600322_2021_天房发展_天房发展2021年年度报告_2022-04-11.pdf

天房发展 2021 年年度报告 1/161 公司代码：600322 公司简称：天房发展 天津市房地产发展（集团）股份有限公司天津市房地产发展（集团）股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 天房发展 2021 年年度报告 2/161 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中喜会计师事务所（特殊普通合伙）中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人郭维成郭维成、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人纪建刚纪建刚及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）张萍张萍声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 鉴于公司2021年度亏损，结合公司实际经营情况和长期发展资金需求，公司2021年度拟不派发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”相关内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 天房发展 2021 年年度报告 3/161 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.7 第四节第四节 公司治理公司治理.24 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.36 第六节第六节 重要事项重要事项.37 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.47 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.51 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.52 第十节第十节 财务报告财务报告.56 备查文件目录 载有法定代表人、总会计师、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 天房发展 2021 年年度报告 4/161 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、天房发展 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 津投资本 指 天津国有资本投资运营有限公司 天房集团 指 天津房地产集团有限公司 天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 公司的中文简称 天房发展 公司的外文名称 Tianjin Realty Development（Group）Co.，Ltd.公司的外文名称缩写 TJRD 公司的法定代表人 郭维成 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 张亮 联系地址 天津市和平区常德道 80 号 电话 022-23317185 传真 022-23317185 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 天津市和平区常德道80号 公司注册地址的历史变更情况 300050 公司办公地址 天津市和平区常德道80号 公司办公地址的邮政编码 300050 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 天房发展 2021 年年度报告 5/161 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 天房发展 600322 不适用 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层 签字会计师姓名 王会栓、段庆利 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 4,665,236,631.60 2,752,869,629.47 69.47 9,564,470,926.23 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 4,630,823,958.90 2,728,322,488.94 69.73/归属于上市公司股东的净利润-1,843,600,174.89-2,517,229,044.70 26.76 141,571,684.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1,806,846,765.19-2,510,329,432.01 28.02 137,683,465.24 经营活动产生的现金流量净额 2,236,516,828.97 3,373,686,702.35-33.71 949,444,540.01 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减(%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 490,195,768.50 2,138,576,649.16-77.08 4,656,143,811.11 总资产 18,916,960,810.87 22,943,660,778.17-17.55 25,577,101,263.19 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）-1.6674-2.2766 26.76 0.1280 稀释每股收益（元股）-1.6674-2.2766 26.76 0.1280 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-1.6341-2.2704 28.03 0.1245 加权平均净资产收益率（%）-151.53-74.09 减少 77.44 个百分点 3.09 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-148.51-73.89 减少 74.62 个百分点 3.00 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 天房发展 2021 年年度报告 6/161 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 137,462,834.23 348,150,611.67 525,302,503.84 3,654,320,681.86 归属于上市公司股东的净利润-33,991,839.92-64,299,607.44-35,275,988.82-1,710,032,738.71 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-33,879,459.11-64,422,552.40-30,663,147.90-1,677,881,605.78 经营活动产生的现金流量净额 389,342,883.28 772,536,274.19 572,502,332.29 502,135,339.21 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益-70,510.14 -14,219.43-804,698.99 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 201,916.56 进项税加计抵减 217,897.17 219,373.71 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 246,634.42 903,571.68 341,694.07 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 天房发展 2021 年年度报告 7/161 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 4,176,790.70 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-37,001,743.46 -10,489,568.84 1,298,313.53 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额-9,133.12 124,242.77 35,385.36 少数股东权益影响额（税后）138,840.20 -2,606,949.50 1,307,868.27 合计-36,753,409.70 -6,899,612.69 3,888,219.39 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）宏观政策趋势（一）宏观政策趋势 2021 年是“十四五”规划开局之年，宏观上看，我国经济整体保持稳定恢复态势，主要经济指标在合理区间运行，对外贸易维持较高水准，工业基础持续稳固。全年 GDP 数据仍保持较高水平，初步核算比上年同期增长 8.1%。但新冠肺炎疫情的蔓延依旧对我国经济发展提出严峻考验，在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，经济增长仍面临挑战，不确定因素依然存在。面对复杂多变的国内外环境，宏观调控政策保持定力、精准发力，为经济持续稳定恢复提供重要支撑，财政政策更加注重精准、可持续。房地产政策方面，中央坚持“房住不炒”基调不变，保持宏观政策的连续性、稳定性、可持续性；地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继续加速建立，房地产金融审慎管理制度不断完善。全年总体货币释放继续提升，但较上年增速趋缓。12 月末，广义货币（M2）余额 238.29 万亿元，同比增长 9%，增速比上月末高 0.5 个百分点，比上年同期低 1.1 个百分点；狭义货币（M1）余额 64.74 万亿元，同比增长 3.5%，增速比上月末高 0.5 个百分点，比上年同期低 5.1 个百分点。天房发展 2021 年年度报告 8/161 作为资金密集型行业，房地产企业对资金的敏感度很高。2021 年，房地产开发企业到位资金201132 亿元，同比增长 4.2%。其中，国内贷款 23296 亿元，同比下降 12.7%；利用外资 107 亿元，同比下降 44.1%；自筹资金 65428 万亿元，同比增长 3.2%；定金及预收款 73946 亿元，同比增长11.1%；个人按揭贷款 32388 亿元，同比增长 8%。从资金情况看，房企资金到位规模总体呈上升趋势，但增长速度持续放缓，国内贷款同比降幅扩大。（二）房地产行业全国数据分析（二）房地产行业全国数据分析 从房地产开发投资额及商品房销售情况等指标来看，目前房地产行业仍处于调控转型阶段，整体发展态势由以往的高增长逐步趋稳。1 1、房地产开发投资额情况、房地产开发投资额情况 2021 年 1-12 月，全国房地产开发投资额为 147602 亿元，同比增长 4.4%，12 月同比降幅较上月扩大 9.6 个百分点至 13.9%。其中，住宅开发投资额 111173 亿元，同比增长 7.6%，占房地产开发投资比重为 75.3%。天房发展 2021 年年度报告 9/161 2 2、商品房销售情况、商品房销售情况 （1）销售面积 2021 年 1-12 月，全国商品房销售面积为 179433 万平方米，同比增长 1.9%。其中，住宅销售面积 156532 万平方米，同比增长 1.1%。从整体上看，自 2017 年开始销售面积增长率大幅降低，宏观调控政策效果显著。（2）销售额 2021 年 1-12 月，全国商品房销售额 181930 亿元，同比增长 4.8%。其中，住宅销售额 162730亿元，同比增长 5.3%。近年来商品房销售额总量保持增长态势，销售额增长率虽有波动，但自 2017年开始整体呈现下行趋势。天房发展 2021 年年度报告 10/161 （三）重点关注区域（三）重点关注区域 1 1、天津市场销售情况、天津市场销售情况 2021 年天津调控政策宽柔相济，市场面临较大调整压力，但韧性较强，整体表现较为稳定，成交量价均高于上年。2021年天津市商品房销售面积为1435.42万平方米，销售面积同比增长9.8%，销售额为 2322.76 亿元，销售额同比增长 9.9%，成交均价 16182 元/，同比增长 0.1%。2021 年上半年天津市场总体呈火热状态，下半年政策端收紧市场下行，年终实现小幅翘尾。全年商品房成交价格整体平稳波动，呈现“稳中有升”趋势，改善需求释放，提升整体均价，同环比涨跌幅维持在 2%以内。长期来看，天津商品房近五年成交价格呈现出平稳波动上涨趋势。2 2、苏州市场销售情况、苏州市场销售情况 2021 年，苏州市区（含吴江）商品住宅新增供应 917.02 万平方米，成交 925.17 万平方米，销售金额达 2393.92 亿元；苏州大市（含四县市）新增供应 1836.55 万平方米，成交 1862.55 万平方米，销售金额达 4092.59 亿元。苏州全年市场热度“前高后低”，上半年苏州市场成交水平一路走高，成交量处于历史同期高位，但下半年随着市场调控政策不断加码，成交量出现较大幅度的下滑，临近年末之际随着房贷利率下调、银行放款提速，市场呈现回暖迹象，说明苏州市场在调控政策压力下依然保有一定的潜力。随着长三角一体化进程的不断深入，苏州作为政策打通、交通相承、产业相通、医疗相暖的重要联结点，其自身的发展也必将成为长三角一体化重要的推动力量。（四）整体发展趋势（四）整体发展趋势 1 1、宏观市场层面：、宏观市场层面：（1 1）保证房地产市场平稳健康运行，）保证房地产市场平稳健康运行，宏观政策将更加稳健有效，“房住不炒”调控基调不变，稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标不变，企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、天房发展 2021 年年度报告 11/161 土地“两集中”等政策仍将继续执行。同时财政政策和货币政策将更好地协调联动，及时调整跟进，力促经济稳增长。（2 2）加强预期引导，探索新的发展模式，）加强预期引导，探索新的发展模式，房地产市场经过二十多年的快速发展后，“高杠杆、高周转”的发展模式已接近尾声，房地产企业亟待探索新的业务模式，以更好满足购房者的合理住房需求，在提升住房品质的同时，通过实施城市更新行动、推进保障性住房建设等多种方式，进行地产多元化产业布局，推动房地产行业向更高质量方向迈进。（3 3）增强金融监管力度，完善金融审慎管理，）增强金融监管力度，完善金融审慎管理，在房地产金融审慎管理的框架下，中央持续推进房地产金融环境改善，一方面改善购房者信贷环境，另一方面在保障市场稳定的前提下为优质房企提供政策支持，推动化解当前多发的房企流动性风险。房地产资金监管整体仍较为严格，更利于国企、央企及优质民企，行业的收并购力度仍将持续。2 2、行业发展层面：、行业发展层面：（1 1）因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，）因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，行业调控政策将趋于精细化，核心城市从限购、限售、限价、限贷等多方面升级完善管控政策，地方政策“双向”调节模式开启，扶持类政策或将加速落地，通过资金端、政策端同时发力，保障合理购房需求正常释放，促进房地产业实现良性循环。（2 2）坚持租购并举，推进保障房、长租房建设，）坚持租购并举，推进保障房、长租房建设，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给。预计未来住房租赁市场的结构性问题有望得到改善，供应端、需求端政策将不断完善和细化，住房租赁市场的发展环境将进一步优化。（3 3）有序推进城市更新，）有序推进城市更新，稳步推进城市群、都市圈建设，提升新型城镇化质量，促进大中小城市和小城镇协调发展。随着城市更新相关配套政策不断落地和实施，房地产行业的城市更新业务拓展机遇也将有所增加，一线及热点二线城市的城市更新需求将更加旺盛。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 报告期内，新冠疫情对社会经济造成的影响仍在持续，面对严峻复杂的国内外环境，我国在积极的财政政策与稳健的货币政策加持下，实现了“十四五”良好开局，宏观调控政策保持稳健有效。中央多次在重要会议中强调坚持“房住不炒”定位不变，坚持稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标不变。加之土地“两集中”政策、融资“三道红线”规定的影响，各地全面因城施策，持续完善市场调控“工具箱”，调控方式、力度及精细度均出现了显著升级。同时，中央加快建立房地产调控长效机制，加快供给侧结构性改革，力促房地产行业平稳发展。房地产行业经历了从上半年升温到下半年深度调整的转变，全年市场规模仍保持较高水平。公司将积极应对、持续跟踪、研究并响应国家相关政策和要求，深入研究宏观经济趋势和行业变革方向，以持续提升经营质量，完善运营体系为工作重点，进一步练好内功，完善组织架构，深化内部改革，提升管理效率，提高盈利能力，充分发挥好上市公司的资本市场平台作用，在日趋激烈的行业竞争中稳步前行。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 房地产开发及销售系公司的核心业务，也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。公司其他业务主要包括已开发项目及公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 自成立以来，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期内，公司不断丰富战略内涵，继续贯彻增强资源获取能力、提天房发展 2021 年年度报告 12/161 高运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平。同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2021 年度，公司合规经营，主营业务保持稳定，公司实现营业收入 46.65 亿元，利润总额-15.51 亿元，净利润为-17.52 亿元,归属于母公司所有者净利润为-18.44 亿元。截至 2021 年末，公司总资产为 189.17 亿元，净资产为 10.53 亿元，归属于母公司所有者净资产为 4.90 亿元。公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）2021 年全年实现合同销售面积 15.57 万平方米，实现合同销售金额 40.56 亿元。截至 2021 年末公司施工面积为 168.60 万平方米，竣工面积为 93.76 万平方米。本年度公司主要的经营情况如下：1 1、加强党的建设发挥引领作用、加强党的建设发挥引领作用 2021 年度，公司党委坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党十九届五中、六中全会精神，认真落实上级党委关于全面加强新时代党的建设工作要求，紧紧围绕年初制定的党建工作目标，强化措施、抓好落实。公司党委始终把党的政治建设摆在首位，坚持理论武装，认真组织开展党史学习教育；遵循条例建强党的组织，发挥公司党委“把方向、管大局、促落实”的领导作用；坚持抓基层打基础，突出党支部建设，增强基层党组织生机活力；持续深化三项制度改革，激发动力活力、鼓励担当作为、促进人才成长进步；坚持从严治党、严明纪律规矩，不断增强制度的执行力；牢牢把握意识形态工作主动权，认真做好维稳和疫情防控等工作。2 2、科学统筹谋划化解债务风险、科学统筹谋划化解债务风险 报告期，公司认真贯彻落实市委市政府、市国资两委和大股东关于“坚持风险底线”相关要求，以完善债务控制机制为手段，统筹谋划科学编制贷款展期计划，主动作为、多措并举、狠抓落实。2021 年，新增融资及贷款展期工作顺利开展，有效缓解了债务压力。完成盛庭花园项目土地增值税退税工作、华博公司、华亨公司留抵退税。按期已完成“13 天房债”、“16 天房 01”本息兑付、摘牌工作。3 3、加大销售力度加速销售回款、加大销售力度加速销售回款 2021 年，房地产市场形势依然严峻，公司主动进取开展各项推售、回款工作，着力提升各项销售策略的预判性、快速性、有效性，并采用紧贴市场的价格策略，快速反应，抓住市场高峰，助力销售。为在全新形势下更好开展销售管理工作，提升销售管理效率，公司启动条线管理模式，强化条线管理制度，更好地促进各公司项目达成销售任务。同时，为提升在途资金管理科学性，公司根据阶段性资金需求，制定资金循环计划，严格实施在途资金工作全链条管控，实时跟踪、协调重点环节，最大化提升销售回款速度。2021 年公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）实现合同销售面积 15.57 万平方米，合同销售金额为 40.56 亿元。4 4、创新盘活思路、开展项目挖潜、创新盘活思路、开展项目挖潜 2021 年，受疫情及天津整体市场环境的影响，公司上下齐心，多措并举，全年完成租赁收入5,928.22 万元，完成资产盘活合同额 21,782 万元。双港 118 项目于年内按期完成销售许可证办理及项目开盘等工作。沙柳路项目挖潜工作也取得了阶段性进展，公司积极洽谈合作方，拓宽项目的资金来源渠道，为后续工作奠定坚实基础。吉利大厦部分股权转让工作进展顺利，公司与相关机构密切配合，确保本项工作如期完成，优化公司债务结构。5 5、推动工程建设，确保顺利入住、推动工程建设，确保顺利入住 报告期，公司积极推动重点工程、重点项目建设，在公司面临较大偿债压力的情况下，通过融资、资金周转、合理安排施工周期、合理利用施工单位垫资能力等方式，确保公司所有在施项目稳步施工。2021 年盛庭花园百年住宅项目 16-19 号楼、苏州留风雅院等项目已完成集中入住。6 6、示范项目验收、助力品牌建设、示范项目验收、助力品牌建设 2021 年，公司顺利完成盛庭花园百年宅示范项目验收工作，取得百年宅授牌，并取得百年宅住宅性能 3A 级认定认证，充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，为公司项目树立了良好口碑，形成社会品牌效应，提高了公司开发建设产品的认可度，进一步树立了公司“开发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。天房发展 2021 年年度报告 13/161 7 7、深化制度改革、搭建人才梯队、深化制度改革、搭建人才梯队 公司继续深入推进三项制度改革，根据公司优化调整后的组织架构和职责，对初级及以下管理人员进行岗位竞聘，切实做到干部“能上能下”，拓宽选人、用人渠道，最大程度做到人岗匹配、人尽其才，促进公司健康良性发展。同时公司继续完善“市场化选聘、契约化管理、差异化薪酬、市场化退出”的职业经理人制度，完成了总经理和 3 名副总经理岗位社会招聘工作，并建立完善了职业经理人薪酬管理办法及绩效考核管理办法。8 8、完善治理结构、提升规范水平、完善治理结构、提升规范水平 报告期，公司严格按照公司法证券法和上海证券交易所股票上市规则等法律法规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平。公司于 2021 年 4 月结合监管要求修订了内部控制手册（2021 版）等制度文件。报告期内，公司积极组织董事、监事和高级管理人员参加地方证券监管部门和上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员学习新证券法、新股票上市规则等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规案例，有效提高了公司规范运作和科学决策水平。报告期内，公司严格落实董事会职权工作，按照“六项职权”的规范部署完成考核工作，对公司中长期发展决策权、经理层选聘权、业绩考核权、薪酬管理权、重大财务事项管理权 6 个方面进行梳理自查，报送相关文件，各项工作符合上级要求。9 9、积极互动沟通、保障合法权益、积极互动沟通、保障合法权益 公司历来重视投资者关系的构建和维护工作。报告期，公司按照投资者关系管理办法扩展沟通渠道，积极互动沟通。公司设立了投资者电子邮箱、投资者专线电话、通过“e 互动”平台与投资者积极互动，多渠道、多角度保持与投资者沟通交流，充分听取投资者的意见和诉求，增进投资者对公司生产经营情况了解，保障投资者的合法权益。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 4,665,236,631.60 2,752,869,629.47 69.47 营业成本 3,768,000,849.23 2,316,782,319.84 62.64 销售费用 234,145,445.44 108,990,457.52 114.83 管理费用 142,589,145.41 128,547,760.09 10.92 财务费用 178,343,585.02 84,239,551.19 111.71 研发费用 经营活动产生的现金流量净额 2,236,516,828.97 3,373,686,702.35-33.71 投资活动产生的现金流量净额-217,732.24 50,522,278.70-100.43 筹资活动产生的现金流量净额-2,418,192,669.85-3,248,413,577.97 25.56 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 本公司本期营业收入和营业成本较上期分别增加 69.47%、62.64%，主要原因为本期房地产开发结转项目较去年大幅增加所致。经营活动产生的现金流量净额的变动主要原因为系受疫情影响，销售情况不及预期，本期销售商品提供劳务收到的现金较上年同期下降所致。投资活动产生的现金流量净额的变动主要原因为本期处置子公司股权收到的现金净额减少所致。天房发展 2021 年年度报告 14/161 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 4,388,586,736.86 3,529,373,522.82 19.58 72.54 64.60 增加 3.88个百分点 建筑材料 34,412,672.70 33,933,975.40 1.39 40.65 41.35 减少 0.49个百分点 出租 59,282,170.17 72,591,987.37-22.45 3.52 21.98 减少 18.53个百分点 物业管理及其他 182,955,051.87 132,101,363.64 27.80 43.41 48.31 减少 2.38个百分点 合计 4,665,236,631.60 3,768,000,849.23 19.23 69.47 62.64 增加 3.39个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 4,388,586,736.86 3,529,373,522.82 19.58 72.54 64.60 增加 3.88个百分点 建筑材料 34,412,672.70 33,933,975.40 1.39 40.65 41.35 减少 0.49个百分点 出租 59,282,170.17 72,591,987.37-22.45 3.52 21.98 减少 18.53个百分点 物业管理及其他 182,955,051.87 132,101,363.64 27.80 43.41 48.31 减少 2.38个百分点 合计 4,665,236,631.60 3,768,000,849.23 19.23 69.47 62.64 增加 3.39个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）天津市 3,748,886,859.57 2,762,736,779.86 26.31 63.49 43.01 增加 10.56个百分点 苏州市 916,349,772.03 1,005,264,069.37-9.70 99.28 161.14 减少 25.98个百分点 主营业务分销售模式情况 销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 4,388,586,736.86 3,529,373,522.82 19.58 72.54 64.60 增加 3.88个百分点 建筑材料 34,412,672.70 33,933,975.40 1.39 40.65 41.35 减少 0.49个百分点 出租 59,282,170.17 72,591,987.37-22.45 3.52 21.98 减少 18.53个百分点 物业管理及其他 182,955,051.87 132,101,363.64 27.80 43.41 48.31 减少 2.38个百分点 合计 4,665,236,631.60 3,768,000,849.23 19.23 69.47 62.64 增加 3.39个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 2021 年，注册在苏州市的全资子公司天房（苏州）置业有限公司开发的留风雅院项目商品房符合收入确认条件，确认收入并结转对应的成本。天房发展 2021 年年度报告 15/161 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发经营 3,529,373,522.82 93.66 2,144,195,797.11 92.55 64.60 建筑材料 33,933,975.40 0.90 24,007,449.95 1.04 41.35 出租 72,591,987.37 1.93 59,510,552.69 2.57 21.98 物业管理及其他 132,101,363.64 3.51 89,068,520.09 3.84 48.31 合计 3,768,000,849.23 100.00 2,316,782,319.84 100.00 62.64 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发经营 3,529,373,522.82 93.66 2,144,195,797.11 92.55 64.60 建筑材料 33,933,975.40 0.90 24,007,449.95 1.04 41.35 出租 72,591,987.37 1.93 59,510,552.69 2.57 21.98 物业管理及其他 132,101,363.64 3.51 89,068,520.09 3.84 48.31 合计 3,768,000,849.23 100.00 2,316,782,319.84 100.00 62.64 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应