目主要在建项目 地上建筑面地上建筑面积积 （M M2 2）总建筑面积总建筑面积 权益权益 比例比例 拟拟/竣工年代竣工年代 （M M2 2）张江中区 56-01 地块 61,204 99,866 60%2024 合计 61,204 99,866-权益总面积 59,920 2021 年年度报告 8/267 会展物业会展物业 公司通过全资子公司-上海陆家嘴展览发展有限公司与德国展览集团国际有限公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达 10 万平方米。2021 年，是上海新国际博览中心运营 20 周年，尽管市场竞争日趋激烈，全球经济动荡，上海新国际博览中心仍坚持引进品牌化、专业化、国际化展会资源的经营战略不动摇。展览业务行业分布主要包括食品饮料和酒店用品、电子信息、机械设备、家具家居、建材卫浴、农林化工等，以轻工行业为主。展馆销售面积、出租率、市场占有率、客户满意度、营业额和利润率等经营指标均处于行业领先地位。2021 年，新冠疫情对展会正常举办的影响持续。全年，上海新国际博览中心共承接了 70 场不同规模的展览会，实现合同销售面积 393.87 万平方米，较 2020 年同比上升 1.59%；实现销售收入 6.52 亿元，场馆总利用率 37.15%，均与 2020 年基本持平。在营项目在营项目 地上建筑面积地上建筑面积 （M M2 2）总建筑面积总建筑面积 （M M2 2）权益权益 比例比例 竣工年代竣工年代 上海新国际博览中心 386,774 386,774 50%2011 合计 386,774 386,774-权益总面积-193,387-2021 年年度报告 9/267 住宅物业住宅物业 2021 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 57.60 亿元，主要来自于东和公寓、锦绣观澜二期、天津海上花苑二期等。在售项目的整体去化率约为 65%。主要销售项目主要销售项目 地上建筑地上建筑面积面积（M M2 2）总建筑总建筑面积面积（M M2 2）备案价格区间（元备案价格区间（元/M M2 2）竣工年代竣工年代 东和公寓 82,083 92,408-2009 锦绣观澜二期（川沙 C04-12 地块）17,198 24,717 58,880-68,800 2022 天津海上花苑二期 103,929 141,854 41,808-48,370 2020 苏州锦绣澜山锦园（苏州 14号地块）101,571 140,389 23,041-26,457 2021 苏州峰誉庭二期（苏州 15 号地块）27,296 37,628 17,869-22,823 2019 合计 332,077 436,996-在建项目在建项目 地上建筑面积地上建筑面积 总建筑面积总建筑面积 拟竣工年代拟竣工年代 （M M2 2）（M M2 2）张江中区 75-02 地块租赁住宅项目 66,960 119,483 2023 前滩 54-01 地块（住宅及租赁部分）64,392 94,276 2023 锦绣观澜（川沙 C04-12 地块住宅及租赁部分）68,617 98,617 2022 潍坊社区 497-02 地块（住宅部分）4,337 6,446 2024 苏州锦绣澜山锦园（苏州 14 号地块）101,571 140,389 2021 苏州 12 号地块 226,736 312,948 2023 合计 532,613 772,159-2021 年年度报告 10/267 土地储备土地储备 区域区域 土地面积（土地面积（M M2 2）上海地区上海地区 226,298 小陆家嘴区域内 45,183 世纪大道两侧 175,815 竹园商贸区 5,300 苏州地区苏州地区 362,167 合计 588,465 2021 年年度报告 11/267 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报的审计报告。告。四、四、公司负责人公司负责人徐而进（代行董事长职责）徐而进（代行董事长职责）、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人周卉周卉及会计机构负责人（会计及会计机构负责人（会计主管人员）主管人员）丁瑜丁瑜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司按 2021 年度净利润的 10%分别提取法定盈余公积和任意盈余公积后，以 2021 年末总股本 4,034,197,440 股为基数，按每 10 股向全体股东分配现金红利人民币 5.35 元（含税），共计分配现金红利人民币 2,158,295,630.40 元。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”下“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 12/267 目录目录 第一节第一节 释义释义.12 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.13 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.17 第四节第四节 公司治理公司治理.47 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.63 第六节第六节 重要事项重要事项.65 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.78 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.83 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.83 第十节第十节 财务报告财务报告.93 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本。报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正本及公告的原稿。2021 年年度报告 13/267 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 报告期、本报告期、本年度 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 陆家嘴、陆家嘴股份、本公司、公司、上市公司 指 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 陆家嘴集团、控股股东 指 上海陆家嘴（集团）有限公司 联合公司 指 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 陆金发 指 上海陆家嘴金融发展有限公司 爱建证券 指 爱建证券有限责任公司 陆家嘴信托 指 陆家嘴国际信托有限公司 陆家嘴国泰人寿 指 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 苏州绿岸 指 苏州绿岸房地产开发有限公司 前滩实业 指 上海前滩实业发展有限公司 前绣实业 指 上海前绣实业有限公司 佳二公司 指 上海佳二实业投资有限公司 华宝信托 指 华宝信托有限责任公司 东翌置业 指 上海东翌置业有限公司 东袤置业 指 上海东袤置业有限公司 新辰投资 指 上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 新辰临壹 指 上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 陆家嘴物业 指 上海陆家嘴物业管理有限公司 佳章置业 指 上海佳章置业有限公司 申万置业 指 上海申万置业有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 新区国资委 指 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 海通证券 指 海通证券股份有限公司 锦天城律师 指 上海市锦天城律师事务所 普华永道会计师 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）证券法 指 中华人民共和国证券法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 土地批租 指 土地使用权转让 元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 公司的中文简称 陆家嘴 公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance&Trade Zone Development Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 LJZ 公司的法定代表人 徐而进（代行）2021 年年度报告 14/267 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王辉 闵诗沁 联系地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 电话 86-21-33848801 86-21-33848801 传真 86-21-33848818 86-21-33848818 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号 公司注册地址的历史变更情况-公司办公地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋18-21楼 公司办公地址的邮政编码 200126 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报、香港文汇报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663 B股 上海证券交易所 陆家B股 900932 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市浦东新区东育路 588 号前滩中心 42楼 签字会计师姓名 陈玲、曹志斌 2021 年年度报告 15/267 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 13,872,042,791.75 14,474,727,209.98-4.16 14,772,938,775.58 归属于上市公司股东的净利润 4,310,873,801.84 4,011,930,172.77 7.45 3,677,355,264.27 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 3,705,589,524.75 3,835,742,555.84-3.39 3,439,188,741.63 经营活动产生的现金流量净额 3,714,767,531.66-702,444,458.31-517,368,526.94 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 22,573,247,321.04 20,264,490,290.24 11.39 18,119,232,085.30 总资产 120,895,887,034.73 101,354,354,265.44 19.28 91,440,175,340.91 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）1.0686 0.9945 7.45 0.9115 稀释每股收益（元股）1.0686 0.9945 7.45 0.9115 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.9185 0.9508-3.40 0.8525 加权平均净资产收益率（%）20.45 21.24 减少0.79个百分点 21.66 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）17.58 20.31 减少2.73个百分点 20.26 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 2021 年年度报告 16/267 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,948,380,656.47 2,828,298,700.66 2,136,283,096.08 5,959,080,338.54 归属于上市公司股东的净利润 884,479,580.50 1,172,090,132.76 534,164,177.28 1,720,139,911.30 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 868,860,064.36 795,561,819.52 523,461,779.31 1,517,705,861.56 经营活动产生的现金流量净额 1,384,909,324.00 539,423,525.04 45,918,546.14 1,744,516,136.48 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 45,480,343.03 该项目主要为公司本期处置投资性房地产产生收益45,325,472.50 元以及处置其他非流动资产产生收益154,870.53 元 35,540,258.50 13,692,217.32 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 125,166,434.85 该项目主要为公司收到的金融 业扶持基金 人民币63,272,911.62 元、政府扶持基金43,876,034.04元、进项税加计抵扣减免税款13,039,715.41 元及稳岗补贴等其他 4,977,773.78 元 137,979,354.43 85,611,458.58 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 55,310,046.73 该项目主要为公司持有交易性金融资产取得的投资收益55,705,205.53元以及交易性权益工具的公允价值 变 动 损 失 395,158.80元。16,165,364.86 228,794,535.74 对外委托贷款取得的损益 8,898,657.01 该项目主要为公司从新辰投资及前绣实业收到的股东 贷 款 利 息 收 入8,898,657.01 元 7,817,783.05 16,605,314.11 2021 年年度报告 17/267 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 600,028,496.62 该项目主要为公司计入营业外收入的赔偿金、和解金及 违约金收入 等共计611,669,874.00 元，以及计入营业外支出的罚款及赔 偿 支 出 等 共 计11,641,377.38 元 75,994,390.03 70,340,763.82 减：所得税影响额 208,363,474.97 68,011,738.47 103,761,072.40 少数股东权益影响额（税后）21,236,226.18 29,297,795.47 73,116,694.53 合计 605,284,277.09 176,187,616.93 238,166,522.64 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 2,851,674,770.51 3,384,276,681.77 532,601,911.26 332,939,842.27 其他非流动金融资产 2,062,072,471.52 3,003,462,068.72 941,389,597.20 60,645,872.18 合计 4,913,747,242.03 6,387,738,750.49 1,473,991,508.46 393,585,714.45 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2021 年是“十四五”规划开局之年，是疫情之后经济复苏的关键之年，是变局中开新局的重要一年。一年来，在董事会领导下，公司坚持服务城市发展战略，按照“五大倍增行动”战略部署，把握“稳中求进”的工作基调，积极践行“一切为了客户”的价值观，聚焦核心主业，做精区域开发，做强金融服务，紧抓各项工作目标全面完成。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 区域开发板块方面，按照“十四五”规划纲领，2021 年，上海继续深化“五个中心”建设，办公楼租赁活跃度渐渐复苏，租金止跌企稳。行业需求方面，人工智能、大数据及高精尖制造等科技企业的快速发展正逐渐改变传统办公楼的租户结构。同时，伴随浦东“引领区”政策的出台，基金、银行、保险等头部金融企业扩租明显，继续作为上海办公楼需求的基石力量。未来，上海2021 年年度报告 18/267 办公楼将有多个优质项目入市，集中分布于一江一河沿岸滨水地区，新兴板块联动效应逐渐成型，促使在沪企业选址向进一步多元化发展。在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，上海发布若干土地、住房端收紧政策，持续强化房地产金融监管，深化房地价联动机制，加码商品住房限购政策；坚持租购并举，加快发展租赁住房，推进保障性住房建设，着力解决大城市住房难问题。金融服务板块方面，随着国内国际双循环新发展格局有效形成，2021 年，继续坚持稳中求进工作总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，强调健全金融机构治理，促进资本市场健康发展，围绕服务实体经济的宗旨，进一步降低实体经济融资成本。同时，强调防范化解重大风险，抓好风险处置工作，强化金融领域反垄断工作，从严监管信托行业融资业务，助推证券行业纵深改革，促进寿险行业回归保障本源，不断推进金融市场高质量发展和风险防范并驾齐驱。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 2021 年，公司持续以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东各新兴区域的蓬勃发展，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”，推进前滩、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。公司坚持聚焦主业发展，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，营造优越办公营商环境，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。一方面，公司持续优化商业地产租赁业务，在做精做强长期持有的核心资产运营、不断打造楼宇经济新高地的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。另一方面，公司紧紧把握金融行业发展机遇，持续加强对金融服务板块的管控，立足“一优一特一重整”，推进实施持牌机构差异化管理；将金融服务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及零星物业，做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，积极落实“区域开发+金融服务”双轮驱动战略，实现公司股东利益最大化的目标。2021 年年度报告 19/267 四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平方米，到 2021 年增至 289 万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运维平台，进一步提升在营商办经营性物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营提供有效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身积累的良好客户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，并聚焦服务城市发展战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质发展。（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的区域开发平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司勇挑浦东开发重担，成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，区域标志性建筑的开发建设全面推进并部分落成。随着前滩最高地标性建筑 280 米的前滩中心办公楼、前滩香格里拉酒店以及前滩太古里共同组成的前滩最大城市综合体“前滩中心”于 2021 年 10 月迎来了全面开业，标志着公司在前滩国际商务区这一上海新兴“中央公共活动区”的开发运营进入了全新阶段。公司将持续推进前滩国际商务区品质功能提升、促进区域产融结合，通过引进主力客户引领产业集聚，使作为新兴商务区的前滩，在竞争激烈的上海办公楼市场中异军突起，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于 2017 年完成了陆金发 100%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团区域开2021 年年度报告 20/267 发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的集团在前滩、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照公司法、证券法、上市公司治理准则和上海证券交易所股票上市规则及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2021 年，公司董事会持续加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，发挥专业能力、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。全年，公司共召开 9 次董事会（含