600565_2021_迪马股份_迪马股份2021年年度报告_2022-04-27.pdf

2021 年年度报告 1/315 公司代码：600565 公司简称：迪马股份 重庆市迪马实业股份有限公司重庆市迪马实业股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/315 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人罗韶颖罗韶颖、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人易琳易琳及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）张小峰张小峰声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所审计，公司母公司2021年度实现的净利润265,313,347.52元，根据公司章程规定，提取10%的法定盈余公积金计26,531,334.75元,加上年初未分配利润1,041,943,805.38元，减2020年度利润已分配的204,614,902.72元，本次可供分配的利润为1,076,110,915.43元。综合考虑目前行业环境、市场现状及未来发展趋势，结合公司发展现状、债务情况及资金安排，为提高公司财务的稳健性和抗风险能力，实现公司持续、稳定、健康的战略发展，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟不进行利润分配，资本公积不转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 2021 年年度报告 3/315 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“管理层讨论与分析”中关于“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 4/315 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.45 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.62 第六节第六节 重要事项重要事项.64 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.85 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.93 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.94 第十节第十节 财务报告财务报告.99 备查文件目录 1、载有法定代表人、主会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。2、载有会计师事务所所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。注册会计师对公司控股股东及关联方占用资金情况的专项说明。3、报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原件。2021 年年度报告 5/315 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 东银控股 指 重庆东银控股集团有限公司 东原地产 指 东原房地产开发集团有限公司 迪马工业 指 重庆迪马工业有限责任公司 东原仁知 指 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 重庆市迪马实业股份有限公司 公司的中文简称 迪马股份 公司的外文名称 DIMA HOLDINGS Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 DIMA 公司的法定代表人 罗韶颖 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王骏 杨丽华 联系地址 重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼 重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼 电话 023-81155758 023-81155759 传真 023-81155761 023-81155761 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 重庆市南岸区长电路8号 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼 公司办公地址的邮政编码 400060 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼公司董秘办 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 迪马股份 600565 无 2021 年年度报告 6/315 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 深圳市福田区香梅路 1061 号中投国际商务中心 A 座 14 楼 签字会计师姓名 付忠伟、赵亮 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 办公地址 签字会计师姓名 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 办公地址 签字的保荐代表人姓名 持续督导的期间 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 办公地址 签字的财务顾问主办人姓名 持续督导的期间 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 20,463,211,063.88 21,270,775,309.04-3.80 19,697,305,490.76 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 20,427,577,740.18 21,209,622,424.47-3.69/归属于上市公司股东的净利润-2,053,610,386.33 1,802,845,360.19-213.91 1,432,080,709.57 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2,093,130,348.85 1,506,254,153.05-238.96 1,324,462,648.85 经营活动产生的现金流量净额-2,340,920,855.49 2,220,359,302.81-205.43 468,116,699.99 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 8,617,935,664.68 10,775,685,481.91-20.02 9,135,640,168.29 总资产 85,873,346,842.60 81,727,740,443.70 5.07 72,511,746,580.95 2021 年年度报告 7/315(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）-0.84 0.76-210.53%0.60 稀释每股收益（元股）-0.80 0.76-205.26%0.60 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.86 0.64-234.38%0.56 加权平均净资产收益率（%）-20.91 18.11 减少39.02个百分点 16.57 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-21.36 15.36 减少36.72个百分点 15.41 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 3,859,581,065.39 2,371,463,204.36 5,016,852,071.21 9,215,314,722.92 归属于上市公司股东的净利润 39,444,039.06 104,041,416.99 50,074,975.66-2,247,170,818.04 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 34,029,127.95 96,693,960.57-58,719,637.59-2,165,133,799.78 经营活动产生的现金流量净额-2,104,989,018.25-2,584,988,922.94-659,295,993.28 3,008,353,078.98 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 11,749,823.04 说明 1 2,525,728.09 55,929,820.79 2021 年年度报告 8/315 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 35,390,855.33 说明 2 50,615,762.32 19,148,863.25 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 44,807,004.84 66,893,221.13 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-15,923.16 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 17,348,513.00 说明 3 260,737,309.80 149,079,351.00 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一 2021 年年度报告 9/315 次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-4,123,585.54 说明 4 22,556,094.68 2,334,049.90 其他符合非经常性损益定义的损益项目-4,297,756.72 说明 5 -3,069,629.68-129,372,613.44 减：所得税影响额 13,602,593.30 5,085,946.18 2,650,867.85 少数股东权益影响额（税后）2,929,370.13 76,495,116.73 53,743,764.06 合计 39,519,962.52 296,591,207.14 107,618,060.72 注：说明详见“第十节 财务报告”中“十八、补充资料：1、当期非经常性损益明细表”将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投 资 性 房 地产 3,957,197,886.59 4,643,280,491.57 686,082,604.98 17,348,513.00 交 易 性 金 融资产 186,068.28 186,068.28-15,923.16 应 收 款 项 融资 2,281,500.00 2,281,500.00 合计 3,957,197,886.59 4,645,748,059.85 688,550,173.26 17,332,589.84 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 公司是一家多年深耕于房地产开发和专用车制造业务，并依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、积极布局打造产业发展板块的综合性发展企业。2021 年公司实现营业收入 2,046,321.11 万元，同比下降 3.8%，房地产主营业务收入占比91.74%；归属于上市公司股东的净利润-205,361.04 万元，同比下降 213.91%；资产规模达8,587,334.68 万元，同比增长 5.07%；净资产 1,740,729.63 万元，同比下降 4.82%；经营性现金净额-234,092.09 万元，同比减少 205.43%。针对报告期业绩下滑、利润亏损，公司的反思如下：外部环境影响 2021 年年度报告 10/315 公司受房地产行业及市场下行的影响。2021 年随着房地产行业调控政策持续，国内房地产市场经历了深度调整的转变。2021 年前三季度住房调控政策频繁的出台，政策环境从供需两端收紧，特别是房贷集中度管理、供地两集及三道红线等政策的要求，再加上延长按揭贷款投放速度、房贷利率上调、部分城市预售资金监管严控、严防资金变相流入房地产市场等住房金融政策的加码，抑制了房地产投机需求及房地产资金的流动。下半年土地购置成交及市场销售成交情况持续走弱，除一线城市保持相对坚挺之外，二、三线城市均呈现下降，房地产投资增速放缓。房地产企业利润空间被压缩，毛利下降明显；房企融资环境紧张，违约事件频发，发展举步维艰。2021 年三季度后，房地产政策基调出现了阶段性调整，中央调控基调转暖较为明显，住房金融政策逐步在改善，地方政府也在积极落实稳楼市的举措，政策面有缓和向好的趋势。然而，2022 年新一轮新冠疫情突发并急速蔓延，目前已涉及到全国 31 个省份，受疫情叠加影响，经济下行及消费降级，购房意愿持续走弱，商品房销售持续下滑。国家统计局数据显示：2022 年 1-3月，商品房销售面积 31,046 万平方米，同比下降 13.8%；商品房销售额 29,655 亿元，下降22.7%；商品房销售平均去化周期持续增加，销售去化压力明显。市场形势和疫情形态发展的变化引起公司管理层高度重视，基于谨慎性原则，公司重新对旗下存在可能发生减值迹象的资产进行全面清查和资产减值测试，依据客观情况变化对部分会计估计调整进行审慎判断，公司计提减值的原因主要如下：（1）受规模性疫情与散发疫情交织，外溢病例及续发疫情多发的影响，多地区防控态势加重，公司部分项目所在地如上海、广州、武汉、杭州、苏州、南京、石家庄、成都、西安、长沙、绵阳、重庆、昆明区域受疫情封控、管控等不同程度影响，开工建设、开发进度及销售受阻；（2）经济下行及消费降级，消费者购房意愿进一步低落，特别是对民营房企的顾虑，购房尤为谨慎。公司在售楼盘 2022 年 2 月至 4 月到访率逐月下滑明显，消费需求端受到严重影响且将持续趋势。（3）受疫情影响，行业周期旺季中的春节返乡销售不及预期，2022 年一季度销售金额40.45 亿元，同比销售大幅减少，下降比例超过 50%。经过公司内部反复讨论，就资产减值计提与会计师进行了多轮沟通，在经审计委员会同意后，对公司资产提取了相应合理的减值准备。内部原因 从财务分析上看，公司净利润下降主要源于毛利率下降及资产减值计提。报告期内，公司房地产及物业总体毛利率为 15.58%，同比下降 4.49 个百分点。公司房地产坚持二线城市核心区域及二线城市发展区域为主。公司布局区域较多，各城市公司管控能力也存在一定差异和短板，项目效益表现也呈现不同。前几年房地产行业持续高速增长，公司对行业前景及市场判断过于乐观，部分区域追求快速规模扩张，较高的评估了项目投资收益；当这些项目在进入销售阶段时，限售、限价、自持比例等调控要求又进一步压缩了利润空间，受疫情影响的叠加去化困难，以致2021 年年度报告 11/315 不得不减弱该部分利润影响，核心保障项目现金流周转及回款安全。另一方面，公司在追求快速拓展、高周转的同时，受“三道红线”、信贷集中度管理、房地产再融资受限的影响，公司现金短债比优化存在不足。面对房地产行业及市场的不断走弱，以及内部经营所暴露的一些短板，公司也在积极调整：报告期内，公司始终保证项目交付进度和产品品质，保持稳健经营，守住财务安全的底线，维持管理团队的稳定性和凝聚力，努力提高公司现金流管理、投资水平和精细化运营，降本增效，借助公司在产品力、物业服务、社区运营等方面的竞争优势，努力跨越行业转折与阵痛期，积极开展创新业务的探索和布局，为未来发展奠定基础。（一）报告期内，公司经营亮点如下：1、保持良好信用维持稳定发展 报告期内，公司获得远东资信评估有限给予的信用跟踪评级维持 AA+，评级展望为稳定，维持良好信用；报告期内公司不存在任何债务及担保逾期情况，并于 2022 年 1 月 18 日提前兑付完成中期票据 5.6 亿，具备良好的偿债能力及抗风险能力。报告期内，公司稳定经营获得金融机构信任，成功发行非公开住房租赁专项公司债券 4.5 亿元，提升长期负债占比优化债务结构。2、法人治理结构规范、保障股东权益 公司一直保持高效、健全、合法合规的法人治理结构，规范运作。报告期内公司决策程序及内部控制均符合公司章程、上市规则的规定，不存在重大缺陷。公司严控与大股东的资金往来，资金占用与担保，保障公司与股东，尤其是中小股东的合法权益。报告期内，公司实施现金分红 2.05 亿元，回馈广大股东。3、优化组织与团队建设 公司管理层始终保持稳定，适机通过优化组织结构，形成有竞争力的组织架构与员工团队，提升团队效能及凝聚力，持续促进员工与公司长远发展，为股东持续创造价值。4、东原仁知分拆上市顺利 东原仁知受到客户与资本市场的高度认可。报告期内，东原仁知业务规模快速扩大，业绩稳步发展，分拆上市进展顺利。东原仁知首次公开发行境外上市外资股（H 股）预计于 4 月 29 日在香港联交所主板挂牌上市。优质的物业服务已成为公司房地产开发业务的有力支撑，进一步提升了公司品牌影响力和竞争力。5、践行社会责任，为安心幸福的未来 公司及旗下迪马公益基金会始终不忘初心，践行社会责任，在抗疫救灾、社区发展、乡村振兴、助学兴教方面持续贡献力量，用行动踏实走出安心幸福的未来。报告期内公司联合各业务板块持续坚持抗疫，薪火暖冬项目、薪火奖学金助学项目、“恩福橘”消费振兴项目等均持续进行。6、业务协同，相辅相成，共创价值 2021 年年度报告 12/315 物业管理服务、商业管理、工业制造、医疗康养多元化业务融合，是公司有别于其他传统房地产行业公司的核心价值。各业务板块以资本市场价值创造为导向，寻求具有自身特色发展道路的同时，相互协同发展，交叉助力，共创增值。7、股东债务重组持续有序推进 公司大股东债务重组仍在平稳有序推进。2021 年留债利息已按照既定流程于 2021 年 12 月15 日支付予东银控股债权人委员会，由债委会根据 2021 年重组利息支付的具体要求实施支付。（二）分板块重点工作情况 详见 三、报告期内公司从事的业务情况 二、二、报告期内公司所处行业报告期内公司所处行业情况情况 2021 年，国内外环境复杂，对我国经济带来机遇的同时，压力及不确定性因素也不断增加，中央政府及各地区各部门均继续秉承稳中有升的总基调，维持稳定发展。1 1）房地产行业房地产行业 2021 年房地产行业政策调控先紧后缓，政策调控总原则仍以“稳”为主。在“房住不炒”总基调下，各地“因城施策”，调控政策呈现高频化，精准化。全年销售由热转冷，年中行业下行压力显现并迅速加大。1、开发投资 从投资业态上看，住宅投资仍是主流。2021 年全国房地产开发投资 147,602 亿元，同比增长 4.4%，其中住宅投资占比 75.3%，增速较上年增长 6.4%。从投资区域看，东部地区占领半壁江山，投资额占比为 52.6%。2、施工与新开工 总体看施工面积较去年增长 5.2%，为 975,387 万平方米，但新开工面积下降 11.4%，为近六年来新开工房屋面积出现的首次下滑，也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况。3、土地购置 房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为 21,590 万平方米，比上年减少了3,946 万平方米，同比下降 15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为 17,756 亿元，同比增长2.8%。4、销售面积、销售金额与平均销售价格 全国商品房销售增速放缓，全年销售面积和销售金额分别为 17.94 亿平方米和 18.19 万亿元，增速较上年分别下降 3.9 和 0.7 个百分点。商品房平均销售价格为 10,139 元/平方米，同比增长 2.8%,但增速为近 5 年最低水平。2021 年年度报告 13/315 从地区看分化情况明显，东部地区、中部地区增长较为良好。销售面积及销售金额在东部地区、中部地区增长位列前 2 位，销售金额较去年增长分别为 8.0%，6.4%，西部地区、东北地区增速均出现下跌。总体而言，房地产行业政策调控仍以“稳”为主，且经过多年市场与政策的调控与磨合后，房地产行业迎来理性时代，短期内市场信心仍不足，消费意向持续走弱；从长远看，随着城镇化持续，人口迁移住房改善升级等因素影响，需求的基本逻辑仍未发生改变。2 2）物业服务行业物业服务行业 2021 年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进物业行业发展，特别是关于加强和改进住宅物业管理工作的通知、关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见中政策对物业行业的倾斜；下半年随着房地产市场的下行，国家政策在支持物业行业发展的同时也强调规范行业秩序。2021 年，物业行业收并购频繁，大型物业企业延续 2020 年收购兼并竞争格局。众多物业公司纷纷拓展服务范围及规模，积极推动社区增值服务、城市管理服务及商业管理服务等多元业态。物业企业纷纷朝着资本市场道路进军，多家中小型规模企业物业申报 IPO 并成功发行上市。物业企业上市热情呈现前高后低的趋势，物企上市随着进程放缓，股价、市值、市盈率的回调，资本逐渐回归理性。3 3）商业管理商业管理 2021 年随着疫情影响的逐步恢复，商业线下经济活力回升，商业地产整体开始回暖，但呈现地区分布不均，存在结构性过剩特点；部分主流商业企业在坚守一二线城市的同时，开始重点拓展下沉市场；面对客群高度重叠，竞争日趋激烈的情况，商业体纷纷通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，商管企业发展方向以轻资产管理，数智化赋能运营倾斜。4 4）专用车行业：）专用车行业：2021 年汽车产销同比增长，其中新能源车市场占有率提升至 13.4%，在国家补贴政策退坡背景下市场占有率的进一步提升，充分说明新能源汽车市场逐步从政策驱动转向市场驱动，专用车从传统能源转向新能源的存在市场空间。从细分市场看，防弹车国内需求量略有下降，而消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，随着“十四五”国家应急体系规划的出台，应急类专用车需求将呈现稳步增长趋势；机场航勤类集成应用专用车虽受疫情影响出现短暂需求下降，但随着疫情的稳定控制，市场也将逐渐恢复并保持稳定发展。5 5）医疗康养业务）医疗康养业务 目前我国人口老龄化加速，养老问题的严重性必要性日益显现。随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但企业供给却不能满足市场的需求，缺乏专业医护服务人员，缺乏养老保健服务机构，老年保健护理用品处于匮乏状态。康养政策体系逐步完2021 年年度报告 14/315 善，产业生态体系逐步形成，现阶段，我国已逐渐形成了“9073”的养老格局，即 90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 报告期内公司房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和产业发展板块的业务情况如下：1 1）房地产）房地产 报告期内东原地产受房地产行业政策调控的影响，虽然营业收入基本保持稳定，但受毛利率下降及资产减值计提的影响，利润亏损较大。在整体行业及市场下行的大环境下，东原地产全年仍然保持稳健经营和流动性安全，维持管理团队的稳定性和凝聚力，强化精细化运营，降本增效，不断努力应对行业系统性风险。1、持续深耕获取优质土地，稳健经营践行长期主义 东原地产仍延续深耕战略不变，结合公司实际情况与市场环境，适机获得优质土地，报告期内新增房地产项目 12 宗，计容建筑面积 197.55 万平方米；延续长期主义经营理念，紧跟市场调整节奏，三四季度主动逐步放缓拿地节奏，注重项目稳健经营，报告期内新开工项目面积 421.74万平方米、竣工项目面积 255.40 万平方米，获得中指研究院颁发的“2021 中国房地产百强企业”第 44 位。2、产品力持续提升，注重用户体验与服务 东原地产在延续之前从产品、服务、社区三个维度诠释产品力和客户价值的基础之外，报告期内进一步提出并聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造，包含场景化户型 PRO+创新，社区公共空间大首层理念打造、安全智慧社区持续推进、与政府合作城市更新业务等。东原地产发起“人人都是产品官”计划，全员践行开放、共创的产品文化，共建具有市场竞争力的产品价值体系和产品品牌。报告期内获得克而瑞研究中心颁发的“2021 中国房地产企业产品力”TOP20，中指研究院颁发的 2021 中国房地产优秀原创产品品牌-东原印系，北京赛维咨询颁发的“2021 客户满意度”第一。3、优化内部管理体系，管理效率持续升级 面对严峻的行业压力，东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部精细化管理水平，颗粒归仓，降本增效。报告期内东原地产强化采购管理制度，提高集约型采购，提升采购管理效率与质量；升级完善材料设备管理制度、工程管理体系，利用数字化的手段，化被动使用为主动指导工程人员的现场施工，实现提质、增效、降风险；完善精工建造体系，对智建、绿建工艺优化，新建项目全面推广绿建的智慧工地系统；夯实营销全流程标准化、东原集团营销价值体系方法论 制度，加速去化、回款，快速回笼资金，在北京赛惟咨询有限公司评选的 2021“客户满意度”和“销售服务满意度”排名中均位列第一。4、信息系统建设与信息战略化管理 2021 年年度报告 15/315 在东原地产全面信息体系化管理基础上，强化运营、营销、财务、物业、社区等信息系统持续优化，提升组织效能，包含供应链线上采购平台、智慧案场、数字化线上平台等，同时将东原地产信息化能力输出进行战略化升级，加强与第三方外部开发供应商在软件定制开发、销售方面的合作。5、高效能团队及人才结构管理机制的长效打造 结合市场与行业情况变化，根据自身实际情况，积极实施组织战略变化，合理调整组织架构，提高人均效能，打造更具竞争力的团队；进一步构建适配公司的人才梯队，实现公司与员工发展双赢，报告期内调整职位职级体系及薪酬体系，加强与公司业绩挂钩，实现员工与公司共同发展。2 2）物业服务）物业服务 1、规模快速扩大，步入加速发展道路 2021 年东原仁知步入“大物业、全价值”的加速发展的道路，服务业态涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等多元化业态组合；服务范围已覆盖华东、华西、华中、西南区域；外拓独立第三方业务面积增加至 1,410.42 万平方米。报告期内服务规模实现同比增长，总在管项目达 325 个，在管面积 2,819.47 万平方米，合约管理面积4,288.37 万平方米。期间业绩提升明显，2021 年收入达到 11.93 亿元，较上年增长 55.63%；毛利达 3.09 亿元，较上年增长 43.03%；利润达到 1.30 亿元，较上年增长 54.37%。2、全面提升服务质量 东原仁知持续深化服务体系与卓越的服务能力，广受认可。报告期内制定与执行“磐石计划”、“焕新计划”，建立标准体系、关键指标强管控机制、数字化品控管理体系等，并运用多渠道客户沟通等管理工具与方法。在北京赛维咨询客户满意度调查中，东原仁知连续四年获得前 3，2021年以 93 分位居获得 2021 客户满意度调查榜第一名。3 3）商业管理）商业管理 公司旗下商业管理板块东原致新，具备复合空间开发及运营能力，具有投、融、建、管、退全周期综合商业管理能力，且轻重资产并举。目前，东原致新共运营商业项目 8 个，建筑面积48 万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。此外，东原致新现有在建商业项目 5 个，分别位于上海、武汉、杭州、重庆，并将于 2022 至 2024 年间陆续开业。东原致新于 2021 年 12 月与重庆市南岸区政府合作，打造了第一个城市更新项目南坪后堡城市更新项目，开启了城市更新业务的探索之路。4 4）专用车制造）专用车制造 1、业绩稳步增长 报告期内迪马工业积极开拓市场，订单收入、营业收入、毛利润、净利润较去年均实现进一步的提升，实现营业收入 113,437.71 万元，较去年增加 16.25%，毛利率同比增长 0.57 个百分点。细分市场占有率方面，迪马工业持续保持领先地位。根据中国汽车工业协会数据，报告期内迪马工业防弹车细分市场占有率达到 44%，连续 21 年位居第一；集成车市场优势明显，市场占有2021 年年度报告 16/315 率位列行业第一；机场地面设备与公安产品市场份额快速提升，均处于行业领先地位。2、加强体系化建设，运营管理优化 报告期内迪马工业加强信息化管理、质量管理体系化建设、七星售后服务体系构建、内部运营管理成效明显，通过信息化运营管理工具，长账龄库存相较于去年开始下降，销售回款金额同比增长 45%；通过制定质量管控文件与标准化方式完善质量管理体系，获得 ISO9001 质量管理体系认证证书、ISO14001 环境管理体系认证证书、职业健康安全管理体系认证证书；通过客户服务体系及全网覆盖服务的一步完善，获得 CZTCS 售后服务体系完善程度认证证书。3、持续创新、研发投入 迪马工业继续秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内成功突破箱体多级扩展技术中的三级侧拉技术难题；成功开发了超前侦测通信机器人、移动式 P2 核酸检测试验室等新产品；拥有专利 320 余项，“联动式防弹车门”、“高安全多向防盗锁”、“防弹车车门防弹玻璃的安装结构”、“移动通信天馈系统微波云台”、“应急指挥车带 KVM 装置的操作台”、“通信指挥车车厢结构”等专利充分运用到公司防弹运钞车、通信指挥车等产品中。5 5）产业发展板块）产业发展板块 公司旗下医疗康养业务通过“医疗+机构+社区”结合的运营模式和业务业态,着力医疗康养产业的项目落地和规模化运营，打造康养产业品牌“常青社”，拥有居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。报告期内，成功收购巴蜀医院，形成医养结合新业态。现运营医疗康养项目达 11 个，管理社区服务站点超过36 个，运营床位规模达到 1400 张以上，覆盖客户群体超 50,000 人。服务质量管理体系方面，报告期内公司成功搭建完成服务管理内控体系并正式推广运营，并获得已获得 IS9001 质量管理体系、职业健康安全管理体系、环境管理体系认证证书。凭借优秀的运营与服务能力，迪马常青社凯尔慈喜老年公寓荣获 2021 年度成渝双城经济圈十佳养老机构，迪马常青社凯尔慈佑社区养老服务中心荣获 2021 年度成渝双城经济圈十佳社区养老服务综合体。公司旗下产业社区业务是基于自身房地产开发建设以及物业运营的实力底蕴，抓住产业园区转型发展的这一市场机遇，在重资产建设销售外，积极布局轻资产的物业管理+产业服务运营，同时深度关注入园企业，组建产业基金，对高质量高潜力企业进行投资孵化，助力成长，共享发展成果，服务城市发展、助力企业升级。公司旗下集成应用业务旨在为客户提供完整的智能设备管理平台、管理服务及定制化的解决方案。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1）房地产）房地产 1、延续的精选深耕策略及长期主义的经营理念 东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具有人口流入潜力的2021 年年度报告 17/315 其他城市为辅的战略布局，获得优质土地储备。从拿地端的高质量土地获取，到产品端的优质产品力打磨，整体贯穿的精细运营及安全管理，将践行长期主义的经营理念贯彻始终，保障公司从安全增长、多元增长到创新增长、高质量增长的战略发展路径。2、深受认可的产品及品牌 东原地产始终以“客户价值至上”的产品价值观导向，打造具备迭代、创新、互联与共创的大产品主义，涵盖产品、服务、社区运营三个维度，结合家庭、社区生活痛点、客户生活需求，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“印长江”、“印”、社区运营产品及品牌“原聚场”、“童梦童享”，广受认可。3、高效并持续升级的企业管理体系 东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰；运用数字化智能化管理逻辑，标准化体系执行；多年持续信息化升级迭代，系统提效，不断实现组织能力提升，阶段成果、关键节点管理周期缩短，结转交付效率及质量提高。4、优秀的企业文化及保持市场竞争力的人才团队 东原地产拥有符合“进取、敏锐、合作”三原色企业文化特性的优秀个人及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有较高抗压能力及较强学习能力，善于自我反省、纠错、总结、改进；能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企业向前长远的发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保障。2 2）物业服务）物业服务 1、丰富的服务业态 东原仁知服务业态涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等多元化业态组合，实现在住宅服务、公众服务、城市服务、国际服务等领域全面发展；服务范围已覆盖华东、华西、华中、西南区域；外拓独立第三方业务面积增加快速增长。2、卓越的服务品质 东原仁知通过“东御