600340_2021_华夏幸福_华夏幸福2021年年度报告_2022-04-29.pdf

2021 年年度报告 1/411 公司代码：600340 公司简称：华夏幸福 华夏幸福基业股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/411 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大带有强调事项段、持续经营重大不确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见不确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2021 年度财务报表出具了与持续经营相关的重大不确定性段落的无保留意见审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，独立董事、监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日披露的华夏幸福基业股份有限公司董事会关于非标准无保留审计意见涉及事项的专项说明。四、四、公司负责人公司负责人王文学王文学、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人吴中兵吴中兵及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）宋海平宋海平声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2021年度不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 2021 年年度报告 3/411 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 4/411 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.11 第四节第四节 公司治理公司治理.61 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.79 第六节第六节 重要事项重要事项.91 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.107 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.117 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.118 第十节第十节 财务报告财务报告.134 备查文件目录 经法定代表人王文学、主管会计工作负责人吴中兵、会计机构负责人宋海平签名并盖章的财务报表 经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内在中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿 2021 年年度报告 5/411 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 华夏幸福、公司 指 华夏幸福基业股份有限公司 华夏控股 指 华夏幸福基业控股股份公司,为公司控股股东 鼎基资本 指 鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人 东方银联 指 北京东方银联投资管理有限公司，为华夏控股一致行动人 平安资管 指 平安资产管理有限责任公司 平安人寿 指 中国平安人寿保险股份有限公司，与其一致行动人平安资管为华夏幸福第一大股东 京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司 九通投资 指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有限公司 三浦威特 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建设发展有限公司 PPP 模式 指 Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作模式 2021 年年度报告 6/411 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司 公司的中文简称 华夏幸福 公司的外文名称 CHINAFORTUNELANDDEVELOPMENTCO.,LTD.公司的外文名称缩写 CFLD 公司的法定代表人 王文学 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 胡艳丽 联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层 电话 010-59115198 传真 010-59115196 电子信箱 IR 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市西城区阜成门外大街 2 号 22 层 A24 签字会计师姓名 张猛勇、张晓慧 报告期内履行持续督名称 中信证券股份有限公司 2021 年年度报告 7/411 导职责的保荐机构 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 21 层 签字的保荐代表人姓名 石衡、孙琳琳 持续督导的期间 2016 年 1 月 21 日至非公开发行股份募集资金使用完毕之日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 43,180,812,902.96 101,208,520,744.92-57.33 105,209,536,217.22 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 42,408,859,706.92 100,537,680,141.02-57.82/归属于上市公司股东的净利润-39,029,669,879.13 3,665,490,000.01-1,164.79 14,611,778,496.72 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-32,949,099,544.98 3,276,848,963.69-1,105.51 14,442,810,810.00 经营活动产生的现金流量净额-2,646,103,151.06-23,159,667,027.56 不适用-31,819,098,425.06 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 6,307,451,390.04 61,980,029,482.40-89.82 50,036,273,358.07 总资产 440,964,154,092.08 488,762,358,827.10-9.78 457,811,946,545.48 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）-10.17 0.97-1,148.45 3.64 稀释每股收益（元股）-10.17 0.96-1,159.38 3.61 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-8.61 0.86-1,101.16 3.60 加权平均净资产收益率（%）-152.66 7.27 减少159.93个百分点 35.72 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-128.13 6.41 减少134.54个百分点 35.29 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2021 年年度报告 8/411 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司属于上市公司股东的净资产差股东的净资产差异情况异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、20212021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 7,949,020,410.99 13,118,946,799.74 7,354,500,026.54 14,758,345,665.69 归属于上市公司股东的净利润-3,681,325,311.21-5,798,581,995.57-3,976,462,130.75-25,573,300,441.60 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-3,705,933,561.40-5,814,339,663.03-3,780,581,800.64-19,648,244,519.91 经营活动产生的现金流量净额-2,565,929,233.02-2,201,075,848.45-125,958,410.01 2,246,860,340.42 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 1,001,288.36 98,112,458.31-66,247,187.34 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 109,111,552.84 204,235,541.48 150,239,774.05 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 27,946,144.65 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单 2021 年年度报告 9/411 位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益-27,174,779.85 102,515,027.52 191,525,162.82 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 78,643,782.62 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-2,439,742,453.14 -45,787,430.00 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 99,882,584.66 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-1,404,018,366.02 46,937,950.59 96,205,473.49 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-3,534,862,195.16 39,290,316.90-289,485,746.76 其他符合非经常性损益定义的损益项目 长期股权投资处置损益 514,593,458.42 51,361,986.59 27,032,051.35 理财产品收益 2,677,922.62 3,714,082.88 减：所得税影响额-576,655,336.66 153,481,737.31 28,617,534.92 少数股东权益影响额（税后）-45,222,041.12 3,008,430.38-2,560,311.84 合计-6,080,570,334.15 388,641,036.32 168,967,686.72 2021 年年度报告 10/411 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 8,502,574,624.15 8,013,210,988.55-489,363,635.60-1,404,018,366.02 其他非流动金融资产 4,049,209,387.10 1,143,458,776.25-2,905,750,610.85-2,439,742,453.14 合计 12,551,784,011.25 9,156,669,764.80-3,395,114,246.45-3,843,760,819.16 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 11/411 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020 年四季度以来公司面临流动性阶段性风险。为化解公司面临的风险，2021 年初开始公司在省市政府及专班的指导支持下，制订了华夏幸福债务重组计划（以下简称“债务重组计划”）并于 2021 年 10 月 8 日披露了债务重组计划的主要内容，切实履行主体责任，竭尽所能开展各项自救纾困措施。公司及核心管理层始终坚持“不逃废债”的基本原则，勇于担当、迎难而上，克服重重困难，带领公司走出困境。目前公司正在逐步恢复正常运转，债务重组工作稳步落地，努力推进生产经营活动有序开展，经营管理水平持续提升，同时持续探索未来发展转型。2021 年公司以“切实履行主体责任、推动公司有序发展”为核心目标，在切实落实“保农民工工资、保业主交房”、坚决不逃废债策略的同时，通过封闭管理、风险隔离，分类管理、精准施策，以及资产有效盘活，优化组织、降费增效等多措并举，尽可能在最短时间内逐步恢复企业生产经营秩序，推动公司实现有序经营发展。同时公司积极探索未来战略转型方向，为公司后续可持续经营发展提供保障。（一）（一）债务重组工作稳步落地债务重组工作稳步落地 在省市政府及专班的指导和支持下，公司债务重组计划已进入实施阶段，金融债务签约金额接近半数，资产交易取得关键性突破。在行业普遍面临流动性问题的环境下，公司顶住巨大压力、坚守“不逃废债”的承诺，坚持按照债务重组计划和签署的债务重组协议，履行相关义务，保障债权人合法权益，积极推进有关事项落地。1 1、债务重组计划进入实施阶段并取得阶段性成果债务重组计划进入实施阶段并取得阶段性成果 （1 1）债委会成立，有序化解流动性风险债委会成立，有序化解流动性风险 为化解公司流动性风险，在省市政府及专班的指导和支持下，于 2021 年 2 月成立了华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在“不逃废债”的基本前提下，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解流动性风险。（2 2）债务重组计划发布并实现表决通过债务重组计划发布并实现表决通过 2021 年 10 月 8 日公司对外披露了债务重组计划的主要内容，2021 年 12 月 9 日债务重组计划获得债委会全体会议高票通过，债委会成员发表同意意见的债权敞口本金余额占表决时债委会全体成员债权敞口本金余额比例为 80.75%、同意票数占表决时债委会全体成员总票数比例为 71.93%。（3 3）债务重组协议相关金融债务签约已接近半数债务重组协议相关金融债务签约已接近半数 截至 2022 年 4 月 29 日，债务重组计划中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1,061.87 亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计 94.01 亿元。同时，公司将根据资产处置回款进度统筹安排现金兑付，按照债务重组计划积极履行偿付义务。2021 年年度报告 12/411 2 2、资产出售实现关键突破，回笼资金主要用于偿付金融债务资产出售实现关键突破，回笼资金主要用于偿付金融债务 根据债务重组计划总体安排，公司对于变现能力强的资产，积极寻找资金实力强、协同效应好的潜在投资者予以出售，回笼资金主要用于偿付金融债务。目前资产出售方面，公司已完成丰台和国际业务部分地产项目公司股权及永清产业新城和广阳产业新城平台公司股权转让协议的签署，并按照协议正在推进后续相关安排，实现了债务重组计划资产交易突破性进展。目前，公司正在省市政府及专班的指导下努力克服疫情影响，按照整体计划有序推进债务重组协议签署、资产出售等债务重组计划落地实施的相关事宜。（二）（二）公司公司经营活动有序开展经营活动有序开展 随着债务重组工作的逐步落地，公司流动性问题得到一定程度缓解，财务状况得到一定改善，各方信心得到提振。受益于债务重组计划逐步落地，公司在省市政府的指导和支持下始终积极自救，落实主体经营责任、恪守诚信经营理念，持续与业务相关方沟通解决问题，有序开展各项生产经营活动。公司有信心发挥自身产业园区运营优势、稳定优化业务经营、加速步入向好发展阶段。1 1、孔雀城平稳保交房孔雀城平稳保交房 报告期内，公司孔雀城住宅业务基本实现全面复工，有序交房，积极推动住宅项目销售回款。2021 年度，公司积极推动住宅项目保质保量交付，完成 54 个项目、44,329 套、494.7 万平米住宅交付。积极开展有序经营、推动住宅项目复工复产，完成 148 个项目，2,154 万平米复工复产。2 2、产业新城有序运转产业新城有序运转 2021 年受限于产业新城业务相关投资缩减以及受多方因素导致的企业投资意愿变化等原因，产业发展相关业务明显承压。在此情况下，公司与合作地方政府、入园企业等各相关方积极沟通，实现大部分产业新城有序运转，积极谋划推动产业发展、逐步开展轻资产招商。2021 年各区域努力推动产业项目开工复工，全年实现新开工项目 40 个，复工项目 498 个。在产业新城建设方面，完成 152 个建设项目复工，涉及 27 个区域。3 3、多措并举推动多措并举推动经营回款经营回款，全力，全力保证现金流保证现金流 公司多措并举，大力推动住宅项目销售、全力推进产业新城回款，公司经营及投资相关现金流已呈现向好趋势。4 4、积极推动存量资源盘活，有效保障可持续经营及金融债务偿付、积极推动存量资源盘活，有效保障可持续经营及金融债务偿付 公司经营团队全面摸排业务经营情况、资产负债情况及现金流情况，同时根据债务重组计划相关安排，通过出售资产回笼资金补充短期流动性，支持存量业务恢复有序经营及金融债务有序偿付。5 5、多措并举，努力提升管理效率及水平，全面降费增效多措并举，努力提升管理效率及水平，全面降费增效 公司多措并举，努力提升管理水平，全面实现降费增效。一方面建立以项目为单元、投资管理为核心的经营体系，全面实行投资、预算一体化管理机制，推行项目精益化管理。另一方面精简组织、优化结构、瘦身增效，全力压降各项管理类费用支出，2021 年度，公司人员规模降幅为2021 年年度报告 13/411 51%（不含物业），另外通过多措并举全面降费增效，2021 年四季度公司管理费用已体现一部分压降成效，后续年度还将持续改善。2021 年公司整体计入管理费用的职工薪酬 28.59 亿，同比下降13%，其中产业新城及相关业务 24.33 亿元，同比下降 19%，进一步提升组织效能、提高管理效率。在债务风险稳步化解、经营活动有序恢复、管理效能持续提升的背景下，公司不断坚定信心、强化组织凝聚力和战斗力，通过统一思想、优化配置、落实分工，确保核心骨干团队人员稳定，谋划落实队伍梯队建设，为未来业务转型发展培育和储备大量有生力量。（三）（三）积极探索战略转型方向，实积极探索战略转型方向，实现业务创新升级现业务创新升级 在全力推进债务重组计划保障公司可持续经营的同时，公司时刻不忘“发展”主线。立足于园区运营、产业招商等核心能力，结合当前宏观环境和行业趋势，不断探索战略转型方向，主动谋划战略调整，实现从重资产模式向轻重结合模式的转型。公司将以机制创新激活企业经营活动，以债务风险化解和保交房为基础保障可持续发展，以产业新城业务重构为抓手重塑企业发展战略，以资产经营管理为总资源池、总预备队，以投资管理为核心构建五位一体的经营体系。通过以上各类措施，公司将继续落实债务重组相关工作，保障生产经营活动，提升经营管理水平，全力推进业务升级和战略转型，确保实现有序经营、持续发展。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 （一）产业新城及相关业务 1、产业新城业务（1）产业新城顺应国家对都市圈的整体定位 2021 年 3 月，“十四五”规划纲要明确指出，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。报告同时提出实施创新驱动、区域协调以及乡村振兴等发展战略，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。4 月，发改委印发2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务，强调增强城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展等，这些均为产业新城的发展提供了更大的发展契机。产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。（2）产业新城发展进入新阶段 2021 年，行业竞争态势愈演愈烈，在新的行业参与主体加速涌入的同时，产业新城运营商也在发展模式和方向探索上愈加成熟。随着越来越多的企业投入到城市更新和产业转型的建设中，2021 年年度报告 14/411 产业新城步入了新的发展阶段。一方面，运营商整合现有资源，融合企业自身优势及企业发展战略，发掘运营商发展潜力，在原有产业基础上进行转型升级;另一方面，产业新城运营商积极拓展新领域，响应国家号召，引入国内外优质资源，发展新兴产业，多元化发展不仅为企业在运营中规避了风险，同时也为城市的可持续性发展打下基础。此外，国家层面出台基础设施公募 REITs 等利好政策，产业地产融资通道持续拓宽，具有成熟运营项目的产业新城运营商将拥有更多的融资、变现渠道，在市场竞争中将赢得先机。标杆企业也寻求多方合作，深耕产业运营服务，创新产城融合发展新模式。未来，随着企业合作力度加大以及 REITs 工具的逐步完善，产业新城行业将开创新的发展局面。2、房地产开发 2021 年，房地产市场调整态势继续深化，行业发展规模逐渐趋稳，步入降速求稳通道。随着行业逻辑逐渐转变，高质量发展成为企业发展的主要目标。房企业务收敛聚焦，探索业绩增长新动能。随着“三道红线”、集中供地等政策的落地，房地产行业依赖“高周转、高杠杆、高负债”的经营模式已经难以适应形势。市场方面从“增量为主”到“增量存量并重”转变，房地产行业将更加注重长期主义，由开发逐渐过渡到运营服务，不断挖掘存量市场蕴含的新发展。纵观全年，尽管楼市剧烈震荡，但政策目标仍然是维持房地产市场稳定。（1）2021 年房地产行业开发状况 2021 年，全国房地产开发投资 147602 亿元，比上年增长 4.4%；比 2019 年增长 11.7%，两年平均增长 5.7%。其中，住宅投资 111173 亿元，比上年增长 6.4%。2021 年，房地产开发企业房屋施工面积 975387 万平方米，比上年增长 5.2%。其中，住宅施工面积 690319 万平方米，增长 5.3%。房屋新开工面积 198895 万平方米，下降 11.4%。其中，住宅新开工面积 146379 万平方米，下降 10.9%。房屋竣工面积 101412 万平方米，增长 11.2%。其中，住宅竣工面积 73016 万平方米，增长 10.8%。2021 年，房地产开发企业土地购置面积 21590 万平方米，比上年下降 15.5%；土地成交价款17756 亿元，增长 2.8%。2021 年，商品房销售面积 179433 万平方米，比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长 1.1%，办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降 2.6%。商品房销售额 181930 亿元，增长 4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平均增长 6.7%。其中，住宅销售额比上年增长 5.3%，办公楼销售额下降 6.9%，商业营业用房销售额下降 2.0%。（2）2021 年房地产行业资金情况 2021 年，房地产开发企业到位资金 201132 亿元，比上年增长 4.2%；比 2019 年增长 12.6%，两年平均增长 6.1%。其中，国内贷款 23296 亿元，比上年下降 12.7%；利用外资 107 亿元，下降44.1%；自筹资金 65428 亿元，增长 3.2%；定金及预收款 73946 亿元，增长 11.1%；个人按揭贷款32388 亿元，增长 8.0%。2021 年年度报告 15/411（二）商业地产及相关业务 1、疫情反复对购物中心业态仍有影响，消费信心存在一定不确定性 国内疫情整体控制相对较好，2021 年全年国内生产总值比上年增长 8.1%，社会消费品零售总额增长 12.5%，经济复苏态势显著，但疫情反复持续影响国内消费者的消费信心，全国餐饮、娱乐等业态受影响较大，抗风险能力较低的小面积租户换租频率加快。优质商场也在通过品牌调整、硬件升级来积极应对市场变化，整体看实体商业之间的竞争愈加激烈。商业地产运营商在新竞争格局下重视场景营造，模式不断推陈出新，凸显消费“新触点、新场景、新内容”的全新变化。此外，除一线城市核心零售商业外，零售商业地产开发也将下沉至社区，与社区生态融合，一线城市次级商业以及核心城市群的二三线城市市场也将带来新的发展机遇。由于全国范围内土拍政策调整以及宏观经济的不确定性，商业地产企业资金需求进一步扩大，通过招拍挂获取商业用地的投资机会竞争愈发激烈，在此背景下，存量收并购的改造升级以及转型轻资产运营模式成为了部分商业地产开发商的重要战略，存量物业的盘活尤其考验运营商的招商、运营等核心能力，因此越来越多的头部企业获取项目后倾向于与有商业运营能力的轻资产运营商合作，未来商业地产市场资金和运营强强联合、头部集中的趋势凸显。2、办公物业需求回暖显著，一线城市市场表现向好 由于 2020 年疫情积压的办公扩张需求使得 2021 年办公净吸纳量迎来较大增长，整体复苏态势显著，2021 年深圳第三季度净吸纳量超 50 万，为二季度 2.6 倍；同期北京的净吸纳量也超20 万平方米，为过去三年单季度最高值。受“双减政策”影响，在全国各城市原本扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少，原有的扩租计划暂停，部分项目出现提前解约或退租的情况。尽管个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击，但一线城市的甲级办公楼市场未受到明显影响，租赁需求仍然十分旺盛。互联网科技巨头的扩张是需求主要来源之一。在疫情和经济不确定性的影响下，相较于中小型企业的困境，头部企业的抗压性反而使得他们具有了更强的竞争优势，并引领需求增长。此外，大健康行业、保险、金融特别是外资金融行业也在今年有明显的扩张步伐。多个行业需求增长助力办公市场高速回暖，疫情带来的市场信心不足问题正逐步解决。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。公司通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造第三产业消费需求，为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人口，提升区域粘性；公司在原有主业的基础上，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域开展布局工作。具体如下：（一）产业新城及相关业务 2021 年年度报告 16/411 公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。1、产业新城业务 公司产业新城业务模式为开发性 PPP 模式。开发性 PPP 模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性 PPP 模式。与传统的项目性 PPP 提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性 PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。（1）模式特点 开发性 PPP 第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性 PPP 内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此开发性 PPP 是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。开发性 PPP 第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开发性 PPP 模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的 PPP 项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付 PPP 的服务费用。开发性 PPP 由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性 PPP 服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。开发性 PPP 第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得2021 年年度报告 17/411 到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制，但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支出管理的资金及时支付公司后仍不足支付服务费用的，公司同意放弃该部分费用，政府该部分支付责任将被免除。因此，为不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，公司必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。开发性 PPP 第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。开发性PPP 从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。开发性 PPP 长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性 PPP 服务。（2）运作机制 在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作机制下，华夏幸福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。在开发性 PPP 模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促